ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
PHÙNG VĂN DŨNG

CHÍNH SÁCH ĐẤT NÔNG NGHIỆP
CỦA TRUNG QUỐC VÀ MỘT SỐ GỢI Ý VỀ
CHÍNH SÁCH CHO VIỆT NAM Chuyên ngành : Kinh tế chính trị
Mã số : 60 31 01
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ CHÍNH TRỊ

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS PHẠM VĂN DŨNG

HÀ NỘI - 2010

ii
MỤC LỤC Trang

Lời cam đoan
i

Mục lục
ii

Danh mục các bảng
iv
MỞ ĐẦU
1
Chương 1: KHÁI LUẬN VỀ CHÍNH SÁCH ĐẤT NÔNG NGHIỆP CỦA
TRUNG QUỐC
7
1.1.
Khái niệm về chính sách
7
1.2.
Cấu trúc chính sách đất nông nghiệp của Trung Quốc
10
1.2.1.
Những quy tắc chung về quản lý đất đai ở Trung Quốc
10
1.2.2.
Quy hoạch đất nông nghiệp

Trung Quốc hiện nay
29
2.1.1.
Quy định về quyền sở hữu và quyền sử dụng đất nông nghiệp
ở Trung Quốc hiện nay
29
2.1.2.
Các hình thức giao quyền sử dụng đất nông nghiệp ở Trung Quốc
33
2.1.3.
Chính sách bảo vệ đất nông nghiệp
36
2.1.4.
Chính sách nuôi dưỡng và bảo vệ độ màu mỡ của đất nông nghiệp
41
2.1.5.
Chính sách đối với đất nông nghiệp chưa sử dụng và đất nhàn rỗi
43
2.1.6.
Chính sách thu hồi đất nông nghiệp
47

iii
2.2.
Đánh giá chính sách đất nông nghiệp của Trung Quốc
49
2.2.1.
Tác động tích cực của chính sách đất nông nghiệp của Trung Quốc
49
2.2.2.

83
3.3.
Một số kinh nghiệm từ Trung Quốc và gợi ý về chính sách đất
nông nghiệp cho Việt Nam
86
3.3.1.
Chính sách đất đai phải không ngừng được hoàn thiện
87
3.3.2.
Chính sách đất nông nghiệp cần đồng bộ, chặt chẽ
90
3.3.3.
Hạn chế "kẽ hở" trong các quy định về xử trí đất nhàn rỗi
91
3.3.4.
Nghiêm túc thực hiện chính sách đất nông nghiệp, đảm bảo
hài hòa lợi ích của các chủ thể
94
3.4.
Một số kiến nghị về chính sách đất nông nghiệp ở Việt Nam
trong những năm tới
94
KẾT LUẬN
98
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
100 iv



Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá. Đất là giá đỡ cho toàn bộ sự
sống của con người và là tư liệu sản xuất chủ yếu của ngành nông nghiệp.
Vai trò của đất đai càng lớn hơn khi dân số ngày càng đông, nhu cầu dùng đất
làm nơi cư trú, làm tư liệu sản xuất… ngày càng tăng và nông nghiệp phát
triển, trở thành ngành kinh tế chủ đạo. Diện tích đất đai có hạn trong khi dân
số ngày càng đông; nhu cầu sử dụng đất để phát triển công nghiệp, xây dựng
và dịch vụ… cũng ngày càng gia tăng.
Trong cơ chế thị trường, đất đai là nguồn nội lực quan trọng và nguồn
vốn to lớn của đất nước. Đối với người nông dân đất đai là tư liệu sản xuất
chủ yếu không thể thay thế trong sản xuất nông nghiệp. Bởi vậy, chính sách
đất đai có ý nghĩa to lớn cả về chính trị, kinh tế, văn hóa và xã hội. Lịch sử
phát triển của dân tộc ta từ xưa đến nay cho thấy, sự phát triển hưng thịnh của
đất nước nói chung và nông nghiệp, nông thôn nói riêng, một phần rất lớn phụ
thuộc vào chính sách ruộng đất của Nhà nước. Nhờ có những chính sách đất
đai phù hợp trong từng giai đoạn cách mạng, Đảng Cộng sản Việt Nam đã tập
hợp và lôi cuốn được hàng chục triệu nông dân dưới ngọn cờ của Đảng làm
cách mạng, lập lên những chiến công hiển hách, đánh thắng nhiều kẻ thù xâm
lược hung bạo, lật đổ chế độ phong kiến tay sai, đem lại nền độc lập cho dân
tộc, ấm no tự do, hạnh phúc cho nhân dân. Trong công cuộc đổi mới, nhờ có
những điều chỉnh đúng đắn, kịp thời về chính sách đất nông nghiệp mà nền
nông nghiệp Việt Nam đã có những bước đột phá quan trọng, tạo nên những
bước phát triển vượt bậc, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế, nâng cao đời
sống nhân dân, ổn định tình hình chính trị, xã hội.
Từ đó, có thể khẳng định đất đai nói chung, đất nông nghiệp nói riêng

