MỤC LỤC
Phần 1: Một số vấn đề cơ bản về chính sách tài chính phát triển nhà ở cho người
có thu nhập thấp 1
1. Khái niệm người có thu nhập thấp 1
2. Đặc điểm nhà ở người có thu nhập thấp 3
3. Khái niệm chính sách tài chính 5
4. Sự cần thiết phải có chính sách tài chính đối với nhà ở cho người có thu
nhập thấp 8
Phần 2: Thực trạng chính sách tài chính phát triển nhà ở cho người có thu nhập
thấp ở Việt Nam 10
1. Quá trình hình thành và phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp 10
2. Thực trạng chính sách tài chính nhằm hỗ trợ phát triển nhà ở cho người có
thu nhập thấp VN thời gian qua 22
a. Chính sách tín dụng 24
b. Chính sách giá 28
c. Chính sách thuế: 30
d. Các chính sách khác: 30
3. Đánh giá các chính sách tài chính nhằm hỗ trợ sự phát triển nhà ở cho
người có thu nhập thấp ở Việt nam thời gian qua: 38
4. Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới sử dụng chính sách tài chính
nhằm phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp 40
a. Singapore: 40
b. Trung quốc 42
Phần 3: Hoàn thiện các chính sách tài chính nhằm hỗ trợ sự phát triển nhà ở cho
người có thu nhập thấp ở Việt Nam 45
1. Quan điểm, định hướng trong việc sử dụng các chính sách tài chính nhằm
hỗ trợ sự phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp ở Việt nam 45
a.Quan điểm: 45
b.Định hướng: 46
2. Hoàn thiện các chính sách tài chính nhằm hỗ trợ sự phát triển cho người có
thu nhập thấp ở Việt nam 46
bình của người dân đô thị bao gồm cả những người nghèo đói.
_Theo quyết định số 09/2011/QĐ-TTg ban hành ngày 30/1/2011 của Thủ
tướng Chính phủ về việc ban hành chuẩn hộ nghèo,hộ cận nghèo áp dụng cho
giai đoạn 2011-2015:
+ Hộ nghèo ở nông thôn là hộ có mức thu nhập bình quân từ
400.000đ/người/tháng (từ 4.800.000đ/người/năm) trở xuống.
+ Hộ nghèo ở thành thị là hộ có mức thu nhập bình quân từ
500.000đ/người/tháng (từ 6.000.000đ/người/năm) trở xuống.
+ Hộ cận nghèo ở nông thôn là hộ có mức thu nhập bình quân từ 401.000đ
đến 520.000đ/người/tháng
1
+Hộ cận nghèo ở thành thị là hộ có mức thu nhập bình quân từ 501.000đ
đến 650.000đ/người/tháng.
_Trong chương trình phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp, khái
niệm người có thu nhập thấp là : người có thu nhập ổn định trên ngưỡng nghèo
và dưới mức tiệm cận với mức trung bình, có khả năng tích luỹ vốn để tự cải
thiện điều kiện ở nhưng vẫn cần sự hỗ trợ của nhà nước như cho vay dài hạn với
mức lãi suất ưu đãi trả góp, chính sách về đất đai và cơ sở hạ tầng.
_Xét trên phương diện cải thiện nhà ở, người thu nhập thấp là những
người phải chi một phần thu nhập để thuê nhà hoặc trả góp tiền sửa nhà, mua
nhà ngoài việc chi tiêu cho nhu cầu cơ bản.
_ Là những người hiện đang sống trong những ngôi nhà quá cũ nát mà
không có điều kiện sửa sang hay cải tạo lại.
_Theo như đề tài, người thu nhập thấp được định nghĩa ở đây là người có
thu nhập tương đối ổn định, và có khả năng tích luỹ vốn để cải thiện điều kiện ở,
nhưng cần sự hỗ trợ của Nhà nước về vay vốn dài hạn trả góp, tạo điều kiện ưu
đãi về chính sách đất đai và cơ sở hạ tầng ( người vay vốn làm nhà có khả năng
hoàn trả tiền vay).
