Dự án đầu t khu tổ hợp TTTM, KS cao tầng, VP cho thuê, CC cao tầng và nhà ở liền kề
mục lục
Chơng I. Các căn cứ pháp lý 5
I. Các căn cứ pháp lý 5
II. Chủ trơng đầu t và mục tiêu dự án : 6

6
Chơng II. Sự cần thiết phải đầu t 7
I. Sự cần thiết phải đầu t 7
II. Đánh giá nhu cầu thị trờng 8
1. Nhu cầu thị trờng nhà ở 8
2. Nhu cầu thị trờng văn phòng làm việc 9
3. Nhu cầu thị trờng về phát triển kinh doanh dịch vụ thơng mại 9
4. Nhu cầu thị trờng khách sạn cao cấp 9
Chơng III- Phân tích điều kiện tự nhiên, đánh giá hiện trạng và phơng án giải phóng
mặt bằng 11
I. Điều kiện tự nhiên : 11
1. Vị trí địa lý : 11
2. Địa hình địa mạo và điều kiện khí hậu : 11
3. Địa chất thuỷ văn : 12
4. Địa chất công trình : 12
II. Hiện trạng tổng hợp : 22
III. Các dự án đầu t có liên quan 24
IV. Phân tích đánh giá hiện trạng: 24
V. Phơng án giải phóng mặt bằng 25
Chơng IV. Quy mô đầu t, yêu cầu công nghệ 27
I. Quy mô dự án 27
1. Tên dự án: 27
2. Địa điểm xây dựng: 27
3. Hình thức đầu t : Đầu t mới 27
4. Quy mô đầu t 27

9. Giải pháp thiết kế nhà trẻ 80
10. Giải pháp thiết kế hệ thống điện nhẹ: 85
12. Điều hoà: 94
Chơng VI. Sơ bộ đánh giá tác động môi trờng 96
I. Cơ sở pháp lý: 96
II. Hiện trạng môi trờng: 96
III. Dự báo các nguồn gây ô nhiễm: 96
1. Giai đoạn xây dựng: 96
2. Giai đoạn đa dự án vào hoạt động: 97
3. Các biện pháp giảm thiểu gây ô nhiễm: 99
Chơng ViI. Hình thức Quản lý và tổ chức thực hiện 102

2
Dự án đầu t khu tổ hợp TTTM, KS cao tầng, VP cho thuê, CC cao tầng và nhà ở liền kề
I. Lựa chọn Chủ đầu t: 102
II. Hình thức quản lý dự án: 102
III. Tổ chức thực hiện 102
IV. Các mối quan hệ phối hợp thực hiện: 103
Chơng VIII. Phân tích tài chính và hiệu quả đầu t 104
I.Cơ sở tính toán : 104
II. Tổng vốn đầu t : 105
810.249.369.000 đồng 105
III. Phơng án nguồn vốn đầu t : 105
1. Dự kiến các nguồn vốn sau: 105
2. Phơng án huy động vốn: 105
IV. Phơng án kinh doanh : 106
V. Phân tích lựa chọn giá kinh doanh: 106
1. Phân tích giá thị trờng: 106
a. Nh chung c 106


II. Kiến nghị : 113
Đề nghị các cơ quan có thẩm quyền, các ban ngành cấp trên xem xét chấp thuận dự
án đầu t Khu tổ hợp Trung tâm thơng mại, khách sạn cao tầng, văn phòng cho thuê,
chung c cao tầng và nhà ở liền kề VINACONEX- 20 để chủ đầu t tiến hành các bớc
tiếp theo 113

4
Dự án đầu t khu tổ hợp TTTM, KS cao tầng, VP cho thuê, CC cao tầng và nhà ở liền kề
Chơng I. Các căn cứ pháp lý
I. Các căn cứ pháp lý.
- Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày .26/11/2003.
- Luật đầu t số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005
- Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006
- Luật nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005
- Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 về quản lý dự án đầu t xây dựng
công trình.
- Nghị định 112/2006/NĐ-CP ngày 29/9/2006 về sửa đổi, bổ sung một số điều của
Nghị định số 16/2005/NĐ-CP.
- Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2007 về quản lý chi phí đầu t xây dựng
công trình.
- Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 12/12/2004 về quản lý chất lợng công trình
xây dựng.
- Nghị định 108/2006/NĐ-CP ngày 22/9/2006 v/v qui định chi tiết và hớng dẫn thi
hành một số điều của Luật đầu t.
- Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 v/v qui định chi tiết và hớng dẫn
thi hành Luật kinh doanh bất động sản.
- Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006 v/v qui định chi tiết và hớng dẫn thi
hành Luật nhà ở.
- Thông t số 02/2007/TT-BXD ngày 14/2/2007 của Bộ Xây Dựng v/v hớng dẫn một
số nội dung về lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu t xây dựng công trình; giấy

