Chuyên đề thực tập 1 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
MỤC LỤC
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ
ÁN CHO VAY ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG
MẠI VIỆT NAM 7
1.1 Dự án đầu tư bất động sản 7
1.1.1 Khái niệm dự án đầu tư bất động sản 7
1.1.2 Đặc điểm dự án đầu tư bất động sản 8
1.1.3 Hoạt động cho vay đầu tư bất động sản của ngân hàng thương mại 9
1.2.1 Khái quát về thẩm định dự án đầu tư bất động sản 10
1.2.2 Căn cứ thẩm định dự án cho vay đầu tư bất động sản 11
1.2.3 Sự cần thiết của việc thẩm định dự án cho vay đầu tư bất động sản 14
1.2.4 Quy trình thẩm định dự án cho vay đầu tư bất động sản 15
1.2.5 Nội dung thẩm định dự án cho vay đầu tư bất động sản 17
1.2.6 Các phương pháp thẩm định dự án đầu tư 28
1.2.7 Chất lượng thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại ngân hàng thương mại
31
- Hệ số thu nợ
Hệ số thu nợ = doanh số thu nợ/doanh số cho vay
Chỉ tiêu này phản ánh hiệu quả trong việc thu nợ của ngân hàng. Nó phản ánh
với doanh số cho vay nhất định trong một thời gian nhất định, ngân hàng thu
về được bao nhiêu đồng vốn.
- Hiệu quả sử dụng vốn
Hiệu quả sử dụng vốn = Tổng dư nợ/ tổng vốn huy động
Chỉ tiêu phản ánh tỉ trọng vốn mà ngân hàng cho vay trong tổng số vốn huy
động được, đồng thời đánh giá khả năng huy động vốn của ngân hàng. Nếu chỉ
tiêu này lớn, một mặt phản ánh tình hình cân đối giữa huy động vốn và cho
vay vốn là tốt, một mặt đánh giá khả năng huy động vốn chưa tốt. Nếu chỉ tiêu
này nhỏ, một mặt phản ánh tình hình cho vay chưa tốt, một mặt phản ánh tình
hình huy động vốn tốt.
- Vòng quay vốn tín dụng
2.1 Giới thiệu khái quát về ngân hàng Đầu tư và Phát triển chi nhánh Hai Bà
Trưng 37
2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển 37
2.1.2 Cơ cấu tổ chức 38
2.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh của BIDV chi nhánh Hai Bà Trưng 37
2.2 Thực trạng công tác thẩm định cho vay đầu tư bất động sản tại BIDV chi
nhánh Hai Bà Trưng 41
SV: Nguyễn Thị Ngát Lớp: Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 3 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
2.2.1 Quy trình thẩm định dự án cho vay đầu tư bất động sản tại BIDV chi nhánh
Hai Bà Trưng 41
2.2.2 Dự án minh họa 44
2.3 Đánh giá công tác thẩm định dự án cho vay đầu tư bất động sản tại BIDV chi
nhánh Hai Bà Trưng 56
2.3.1 Những kết quả đạt được 56
2.3.2 Hạn chế và nguyên nhân 57
CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ GÓP PHẦN NÂNG CAO CHẤT
LƯỢNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN CHO VAY ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG
SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM CHI
NHÁNH HAI BÀ TRƯNG 63
3.1 Định hướng hoạt động của chi nhánh ngân hàng BIDV Hai Bà Trưng 63
3.2 Giải pháp góp phần nâng cao chất lượng thẩm định dự án cho vay đầu tư bất
động sản 65
3.2.1 Giải pháp về cơ chế điều hành, thu thập thông tin 65
3.2.2 Giải pháp về nội dung, phương pháp thẩm định 66
3.2.3 Giải pháp về nguồn nhân lực 68
3.3 Một số kiến nghị nhằm góp phần nâng cao chất lượng thẩm định dự án cho
vay đầu tư bất động sản 68
3.3.1 Đối với Nhà nước và các bộ ngành liên quan 68
3.3.2 Đối với ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam 69
hiệu phục hồi. Hàng loạt các dự án bất động sản đã phải dừng thi công hoặc đã thi
công xong nhưng không bán được. Số lượng bất động sản tồn kho tính cho tới thời
điểm cuối năm 2012, theo báo cáo của 58/63 địa phương, tổng số vốn tồn đọng
trong bất động sản lên tới hơn 52.000 tỷ đồng. Đi kèm với lượng hàng tồn kho này,
nợ xấu ngân hàng đã tăng lên mức đáng báo động. Tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và
Phát triển Việt Nam, tính đến cuối năm 2012, tỷ lệ nợ xấu là 2,8% trong đó phần
lớn là từ bất động sản.Tình trạng này một phần xuất phát từ việc cho vay tràn lan
của ngân hàng đối với các dự án đầu tư xây dựng mà trong đó là sự lỏng lẻo của
công tác thẩm định dự án. Sự chú trọng quá mức đến lãi suất, tài sản đảm bảo đã
làm cho công tác thẩm định dự án bị lơ là. Trong thời gian tới, các ngân hàng cần
thận trọng hơn khi cho vay dự án đầu tư bất động sản, thẩm định kĩ lưỡng hơn các
nội dung của dự án cũng như năng lực của chủ đầu tư.
