NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ TÁC ĐỘNG TRỰC TIẾP ĐẾN
CHIẾN LƯỢC KINH DOANH BĐS
I. Các khía cạnh pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản
I.1. Thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường
I.2. Pháp luật về đầu tư
- Luật Đầu tư
+ Điều kiện kinh doanh
+ Đối tượng kinh doanh
+ Địa bàn kinh doanh
- Nghị định về quy hoạch tổng thể KT- XH
+ Kết nối với quy hoach sử dụng đất (Thông tư 30 Bộ tài nguyên và Môi trường)
+ Kết nối với quy hoạch xây dựng đô thị
- Quyết định của Thủ tướng về phê duyệt quy hoạch tổng thể phát triển các khu công
nghiệp đến năm 2020:
+ Những địa điểm đã được quy hoạch
+ Những địa điểm chưa được quy hoạch
+ Những địa điểm nằm ngoài quy hoạch
Công nghiệp hóa-
hiện ðại hóa 2020
2020
Thể chế Thành tố
Cấp độ phát triển
Thị trường
Bất động
sản
Thị trường
tài chính
tiền tệ
Thị trường
hàng hóa -
dịch vụ

I.4. Pháp luật về xây dựng, kinh doanh bất động sản
- Luật xây dựng:
+ Quy chuẩn về xây dựng
+ Quy chuẩn về dự án
- Luật nhà ở
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
+ Vấn đề nhà ở xã hội và nhà cho người có thu nhập thấp
+ Vấn đề cấp giấy cho người mua khi công trình hoàn thành
- Luật kinh doanh bất động sản:
+ Sàn giao dịch bất động sản
+ Chuyển nhượng dự án khi đã đầu tư hạ tầng
+ Chứng chỉ Môi giới bất động sản
+ Chứng chỉ thẩm định giá bất động sản
- Nghị định về khu đô thị mới
+ Yêu cầu 20% vốn dự án
+ Không đủ rõ về thay đổi quyền giải toả đền bù (tổ chức với tổ chức)
+ Không đủ rõ về quy hoạch
+ Không đủ rõ về quy định kết nối với đô thị hiện hữu
- Nghị định 153 hướng dẫn thị hành luật kinh doanh bất động sản
+ Vốn pháp định 6 tỷ đồng
+ Cho phép chuyển nhượng dự án nếu có đầu tư hạ tầng
+ Chứng chỉ hành nghề môi giới và định giá bất động sản
I.5. Pháp luật tài chính, tiền tệ (đã ban hành)
- Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất
- Nghị định 197 về hỗ trợ, bồi thương tái định cư
- Nghị định 198 về thu tiền sử dụng đất
+ Quy định về ngang bằng giá thị trường
+ Quy định về tính cưỡng chế yếu
- Nghị định 188 về khung giá đất: Thay đổi quá lớn (4-13 lần)
- Quyết định về Quy chế cho vay của TCTD đối với khách hàng (1627/2001; 127/2005;

- Kinh doanh bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện:
+ vốn pháp định
+ chứng chỉ hành nghề
+ Đối tượng được kinh doanh bất động sản
- Không phải tất cả mọi bất động sản đều là bất động sản hàng hoá:
+ Ràng buộc về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
+ Ràng buộc về giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
+ Chứng nhận về quyền tài sản
- Không phải tất cả mọi chủ thể đều được phép kinh doanh bất động sản
+ Quyền được giao đất (có thu tiền, không thu tiền sử dụng đất…)
+ Quyền được thuê đất
- Hạn chế về thời gian sử dụng đất của dự án
- Hạn chế về mức giá đền bù giải tỏa
- Hạn chế về quyền năng quyết định đền bù giải toả
- Hạn chế về tính cưỡng chế của việc đền bù giải toả
- Hạn chế về khả năng tiếp cận đối với đất
+ Thông tin về đất không rõ ràng
+ Đối tượng tiếp cận không rõ ràng
+ Chủ thể xử lý không rõ ràng
- Những phức tạp trong việc cấp giấy chứng nhận:
+ Quá nhiều giấy (đổ, hồng, trắng, xanh…)
+ Thủ tục hành chính trong cấp giấy quá rườm ra
+ Thời gian cấp giấy quá dài
+ Không rõ đầu mối cấp giấy
- Hạn chế về thế chấp đối với các ngân hàng nước ngoài
+ Chỉ được thế chấp
+ Hạn mức cho vay đối với BĐS của các ngân hàng thương mại
+ Các tổ chức tài chính chưa phát triển
+ Chưa có thị trường thế chấp thứ cấp
+ Chưa có thị trường mua bán nợ

