MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU........................................................................................................................2
Chương 1
LÍ LUẬN CHUNG VỀ TÀI SẢN VÀ QUYỀN SỞ HỮU THEO PHÁP LUẬT VIỆT
NAM.......................................................................................................................................4
1.1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ TÀI SẢN.........................................................................4
1.1.1Khái niệm tài sản...................................................................................................4
1.1.1.1 Khái niệm tài sản..........................................................................................4
1.1.1.2 Phân loại tài sản.............................................................................................6
1.1.2 Động sản và bất động sản...................................................................................12
1.1.2.1 Phân biệt động sản và bất động sản............................................................12
1.1.2.2 Những trường hợp ngoại lệ.........................................................................13
1.1.2.2.1 Bất động sản trở thành động sản..........................................................13
1.1.2.2.2 Động sản trở thành bất động sản.........................................................14
1.2 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ QUYỀN SỞ HỮU........................................................15
1.2.1 Khái niệm về quyền sở hữu ...............................................................................15
1.2.1.1 Khái niệm quyền sở hữu theo pháp luật Việt Nam ...................................15
1.2.1.2 Khái niệm quyền sở hữu theo pháp luật các nước......................................16
1.2.2 Nội dung cơ bản của quyền sở hữu theo pháp luật Việt Nam...........................16
1.2.2.1 Quyền chiếm hữu........................................................................................17
1.2.2.2 Quyền sử dụng.............................................................................................18
1.2.2.3 Quyền định đoạt..........................................................................................19
1.2.3 Giải quyết xung đột pháp luật về quyền sở hữu ...............................................21
1.2.3.1 Giải quyết theo pháp luật các nước ............................................................21
1.2.3.2 Giải quyết theo pháp luật Việt Nam...........................................................23
Chương 2
PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN CỦA NGƯỜI NƯỚC
NGOÀI TẠI VIỆT NAM....................................................................................................26
2.1 QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN LÀ ĐỘNG SẢN CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI
VIỆT NAM......................................................................................................................28
2.2 QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI

Nam” sẽ giúp chúng ta hiểu rõ hơn những quy định của Việt Nam về quyền sở hữu
của người nước ngoài. Từ đó, góp phần hoàn thiện pháp luật cho phù hợp với tình
hình hiện nay, đảm bảo hơn chế độ đãi ngộ như công dân mà Việt Nam dành cho
người nước ngoài. Việc đảm bảo quyền sở hữu người nước ngoài trên lãnh thổ
Việt Nam cũng như chúng ta đảm bảo mối quan hệ với các nước là góp phần làm
Việt Nam ngày càng phát triển hơn
Nhằm để đảm bảo cho việc nghiên cứu có hiệu quả, đồng thời, giúp người
đọc có thể nắm rõ và hiểu sâu sắc vấn đề hơn. Đề tài chỉ tập trung nghiên cứu
quyền sở hữu tài sản của người nước ngoài trên những tài sản hữu hình được phân
loại thành bất động sản và động sản. Và cũng trong phạm vi đề tài của mình,
người viết chỉ tìm hiểu quyền sở hữu tài sản mà nhà nước dành cho đối tượng là
nhà đầu tư nước ngoài và cá nhân nước ngoài là người chưa có quốc tịch Việt
Nam. Chủ thể có yếu tố nước ngoài bao gồm: người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, người Việt Nam đã thôi quốc tịch Việt Nam, người Việt Nam mang quốc
tịch nước ngoài nhưng chưa thôi quốc tịch Việt Nam, người mang quốc tịch nước
ngoài, người không có quốc tịch … Tuy nhiên, do hạn chế về mặt thời gian và
phạm vi nghiên cứu của đề tài, người viết chỉ nghiên cứu quyền sở hữu tài sản trên
động sản và bất động sản của đối tượng là nhà đầu tư nước ngoài và người nước
ngoài, người mang quốc tịch nước ngoài nhưng chưa từng mang quốc tịch Việt
Nam, mà thôi.
GVHD: Th.S Diệp Ngọc Dũng 2 SVTH: Lê Thị Diễm Trinh
Đề tài: Quyền sở hữu tài sản của người nước ngoài tại Việt Nam
Với mục đích hoàn thiện bài viết một cách tốt nhất, người viết đã vận dụng
một số phương pháp như: phương pháp phân tích luật viết, thu thập tài liệu, đánh
giá, so sánh đối chiếu… để nghiên cứu đề tài của mình.
Bên cạnh lời nói đầu, kết luận, mục lục và danh mục tài liệu tham khảo,
luận văn được trình bày theo kết cấu gồm 3 chương
- Chương 1: “Lí luận chung về tài sản và quyền sở hữu theo pháp luật Việt
Nam”.Chương này tác giả giới thiệu một cách khái quát về tài sản và quyền sở
hữu giúp người đọc nắm được: tài sản là gì? Có các loại tài sản nào theo cách phân