Bản thân tác giả có cơ hội được thực tập tại phòng QHKH I của ngân hàng
BIDV chi nhánh Hai Bà Trưng. Trong thời gian thực tập tại đây, tác giả đã được
quan sát, tìm hiểu về hoạt động cho vay dự án, đặc biệt là dự án xây dựng. Thẩm
định dự án là một khâu rất quan trong trong quá trình xét cấp tín dụng tại đây. Tác
giả đã thực hiện việc nghiên cứu về công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản
tại ngân hàng nhằm có được kiến thức thực tiễn và mạnh dạn đưa ra ý kiến đánh
giá chủ quan của tác giả về quá trình thẩm định tại chi nhánh.
Vì vậy, tác giả chọn đề tài “Công tác thẩm định dự án cho vay đầu tư bất
động sản tại ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam chi nhánh Hai
Bà Trưng” làm chuyên đề tốt nghiệp của mình.
SV: Nguyễn Thị Ngát Lớp: Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 6 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
Em xin chân thành cảm ơn Ths. Nguyễn Thị Hải Yến và tập thể các cán bộ
tại phòng QHKH1 thuộc Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam chi
nhánh Hai Bà Trưng đã tận tình hướng dẫn và tạo điều kiện tốt nhất để em hoàn
thành chuyên đề này.
2. Mục đích nghiên cứu
- Nghiên cứu cơ sở khoa học của công tác thẩm định dự án bất động sản theo
cho vay đầu tư bất động sản tại ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam chi
nhánh Hai Bà Trưng
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ
ÁN CHO VAY ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
VIỆT NAM
1.1 Dự án đầu tư bất động sản
1.1.1 Khái niệm dự án đầu tư bất động sản
Theo điều 174 của Luật dân sự năm 2005 thì: “Bất động sản là các tài sản
bao gồm: đất đai, nhà, công trình gắn với đất đai, các tài sản gắn liền với nhà và
công trình xây dựng trên đất, các tài sản khác gắn liền với đất đai, các tài sản khác
do pháp luật quy định”.
Bất động sản có nhiều đặc điểm mang tính chất đặc thù. Bất động sản có tính
khan hiếm, cố định và cá biệt. Tính khan hiếm và cá biệt của bất động sản xuất phát
từ tính khan hiếm của đất đai do diện tích bề mặt Trái đất là có hạn và diện tích của
mỗi mảnh đất, khu vực và vị trí của mỗi bất động sản là khác nhau dẫn đến không
tồn tại hai bất động sản nào hoàn toàn giống nhau. Hơn nữa, kể từ năm 1992, bất
động sản đã có thể được mua bán chuyển nhượng và giao dịch trên thị trường. Do
giá trị giao dịch lớn cùng với phần giá trị gia tăng thu được từ hoạt động đầu tư xây
dựng và mua bán bất động sản cũng khá lớn nên bất động sản được coi là một kênh
đầu tư hấp dẫn, mang lại lợi nhuận cao và ngày càng trở nên thu hút các nhà đầu tư.
Theo nghị định số 177/CP ban hành ngày 20/10/1994 về các điều lệ quản lý
dự án đầu tư và xây dựng, dự án đầu tư được định nghĩa như sau: “ Dự án đầu tư là
một tập hợp những đề xuất về việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những
đối tượng nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về số lượng, cải tiến hoặc nâng
cao chất lượng sản phẩm hay dịch vụ nào đó trong một khoảng thời gian nhất
định.”
Vì vậy, có thể định nghĩa dự án đầu tư bất động sản như sau: Dự án đầu tư
bất động sản là tập hợp những đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo mới, mở
rộng hoặc cải tạo những bất động sản nhất định nhằm đạt được tăng trưởng về số
lượng hoặc duy trì, cải tiến, nâng cao chất lượng bất động sản hoặc dịch vụ bất động
nhắm đến.
