Hoạt động đảm bảo bằng tài sản tại ngân hàng Đông Á chi nhánh Ngũ Hành Sơn.
LỜI MỞ ĐẦU:
Lý do chọn đề tài:
Tín dụng ngân hàng là hoạt động chủ yếu đối với hầu hết các NH. Khoản
mục cho vay chiếm quá nữa giá trị tổng tài sản và tạo ra từ 1/2 đến 2/3 tổng thu
của NHTM nên cho vay là hoạt động kinh doanh chủ yếu của NHTM để tạo ra lợi
nhuận. Vì vậy bảo đảm tiền vay có ý nghĩa hết sức quan trọng trong việc đảm bảo
ngân hàng có thể hoạt động và phát triển cũng như sự phát triển kinh tế.
Nếu ở nhiều nước trên thế giới, các khoản cho vay có bảo đảm của tổ chức
tín dụng đối với khách hàng chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ thì trái lại, ở Việt Nam các tổ
chức tín dụng lại chủ yếu cho vay trên cơ sở điều kiện bảo đảm bằng tài sản.
Về mặt lý thuyết, khi quyết định cho vay thì tình hình hoạt động kinh doanh
tạo ra nguồn trả nợ của khách hàng mới là điều kiện quan trọng nhất. Tuy nhiên,
hiện nay, hầu hết các ngân hàng của Việt Nam đều ưu tiên cấp tín dụng có tài sản
thế chấp, xem đó như là chiếc phao cuối cùng để thu hồi khoản vay trong trường
hợp xảy ra khả năng vỡ nợ.
Từ thực tế quan sát được cùng với lý thuyết đã được học tại nhà trường em
đã hoàn thành bài báo cáo thực tế về đề tài đảm bảo tiền vay bằng hình thức thế
chấp tại ngân hàng Đông Á chi nhánh Ngũ Hành Sơn- Đà Nẵng. Báo cáo gồm các
nội dung sau:
Phần 1: Giới thiệu ngân hàng Đông Á chi nhánh Ngũ Hành Sơn- Đà Nẵng
1. Ngân hàng Đông Á
2. Ngân hàng Đông Á chi nhánh Ngũ Hành Sơn
Phần 2: Tìm hiểu về hoạt động đảm bảo tiền vay bằng hình thức thế chấp.
1. Một số vấn đề chung về đảm bảo tiền vay.
2. Đảm bảo tiền vay bằng hình thức thế chấp.
3. Thực trạng đảm bảo tiền vay bằng hình thức thế chấp của ngân hàng
Đông Á chi nhánh Ngũ Hành Sơn- Đà Nẵng.
4. Phương pháp phòng ngừa rủi ro trong đảm bảo tiền vay bằng thế chấp
Phụ lục: hợp đồng thế chấp tài sản để vay vốn tại ngân hàng Đông Á
Ngô Thu Thảo_ 08Nh2_ Đh Kiến trúc ĐN trang: 1

Các cổ đông pháp nhân lớn
• Văn phòng Thành ủy TP.HCM
• Công ty Cổ phần Vàng Bạc Đá Quý Phú Nhuận (PNJ)
• Công Ty CP Vốn An Bình
• CTCP Sơn Trà Điện Ngọc
• Cty TNHH MTV Du Lịch Thương Mại Kỳ Hòa
• Công Ty TNHH Ninh Thịnh
• CTy TNHH MTV XD và KD Nhà Phú Nhuận
2. NGÂN HÀNG ĐÔNG Á CHI NHÁNH NGŨ HÀNH SƠN - ĐÀ NẴNG
Ngày 25 tháng 04 năm 2006 .Nhằm đáp ứng nhu cầu về dịch vụ ngân hàng
ngày càng gia tăng, Ngân hàng Đông Á vừa khai trương trụ sở mới PGD
DongA Bank Ngũ Hành Sơn ở địa chỉ số 31-Ngũ Hành Sơn, P.Mỹ An, Q.Ngũ
Hành Sơn với quy mô 5 tầng và 1 tầng hầm với vốn đầu tư hơn 13 tỷ đồng.
• Giám đốc chi nhánh : Trần Thị Ngọc Hạnh.
• Điện thoại: 0511. 3955051.
• Fax: 0511.3955052
Không chỉ phục vụ cho các tổ chức, doanh nghiệp và dân cư trên địa bàn,
với vị trí nằm gần nhiều trường đại học, cao đẳng, trung cấp, dạy nghề, PGD
DongA Bank Ngũ Hành Sơn còn tạo thuận lợi cho sinh viên, học sinh trong việc
chi phí sinh hoạt và học tập thông qua dịch vụ thẻ ATM đã giúp cho sinh viên, học
sinh sử dụng tiết kiệm, an toàn tiền bạc; đặc biệt là phối hợp với Đại học Kinh tế
Đà Nẵng thu học phí hằng tháng qua thẻ ATM đã giúp cho sinh viên tiết kiệm
được nhiều thời gian và thanh toán tiền học phí đúng hạn
PHẦN 2
Ngô Thu Thảo_ 08Nh2_ Đh Kiến trúc ĐN trang: 3
Hoạt động đảm bảo bằng tài sản tại ngân hàng Đông Á chi nhánh Ngũ Hành Sơn.
TÌM HIỂU VỀ HOẠT ĐỘNG ĐẢM BẢO TIỀN VAY BẰNG HÌNH THỨC
THẾ CHẤP
1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ ĐẢM BẢO TIỀN VAY:
1.1 Khái niệm:

