Đồ án tốt nghiệp
Thực trạng và một số biện pháp thúc đẩy thị trường
Bất động sản – nhà đất ở Hà Nội
1
Mở đầu
I. Mục đích nghiên cứu
Bất động sản (BĐS) gắn liền với cuộc sống của mọi thành viên trong xã hội. Cùng
với thị trường vốn, thị trường lao động thị trường BĐS là một trong những thị trường
đầu vào của quá trình sản xuất. Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan
trọng của nền kinh tế. Với mô hình kinh tế kế hoạch tập trung của nước ta trước đây thị
trường này chưa phát triển. Trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường
nhiều thành phần theo định hướng XHCN có sự quản lý của Nhà nước những năm vừa
qua, thị trường BĐS nước ta đã đang hình thành và phát triển với tốc độ nhanh và hết
sức phức tạp.
Nền kinh tế nước ta trong những năm qua đã chấm dứt được tình trạng suy thoái,
phát triển tương đối toàn diện và liên tục tăng trưởng với nhịp độ cao. Từ năm 1986 nền
kinh tế nước ta chuyển từ nền kinh tế kế hoạch tập trung bao cấp sang nền kinh tế thị
trường theo định hướng xã hội có sự điều chỉnh của Nhà nước, nền kinh tế nhiều thành
phần đang được hình thành rõ nét. Nền kinh tế nước ta được chuyển đổi một bước theo
hướng khai thác khả năng đầu tư và phát triển toàn diện xã hội, lấy hiệu quả kinh tế xã
hội làm tiêu chuẩn chọn phương hướng hiệu quả quy mô đầu tư.
Thủ đô Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh là nơi tập trung nhiều điều kiện ưu việt
thu hút vốn đầu tư của cả nước và quốc tế nhằm phát huy mạnh mẽ vai trò trung tâm
kinh tế văn hoá khoa học kỹ thuật đầu mối phát triển kinh tế đối ngoại, liên kết thúc đẩy
và lôi kéo các vùng khác phát triển. Để tăng cường đầu tư tại các vùng đô thị trên và các
khu công nghiệp Nhà nước cần quan tâm đến việc xây dựng chính sách ưu tiên và luật
pháp nhằm bảo hộ quyền lợi hợp pháp và lợi ích chính đáng của chủ đầu tư hình thành

doanh, ngoài quốc doanh, giữa trong nước và ngoài nước trong cơ chế chính
sách, trong quản lý điều hành của bộ máy Nhà nước về lĩnh vực BĐS và thị
trường BĐS.
Trong những năm qua mặc dù Nhà nước đã tập trung nhiều sức lực và tiền của
nhằm giải quyết vấn đề trên nhưng thực tế đây vẫn là vấn đề còn nhiều bế tắc cần khắc
phục và giải quýêt. Điều này luôn thúc đẩy các nhà quản lý phải nhanh chóng tìm ra các
biện pháp hỗ trợ nhằm quản lý và thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS.
II. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
Thị trường BĐS là thị trường rộng lớn bao gồm thị trường đất và thị trường nhà đất.
Trong phạm vi của đề tài tốt nghiệp chỉ đi vào phân tích một số biện pháp thúc đẩy thị
trường BĐS nhà đất.
Trong thị trường nhà đất cũng phân thành nhiều loại theo từng phạm vi như. Theo
yếu tố sử dụng phân ra thành: thị trường nhà ở, thị trường khách sạn, thị trường văn
phòng, thị trường công nghiệp. Theo khu vực địa lý có thị trường nhà đất ở các đô thị,
thị trường nhà đất ở nông thôn, thị trường nhà đất ở các đô thị lớn…Ngoài ra còn nhiều
cách phân loại khác sẽ được đề cập kỹ trong phần sau.
Do thời gian có hạn cũng như trình độ còn hạn chế đồ án tốt nghiệp chỉ đi sâu vào
thị trường nhà đất tại Hà Nội, nơi mà thị trường BĐS phát triển tương đối sớm và cũng
tương đối phức tạp thu hút sự quan tâm của các nhà quản lý và có ảnh hưởng sâu sắc tới
nền kinh tế.
4
Đối tượng nghiên cứu của khoa học thị trường nhà đất là nghiên cứu các yếu tố cơ
bản của thị trường nhà đất như: cung, cầu, giá cả nhà đất và mối quan hệ giữa chúng
đồng thời nghiên cứu các nguyên tắc, phương pháp định giá nhà đất cũng như sự tác
động của Nhà nước đối với loại thị trường này nhằm góp phần phát triển thị trường nhà
đất đạt hiệu quả cao.
Để nắm được nội dung của khoa học thị trường nhà đất cần phải trang bị kiến thức
của nhiều khoa học khác có liên quan như: quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở, kinh tế
tài nguyên đất, kinh tế đô thị, kinh tế nông thôn, quy hoạch đất đai, kinh tế xây dựng…
Các phương pháp dùng để nghiên cứu là: phương pháp phân tích, tổng hợp, phương