2
là một trong những nguồn lực quan trọng, có vai trò quyết định đối với sự tồn
tại và phát triển xã hội loài người nói chung, của mỗi quốc gia nói riêng.
Với vị trí và tầm quan trọng như vậy, chính sách đất nông nghiệp của

với đất canh tác cơ bản. Với những nguyên tắc và quan điểm cơ bản đó, chính
sách đất nông nghiệp của nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa trong những
năm qua đã thể hiện được nhiều ưu việt và phát huy tác dụng to lớn, góp phần
quan trọng vào thành công của công cuộc cải cách ở Trung Quốc.
Các nhà lãnh đạo Trung Quốc qua mỗi thời kỳ khác nhau đã có những
nhận thức ngày càng sâu sắc hơn về vị trí và tầm quan trọng của chính sách
đất nông nghiệp, vì vậy nghiên cứu chính sách đất nông nghiệp của Trung Quốc
và các biện pháp sử dụng đất đai của Trung Quốc trong những năm gần đây và
từ đó rút ra những gợi ý cho Việt Nam là hết sức cần thiết. Ngược lại, những
kinh nghiệm của Việt Nam trong việc thực hiện chính sách đất nông nghiệp,
cũng thu hút sự quan tâm của học giả Trung Quốc. Với ý nghĩa quan trọng
như vậy, tác giả đã lựa chọn đề tài: "Chính sách đất nông nghiệp của Trung
Quốc và một số gợi ý về chính sách cho Việt Nam" làm luận văn thạc sĩ.
2. Tình hình nghiên cứu
Tình hình nghiên liên quan đến đề tài đã được nghiên cứu ở các quy mô
khác nhau, dưới đây tác giả xin dẫn ra các kết quả đã nghiên cứu liên quan
đến chính sách đất đai của Trung Quốc; chính sách đất đai của Việt Nam:
- TS. Nguyễn Mạnh Tuân: Đất nông nghiệp của Trung Quốc hiện nay,
Nxb Đại học Quốc gia Hà Nội, 2010.
- PGS.TS. Đỗ Tiến Sâm (Chủ biên): Vấn đề tam nông ở Trung Quốc -
Thực trạng và giải pháp, Nxb Từ điển Bách khoa, 2008.
- PGS.TS. Trần Thị Minh Châu (Chủ biên): Về chính sách nông nghiệp
ở nước ta hiện nay, Nxb Chính trị quốc gia, 2007.
- Viện Nghiên cứu Trung Quốc, "Cộng hòa nhân dân Trung Hoa: 55
năm xây dựng và phát triển", Nxb Khoa học xã hội, Hà Nội, 2005.

4
- Đỗ Tiến Sâm (Chủ biên): Vấn đề thực hiện dân chủ cơ sở ở nông thôn
Trung Quốc, Nxb Khoa học xã hội, 2005.
- Viện Nghiên cứu Trung Quốc, "Trung Quốc: 25 năm cải cách mở cửa.