tín , khả năng tài chính, sự khả thi của dự án thì Ngân hàng phải thẩm định chặt
chẽ và sẽ quyết định cho vay với mức khác nhau tùy thuộc vào uy tín, độ tin cậy
của khách hàng đối với Ngân hàng.
Đối với khách hàng: Ngân hàng sẽ đáp ứng cho bất kỳ khách hàng nào,
bất kỳ khoản vốn nào, trong bất kỳ thời điểm nào, ngay lập tức và kịp thời, do đó
khách hàng muốn vay vốn phải có tín nhiệm hoặc có tài sản bảo đảm. Như vậy
khách hàng sẽ phải chịu trách nhiệm, ràng buộc và nếu như không trả được nợ, tài
sản bảo đảm sẽ thuộc về Ngân hàng. Chính vì vậy người vay có ý thức sử dụng
tiền vay một cách hợp lý nhất.
Đối với nền kinh tế: Chất lượng tín dụng được nâng cao là nền tảng cho
việc phát triển hệ thống tài chính, thúc đẩy sản xuất kinh doanh, khơi dậy khả
năng đầu tư vào các dự án tạo nên sức đẩy cho nền kinh tế. Do đó bảo đảm tiền
vay có tác dụng gián tiếp đối với nền kinh tế đảm bảo chuyển vốn đúng địa chỉ, sử
dụng vốn đúng mục đích thúc đẩy kinh tế phát triển.
1.4 Mục đích của đảm bảo tiền vay:
-Cho vay là sự chuyển nhượng tạm thời một lượng giá trị từ ngân hàng sang
khách hàng sau một thời gian nhất định lại quay về với lượng giá trị lớn hơn lượng
giá trị ban đầu. Cho vay là nghiệp vụ sinh lời chủ yếu của ngân hàng, nhưng cũng
là nghiệp vụ có rủi ro cao nhất. Vì vậy việc áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay sẽ
làm giảm thiểu được các rủi ro vì bảo đảm tiền vay giúp:
- Nâng cao trách nhiệm thực hiện cam kết trả nợ của bên vay.
- Phòng ngừa rủi ro khi phương án trả nợ dự kiến của bên vay không thực
Ngô Thu Thảo_ 08Nh2_ Đh Kiến trúc ĐN trang: 5
Hoạt động đảm bảo bằng tài sản tại ngân hàng Đông Á chi nhánh Ngũ Hành Sơn.
hiện được hoặc xảy ra các rủi ro không lường được.
- Phòng ngừa gian lận. Từ đó giúp cho ngân hàng có thể thu hồi được gốc và lãi
đảm bảo sự tồn tại và phát triển.
2. ĐẢM BẢO TIỀN VAY BẰNG HÌNH THỨC THẾ CHẤP.
2.1Thế chấp tài sản:
2.1.1 Khái niệm:

tâm phòng ngừa rủi ro, các người cư trú gắn với tài sản thế chấp,…
B2: Định giá tài sản thế chấp
- Về nguyên tắc, phải định giá tài sản thế chấp theo giá thị trường nhằm
đảm bảo thu nợ và đáp ứng nhu cầu về vốn của KH. Tuy nhiên, đây là vấn đề phức
tạp nên để đảm bảo chính xác cần phải tổ chức theo hướng chuyên môn hoá. Đối
với những tài sản lớn, phức tạp, cần phải thuê các tổ chức tư vấn để thực hiện định
giá.
- Chú ý về việc định giá tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất hay đất thuê.
Xác định số tiền cho vay tối đa so với giá trị tài sản thế chấp: Giá trị tài sản
thế chấp thông thường lớn hơn số tiền cho vay cộng lãi và chi phí liên quan khác
khi thanh lý. Vì vậy, giá trị tài sản thế chấp dùng để tính toán là giá trị dự kiến của
tài sản trong tương lai. để đơn giản, các NH thường điều chỉnh tỷ lệ cho vay so với
tài sản thế chấp tuỳ theo tính ổn định về thị trường và giá cả của từng loại tài sản.
B3: Ký kết hợp đồng thế chấp
- Thủ tục thế chấp bao gồm hợp đồng thế chấp, giấy chứng nhận quyền sở
hữu tài sản (hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê đất). Hợp
đồng thế chấp phải được lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng TD. đối
với tài sản thế chấp được hình thành từ vốn vay, khi tài sản đưa vào sử dụng phải
lập phụ lục hợp đồng thế chấp tài sản hình thành vốn vay, trong đó mô tả đặc điểm
và xác định giá trị tài sản. Hợp đồng thế chấp có chứng nhận của công chứng Nhà
Ngô Thu Thảo_ 08Nh2_ Đh Kiến trúc ĐN trang: 7
Hoạt động đảm bảo bằng tài sản tại ngân hàng Đông Á chi nhánh Ngũ Hành Sơn.
nước trong trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật quy định phải thực
hiện.
- Sau khi hợp đồng thế chấp được ký kết, các bên tham gia hợp đồng hoặc
người được uỷ quyền có thể đăng ký với các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm
(những tài sản bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm: tài sản quy định phải
đăng ký quyền sở hữu theo luật, tài sản giao cho bên thế chấp hay người thứ ba
nắm giữ (nghị định 08/2000/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm))
B4: Giải chấp