V. Thúc đẩy sự phát triển của thị trường bằng việc sử dụng các biện pháp tài chính
VI. Biện pháp tăng cường hiệu quả và năng lực quản lý nhà nước đối với thị trường
nhà đất
VII. Biện pháp tổ chức cung cấp thông tin cho thị trường nhà đất
VIII. ứng dụng các biện pháp tin học để góp phần quản lý thị trường nhà đất
6
Chương I
Một số vấn đề về
bất động sản và thị trường bất động sản.
I.Khái niệm về bất động sản (BĐS)
Trong quá trình phát triển của nhân loại, tài sản đã được chia thành “ bất động sản”
và “ động sản”. Sự phân loại này có nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo đó BĐS không
chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những gì được tạo ra do sức lao động của
con người trên mảnh đất.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều tiếp nhận cách phân loại tài sản như trên,
đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy
nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan
điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái
niệm BĐS và động sản”.
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai,
không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Pháp, Nhật, Đức…),
nhưng có nước (Nga) quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói
chung.
Tuy nhiên có nước lại có quan niệm khác về những tài sản “ gắn liền” với những đất
đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật dân sự Pháp quy định những “mùa màng chưa gặt,
trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu bứt khỏi cây được coi là động sản. Tương tự,
quy định này cũng được thể hiện ở Luật dân sự Nhật Bản, Luật dân sự Bắc Kỳ và Sài
Gòn cũ. Trong khi đó điều 100 Luật dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và
những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một hệ thống nhất với đất đai và các tài
sản gắn với việc sở hữu đất”. Luật dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai

thôi.
Nói chung BĐS là đất và các công trình vật kiến trúc đã xây dựng trên đó.
II. Khái niệm về thị trường bất động sản
1. Khái niệm
Từ khi thực hiện chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị
trường định hướng xã hội chủ nghĩa (1986), Việt Nam đã nỗ lực xây dựng và phát triển
đồng bộ các yếu tố của kinh tế thị trường. Đến nay về cơ bản chúng ta đã hình thành đầy
đủ các bộ phận của kinh tế thị trường, trong đó một số thị trường đã phát triển khá như
thị trường các sản phẩm đầu ra, nhất là thị trường hàng hoá và một số sản phẩm phục
vụ. Tuy nhiên, đối với các thị trường sản phẩm đầu vào có ý nghĩa quan trọng đối với
việc phát triển sản xuất kinh doanh như thị trường vốn thị trường lao động đặc biệt là thị
trường BĐS lại mới chỉ trong giai đoạn ban đầu hình thành và phát triển.
Có thể thấy rằng bản thân thị trường BĐS không tự dưng mà có, nó phụ thuộc vào
yếu tố khi nào BĐS được coi là hàng hoá, được trao đổi, mua, bán, cho thuê, chuyển
nhượng v.v… Nói chung là hoạt động kinh doanh BĐS.
9
Các khái niệm về BĐS
Khái niệm 1
BĐS l à đất,
cùng với
nh v cácà à
phương tiện
khác trên
đất
Khái niệm 2
BĐS l :à
- Đất,
- Nh và à
các công
trình khác

