ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ VÀ QUẢN TRỊ KINH DOANH

TRẦN ĐỖ QUYÊN

GIẢI PHÁP TĂNG CƢỜNG CÔNG TÁC
QUẢN LÝ CÁC KHOẢN THU TỪ ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH VĨNH PHÚC LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ KINH TẾ THÁI NGUYÊN - 2013
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi dưới sự
hướng dẫn của PGS.TS. Ngô Thị Tuyết Mai. Các số liệu, kết quả nêu trong
luận văn là trung thực và chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nào
khác. Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã
được ghi rõ nguồn gốc.

Tác giả luận văn
Trần Đỗ Quyên
iii
MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC VIẾT TẮT vii
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU viii
DANH MỤC CÁC HÌNH ix
MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu 1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài 2
4. Ý nghĩa khoa học, thực tiễn của đề tài 2
5. Những đóng góp mới của đề tài 3
6. Bố cục của luận văn 4
Chƣơng 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CÔNG TÁC QUẢN
LÝ CÁC KHOẢN THU TỪ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH VĨNH PHÚC 5

2.2.1. Phương pháp thu thập thông tin 28
2.2.2. Phương pháp tổng hợp thông tin 30
2.2.3. Phương pháp phân tích thông tin 31
2.2.4. Phương pháp so sánh thông tin 31
2.3. Hệ thống chỉ tiêu chủ yếu đánh giá kết quả công tác quản lý các
khoản thu từ đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc 31
2.3.1. Kết quả quản lý giao đất, cho thuê đất 31
2.3.2. Số lượng doanh nghiệp đăng ký hoạt động và nộp các khoản thu
từ đất 32
2.3.3. Kết quả các khoản thu từ đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc 32
2.3.4. Số tiền còn nợ đọng các khoản thu từ đất đai và biện pháp giải quyết 33
2.1. Khung phân tích, khung logic 33

v
Chƣơng 3: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ CÁC KHOẢN THU TỪ
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH VĨNH PHÚC TRONG THỜI GIAN QUA 35
3.1. Tổng quan kinh tế, xã hội ảnh hưởng đến các khoản thu từ đất trên
địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc 35
3.1.1. Về mặt vị trí địa lý, diện tích tự nhiên 35
3.1.2. Về điều kiện kinh tế-xã hội 36
3.2. Phân tích thực trạng công tác quản lý các khoản thu từ đất trên địa
bàn tỉnh Vĩnh Phúc 38
3.2.1. Thực trạng công tác quản lý giao đất, cho thuê đất 38
3.2.2. Thực trạng công tác quản lý đăng ký, kê khai và nộp các khoản
thu từ đất đai 41
3.2.3. Thực trạng thu ngân sách Nhà nước từ đất đai trên địa bàn tỉnh
Vĩnh Phúc thời gian qua 42
3.2.4. Thực trạng chậm nộp và nợ đọng các khoản thu từ đất 46
3.3. Đánh giá chung 49
3.3.1. Những kết quả đạt được trong công tác quản lý các khoản thu từ


vii
DANH MỤC VIẾT TẮT
Từ viết tắt
Nghĩa tiếng Việt
NNT
Người nộp thuế
NS
Ngân sách
NSNN
Ngân sách nhà nước
SDĐ
Sử dụng đất
SDĐNN
Sử dụng đất nông nghiệp
SDĐPNN
Sử dụng đất phi nông nghiệp
TN từ CNBĐS
Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản
Thuế CQ SDĐ
Thuế chuyển quyền sử dụng đất
UBND
Uỷ ban nhân dân