- Chỉ ra vai trò của chính sách đất nông nghiệp Trung Quốc và sự tác
động của chúng đối với nông nghiệp, nông thôn, nông dân.
- Phân tích thực trạng chính sách đất nông nghiệp của Trung Quốc;
đánh giá những tác động của chính sách đất nông nghiệp của Trung Quốc đối
với sự phát triển của Trung Quốc.
- Rút ra những bài học kinh nghiệm từ việc hoạch định và thực hiện
chính sách đất nông nghiệp của Trung Quốc, từ đó rút ra những gợi ý về
chính sách đất nông nghiệp cho Việt Nam trong những năm tới.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
+ Đối tượng nghiên cứu: Chính sách đất nông nghiệp của Trung Quốc
trong thời kỳ cải cách mở cửa từ 1978 đến nay.
+ Phạm vi nghiên cứu:
- Các chính sách trực tiếp liên quan đến vấn đề sở hữu, sử dụng đất
nông nghiệp trong quá trình cải cách nông nghiệp nông thôn ở Trung Quốc.
- Chính sách đất nông nghiệp ở Trung Quốc trong những năm gần đây
(thời kỳ cải cách mở cửa và thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa ở Trung Quốc).
- Những kinh nghiệm của Trung Quốc cho Việt Nam trong việc hoạch
định, thực thi và điều chỉnh chính sách đất nông nghiệp.
- Thực trạng đất đai nông nghiệp ở Việt Nam và bài học kinh nghiệm
về thực hiện chính sách đất đai nông nghiệp ở Trung Quốc.
5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu
Luận văn dựa trên cơ sở phương pháp luận duy vật biện chứng và duy
vật lịch sử; tư tưởng Hồ Chí Minh; quan điểm, chủ trương, chính sách và
pháp luật của Nhà nước Việt Nam. Luận văn sử dụng một số phương pháp

6
nghiên cứu cụ thể như phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp, mô tả và
so sánh, kết hợp nghiên cứu lý luận với tổng kết thực tiễn.
6. Kết quả dự kiến của luận văn
+ Kết quả khoa học

xã hội, đặc biệt là được sử dụng rất nhiều trong các vấn đề liên quan đến
chính trị và pháp quyền. Chính sách bao gồm: chính sách công và chính sách
của các đơn vị, tổ chức, doanh nghiệp. Chính sách công lại bao gồm: chính
sách quốc gia và chính sách của các địa phương (cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã).
Trong phạm vi luận văn này chỉ nghiên cứu về chính sách quốc gia.
Chính sách công có thể hiểu là cái mà Chính phủ lựa chọn làm hay
không làm. Bên cạnh đó, có rất nhiều khái niệm về chính sách, có thể liệt kê
như sau [12, tr. 27]:
- Chính sách là một quá trình hành động có mục đích mà một cá nhân
hoặc một nhóm theo đuổi một cách kiên định trong việc giải quyết vấn đề.
- Chính sách công là một tập hợp các quyết định có liên quan lẫn nhau
của một nhà chính trị hay một nhóm các nhà chính trị gắn liền với việc lựa
chọn các mục tiêu và các giải pháp để đạt các mục tiêu đó.
- Chính sách công là một kết hợp phức tạp những sự lựa chọn liên quan
lẫn nhau, bao gồm cả các quyết định không hành động, do các cơ quan nhà
nước hay các quan chức nhà nước đề ra.
- Chính sách công bao gồm các hoạt động thực tế do Chính phủ tiến hành.
- Chính sách công là toàn bộ các hoạt động của Nhà nước có ảnh hưởng
một cách trực tiếp hay gián tiếp đến cuộc sống của mọi công dân.
Chính sách công là một tập hợp các yếu tố gồm:
+ Dự định (intentions): mong muốn của chính quyền;
+ Mục tiêu (goals): dự định được tuyên bố và cụ thể hóa;