công ăn việc làm cho một bộ phận lao động mở mang ngành nghề kinh doanh tạo
nguồn thu ổn định; phát triển bền vững của Công ty đồng thời đóng góp ngày càng
nhiều cho ngân sách Tỉnh góp phần đáng kể cho mục tiêu phát triển nhà ở, đáp ứng
ngày càng tốt hơn nhu cầu sinh hoạt của nhân dân thành phố Vinh. Dự án đầu t xây
dựng khu tổ hợp Trung tâm thơng mại, Khách sạn cao tầng, Văn phòng cho thuê,
Chung c cao tầng và nhà ở liền kề tại phờng Quán Bàu, thành phố Vinh, Nghệ An
hoàn thành tạo nên một khu đô thị mới với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, xã hội, kiến trúc
văn minh hiên đại góp phần tạo nên thành phố Vinh - đô thị loại 1 xứng đáng là trung
tâm kinh tế, văn hóa khoa học kỹ thuật vùng Bắc Trung Bộ.

6
Dự án đầu t khu tổ hợp TTTM, KS cao tầng, VP cho thuê, CC cao tầng và nhà ở liền kề
Chơng II. Sự cần thiết phải đầu t
I. Sự cần thiết phải đầu t
Thành phố Vinh tỉnh Nghệ An là trung tâm kinh tế chính trị văn hóa và phát triển
khoa học kỹ thuật vùng Bắc Trung Bộ. Trong những năm gần đây Thành phố Vinh nói
riêng và tỉnh Nghệ An nói chung đã có những bớc phát triển vợt bậc về kinh tế xã hội,
nhịp độ đô thị hóa tăng nhanh đời sống vật chất tinh thần của nhân dân đợc nâng cao
đáng kể, nhu cầu về nhà ở, nhu cầu phục vụ đời sống của các tầng lớp nhân dân tăng
cao. Thực hiện quyết định số 49/2000/QĐ-TTg ngày 21/4/2000 của thủ tớng chính
phủ về việc phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng thành phố Vinh, tỉnh
Nghệ An đến năm 2020, UBND Tỉnh nghệ An có chủ trơng "Các xí nghiệp công
nghiệp gây ô nhiễm hiện đang nằm tại nội thành sẽ di chuyển đến vị trí thích hợp để
khắc phục triệt để ô nhiễm môi trờng trong khu vực dân c thành phố, đồng thời tạo
thêm quỹ đất để phát triển nhà ở cho cán bộ nhân thành phố Vinh và các lực lợng lao
động khác. UBND Tỉnh Nghệ An đang tích cực thúc đẩy việc cải thiện nhà ở năng
cao chất lợng đời sống vật chất và tinh thần cho nhân dân, phát triển nhà ở đô thị văn
minh và hiện đại theo hớng công nghiệp hóa và hiện đại hóa.
Tỉnh Nghệ An là một trong những tỉnh có mức độ tăng trởng cao, vị trí địa lý
chiến lợc thuận lợi cho sự phát triển kinh tế nói chung, có tiềm năng phát triển du lịch

2020 đã nhấn mạnh: Đến năm 2010, hoàn thành quy hoạch chi tiết các khu đô thị
trên địa bàn, chú trọng bảo vệ môi trờng, tăng cờng tỷ lệ cây xanh mặt nớc nhằm đạt
tỷ lệ cây xanh bình quân 20m2/ngời. Xây dựng và quản lý chặt chẽ quy chế kiến trúc
đô thị và văn minh đô thị. u tiên quy hoạch xây dựng các khu đô thị mới, các khu nhà
ở đợc xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, gắn liền với việc phát triển
nhà ở xã hội trong các khu quy hoạch này. Đẩy mạnh việc xây dựng các nhà chung c
cao tầng nhằm tiết kiệm đất đai; hạn chế, giảm dần và tiến tới chấm dứt việc giao đất
nhỏ lẻ cho dân tự xây. Đến năm 2010, cải tạo, nâng cấp quỹ nhà ở đã xuống cấp, h
hỏng nặng; tất cả các căn hộ đều có nớc sạch dùng cho sinh hoạt, có công trình phụ
khép kín. Chậm nhất, đến năm 2015, xóa bỏ các khu chung c cũ, các khu tập thể cũ
nát, nhà tạm bợ, đơn sơ tại các đô thị.
Hiện tại, còn hàng trăm hộ gia đình đang sống trong các khu tập thể từ 3-5 tầng
đang chờ đợc cải tạo, sữa chữa gấp và có nhu cầu chuyển đổi chỗ ở sang những khu ở
mới hiện đại, tiện ích hơn.
Theo bỏo cỏo u nm 2009 ca Cụng ty CP Qun lý v phỏt trin h tng ụ th
Vinh, Thnh ph Vinh (Ngh An) cú ti 17/18 chung c c ch cũn li di 50% an
ton cho phộp cỏc h dõn sinh sng. õy l thc t khụng khỏc nhiu so vi thc
trng chung c c t thi bao cp trờn ton quc.
Theo điều tra mới đây, trên địa bàn thành phố Vinh có khoảng 95.000 hộ gia đình
trong đó có khoảng trên dới 3.000 hộ cha có nhà ở hoặc tạm trú dới các hình thức
khác nhau, chiếm 3.2% trong đó khoảng 75% (2.200 hộ) có tài chính để mua nhà còn
lại 800 hộ mới lập gia đình và có kinh tế khó khăn. Năm 2008 dân số Thành phố Vinh
khoảng 280.000 ngời mỗi năm tỷ lệ tăng 10-12% do phát triển dân số, và các thành
phần lao động khác di c vào thành phố. Nh vậy nhu cầu về nhà ở trên địa bàn thành
phố Vinh trong những năm tới còn rất lớn, theo điều tra nếu phấn đấu chỉ tiêu 17.5m2
diện tích ở/đầu ngời thì ớc tính từ nay đến năm 2010 toàn tỉnh cần đầu t xây dựng mới
khoảng 785.400 m2 sàn ớc tính khoảng 10.200 căn hộ trong đó Thành phố Vinh
chiếm một tỷ lệ đáng kể. Mặt khác các khu cao tầng cũ của thành phố đợc xây dựng
từ những năm 1973 đến nay đã bị hng hỏng nặng và xuống cấp nghiêm trọng, có khả
năng gây nguy hiểm cho ngời và tài sản. Trớc tình hình đó đặt ra cho tỉnh Nghệ An