Bảng 4.1. Ý kiến về đổi mới quy chế đấu giá quyền sử dụng đất trên địa
bàn tỉnh hiện nay 65
Bảng 4.2. Ý kiến về công tác kiểm tra tình hình sử dụng đất trên địa bàn
tỉnh hiện nay 67
Bảng 4.3. Ý kiến về tình trạng chậm nộp và nợ đọng nghĩa vụ tài chính
đối với ngân sách trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc 69
Bảng 4.4. Ý kiến về hoàn thành nghĩa vụ tài chính là một tiêu chí quan
trọng để giao đất và cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc 70
Bảng 4.5. Ý kiến về công tác tuyên truyền và hỗ trợ người nộp thuế trong
lĩnh vực đất đai của các tổ chức kinh tế và người quản lý 71
Bảng 4.6. Ý kiến của các tổ chức kinh tế về lực lượng cán bộ thuế hiện nay 72
Bảng 4.7. Ý kiến về hệ số đơn giá thuê đất hiện nay của các tổ chức
kinh tế và người quản lý 75
Bảng 4.8. Ý kiến của Người quản lý về thực hiện nghĩa vụ tài chính các
khoản thu từ đất của các doanh nghiệp hiện nay 80

ix
DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ

Sơ đồ 2.1. Mô hình giải pháp tăng cường công tác quản lý các khoản thu từ đất 34
Biểu đồ 3.1. Tình hình nợ đọng các khoản thu từ đất luỹ kế trên địa bàn
tỉnh Vĩnh Phúc đến hết tháng 12 năm 2012 47

1

Mục tiêu nghiên cứu chung: Giúp cho công tác quản lý các khoản thu
từ đất trên cả phạm vi toàn tỉnh Vĩnh Phúc được tốt hơn.
Mục tiêu nghiên cứu cụ thể: Trên cơ sở hệ thống hoá một số cơ sở lý luận
và một số bài học kinh nghiệm thực tiễn của các tỉnh trên cả nước về công tác quản lý
các khoản thu từ đất để phân tích, đánh giá thực trạng quản lý các khoản thu
từ đất ở tỉnh Vĩnh Phúc trong thời gian qua. Từ đó, đề xuất một số giải pháp
đối với Cục thuế tỉnh Vĩnh Phúc và kiến nghị với các cấp, ngành có liên quan
nhằm tăng cường công tác quản lý các khoản thu từ đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh
Phúc cho đến năm 2020.
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu của đề tài
Đối tượng nghiên cứu: Công tác quản lý các khoản thu từ đất trên địa
bàn tỉnh.
Phạm vi nghiên cứu:
+ Phạm vi nghiên cứu về mặt không gian: Nghiên cứu công tác quản lý
các khoản thu từ đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc và được thực hiện thông qua
Cục thuế tỉnh Vĩnh Phúc.
+ Phạm vi nghiên cứu về mặt thời gian: Nghiên cứu công tác quản lý
các khoản thu từ đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc trong vòng 5 năm gần đây,
từ năm 2008 đến năm 2012.
4. Ý nghĩa khoa học, thực tiễn của đề tài
Quản lý các khoản thu từ đất là một lĩnh vực quan trọng trong công tác
quản lý nhà nước hiện nay và nguồn thu từ đất đai là một khoản thu cho Ngân
sách nhà nước. Việc áp dụng quản lý các khoản thu từ đất vào thực tế tại
mỗi địa phương khác nhau bởi điều đó tùy thuộc vào hoàn cảnh cụ
thể, vào điều kiện phát triển của thị trường tại nơi đó. Chính vì vậy,

3
việc nghiên cứu đề tài "Giải pháp tăng cƣờng công tác quản lý các khoản
thu từ đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc" nhằm góp phần tăng cường công
tác quản lý các khoản thu từ đất là rất quan trọng và có ý nghĩa khoa học và