8
+ Đề xuất (proposals): các cách thức để đạt được mục tiêu;
+ Các quyết định hay các lựa chọn (decisions or choices);
+ Hiệu lực (effects).
- Theo Kraft và Furlong đưa ra một định nghĩa tổng hợp hơn. Theo đó,
chính sách công là một quá trình hành động hoặc không hành động của chính
quyền để đáp lại một vấn đề công cộng. Nó được kết hợp với các cách thức và

chính là linh hồn, là nội dung của pháp luật, còn pháp luật là hình thức, là
phương tiện thể hiện của chính sách khi nó được thừa nhận, được "nhào nặn"
bởi "bàn tay công quyền", tức là được ban hành bởi nhà nước theo một trình
tự luật định.
- Như vậy, chính sách luôn gắn liền với quyền lực chính trị, với đảng
cầm quyền và với bộ máy quyền lực công - nhà nước. Ở Việt Nam, Nhà nước
xây dựng và ban hành pháp luật là thể chế hóa chính sách của Đảng thành
pháp luật, nhưng cũng là một bước xây dựng và hoàn thiện chính sách. Vì vậy,
chính sách và pháp luật là hai phạm trù rất gần gũi và có những điểm giao
nhau, là cơ sở tồn tại của nhau trong một chế độ nhà nước pháp quyền.
Có thể chỉ ra những đặc trưng và cũng là sự khác biệt giữa chính sách
và pháp luật ở những điểm sau:
- Nếu chính sách là những tư tưởng, định hướng, những mong muốn
chính trị được thể hiện trong các nghị quyết, các văn kiện của giai cấp cầm
quyền, thì pháp luật được thể hiện bằng các quy tắc xử sự mang tính pháp lý,
được ban hành bởi Nhà nước theo những trình tự và thủ tục nghiêm ngặt
(hình thức, thẩm quyền, quy trình soạn thảo và ban hành);
- Nếu chính sách (khi chưa được luật pháp hóa) chỉ là những cái đích
mà người ta cần hướng tới, chưa phải là những quy tắc xử sự có tính rằng
buộc chung hay tính bắt buộc phải thực hiện, thì pháp luật lại là những chuẩn
mực có giá trị pháp lý bắt buộc chung và được bảo đảm thực hiện bằng sức
mạnh cưỡng chế của Nhà nước;

10
- Tuy nhiên, khi đã được thể chế hóa thì, vì chính sách là nội dung,
pháp luật là hình thức nên chính sách có vai trò chi phối, quyết định đối với
pháp luật. Khi tư tưởng chính sách thay đổi thì pháp luật phải thay đổi theo.
Ngược lại, pháp luật lại là công cụ thực tiễn hóa chính sách. Chính sách muốn
đi vào cuộc sống một cách thực sự hiệu quả thì phải đựợc luật pháp hóa, nếu
không được thể chế hóa thành pháp luật thì rất có thể chính sách sẽ chỉ là một