 Có ý kiến cho rằng thị trường BĐS và thị trường đất đai là một bởi vì tài sản là
nhà, công trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành BĐS được. Do đó
đất đai bản thân nó là BĐS đồng thời là yếu tố đầu tiên của bất kỳ BĐS nào khác.
11
Quản lý nh nà ước
- Quy luật cung
cầu
- Khan hiếm
- Cạnh tranh
- Độc quyền
- Lợi nhuận
- ………
Quy
luật
đặc
thù
BĐS
Quy
luật
giá
trị
L
ợi
ích
Ng
ười
sở
hữu
Ng
ười

lý chặt chẽ của nhà nước.
12
Các khái niệm về thị trường BĐS
Khái niệm 1
Thị trường BĐ
S
l thà ị trường của
hoạt động mua
bán, trao đổi, cho
thuê, thế chấp,
chuyển nhượng
quyển sử dụng
BĐS theo quy luật
của thị trường có
sự quản lý của
Nh nà ước
Khái niệm 2
Thị trường bất
động sản l tà ổng
ho các giao dà ịch
dân sự về BĐS tại
một địa b nà
nhất định, trong
thời gian nhất
định.
Khái niệm 3
Thị trường BĐ
S
l tà ổ chức các
quyền có liên quan

ra sản phẩm đều trở thành hàng hoá và hình thành các loại thị trường chuyên biệt phát
triển ở các mức độ khác nhau. Trong điều kiện đó nếu không thừa nhận các BĐS là
hàng hoá, không thừa nhận thị trường BĐS thì sẽ tạo nên sự khuýêt thiếu, kém đồng bộ
trong hệ thống thị trường làm suy yếu động lực thúc đẩy của cơ chế thị trường tới sự
vận hành của nền kinh tế.
Thị trường BĐS là một bộ phận của hệ thống thị trường. Nói như thế có nghĩa là thị
trường BĐS là một loại thị trường, nó tồn tại và phát triển theo quy luật riêng nhưng
cũng chịu ảnh hưởng của các loại thị trường khác và của nhiều yếu tố kinh tế, xã hội
khác. Xã hội càng phát triển thì nhà đất, đất càng có vai trò quan trọng. Việt Nam phát
triển nền kinh tế theo định hướng xã hội chủ nghĩa, trong bối cảnh như vậy càng phải
hiểu rõ thị trường BĐS như một bộ phận cấu thành của thị trường nước nhà có tính tới
điều kiện hội nhập quốc tế. Chắc chắn việc xây dựng nền kinh tế thị trường của nứơc ta
còn cần nhiều thời gian cho việc hoàn thiện thị trường BĐS. Với lý do như trên có thể
khẳng định là sự hình thành và tồn tại và phát triển của thị trường BĐS không phải là
trước mắt mà còn là lâu dài.
3. Phân loại thị trường BĐS
* Theo các cấp của thị trường
Thị trường cấp I: Thị trường cấp I: là thị trường người sở hữu đất chuyển giao
quyền sử dụng đất cho người khác. Thị trường này hoàn toàn do Nhà nước khống chế
14
Thị trường cấp II: là thị trường người được cấp quyền sử dụng đất tái chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. Trong thị trường này cả người bán và người mua đều không
phải là người sở hữu đất đai họ chỉ tham gia mua bán quyền sử dụng đất.
Thị trường cấp III: là thị trường người sử dụng đất cho thuê quyền sử dụng đất hoặc
cho thuê BĐS nằm trên đất đai.
* Theo đối tượng của thị trường
- Thị trường nhà ở
- Thị trường khách sạn
- Thị trường nhà cho thuê
- Thị trường văn phòng

cấp III
Theo đối
tượng của thị
trường
• Thị trường
nh à ở
• Thị trường
khách sạn
• Thị trường
nh choà
thuê
• Thị trường
Theo mục đích
sử dụng
• Thị trường
mua bán
• Thị trường
cho thuê
• Thị trường
thế chấp,
bảo hiểm
Theo khu vực

