BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI


NGUYỄN THỊ HƯƠNG ðÁNH GIÁ CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ
ðẤT ðAI HUYỆN PHÚ XUYÊN - THÀNH PHỐ HÀ NỘI
TỪ KHI CÓ LUẬT ðẤT ðAI 2003 ðẾN NAY
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ðẤT ðAI

HÀ NỘI, 2013
BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI


Tôi xin cam ñoan, các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược
chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Hương Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
ii

LỜI CẢM ƠN

ðể hoàn thành bản luận văn này, tôi ñã nhận ñược sự giúp ñỡ tận
tình của:
- PGS.TS. Trần Văn Chính, giảng viên khoa Tài nguyên và Môi
trường - trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - người ñã trực tiếp hướng
dẫn tôi trong suốt thời gian thực hiện ñề tài;
- Các thầy giáo, cô giáo khoa Tài nguyên và Môi trường, Viện ñào
tạo Sau ðại học - trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội và các ñồng nghiệp;
- UBND huyện Phú Xuyên, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện
Phú Xuyên; các phòng, ban và UBND các thị trấn, xã thuộc huyện Phú Xuyên.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới các cá nhân, tập thể và cơ quan nêu
trên ñã giúp ñỡ, khích lệ và tạo những ñiều kiện tốt nhất cho tôi trong quá
trình thực hiện ñề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

1.3. Quản lý ñất ñai tại Việt Nam 20
1.3.1. Chế ñộ sở hữu ñất ñai tại Việt Nam 20
1.3.2. Cơ sở lý luận của công tác quản lý Nhà nước về ñất ñai 21
1.3.3. Cơ sở pháp lý của công tác quản lý Nhà nước về ñất ñai 21
1.3.4. Mô hình quản lý ñất ñai tại Việt Nam 30
1.3.5. Hệ thống cơ quản quản lý ñất ñai tại Việt Nam 30
1.4. Tình hình QLNN về ñất ñai của cả nước và của thành phố Hà
Nội trong thời gian qua 33
1.4.1. Tình hình QLNN về ñất ñai của cả nước 33
1.4.2. Tình hình QLNN về ñất ñai của thành phố Hà Nội 41 Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
iv

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 46
2.1. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 46
2.2. Nội dung nghiên cứu 47
2.2.1. ðặc ñiểm về ñiều kiện tự nhiên, ñiều kiện kinh tế - xã hội của
huyện Phú Xuyên 47
2.2.2. ðánh giá kết quả thực hiện công tác QLNN về ñất ñai trên ñịa
bàn huyện Phú Xuyên từ khi có Luật ðất ñai 2003 ñến
31/12/2012 47
2.2.3. Một số giải pháp nhằm tăng cường công tác QLNN về ñất ñai
trên ñịa bàn huyện trong thời gian tới 47
2.3. Phương pháp nghiên cứu 47
2.3.1. Phương pháp ñiều tra thu thập số liệu 47
2.3.2. Phương pháp xử lý số liệu 48
2.3.3. Phương pháp phân tích và so sánh 48
Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 49

vi

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt Nội dung
BTC Bộ Tài Chính
BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường
CP Chính phủ
CT Chỉ thị
DððT Dồn ñiển ñổi thửa
ðKQSDð ðăng ký quyền sử dụng ñất
GCN Giấy chứng nhận
HTX Hợp tác xã
Nð Nghị ñịnh
Qð Quyết ñịnh
QLNN QLNN
TT Thông tư
TTg Thủ tướng
TTLT Thông tư liên tịch Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
vii

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1.1. Kết quả thống kê ñất ñai toàn quốc năm 2011 39

Bảng 3.13. Các nguồn thu từ ñất ñai của huyện Phú Xuyên 78

Bảng 3.14. Kết quả tổng hợp việc thực hiện một số quyền của người
sử dụng ñất trên ñịa bàn huyện Phú Xuyên 80

Bảng 3.15. Kết quả thanh tra và xử lý vi phạm pháp luật ñất ñai của
người sử dụng ñất trên ñịa bàn huyện Phú Xuyên 85