dàng. Bất kỳ một sự thay đổi như mua bán, chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền
sử dụng theo qui định đều phải qua công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm. Hệ
thống pháp luật liên quan đến việc xác nhận quyền sở hữu, sử dụng, giao dịch dù
còn nhiều bất cập song vẫn được đánh giá là khá đầy đủ so với các qui định trong
các lĩnh vực khác.
3.2 Những khó khăn khi chấp nhận bảo đảm tiền vay bằng hình thức thế
chấp.
Mặc dù BĐS thật sự có những ưu điểm so với những tài sản khác trong việc
đảm bảo tiền vay đối với ngân hàng, song việc nhận thế chấp này vẫn chứa đựng
nhiều rủi ro.
Rủi ro kỳ hạn
Ngô Thu Thảo_ 08Nh2_ Đh Kiến trúc ĐN trang: 9
Hoạt động đảm bảo bằng tài sản tại ngân hàng Đông Á chi nhánh Ngũ Hành Sơn.
Cho vay thế chấp thường là những khoản cho vay trung, dài hạn và kỳ hạn
điều chỉnh lãi suất thường từ 6 tháng đến 1 năm. Trong khi đó, phần lớn nguồn
vốn huy động của các ngân hàng là nguồn vốn ngắn hạn và lãi suất khá linh hoạt
theo thị trường. Sự chênh lệch về kỳ hạn và lãi suất giữa nguồn vốn huy động và
cho vay là vấn đề nan giải nhất mà các ngân hàng phải tính toán và cân đối trong
cho vay.
Rủi ro từ năng lực thẩm định và xét duyệt khoản vay
Ngân hàng Đông Á chi nhánh Ngũ Hành Sơn mới đi vào hoạt động được 4
năm, nhân viên còn non trẻ và ít kinh nghiệm. Còn non kém kinh nghiệm nhưng
được giao những trọng trách lớn, đặc biệt là quyết định cho vay đã dẫn đến những
rủi ro khó lường.
Rủi ro từ công tác tổ chức và thực hiện kiểm soát qui trình cấp tín dụng
Do chỉ có quy mô nhỏ nên ngân hàng Đông Á chi nhánh Ngũ Hành Sơn
chưa có phòng quản lý rủi ro tín dụng, chưa tách biệt chức năng giữa định giá tài
sản và thẩm định tín dụng. Phòng kiểm soát nội bộ chỉ kiểm tra hồ sơ sau cho vay
và không có chức năng ngăn ngừa, khuyến cáo rủi ro trong toàn hệ thống. Hoạt
động của Ban kiểm soát chưa đạt hiệu quả kỳ vọng.

