Đại học Kinh tế quốc dân i Chuyên đề tốt nghiệp
MỤC LỤC
CHƯƠNG I – CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP
LÀ BẤT ĐỘNG SẢN 4
a) Khái niệm 17
Phương pháp định giá chi phí là việc xác định giá trị của BĐS dựa trên chi phí để làm
ra một bất động sản tương tự như một vật thay thế 17
KẾT LUẬN 83
Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Hải Lớp: Bất động sản 50A
Đại học Kinh tế quốc dân ii Chuyên đề tốt nghiệp
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS : Bất động sản
ĐS : Động sản
ĐGTS : Định giá tài sản
TSBD : Tài sản bảo đảm
Phòng ĐG TSBD : Phòng định giá tài sản bảo đảm Hội sở
và/hoặc phòng định giá tài sản bào đảm
Phía Nam
Ban/Bộ phận C/A (Credit
Adminitration)
: Ban/Bộ phận quản lý tín dụng tại các đơn
vị kinh doanh
A/O (Account Officer) : Nhân viên, chuyên viên quan hệ khách
hàng
Bộ phận Thẩm định tài sản bảo đảm
(TĐTSBĐ)
: Bộ phận thẩm định, đánh giá các tài sản
bảo đảm tại Đơn vị kinh doanh (hoặc còn
có thể được gọi là bộ phận ĐGTSBĐ)
Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Hải Lớp: Bất động sản 50A
Đại học Kinh tế quốc dân iii Chuyên đề tốt nghiệp
trầm lắng tức là từ năm 2010 đến nay, lượng cho vay thế chấp là Bất động sản của các
ngân hàng thương mại đã giảm mạnh, nhiều ngân hàng đang tập trung thu hồi nhiều
hơn là cho vay ra. Tận dụng thời điểm này, đây chính là khoảng thời gian tốt nhất để
các ngân hàng hoàn thiện quy trình định giá Bất động sản của mình để chuẩn bị cho
giai đoạn thị trường khôi phục và các giao dịch trở nên sôi động. Khi thị trường đã
khôi phục và trở nên sôi động thì việc định giá Bất động sản sát với giá thị trường mà
vẫn đảm bảo sự an toàn trong việc thu hổi khoản vay của ngân hàng là việc rất cần
quan tâm. Chuyên đề: “Quy trình định giá và quản lý tài sản thế chấp là Bất động sản
tại Ngân hàng TMCP Việt Nam thịnh vượng – VPBank” sẽ một phần nào đó góp phần
hoàn thiện quy trình định giá và quản lý tài sản thế chấp là Bất động sản của ngân hàng
và gián tiếp tạo sức cạnh tranh cho ngân hàng trong thời gian tới. Qua thời gian thực
tập tại Ngân hàng Việt Nam thịnh vượng – VPBank chi nhánh Hà Tây, em thực thấy
được đề tài: “Quy trình định giá và quản lý tài sản thế chấp là Bất động sản tại Ngân
hàng TMCP Việt Nam thịnh vượng – VPBank” là một đề tài rất khả thi, có thể thực
hiện được tại môi trường thực tập với lượng kiến thức chuyên ngành em đã được học
tại trường và lượng kiến thức em tiếp thu được khi thực tập tại Ngân hàng.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Chuyên đề được thực hiện với ba mục tiêu cơ bản là: Hệ thống hóa cơ sở lý luận về
quy trình định giá và quản lý tài sản thế chấp là Bất động sản, dựa trên khung lý luận
về vấn đề nghiên cứu đề tài sẽ tìm hiểu và đánh giá thực trạng chung về quy trình định
giá và quản lý tài sản thế chấp là Bất động sản tại Ngân hàng TMCP Việt Nam thịnh
vượng – VPBank và trên cơ sở đó đưa ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình
Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Hải Lớp: Bất động sản 50A
Đại học Kinh tế quốc dân 2 Chuyên đề tốt nghiệp
định giá và quản lý tài sản thế chấp là Bất động sản tại Ngân hàng TMCP Việt Nam
thịnh vượng – VPBank đồng thời đưa ra kiến nghị đối với cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền.
Để định hướng hướng nghiên cứu dựa trên ba mục tiêu cơ bản, mục tiêu cụ thể của
đề án đặt ra là:
Khái quát cơ sở khoa học của quy trình định giá và quản lý tài sản thế chấp là
Sử dụng phương pháp phỏng vấn trực tiếp cán bộ định giá của VPBank và các
ngân hàng khác, đồng thời thu thập các quy trình định giá của các ngân hàng
khác và đưa ra sự so sánh.