Bảng 3.16. Tình hình giải quyết ñơn thư khiếu nại, tố cáo, tranh chấp
ñất ñai huyện Phú Xuyên 87

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
viii

DANH MỤC HÌNH

Hình 3.1. Sơ ñồ bộ máy quản lý ñất ñai huyện Phú Xuyên 61
Hình 3.2. Số hộ và số thửa/ hộ sau ñồn ñiền ñổi thửa tại huyện Phú Xuyên 65
Hình 3.3. Tỷ lệ chưa hoàn thành các thủ tục hành chính giữa các quyền 81
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
1

MỞ ðẦU
1. Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là yếu tố cấu thành lãnh thổ
của mỗi quốc gia, là thành phần quan trọng hàng ñầu của môi trường sống, là
ñịa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hoá, xã
hội, an ninh và quốc phòng ðất ñai là tư liệu sản xuất ñặc biệt, có vị trí cố
ñịnh trong không gian, có vai trò vô cùng quan trọng trong sự phát triển kinh tế
xã hội ñất nước. Chính vì thế công tác quản lý và sử dụng ñất cũng trở thành
một trong những nội dung quan trọng của quản lý Nhà nước (QLNN).
Tác ñộng của nền kinh tế thị trường, sự bùng nổ dân số ñã làm tăng
nhu cầu sử dụng ñất một cách nhanh chóng. Quá trình tổ chức quản lý và
sử dụng ñất cũng vì thế mà bộc lộ những tồn tại, nảy sinh nhiều vấn ñề mới
nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước như: Việc cấp Giấy chứng nhận còn
chậm và chưa ñồng bộ, sử dụng ñất không ñúng mục ñích, giao ñất trái thẩm
quyền, tranh chấp và lấn chiếm ñất ñai, quy hoạch sai nguyên tắc… ñã làm
cho người dân chưa thực sự yên tâm sản xuất, hạn chế việc ñưa công tác quản
lý và sử dụng ñất vào nề nếp.
Phú Xuyên là một huyện ngoại thành, nằm ở phía Nam của Thành
phố Hà Nội và cách trung tâm Hà Nội không xa. Trong những năm qua,
huyện Phú Xuyên ñã và ñang có nhiều bước tiến trong phát triển kinh tế -
xã hội, biến ñộng ñất ñai nhiều, diện tích ñất nông nghiệp chuyển sang ñất
phi nông nghiệp với tốc ñộ ngày càng tăng, việc thực hiện các quyền của
người sử dụng ñất cũng gia tăng nên yêu cầu về việc thực hiện tốt công tác
QLNN về ñất ñai ñáp ứng theo yêu cầu mới ñòi hỏi ngày càng cao.
Xuất phát từ thực tế trên, ñược sự phân công của Khoa Tài Nguyên
và Môi Trường - Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội, tôi tiến hành thực
hiện ñề tài: “ðánh giá công tác quản lý Nhà nước về ñất ñai huyện Phú

bề mặt này, bao gồm cả khí hậu gần bề mặt, ñất và ñịa hình, chế ñộ thủy văn
bề mặt (bao gồm cả hồ cạn, sông, ñầm lầy, và ñầm lầy), các lớp trầm tích gần
bề mặt và nước ngầm liên quan ñến dự trữ, các quần thể thực vật và ñộng vật,
mô hình ñịnh cư và kết quả vật lý của hoạt ñộng con người trong quá khứ và
hiện tại (ruộng bậc thang, lưu trữ nước hoặc các công trình thoát nước, ñường
giao thông, các tòa nhà, vv ). (FAO, 1995) [25].
Theo quan ñiểm kinh tế học thì ñất ñai không chỉ bao gồm mặt ñất còn
bao gồm cả tài nguyên dưới ñất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt ñất và dưới
ñất không do lao ñộng và con người làm ra, tức là bao gồm mặt ñất và nước
ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và ñộng vật. Với nghĩa chung nhất, ñó là lớp bề
mặt của trái ñất, bao gồm ñồng ruộng, ñồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi
hoang, mặt nước, ñầm lầy và bãi ñá Với nghĩa hẹp thì ñất ñai biểu hiện khối
lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếm ñối
với ñất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên ñất về mặt pháp lý cũng như những
quyền theo tập quán không thành văn (Hồ Thị Lam Trà, 2005) [14].
- Các ñặc trưng của ñất ñai bao gồm: Có vị trí cố ñịnh, có hạn về diện
tích, tính năng lâu bền và chất lượng khác nhau.
+ Có vị trí cố ñịnh: Chúng ta không thể di chuyển ñất ñai theo ý muốn,
vị trí cố ñịnh ñã quy ñịnh tính chất vật lý, hoá học, sinh thái của ñất ñai. Các Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
4