hành chính. Tuy nhiên, cho đến nay vẫn chưa có công trình nào nghiên cứu
một cách toàn diện về công tác quản lý các khoản thu từ đất, nhất là từ khi có
Luật quản lý thuế ban hành năm 2006 trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc. Do vậy tác
giả nhận thấy đề tài này mang tính thời sự và cấp thiết đóng góp thiết thực
cho phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Vĩnh Phúc.
Kế thừa các công trình nghiên cứu trong nước, luận văn có những
đóng góp mới sau:
+ Hệ thống hoá và làm sáng tỏ cơ sở lý luận về công tác quản lý các
khoản thu từ đất;
+ Phân tích và đánh giá đúng thực trạng về công tác quản lý các khoản
thu từ đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc trong 5 năm qua, chỉ ra những kết quả
đạt được, những tồn tại, hạn chế và nguyên nhân;
+ Đề xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác quản
lý các khoản thu từ đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc.
6. Bố cục của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và phần danh mục các tài liệu tham khảo,
luận văn gồm bốn chương:
Chƣơng 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn về công tác quản lý các khoản
thu từ đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc
Chƣơng 2: Phương pháp nghiên cứu của luận văn
Chƣơng 3: Thực trạng công tác quản lý các khoản thu từ đất trên địa
bàn tỉnh Vĩnh Phúc trong thời gian qua
Chƣơng 4: Các giải pháp, kiến nghị nhằm tăng cường công tác quản
lý các khoản thu từ đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc trong thời gian tới

5
Chƣơng 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CÔNG TÁC
QUẢN LÝ CÁC KHOẢN THU TỪ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
TỈNH VĨNH PHÚC

đất (Dương Thị Phương Nhung, 2010).
1.1.1.2. Nhà nước là chủ sử dụng trực tiếp đối với bộ phận đất công
Toàn bộ đất đai thuộc sở hữu toàn dân được chia ra 2 bộ phận chính: bộ
phận đất công do Nhà nước nắm giữ để sử dụng vào các mục đích chính (bao
gồm: sông, biển, rừng, núi, công trình công cộng, công sở, cơ sở quốc phòng -
an ninh, đất chưa khai thác); bộ phận còn lại được giao cho các tổ chức và cá
nhân sử dụng ổn định lâu dài, có thể coi như “đất tư”. Giữa hai bộ phận đất
công và “đất tư” có thể chuyển dịch theo tình hình cụ thể để đáp ứng nhu cầu
của Nhà nước và của dân.
Với vai trò thứ nhất nêu trên, cơ quan chính quyền các cấp thực hiện
chức năng quản lý Nhà nước bằng chính sách và pháp luật thống nhất để đảm
bảo kỷ cương xã hội và lợi ích cơ bản lâu dài. Đó là việc: quy hoạch và kế
hoạch, thu thuế hoặc tiền sử dụng đất, giao và cho thuê đất, thu hồi hoặc tịch
thu (do giải toả cho mục đích chung, do vi phạm pháp luật), cấm sử dụng sai
mục đích, cấm xây dựng (một số loại công trình trên một số loại đất, đăng ký
và chứng nhận quyền sử dụng đất xử lý các tranh chấp về đất đai, quản lý thị
trường đất đai. Đó chính là quyền định đoạt (cao nhất) và hưởng lợi ích của
Nhà nước. Tuy nhiên ở vai trò thứ hai này, các cơ quan và đơn vị thuộc Nhà
nước cũng là “người” sử dụng đất, là đối tượng điều chỉnh của Luật (về quyền
và nghĩa vụ của tổ chức và cá nhân sử dụng đất), bình đẳng với các đối tượng
khác trước pháp luật.