_Theo Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg ngày 24 tháng 4 năm 2009 của
Thủ tướng Chính phủ
thì mức tiết kiệm dành cho tiêu dùng cao, có điều kiện phát triển con người,
ngược lại thu nhập thấp kéo theo một loạt các vấn đề nảy sinh từ giáo dục đào
tạo, y tế cho đến các hoạt động như vui chơi giải trí, thể dục thể thao, nghiên
cứu khoa học… và quan trọng hơn cả là điều kiện ăn ở.Nó không chỉ là những
nhu cầu tối thiểu của bất kì một con người nào ở bất kì một nhà nước nào mà
3
ngày càng trở nên quan trọng khi xã hội phát triển qua từng giai đoạn. Và mức
tiết kiệm để chi tiêu cho nhu cầu ở cũng tăng.
Hàng hoá- nhà ở- là một hàng hoá cao cấp đôi khi cũng trở thành tâm
điểm “ ganh đua” của những nhóm người có thu nhập cao. Thế nhưng với nhóm
người có thu nhập thấp, nhà ở với mức tiện nghi tối thiểu có khi là “ ước mơ cao
sang”. Vì vậy,nhà ở của nhóm người này thường có một số đặc điểm sau:
+ Nhà ở của người thu nhập thấp có diện tích chật hẹp, chất lượng thấp
kém, chủ yếu là nhà bán kiên cố và nhà tạm.
+ Về mặt kiến trúc:
- Đối với nhóm người di cư từ nơi khác đến đô thị, nhất là từ nông thôn ra
kiếm việc làm ăn buôn bán nhỏ Nhà ở của họ là những lều lán dựng tạm bợ
bởi các vật liệu kém chất lượng nên hình thức kiến trúc rất nghèo nàn, đơn sơ
như chính cuộc sống của họ Họ tạo dựng ngôi nhà bằng tất cả các loại vật liệu
có thể như tre, nứa, cót ép, lá dừa nước, giấy dầu thậm chí là cả những phế liệu
thải ra từ sản phẩm công nghiệp. Bản thân vật liệu tạo dựng lên ngôi nhà chủ
yếu là loại rẻ tiền , dễ kiếm và tận dụng lại.
- Đối với nhóm người định cư từ trước khi nền kinh tế chuyển đổi vẫn còn
cơ chế bao cấp thì họ thường ở trong những căn hộ tập thể do nhà nước phân
phối. Nay đã xuống cấp nghiêm trọng, nún nứt quá liên hạn sử dụng và lạc hậu.
Do đó nhìn chung hình thức kiến trúc nhà ở của người nghèo có giá trị thẩm mỹ
thấp. Màu sắc tại các khu ở đơn điệu có phần ảm đạm bởi màu sắc của các vật
liệu phế thải và tái chế
+ Về mặt không gian quy hoạch và chức năng ngôi nhà:
Nhà ở bố trí không khoa học, không đúng quy hoạch, thậm trí là cơi lới,
5
sách tài chính là chi tiêu chính phủ và hệ thống thuế. Những thay đổi về mức độ
và thành phần của thuế và chi tiêu của chính phủ có thể ảnh hướng đến các biến
số trong nền kinh tế: tổng cầu và mức độ hoạt động kinh tế; kiểu phân bố nguồn
lực; phân phối thu nhập …
Chính sách tài khóa liên quan đến tác động tổng thể của ngân sách đối với
hoạt động kinh tế. Có các loại chính sách tài khóa điển hình là trung lập, mở
rộng, và thu gọn.
1. Chính sách trung lập là chính sách cân bằng ngân sách khi đó G = T (G:
chi tiêu chính phủ, T: thu nhập từ thuế). Chi tiêu của chính phủ hoàn toàn
được cung cấp do nguồn thu từ thuế và nhìn chung kết quả có ảnh hưởng
trung tính lên mức độ của các hoạt động kinh tế.
