LUẬN VĂN:

Giải pháp nâng cao hiệu quả kinh
doanh bất động sản của Công ty cổ
phần VINCOM MỞ ĐẦU 1. SỰ CẦN THIẾT CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU.
Trong những năm gần đây, nền kinh tế nước ta có những bước tiến vượt bậc, tốc độ
tăng trưởng kinh tế năm sau luôn cao hơn năm trước. Nước ta đang trong quá trình hội

Mặt khác, tuy là một Công ty mới thành lập còn non trẻ nhưng ngay từ những ngày
đầu Công ty đã xác định ngành nghề kinh doanh chính là đầu tư và kinh doanh bất động
sản. Vì là lĩnh vực kinh doanh chính, vậy nên cần có một sự nghiên cứu tổng quát và cái
nhìn tổng quan về thị trường này để định hướng phát triển thị trường đi đúng hướng, tìm ra
những điểm mạnh, điểm yếu của thị trường BĐS để có những biện pháp nâng cao hiệu quả
kinh doanh bất động sản. Vì vậy, đề tài nghiên cứu “Giải pháp nâng cao hiệu quả kinh
doanh bất động sản của Công ty cổ phần VINCOM” là một điều rất cần thiết cho việc
tham gia vào lĩnh vực kinh doanh BĐS của Công ty cổ phần VINCOM.
2. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU.
- Đối tượng nghiên cứu của đề tài: Hoạt động kinh doanh BĐS của Công ty Cổ phần
VINCOM.
- Phạm vi nghiên cứu của đề tài: Trong phạm vi doanh nghiệp, các hoạt động kinh
doanh BĐS của Công ty cổ phần VINCOM thuộc các loại hình kinh doanh bất động
sản:
+ Đầu tư xây dựng khu đô thị mới.
+ Đầu tư xây dựng công trình xây dựng để bán và cho thuê: nhà riêng biệt, chung cư,
tổ hợp siêu thị, khách sạn, văn phòng…
+ Tổ chức quản lý các khu đô thị mới, các toà nhà chung cư sau khi hoàn thành đưa
vào sử dụng.
3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.
Kết hợp phương pháp định tính, định lượng, phương pháp phân tích – tổng hợp,
phương pháp mô hình hoá, phương pháp thống kê, dự báo và một số phương pháp toán cao
cấp để giải quyết các vấn đề nghiên cứu của đề tài.
4. KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC CỦA LUẬN VĂN.
- Tổng quan về thị trường bất động sản nói chung và khái lược hệ thống pháp lý điều
chỉnh các hoạt động kinh doanh bất động sản.

- Phân tích những đặc điểm của dự án đầu tư kinh doanh BĐS để tìm ra những yếu tố
ảnh hưởng đến nâng cao hiệu quả kinh doanh của dự án.
- Đánh giá kết quả đạt được và những hạn chế trong quá trình thực hiện đầu tư các dự

cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra
cái gọi là “khu vực giáp ranh” giữa hai khái niệm “BĐS” và “động sản”.
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai,
không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân
sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên
bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…). Nhưng nước Nga quy
định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là
hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch
dân sự.
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất
đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây
chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự, quy định
này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ.
Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn
liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức
đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là
“gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và
dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”.

Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt đáng chú
ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê tương tự
theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm chung về BĐS là
“những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật
này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương
tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174
có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với
đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn
liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.

chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó. Nói
chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế
nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.v Chính vì tính chất lâu bền
của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử
dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú
và đa dạng, không bao giờ cạn.
1.1.2.3. Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau.
BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác
động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình
kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó.
Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là
hiện tượng khá phổ biến.
1.1.2.4. Tính thích ứng.
Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử dụng
có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn
đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản
xuất - kinh doanh và các hoạt động khác
1.1.2.5. Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý.
Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá
thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do
đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương
xứng
1.1.2.6. Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.

Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông
thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau,
phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm
chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v chi phối nhu cầu và hình thức BĐS.
1.1.3. Phân loại BĐS:
Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có thể phân

chỗ thấy được quan hệ thống nhất hữu cơ của 2 loại thị trường này. Phải có các giải
pháp để biến thị trường trong nước thành bộ phận của thị trường thế giới.
 Vai trò điều tiết của nhà nước đối với thị trường là cần thiết tất yếu. Điều tiết thị trường
theo yêu cầu các quy luật kinh tế và sự vận động khách quan của thị trường.
 Ngày nay, không tồn tại thị trường dưới dạng thuần túy đơn nhất. Trong nền kinh tế
mỗi nước đều tồn tại nhiều dạng thức, nhiều thể loại và nhiều cấp độ thị trường khác
nhau.
Thị trường và kinh tế thị trường là những vấn đề phức tạp. Từ những nghiên cứu sơ
lược, cổ xưa cho đến những nghiên cứu quy mô khoa học ngày nay phạm trù thị trường
luôn được đưa thêm những nội dung mới. Tuỳ từng điều kiện và giác độ nghiên cứu mà
người ta đưa ra các khái niệm thị trường khác nhau.
Khái niệm cổ điển cho rằng: thị trường là nơi diễn ra các hoạt động trao đổi, mua
bán hàng hoá. Theo khái niệm này người ta đã đồng nhất thị trường với chợ và những địa
điểm mua bán hàng hoá cụ thể. Trong kinh tế hiện đại ít dùng khái niệm này.
Khái niệm hiện đại về thị trường rất nhiều. Theo sự tương tác của các chủ thể trên thị
trường người ta cho rằng: thị trường là quá trình người mua và người bán tác động qua
lại lẫn nhau để giải quyết giá cả và số lượng hàng hoá mua bán. Theo quan niệm này tác
động và hình thành thị trường là một quá trình không thể chỉ là thời điểm hay thời gian cụ
thể.
Theo nội dung, chúng ta có thể quan niệm: thị trường là tổng thể các quan hệ về lưu
thông hàng hoá và lưu thông tiền tệ, tổng thể các giao dịch mua bán và các dịch vụ. Như
vậy, thị trường vừa có yếu tố ảo, vừa có yếu tố thực. Bản chất của thị trường là giải quyết
các quan hệ.

Như vậy, có thể tổng hợp lại rằng, người bán và người mua là hai lực lượng cơ bản
trên thị trường. Đó cũng là hình ảnh cụ thể nhất của 2 yếu tố cung - cầu của thị trường.
Trong hệ thống thị trường, mọi thứ đều có giá cả, đó là giá trị của hàng hoá và dịch vụ
được tính bằng tiền.
1.2.1.2. Thị trường BĐS.
Dựa trên các phân tích lý luận nêu trên, các chuyên gia kinh tế cũng như các nhà nghiên

Thứ hai, cấp độ tập trung hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng.
Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng, không phải
ai cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một BĐS lớn, một dự án BĐS. Trong
cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng
đóng vai trò quyết định.
Thứ ba, cấp độ tiền tệ hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Lúc
này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển BĐS, do hạn chế về các điều kiện bán
BĐS, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để phát triển BĐS cho tới khi bán ra được
trên thị trường. Trong cấp độ này, các ngân hàng đóng vai trò quyết định trong việc tham
gia vào dự án này hoặc dự án khác. Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ
quan quản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết định.
Thứ tư, cấp độ tài chính hoá: Khi quy mô của thị trường BĐS tăng cao và thị
trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường
BĐS, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với BĐS hoặc sẽ đối mặt với các
rủi ro. Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hoá các khoản cho vay, các khoản thế chấp
cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động đa dạng hoá các nguồn vốn.
Trong cấp độ, các thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các
cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết định.
Có thể thấy rằng, không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị trường BĐS
đều tuần tự trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên. Cũng không nhất thiết các cấp độ
phát triển thị trường phải có giai đoạn như nhau về thời gian. Cũng không nhất thiết, các
cấp độ phát triển của thị trường phải là kết thúc giai đoạn này rồi mới chuyển sang giai
đoạn khác. Các nền kinh tế, nhất là các nền kinh tế đã phát triển qua cả 4 cấp độ từ rất lâu.
Chẳng hạn như Úc và New Zealand, các tài sản BĐS đã được chứng khoán hoá với tỷ lệ rất
cao. Các nước có nền kinh tế chuyển đổi đều áp dụng chủ yếu là liệu pháp “sốc”, tức là áp
dụng đồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách theo chuẩn của các nền kinh tế thị trường nên

hiện nay, thị trường BĐS cũng đã ở cấp độ tài chính hoá. Trung Quốc cũng đang chuẩn bị
chuyển qua giai đoạn tài chính hoá thị trường BĐS.
1.2.2.2. Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường BĐS, quá trình vận động của thị

BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở. Đặc điểm
này đặc biệt đúng ở nước ta do thị trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấp - giao đất và cho
thuê đất) là chịu tác động nhất bởi các quyết định của Nhà nước. Chính phủ các nước trên
thế giới đều quan tâm đến BĐS và thị trường BĐS, luôn điều chỉnh chính sách về BĐS và
thị trường BĐS nhằm huy động các nguồn lực về BĐS phục vụ các mục tiêu phát triển
kinh tế - xã hội.
1.2.2.5. Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không đầy
đủ, thiếu 1 số tổ chức của thị trường).
Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối
của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá
trình sử dụng BĐS.
Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao
dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin liên quan đến
những giao dịch trước.
Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của
thị trường BĐS. Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường BĐS ở các
mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung.
BĐS có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào
quyết định của Nhà nước nên thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.
Mặt khác, thị trường BĐS không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được của
đất, nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hoá
khác.
1.2.2.6. Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính. Động
thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế.
BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư. Mà
đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành BĐS cũng
như thu hồi nguồn vốn dài. Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường BĐS, các giá trị
cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v giải quyết
vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch.
Điều này chứng tỏ thị

thể mua tăng thêm một đơn vị BĐS; ngược lại, khi giá tăng thì bản thân do cầu tăng trong
khi cung không phản ứng theo kịp làm giá tăng. Khi giá tăng nhưng cung không co giãn vì

tổng nguồn BĐS, nhất là đất đai có giới hạn, việc đầu tư phát triển phải mất nhiều thời gian
nên khi cầu tăng thì cung không thể tăng ngay. Giá cả BĐS do quan hệ cung cầu quyết
định, ngược lại giá cả lại ảnh hưởng điều tiết cung và cầu. Sự phản ứng cung không kịp
cầu sẽ dẫn đến sự biến động của giá cả theo hướng tăng lên, hình thành những cơn sốt giá
bất động sản. Do vậy, Nhà nước cần phải can thiệp nhằm điều chỉnh quan hệ cung cầu về
BĐS, đặc biệt là có giải pháp để bình ổn thị trường BĐS, hạn chế về gia tăng của cầu về
BĐS không cho mục đích tiêu dùng (như nạn đầu cơ sinh ra cầu giả tạo). Chính vì sự hoạt
động của thị trường BĐS rất cần có sự quản lý điều tiết của Nhà nước và cũng phụ thuộc
vào sự kiểm soát của Nhà nước. Quá trình giao dịch về BĐS phải trải qua khâu pháp lý nên
Nhà nước là một trong những lực lượng tham gia vào thị trường BĐS. Vai trò của Nhà
nước bao gồm: đảm bảo tính pháp lý cho hàng hoá BĐS giao dịch, Nhà nước phải kiểm
soát các hoạt động giao dịch về BĐS thông qua giao dịch trên thị trường chính thức, Nhà
nước ban hành và thực thi các chính sách tài chính đối với các hoạt động kinh doanh BĐS.
Nhà nước quản lý thị trường BĐS là nhằm phát huy tính ưu việt của cơ chế thị trường và
hạn chế những khuyết tật do cơ chế đó gây ra. Thông qua các công tác quản lý, Nhà nước
định hướng, dẫn dắt các thành phần kinh tế, tạo môi trường và điều kiện thuận lợi cho hoạt
động sản xuất kinh doanh BĐS theo cơ chế thị trường, kiểm soát chặt chẽ và xử lý các vi
phạm pháp luật trong hoạt động kinh tế, đảm bảo sự kết hợp hài hoà trong sự phát triển
kinh tế xã hội ở tầm vĩ mô.
1.2.2.9. Thị trường BĐS là thị trường khó thâm nhập.
Thị trường BĐS là thị trường khó thâm nhập là do hàng hoá BĐS không bày bán
trên thị trường như các loại hàng hoá khác, người mua và người bán BĐS không có cơ hội
và đủ lượng thông tin để lựa chọn thị trường phù hợp với BĐS cần giao dịch. Hơn nữa, vì
BĐS thường có giá trị lớn, người mua và người bán thường ít có kinh nghiệm vì họ ít có cơ
hội mua hoặc bán. Do vậy, khi thực hiện các giao dịch trên thị trường BĐS, cần phải có
nhà tư vấn môi giới, đó là những người được đào tạo cơ bản, có kiến thức kinh doanh, am
hiểu pháp luật, nhiều kinh nghiệm. Với sự tham gia của họ các giao dịch BĐS sẽ dễ dàng