7
Là công cụ quan trọng của nhà nước góp phần thực hiện quản lý đất đai,
quản lý thị trường bất động sản.
Thông qua thu các khoản thu liên quan đến đất đã giúp Nhà nước nắm
được hoạt động mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất và có biện pháp
quản lý thị trường bất động sản để từ đó thực hiện điều tiết công bằng và quản
lý của Nhà nước đối với đất đai.
Tác động tích cực tới sản xuất kinh doanh, thu hút vốn đầu tư: thông

- Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất
đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
- Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi
phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai.
- Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai.
Nhà nước có chính sách đầu tư cho việc thực hiện các nhiệm vụ quản lý
nhà nước về đất đai, xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại, đủ năng lực,
bảo đảm quản lý đất đai có hiệu lực và hiệu quả.
1.1.3. Các khoản thu từ đất đai chủ yếu ở Việt Nam
1.1.3.1. Thu tiền sử dụng đất
Đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất trong các trường hợp: giao đất có thu
tiền sử dụng đất; chuyển mục đích sử dụng đất từ đất Nhà nước giao không thu
tiền sử dụng đất sang đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất; chuyển từ
hình thức thuê đất sang hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng
đất.
Tiền sử dụng đất phải nộp NSNN được xác định theo công thức sau:

9
Tiền sử dụng
đất phải nộp
NSNN
=
Diện tích
đất
x
Giá
đất
x
Tỷ lệ % tiền
sử dụng đất

1.1.3.3. Thuế sử dụng đất nông nghiệp
Tổ chức, cá nhân sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp có nghĩa vụ
nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp (gọi chung là hộ nộp thuế) gồm: Các hộ gia
đình nông dân, hộ tư nhân và cá nhân; Các tổ chức, cá nhân sử dụng đất nông
nghiệp thuộc quỹ đất dành cho nhu cầu công ích của xã; Các doanh nghiệp
nông nghiệp, lâm nghiệp, thuỷ sản bao gồm nông trường, lâm trường, xí
nghiệp, trạm trại và các doanh nghiệp khác, cơ quan Nhà nước, đơn vị sự

10
nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang, tổ chức xã hội và các đơn vị khác sử dụng
đất vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp và nuôi trồng thuỷ sản.
Căn cứ tính thuế SDĐNN là diện tích, hạng đất và định suất thuế tính
bằng kilôgam thóc trên một đơn vị diện tích của từng hạng đất.
1.1.3.4. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (trước đây là thuế nhà đất)
Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (SDĐPNN) ra đời và có hiệu lực thi
hành từ 01/01/2012 thay thế thuế nhà đất trước đây. Việc ban hành Luật Thuế
sử dụng đất phi nông nghiệp nhằm đảm bảo các mục tiêu tăng cường quản lý
nhà nước đối với đất đai, khuyến khích sử dụng tiết kiệm, hiệu quả, hạn chế
đầu cơ, khuyến khích thị trường bất động sản phát triển lành mạnh; khắc phục
hạn chế của Pháp lệnh thuế nhà đất hiện hành, nâng cao tính pháp lý của Pháp
luật về thuế trên cơ sở bổ sung nhưng cái mới, kế thừa những cái còn phù hợp.
Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp rõ ràng, dễ thực hiện, dễ quản lý; Tiếp
cận thông lệ Quốc tế, tạo điều kiện cho hội nhập Quốc tế. Đồng thời, động
viên sự đóng góp của người sử dụng đất, nhất là những đối tượng sử dụng đất
vượt hạn mức quy định vào ngân sách nhà nước.
Căn cứ tính thuế SDĐPNN là diện tích đất tính thuế, giá 1m
2
đất tính
thuế và thuế suất.
1.1.3.5. Thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

- Các chủ thể quản lý đất đai là các tổ chức như các Ban quản lý khu
công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Những chủ thể này không trực
tiếp sử dụng đất mà được Nhà nước cho phép thay mặt Nhà nước thực hiện