2. Chính sách mở rộng là chính sách tăng cường chi tiêu của chính phủ (G >
T) thông qua chi tiêu chính phủ tăng cường hoặc giảm bớt nguồn thu từ
thuế hoặc kết hợp cả 2. Việc này sẽ dẫn đến thâm hụt ngân sách nặng nề
hơn hoặc thặng dư ngân sách ít hơn nếu trước đó có ngân sách cân bằng.
3. Chính sách thu hẹp là chính sách trong đó chi tiêu của chính phủ ít đi
thông qua việc tăng thu từ thuế hoặc giảm chi tiêu hoặc kết hợp cả 2.
Việc này sẽ dẫn đến thâm hụt ngân sách ít đi hoặc thặng dư ngân sách lớn
lên so với trước đó, hoặc thặng dư nếu trước đó có ngân sách cân bằng.
Chính sách tài khóa có tác động đến sản lượng thực thực tế, đến kiềm chế
lạm phát và tình trạng thất nghiệp, có tác động đến điều chỉnh nền kinh tế, cơ
cấu kinh tế. Mục tiêu của chính sách tài chính là bảo đảm các nguồn lực tài
chính, tạo môi trường và điều kiện cho phát triển kinh tế - xã hội. Để đạt được
mục tiêu đó, chính sách tài chính cần xử lý nhiều mối quan hệ, trong đó giải
quyết đúng đắn những mâu thuẫn chủ yếu sau đây là nội dung cốt lõi của chính
sách tài khóa:
6
Mâu thuẫn thu – chi NSNN. Đây là mâu thuẫn vốn có của bất kỳ
một quốc gia nào, đặc biệt gay gắt đối với các nước kém phát triển. Xuất
không đủ để cải tạo, nâng cấp nhà và đến khi thu nhập cao thì họ mới có tiền để
đầu tư, nâng cấp hay xây mới. Với mức tiết kiệm khoảng 7 % đến 10% thu nhập
hàng tháng thì đến bao giờ họ mới có một lượng tiền đủ lớn để mua nhà ở, giả
dụ nhà nước không có chính sách hỗ trợ . Đấy còn chưa kể đến yếu tố trượt giá
của đồng tiền theo thời gian .
Qua đó ta thấy, nếu mức thu nhập không được cải thiện thì nhưng người
này sẽ khó có khả năng tiếp cận được nhà ở với các tiện nghi thông thường hay
hiện đại.Để giả quyết vấn đề này Nhà nước cần phải có chính sách khuyến khích
hỗ trợ.
Người thu nhập thấp có mức thu nhập tiền còn dưới mức thu nhập trung
bình của xã hội , bao gồm :
+ Cán bộ công nhân viên chức nhà nước thuộc các thành phần kinh tế .
+ Những người được hưởng lương từ ngân sách nhà nước.
+ Sinh viên các trường đại học, cao đẳng .
+ Những hộ nghèo khác .
Cuộc sống nghèo nàn làm nảy sinh một loạt các vấn đề như: y tế , giáo
dục, vệ sinh , môi trường…Nghèo thì lắm bệnh, con cái không được giáo dục tốt
dẫn đến không có công việc ổn định hoặc ổn định nhưng thu nhập không
cao.Người nghèo dường như cũng bị rơi vào cái “vòng luẩn quẩn” của sự nghèo
8
khó, không chỉ về nhà ở mà còn các cái tiêu dùng khác trong cuộc sống. Do đó
cần phải có một cú huých để phá vỡ cái “vòng luẩn quẩn” này, không ai khác
chính là Nhà nước.