Thứ tư: Dự án bất động sản gắn liền với đất đai, phụ thuộc vào vị trí địa lý,
điều kiện tự nhiên, xã hội của địa phương nơi dự án xây dựng. Do vậy các công
trình xây dựng phải đảm bảo phù hợp với môi trường, cảnh quan và quy hoạch
chung của địa phương. Hơn nữa, các dự án đầu tư bất động sản còn chịu ảnh hưởng
lớn từ các điều kiện vĩ mô như: luật pháp, chính sách, các quy hoạch, kế hoạch phát
triển kinh tế, hạ tầng giao thông, của nhà nước. Các dự án loại này rất nhạy cảm
SV: Nguyễn Thị Ngát Lớp: Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 9 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
với chính sách Nhà nước, bị ảnh hưởng bởi những thay đổi dù là nhỏ nhất trong
chính sách đất đai của nhà nước. Đặc biệt, vì thị trường bất động sản Việt Nam còn
non trẻ, các văn bản pháp luật, quy hoạch đất đai chưa đồng nhất, chặt chẽ, còn
chồng chéo và nhiều kẽ hở nên các dự án bất động sản càng chịu nhiều ảnh hưởng
từ các điều kiện vĩ mô hơn.
Thứ năm: Đối với dự án bất động sản, thời gian giải phóng mặt bằng và xây
dựng khá dài, vốn đầu tư lớn, chịu ảnh hưởng lớn bởi các yếu tố vĩ mô và rất nhạy
cảm với môi trường pháp luật nên các dự án bất động sản đều tiềm ẩn nguy cơ rủi
ro rất cao. Ngoài những rủi ro có thể dự báo trước và có cách phòng ngừa còn có
những rủi ro không thể dự báo như: rủi ro về luật pháp, chính sách, rủi ro về tỉ giá,
lạm phát, rủi ro về thiên tai, chiến tranh…
Thứ sáu: Việc tiến hành thực hiện dự án đầu tư bất động sản đều gắn với
hoạt động xây dựng cơ bản. Để quản lý và thực hiện tốt việc xây dựng các công
trình này, chủ đầu tư cần có am hiểu sâu về các lĩnh vực như kiến trúc, kết cấu, xây
dựng, địa chất,… nhằm đảm bảo cho các công trình đáp ứng được yêu cầu về kiến
trúc, tiêu chuẩn xây dựng…
1.1.3 Hoạt động cho vay đầu tư bất động sản của ngân hàng thương mại
Cho vay đầu tư bất động sản là loại cho vay để xây dựng bất động sản nhà ở,
bất động sản công nghiệp, thương mại và dịch vụ. Thị trường bất động sản Việt
Nam hiện nay có ba nguồn vốn chủ yếu là vốn tự có, vốn huy động các chủ đầu tư
và vốn vay, ngoài ra còn có một số nguồn vốn mới hình thành như các quỹ đầu tư
phòng của doanh nghiệp, cho thuê văn phòng, cho thuê mặt bằng kinh doanh. Đây
là bất động sản sử dụng trong kinh doanh của chính doanh nghiệp, cho thuê, đem lại
nguồn thu nhập cho doanh nghiệp, tham gia vào quá trình sản xuất kinh doanh của
doanh nghiệp.
- Doanh nghiệp vay vốn đầu tư xây dựng hạ tầng trong khu chế xuất, khu
công nghiệp, khu kinh tế cửa khẩu, cụm công nghiệp.
- Doanh nghiệp, cá nhân vay vốn đầu tư xây dựng khu tập luyện thể thao hay
chơi thể thao, nơi vui chơi giải trí, đưa vào kinh doanh, cho thuê kinh doanh. Đây
là hoạt động đầu tư xây dựng bất động sản phục vụ mục đích sản xuất kinh doanh,
dịch vụ.
Thị trường bất động sản và tín dụng ngân hàng có mối quan hệ mật thiết với
nhau, tín dụng ngân hàng luôn cần có sự điều chỉnh phù hợp với tình hình thị trường
bất động sản để góp phần đảm bảo sự phát triển lành mạnh của thị trường, đáp ứng
nhu cầu an toàn, hiệu quả của chủ đầu tư, nhà kinh doanh và sự phát triển bền vững
của hệ thống các tổ chức tín dụng.
1.2 Thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại ngân hàng thương mại
1.2.1 Khái quát về thẩm định dự án đầu tư bất động sản
Thẩm định dự án là một quá trình kiểm tra đánh giá các nội dung cơ bản của
dự án một cách độc lập, tách biệt với quá trình soạn thảo dự án. Thẩm định dự án
SV: Nguyễn Thị Ngát Lớp: Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 11 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
tạo cơ sở vững chắc cho hoạt động đầu tư có hiểu quả. Các kết luận rút ra từ quá
trình thẩm định là cơ sở để các đơn vị, cơ sở, cơ quan có thẩm quyền của nhà nước
ra quyết định đầu tư, cho phép đầu tư hoặc tài trợ cho dự án.
