Website: Email : Tel : 0918.775.368
Lời mở đầu
1. Tính cấp thiết của đề tài
Bất động sản là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia. Bất
động sản chiếm khoảng 50% của cải quốc gia ở các nớc tiên tiến, còn ở các
nớc đang phát triển, con số này là gần 3/4. Tuy nhiên, tỷ lệ bất động sản đ-
ợc đăng ký thành tài sản chính thức trở thành vốn ở các nớc đang phát triển
lại rất thấp. Vì không giống ở các quốc gia phát triển, ở những nớc lạc hậu,
thị trờng bất động sản ngầm rất lớn, cho nên hầu hết bất động sản ở đó
cha trở thành hàng hóa, cha đợc định giá chính thức, do vậy, cha trở thành
t bản để phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nớc.
Trong những năm vừa qua, thị trờng bất động sản đã và đang hình thành,
phát triển ở Việt Nam, góp phần tăng trởng kinh tế, ổn định xã hội, kích
thích đầu t, đáp ứng các yêu cầu bức xúc của nhân dân về cải thiện chỗ ở.
Để quản lý thúc đẩy thị trờng bất động sản phát triển, Nhà nớc đã áp dụng
nhiều chính sách, trong đó chính sách thuế ngày càng có vai trò quan
trọng. Tuy nhiên, cho đến nay, thị trờng bất động sản ở nớc ta vẫn còn sơ
khai, kém phát triển với sự lấn át của thị trờng không chính thức. Mọi trao
đổi, giao dịch diễn ra trên thị trờng còn mang tính tự phát, hiện tợng mua
bán ngầm diễn ra mạnh mẽ, nhất là ở các thành phố lớn. Do hoạt động
thiếu sự kiểm soát của Nhà nớc cho nên Nhà nớc đã mất đi một nguồn thu
rất lớn từ việc mua bán, kinh doanh bất động sản. Hiện tợng đầu cơ trục lợi
diễn ra mạnh mẽ đã gây ra nhiều cơn sốt giá giả tạo vào một số thời điểm
trong những năm qua. Công tác quản lý Nhà nớc đối với thị trờng này còn
nhiều yếu kém.
Một trong những nguyên nhân cơ bản của tình trạng trên là do hệ thống
chính sách thuế nhằm quản lý và phát triển thị trờng bất động sản còn
1
Website: Email : Tel : 0918.775.368
thiếu, yếu và đến nay đã bộc lộ nhiều điểm bất hợp lý. Bởi vậy, nghiên cứu
thực trạng chính sách thuế đối với thị trờng bất động sản đang đợc đặt ra

6. Kết cấu của Chuyên đề
Tên đề tài: Thực trạng chính sách thuế đối với thị tr ờng bất động sản ở
Việt Nam
Ngoài phần mở đầu, kết luận, mục lục, tài liệu tham khảo, nội dung của
Chuyên đề đợc kết cấu theo 2 chơng:
Chơng 1: Chính sách thuế đối với thị trờng bất động sản.
Chơng 2: Thực trạng chính sách thuế đối với thị trờng bất động sản ở
Việt Nam.
3
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Chơng 1
Chính sách thuế đối với thị trờng bất động sản
1.1. Hệ thống thuế đối với bất động sản
1.1.1. Thuế thuế sử dụng đất
Là loại thuế thu ổn định hàng năm, thu trên tổng giá trị đất nhân với thuế
suất. Ngời sở hữu đất (hoặc ngời đợc Nhà nớc giao đất sử dụng ổn định, lâu
dài) có trách nhiệm nộp thuế đất nh một loại thuế đánh vào tài sản. Mục
đích thu thuế sử dụng đất là tận dụng và thúc đẩy sử dụng đất có hiệu quả,
ngăn ngừa lũng đoạn, đầu cơ đất đai. Thuế thu trên tổng giá trị đất, đất đai
càng nhiều thì tổng giá trị đất càng cao, và nếu thuế suất luỹ tiến thì thuế
càng lớn. Chủ sử dụng đất mà sử dụng không hiệu quả thì phải chuyển nh-
ợng cho ngời khác. Qua đó thúc đẩy việc chuyển dịch đất đai một cách hợp
lý, phòng ngừa đầu cơ đất đai, đồng thời điều tiết cung về đất đai.
1.1.2. Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất (thuế giá trị đất tăng
thêm)
Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất là thuế đánh một lần khi phát
sinh hành vi bán (chuyển nhợng quyền sử dụng) đất, thu trên phần thu nhập
(giá trị gia tăng) khi bán (chuyển nhợng quyền sử dụng) đất. Đây là một
loại thuế phát sinh không thờng xuyên mà phụ thuộc vào sự phát sinh giao
dịch chuyển quyền sử dụng đất trên thị trờng. Căn cứ tính thuế giá trị gia