nước có trả tiền hoặc không trả tiền theo pháp luật.
Hết sức tiết kiệm, sử dụng hợp lý đất đai và bảo vệ thiết thực đất canh
tác là quốc sách cơ bản của Trung Quốc. Chính quyền nhân dân các cấp cần
có biện pháp quy hoạch toàn diện, quản lý nghiêm ngặt, bảo vệ và khai thác
tài nguyên đất đai, ngăn chặn hành vi chiếm dụng đất đai phi pháp.
Nhà nước thực hiện chế độ quản chế mục đích sử dụng đất. Nhà nước
chia đất đai thành đất dùng cho nông nghiệp, đất dùng cho xây dựng và đất
chưa sử dụng, lập quy hoạch sử dụng đất dùng cho nông nghiệp, đất dùng cho
xây dựng. Hạn chế nghiêm ngặt việc chuyển đất nông nghiệp sang đất xây
dựng. Tiến hành bảo hộ đặc biệt đối với đất dùng cho nông nghiệp.
Đơn vị và cá nhân được giao đất có trách nhiệm sử dụng đất đúng mục
đích. Cơ quan hành chính chủ quản về đất đai của Quốc vụ viện thống nhất
phụ trách công tác giám sát và quản lý đất đai toàn quốc.
Căn cứ vào quy định của Quốc vụ viện, chính quyền nhân dân tỉnh, khu
tự trị, thành phố trực thuộc xác định tổ chức chuyên trách của cơ quan hành
chính chủ quản về đất đai thuộc chính quyền nhân dân cấp huyện trở lên. Mọi
đơn vị và cá nhân đều có nghĩa vụ tuân thủ pháp luật, pháp quy về đất đai,
đồng thời có quyền đề nghị kiểm tra và tố cáo hành vi vi phạm pháp luật,
pháp quy về quản lý đất đai.
Chính quyền các cấp khen thưởng đối với đơn vị và cá nhân có thành
tích xuất sắc trong việc bảo vệ khai thác tài nguyên đất đai và trong nghiên
cứu khoa học có liên quan…

12
1.2.2. Quy hoạch đất nông nghiệp
Quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp là hệ thống các biện pháp kinh tế,
kỹ thuật và pháp chế của Nhà nước về tổ chức sử dụng, quản lý đất nông
nghiệp một cách đầy đủ, hợp lý, khoa học và có hiệu quả cao nhất thông qua
việc tính toán, phân bổ quỹ đất cho các ngành, cho các mục đích sử dụng, cho
các tổ chức và cá nhân sử dụng đất đai nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế- xã

quận và quy hoạch của cập huyện phân bổ tiếp đến từng xã.
Để đảm bảo tính chặt chẽ trong việc tuân thủ các chỉ tiêu trong quy
hoạch, Luật Quản lý đất đai còn quy định: Chỉ tiêu diện tích các loại đất canh
tác trong quy hoạch là diện tích tối thiểu phải bảo đảm. Chỉ tiêu diện tích đất
canh tác chuyển mục đích sang xây dựng trong kỳ quy hoạch là diện tích
khống chế tối đa được phép thực hiện.
+ Nhóm các chỉ tiêu được thực hiện linh hoạt (có thể thay đổi giữa các
loại chỉ tiêu cùng nhóm trong quá trình thực hiện): thuộc nhóm này gồm 9 chỉ
tiêu sau: Đất trồng cây ăn quả, đất rừng, đất trồng cỏ, đất xây dựng, đất hầm
mỏ, đất công nghiệp, đất xây dựng công trình kết cấu hạ tầng, diện tích đất
tăng thêm cho xây dựng, đất thương mại - dịch vụ.
Hàng năm, căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt, Chính
phủ giao chỉ tiêu chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang mục đích
khác do từng tỉnh. Trên cơ sở đó, các tỉnh giao chỉ tiêu này cho từng huyện,
xã để thực hiện.
Trách nhiệm lập quy hoạch sử dụng đất:
Theo quy định của Luật Quản lý Đất đai năm 1999, quy hoạch sử dụng
đất tại Trung Quốc được lập ở 5 cấp gồm: cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp thành
phố trực thuộc trung ương, cấp huyện (quận, thành phố thuộc tỉnh) và cấp xã;
gắn với quy hoạch sử dụng đất mỗi cấp là quy định về thời gian cụ thể bắt
buộc phải hoàn thành.
Bộ Đất đai và Tài nguyên chịu trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch sử
dụng đất cấp quốc gia; Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm tổ chức lập