Tổng hợp, đánh giá, phân tích các thông tin thu tập được, trên cơ sở đó đưa ra
đề xuất giải pháp và kiến nghị.
5. Kết cấu chuyên đề
Tên đề tài: “Quy trình định giá và quản lý tài sản thế chấp là Bất động sản tại
Ngân hàng TMCP Việt Nam thịnh vượng – VPBank”.
Với mục tiêu, đối tượng và phạm vi nghiên cứu nêu trên; ngoài phần mở đầu, kết
luận, mục lục và tài liệu tham khảo, chuyên đề bao gồm các nội dung chính sau:
Chương I – Cơ sở lý luận về quy trình định giá và quản lý tài sản thế chấp là bất
động sản
Chương II – Thực trạng về quy trình định giá và quản lý tài sản thế chấp tại ngân
hàng TMCP Việt Nam thịnh vượng – VPBank
Chương III – Một số giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình định giá và quản lý tài
sản thế chấp tại ngân hàng TMCP Việt Nam thịnh vượng – VPBank
Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Hải Lớp: Bất động sản 50A
Đại học Kinh tế quốc dân 4 Chuyên đề tốt nghiệp
CHƯƠNG I – CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
THẾ CHẤP LÀ BẤT ĐỘNG SẢN
1. Quy trình định giá bất động sản
1.1. Khái niệm và sự cần thiết định giá bất động sản thế chấp
1.1.1. Khái niệm định giá bất động sản thế chấp
Khái niệm về định giá BĐS
Theo ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản Australia
(AVO): “Định giá bất động sản là việc xác định giá trị bất động sản tại một thời điểm
có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của định giá giá trị của bất động sản
đó. Do đó định giá giá trị bất động sản là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các
nhà định giá bất động sản thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản
được yêu cầu định giá để hình thành giá trị của chúng”
BĐS dựa trên giá trị thị trường của BĐS xét trong điều kiện thị trường trầm lắng,
nhiều rủi ro nhất nhằm phục vụ cho mục tiêu thế chấp ở thời điểm thế chấp có tính đến
các đặc điểm của BĐS.
1.1.2. Sự cần thiết định giá bất động sản thế chấp
Nền kinh tế nước ta đang phát triển mạnh mẽ, các doanh nghiệp ngày mở rộng
quy mô hoạt động cũng như có rất nhiều doanh nghiệp mới ra đời, chính vì vậy lượng
cầu về vốn kinh doanh là rất lớn. Ngân hàng thương mại đóng vai trò là trung gian tài
chính trong nền kinh tế quốc dân, với tư cách là chủ thể dẫn vốn từ nơi thừa đến nơi
thiếu vốn. Do vậy hoạt động cho vay của ngân hàng đóng vai trò quan trọng trong việc
thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế. Mỗi khoản vay đều chứa đựng những rủi ro như
thiên tai, hỏa hoạn, nền kinh tế đi xuống… Vì vậy, để đảm bảo an toàn cho ngân hàng
và giảm thiểu rủi ro cho khoản vay, việc định giá BĐS thế chấp là vô cũng cần thiết.
Đối với hoạt động cho vay của ngân hàng thì định giá thế chấp là một khâu quan
trọng không thể thiếu. Khi cho khách hàng vay một khoản tiền, để đảm bảo an toàn và
giảm thiểu tối đa rủi ro cho khoản vay, ngân hàng thường yêu cầu người đi vay thế
chấp tài sản bảo đảm (trong phạm vi chuyên đề thì tài sản bảo đảm là BĐS). Giá trị của
bất động sản thế chấp cao hay thấp quyết định độ rủi ro của giao dịch bảo đảm. Do
Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Hải Lớp: Bất động sản 50A
Đại học Kinh tế quốc dân 6 Chuyên đề tốt nghiệp
giao dịch bảo đảm đều chứa đựng những rủi ro như thiên tai, hỏa hoạn hay nền kinh tế
đi xuống vì vậy ngân hàng sẽ tiến hành xác định giá trị thị trường của BĐS thế chấp để
quyết định cho vay với khoản vay có thể nhất cho bên thế chấp mà không làm tổn hại
tới lợi ích của ngân hàng.
1.2. Căn cứ và nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp
Khi định giá BĐS thế chấp ta phải áp dụng tất cả các căn cứ và nguyên tắc định
giá BĐS nói chung.