hớng tiêu dùng vào các khu trung tâm thơng mại vì những lẽ đó phát triển các trung
tâm thơng mại tại các khu chung c đông dân, tại các vị trí thuận lợi đang là xu thế tất
yếu, đang là nhu cầu cần thiết nhằm đáp ứng tốt nhất, thuận lợi nhất cho đời sống dân
sinh ở thành phố Vinh trong hiện tại và tơng lai.
4. Nhu cầu thị trờng khách sạn cao cấp
Với vị trí chiến lợc là trung tâm giao lu kinh tế chính trị, văn hoá khoa học kỹ
thuật khu vực Bắc Miền Trung hàng ngày Thành phố Vinh câu lu một khối lợng lớn
các nhà đầu t các nhà doanh nghiệp, khách du lịch từ Bắc vào Nam và ngợc lại, ngoài
ra một khối lợng lớn những tổ chức kinh tế khu vực Việt - Lào cũng thờng xuyên qua
thành phố Vinh đây là những du khách có tiềm năng kinh tế và có nhu cầu về phục vụ
ăn ở rất cao. Thực trạng hiện nay tại thành phố Vinh có rất nhiều nhà hàng khách sạn

9
Dự án đầu t khu tổ hợp TTTM, KS cao tầng, VP cho thuê, CC cao tầng và nhà ở liền kề
nhng chỉ có 1-2 khách sạn đạt tiêu chuẩn 3* còn lại chỉ là những nhà nghỉ có chất l-
ợng dịch vụ rất thấp. Thực tế cho thấy một số khách sạn đạt tiêu chuẩn cao đều đạt
công suất sử dụng buồng trên 75% tỷ lệ này đợc đảm bảo quanh năm không theo
mùa. Xu thế nhu cầu khách làm việc và nghỉ ngơi đợc sử dụng các dịch vụ tiên tiến và
hiện đại đang ngày càng hiện rõ. Tình trạng khủng hoảng thiếu cơ sở lu trú, khách sạn
cao cấp tại các đô thị lớn nói chung và Thành phố Vinh nói riêng đang diễn ra gay gắt
cung không đảm bảo nhu cầu.
Qua sự tổng hợp, phân tích thực trạng và đánh giá nhu cầu thị trờng có thể khẳng
định rằng việc ra đời dự án Khu tổ hợp Trung tâm thơng mại, Khách sạn cao tầng,
Văn phòng cho thuê, Chung c cao tầng và nhà ở liền kề taị số 3 - đờng Mai Hắc Đế -
phờng Quán Bàu - thành phố Vinh là có cơ sở hoàn toàn phù hợp với nhu cầu thị trờng
trong điều kiện hiện nay.