Thẩm định dự án đầu tư bất động sản có vai trò rất quan trọng đối với nhà
tài trợ vốn, mà cụ thể là các ngân hàng thương mại trong hoạt động cho vay đầu tư
phát triển. Từ kết quả thẩm định dự án đầu tư, ngân hàng sẽ rút ra được những kết
luận chính xác về tính khả thi, hiệu quả tài chính, kinh tế, xã hội của dự án, khả
năng thu hồi vốn và lãi, những rủi ro có thể xảy ra khi ra quyết định cho vay. Kết
quả thẩm định còn là căn cứ để xác định số tiền cho vay, và thời gian thu nợ hợp lý,
hoạch tài chính trong năm kế hoạch;
- Bảng kê công nợ các loại tại các ngân hàng, tổ chức tín dụng trong và ngoài
nước;
- Bảng kê các khoản phải thu, phải trả;
d) Hồ sơ đảm bảo tiền vay:
Trường hợp cho vay không có tài sản đảm bảo:
- Giấy cam kết của nhiều loại hình đầu tư khách hàng về việc thực hiện bảo
đảm khoản cho vay thế chấp định giá tài sản đi vay vay bằng tài sản khi
được ngân hàng cho vay yêu cầu. Nội dung cam cam kết các điều khoản
cần được thực hiện và kết này phải được thể hiện bằng một điều khoản
trong hợp đồng tín dụng;
Trường hợp bảo đảm bằng tài sản của khách hàng/hoặc tài sản bên thứ ba:
Tuỳ từng loại tài sản có các giấy tờ khác nhau, trong đó một số loại giấy tờ
chủ yếu gồm:
i. Giấy tờ pháp lý chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản (nếu có):
- Đối với tài sản mà có khả năng mua bán trao đổi trên thị trường và có thể hiện
quyền sở hữu: thì những tài sản này có quyền được cầm cố thế chấp;
- Giấy tờ có giá;
- Phương tiện đi lại vận tải, tầu thuyền có giá trị lớn: Giấy chứng nhận đăng
ký giấy chứng nhận mua đi bán lại, đăng kiểm, giấy phép lưu hành;
- Các giấy tờ thể hiện quyền sở hữu đối với bất động sản (như đát đai nhà
cửa, công trình gắn liền vật kiến trúc gắn liền với đất) và động sản (hàng
hoá, phương tiện vận tải);
- Các giấy tờ về xuất xứ, nguồn gốc quy định kiểm định giá đối với kim khí
quý, đá quý;
- Giấy chứng nhận bảo hiểm tài sản (nếu tài sản phải bảo hiểm theo quy định
của pháp luật);
- Các giấy tờ khác có liên quan;
SV: Nguyễn Thị Ngát Lớp: Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 13 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
công nghiệp, khu dân cư; quy phạm về tĩnh không trong công trình cầu cống…
- Các tiêu chuẩn như: các tiêu chuẩn thiết kế cụ thể đối với từng loại công
trình; tiêu chuẩn các cấp, loại công trình; các tiêu chuẩn về kết cấu, không gian;
tiêu chuẩn về môi trường, tiêu chuẩn về công nghệ, kĩ thuật.
SV: Nguyễn Thị Ngát Lớp: Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 14 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
1.2.3 Sự cần thiết của việc thẩm định dự án cho vay đầu tư bất động sản
Trong quá trình thẩm định, dự án đầu tư bất động sản cần được đặt trong bối
cảnh toàn diện của mối quan hệ giữa các bên liên quan tới quá trình chuẩn bị, lập,
thực hiện, và khai thác vận hành dự án. Do đó, dự án cần được xem xét dưới sự liên
quan của các bên, trong đó, mỗi tổ chức phải chịu các chi phí khác nhau và nhận
được ích lợi khác nhau. Tuỳ thuộc vào bản chất mối quan hệ của mỗi bên với dự án,
mà mỗi bên sẽ có cách nhìn nhận đánh giá khác nhau về lợi ích và chi phí của họ
đối với việc tham gia vào dự án. Việc thẩm định dự án sẽ giúp các bên liên quan
đến dự án xác định xem dự án có đủ điều kiện để tài trợ và mang lại hiệu quả để
tham gia thực hiện dự án hay không. Do đó, thẩm định dự án đầu tư có vai trò rất
lớn đối với các bên liên quan ma cụ thể là chủ đầu tư, ngân hàng và nhà nước.