Nam điều chỉnh. Vậy, theo pháp luật Việt Nam, tài sản là gì và quyền sở hữu tài
sản thực chất là những quyền năng gì?
1.1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ TÀI SẢN
Tài sản, được coi là khách thể của quyền sở hữu đã được qui định tại Điều
163 BLDS năm 2005. Nhưng những qui định này chỉ mang tính chất liệt kê, xác
định những loại vật thể và quyền tài sản được coi là tài sản. Vậy tài sản là gì và
chúng được phân loại như thế nào trong pháp luật Việt Nam ?
1.1.1Khái niệm tài sản
Thật ra, từ khi bộ luật dân sự đầu tiên được ban hành cho đến bộ luật dân
sự hiện nay đang có hiệu lực thì không có bất kì điều luật nào nêu khái niệm tài
sản là gì. Khi đó, tài sản được người ta hiểu một cách chung nhất và luật chỉ nêu ra
quy định những gì là tài sản. Tuy nhiên, đó là cơ sở pháp lí quan trọng để ta xác
định một vật có phải là tài sản trong quan hệ pháp luật hay không.
1.1.1.1 Khái niệm tài sản
Theo từ điển Tiếng Việt, nhà xuất bản Đà Nẵng-Trung tâm điện tử tin học
xuất bản năm 1997 thì tài sản được khái niệm như sau: “Tài sản là của cải vật
chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng”. Theo khái niệm này thì thuật
ngữ tài sản có thể được hiểu theo hai cách:
• Thứ nhất, về phương diện pháp lý, tài sản là của cải được con người sử
dụng. “Của cải” là một khái niệm luôn biến đổi và tự hoàn thiện cùng với sự hoàn
thiện về giá trị vật chất. Ở La Mã cổ xưa, nhắc đến tài sản người ta liên tưởng
ngay đến những của cải trong gia đình như ruộng đất, nhà cửa gia súc… Còn trong
xã hội hiện đại ngày nay, ngoài của cải trong gia đình, chúng ta còn có một số tài
sản đặc biệt như, năng lượng hạt nhân, phần mềm máy vi tính…
• Thứ hai, trong ngôn ngữ thông dụng hàng ngày, tài sản là một vật cụ thể mà
có thể nhận biết bằng các giác quan và được con người sử dụng trong đời sống
hàng ngày như bàn ghế, xe máy
1
,…
Theo BLDS Việt Nam thì không định nghĩa tài sản là gì nhưng tại điều 172

2

Tiền, theo kinh tế học, là giá trị đại diện cho giá trị thực của hàng hóa và là
phương tiện lưu thông trong đời sống của con người
3
. Về mặt chính trị, đó còn là
đại diện cho chủ quyền của một quốc gia, đòi hỏi người có tiền không thể có toàn
quyền định đoạt loại tài sản đặc biệt này mà phải tuân thủ những qui định nghiêm
ngặt của Nhà nước. Do đó, tiền có một vị trí quan trọng trong nền kinh tế quốc
dân.
Giấy tờ có giá bao gồm: cổ phiếu, trái phiếu, tín phiếu, kì phiếu, công
trái
4
…Điều 163 BLDS 2005 thay cụm từ: “giấy tờ trị giá được bằng tiền” ở điều
172 BLDS 1995 bằng cụm từ “giấy tờ có giá” làm cho điều luật vừa ngắn gọn vừa
2
Phùng Trung Tập, Tạp chí Tòa án nhân dân số 2 tháng 11/2007, trang 22
3
Giáo trình kinh tế chính trị, nhà xuất bản Chính trị Quốc gia, 2002
4
Giáo trình lí thuyết tài chính tiền tệ, nhà xuất bản giáo dục, 2008
GVHD: Th.S Diệp Ngọc Dũng 5 SVTH: Lê Thị Diễm Trinh
Đề tài: Quyền sở hữu tài sản của người nước ngoài tại Việt Nam
chính xác. Vì thực tế có nhiều loại giấy tờ không được trị giá được bằng tiền
nhưng lại có giá trị rất lớn như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà….
Các quyền tài sản là những quyền gắn liền với một tài sản hoặc khi thực
hiện quyền đó chủ sở hữu sẽ có được một tài sản. “Quyền tài sản là quyền trị giá
được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu
trí tuệ”

- Đất đai
5
Điều 181 BLDS 2005
6
Nguyễn Ngọc Điện, Bình luận khoa học về tài sản trong luật dân sự Việt Nam, nxb trẻ, 2001, trang 26
GVHD: Th.S Diệp Ngọc Dũng 6 SVTH: Lê Thị Diễm Trinh
Đề tài: Quyền sở hữu tài sản của người nước ngoài tại Việt Nam
- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,
công trình xây dựng đó
- Các tài sản gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do luật qui định.
Động sản là những tài sản không phải là bất động sản
7
Khác với BLDS 1995, BLDS 2005 không đưa ra khái niệm bất động sản mà
chỉ liệt kê những loại tài sản nào là bất động sản. Thực ra, điều 181 BLDS 1995
đưa ra khái niệm “bất động sản là các tài sản không di dời được” cũng chưa thật
bao quát, và nó mâu thuẫn ngay với một số loại tài sản được coi là bất động sản
như “các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng” qui định trong cùng một
điều luật đó. Nó mâu thuẫn bởi vì tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng
vẫn có thể đi chuyển được. Như vậy, qui định về bất động sản ở điều 174 BLDS
2005 phù hợp hơn. Điều luật đã liệt kê các tài sản là bất động sản, còn những tài
sản nào là động sản luật không qui định chi tiết mà chỉ bỏ ngỏ bằng một quy phạm
mở. Như vậy, danh mục tài sản là động sản sẽ được bổ sung ngay trong thực tiễn
áp dụng pháp luật. Điều này cho phép ta khẳng định rằng bất kì tài sản nào cũng
chỉ có thể là bất động sản hoặc là động sản. Ngoài cách phân loại tài sản thành
động sản và bất động sản thì người ta còn có các cách phân loại khác như sau:
* Căn cứ vào nguồn gốc sinh ra của tài sản ta có cách phân loại tài sản thành
hoa lợi, lợi tức.
Điều 175 BLDS qui định “Hoa lợi là sản vật tự nhiên mà tài sản mang lại”,
“Lợi tức là các khoản lợi thu được từ việc khai thác tài sản”. Nói một cách tổng