Nhà nước ta là nhà nước do dân và vì dân, do vậy mọi đường lối chính
sách của Đảng và Nhà nước đều nhằm mục đích đem lại cuộc sống ấm no, hạnh
phúc cho nhân dân.Xoá bỏ sự bất bình đẳng, thiệt thòi của một số tầng lớp dân
cư trong xã hội, trong đó là các nhóm dân cư có thu nhập thấp và vấn đề nhà ở
đối với họ.Nhà nước có chính sách huy động mọi nguồn lực trong xã hội, các
thành phần kinh tế tham gia, khuyến khích, ưu đãi đối với các doanh nghiệp, các
tổ chức phát triển nhà nhằm giảm giá thành nhà để các đối tượng có thu nhập
tổng điều tra dân sô năm 2009, 77% dân số tăng lên ở khu vực thành thị và 23%
dân số còn lại tăng ở vùng nông thôn.
10
Bảng 1: Số lượng và tỷ lệ tăng số hộ 1979 - 2009
(Nguồn; Tổng cục Thống kê)
Tại thời điểm 1/4/2009, số hộ gia đình thống kê được là 22,628 nghìn hộ,
tăng 5,967 nghìn hộ so với năm 1999 ( tương ứng tăng 36%). Trong giai đoạn
1999-2009, tỷ lệ tăng hộ gia đình bình quân là 3 %.
Bảng 2: Diện tích nhà ở 2009
Con số thống kê cả nước năm 2009 ( tổng cục Thống Kê)
Diện tích nhà ở
(cuối năm 2009)
1,596,000 m2 Dân sô ( 2009) 86,000,000 người
Diện tích nhà ở bình
quân
18.6 m2/người Mật độ dân số 259 người/km2
Mặc dù diện tích nhà ở bình quân năm 2009 là 18.6 m2/người, có sự cải thiện so
với những năm trước đây nhưng do dân số tăng nhanh với tốc độ chóng mặt
trong khi diện tích đất ngày bị thu hẹp thì vấn đề nơi ở cho dân cư ngày càng trở
nên bức thiết hơn bao giờ hết.
11
Bảng 3:Tỷ lệ hộ không có nhà ở chia theo các vùng kinh tế - xã hội, thành
thị nông thôn 1999 và 2009
(trích nguồn Tổng cục thống kê- 2009)
Theo bảng biểu này tức là năm 2009 ở cứ 1000 hộ thì có 5 hộ không có
nhà ở, giảm hơn so với 10 năm về trước. Tuy nhiên cứ 1000 hộ thì lại có 7 hộ
không có nhà ở nơi khu vực thành thị và 4 hộ không có nhà ở khu vực nông
thôn. Con số cho thấy việc “đất chật người đông” ở khu vực thành thị nan giải
hơn do lượng tập trung quá mức dân cư ở khu vực này.
Bảng 4: Phân bố phần trăm số hộ có nhà ở chia theo thành thị/ nông thôn
14
sinh viên, những người còn có ý định đi nghiên cưu; người đang tìm việc và sẵn
sàng làm việc nhưng với tỷ trọng những người trong độ tuổi lao động thì tỷ lệ
này rất cao.
Biểu đồ 3: Thu nhập – chi tiêu bình quân 1 nhân khẩu hàng tháng (2008-
2010) (Nguồn: Summary results of the Vietnam household Living standard
survey 2010- Đơn vị 1000đ/ tháng)
Xét theo đề tài, người thu nhập thấp được định nghĩa ở đây chỉ bao gồm
những người có khả năng tiếp nhận sự hỗ trợ và có giải pháp để hoàn trả dần sự
ưu đãi đã được hưởng; là những người hiện đang sống trong những ngôi nhà
không có điều kiện sửa sang hay cải tạo lại;là những người có mức thu nhập ổn
định và có khả năng tích luỹ vốn để cải thiện điều kiện ở, với sự hỗ trợ của Nhà
nước về vay vốn dài hạn trả góp, tạo điều kiện ưu đãi về chính sách đất đai và cơ
sở hạ tầng ( người vay vốn có khả năng hoàn trả tiền vay) hoặc là những người
chưa có nhà hoặc có nhà nhưng diện tích ở chật hẹp.