1.2.1. Căn cứ định giá BĐS thế chấp
a) Căn cứ vào BĐS thế chấp
Trong cùng một thị trường, cùng thời điểm các BĐS khác nhau sẽ có giá trị khác
nhau. Các BĐS có điều kiện như nhau (cùng thị trường, thời gian, địa điểm) như nhau
tầng xã hội (khu vui chơi, giải trí, mua sắm, trường học, bệnh viện) đều là căn cứ quan
trọng khi định giá BĐS. Những yếu tố trên tác động lớn đến giá trị của BĐS cần định
giá.
b) Căn cứ vào thị trường bất động sản
Tính cạnh tranh và khả năng thay thế đối với BĐS
Để tìm được giá trị thực của BĐS mục tiêu cần tìm hiểu xem BĐS có ưu nhược
điểm gì so với các BĐS khác. Trong cùng một khu vực lưu ý các BĐS tương đồng đã
giao dịch có khả năng thay thế BĐS mục tiêu để từ đó tìm giá phản ánh giá trị thực của
BĐS mục tiêu.
Cung – cầu và hiện trạng thị trường
Thống kê nguồn cung trên thị trường và dựa vào số lượng người có khả năng mua
BĐS để nhận định cầu, sau đó chỉ ra xem quan hệ cũng cầu ảnh hưởng đến giá như thế
nào. Đồng thời khái quát hóa thông tin qua hàng loạt các chỉ số: Chỉ số giá (PI), Tỷ lệ
hấp thụ thị trường, Chỉ số lượng giao dịch (QI), Chỉ số thị trường BĐS (REMI).
Điều kiện khu vực nơi BĐS tọa lạc
Khu vực xung quanh BĐS toạn lạc được đánh giá trên điều kiện xã hội, điều kiện
kinh tế, điều kiện môi trường, chính sách kinh tế. Từ các điều kiện đó xác định sự ảnh
Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Hải Lớp: Bất động sản 50A
Đại học Kinh tế quốc dân 8 Chuyên đề tốt nghiệp
hưởng của khu vực đến giá của BĐS.
c) Căn cứ vào quy định pháp lý
Quy định pháp lý liên quan đến quyền năng đối với BĐS
Ở nhiều nước thì một các nhân có các quyền đối với BĐS như quyền sở hữu,
quyền thuê, quyền sử dụng, nhưng Hiến pháp Việt Nam có quy định: “Đất là thuộc sở
hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện nhân dân quản lý” do đó tại nước ta không tồng tại
quyền sở hữu BĐS. Nên khi nhắc đến BĐS toàn quyền sở hữu tức là người có BĐS có
quyền sử dụng, quyền chiếm hữu, quyền định đoạt, quyền cho thuê, đầu tư, thế chấp,
bảo hiểm, hoạt động kinh doanh. Các quy định pháp lý liên quan đến quyền năng đối
với BĐS là căn cứ vô cùng quan trọng vì thế người định giá bất động sản thế chấp cần
xem xét các quy định pháp lý liên quan đến quyền năng bất động sản thế chấp như:
định giá phải biết kết hợp chặt chẽ các nguyên tắc với nhau. Những nguyên tắc chủ yếu
trong định giá bất động sản thế chấp bao gồm :
a) Nguyên tắc sử dụng tốt nhất, và có hiệu quả nhất
Nguyên tắc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất hay còn gọi là nguyên tắc sử dụng cao
nhất, tốt nhất là nguyên tắc cơ bản và quan trọng trong công tác định giá, nó bảo đảm
giá trị của BĐS là giá trị thị trường là giá trị cao nhất. Nguyên tắc này đòi hỏi khi định
giá tài sản trong tình huống sử dụng cao nhất và tốt nhất, chứ không
ph
ải
d
ựa trên
việc sử dụng hiện tại Bởi vì việc sử dụng cao nhất và tốt nhất quyết
định
giá
thị
trường của tài sản.