không cần vật phụ. Chẳng hạn như bàn, ghế, quần áo…
- Vật phụ là vật trực tiếp phục vụ cho việc khai thác công dụng của vật chính,
mà thông thường làm tăng giá trị cho vật chính nhưng không hẳn là yếu tố không
thể thiếu của vật chính. Ví dụ: kính lọc của màn hình máy vi tính, kính chiếu hậu
của xe gắn máy…
- Vật phụ sẽ đảm nhận vai trò phụ khi gắn liền với vật chính
- Vật phụ khi tách rời vật chính có thể sẽ không hữu dụng, tuy nhiên vật
chính có thể tiếp tục khai thác và sử dụng được.
- Khi vật chính được mua bán, tặng cho, trao đổi, di tặng…Thì vật phụ cũng
mặc nhiên đi theo nếu không có thỏa thuận khác.
Như vậy, vật chính có thể là động sản nhưng cũng có thể là bất động sản
còn vật phụ luôn luôn là động sản khi tách rời vật chính.
* Vật chia được và không chia được
Điều 177 BLDS qui định:
“Vật chia được là vật khi bị phân chia vẫn giữ nguyên tính chất và tính năng sử
dụng ban đầu. Vật không chia được là vật khi bị chia thì không giữ nguyên được
tính chất và tính năng sử dụng ban đầu. Khi cần phân chia vật không chia được
thì phải trị giá bằng tiền để chia”
Thực ra, các khái niệm “vật chia được” và “vật không chia được” không
liên quan đến vấn đề phân loại tài sản mà chủ yếu liên quan đến việc thực hiện
quyền sở hữu chung theo phần
8
.
8
Nguyễn Ngọc Điện, Bình luận khoa học về tài sản trong luật Việt Nam, nxb trẻ, 2001, trang 51
GVHD: Th.S Diệp Ngọc Dũng 8 SVTH: Lê Thị Diễm Trinh
Đề tài: Quyền sở hữu tài sản của người nước ngoài tại Việt Nam
Ví dụ: Một vườn cây ăn trái khi được chia thì không làm ảnh hưởng đến
khả năng cho trái và cũng không làm thay đổi thành phần, tính năng của đất.
Ngược lại, căn nhà không thể chia đôi khi vợ chồng li hôn. Nếu căn nhà được chia

tài sản, sử dụng tự do sau một thời gian phải trả lại cho người cho vay vật cùng
loại có giá trị tương đương với vật đã vay trước đó.
* Vật đặc định và vật cùng loại
GVHD: Th.S Diệp Ngọc Dũng 9 SVTH: Lê Thị Diễm Trinh
Đề tài: Quyền sở hữu tài sản của người nước ngoài tại Việt Nam
Điều 179 BLDS 2005 qui định: “Vật cùng loại là những vật có cùng hình
dáng, tính chất tính năng sử dụng và xác định được bằng những đơn vị đo lường.
Vật cùng loại có cùng tính chất có thể thay thế cho nhau. Vật đặc định là vật phân
biệt được với vật khác bằng những đặc điểm riêng về kí hiệu, hình dáng, màu sắc,
chất liệu, đặc tính, vị trí. Khi thực hiện nghĩa vụ chuyển giao vật đặc định phải
giao đúng vật đó.”
Theo khái niệm của luật thì ta cũng dễ hiểu vật cùng loại và vật đặc định là
gì. Tuy nhiên, vật cùng loại chỉ là một khái niệm mang tính tương đối. Bởi vì vật
cùng loại có thể trở thành đặc định trong quá trình thực hiện một giao dịch nhưng
lại trở thành cùng loại khi là đối tượng của một giao dịch khác.
Ví dụ: Cửa hàng bán lẻ kí hợp đồng mua 6 ti vi màu hiệu LG 24 inch với
một đại lí tại Cần Thơ. Ở thời điểm giao kết hợp đồng, 6 cái ti vi trên là vật cùng
loại trong 20 ti vi cùng loại nằm trong đại lí. Khi 6 cái ti vi đó được tách ra khỏi
đại lí và được giao nó trở thành vật đặc định. Khi nhập vào cửa hàng để bán lẻ, nó
lại trở thành những vật cùng loại khi cửa hàng giao kết việc mua bán lẻ từng cái
với khách hàng.
Việc phân biệt vật cùng loại, vật đặc định làm cơ sở cho việc chuyển giao
tài sản trong một số giao dịch. Bởi nếu một vật đặc định khi được chuyển giao thì
phải giao đúng vật đó, còn vật cùng loại chỉ cần chuyển giao đủ và đúng loại.
Ta thấy, các cách phân loại trên chỉ được thực hiện trên các tài sản hữu hình
nghĩa là các tài sản mà ta có thể nhận biết được bằng các giác quan thông thường.
Ngoài các loại tài sản được phân loại như trên thì luật còn phân loại tài sản thành
tài sản vô hình
* Tài sản vô hình
Ngay trong luật học cổ La Mã cũng đã thừa nhận quan niệm về những giá