nhân tố cá biệt như nham thạch, thổ nhưỡng, thực bì của ñất ñai có thể biến
ñổi nhưng ñất ñai ñược hoà hợp với nhân tố tự nhiên, vị trí không gian của nó
là cố ñịnh, không thể di dời. Tính cố ñịnh của vị trí ñất ñai yêu cầu con người
sử dụng ñất tại chỗ. Vì vậy mỗi mảnh ñất có ñặc ñiểm riêng về vị trí, tính chất
ñất, khả năng sử dụng vào mục ñích khác nhau, do ñó chúng có giá trị riêng.
+ Có hạn về diện tích: ðất ñai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích

rừng, quản lý tài nguyên nước và các dự án du lịch sinh thái. Xã hội phát
triển, quan niệm về quản lý ñất ñai cũng có nhiều thay ñổi trong bối cảnh
nguồn tài nguyên thiên nhiên ñang dần cạn kiệt, dân số gia tăng cùng với
nhu cầu vật chất ngày càng cao, diện tích ñất ñai có thể sản xuất nông
nghiệp hạn hẹp. Quản lý ñất ñai hiện ñại ñang ñứng trước yêu cầu quản lý
sử dụng ñất lâu bền. (Wikipedia, 2013, [31])
- Quản lý ñất ñai bền vững là một thủ tục dựa trên tri thức nhằm mục
ñích tích hợp quản lý ñất ñai, nước, ña dạng sinh học và tài nguyên môi
trường khác ñể ñáp ứng nhu cầu của con người trong khi duy trì các dịch
vụ hệ sinh thái và sinh kế. Quản lý ñất ñai bền vững không chỉ ñược sử
dụng trong quy hoạch ñất hoặc bảo vệ môi trường trong khu vực mà còn
trong bất ñộng sản và quản lý bất ñộng sản. Ngân hàng Thế giới ñịnh nghĩa
quản lý ñất ñai bền vững là một quá trình trao ñổi giữa bảo vệ môi trường
và các yêu cầu ñảm bảo các dịch vụ hệ sinh thái với năng suất nông nghiệp,
lâm nghiệp và tăng trưởng dân số cũng như gia tăng áp lực trong sử dụng
ñất (WB, 2006) [26].
- Quản lý ñất ñai là quá trình mà các nguồn lực của ñất ñược ñưa vào
ñể ñem lại hiệu quả tốt. Quá trình này bao gồm tất cả các hoạt ñộng liên
quan ñến việc quản lý ñất ñai như là một nguồn lực nhìn từ góc ñộ môi
trường và từ góc ñộ kinh tế . Nó có thể bao gồm nông nghiệp, khoáng sản Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
6

khai thác, bất ñộng sản và quản lý bất ñộng sản, quy hoạch không gian và
chi tiết của các thị trấn và vùng nông thôn (UN, 1996) [27].
- Tài nguyên ñất ñược sử dụng cho các mục ñích khác nhau, có thể
tạo ra xung ñột và các cuộc cạnh tranh. Didier Vancutsem, một chuyên gia
về quản lý sử dụng ñất cho các thành phố bền vững châu Âu lại ñưa ra quan