10
Dự án đầu t khu tổ hợp TTTM, KS cao tầng, VP cho thuê, CC cao tầng và nhà ở liền kề
Chơng III- Phân tích điều kiện tự nhiên, đánh giá hiện trạng

C
- Nhiệt độ cao nhất : 42,1
0
C
- Nhiệt thấp nhất : 4
0
C
- Biên độ ngày của nhiệt độ : 6,1
0
C
- Độ ẩm trung bình : 85-90%

11
Dự án đầu t khu tổ hợp TTTM, KS cao tầng, VP cho thuê, CC cao tầng và nhà ở liền kề
Số giờ nắng trung bình 1.696 giờ. Năng lợng bức xạ dồi dào, trung bình 12 tỷ
Keal/ha năm, lợng ma trung bình 2.000ml. Có 2 mùa gió rõ rệt: Gió Tây - Nam : khô
xuất hiện từ tháng 5 đến tháng 9; Gió Đông - Bắc: kèm ma phùn lạnh, ẩm ớt từ tháng
10 đến tháng 4 năm sau; Tốc độ gió trung bình: 1,5m/s 2,5m/s; Tốc độ gió cao
nhất 34m/s. Bão thờng xuất hiện vào tháng 7 đến tháng 9 hàng năm, cấp gió mạnh từ
cấp 8 đến cấp 10 và đôi khi lên tới cấp 12.
3. Địa chất thuỷ văn :
- Trong khu vực khảo sát có một số nguồn nớc thải sinh hoạt, nớc ma và đặc biệt cạnh
chung c T1 có ao với diện tích khoảng 250m
2
,

chiều sâu khoảng 2,0m. Nên khi khai đào hố
móng nên chú ý đến độ chênh áp lực nớc dễ xảy ra trựơt, lở thành hố móng;
- Trong khu vực xây dựng có 2 đờng ống dẫn nớc cung cấp cho nhân dân sinh hoạt
nên trong quá trình thi công nên chú ý;

-rđđ) và trầm tích phun trào Riolit xen
cuội sạn kết, tuf của hệ tầng Mờng Hinh (Jmh). Lớp phủ đệ tứ bao gồm:
- Cuội sạn cát pha ít sét hệ tầng Hoằng Hoá (aQ
1
-hh);
- Cuội sạn lẫn cát sét hệ tầng Hà Nội (aQ
II-III
-hn);
- Cát sạn pha sét bột hệ tầng Vĩnh Phúc (a, amQ
III
-vp);

12
Dự án đầu t khu tổ hợp TTTM, KS cao tầng, VP cho thuê, CC cao tầng và nhà ở liền kề
- Cát bột sét hệ tầng Thiệu Hoá (mb, am, mQ
IV
1-2
-th);
- Trên cùng là Cát bột sét của hệ tầng Thái Bình (mb, am, amb abQ
IV
3
-tb);
Chi tiết điều kiện địa tầng khu vực xây dựng công trình đợc mô tả cụ thể ở phần sau.
4.1. Địa tầng và đặc tính cơ lý của các lớp đất đá.
a- Địa tầng và đặc tính cơ lý của các lớp đất đá khu vực xây dựng Văn phòng:
Căn cứ vào tài liệu đo vẽ ĐCCT và khoan khảo sát địa chất tại hiện trờng tại 1 lỗ
khoan (VP1) và 1 hố huyên, kết hợp các số liệu trong phòng thí nghiệm, phân chia đất đá tại
khu vực xây dựng ra các lớp theo thứ tự từ trên xuống nh sau:
(Do khu vực xây dựng văn phòng chỉ khoan 1 lỗ khoan nên kết hợp với lỗ khoan
KS2 của khu vực xây dựng khách sạn để vẽ mặt cắt ĐCCT)

các chỉ tiêu cơ lý các lớp đất đá" (có phụ lục kèm theo);
Sức chịu tải quy ớc của lớp R
tc
= 1.57 kG/cm
2

13
Dự án đầu t khu tổ hợp TTTM, KS cao tầng, VP cho thuê, CC cao tầng và nhà ở liền kề
- Lớp 4 : Sét màu nâu tím xám vàng, trạng thái dẻo cứng. Lớp nằm ngay dới lớp 3 và
có diện phân bố rộng khắp khu vực. Bề dày của lớp tại VP1 là 9.50m;
Đã thí nghiệm 1 mẫu. Các chỉ tiêu cơ lý của lớp đợc trình bày trong Bảng tổng hợp
các chỉ tiêu cơ lý các lớp đất đá" (có phụ lục kèm theo);
Trị số xuyên tiêu chuẩn N
SPT
= 12.
Sức chịu tải quy ớc của lớp R
tc
= 1.38 kG/cm
2
- Lớp 5 : Sét pha màu xám vàng xám xanh, trạng thái dẻo cứng. Lớp nằm ngay dới
lớp 4 và có diện phân bố rộng khắp khu vực. Bề dày của lớp tại VP1 là 1.30m;
Đã thí nghiệm 1 mẫu. Các chỉ tiêu cơ lý của lớp đợc trình bày trong Bảng tổng hợp
các chỉ tiêu cơ lý các lớp đất đá" (có phụ lục kèm theo);
Sức chịu tải quy ớc của lớp R
tc
= 1.63 kG/cm
2
- Lớp 6 : Sét màu xám trắng xám vàng, trạng thái nửa cứng. Lớp nằm ngay dới lớp 5
và có diện phân bố rộng khắp khu vực. Bề dày của lớp tại VP1 là 4.00m;
Đã thí nghiệm 1 mẫu. Các chỉ tiêu cơ lý của lớp đợc trình bày trong Bảng tổng hợp