1.2.3.1 Đối với chủ đầu tư
Mối quan tâm của chủ đầu tư là, với lợi ích và chi phí của dự án, sau khi đã
thực hiện nghĩa vụ với ngân sách (đóng các khoản thuế), và thực hiện nghĩa vụ trả
nợ các ngân hàng vốn vay đầu tư (gốc và lãi), thì phần còn lại dành cho chủ đầu tư
dự án là bao nhiêu. Chủ đầu tư quan tâm tới cơ cấu vốn đầu tư của dự án (quan tâm
tới chi phí gốc của các tài sản hiện có), qua đó xác định nghĩa vụ hoàn trả vốn vay
cả gốc và lãi từ các nguồn. Phần lợi ích mà chủ đầu tư thu được từ dự án cần phải
lớn hơn chi phí cơ hội khác tốt nhất đã bị bỏ qua vì nguồn lực đã phải dành để đầu
tư thực hiện dự án. Trên thực tế, trước khi nhà đầu tư đưa ra quyết định đầu tư vào
một dự án nào đó, họ thường lựa chọn phương án đầu tư tốt nhất trong số nhiều
phương án đầu tư mà họ có thể nghĩ ra và chuẩn bị được. Tuy nhiên, việc lựa chọn
ra một dự án tốt nhất không phải là điều dễ dàng vì khả năng phân tích, tổng hợp,
thu thập và cập nhật thông tin của nhà đầu tư còn hạn chế, đặc biệt là đối tình hình
động của dự án đến ngân sách địa phương, ảnh hưởng của dự án đến môi trường và
xã hội như thế nào, dự án có cải thiện nâng cao và mang lại việc làm cho người dân,
mang lại cảnh quan mới cho khu vực được mức phúc lợi kinh tế cũng như làm giảm
cá tệ nạn xã hội và tăng phúc lợi xã hội của vùng và địa phương hay không. Vì thế
vấn đề quan trọng đặt ra khi xem xét thẩm định một dự án đầu tư theo quan điểm
kinh tế và xã hội là dự án có giải quyết việc làm cho người dân địa phương hay
không, tăng thu ngân sách cho nhà nước không, có làm nâng cao hệ thống cơ sở hạ
tầng ở khu vực hay không, có đảm bảo môi trường sinh thái và cải thiện cảnh quan
môi trường hay không. Ngoài ra, dự án được phê duyệt đầu tư còn phải phù hợp với
mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của đất nước, của từng địa phương cũng như phù
hợp với quy hoạch tại vùng dự án thực và phải hoàn toàn tuân thủ các quy chế quản
lý đầu tư xây dựng, quy chế quản lý kinh tế và quy chế quản lý khác của Nhà nước.
1.2.4 Quy trình thẩm định dự án cho vay đầu tư bất động sản
1.2.4.1 Thu thập tài liệu, thông tin cần thiết
a) Hồ sơ về khách hàng:
SV: Nguyễn Thị Ngát Lớp: Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 16 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
- Hồ sơ pháp lý: quyết định thành lập; những biên bản bầu hội đồng quản
trị; các quyết định phân bổ, chỉ định, bổ nhiệm ban giám đốc; giấy chứng nhận đăng
ký sản xuất kinh doanh; điều lệ hoạt động; giấy phép đầu tư; bản đăng ký mẫu dấu,
chữ ký.
- Hồ sơ tài chính: báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh; bảng cân đối tài sản
và cân đối kế toán; thuyết minh các báo cáo tài chính; bảng kê các khoản phải thu,
phải trả; bảng kê công nợ các loại tại ngân hàng và các tổ chức tín dụng.
b) Hồ sơ dự án:
- Bản phê duyệt đầu tư; báo cáo đầu tư; thuyết minh dự án vay vốn; quyết
định phê duyệt dự án;
- Thiết kế kĩ thuật và tổng dự toán; quyết định phê duyệt báo cáo đánh giá tác
động môi trường, phòng cháy chữa cháy; quyết định giao đất, cho thuê đất, hợp
đồng cho thuê đất;
Tính pháp lý của dự án là yếu tố quan trọng đảm bảo dự án được triển khai
và vận hành thông suốt. Tính pháp lý được đảm bảo bằng các văn bản chính thức
của các cơ quan quản lý nhà nước mà hoạt động của dự án có liên quan. Các văn
bản có thể gồm: giấy phép đầu tư, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hoặc thuê
đất trong thời gian dài), giấy phép nhập khẩu (nguyên vật liệu cần thiết ), giấy phép
khai thác tài nguyên môi trường.