do nhà nước đại diện chủ sở hữu”
10
. Nghĩa là, đối tượng của quyền sở hữu đất là
đất đai nhưng đất đai không thuộc về một cá nhân nào kể cả chủ sở hữu quyền sử
dụng đất. Hay nói khác hơn, người sử dụng đất không có đầy đủ quyền như một
chủ sở hữu tài sản bình thường. Tuy nhiên, quyền này lại là một tài sản. Quyền sử
dụng đất của mỗi chủ thể sử dụng đất lại không giống nhau tùy theo quyền sử
dụng đất của họ có được qua hình thức nào (giao, thuê, nhận chuyển nhượng từ
người khác…) và cũng tùy vào loại đất…
Từ những cách phân loại trên, mặc dù tài sản được phân loại thành hoa lợi lợi
tức, vật chính hay vật phụ, vật chia được hay không chia được, vật đặc định hay
cùng loại, vật tiêu hao hay không tiêu hao, vật hữu hình hay vô hình... Ta điều
nhận thấy rằng với cách phân loại nào đi nữa thì tựu chung lại tài sản vẫn tồn tại ở
dạng động sản hay bất động sản. Cách phân loại tài sản thành động sản hay bất
động sản là cách phân loại bao trùm nhất, với cách phân loại này thì tất cả tài sản
đều được xếp vào động sản hay bất động sản mà không bỏ sót một loại tài sản nào.
Với cách phân loại khác thì chúng ta chỉ phân biệt được tài sản ở một khía cạnh
nào đó mà không bao gồm hết những tài sản còn lại. Ngoài ra, cách phân loại tài
sản thành động sản và bất động sản ở BLDS 2005 được xếp ở vị trí đầu tiên trong
chương Các loại tài sản. Điều này làm ta nghĩ rằng đây là cách phân loại chính,
9
Nguyễn Ngọc Điện, Bình luận khoa học về tài sản trong pháp luật Việt Nam, nxb trẻ, 2001, trang 73
10
Luật đất đai 2003, điều 5 khoản 2
GVHD: Th.S Diệp Ngọc Dũng 11 SVTH: Lê Thị Diễm Trinh
Đề tài: Quyền sở hữu tài sản của người nước ngoài tại Việt Nam
còn các cách phân loại khác chỉ mang tính chất phụ. Và để hiểu rõ hơn về tài sản
trong cách phân loại này, hay giúp chúng ta biết được tài sản nào là động sản tài
sản nào là bất động sản theo quy định của pháp luật Việt Nam tác giả sẽ phân tích
động sản và bất động sản thành một mục riêng sau đây.

hợp động sản và bất động sản không nhất thiết là của một chủ sở hữu, đó là trường
GVHD: Th.S Diệp Ngọc Dũng 12 SVTH: Lê Thị Diễm Trinh
Đề tài: Quyền sở hữu tài sản của người nước ngoài tại Việt Nam
hợp cho thuê nhà, thuê khoán công trình xây dựng mà người thuê gắn các “động
sản” của mình vào bất động sản đang thuê.
11

Các tài sản khác gắn liền với đất đai cũng được xem là bất động sản.
Những tài sản này chỉ được xem là bất động sản khi nó “gắn liền” với đất do vị trí
tự nhiên, nếu tách ra khỏi đất đai thì các tài sản này trở thành động sản như khoáng
sản đã khai thác, cây đã bị đốn khỏi mặt đất, lúa đã bị thu hoạch…
Các tài sản khác do pháp luật qui định được coi là bất động sản không được
BLDS trực tiếp liệt kê. Điều này là một quy định mở tạo tiền đề cho các qui định
khác của pháp luật như “tàu bay, tàu biển là đối tượng được thế chấp và được coi
là bất động sản” theo qui định tại Quyết định số 217/QĐ-NH ngày 17/8/1996 của
thống đốc ngân hàng.
Về hình thức thể hiện, tài sản có thể được nhận biết khi nó là các vật cụ thể
nhưng cũng có thể là các quyền. Cho nên, tính chất động sản hay bất động sản của
quyền thường được xác định theo đặc điểm vật chất của đối tượng của quyền;
nhưng cũng có khi được xác định một cách chủ quan nhất là trong trường hợp đối
tượng của quyền không phải là vật cụ thể. Như vậy, quyền sở hữu nhà là một bất
động sản, quyền sở hữu xe máy là động sản, quyền thế chấp quyền sử dụng đất là
bất động sản, quyền cầm cố là động sản… Đối với các quyền vô hình như quyền
tác giả, quyền sở hữu công nghiệp… do không gắn liền với đất đai hoặc thông qua
các tài sản gắn liền với đất nên không được thừa nhận là bất động sản. Tất cả
quyền vô hình đều là động sản do áp dụng điều 174 khoản 2 BLDS 2005.
Có một số trường hợp tài sản ban đầu là một bất động sản nhưng lại có xu
hướng trở thành động sản, và ngược lại có những tài sản là động sản nhưng chỉ có
công dụng khi nó được cố định ở một vị trí thích hợp như là một bất động sản.
Cũng có trường hợp tài sản không có xu hướng thay đổi tính chất nhưng sau một