14
Dự án đầu t khu tổ hợp TTTM, KS cao tầng, VP cho thuê, CC cao tầng và nhà ở liền kề
Sức chịu tải quy ớc của lớp R
tc
= 2.40 kG/cm
2
- Lớp 9 : Cát hạt thô lẫn nhiều sỏi sạn màu xám vàng xám trắng, bão hoà nớc, chặt
đến rất chặt. Lớp có diện phân bố hầu nh rộng khắp khu vực khảo sát, bề dày của lớp hiện
cha xác định đợc. Trong phạm vi chiều sâu lỗ khoan khảo sát xác định đợc bề dày và sự
phân bố của lớp nh sau:
+ Tại lỗ khoan VP1 mặt lớp xuất hiện ở cao độ -36.84 và đã khoan vào lớp 7.50m;
Đã thí nghiệm 2 mẫu. Các chỉ tiêu cơ lý của lớp đợc trình bày trong Bảng tổng hợp
các chỉ tiêu cơ lý các lớp đất đá" (có phụ lục kèm theo);
Trị số xuyên tiêu chuẩn N
SPT
= 53.
Sức chịu tải quy ớc của lớp R
tc
= 3.00 kG/cm
2
b- Địa tầng và đặc tính cơ lý của các lớp đất đá khu vực xây dựng Khách sạn:
Căn cứ vào tài liệu đo vẽ ĐCCT và khoan khảo sát địa chất tại hiện trờng tại 2 lỗ
khoan (KS1, KS2) và 2 hố huyên, kết hợp các số liệu trong phòng thí nghiệm, phân chia đất
đá tại khu vực xây dựng ra các lớp theo thứ tự từ trên xuống nh sau:
- Lớp KQ : Đất mặt, có thành phần là đá dăm lẫn cát sạn. Lớp có diện phân bố rộng
bắt gặp trên toàn bộ khu vực xây dựng công trình. Bề dày của lớp từ 0.80m (KS1) -1.50m
(KS2).
- Lớp 1 : Cát hạt mịn màu xám vàng xám nâu, chặt vừa. Lớp nằm ngay dới lớp KQ và
có diện phân bố rộng khắp khu vực. Bề dày của lớp từ 5.00m (KS2) -5.70m (KS1).

Trị số xuyên tiêu chuẩn N
SPT
= 13.
Sức chịu tải quy ớc của lớp R
tc
= 1.23 kG/cm
2
- Lớp 4 : Sét màu nâu tím xám vàng, trạng thái dẻo cứng. Lớp nằm ngay dới lớp 3 và
có diện phân bố rộng khắp khu vực. Bề dày của lớp từ 5.00m (KS2) - 8.00m (KS1).
Đã thí nghiệm 1 mẫu. Các chỉ tiêu cơ lý của lớp đợc trình bày trong Bảng tổng hợp
các chỉ tiêu cơ lý các lớp đất đá" (có phụ lục kèm theo);
Trị số xuyên tiêu chuẩn N
SPT
= 14.
Sức chịu tải quy ớc của lớp R
tc
= 1.25 kG/cm
2
- Lớp 5 : Sét pha màu xám vàng xám xanh, trạng thái nửa cứng. Lớp nằm ngay dới
lớp 4 và có diện phân bố rộng khắp khu vực. Bề dày của lớp từ 2.50m (KS1) 5.60m
(KS2). Đã thí nghiệm 2 mẫu. Các chỉ tiêu cơ lý của lớp đợc trình bày trong Bảng ổng
hợp các chỉ tiêu cơ lý các lớp đất đá" (có phụ lục kèm theo);
Sức chịu tải quy ớc của lớp R
tc
= 1.83 kG/cm
2
- Lớp 6 : Sét màu xám nâu xám đen lẫn hữu cơ, trạng thái dẻo cứng. Lớp nằm ngay d-
ới lớp 5 và có diện phân bố rộng khắp khu vực. Bề dày của lớp từ 8.00m (KS1) 10.90m
(KS2).
Đã thí nghiệm 4 mẫu. Các chỉ tiêu cơ lý của lớp đợc trình bày trong Bảng tổng hợp