Trên cơ sở khung pháp lý điều tiết hoạt động đầu tư xây dựng, tuỳ theo từng
loại dự án để kiểm tra và đánh giá tính pháp lý của dự án. Trong quá trình thực hiện
nội dung này, với tư cách là bên tham gia tài trợ vốn, các cán bộ QHKH của ngân
hàng cần lưu ý:
- Kiểm tra việc chấp hành có đủ, có đúng với các qui định hiện hành của chủ
đầu tư trong quá trình triển khai dự án, đặc biệt trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư và
thực hiện đầu tư: Rất nhiều trường hợp, những vấn đề được các bên chức năng đặt
ra đối với dự án nhưng chủ đầu tư không tiếp thu để chỉnh sửa dự án, bỏ qua và vẫn
tiếp tục triển khai dự án. Có những trường hợp bên chức năng tham gia ý kiến,
nhưng ý kiến không đầy đủ hoặc chỉ là hình thức mà né tránh trách nhiệm. Trong
những trường hợp này, nếu dự án vẫn tiếp tục triển khai, thì rủi ro về mặt pháp lý,
rủi ro về kỹ thuật, công nghệ, môi trường, sẽ là rất lớn.
- Hiện nay, sự phân cấp trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng theo hướng
tự làm tự chịu trách nhiệm ngày càng trở nên mạnh mẽ, trong khi đó các doanh
nghiệp thường đăng ký thành lập với nhiều lĩnh vực kinh doanh khác nhau, kể cả ở
các lĩnh vực họ không có kinh nghiệm. Thực tế thời gian vừa qua, nhiều doanh
nghiệp đã tận dụng sự phân cấp mạnh trong quản lý đầu tư và xây dựng để đơn giản
hoá các thủ tục trong quá trình triển khai dự án, tự lập dự án, tự thiết kế, tự thi công.
Mặc dù vẫn đúng theo qui định, nhưng năng lực thực có của doanh nghiệp không
tương xứng với qui mô và tính chất của dự án, điều này làm cho dự án đứng trước
nguy cơ rủi ro không phải về mặt pháp lý mà là rủi ro về kỹ thuật, công nghệ, và
SV: Nguyễn Thị Ngát Lớp: Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 18 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
sẽ có khả năng dẫn tới những rủi ro về tài chính của dự án. Trong những trường hợp
tranh của sản phẩm.
Các nội dung trên sẽ tiếp tục được đánh giá/phân tích cụ thể tại các phần sau.
Việc đánh giá ở phần này chỉ mang tính chất tổng quát để thấy được những đánh giá
SV: Nguyễn Thị Ngát Lớp: Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 19 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
khái quát về dự án. Đây là những cơ sở khái quát để có thể thấy rõ được những
thuận lợi, khó khăn của dự án và là cơ sở để ngân hàng quyết định việc đầu tư dự án
có hợp lý không.
1.2.5.3 Thẩm định về thị trường và khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu
ra của dự án
Thị trường tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án đóng vai trò rất quan
trọng, quyết định việc thành bại của dự án. Vì vậy, cán bộ QHKH/QLRR cần xem
xét, đánh giá kỹ về phương diện này khi thẩm định dự án. Các nội dung chính cần
xem xét, đánh giá gồm:
* Đánh giá tổng quan về nhu cầu sản phẩm của dự án
Dựa vào Quy hoạch phát triển ngành trên toàn quốc hoặc từng khu vực, địa
bàn và các số liệu, thông tin dự báo về tình hình sản xuất kinh doanh, nhu cầu tiêu
thụ sản phẩm bất động sản (chung cư, biệt thự, nhà liền kề, khu du lịch, sân golf, bất
động sản nghỉ dưỡng,…) thu thập được từ các kênh thông tin, cán bộ QHKH/QLRR
tiến hành phân tích, đánh giá những nội dung sau:
- Phân tích quan hệ cung - cầu đối với sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án;
- Định dạng sản phẩm của dự án;
- Đặc tính nhu cầu đối với sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án;
- Xác định tổng nhu cầu hiện tại và dự đoán nhu cầu tương lai đối với sản
phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án;
Trên cơ sở phân tích quan hệ cung cầu, tín hiệu của thị trường đối với sản
phẩm dịch vụ đầu ra của dự án, đưa ra nhận xét về thị trường tiêu thụ đối với sản
phẩm, dịch vụ của dự án, nhận định về sự cần thiết và tính hợp lý của dự án đầu tư
trên phương diện như:
- Sự cần thiết đầu tư trong giai đoạn hiện nay;
đợt thanh toán như thế nào để dự kiến các khoản phải thu khi tính toán nhu cầu vốn lưu
động ở phần tính toán hiệu quả tài chính của dự án;
* Đánh giá, dự kiến khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án
Trên cơ sở đánh giá thị trường tiêu thụ sản phẩm, công suất khai thác dự
ánvà khả năng cạnh tranh của sản phẩm dự án, cán bộ QHKH/QLRR phải đưa ra
được các dự kiến về khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án sau khi đi vào hoạt động
theo các chỉ tiêu chính sau:
- Sản lượng xây dựng, sản lượng tiêu thụ hàng năm, sự thay đổi cơ cấu sản
phẩm nếu dự án có nhiều loại sản phẩm;
- Diễn biến giá bán sản phẩm, dịch vụ đầu ra hàng năm;
- Những thay đổi về cơ chế chính sách trong và ngoài nước ảnh hưởng đến
giá bán, cơ cấu sản phẩm của dự án;
Việc dự kiến này làm cơ sở cho việc tính toán, đánh giá hiệu quả tài chính ở
các phần sau.