dụng theo tính năng của vật chính. Việc xác định này có ảnh hưởng đến việc xác
định chế độ pháp lí của một số giao dịch trong thực tế như chuyển nhượng tài sản
có vật chính, vật phụ, quan hệ về bảo đảm trong thực hiện nghĩa vụ…
Ví dụ: Căn nhà được thế chấp thì có nghĩa là những tài sản gắn liền với căn
nhà cũng là đối tượng của hợp đồng.
Tuy nhiên việc xác định tài sản nào đó là một bất động sản do công dụng
chỉ có ý nghĩa trong những quan hệ đặc thù mà không làm mất đi tính chất động
sản mà nó có được một cách tự nhiên. Chẳng hạn như, khi tài sản đó bị mất cắp, bị
cướp… thì vẫn xem đó là một vụ vi phạm pháp luật hình sự chứ không thể cho
rằng do đó là một bất động sản nên không thể trộm cắp hay bị cướp được.
Có một ngoại lệ khác là trong quan hệ thế chấp, đối tượng của hợp đồng là
một tài sản đã được mua bảo hiểm. Trong thời gian hợp đồng thế chấp có hiệu lực,
do nguyên nhân khách quan, tài sản thế chấp bị hủy hoại. Theo nội dung của hợp
đồng bảo hiểm, chủ sở hữu sẽ được công ty bảo hiểm bồi thường bằng một khoản
tiền theo thỏa thuận đã giao kết giữa hai bên. Lúc này, số tiền bảo hiểm tiếp tục là
đối tượng của hợp đồng thế chấp vì hợp đồng vẫn còn hiệu lực. Điều này trái với
qui định của luật là: trừ tàu biển, đối tượng của hợp đồng thế chấp phải là một bất
động sản trong khi tiền là một động sản
12
Như vậy, có thể thấy luật Việt Nam thừa nhận các loại bất động sản sau:
12
Nguyễn Ngọc Điện, Bình luận khoa học về tài sản trong luật dân sự Việt Nam, nxb trẻ,2001, trang 47
GVHD: Th.S Diệp Ngọc Dũng 14 SVTH: Lê Thị Diễm Trinh
Đề tài: Quyền sở hữu tài sản của người nước ngoài tại Việt Nam
Bất động sản không thể di dời được do bản chất tự nhiên vốn có của nó như
đất đai, nhà cửa, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, cây cối, hoa màu và các
tài sản khác trên đất.
Các động sản trở thành bất động sản vì mục đích sử dụng như: các tài sản
gắn liền với nhà, công trình xây dựng đều được coi là bất động sản. Ví dụ như tủ
được gắn cố định vào tường hoặc các vật khác được gắn kiên cố với nhà ở, công

GVHD: Th.S Diệp Ngọc Dũng 15 SVTH: Lê Thị Diễm Trinh
Đề tài: Quyền sở hữu tài sản của người nước ngoài tại Việt Nam
trong những điều kiện nhất định. Theo nghĩa này, có thể nói quyền sở hữu chính là
những quyền năng dân sự chủ quan của từng chủ sở hữu nhất định đối với một tài
sản cụ thể, được xuất hiện trên cơ sở nội dung của qui phạm pháp luật về sở hữu.
Theo nghĩa rộng, quyền sở hữu có thể được hiểu là tổng hợp hệ thống các
qui phạm pháp luật do nhà nước ban hành để điều chỉnh các quan hệ xã hội phát
sinh trong lĩnh vực chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản
13
.
1.2.1.2 Khái niệm quyền sở hữu theo pháp luật các nước
14
• Khái niệm quyền sở hữu trong Luật La Mã được hiểu là quyền sử dụng và
quyền định đoạt tuyệt đối của tài sản đó. Nhưng chủ sở hữu vẫn bị một số hạn chế
do luật định. Ví dụ: do yêu cầu nghiên cứu canh tác ở nông thôn và sử dụng nước
ở thành phố, người ta có thể dẫn nước qua ruộng người khác hoặc đặt ống nước
qua sân hàng xóm.
• Trong pháp luật tư sản Anh thì quyền sở hữu gồm có ba quyền: quyền
định đoạt, quyền sở hữu và quyền sử dụng. Nó là một trong những chế định quan
trọng nhất của pháp luật tư sản Anh, được coi là quyền tự nhiên của con người,
quyền thiêng bất khả xâm phạm. Quyền tư hữu được quy định trong bộ luật
Napoleon là: quyền sử dụng một cách tuyệt đối nhất sao cho trong khuôn khổ của
pháp luật. Bộ luật chia vật sở hữu thành hai loại: động sản và bất động sản. Những
hạn chế quyền sở hữu do bộ luật quy định chỉ liên quan đến hành vi, làm ảnh
hưởng xấu tới quyền lợi người khác. Ví dụ cấm xây dựng những ngôi nhà làm tổn
hại đến hàng xóm.
• Theo hệ thống Luật Anh- Mỹ: quyền sở hữu được định nghĩa là tập hợp
các quyền sử dụng và hưởng thụ một tài sản, bao gồm cả việc chuyển nhượng tài
sản đó cho người khác.
Người có đủ ba quyền: chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với một vật gọi