Trong thời kỳ hưng thịnh, sản xuất và tiêu dùng đều mở rộng, nguồn cung tiền dồi
dào và giá BĐS leo thang, ngân hàng cũng mở rộng tín dụng BĐS. Ngược lại khi
nền kinh tế phát triển quá nóng, NHNN thực hiện thắt chặt tiền tệ thì BĐS là thị
trường đầu tiên bị ảnh hưởng, giá BĐS sụt giảm, tính thanh khoản hạn chế và khả
năng trả nợ của các khoản vay gặp khó khăn làm ngân hàng lâm vào khó khăn
trong việc thanh lý BĐS làm tổn thất về vốn.
4. NHỮNG GIẢI PHÁP PHÒNG NGỪA RỦI RO TRONG ĐẢM BẢO
TIỀN VAY BẰNG THẾ CHẤP.
Xây dựng chính sách tín dụng phù hợp với từng giai đoạn:
Ngô Thu Thảo_ 08Nh2_ Đh Kiến trúc ĐN trang: 11
Hoạt động đảm bảo bằng tài sản tại ngân hàng Đông Á chi nhánh Ngũ Hành Sơn.
Tăng cường công tác huy động đối với kỳ hạn dài là giải pháp được nhiều
ngân hàng chú trọng trong thời gian gần đây. Nguồn vốn huy động có kỳ hạn dài
sẽ giúp các ngân hàng hạn chế được những rủi ro kỳ hạn khi cho vay đầu tư BĐS,
hạn chế sự thiết hụt thanh khoản và sự phụ thuộc vào thị trường liên ngân hàng,
chủ động trong hoạt động và thực hiện các mục tiêu kinh doanh. Ngân hàng cần
hạn chế tối đa cho vay đầu cơ vốn mang tính bất ổn và chứa đựng nhiều rủi ro, làm
giảm tính rủi ro cho thị trường đầu tư BĐS.
Hoàn thiện năng lực thẩm định và xét duyệt khoản vay
Có qui định và thực hiện nghiêm túc việc đánh giá lại giá trị tài sản bảo
đảm, ít nhất phải 3 tháng/lần, trường hợp giá BĐS biến động bất thường có thể
làm ảnh hưởng đến việc đảm bảo của khoản vay thì phải đánh giá liên tục, yêu cầu
khách hàng bổ sung tài sản bảo đảm và/hoặc trả nợ trước hạn tương ứng với giá trị
tài sản bị giảm sút sau khi đánh giá lại và trích lập dự phòng rủi ro đầy đủ.
Bên cạnh việc nâng cao chất lượng nguồn nhân lực, các ngân hàng cần có chế độ
đãi ngộ phù hợp nhằm đảm bảo thu hút được nguồn nhân lực có chất lượng, hạn
chế tình trạng “nhảy việc”. Hơn nữa, ngân hàng cũng cần phải xây dựng quy chế
trách nhiệm gắn với hoạt động tín dụng và toàn ngân hàng để nâng cao tinh thần
trách nhiệm của đội ngũ lãnh đạo, nhân viên.
Hoàn thiện công tác tổ chức và thực hiện kiểm soát qui trình cấp tín dụng:

sau khi nhận thế chấp. Hạn chế nhận thế chấp đối với BĐS là các căn hộ, nhà ở là
Ngô Thu Thảo_ 08Nh2_ Đh Kiến trúc ĐN trang: 13
Hoạt động đảm bảo bằng tài sản tại ngân hàng Đông Á chi nhánh Ngũ Hành Sơn.
tài sản hình thành trong tương lai được nhận chuyển nhượng từ các dự án không
do chính ngân hàng tài trợ, BĐS có tính thanh khoản thấp do có diện tích đất nhỏ,
giao thông không thuận lợi, qui hoạch không rõ ràng. Sự thận trọng của ngân hàng
là bắt buộc do những qui định pháp lý chưa rõ ràng và việc hiểu, thực thi các qui
định pháp luật của các cơ quan hữu quan còn chưa thống nhất.

KẾT LUẬN
Những năm gần đây ngân hàng thương mại nói chung, Ngân hàng Đông Á
nói riêng đã phải đối mặt với sự thay đổi liên tục của nền kinh tế và sự cạnh tranh
khốc liệt trên thị trường tiền tệ. Chính vì vậy ngân hàng Đông Á phải luôn luôn
Ngô Thu Thảo_ 08Nh2_ Đh Kiến trúc ĐN trang: 14
Hoạt động đảm bảo bằng tài sản tại ngân hàng Đông Á chi nhánh Ngũ Hành Sơn.
đổi mới, phong phú về mặt nghiệp vụ, nâng cao chất lượng dịch vụ để ngày càng
phát triển và tạo lòng tin với khách hàng.
Do thời gian thực tế còn ngắn và đây còn là vấn đề phức tạp nên bài báo
cáo chưa được sâu sắc, nhiều vấn đề còn chưa được giải quyết. Em rất mong sự
nhận xét và đóng góp ý kiến để bài báo cáo được hoàn thiện hơn và rút kinh
nghiệm cho bài báo cáo thực tập sau này.
Em xin cảm ơn ngân hàng Đông Á chi nhánh Ngũ Hành Sơn, đặc biệt là
cán bộ tín dụng Phạm Thị Tâm đã tận tình giúp đỡ, tạo điều kiện cho e hoàn thành
đợt thực tế này.
Ngô Thu Thảo_ 08Nh2_ Đh Kiến trúc ĐN trang: 15
Hoạt động đảm bảo bằng tài sản tại ngân hàng Đông Á chi nhánh Ngũ Hành Sơn.
PHỤ LỤC
HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP CỦA NGÂN HÀNG ĐÔNG Á
Ngô Thu Thảo_ 08Nh2_ Đh Kiến trúc ĐN trang: 16