tc
= 2.30 kG/cm
2
- Lớp 9 : Cát hạt thô lẫn nhiều sỏi sạn màu xám vàng xám trắng, bão hoà nớc, chặt
đến rất chặt. Lớp nằm ngay dới lớp 8 và có diện phân bố rộng khắp khu vực. Bề dày của lớp
từ 7.00m (KS2) 12.00m (KS1). (Tại KS2 cha khoan hết đáy lớp)
Đã thí nghiệm 4 mẫu. Các chỉ tiêu cơ lý của lớp đợc trình bày trong Bảng tổng hợp
các chỉ tiêu cơ lý các lớp đất đá" (có phụ lục kèm theo);
Trị số xuyên tiêu chuẩn N
SPT
= 51 - 53.
Sức chịu tải quy ớc của lớp R
tc
= 3.00 kG/cm
2
- Lớp 10 : Cuội sỏi cát màu xám trắng, bão hoà nớc, rất chặt. Lớp có diện phân bố hầu
nh rộng khắp khu vực khảo sát, bề dày của lớp cha xác định đợc. Trong phạm vi chiều sâu lỗ
khoan khảo sát xác định đợc bề dày và sự phân bố của lớp nh sau:
+ Tại KS1 mặt lớp xuất hiện ở cao độ -48.38 và đã khoan vào lớp 0.50m;
+ Tại lỗ khoan KS2 cha khoan vào lớp;
Sức chịu tải quy ớc của lớp R
tc
= 5.00 kG/cm
2
c- Địa tầng và đặc tính cơ lý của các lớp đất đá khu vực xây dựng Chung c T1:
Căn cứ vào tài liệu đo vẽ ĐCCT và khoan khảo sát địa chất tại hiện trờng tại 2 lỗ
khoan (CC3, CC4), kết hợp các số liệu trong phòng thí nghiệm, phân chia đất đá tại khu vực
xây dựng ra các lớp theo thứ tự từ trên xuống nh sau:
- Lớp KQ : Đất mặt thành phần chủ yếu đá dăm lẫn cát sạn rễ cây. Lớp có diện phân
bố rộng bắt gặp trên toàn bộ khu vực xây dựng công trình. Bề dày của lớp khoảng 1.00m.

các chỉ tiêu cơ lý các lớp đất đá" (có phụ lục kèm theo);
Trị số xuyên tiêu chuẩn N
SPT
= 9 - 14.
Sức chịu tải quy ớc của lớp R
tc
= 1.06 kG/cm
2
- Lớp 4 : Sét màu xám vàng xám trắng, trạng thái nửa cứng. Lớp nằm ngay dới lớp 3
và có diện phân bố rộng khắp khu vực. Bề dày của lớp từ 6.80m (CC4) - 12.00m (CC3).
Đã thí nghiệm 3 mẫu. Các chỉ tiêu cơ lý của lớp đợc trình bày trong Bảng ổng hợp
các chỉ tiêu cơ lý các lớp đất đá" (có phụ lục kèm theo);
Trị số xuyên tiêu chuẩn N
SPT
= 24 - 27.
Sức chịu tải quy ớc của lớp R
tc
= 1.58 kG/cm
2
- Lớp TK : Cát hạt mịn màu xám vàng xám trắng, bão hoà nớc, chặt vừa. Lớp nằm
ngay dới lớp 4 và chỉ xuất hiện tại lỗ khoan CC4. Bề dày của lớp tại CC4 là 2.00m.
Đã thí nghiệm 1 mẫu. Các chỉ tiêu cơ lý của lớp đợc trình bày trong Bảng ổng hợp
các chỉ tiêu cơ lý các lớp đất đá" (có phụ lục kèm theo);
Sức chịu tải quy ớc của lớp R
tc
= 1.15 kG/cm
2
- Lớp 5 : Sét màu xám nâu xám đen lẫn hữu cơ, trạng thái dẻo cứng. Lớp nằm ngay d-
ới lớp 4 và có diện phân bố rộng khắp khu vực. Bề dày của lớp khoảng 2.20m.
Đã thí nghiệm 1 mẫu. Các chỉ tiêu cơ lý của lớp đợc trình bày trong Bảng tổng hợp

= 19.
Sức chịu tải quy ớc của lớp R
tc
= 1.20 kG/cm
2
- Lớp 8 : Cát hạt thô lẫn nhiều sỏi sạn màu xám vàng xám trắng, bão hoà nớc, chặt
đến rất chặt. Lớp nằm ngay dới lớp 7, bề dày của lớp cha xác định đợc. Trong phạm vi chiều
sâu lỗ khoan khảo sát xác định đợc bề dày và sự phân bố của lớp nh sau:
+ Tại lỗ khoan CC3 mặt lớp xuất hiện ở cao độ -35.54 và đã khoan vào lớp 5.00m;
+ Tại lỗ khoan CC4 mặt lớp xuất hiện ở cao độ -36.82 và đã khoan vào lớp 5.00m;
Đã thí nghiệm 2 mẫu. Các chỉ tiêu cơ lý của lớp đợc trình bày trong Bảng tổng hợp
các chỉ tiêu cơ lý các lớp đất đá" (có phụ lục kèm theo);
Trị số xuyên tiêu chuẩn N
SPT
= 50.
Sức chịu tải quy ớc của lớp R
tc
= 3.00 kG/cm
2
d- Địa tầng và đặc tính cơ lý của các lớp đất đá khu vực xây dựng Chung c T2:
Căn cứ vào tài liệu đo vẽ ĐCCT và khoan khảo sát địa chất tại hiện trờng tại 2 lỗ
khoan (CC1, CC2), kết hợp các số liệu trong phòng thí nghiệm, phân chia đất đá tại khu vực
xây dựng ra các lớp theo thứ tự từ trên xuống nh sau:
- Lớp KQ : Đất mặt thành phần chủ yếu đá dăm lẫn cát sạn. Lớp có diện phân bố rộng
bắt gặp trên toàn bộ khu vực xây dựng công trình. Bề dày của lớp từ 0.90 - 1.00m.
- Lớp 1 : Cát hạt mịn màu xám vàng xám nâu, chặt vừa. Lớp nằm ngay dới lớp KQ và
có diện phân bố rộng khắp khu vực. Bề dày của lớp từ 5.50m (CC1) -5.60m (CC2).
Đã thí nghiệm 2 mẫu. Các chỉ tiêu cơ lý của lớp đợc trình bày trong Bảng tổng hợp
các chỉ tiêu cơ lý các lớp đất đá" (có phụ lục kèm theo);
Trị số xuyên tiêu chuẩn N