hữu thực sự có quyền chiếm hữu đối với tài sản của mình dựa trên những căn cứ
do pháp luật qui định. Đó là hình thức chiếm hữu hợp pháp, theo Điều 183 Bộ luật
Dân sự 2005, sự chiếm hữu hợp pháp trước hết đó là sự chiếm hữu tài sản của một
chủ sở hữu được pháp luật công nhận.
Người không phải là chủ sở hữu mà chiếm hữu tài sản thì chỉ được coi là
chiếm hữu hợp pháp khi rơi vào các trường hợp sau: người được chủ sở hữu uỷ
quyền quản lý tài sản, người được chuyển giao quyền chiếm hữu thông qua giao
dịch dân sự; người phát hiện và giữ tài sản vô chủ, tài sản không xác định được ai
là chủ sở hữu, tài sản bị đánh rơi, bị bỏ quên, bị chôn giấu, bị chìm đắm; người
phát hiện và giữ gia súc, gia cầm, vật nuôi dưới nước bị thất lạc, chiếm hữu của cơ
quan, tổ chức theo chức năng và thẩm quyền có quyền thu giữ và chiếm hữu tài
sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình liên tục, công khai.
Đối với các trường hợp người được chủ sở hữu uỷ quyền quản lý tài sản
hoặc được giao tài sản thông qua giao dịch dân sự, người chiếm hữu không thể xác
lập quyền sở hữu theo thời hiệu (Điều 185,186 Bộ luật Dân sự 2005).
Người chiếm hữu tài sản của người khác có căn cứ pháp luật chỉ thực hiện
quyền chiếm hữu trong phạm vi, theo cách thức và thời hạn do chủ sở hữu xác
định. Hay nói khác đi, người không phải là chủ sở hữu thực hiện các quyền năng
chủ yếu không mang tính độc lập
15

15
BLDS 2005, điều 185 khỏan 1
GVHD: Th.S Diệp Ngọc Dũng 17 SVTH: Lê Thị Diễm Trinh
Đề tài: Quyền sở hữu tài sản của người nước ngoài tại Việt Nam
Trong trường hợp quyền chiếm hữu bị xâm phạm, người chiếm hữu tài sản
của người khác nhưng có căn cứ pháp luật được pháp luật bảo vệ theo các quy
định về bảo vệ quyền sở hữu (từ Điều 255 đến Điều 260 Bộ luật Dân sự 2005). Lẽ
dĩ nhiên, người này phải chứng minh được tính hợp pháp của việc chiếm hữu,
chẳng hạn bằng việc xuất trình hợp đồng thuê tài sản.

giao dịch dân sự như hợp đồng cho thuê, cho mượn. Tuy nhiên, trong mọi trường
GVHD: Th.S Diệp Ngọc Dũng 18 SVTH: Lê Thị Diễm Trinh
Đề tài: Quyền sở hữu tài sản của người nước ngoài tại Việt Nam
hợp, việc sử dụng tài sản phải trên nguyên tắc không được làm ảnh hưởng đến lợi
ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác.
Thông thường, chủ sở hữu là người có quyền sử dụng tài sản nhưng pháp luật
cũng ghi nhận ba trường hợp người không phải chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng
tài sản.
Trường hợp thứ nhất, người được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng
tài sản thông qua hợp đồng. Trong trường hợp này, người sử dụng được quyền
khai thác tài sản theo cách thức và thời hạn đã được thoả thuận với chủ sở hữu.
Trường hợp thứ hai, người chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật
nhưng ngay tình cũng có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài
sản. Vì vậy, người này chỉ phải hoàn trả hoa lợi, lợi tức thu được từ thời điểm họ
biết hoặc buộc phải biết việc chiếm hữu tài sản là không có căn cứ pháp luật
16