• Thị trường
BĐS ở đô
thị
• Thị trường
BĐS ở nông
thôn
• Thị trườ

2.2. Thị trừơng nhà đất là thị trường không hoàn hảo
Do nhà đất có tính dị biệt (xuất phát từ đặc trưng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của
diều kiện tự nhiên cũng như truyền thống, tập quán sử dụng), tin tức thị trường bị hạn
chế, thị trường nhà đất mang tính chất độc quyền hơn thị trường hàng hoá nên thị trường
nhà đất là thị trường cạnh tranh không đầy đủ. Sự tác động của Nhà nước là một trong
các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường BĐS. Bất cứ Nhà nước nào đều
có sự can thiệp vào thị trường nhà đất ở các mức độ khác nhau trong đó chủ yếu là đất ở
để thực hiện các mục tiêu phát triển chung. Nhà nước lập quy hoạch kinh tế – xã hội và
quy hoạch sử dụng đất, tạo cơ sở cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tạo quỹ đất
mới, đầu tư để tăng giá trị đất, quy định khung pháp luật để quản lý việc sử dụng đất.
Nhà nước còn can thiệp trực tiếp thị trường nhà đất bằng biện pháp đấu giá quyền sử
dụng đất, sử dụng quỹ đất công để điều hoà thị trường…Do đó không thể bỏ qua vai trò
của Nhà nước khai thác đất đai như một nguồn tài nguyên to lớn cho sự phát triển. Tuy
nhiên đối với thị trường các sản phẩm nhà đất hoàn chỉnh như nhà ở tại khu đô thị đã ổn
định về quy hoạch (thị trường thứ cấp), Nhà nước cần tôn trọng tính thị trường và tạo
điều kiện để thị trường này phát triển.
2.3. Cung trong thị trường nhà đất phản ứng chậm hơn so với cầu và là nguồn cung
có giới hạn tương đối.
Mọi hàng hoá được đưa ra thị trường khi được thừa nhận và xuất hiện cầu tăng lên
thì nhà sản xuất có thể đẩy mạnh sản xuất và tăng lượng cung nhanh chóng. Tuy nhiên
khi cầu về nhà đất tăng lên thì cung nhà đất trên thị trường nhà đất không thể phản ứng
nhanh chóng như các hàng hoá thông thường khác bởi vì việc tăng cung nhà đất với một
loại mục đích cụ thể nào đó cần có thời gian dành cho tạo nguồn cung thị trường như
18
xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng, mua đất, xin cấp phép xây dựng, thiết kế, thi
công…

“Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân
cư, xây dựng các cơ sở kinh tê, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng” – (Luật đất đai

Giữa hai thị trường này có mối liên hệ khăng khít, biến động của thị trường này sẽ dẫn
đến biến động ở thị trường kia.

2.5. Toàn bộ quá trình hoạt động của thị trường nhà đất chia làm ba khâu:
 Khâu sản xuất bắt đầu bằng việc tìm kiếm và khai thác đất đai để xây dựng công
trình. Khai thác đất đai có ý nghĩa là chuyển đất thuộc loại khác đất đai xây dựng
bằng cách tạo lập mặt bằng xây dựng hạ tầng kỹ thuật, do đó người kinh doanh
BĐS – nhà đất có khi được gọi là “người khai thác”.
Thị trường quyền sử dụng đất chủ yếu hoạt động vào giai đoạn này, bao gồm thị
trường cấp I – trong đó Nhà nước đại diện cho chủ sở hữu toàn dân về đất đai thực
hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên có nhu cầu và thị trường cấp II –
trong đó người sử dụng đất có ba phương thức: thoả thuận, đấu thầu dự án sử dụng
đất và đấu giá quyền sử dụng đất
 Khâu lưu thông là thực hiện giá trị và giá trị sử dụng của nhà đất thông qua hình
thực mua bán, cho thuê và thế chấp. Do nhà đất là tài sản cố định lại có giá trị lớn
nên phương thức lưu thông có đặc điểm riêng xoay quanh vấn đề sở hữu và
quyền sử dụng. Các vấn đề nổi lên trong khâu này là thông tin, mẫu mã, chất
lượng, giá cả, pháp lý đều khá phức tạp nên hai bên mua và bán đều cần đến
trung tâm như người môi giới, chuyên viên giá và luật sư cố vấn.
20
 Khâu tiêu thụ bắt đầu khi kết thúc quá trình giao dịch và nhà đất được chuyển
cho người tiêu dùng. Do nhà đất có đặc tính cố định, lâu bền và tăng trị nên vấn
đề quản lý nhà đất có ý nghĩa quan trọng, bao gồm quản lý quyền và sản tịch,
quản lý sửa chữa và quản lý dịch vụ như cấp nước, cấp điện, thu gom rác, giữ xe,
an ninh và nhiều dịch vụ khác trong và ngoài nhà… Các chung cư dù là chung cư
cho thuê hay chung cư cộng đồng sở hữu càng cần đến công tác quản lý BĐS
được chuyên nghiệp hoá, xã hội hoá và thị trường hoá.
3. Vị trí của thị trường BĐS - nhà đất trong nền kinh tế quốc dân
Cùng với quá trình quản lý vận hành nền kinh tế thị trường, nguồn hàng hoá nhà đất
ngày càng phong phú và đa dạng với chất lượng ngày càng cao nhằm đáp ứng nhu cầu