1.2.5.4 Thẩm định khả năng cung cấp vật liệu và các yếu tố đầu vào
SV: Nguyễn Thị Ngát Lớp: Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 21 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
Trên cơ sở hồ sơ dự án (báo cáo đánh giá chất lượng, nguồn thu mua bên
ngoài, nhập khẩu, …) và đặc biệt tính kỹ thuật của dây chuyền công nghệ, báo cáo
về các gói thầu thuê ngoài cho một số hạng mục công trình, đánh giá khả năng đáp
ứng/ cung cấp vật liệu đầu vào cho dự án:
- Nhu cầu về vật liệu ( cát, đá, xi măng, gạch ốp, thiết bị vệ sinh, gỗ…) đầu
vào, máy móc (máy xúc, máy ủi, máy trộn bê tông, máy ép cọc, cần cẩu…), phương
tiện để xây dựng dự án;
- Các nhà cung ứng máy móc, nguyên vật liệu đầu vào: một hay nhiều nhà
cung cấp, đã có quan hệ từ trước hay mới thiết lập, khả năng cung ứng, mức độ tín
nhiệm;
- Biến động về giá mua, giá thuê, giá nhập khẩu nguyên nhiên liệu và máy
móc đầu vào, những biến động của thị trường quốc tế, tỷ giá ngoại tệ trong trường
hợp phải nhập khẩu;
- Giá thành, chất lượng, quy mô, tiến độ xây dựng như thế nào?
* Công nghệ, dây chuyền thiết bị
- Dự án được xây dựng theo quy trình, công nghệ nào, có tiên tiến, hiện đại
hay không, giá thành của công nghệ này là bao nhiêu?
- Công nghệ có phù hợp với trình độ hiện tại của Việt Nam hay không, lý do
lựa chọn công nghệ này;
- Phương thức chuyển giao công nghệ có hợp lý hay không, có đảm bảo cho
Chủ đầu tư nắm bắt và vận hành được công nghệ hay không?
- Xem xét, đánh giá về số lượng, công suất, quy cách, chủng loại, danh mục
máy móc thiết bị;
Khi đánh giá về mặt công nghệ, thiết bị, ngoài việc dựa vào hiểu biết, kinh
nghiệm nghiệm đã tích luỹ của mình, cán bộ QHKH/QLRR cần tham khảo các nhà
chuyên môn trong trường hợp cần thiết có thể đề xuất với lãnh đạo thuê tư vấn
chuyên ngành để việc thẩm định được chính xác, cụ thể.
* Quy mô, giải pháp xây dựng:
- Xem xét quy mô xây dựng, giải pháp kiến trúc có phù hợp với dự án hay
không, có tận dụng được các cơ sở vật chất hiện có hay không?
- Trong Tổng mức đầu tư của dự án có hạng mục nào cần đầu tư mà chưa
được dự tính hay không?
- Tiến độ thi công có phù hợp với việc cung cấp máy móc thiết bị, có phù
hợp với thực tế hay không?