Trường hợp thứ ba, cơ quan hay tổ chức nào đó cũng có quyền sử dụng tài
sản của người khác trên cơ sở một văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
hoặc sử dụng tài sản trong tình thế cấp thiết phù hợp với qui định của pháp luật.
1.2.2.3 Quyền định đoạt
Điều 195 Bộ luật Dân sự 2005 định rõ: Quyền định đoạt là quyền chuyển
giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu tài sản đó. Việc định đoạt tài
sản có thể định đoạt số phận thực tế của các vật, làm chấm dứt sự tồn tại vật chất
của tài sản, như huỷ bỏ, tiêu dùng hết hoặc từ bỏ quyền sở hữu đối với vật, hoặc
bằng hành vi pháp lý (bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, góp vốn vào
công ty…). người không phải là chủ sở hữu chỉ có quyền định đoạt tài sản của
người khác trong trường hợp được chủ sở hữu uỷ quyền hoặc trong những trường
hợp đặc biệt do pháp luật quy định (việc trưng mua, trưng thu tài sản theo quyết
định của Nhà nước). Việc thực hiện quyền định đoạt đối với tài sản sẽ làm chấm

sở hữu uỷ quyền, nhưng theo qui định của pháp luật những người có thẩm quyền
vẫn có quyền định đoạt tài sản. (Trung tâm bán đấu giá tài sản theo qui định của
pháp luật; hiệu cầm đồ được quyền bán tài sản, nếu hết thời hạn đã thoả thuận mà
người vay không trả được tiền vay…)
19
.
Tóm lại, cả ba quyền năng cụ thể tạo thành một thể thống nhất trong nội
dung của quyền sở hữu, chúng có liên hệ mật thiết với nhau nhưng mỗi quyền
năng lại mang một ý nghĩa khác nhau. Cụ thể quyền chiếm hữu là một tiền đề quan
trọng cho hai quyền kia nhưng quyền sử dụng lại có một ý nghĩa thực tiễn thiết
thực, vì chỉ có thông qua quyền năng này chủ sở hữu mới khai thác được lợi ích,
công dụng của vật để thỏa mãn nhu cầu cho mình, còn quyền định đoạt lại xác
định ý nghĩa pháp lý quan trọng nhất của chủ sở hữu. Từ đó cho chúng ta khẳng
định một cách chắc chắn rằng chỉ khi nào có đầy đủ cả ba quyền này trên một tài
sản thì chủ thể mới trở thành chủ sở hữu tài sản đó được. Và cũng có nghĩa là
người nước ngoài được quyền sở hữu tài sản nào ở Việt Nam thì họ cũng có đầy
đủ ba quyền quyền chiếm hữu quyền sử dụng quyền định đoạt đối với tài sản đó.
Như chúng ta đã biết, mỗi quốc gia trên thế giới đều xây dựng một hệ thống
pháp luật cho riêng mình và các hệ thống pháp luật đó khác nhau tùy theo mỗi
nước quy định như thế nào, đôi khi lại trái ngược nhau. Khi đó sẽ có hiện tượng,
một hay nhiều hệ thống pháp luật đồng thời đều có thể áp dụng để điều chỉnh một
quan hệ pháp luật. Điều này trong tư pháp quốc tế người ta gọi đó là hiện tượng
17
Luật doanh nghiệp 2005, điều 43
18
Luật Nhà ở 2005, điều 94
19
Trần Thị Huệ, Quyền sở hữu và quyền năng của chủ sở hữu, Khoa luật, Trường đại học Hà Nội, 2008
GVHD: Th.S Diệp Ngọc Dũng 20 SVTH: Lê Thị Diễm Trinh
Đề tài: Quyền sở hữu tài sản của người nước ngoài tại Việt Nam

còn ấn định cả các điều kiện phát sinh, chấm dứt và chuyển dịch quyền sở hữu.
Nội dung này đã được qui định trong pháp luật của nhiều nước.
Theo khoản 1 điều 24 luật về tư pháp quốc tế của Ba Lan thì “quyền sở hữu
và các quyền tài sản chịu sự điều chỉnh của pháp luật nước nơi có tài sản”. Khoản
2 điều 24 của luật này chỉ rõ: “Sự phát sinh và chấm dứt quyền sở hữu cũng như
sự phát sinh, chuyển dịch hoặc chấm dứt các quyền tài sản chịu sự điều chỉnh của
20
Giáo trình luật tư pháp quốc tế, đại học luật quốc gia Hà Nội, trang 119
GVHD: Th.S Diệp Ngọc Dũng 21 SVTH: Lê Thị Diễm Trinh
Đề tài: Quyền sở hữu tài sản của người nước ngoài tại Việt Nam
pháp luật nơi có tài sản vào thời điểm xảy ra sự kiện làm phát sinh các hậu quả
pháp lí trên”.
Pháp luật nơi có tài sản giữ vai trò nhất định trong việc xác định quyền sở
hữu đối với tài sản đang trên đường vận chuyển hay còn gọi là tài sản quá cảnh
qua nhiều quốc gia. Việc xác định quyền sở hữu đối với tài sản đang trên đường
vận chuyển là một vấn đề phức tạp đã và đang được tư pháp quốc tế của các nước
quan tâm giải quyết. Theo pháp luật các nước hiện nay, quyền sở hữu cũng như
các quyền tài sản đối với tài sản đang trên đường vận chuyển sẽ được điều chỉnh
bởi một trong các hệ thống pháp luật sau đây:
• Pháp luật nơi gửi tài sản đi.
• Pháp luật nước nơi nhận tài sản.
• Pháp luật nước mà phương tiện vận tải mang quốc tịch (trong lĩnh vực giao
thông vận tải bằng tàu biển hoặc máy bay);
• Pháp luật của nước nơi có trụ sở của tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh
chấp.
• Pháp luật của nước nơi hiện đang có tài sản
• Pháp luật của nước do các bên lựa chọn hoặc pháp luật của nước nơi gửi tài
sản đi hoặc là pháp luật của nơi nhận hoặc pháp luật của nước nơi hiện đang có tài
sản…
Để xác định quyền sở hữu đối với tài sản đang trên đường vận chuyển, cần

