CHƯƠNG 2: ẢNH HƯỞNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN …
CHƯƠNG 2:
ẢNH HƯỞNG CỦA THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN SẢN PHẨM
CHO VAY MUA NHÀ
NỘI DUNG:
2.1. Diễn biến thị trường Bất động sản thời gian qua
2.1.1. Thị trường Bất động sản Việt Nam
2.1.2. Thị trường Bất động sản Trung Quốc
2.1.3. Thị trường Bất động sản Mỹ
2.2. Phân tích tình hình cho vay mua nhà tại ACB – CN Bảy Hiền
2.3. Ảnh hưởng của thị trường Bất động sản đến hoạt động tín dụng
2.3.1. Các Ngân hàng thương mại nói chung
2.3.2. Ngân hàng Á Châu
2.4. Những nguyên nhân gây nên cơn sốt trên thị trường BĐS
2.5. Những biện pháp can thiệp của chính phủ
SVTT: TRẦN THỊ HỒNG HÀ Trang 14
CHƯƠNG 2: ẢNH HƯỞNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN …
2.1. Diễn biến thị trường Bất động sản thời gian qua
2.1.1. Thị trường Bất động sản Việt Nam
Xét về tổng thể, thị trường bất động sản Việt Nam được hình thành cách
đây gần 20 năm, sau một thời gian Việt Nam tiến hành công cuộc đổi mới. Có
thể chia quá trình phát triển của thị trường này đến nay thành 6 giai đoạn:
+ Giai đoạn phát triển tự phát trước năm 1993: đây là giai đoạn chúng ta
vừa tiến hành công cuộc đổi mới, chuyển đổi nền kinh tế bao cấp sang nền kinh
tế thị trường. Vào thời điểm này, thị trường bất động sản Việt Nam phát triển
một cách tự phát, chủ yếu là do các nhà đầu cơ nhỏ lẻ, đi trước thời cuộc, họ
buôn bán để hưởng các khoản chênh lệch như các loại hàng hóa khác mà chưa có
các quy định, chính sách riêng biệt cho sản phẩm bất động sản.
+ Giai đoạn bùng phát sơ khởi từ đầu những năm 1993 đến 1996, gắn liền
với việc ban hành các chính sách về đất đai và nhà ở: Luật Đất đai năm 1993 đã

bất động sản Việt Nam diễn ra trầm lắng, đóng băng. Thị trường năm sau “lạnh”
hơn năm trước. Theo số liệu thống kê: Năm 2003 giao dịch địa ốc thành công
giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%.
SVTT: TRẦN THỊ HỒNG HÀ Trang 16
CHƯƠNG 2: ẢNH HƯỞNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN …
Có nhiều nguyên nhân giải thích cho việc giảm giá này:
•Thứ nhất là cầu giảm mạnh do các nguyên nhân sau:
- Cầu giảm mạnh do giá bất động sản ở Việt Nam được đánh giá ở
mức quá cao so với nhu cầu thực tế. Theo quy luật thị trường tất yếu khi giá quá
cao so với thu nhập thực tế thì đương nhiên sẽ làm cho cầu giảm mạnh, đây là
nguyên nhân chính làm thị trường bất động sản bị đóng băng trong thời điểm đó.
Theo lời một Việt kiều tại Pháp phân tích trên một tờ báo: “Tại châu Âu,
một ngôi nhà điển hình giá thường gấp 4 đến 5 lần lương hàng năm và khi con số
này lên đến hơn 6 lần họ đã xem đó là điều không bình thường. Còn ở Việt Nam,
thu nhập bình quân của tầng lớp khá giả ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM
vào khoảng 5.000 USD/năm trong khi giá phổ biến của một căn hộ hạng trung ở
đây khoảng 50.000 USD tức là gấp 10 lương hàng năm. Điều đó có nghĩa là giá
bất động sản ở Việt Nam đang ở mức không bình thường so với mặt bằng chung
của thế giới.”
- Nguyên nhân tiếp theo là do tâm lý “chờ đợi” của người dân. Vì
giá bất động sản được đánh giá đã là quá cao so với thế giới và so với thu nhập
của người dân Việt Nam nên người dân kỳ vọng vào giá bất động sản sẽ xuống
trong thời gian tới. Đồng thời do Nhà nước đã xiết chặt và quản lý hoạt động
mua bán bất động sản và cơ chế chính sách về quản lý đất đai của Nhà nước
đang trong quá trình chỉnh sửa và hoàn thiện nên tâm lý của người dân còn “chờ
đợi” chưa mua ngay.
- Nhu cầu đối với thị trường mua bán đất dự án, căn hộ giảm do
Nhà nước điều chỉnh giá đất đền bù sát với giá thực tế vào ngày 1/1/2005 nên chi
phí đền bù giải tỏa lên cao, hơn nữa Lợi nhuận thu từ kinh doanh bất động sản
giảm mạnh.