tc
= 1.23 kG/cm
2
- Lớp 4 : Sét màu xám vàng xám trắng, trạng thái nửa cứng. Lớp nằm ngay dới lớp 3
và có diện phân bố rộng khắp khu vực. Bề dày của lớp từ 6.50m (CC2) 11.50m (CC1).
Đã thí nghiệm 3 mẫu. Các chỉ tiêu cơ lý của lớp đợc trình bày trong Bảng ổng hợp
các chỉ tiêu cơ lý các lớp đất đá" (có phụ lục kèm theo);
Trị số xuyên tiêu chuẩn N
SPT
= 20 - 25.
Sức chịu tải quy ớc của lớp R
tc
= 1.93 kG/cm
2
- Lớp 5 : Sét màu xám nâu xám đen lẫn hữu cơ, trạng thái dẻo cứng. Lớp nằm ngay d-
ới lớp 4 và có diện phân bố rộng khắp khu vực. Bề dày của lớp từ 0.90m (CC1) 3.00m
(CC2).
Đã thí nghiệm 1 mẫu. Các chỉ tiêu cơ lý của lớp đợc trình bày trong Bảng tổng hợp
các chỉ tiêu cơ lý các lớp đất đá" (có phụ lục kèm theo);
Trị số xuyên tiêu chuẩn N
SPT
= 11.
Sức chịu tải quy ớc của lớp R
tc
= 1.19 kG/cm
2
(Đây là lớp đất yếu nên trong quá trình thiết kế và thi công phải có biện pháp xử lý
thích hợp)
- Lớp 6 : Sét pha màu xám vàng xám nâu, trạng thái dẻo cứng. Lớp nằm ngay dới lớp
5 và có diện phân bố rộng khắp khu vực. Bề dày của lớp từ 1.60m (CC1) 4.50m (CC2).

các chỉ tiêu cơ lý các lớp đất đá" (có phụ lục kèm theo);
Trị số xuyên tiêu chuẩn N
SPT
= 51 - 52.
Sức chịu tải quy ớc của lớp R
tc
= 3.00 kG/cm
2
4.2- Địa tầng và đặc tính cơ lý của các lớp đất đá nền đ ờng:
Căn cứ vào tài liệu đo vẽ ĐCCT và khoan khảo sát địa chất tại hiện trờng tại 4 lỗ
khoan (NĐ1, NĐ2, NĐ3, NĐ4), kết hợp các số liệu trong phòng thí nghiệm, phân chia đất
đá tại khu vực xây dựng ra các lớp theo thứ tự từ trên xuống nh sau:
(Các lỗ khoan NĐ2, NĐ3 mỗi lỗ nằm trên một tuyến nên không vẽ đợc mặt cắt địa
chất công trình. Tuy nhiên địa chất các tuyến xây dựng tơng đối giống nhau và trong báo
cáo này vẽ mặt cắt ĐCCT từ lỗ khoan NĐ1 - NĐ4 đại diện cho các tuyến dự kiến xây
dựng)
- Lớp KQ : Đất mặt thành phần chủ yếu đá dăm lẫn cát sạn. Lớp có diện phân bố hầu
nh rộng khắp khu vực khảo sát, gặp ở tất cả các đoạn tuyến. Bề dày của lớp từ 0.70 - 1.00m.
- Lớp 1 : Cát hạt mịn màu xám vàng xám nâu, chặt vừa. Lớp nằm ngay dới lớp KQ và
có diện phân bố rộng khắp các tuyến đờng. Trong phạm vi chiều sâu các lỗ khoan khảo sát
nền đờng đã khoan vào lớp từ 4.00 4.30m mà cha xác định đợc bề dày của lớp. Tuy nhiên
theo tài liệu khoan khảo sát các hạng mục khác thì bề dày của lớp từ 5.00 6.60m;
Đã thí nghiệm 8 mẫu. Các chỉ tiêu cơ lý của lớp đợc trình bày trong Bảng tổng hợp
các chỉ tiêu cơ lý các lớp đất đá" (có phụ lục kèm theo);