Bất động sản được coi là sử dụng cao nhất, tốt nhất nếu như bất động sản đó đang
được sử dụng một cách hợp pháp, phù hợp với quy hoạch, sự cho phép về kĩ thuật,
cũng như cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho thu nhập ròng trong tương
lai là lớn nhất và có thể được tồn tại kéo dài nhất định, liên tục trong một khoảng thời
gian.
b) Nguyên tắc cung cầu
Giá trị của một bất động sản được xác định bởi mối quan hệ cung cầu về tài sản
Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Hải Lớp: Bất động sản 50A
Đại học Kinh tế quốc dân 10 Chuyên đề tốt nghiệp
đó trên thị trường. Ngược lại giá trị tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài
sản. Sự khác biệt về các đặc điểm vật lý và kinh tế xã hội của bất động sản thế chấp
cũng được phản ánh trong quan hệ cung cầu và giá bất động sản. Giá trị của tài sản
thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và t
quanh BĐS.
g) Nguyên tắc đóng góp
Nguyên tắc này chỉ ra giá trị của một bộ phận cấu thành tạo nên BĐS được đo
lường bằng sự đóng góp của bộ phận đó vào giá trị toàn bộ BĐS. Bất kỳ sự thay đổi
nào của bộ phận cấu thành làm thay đổi BĐS thì không nên chỉ nhìn vào chi phí bỏ ra
để đánh giá mà nên nhìn vào sự đóng góp của thay đổi đó dưới góc nhìn của người
tham gia thị trường.
h) Nguyên tắc cạnh tranh
Lợi nhuận khuyến khích cạnh tranh đặc biệt lợi nhuận siêu ngạch sẽ thu hút nhiều
người tham gia vào thị trường. Nguyên tắc chỉ ra khi định giá BĐS cần phải tìm những
BĐS có giá trị lợi nhuận trung bình không quá cao để tránh những BĐS có lợi nhuận
siêu ngạch, có yếu tố độc quyền.
i) Nguyên tắc dự báo
Giá trị của BĐS được xác định dựa trên những lợi ích kỳ vọng mà BĐS mang lại
cho chủ sở hữu. Do đó, việc ước tính giá trị của BĐS luôn luôn dựa trên các triển
vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng BĐS của người mua. Giá
trị của BĐS cũng sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người
tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này ảnh hưởng
tới giá trị.
j) Nguyên tắc nhất quán
Nguyên tắc nhất quán chỉ ra trong quá trình định giá phải có sự nhất quán trong
sử dụng và đánh giá các yếu tố tạo nên giá trị BĐS và nhất quán khi dùng đơn vị sử
dụng để định giá.
k) Nguyên tắc thực tế
Nguyên tắc này cho rằng định giá BĐS phải dựa trên những bằng chứng thực tế
Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Hải Lớp: Bất động sản 50A
Đại học Kinh tế quốc dân 12 Chuyên đề tốt nghiệp
của thị trường, của BĐS mà không được suy diễn.
l) Nguyên tắc ngoại ứng
Nguyên tắc ngoại ứng chỉ ra BĐS bị ảnh hưởng bởi những ngoại ứng tích cực và
Bước 1: Xác định BĐS cần định giá
Bước 2: Thu thập, tìm kiếm thông tin những BĐS được bán trong thời gian gần
đây có thể so sánh được với BĐS mục tiêu cần định giá
Bước 3: Kiểm tra thông tin của các BĐS so sánh để lựa chọn nhóm BĐS phù hợp
nhất, chọn 3 – 6 BĐS phù hợp nhất. Lựa chọn đơn vị so sánh phù hợp (giá trên mỗi
m
2
xây dựng, m
2
sàn hoặc giá m mặt ) và phát triển phân tích so sánh cho mỗi đơn vị
Bước 4: Phân tích giá bán của các BĐS so sánh trên cơ sở các yếu tố so sánh để
tìm ra cơ sở điều chỉnh
Bước 5: So sánh điều kiện của BĐS mục tiêu với BĐS so sánh để tiến hành điều
chỉnh giá. Thực hiện điều chỉnh giá bán (tăng lên, giảm đi) của các BĐS so sánh với
BĐS cần định giá
Bước 6: Ước lượng giá trị của BĐS mục tiêu dựa trên cơ sở hòa hợp các chỉ số
giá trị của BĐS so sánh đã được điều chỉnh.
c) Các trường hợp áp dụng
Đối với bất động sản, phương pháp so sánh trực tiếp thường được sử dụng
trong các trường hợp sau:
+ Các bất động sản có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy
nhà được xây dựng cùng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các
phân xưởng và các nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và các nhóm cửa
hiệu.
+ Các mảnh đất trống
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp được sử dụng rộng rãi trong
định giá cho mục đích mua bán, định giá thế chấp, định giá để đánh thuế bất động sản,
định giá cho việc mua và chuyển quyền sở hữu (hay sử dụng) đất đai Việc định giá
cho các bất động sản theo phương pháp này chỉ được thực hiện khi có các bằng chứng
về việc mua bán và cho thuê có thể sử dụng được.