5
Website: Email : Tel : 0918.775.368
nền kinh tế, thị trờng bất động sản cũng ngày đợc mở rộng và phát triển
theo, làm gia tăng số thu NSNN trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Thứ hai, việc định giá bất động sản để đánh thuế là vấn đề hết sức quan
trọng. Cơ sở của thuế bất động sản là tổng giá trị bất động sản hoặc chỉ là
giá trị tăng thêm của bất động sản, nhng dù dới hình thức nào thì để tính đ-
ợc thuế bất động sản cũng phải tiến hành định giá bất động sản. Việc định
giá bất động sản có thể đợc thực hiện một lần để xác định cho nhiều kỳ
tính thuế hoặc xác định cho từng lần đánh thuế tuỳ thuộc vào từng loại thuế
và tập quán của từng nớc. Việc định giá bất động sản chính xác hay không
chính xác sẽ ảnh hởng trực tiếp tới số thuế phải nộp của các đối tợng nộp
thuế.
1.3. Vai trò của chính sách thuế đối với sự phát triển của thị trờng
bất động sản
Trong nền kinh tế, thuế là công cụ chủ yếu tập trung nguồn thu cho ngân
sách Nhà nớc, tham gia vào việc điều tiết kinh tế vĩ mô, là công cụ để điều
hoà thu nhập, thực hiện công bằng xã hội trong phân phối, là công cụ để
thực hiện kiểm tra, kiểm soát các hoạt động sản xuất kinh doanh. Là một
bộ phận cấu thành hệ thống thuế của mỗi quốc gia, thuế bất động sản cũng
đảm nhiệm vai trò nh các loại thuế khác. Trong quản lý và phát triển thị tr-
ờng bất động sản, thuế bất động sản có các vai trò cụ thể sau:
Thứ nhất, thuế bất động sản góp phần vào việc điều tiết cung và cầu về
bất động sản, bình ổn giá cả trên thị trờng; thúc đẩy sử dụng bất động
sản có hiệu quả, hạn chế đầu cơ; khuyến khích tạo hàng hóa cho thị tr-
ờng.
6
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Bằng việc ban hành các luật thuế, Nhà nớc sẽ quy định đánh thuế hay
không đánh thuế, đánh thuế cao hay đánh thuế thấp vào các hành vi nắm

đối tợng không phát sinh thu nhập hoặc có thu nhập thấp hơn. Thông qua
đó, thuế bất động sản sẽ góp phần vào việc điều hoà thu nhập, đảm bảo sự
công bằng trong việc nắm giữ và chuyển dịch bất động sản, bù đắp một
phần chi phí đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng của Nhà nớc, phát triển quỹ bất
động sản cho ngời nghèo và các đối tợng chính sách xã hội.
Thứ ba, thông qua thuế, Nhà nớc thực hiện việc kiểm tra, kiểm soát đối
với việc quản lý, sử dụng, kinh doanh bất động sản.
Vai trò này xuất phát từ quá trình tổ chức thực hiện các luật thuế đối với
đất đai trong thực tế. Để thu đợc thuế và thực hiện đúng các luật thuế đã đ-
ợc ban hành, cơ quan thuế, cơ quan địa chính và các cơ quan có liên quan
phải bằng mọi biện pháp nắm vững số lợng, quy mô bất động sản mà từng
đối tợng nắm giữ, tình hình chuyển dịch bất động sản từ ngời này sang ng-
ời khác. Từ đó, Nhà nớc có thể chủ động trong việc điều tiết lợng cung bất
động sản, đồng thời, phát hiện ra những việc làm sai trái, vi phạm pháp luật
của các tổ chức, cá nhân, hoặc phát hiện ra những khó khăn, vớng mắc
trong thực tiễn, kịp thời đề xuất với cơ quan có thẩm quyền để tháo gỡ.
Tóm lại, thông qua chính sách thuế , Nhà nớc thực hiện điều tiết thị tr-
ờng bất động sản, đặc biệt là địa tô chênh lệch đối với các trờng hợp do
Nhà nớc đầu t kết cấu hạ tầng tạo ra, khuyến khích sử dụng có hiệu quả
tài nguyên đất đai, hạn chế đầu cơ, đồng thời việc giảm thuế trong giao
dịch trên thị trờng ở mức hợp lý sẽ khuyến khích các giao dịch chính
thức, khắc phục tình trạng giao dịch ngầm , các hành vi trốn tránh
nghĩa vụ tài chính gây thất thu cho ngân sách Nhà nớc.
8
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Chơng 2:
Thực trạng chính sách thuế đối với thị trờng bất
động sản
2.1. Thực trạng chính sách thuế đối với thị trờng bất động sản
2.1.1. Thực trạng Thuế sử dụng đất nông nghiệp

hạng 1: 550kg/ha, hạng 2: 460kg/ha, hạng 3: 370kg/ha, hạng 4: 280kg/ha,
hạng 5: 180kg/ha và hạng 6: 50kg/ha.
- Đối với đất trồng cây lâu năm, hạng 1: 650kg/ha, hạng 2: 550kg/ha, hạng
3: 400kg/ha, hạng 4: 200kg/ha, hạng 5: 80kg/ha.
Thuế đợc tính bằng thóc nhng thu bằng tiền theo giá thóc thực tế tại thị tr-
ờng của từng địa phơng trong vụ thu thuế. Căn cứ vào các tiêu chuẩn của
hạng đất tính thuế, UBND xã, phờng, thị trấn tổ chức phân hạng đất theo
phơng pháp bình nghị công khai, trình UBND huyện, UBND tỉnh duyệt
cho từng huyện và tổng hợp kết quả phân hạng đất của địa phơng báo cáo
Bộ Tài chính trình Thủ tớng Chính phủ phê chuẩn làm căn cứ tính và thu
thuế. Giá thóc thu thuế do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định
không đợc thấp hơn 10% so với giá thóc ở thị trờng địa phơng trong vụ thu
thuế.
10