sử dụng ñất và toàn bộ quỹ ñất trong các không gian quản lý khác nhau.
a. Các chủ thể quản lý ñất ñai
Các chủ thể quản lý ñất có thể là cơ quan nhà nước hoặc tổ chức
trong nước.
- Các chủ thể quản lý ñất ñai là cơ quan nhà nước:
+ Các cơ quan thay mặt Nhà nước thực hiện quyền QLNN về ñất ñai ở
ñịa phương theo cấp hành chính, ñó là Uỷ ban nhân dân các cấp và cơ quan
chuyên môn ngành quản lý ñất ñai ở các cấp.
+ Các cơ quan ñứng ra ñăng ký quyền quản lý ñối với những diện tích
ñất chưa sử dụng, ñất công ở ñịa phương. Theo quy ñịnh của Luật ðất ñai
2003, Uỷ ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm ñăng ký vào hồ sơ ñịa chính
những diện tích ñất chưa sử dụng và những diện tích ñất công cộng không
thuộc một chủ sử dụng cụ thể nào như ñất giao thông, ñất văn hóa, ñất giáo
dục, ñất nghĩa ñịa
Các cơ quan này ñều là ñối tượng quản lý trong lĩnh vực ñất ñai của các
cơ quan cấp trên trực tiếp và chủ yếu theo nguyên tắc trực tuyến.
- Các chủ thể quản lý ñất ñai là các tổ chức như các Ban quản lý khu
công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Những chủ thể này ñược Nhà
nước cho phép thay mặt Nhà nước thực hiện quyền quản lý ñất ñai. Vì vậy,
các tổ chức này ñược Nhà nước giao quyền thay mặt Nhà nước cho thuê ñất
gắn liền với cơ sở hạ tầng trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
8

kinh tế ñó. Các ban quản lý này là các tổ chức và cũng trở thành ñối tượng
quản lý của các cơ quan nhà nước trong lĩnh vực ñất ñai.
b. Các chủ thể sử dụng ñất ñai
Theo Luật ðất ñai 2003, các chủ thể sử dụng ñất ñai, gồm:

và chặt chẽ.
1.1.3.3. Mục ñích, yêu cầu của QLNN về ñất ñai
- Công tác QLNN về ñất ñai tại Việt Nam ñược thực hiện trên cơ sở
những mục ñích căn bản sau:
+ Bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước ñối với ñất ñai, bảo vệ quyền và
lợi ích hợp pháp của người sử dụng ñất;
+ ðảm bảo sử dụng hợp lý quỹ ñất ñai của quốc gia;
+ Tăng cường hiệu quả sử dụng ñất;
+ Bảo vệ ñất, cải tạo ñất, bảo vệ môi trường.
- Quá trình thực thi công tác quản lý ñất ñai tại các không gian hành
chính khác nhau phải ñáp ứng các yêu cầu cụ thể khác nhau. Tuy nhiên yêu
cầu chung ñặt ra với công tác QLNN về ñất ñai là phải nắm ñầy ñủ và chặt
chẽ số lượng và chất lượng ñất cũng như những chủ thể sử dụng ñất ở từng
ñịa phương theo các cấp hành chính; ñảm bảo phát huy hiệu lực, hiệu quả sử
dụng và khai thác nguồn tài nguyên ñất cho phát triển ñất nước.
1.1.3.4. Nguyên tắc của QLNN về ñất ñai
Công tác QLNN về ñất ñai ñược thực hiện trên cơ sở 4 nguyên tắc căn
bản sau: Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
10

1. ðảm bảo sự quản lý tập trung và thống nhất của Nhà nước:
ðất ñai là tài nguyên của quốc gia, là tài sản chung của toàn dân. Vì
vậy, không thể có bất kỳ một cá nhân hay một nhóm người nào chiếm ñoạt tài
sản chung thành tài sản riêng của mình ñược. Vấn ñề này ñược quy ñịnh tại
ðiều 18, Hiến pháp 1992: "Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ ñất ñai theo
quy hoạch và pháp luật, bảo ñảm sử dụng ñúng mục ñích và có hiệu quả"
(Quốc hội, 1992) [8] và ñược cụ thể hơn tại ðiều 5, Luật ðất ñai 2003: "ðất