21
Dự án đầu t khu tổ hợp TTTM, KS cao tầng, VP cho thuê, CC cao tầng và nhà ở liền kề
Sức chịu tải quy ớc của lớp R
tc
= 1.20 kG/cm

III Đờng giao thông 4.624,75
IV Ao hồ, mặt nớc 2.455,32
V Đất bãi trống 9.460,10

22
Dự án đầu t khu tổ hợp TTTM, KS cao tầng, VP cho thuê, CC cao tầng và nhà ở liền kề
Tổng cộng
31.351,7
b. Hiện trạng hạ tầng xã hội:
- Hiện trạng khu đất dự án là trụ sở công ty và nhà xởng nên không có dân c sinh
sống.
- Hiện trạng các công trình.
+ Nhà làm việc công ty cổ phần Vinaconex 20 cao 1 tầng.
+ Dãy kiốt, cây xăng bám mặt đờng Mai Hắc Đế nhà cấp 4.
+ Khu nhà xởng sản xuất, làm bằng khung thép, mái tôn đã xuống cấp thấm dột
và h hỏng nhiều.
+ Kho chứa máy, dụng cụ cơ khí thuộc nhà máy
+ Đờng giao thông có diện tích: 4624.75m2
+ Sân bê tông phía trớc khu đất
+ Khu vực ao hồ: 2455.32m2
Toàn bộ các kiốt phía đờng Mai Hắc Đế hiện nay do các hộ t nhân và một số
nghiệp thuê để kinh doanh.
Nhà làm việc cao 1 tầng, khu nhà xởng sản xuất hiện vẫn đang sử dụng, sẽ đợc
cấp đất xây dựng mới tại khu công nghiệp Nam Cấm huyện Nghi Lộc.
2. Hiện trạng các công trình hạ tầng kỹ thuật:
a. Hiện trạng giao thông:
- Hiện nay lối tiếp cận giao thông với dự án là từ phía đờng Mai Hắc Đế qua đờng đi
ở ranh giới phía Đông Bắc khu đất.
- Tuy nhiên, theo quy hoạch trong tơng lai khu đất sẽ có thêm đờng tiếp cận ở phía
Tây Bắc nối ra đờng quy hoạch 15m.

thác hết.
- Dự án Trung tâm thơng mại và căn hộ cao cấp, văn phòng cho thuê số 02 - Quang
Trung do Tập đoàn Erowindour đầu t.
- Dự án Chung c cao tầng C1 Quang Trung do Công ty CP phát triển nhà Nghệ An
đầu t.
- Dự án chung c Đội cung của công ty CP phát riển nhà Nghệ An đang đợc khẩn tr-
ơng, gấp rút hoàn thành để bàn giao cho các chủ hộ hiện đã mua hết.
Nhìn chung các dự án đã và đang xây dựng nêu trên sẽ tạo ra một vùng đô thị mới
phía Bắc Thành phố Vinh, có hệ thống hạ tầng kỹ thuật cũng nh hạ tầng xã hội hiện
đại, đồng bộ, hấp dẫn đầu t, thu hút nhu cầu ngời dân đến sinh sống và làm việc.
Tuy nhiên, khi xây dựng dự án cũng cần quan tâm đến yếu tố cạnh tranh của các
dự án lân cận có chức năng tơng tự về chung c, văn phòng, dịch vụ thơng mại, khách
sạn cao cấp.
IV. Phân tích đánh giá hiện trạng:
1. Thuận lợi:

24
Dự án đầu t khu tổ hợp TTTM, KS cao tầng, VP cho thuê, CC cao tầng và nhà ở liền kề
Về vị trí: Khu vực nghiên cứu nằm trong khu vực mới phát triển, có tốc độ đô thị
hoá rất cao với sự phát triển hàng loạt các công trình đô thị mới. Có vị trí địa lý tốt,
nằm tại nút giao thông của các trục đờng chính lớn và quan trọng kể cả giao thông đối
nội va giao thông đối ngoại. Mặt bằng thoáng đãng, thuận lợi cho việc chuyên chở,
tập kết vật liệu và rất thuận lợi cho việc thi công công trình.
Là 1 khu vực thuộc trung tâm phát triển thành phố, nằm sát trục đờng giao thông
đối nội và đối ngoại (Vinh Hà Nội, Vinh thành phố Hồ Chí Minh), có nhiều lợi
thế thơng mại.
Vì vậy việc xây dựng khu tổ hợp công trình này có sức hút lớn đối với các tầng
lớp dân c, nhất là tầng lớp dân c trung thị khá giả và các nhà doanh nghiệp, nên có
tính khả thi cao.
Về sử dụng đất đai: Hiện tại khu đất đang đợc nhà nớc giao cho chủ đầu t quản lý