- Giá trị
III.2. Ti sao li u t vo bt ng sn
- Những nhà đầu t vào bất động sản có đợc nhiều sự lựa chọn
- Ngoài sự đa dạng mang tính vật chất và tài chính, sự phân chia nhiều quyền đối
với ngời sở hữu bất động sản thậm chí còn cho phép chủ sở hữu nhiều lợi ích đa dạng
hơn
- Đầu t vào bất động sản là rất khó dự báo nhng chúng thờng đợc thể hiện dới 4 dạng:
dòng tiền mặt, tăng giá, giảm tiền vay và tiết kiệm thuế thu nhập
III.3. c im u t bt ng sn
- u t v u c: Mua, cú u t to giỏ tr gia tng v khụng
- Mc tiờu ca nh u t: Ti a hoỏ li nhun t u t trong mt thi gian xỏc nh
-
- La chn mc tiờu ca nh u t: a ng hoỏ li ớch t danh mc u t
- Li ớch ca nh u t bt ng sn: ti sn v giỏ tr
- Ri ro ca nh u t bt ng sn: thi gian; ti sn em li; s hon thnh ca cụng
trỡnh
III.4. Nhng nguyờn tc ra quyt nh u t bt ng sn (1989)
- Th trng bt ng sn hot ng hiu qu nh th no?
- Ti sao nh u t thớch u t bt ng sn nh mt cụng c u t
- Cỏi gỡ nh hng n thu nhp u t
- u t nhy cm nh th no i vi thay i chớnh sỏch thu v ti chớnh
- Liu cú tng lai cho phõn tớch bt ng sn v danh mc u t
III.5. Cỏc loi hỡnh t chc ti chớnh cho th trng bt ng sn
- Cụng ty bo him nhõn th (Life insurances)
- Ngõn hng thng mi (commercial banks)
- Nhng hip hi vay v tit kim, ngõn hng tit kim (mutual saving banks)
- Ngõn hng th chp (mortgage banks)
- Qu u t bt ng sn (Real Estate Investment Funds)
- Qu hu trớ (Pension Funds)
IV. Những kiến thức pháp lý để phòng tránh rủi ro trong KDBĐS

IV.2. Pháp nhân đầu tư kinh doanh bất động sản
IV.2.1. Quy hoạch
- Quy hoạch phát triển kinh tế xã hội
- Quy hoạch sử dụng đất
- Quy hoạch phát triển đô thị
- Rủi ro:
+ Sự thay đổi của các quy hoạch
+ Sự không thống nhất của các quy hoạch
+ Sự thiếu chế tài của các quy hoạch
IV.2.2. Giải phóng mặt bằng
- Thỏa thuận các bên liên quan
- Thực hiện đền bù
- Thực hiện giải phóng mặt bằng
- Thực hiện san lấp mặt bằng
- Rủi ro: Thay đổi chính sách, thay đổi chủ thể đất đai và thay đổi đơn giá đền bù
IV.2.3. Đầu tư cơ sở hạ tầng
- Thu xếp tài chính
- Kêu gọi các nhà đầu tư tiềm năng
- Tổ chức triển khai
- Bán sản phẩm
- Rủi ro: Thay đổi chính sách (NĐ 181; NĐ 188; NĐ 197; 198; NĐ 02; QĐ 1627…)
IV.2.4. Chuyển giao, hoàn công
- Trình tự thủ tục hoàn công
- Trình tự thủ tục xác lập quyền tài sản
- Đăng kí, cấp giấy
- Rủi ro: Chưa có cơ quan chịu trách nhiệm xác nhân hoàn công, xác lập quyền tài sản;
kết nối với các cơ sở vật chất hiện hữu xung quanh dự án
IV.3. Hợp đồng góp vốn và hợp đồng mua bán căn hộ đang xây dựng
(cá nhân – pháp nhân)
-Hợp đồng góp vốn

V.4. Kinh doanh bất động sản là hấp dẫn nhưng đòi hỏi lớn
- Các doanh nghiệp, doanh nhân lớn đều hướng tới kinh doanh bất động sản
- Chỉ là doanh nghiệp, doanh nhân lớn nếu có kinh doanh bất động sản
- Kinh doanh bất động sản đòi hỏi vốn lớn, thời gian dài, quan hệ rộng và rủi ro cao
I.
II.