ích toàn xã hội. Vì vậy phải kết hợp hài hoà các lợi ích trên.
4. Tiết kiệm và hiệu quả:
Tiết kiệm và hiệu quả là nguyên tắc của quản lý kinh tế. Thực chất
quản lý ñất ñai cũng là một dạng của quản lý kinh tế nên cũng phải tuân theo
nguyên tắc này. Tiết kiệm là cơ sở, là nguồn gốc của hiệu quả. Nguyên tắc
này trong quản lý ñất ñai ñược thể hiện bằng việc:
+ Xây dựng các phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất, có tính khả
thi cao;
+ Quản lý và giám sát việc thực hiện các phương án quy hoạch, kế hoạch
sử dụng ñất.
Có như vậy, QLNN về ñất ñai mới phục vụ ñược cho chiến lược phát
triển kinh tế - xã hội, ñảm bảo sử dụng tiết kiệm ñất ñai nhất mà vẫn ñạt ñược
mục ñích ñề ra.
1.1.3.5. Các công cụ QLNN về ñất ñai
a. Công cụ pháp luật
Pháp luật là công cụ quản lý không thể thiếu ñược của một Nhà nước
và Nhà nước nào cũng thực hiện quyền cai trị của mình trước hết bằng pháp
luật. Pháp luật là công cụ tạo ñiều kiện cho các công cụ quản lý khác, các chế
ñộ, chính sách của Nhà nước ñược thực hiện có hiệu quả hơn. Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
12

ðiều 12, Hiến pháp năm 1992 ñã nêu: “Nhà nước quản lý xã hội theo
pháp luật và không ngừng tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa”. Trong hệ
thống pháp luật của Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có các
công cụ pháp luật như: Hiến pháp, Luật ðất ñai, Luật Dân sự, các Pháp lệnh,
các Nghị ñịnh, các Quyết ñịnh, các Thông tư, các Chỉ thị, các Nghị quyết
của Nhà nước, của Chính phủ, của các bộ, các ngành có liên quan ñến ñất ñai

trong công tác quản lý ñất ñai.
+ Nhà nước ban hành các loại thuế chủ yếu trong lĩnh vực ñất ñai như
Thuế sử dụng ñất; Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng ñất.
+ Các loại lệ phí trong quản lý, sử dụng ñất ñai như lệ phí trước bạ, lệ
phí ñịa chính.
- Giá ñất: ðối với ñất ñai hiện nay, Nhà nước ñã ban hành khung giá
các loại ñất ñược quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày
16/11/2004 và Nghị ñịnh số 123/2007/Nð-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ
ñể làm cơ sở chung cho Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng bảng giá ñất hàng
năm làm căn cứ thu thuế sử dụng ñất; thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng
ñất, thu tiền khi giao ñất, khi cho thuê ñất, khi cho phép chuyển mục ñích sử
dụng ñất; bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi ñất…
1.2. Quản lý ñất ñai tại một số nước trên thế giới
1.2.1. Trung Quốc
Theo Cổng thông tin ñiện tử tỉnh Lào Cao, Sở Tài nguyên và Môi
trường (2014) [32]:
Luật ðất ñai của Trung Quốc ñược xây dựng vào các năm 1954, 1975,
1978 và 1982. Trong ñó, Luật ðất ñai năm 1982 là bộ luật hoàn chỉnh nhất.
Từ năm 1982 Luật ðất ñai Trung Quốc ñã ñược sửa ñổi 4 lần (qua các năm
1988, 1993, 1999 và năm 2004). Việc sử dụng Luật ðất ñai lần này ñược Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
14

tiến hành từ năm 2003 nay ñã hoàn thành việc sửa ñổi. Nội dung cơ bản của
Luật ðất ñai sửa ñổi lần này gồm 7 nội dung sau:
- Duy trì việc bảo vệ ñất nông nghiệp;
- Quy ñịnh về sử dụng ñất công trình ngầm;
- Công khai quy hoạch;