21
.
1.2.3.2 Giải quyết theo pháp luật Việt Nam
Trong việc giải quyết các vấn đề xung đột pháp luật về quyền sở hữu, pháp
luật của nhiều nước và thực tiễn pháp luật quốc tế thường vận dụng hệ thống luật
nơi có vật. Luật nơi có vật không những qui định nội dung quyền sở hữu mà còn
ấn định điều kiện phát sinh, chấm dứt và chuyển dịch quyền sở hữu. Nội dung này
được ấn định trong pháp luật nhiều nước. Tuy nhiên có sự khác nhau về mức độ
vận dụng. Có nước áp dụng hệ thuộc này ở mức độ như nhau đối với động sản
cũng như bất động sản, có nước áp dụng chủ yếu đối với bất động sản.
Khoản 1 điều 766 BLDS 2005 qui định “Việc xác lập, thực hiện, thay đổi,
chấm dứt quyền sở hữu tài sản, nội dung quyền sở hữu đối với tài sản được xác
định theo pháp luật của nước nơi có tài sản đó”. Như vậy, quyền sở hữu đối với
tài sản sẽ do luật nơi có tài sản điều chỉnh bất luận đối tượng của quyền sở hữu là
động sản hay bất động sản.
Trong khoa học tư pháp quốc tế, một nguyên tắc chung được đặt ra là: nếu
quyền sở hữu đối với tài sản là động sản được phát sinh trên cơ sở pháp luật của
một nước này, nhưng khi tài sản được dịch chuyển sang một nước thứ hai, thì
quyền sở hữu của chủ sở hữu cũng được pháp luật của nước thứ hai bảo vệ (nếu
nó phù hợp với pháp luật của nước thứ hai đó)
22
. Và pháp luật Việt Nam cũng phù
hợp với nguyên tắc chung này.
Ví dụ 1: Một công dân A mua một chiếc xe máy của một công dân
Singapore tại Singapore. Sau đó công dân đó mang xe máy về Việt Nam. Tại Việt
Nam công dân A cũng được pháp luật Việt Nam bảo vệ quyền sở hữu đối với
21
Giáo trình luật tư pháp quốc tế, đại học luật quốc gia Hà Nội, trang 125
22
Giáo trình luật tư pháp quốc tế, đại học luật quốc gia Hà Nội, trang 121

Vấn đề phân biệt động sản hay bất động sản có ý nghĩa rất quan trọng. Ví
dụ, nếu nội dung của hợp đồng về chuyển giao động sản có thể được xác định theo
thỏa thuận của các bên, trong khi đó nội dung hợp đồng về chuyển giao bất động
sản lại thường được xác định theo pháp luật nơi có tài sản. Hay thừa kế theo luật
đối với động sản ở nhiều quốc gia theo nguyên tắc nơi cư trú cuối cùng của người
để lại di sản, trong khi đó vấn đề như vậy đối với bất động sản lại áp dụng nguyên
tắc nơi có tài sản.
GVHD: Th.S Diệp Ngọc Dũng 24 SVTH: Lê Thị Diễm Trinh
Đề tài: Quyền sở hữu tài sản của người nước ngoài tại Việt Nam
Ngoài ra, quyền sở hữu đối với những tài sản đặc thù như máy bay, tàu biển
cũng được qui định như một trường hợp ngoại lệ. Tại khoản 4 điều 766 BLDS
2005 qui định: “Việc xác định quyền sở hữu đối với tàu bay dân dụng và tàu biển
tại Việt Nam phải tuân theo pháp luật về hàng không dân dụng và pháp luật về
hàng hải của Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam”.
Như vậy đối với các quan hệ sở hữu và các quan hệ tài sản trong lĩnh vực
hàng không dân dụng và hàng hải quốc tế, hệ thuộc pháp luật của nước nơi có tài
sản không được áp dụng chủ yếu mà chủ yếu là áp dụng các hệ thuộc luật mà các
phương tiện mang cờ hoặc hệ thuộc luật nơi kí kết hợp đồng. Hệ thuộc pháp luật
của nơi có tài sản cũng không được áp dụng để điều chỉnh các quan hệ sở hữu phát
sinh trong một số lĩnh vực như:
• Các quan hệ sở hữu đối với các đối tượng của sở hữu trí tuệ;
• Các quan hệ về tài sản của pháp nhân nước ngoài khi pháp nhân đó
bị giải thể;
• Các quan hệ về tài sản liên quan đến các tài sản của quốc gia đang ở
nước ngoài
• Các quan hệ tài sản liên quan đến các đối tượng của các đạo luật về
quốc hữu hóa
23
.
Như vậy, pháp luật Việt Nam giải quyết xung đột pháp luật về quyền sở