Mức thu nhập là chỉ tiêu hàng đầu để xác lập mức sống của người nghèo
đô thị. Cùng với thu nhập , các yếu tố khác như đIều kiện về nhà ở, môi trường
15
sống, mức độ ổn định về việc làm, khả năng được hưởng các dịch vụ xã hội cơ
bản như y tế, giáo dục, giao thông, sinh hoạt văn hoá là những biến số cơ bản,
chúng vừa là hệ quả của thu nhập, vừa phản ánh rõ nét mức sống của dân cư đô
thị. Căn cứ vào quy mô hộ thu nhập thấp là 5 nhân khẩu/hộ, thu nhập bình quân
hộ gia đình đô thị hàng tháng nằm trong khoảng từ 1-4 triệuđồng, nghĩa là
khoảng 50% số nhà ở đô thị do hộ thu nhập thấp cư ngụ. Tại các thành phố lớn
như Hà Nội, thu nhập hộ gia đình sẽ cao hơn. Mức rất nghèo được xác định là
hộ có thu nhập bình quân đầu người mỗi tháng là 360 nghìn đồng. Trong đó,
nhóm thuộc diện đói nghèo nhất là nhóm không nghề nghiệp. Ở đây, thu nhập
thấp hiểu theo nghĩa đơn giản nhất là với đồng thu nhập mà họ kiếm được trung
bình năm thì sẽ không bao giờ có thể mua được nhà. Nhu cầu nhà ở cho những
khu vực di dân là rất lớn. Với tốc độ đô thị hoá và dân số ngày càng tăng đòi hỏi
nâng cấp hoặc xây dựng mới các khu nhà này vừa nâng cao chất lượng ở cho
nhân dân, vừa góp phần tạo ra bộ mặt thành phố khang trang, to đẹp.
17
Biểu đồ 4: Tỷ trọng hộ gia đình có nhà phân theo cấu trúc nhà ở và
nhóm thu nhập (Sumary result of Vietnam living and standard statisfied 2010)
Nhà thiếu kiên cố và đơn sơ vẫn chiếm một tỷ trọng không nhỏ với nhóm
nghèo và có thu nhập dưới mức trung bình. Hiện nay, trên toàn quốc còn khoảng
3,5 triệu hộ sống trong những ngôi nhà đơn sơ và thiếu kiên cố.
* Về vốn xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp:
Nguồn tài chính cho đầu tư phát triển nhà ở Hà Nội gồm 3 nguồn chính:
Vốn đầu tư từ ngân sách Nhà nước Trung Ương và địa phương ( vì Hà Nội còn
là thủ đô của cả nước), vốn của các doanh nghiệp huy động từ các thành phần
kinh tế trong và ngoài nước, và vốn của dân tự đầu tư xây dựng nhà ở.
Trong đó, nguồn vốn của dân cho đầu tư phát triển nhà ở được tập trung
cho hai hoạt động chính đó là người dân tự xây dựng cải tạo nhà ở và góp vốn
để đầu tư theo dự án xây dựng các khu chung cư đô thị mới thường dưới hình
thức đặt mua nhà trước ; Nguồn vốn từ Ngân sách cho đầu tư phát triển nhà ở
Hà Nội bao gồm vốn từ ngân sách Trung ương và từ Ngân sách địa phương.