12
quyền quản lý đất đai. Vì vậy, các tổ chức này được Nhà nước giao quyền
thay mặt Nhà nước cho thuê đất gắn liền với cơ sở hạ tầng trong khu công
nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế đó. Các ban quản lý này là các tổ
chức và cũng trở thành đối tượng quản lý của các cơ quan nhà nước trong lĩnh
vực đất đai.
1.1.4.2. Các chủ thể sử dụng đất đai
Theo Luật Đất đai 2003, các chủ thể sử dụng đất đai gồm: Tổ chức; Cơ
sở tôn giáo; Cộng đồng dân cư; Hộ gia đình; Cá nhân; Tổ chức nước ngoài;
Cá nhân nước ngoài; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Như vậy, hiện nay trên toàn quốc có tới vài chục triệu chủ thể sử dụng
đất đai. Cho dù là loại chủ thể sử dụng đất đai nào thì họ cũng đều là đối
tượng của các cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai. Tất cả các
chủ thể, từ quản lý đất đai đến sử dụng đất đai đều là đối tượng của quản lý
nhà nước về đất đai. Các cơ quan nhà nước được phân công, phân cấp thay
mặt Nhà nước kiểm tra, giám sát việc quản lý, sử dụng đất của các chủ thể
này xem có đúng pháp luật hay không để uốn nắn, điều chỉnh cho kịp thời
(TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007).
1.1.5. Một số quyền và nghĩa vụ cơ bản của người sử dụng đất
Người sử dụng đất có những quyền hạn sau đây:
- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
- Được nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử
dụng đất hợp pháp của mình.
- Được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa
kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng


14
Kinh tế là tổng hợp các mối quan hệ kinh tế phát sinh trong quá trình
tạo lập, phân phối và sử dụng các nguồn lực tài chính của các chủ thể kinh tế -
xã hội. Yếu tố kinh tế rất quan trọng, cho phép thực hiện quyền bình đẳng
giữa các đối tượng sử dụng đất và kết hợp hài hoà giữa các lợi ích, do vậy,
các đối tượng sử dụng đất đều phải có trách nhiệm và nghĩa vụ nộp thuế cho
Nhà nước. Sự vận hành của một xã hội nói chung, cũng như một chính sách
thuế nói riêng bao giờ cũng gắn liền với bối cảnh kinh tế nhất định. Bối cảnh
kinh tế đó được nhìn nhận thông qua hàng loạt các chỉ tiêu kinh tế vĩ mô như:
tốc độ tăng tưởng, chỉ số giá cả, tỷ giá ngoại tệ, chỉ số chứng khoán Mỗi sự
thay đổi của yếu tố này sẽ có những ảnh hưởng nhất định tới chính sách thu,
trong đó có chính sách thu liên quan đến đất đai.
1.1.7.2. Yếu tố pháp luật
Pháp luật là công cụ quản lý không thể thiếu được của một Nhà nước.
Từ xưa đến nay, Nhà nước nào cũng luôn thực hiện quyền cai trị của mình
trước hết bằng pháp luật. Nhà nước dùng pháp luật tác động vào ý chí con
người để điều chỉnh hành vi của con người, qua đó Nhà nước bảo đảm sự
bình đẳng, công bằng giữa những người sử dụng đất. Nhờ những điều khoản
bắt buộc, thông qua các chính sách miễn giảm, thưởng, phạt cho phép Nhà
nước thực hiện được sự bình đẳng cũng như giải quyết tốt mối quan hệ về lợi
ích trong lĩnh vực đất đai giữa những người sử dụng đất. Trong hệ thống pháp
luật của Nhà nước Công hòa XHCN VN có các công cụ pháp luật liên quan
trực tiếp hoặc gián tiếp đến quản lý đất đai cụ thể như: Hiến pháp, Luật đất
đai, Luật dân sự, các pháp lệnh, các nghị định, các quyết định, các thông tư,
các chỉ thị, các nghị quyết của Nhà nước, của Chính phủ, của các bộ, các
ngành có liên quan đến đất đai một cách trực tiếp hoặc gián tiếp và các văn
bản quản lý của các cấp, các ngành ở chính quyền địa phương. PGS.TS. Thái
Bá Cẩn và Thạc sỹ Trần Nguyên Nam (2003, tr.67) có nêu “Yếu tố pháp luật