nguồn
cung có
giới hạn
Thị
trường
nh à đất
có mối
liên hệ
chặt chẽ
với thị
trường
t ià
chính-
tiền tệ
To n bà
ộ
quá trình
hoạt
động của
thị
trường
nh à đất
chia l mà
ba khâu:
sản xuất,
lưu
thông,
sản xuất kinh doanh, nhu cầu sử dụng của dân cư góp phần vào việc xây dựng và phát
triển đất nước.
3.1.Thị trường nhà đất phát triển là nhân tố quan trọng góp phần phát triển kinh tế

TSCĐ khác
Thiết bị
với t i sà ản
trên đất
Vật
kiến
trúc
T i sà ản
khác
Thị
trường
h ngà
hoá
dịch
vụ
Thị
trường
máy
móc
thiết
bị
Thị
trường
vật
liệu
xây
dựng
Thị
trường
sức lao

lẫn nhau giữa các yếu tố cơ bản là cung và cầu, đó cũng là sự tác động tương hỗ giữa
các yếu tố sản xuất và tiêu dùng, sản xuất thoả mãn nhu cầu tiêu dùng ngày càng cao
của con người về nơi ăn chốn ở, đi lại, sinh hoạt, nơi con người thực hiện sản xuất kinh
doanh và các hoạt động khác. Đồng thời thị trường nhà đất phát triển ảnh hưởng tới sự
phát trỉên của thị trường hàng hoá, thị trường vốn… góp phần thúc đẩy sự phát triển
chung của thị trường đáp ứng nhu cầu nhiều mặt đời sống con người.
3.2. Thị trường nhà đất là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các nhà
kinh doanh nhà đất.
Trên thị trường nhà đất, các nhà kinh doanh BĐS và những người tiêu dùng thực hiện
việc mua bán của mình. Với vai trò là một hàng hoá đặc biệt, đất đai và nhà ở được
24
chuyển quyền sở hữu và quỳên sử dụng từ người này sang người khác. Việc mua đi bán
lại như vậy tạo ra một khối lượng hàng hoá không bao giờ cạn kiệt cung cấp cho thị
trường, làm cho thị trường hàng hoá nhà đất luôn luôn phong phú. Thị trường là nơi
chuyển hoá vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị, là nhân tố quyết định tốc độ chu
chuyển vốn, sự tăng trưởng của kinh doanh và sự tồn tại của các doanh nghiệp kinh
doanh BĐS.
3.3. Động thái phát triển của thị trường nhà đất tác động tới nhiều loại thị trường
trong nền kinh tế quốc dân đặc biệt là thị trường tài chính – tiền tệ.
Do các quan hệ liên đới, nhân quả, thị trường nhà đất ngoài sự vận hành của chính
mình thì thị trường này còn tác động vào nhiều lọai thị trường khác. Dễ nhận thấy nhất
là thị trường máy móc thiết bị, vật liệu xây dựng, các ngành công nghiệp năng lượng,
cấp nước viễn thông và sản xuất đồ nội thất, đồ điện và điện tử gia dụng đắt tiền…ở các
nước phát triển, ngành BĐS tăng sản lượng 1 USD thì các ngành có liên quan tăng 1,5 –
2 USD. Ngành BĐS cũng là đối tượng phục vụ của thị trường tiền tệ, chẳng hạn chiếm
1/3 khoản cho vay của hệ thống ngân hàng Hồng Kông.
Tác động của thị trường nhà đất còn lan toả sâu đậm vào thị trường tài chính – tiền
tệ. Trên thực tế, khi lãi suất tiền gửi thấp đáng kể so với lợi nhuận có thể thu đựơc từ
kinh doanh nhà đất, từ đầu cơ nhà đất thì nhiều nhà kinh doanh sẵn sàng không gửi tiền
vào ngân hàng, thậm chí rút tiền gửi ra khỏi ngân hàng đàm phán để được ngân hàng