Vốn ngân sách và một phần vốn vay ưu đãi thông qua quỹ phát triển nhà ở được
18
sử dụng cho công tác giảI phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng
xã hội gắn liền các dự án phát triển nhà ở khu đô thị mới và là nguồn vốn chủ
yếu xây dựng nhà ở cho các đối tượng chính sách, người có công. Bước vào giai
đoạn thực hiện nhiều dự án quan trọng thành phố, nguồn vốn này đã và sắp tới
sẽ vẫn tăng để đẩy nhanh tiến độ giảI phóng mặt bằng đang còn chậm trễ, hỗ trợ
xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và xã hội cho các khu đô thị mới và từng
bước tạo quỹ nhà cho các đối tượng thu nhập thấp ; Nguồn vốn khác bao gồm
vốn tín dụng, vốn tự có của các doanh nghiệp xây dựng nhà ở, vốn do họ huy
động thông qua thị trường chứng khoán ( trái phiếu công trình, cổ phần ) vốn từ
tiền sử dụng đất chậm nộp để đầu tư xây dựng. Đối với các dự án phát triển nhà
ở diễn ra bằng những thoả thuận, hợp đồng mua bán nhà viết tay, thường không
có xác nhận của các cơ quan quản lý Nhà nước. Giá cả theo sự thoả thuận giữa
người bán và người mua phụ thuộc vào thực trạng của ngôi nhà, vị trí ngôi nhà,
và một số yếu tố thị trường khác, thường giá cả theo hình thức mua bán này có
sự khác biệt với mức giá quy định của Nhà nước . nhà ở tại các khu vực trung
tâm đô thị thường có mức giá rất cao.
- Giá cả ở thị trường nhà ở chính thức
Nhà nước quản lý thị trường nhà ở thông qua các chương trình bán nhà sở
hữu nhà nước cho cán bộ viên chức Nhà nước và công nhân của các doanh
nghiệp thuộc sở hữu Nhà nước. Giá cả cho nhà ở thuộc dạng này được xác định
dựa vào giá trị còn lại của nhà ở và hệ số điều chỉnh giá trị sử dụng. Giá trị còn
lại của nhà ở được xác định căn cứ vào tỉ lệ còn lại của nhà so với giá nhà ở xây
dựng mới. Giá cả còn được Nhà nước quản lý thông qua các chương trình phát
20
triển nhà ở để bán và cho thuê. Các mức giá này đã và đang được áp dụng trong
nhiều dự án phát triển nhà ở.
- Giá xây dựng nhà ở tại các khu vực đô thị:
Các công ty xây dựng và phát triển nhà ở cho biết trong các dự án xây
dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, giá thành 1 m2 sàn xây dựng hiện nay dựa vào
các khoản chi phí gồm chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh, chi phí
thuê đất, sử dụng đất, lãi vay ngân hàng và các chi phí khác.
Hiện tại giá nhà ở cho người có thu nhập tại Việt Nam được cho là đắt gấp
đôi các nước xung quanh. Đặc biệt là thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí
Minh đứng thứ 13 và thứ 12 trong danh sách các thành phố có giá thuê nhà đắt
đỏ nhất Châu Á. Cũng theo dự báo, giá nhà đất sắp tới có thể tiếp tục tăng nên
sẽ càng làm cho cơ hội sở hữu nhà ở riêng của đại bộ phận người dân trở nên
khó khăn hơn. Một trong nguyên nhân của tình trạng này là do thu nhập thực tế
của một bộ phận người lao động, của công chức, viên chức vẫn còn thấp so với
khả năng tài chính để mua 1 căn hộ nhỏ. Về nguyên tắc, những người mua căn
hộ thu nhập thấp được ưu đãi không phải trả tiền đất song thực tế việc thực thi
triển nhà ở xã hội được Nhà nước khuyến khích như miễn tiền sử dụng đất, tiền
thuê đất, được miễn giảm các khoản thuế liên quan. Đối tượng được thuê nhà là
những người thu nhập thấp thuộc diện cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan,
quân nhân chuyên nghiệp, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công
nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng khác theo quy định
của Chính phủ, nhưng chưa có nhà ở thuộc sở hữu hay chưa được thuê hay mua
nhà ở nhà nước, hoặc ở chật dưới 5m2/người hay ở nhà tạm, hư hỏng. Nhà ở xã
hội đô thị phải là nhà chung cư. Như vậy, theo các quy định trên thì nhà ở xã hội
cũng tức là nhà ở cho người thu nhập thấp, nhưng chỉ là nhà cho thuê.
22
Copyright: Tài liệu đại học ©