Thị trường chung của mỗi quốc gia là một thể thống nhất của các loại thị trường
như: thị trường vốn, thị trường hàng hoá, thị trường lao động, thị trường BĐS. Các thị
trường này tác động qua lại lẫn nhau, do đó sự phát triển của thị trường BĐS có ảnh hưởng
đến tất cả các thị trường và đó thị trường chung của mỗi quốc gia. Khi thị trường BĐS phát
triển nó kéo theo các thị trường khác phát triển theo: thị trường vốn phát triển để cung cấp

vốn cho đầu tư phát triển; thị trường hàng hoá, thị trường lao động là các yếu tố đầu vào
cho thị trường BĐS nên cũng phát triển theo tương ứng.
Trong thời kỳ hội nhập quốc tế, thị trường trong nước gắn chặt với thị trường ngoài
nước. Sự phát triển của thị trường BĐS góp phần mở rộng thị trường nước ngoài bằng cách
vượt ra khỏi phạm vi quốc gia, tạo điều kiện cho các chủ thể nước ngoài tham gia giao dịch
BĐS trong nước, đồng thời cho phép họ đầu tư phát triển sản xuất, đầu tư kinh doanh và có
thể cư trú và sinh sống tại đó. Thông qua đó mà mở rộng quan hệ quốc tế, tăng sự hiểu biết
nhau giữa các nước, giữa các dân tộc.
1.2.3.3. Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị
trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô,
tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân.
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở
các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi
nước. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế.
Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong BĐS
ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ
trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30
năm qua.
BĐS còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường
thì BĐS ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn
vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp.
1.2.3.4. Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động.
Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới
chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các

khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000
bình quân là 4.645 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 30% các giao dịch, còn
trên 70% chưa kiểm soát được và thực tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế
với Nhà nước. Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các giao dịch BĐS
chính thức (có đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị
trường thì hàng năm thị trường BĐS sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷ đồng
mỗi năm.

1.2.3.6. Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc
ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị - nông thôn.
Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường BĐS.
Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những cơn “sốt” nhà
đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường BĐS khác và ảnh
hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị
trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập
của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường
BĐS nhà ở.
1.2.3.7. Thị trường BĐS góp phần vào sự ổn định xã hội, nâng cao đời sống của nhân
dân.
Thị trường BĐS trong đó có thị trường đất đai, luôn gắn liền với chính sách về đất
đai. Ở bất cứ quốc gia nào, thị trường BĐS cũng là thị trường quan trọng bởi lẽ nó góp
phần tạo ra sự ổn định xã hội. Thị trường BĐS phát triển không lành mạnh sẽ dẫn đến sự
rối loạn thị trường, gia tăng nạn đầu cơ, buôn bán, lũng đoạn giá cả làm cho giá cả lên
xuống thất thường Điều đó tác động xấu đến niềm tin của người dân đối với các chủ
trương, chính sách, sẽ hạn chế sự phát triển của BĐS, do đó, ảnh hưởng đến sản xuất và
đời sống của con người và các hoạt động xã hội nói chung. Thị trường BĐS hoạt động lành
mạnh sẽ góp phần điều hoà cung cầu, bình ổn giá cả BĐS, do đó sẽ góp phần làm cho xã
hội ổn định hơn. Thực hiện hoạt động của thị trường BĐS ngầm trong những năm qua
nước ta đã chứng minh điều đó. Thị trường không có sự kiểm soát của Nhà nước, nạn đầu
cơ đất đai gia tăng đã khiến giá đất lên cao, làm người dân lo lắng, thiếu an tâm, hoài

Sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993, lần đầu tiên cho phép các hộ gia đình cá nhân
được chuyển nhượng quyền và nhận quyền chuyển nhượng sử dụng đất, theo cách hiểu của
người dân là mua bán đất đai. Từ chỗ mua bán đất đai là bất hợp pháp, phải núp bóng dưới
danh nghĩa mua nhà; nay được thừa nhận là hợp pháp và công khai mua bán đã mở ra cơ
hội cho nhiều người dân có tiền, có nhu cầu nhà đất riêng yên tâm thực hiện mong ước của
mình bằng cách tham gia vào dòng người đi tìm mua nhà đất hoặc đất để làm nhà ở một
cách chính thức. Lượng cầu chính thức về nhà, đất ở bắt đầu tăng lên từ sau ngày Luật đất
đai năm 1993 chính thức có hiệu lực. Năm 1992 cũng là thời điểm đánh dấu mở đầu của
thời kỳ mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn lực đầu tư nước ngoài. Đây cũng là thời điểm
bắt đầu tiến trình bình thường quan hệ bình thường hoá quan hệ Việt - Mỹ với việc Chính
phủ Hoa Kỳ chính thức tuyên bố xoá bỏ cấm vận đối với Việt Nam. Đó là tiền đề quan

trọng hứa hẹn dòng đầu tư nước ngoài chảy vào Việt Nam. Nền kinh tế bắt đầu bước vào
giai đoạn tăng trưởng là nhân tố cơ bản thúc đẩy gia tăng cầu về BĐS không chỉ đáp ứng
cho nhu cầu thực tại mà còn kỳ vọng cho các nhà đầu tư hướng tới tương lai. Trong bối
cảnh đó, nhiều người có tiềm lực tiền vốn chưa biết đầu tư vào đâu ngoài cất trữ và gửi tiết
kiệm trong bối cảnh lạm phát phi mã, nay chuyển sang đầu tư mua bán đất đai, BĐS. Thêm
vào đó, luồng vốn đầu tư cá nhân từ nước ngoài chuyển về, trong số đó phải kể đến những
người xuất khẩu lao động tại thị trường các nước Đông Âu, điển hình là những người lao
động tại Đức đã mang về một lượng ngoại tệ đáng kể sau khi khi chấm dứt hợp đồng lao
động khi sáp nhập Đông và Tây Đức. Những nhân tố trên đã tạo ra sự gia tăng đột biến về
cầu đất đai, BĐS và là nhân tố cơ bản khởi đầu cho cơn sốt BĐS cho thị trường BĐS trong
những năm 1993-1995. Cơn sốt nhà đất được bắt đầu từ các thành phố lớn như: Hà Nội,
TP. Hồ Chí Minh, Sau đó lan rộng ra hầu khắp các tỉnh thành phố trong cả nước. Lượng
hàng hoá BĐS tham gia vào giao dịch này tăng bình quân gấp 7-10 lần so với những năm
trước đây. Một phần các BĐS tham gia giao dịch nhằm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng làm nhà
ở và kinh doanh dịch vụ; một phần không nhỏ các BĐS giao dịch nhằm mục đích đầu cơ
chờ tăng giá. Đến những năm 1997-1998, do ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính tiền tệ
khu vực Châu Á, các nhà đầu cơ phải bán đất để trả nợ Ngân hànglàm giá đất liên tục
giảm, thị trường đóng băng và không ít nhà đầu cơ rơi vào tình trạng phá sản. Đến giai

tư kinh doanh hạ tầng các khu công nghiệp. Đến nay trên cả nước có trên 130 khu công
nghiệp tập trung và nhiều khu công nghiệp vừa và nhỏ đang thực hiện chế độ cho các
doanh nghiệp thuê đất và cơ sở hạ tầng làm mặt bằng sản xuất. Thực hiện chương trình đổi
mới và xắp xếp các doanh nghiệp Nhà nước, đến nay đã có hàng ngàn các doanh nghiệp cổ
phần hoá, bán, khoán, cho thuê đã đưa một khối lượng lớn đất đai và nhà xưởng tham gia
vào thị trường BĐS công nghiệp. Mặc dù trong những năm qua thị trường đất ở và nhà hết
sức sôi động luôn trong trạng thái cung nhỏ hơn cầu, song thị trường đất đai, BĐS công
nghiệp có phần ngược lại. Hiện nay, còn rất nhiều khu công nghiệp đã được xây dựng cơ
sở hạ tầng hoàn chỉnh song diện tích cho thuê mới chỉ chiếm một tỷ lệ nhỏ, số khu công
nghiệp đã lấp đầy còn là thiểu số, một số khu công nghiệp đã phê duyệt dự án đầu tư từ
nhiều năm nay vẫn chưa khởi động. Mặc dù việc đầu tư hạ tầng và cho thuê lại đất khu
công nghiệp là do các doanh nghiệp tự thực hiện, song Nhà nước vẫn giữ vai trò điều tiết
hoạt động của thị trường BĐS công nghiệp thông qua các chính sách cho thuê đất, thông
qua các công tác quy hoạch và các chương trình định hướng kêu gọi, thu hút các nhà đầu
tư. Tuy thị trường BĐS trong công nghiệp không sôi động, song những biến động trên thị