Mức điều chỉnh
Giá điều chỉnh
4 Thời gian bán
Mức điều chỉnh
Giá điều chỉnh
5 Diện tích xây dựng
(m2)
Mức điều chỉnh
Giá điều chỉnh
6 SL phòng ngủ
Mức điều chỉnh
Giá điều chỉnh
7 SL phòng vệ sinh,
Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Hải Lớp: Bất động sản 50A
Đại học Kinh tế quốc dân 15 Chuyên đề tốt nghiệp
nhà tắm
Mức điều chỉnh
Giá điều chỉnh
8 Điều hòa
Mức điều chỉnh
Giá điều chỉnh
9 Bình nước nóng
Mức điều chỉnh
Giá điều chỉnh
Đơn giá m2 đất đã được
điều chỉnh
Tổng mức điều chỉnh
Gán trọng số
Tính đơn giá đất theo bình quân trọng số
Phương pháp điều chỉnh BĐS
hiện hòa hợp giá đơn vị hoặc giá bán của BĐS so sánh đã được điều chỉnh để
tính ra giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách định lượng.
Bước 5: Thực hiện phân tích định tính đối với những yếu tố so sánh không thể áp dụng
phương pháp định lượng và thực hiện sắp xếp đồng hạng các BĐS mục tiêu
và các BĐS so sánh.
Bước 6: Thực hiện hòa hợp dãy giá trị của các BĐS só sánh để tìm ra giá BĐS mục
tiêu.
e) Đánh giá phương pháp so sánh trực tiếp
Ưu điểm
- Phương pháp này đơn giản, ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật vì không phải tính
toán nhiều.
- Phương pháp này thể hiện được sự đánh giá của thị trường, đó là bằng chứng rõ
ràng đã được thừa nhận trên thực tế về giá trị của bất động sản.
- Là cơ sở, hay đầu vào của các phương pháp khác.
- Phương pháp so sánh trực tiếp không có công thức hay mô hình cố định, mà nó
dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để cung cấp dấu hiệu của giá trị.
Hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp
- Đây là phương pháp đơn giản nhưng nhiều cạm bẫy, nếu người định giá đặt quá
nhiều tin tưởng vào các bằng chứng thị trường nhưng đã quên mất những bằng chứng
đó đã phản ánh điều gì đã xảy ra trên thị trường.
Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Hải Lớp: Bất động sản 50A
Đại học Kinh tế quốc dân 17 Chuyên đề tốt nghiệp
- Khi thị trường yếu hoặc trầm lắng không đủ bằng chứng của thị trường thì việc
áp dụng phương pháp này rất hạn chế, khó áp dụng.
- Đối với BĐS lớn, đặc biệt với những BĐS tạo thu nhập thì việc phân tích so
sánh rất khó khăn.
- Trong điều kiện kinh tế pháp lý thay đổi nhanh chóng thì tính thực tiễn của
phương pháp bị hạn chế.
- Đối với những bất động sản lần đầu được đổi mới trong khu vực hoặc những bất
động sản chuyên dùng cụ thể sẽ không có số liệu nào cụ thể để so sánh.
Bước 5: Tính giá trị hiện tại của các công trình phụ và các công trình khác trên
địa điểm.
Bước 6: Tính giá trị BĐS (có gồm tài sản cá nhân) bằng cách cộng giá trị đất, giá
trị hiện tại công trình chính (Bước 4), giá trị hiện tại công trình phụ (Bước 5).
Bước 7: Trừ tất cả giá trị của tài sản cá nhân đã đưa vào tính toán các bước trên
ra khỏi giá trị BĐS (Bước 6) thì sẽ được giá trị BĐS toàn quyền sở hữu.
c) Phạm vi áp dụng
- Phương pháp chi phí là phương pháp thích hợp khi định giá BĐS ít có cầu trên
thị trường, có mục đích riêng biệt như: Nhà thờ, bệnh viện, trường học cac công trình
phúc lợi xã hội khác.
- Định giá để xác định mức bồi thường, đền bù.
- Định giá để bảo hiểm. Ở nước ta chưa có, nhưng các nước khác BĐS được bảo
hiểm trong các trường hợp không may xảy ra do nhiều nguyên nhân. Ví dụ, BĐS đó kí
hợp đồng vời một công ty bảo hiểm và trong điều kiện hợp đồng còn hiệu lực, không
may BĐS này bị hỏa hoạn. Trong trường hợp này các thẩm định viên phải định giá để
đền bù thiệt hại cho chủ sở hữu bằng cách định giá giá trị chi phí tái tạo BĐS này.