14
quy hoạch sử dụng đất tại địa phương do cấp mình quản lý. Riêng đối với Ủy
ban nhân dân cấp huyện khi tổ chức lập quy hoạch sử dụng đất của cấp mình
còn có trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch sử dụng đất cho các xã thuộc phạm
vi huyện quản lý.
Việc điều tra, xây dựng quy hoạch sử dụng đất được xã hội hóa, nhất là

sử dụng thì tùy thuộc vào đặc điểm cụ thể có thể thuộc một trong hai loại sở
hữu. Nhà nước có quy định hướng dẫn cụ thể cách xác định chủ sở hữu đối
với từng loại đất cụ thể. Ngày 11/3/1995, Cục Quản lý ruộng đất quốc gia đã
ban hành văn bản: "Một số quy định vê xác định quyền sở hữu và quyền sử
dụng đất". Trong đó, quy định cụ thể chế độ sở hữu đối với từng loại đất đã
cấp quyền sử dụng trước đây theo Luật cải cách ruộng đất năm 1950, bản dự
thảo sửa đổi Điều lệ công tác công xã nhân dân nông thôn tháng 9/1962
(thường gọi Điều lệ 60) và các loại đất thay đổi mục đích sử dụng do yêu cầu
phát triển kinh tế - xã hội.
Sở hữu toàn dân do Quốc vụ viện thay mặt Nhà nước làm chủ sở hữu.
Sở hữu tập thể là sở hữu của tập thể nông dân lao động, gồm các chủ thể đại
diện sở hữu cụ thể như sau [3, tr. 7]:
- Đội sản xuất (hoặc cụm dân cư) hay còn gọi là kinh tế xã, (hợp tác xã)
chiếm 80-90% đất đai nông nghiệp.
- Ủy ban thôn (gồm một số cụm dân cư).
- Ủy ban xã, thị trấn (gồm một số thôn).
Quyền sở hữu về đất đai ở Trung Quốc được tách biệt với quyền sử
dụng. Đất đai thuộc sở hữu công cộng, nhưng được giao cho các đơn vị hoặc
cá nhân sử dụng theo quy định của pháp luật. Các đơn vị và cá nhân được
giao quyền sử dụng đất có nhiều quyền khác nhau, nhưng không có quyền sở
hữu về đất đai. Họ phải có nghĩa vụ quản lý, bảo vệ và sử dụng đất đai hợp lý,
đúng quy định của pháp luật.
Hiện nay, qua nhiều cuộc hội thảo, tranh luận về chế độ sở hữu đất đai
nói chung, ruộng đất nói riêng, đã và đang thu hút sự quan tâm của nhiều nhà

16
nhà khoa học, nhà kinh tế trong nước và ngoài nước. Nhưng nhìn chung, có
ba loại ý kiến khác nhau về chế độ sở hữu đất đai.
Thứ nhất, loại chủ trương thực hiện chế độ tư hữu về ruộng đất.
Những người theo chủ trương này cho rằng chế độ tư hữu về ruộng đất

hướng hiện đại hóa ở Trung Quốc.
Thứ ba, loại chủ trương sở hữu tập thể về ruộng đất
Không đồng ý với quan điểm của những người ủng hộ chủ trương thực
hiện chế độ sở hữu nhà nước về ruộng đất, những người chủ trương sở hữu
tập thể về ruộng đất cho rằng những căn bệnh hiện tại trong quản lý và sử
dụng đất nông nghiệp ở Trung Quốc không phải do chế độ sở hữu tập thể về
ruộng đất gây ra mà là do việc tách rời quyền sở hữu và quyền sử dụng ruộng đất
làm cho quyền sở hữu và quyền sử dụng ruộng đất không rõ ràng, kinh doanh
ruộng đất chưa được thực hiện linh hoạt. Vì vậy, họ chủ trương xác định rõ ràng
và ổn định quyền sở hữu tập thể, để cho quyền sử dụng ruộng đất được thực hiện
linh hoạt, xây dựng và hoàn thiện cơ chế lưu chuyển ruộng đất, thay chế độ sử
dụng và chuyển nhượng ruộng đất không có bồi thường của các hộ nông dân
bằng chế độ sử dụng và chuyển nhượng ruộng đất có bồi thường.
Tuy nhiên, cho đến nay chưa có quan điểm nào có đủ cơ sở lý luận, sức
mạnh thuyết phục để làm thay đổi nguyên tắc sở hữu công cộng về đất đai với
hai hình thức: sở hữu tập thể và sở hữu nhà nước. Vì vậy, Trung Quốc vẫn
đang kiên định thực hiện chế độ công hữu về đất đai nói chung, trong đó hình
thức sở hữu tập thể là hình thức sở hữu chủ yếu đối với đất nông nghiệp.
1.2.4. Các quy định về quyền sử dụng đất nông nghiệp
Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng
hoa lợi, lợi tức từ tài sản sở hữu, chỉ là một trong ba quyền của chủ sở hữu.
Theo pháp luật Trung Quốc quy định thì quyền sử dụng đất hiểu theo
nghĩa hẹp, đó là quyền được sử dụng đất theo các mục đích mà pháp luật quy
định, đó là một trong bốn quyền năng của chế độ sở hữu. Còn hiểu theo nghĩa