- Vấn đề hạ tầng cơ sở: giao thông, điện, cấp thoát nước,…
- Các giải pháp thi công các công trình/hạng mục công trình phức tạp, mang
tính chất đặc thù (nếu có);
* Đền bù, di dân tái định cư, môi trường, PCCC
SV: Nguyễn Thị Ngát Lớp: Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 23 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
- Diện tích đất phải đền bù và chi phí đền bù, phá dỡ, san lấp, giải phóng mặt
bằng;
- Phương pháp, chi phí di dân, tái định cư và các chi phí liên quan…
tạo thành hay chưa (bao gồm: chi phí đầu tư xây dựng; chi phí trang thiết bị; chi phí
SV: Nguyễn Thị Ngát Lớp: Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 24 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
đền bồi bù giải phóng mặt bằng, tái định cư; chi phí lập và quản lý dự án; cá chi phí tư
vấn thiết kế đầu tư xây dựng, các khoản chi phí khác (gồm lãi vay trong thời gian xây
dựng, vốn lưu động và vốn vố định và các chi phí cần thiết khác ) và chi phí dự kiến dự
phòng); đã tính đủ, hợp ý các khoản cần thiết chưa, cần xem xét các yếu tố làm tăng chi
phí do trượt giá; lạm phá tăng; tăng giá nguyên vật liệu xây dựng xi măng sắt thép,
nhân công; phát sinh thêm khối lượng, đã dự phòng việc thay đổi tỷ giá đồng tệ nếu dự
án có sử dụng ngoại tệ, tuy thay đổi chính sách của Nhà nước có liên quan; kết quả
tổng phê duyệt tổng mức vốn đầu tư của các cấp, cơ quan có thẩm quyền là có hợp lý
chưa. Tuy nhiên, dựa trên cơ sở một số dự án tương tự đã được thực hiện và được
Ngân hàng tổng hợp đúc rút ở giai đoạn chuẩn bị thẩm định dự án xây dựng bất độn
sản sau đầu tư (về suất đầu tư, vốn đầu tư, về phương án, giải pháp công nghệ, về các
hạng mục chi phí thực sự cần thiết và chưa sự cần thiết trongđoạn thực hiện dự án
đầu tư, v.v ). Cán bộ thẩm định QHKH/QLRR sau khi thục hiện sánh nếu thấy có sự
có sự khác biệt lớn ở bất kỳ các một nội dung nào đó thì phải nào thì phải tập trung
phân tích, tìm hiểu cá nguyên nhân nguyên nhân và đưa ra nhận xét co nguyên nhân
đấy nhận xét. Từ đó, đưa ra cơ cấu vốn đầu tư hợp lý mà vẫn đảm bảo đạt được mục
tiêu dự kiến ban đầu của dự án để làm cơ sở cho cơ sở xác định mức tài trợ tối đa mà
Ngân hàng nên hay không tham gia vào dự án.
Trường hợp dự án mới được laoaj và xây dựng mới ở giai đoạn duyệt chủ
trương, hoặc tổng mức đầu tư mức vốn đầu tư mới ở dạng khái toán dạng khái toán,
Cán bộ QHKH/QLRR phải dựa vào số liệu đã được thẩm định đã thống kê, đúc rút
ở giai đoạn thẩm định trước đó sau đầu tư để nhận định và liên tục, đánh giá và tính
toán.
* Xác định nhu cầu vốn đầu tư theo tiến độ thực hiện dự án
Cán bộ QHKH/QLRR cần phải nhận định đnahá giá xem xét, đánh giá về
tiến độ thi công thực hiện dự án và nhu cầu về nguồn vốn cho từng giai đoạn như
thế nào, có đã hợp lý hay không hợp lý. Khả năng đáp ứng nhu cầu vốn trong từng
Tất cả những phân tích thiết thực trên, đánh giá khả năng tăng trội của vốn
đầu tư thực hiện ở trên nhằm mục đích hỗ trợ cho việc ra quyết định phần tính toán,
đánh giá hiệu quảvà những mặt tồn tại về mặt tài chính và khả năng ra quyết định
trả nợ của dự án đầu tư. Việc xác định những hạn chế yếu kém trong công tác quản
lý hiệu quả tài chính của dự án có chính xác hay phụ thuộc vào không tuỳ thuộc rất
nhiều vào việc đánh giá các ưu nhược điểm và đưa ra các giả định ban đầu. Từ kết
quả phân tích ở trên sẽ được hoàn thành lượng hoá thành những tiêu chuẩn giả định
để phục vụ cho quá kiểm tra trình tính toán, cụ thể như sau:
- Đánh giá về tính phân tán khả thi của nguồn tài trợ vốn, cơ cấu nguồn vốn
đầu tư: Phần này rất quan trọng sẽ đưa vào để tính các chỉ tiêu tính toán chi phí đầu
tư ban đầu, chi phí dự phòng chi phí vốn bao gồm cả (lãi, phí vay nguồn vốn cố
SV: Nguyễn Thị Ngát Lớp: Bất động sản 51
Copyright: Tài liệu đại học ©