- Là phương pháp dùng để tính thuế đối với thuế suất xây dựng công trình.
- Phương pháp dùng để tính chi phí xây dụng công trình mới.
- Phương pháp tính giá trị BĐS thế chấp .
- Thường được sử dụng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với các phương
pháp khác.
d) Đánh giá phương pháp chi phí
Ưu điểm
- Phương pháp này được sử dụng khi không có bằng chứng thị trường thích hợp
để so sánh trực tiếp giá của các bất động sản.
- Phương pháp chi phí phù hợp khi áp dụng để định giá các bất động sản có mục
Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Hải Lớp: Bất động sản 50A
Đại học Kinh tế quốc dân 19 Chuyên đề tốt nghiệp
đích sử dụng riêng biệt. Việc tính toán theo phương pháp này phụ thuộc nhiều vào kinh
nghiệm chuyên môn của định giá viên do đó, nếu định giá viên có chuyên môn cao,
Đại học Kinh tế quốc dân 20 Chuyên đề tốt nghiệp
b) Các bước áp dụng phương pháp
Trong định giá BĐS thế chấp, phương pháp vốn hóa được sử dụng chủ yếu là
phương pháp vốn hóa trực tiếp. Phương pháp vốn hóa trực tiếp là phương pháp được
sử dụng để chuyển đổi ước lượng thu nhập kỳ vọng một năm cu thể thành chỉ số giá trị
trong một bước trực tiếp bằng cách chia thu nhập được ước lượng chi tỷ lệ thu nhập
phù hợp hoặc bằng cách nhân thu nhậ được ước lượng được với số nhân phù hợp. Về
mặt công thức toán học, vốn hóa trực tiếp là quá trình tính toán đơn giản nhất và nên áp
dung nhất một khi thị trường có đầy đủ thông tin về giá bán các tài sản tương tự.
Bước 1: Ước tính thu nhập bình quân hàng năm của BĐS có tính đến các yếu tố
tác động đến thu nhập.
Bước 2: Ước tính các khoản chi phí vận hành BĐS để trừ khỏi thu nhập hàng
năm.
Bước 3: Tìm tỷ lệ vốn hóa bằng cách phân tích doanh số của BĐS tương tự.
Bước 4: Áp dụng tỷ lệ vốn hóa đối với thu nhập ròng để tính ra giá trị BĐS.
NOI sẽ được vốn hóa theo một tỷ suất vốn hóa phù hợp để quy đổi về giá trị hiện
tại của những lợi ích mà bất động sản mang lại cho chủ sở hữu.
Giá BĐS =
0
R
NOI
Trong đó: NOI: Thu nhập hoạt động ròng
R
0
: Tỷ lệ vốn hóa chung
c) Điều kiện áp dụng phương pháp
- Những BĐS phù hợp với phương pháp này: Căn hộ, nhà ở, trung tâm thương
mại, khu công nghiệp, trung tâm mua bán, khách sạn, nhà trọ.
- Sử dụng kết hợp với các phương pháp khác, không sử dụng độc lập.
- Chủ yếu dụng để định giá BĐS tạo thu nhập.
a) Cơ sở lý luận của phương pháp thặng dư
Ý nghĩa: Phương pháp dùng để xác định giá trị của các BĐS có tiềm năng
phát triển. Chủ yếu áp dụng để định giá đất trống hoặc nhà cũ.
Nguyên lý chung:
Giá trị hiện tại của
BĐS
=
Giá trị của BĐS sau khi
phát triển
-
Tổng chi phí cải tạo
hoặc phát triển BĐS
b) Các bước áp dụng phương pháp
Bước 1: Xác định sử dụng cao nhất, tốt nhất của các BĐS cần định giá có tính đến
các quy định về xây dựng và các hạn chế khác;
Bước 2: Ước tính toàn bộ tổng giá trị của quá trình phát triển và hoàn thành bằng
phương pháp so sánh hoặc phương pháp vốn hóa
Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển bằng tổng chi phí phát triển, lợi nhuận của
người đầu tư, chi phí marketing, chi phí tài chính và các chi phí khác;
Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Hải Lớp: Bất động sản 50A
Copyright: Tài liệu đại học ©