18
rộng thì đó là quyền được chiếm dụng, được sử dụng, được thu lợi và được
định đoạt theo quy định của pháp luật đối với thửa đất mà người đó có quyền
sử dụng. Đó là quyền lợi độc lập về tài sản. Còn hiểu theo nghĩa rộng, thuật
ngữ quyền sử dụng đất đó là "địa thượng quyền" tức là quyền trên đất, hoặc

được phê chuẩn thì được tiếp tục sử dụng; nếu không được phê chuẩn thì Nhà
nước thu hồi. Chỉ có Nhà nước mới có quyền xuất nhượng quyền sử dụng đất.
Đối tượng nhận xuất nhượng quyền sử dụng đất thì bao gồm: Công ty, xí
nghiệp trong và ngoài nước, các tổ chức, cá nhân… Chỉ trừ những trường hợp
đặc biệt mà pháp luật không cho phép.
+ Xuất nhượng khác với chuyển nhượng đất:
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện với điều kiện tiền đề
của hành vi xuất nhượng quyền sử dụng đất. Đồng thời việc chuyển nhượng
quyền sử dụng đất lại còn có tác dụng thúc đẩy thị trường xuất nhượng quyền
sử dụng đất phát triển và phồn vinh. Như vậy xuất nhượng là tiền đề của
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên giữa xuất nhượng và chuyển
nhượng quyền sử dụng đất cũng có những điểm khác nhau. Trước hết, sự
khác nhau về hành vi xuất nhượng quyền sử dụng đất là để hình thành nên
quyền về tài sản, còn việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hành vi
chuyển dịch về tài sản. Trước khi xuất nhượng quyền sử dụng đất, các quyền
năng chiếm hữu, sử dụng, hưởng lợi là chưa tách khỏi chủ sở hữu. Thông qua
hành vi xuất nhượng để tách các quyền năng thành một loại quyền độc lập về
tài sản để nhượng cho người sử dụng đất. Trước khi có hành vi xuất nhượng
quyền sử dụng đất, quyền về tài sản đó không tồn tại về mặt pháp luật, mà chỉ
sau khi hoàn thành việc xuất nhượng thì quyền về tài sản đó mới phát sinh.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện giữa công dân, pháp
nhân với nhau là việc chuyển dịch quyền sử dụng đất, lúc này được xem như
là một quyền độc lập về tài sản. Hành vi đó là hành vi chuyển dịch tài sản
tương ứng trong luật dân sự. Hai là, chủ thể tham gia các quan hệ pháp luật

20
không giống nhau. Trong xuất nhượng quyền sử dụng đất thì các chủ thể tham
gia quan hệ pháp luật một bên là cơ quan quyền lực Nhà nước một bên là
người sử dụng đất. Trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất các chủ thể tham
gia quan hệ pháp luật đều là người sử dụng đất. Ba là, tiền xuất nhượng và phí