trường BĐS nhà ở và đất ở nhất là sự gia tăng giá nhà đất cũng gây ảnh hưởng và có tác
động trực tiếp đến việc thực hiện chính công tác đền bù chuyển đổi từ các loại đất khác
thành đất công nghiệp.
1.2.4.3. Thị trường BĐS trong nông nghiệp.
Thị trường đất đai BĐS nông nghiệp những năm gần đây cũng bắt đầu hình thành và
phát triển nhờ sự ra đời và phát triển của loại hình kinh tế trang trại trong nông nghiệp.
Nhà nước khuyến khích người sản xuất nông nghiệp dồn điền đổi thửa, tích tụ ruộng đất để
mở rộng quy mô sản xuất theo hướng tập trung hoá, sản xuất hàng hoá dưới hình thức phát
triển kinh tế trang trại trong nông nghiệp. Thông qua mức hạn điền trong giao đất và các
quản lý trang trại, Nhà nước kiểm soát việc lợi dụng hình thức kinh tế trang trại để tích tụ
đất đai trong nông nghiệp nhưng sử dụng không có hiệu quả hoặc những người chuyển
sang làm các công việc khác được quyền cho thuê, chuyển nhượng lại đất đai cho các gia
đình có điều kiện phát triển kinh tế trang trại. Trên thực tế các hoạt động giao dịch cho
thuê, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, tích tụ đất đai cho phát triển kinh tế

đất vay tổ chức tín dụng. Với những quy định đó, thị trường thế chấp BĐS phát triển khá
rộng rãi, phổ biến và bước đầu phát huy tác dụng tích cực trong việc tạo nguồn vốn bổ
sung cho hoạt động kinh doanh của người sử dụng đất đai BĐS. Tuy nhiên, việc thế chấp
quyền sử dụng đất chỉ được chấp nhận trên cơ sở người sử dụng đất phải có đầy đủ giấy tờ
chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Trên thực tế, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất còn chậm, do vậy thị trường giao dịch thế chấp BĐS gắn liền với thế chấp giá trị
sử dụng đất còn gặp nhiều khó khăn và hạn chế trong khi cả 2 bên: người cung cấp tín
dụng và người sử dụng đất đều sẵn
sàng tham gia.
Xét về hình thức giao dịch, thị trường đất đai ở nước ta trong những năm qua phát
triển chủ yếu thông qua các hình thức và quan hệ giao dịch sau:
 Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình không thu tiền sử dụng đất;
 Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình có thu tiền sử dụng đất;
 Nhà nước cho thuê đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng vào mục đích sản
xuất, kinh doanh;
 Đấu thầu sử dụng đất đối với các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng các khu công nghiệp,
khu thương mại, khu dân cư và nhà ở;
 Chuyển đổi quyền sử dụng đất;

 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
 Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất;
 Thừa kế quyền sử dụng đất;
 Thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất;
Hoạt động của thị trường BĐS hiện nay ở nước ta chủ yếu là trên thị trường quyền sử
dụng đất, gắn liền với loại thị trường này là các tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất như
nhà ở, các công trình kiến trúc trên đất. Trong thị trường sơ cấp về cơ bản chỉ có hoạt động
của Nhà nước với tư cách là người chủ sở hữu đất đai và người được Nhà nước giao sử
dụng đất. Sau khi giao đất Nhà nước thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
những người có quyền sử dụng đất hợp pháp.
Trong quá trình giao sử dụng đất nếu Nhà nước có nhu cầu đất cho công trình phục