sản ở TP.HCM, Hà Nội và một số tỉnh lân cận có những biến động phức tạp, giá
một số chủng loại hàng hóa , ở một số khu vực nhất định tăng đột biến.
Theo thống kê, giá của các căn hộ chung cư cao tầng ở TP.HCM và Hà
Nội tháng 10/2007 tăng khoảng 30% so với năm 2006; cuối tháng 1, đầu tháng 2
năm 2008 tăng khoảng 50% so với năm 2006. Bên cạnh nhu cầu thực về nhà ở
và văn phòng cho thuê, thì phần lớn là do đầu cơ mua đi bán lại hoặc tích trữ tài
sản. Giá văn phòng cho thuê ở nước ta đứng thứ 13 trên thế giới, giá căn hộ đứng
khoảng 30 trên thế giới. So với thu nhập của người dân và trình độ phát triển của
nền kinh tế thì mức giá đó là chưa phù hợp.
- Năm 2007 và đầu năm 2008: thị trường bất động sản phát triển khá
nhanh và mạnh. Lượng bất động sản được đầu tư xây dựng và giao dịch tăng lên
khá nhiều, đồng thời giá bán và thuê bất động sản cũng tăng nhanh hơn so với
năm 2006. Thành phố Hồ Chí Minh được đánh giá là 1 trong top 10 thị trường
bất động sản triển vọng của thế giới. (Theo Pricewaterhouse Coopers và Urban
Land Institute).
- Từ cuối tháng 2 năm 2008 đến nay: Thị trường nhà đất đã có dấu hiệu
chững lại. Kể từ sau tết, giá nền đất và chung cư đã không tiếp tục tăng như dự
đoán mà bắt đầu giảm và tiếp tục giảm sâu cho đến nay. Giá nhà đất đã giảm từ
5% đến 10% và đến đầu tháng 4 đã giảm đến 20%. Số lượng giao dịch giảm
60% đến 70% so với thời điểm cao trào và giảm 40% so với ngày thường. Số
SVTT: TRẦN THỊ HỒNG HÀ Trang 19
CHƯƠNG 2: ẢNH HƯỞNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN …
lượng rao bán tăng nhưng số giao dịch thành công không đáng kể.
Nguyên nhân là do Ngân hàng Nhà nước đã thực hiện hàng loạt các chính
sách tiền tệ để kiềm chế lạm phát như: rút bớt tiền trong lưu thông, kiểm soát
chặt chẽ việc cho vay đầu tư và kinh doanh bất động sản của các ngân hàng, tăng
lãi suất cho vay lên 14 – 16%/năm, chủ trương của Chính phủ về việc điều chỉnh
một số sắc thuế liên quan đến bất động sản để hạn chế đầu cơ như thuế lũy tiến
bất động sản. Những người đầu cơ vẫn thường vay vốn ngân hàng để lướt sóng,
nay khi ngân hàng hạn chế hay chấm dứt cho vay mua nhà thì lập tức giới đầu cơ

CHƯƠNG 2: ẢNH HƯỞNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN …
xây tăng hơn 40% trong 6 tháng đầu năm 2007, trong khi theo các nhà môi giới
bất động sản, giá của những căn hộ mới và những căn hộ mua đi bán lại đã tăng
từ 12 - 15% so với cuối năm 2007. Còn theo các nhà môi giới bất động sản, giá
của những căn hộ mới và những căn hộ mua đi bán lại hiện đã tăng từ 12 - 15%
so với cuối năm 2007.
+ Bên cạnh nguồn cung đang bị thắt chặt, thuế và lãi suất cũng là những
yếu tố làm cho giá cả ngày một tăng lên. Từ năm 2007, Trung Quốc đã áp dụng
mức thuế 5,5% tính trên giá bán nhà lại trong vòng 5 năm kể từ ngày có giấy tờ
nhà, đến đầu năm 2008, Ngân hàng Trung ương lại tăng thêm lãi suất. Đây là lần
thứ năm tính từ năm 2007 và là động thái mới nhất để kiềm chế đầu tư các loại,
trong đó có địa ốc và kiểm soát lạm phát.
+ Năm 2007 còn là năm các công ty bất động sản lớn ở Trung Quốc thực
hiện IPO như: Soho China, Country Garden thành công rực rỡ và huy động được
một số lượng vốn lớn. Sự lớn mạnh của Soho China và các công ty bất động sản
khác là điển hình cho sự phát triển kinh tế nóng của Trung Quốc, những tham
vọng to lớn cũng như sự phát triển bùng nổ chưa từng có của lĩnh vực xây dựng
ở nước này là một trong những yếu tố đang đẩy giá nguyên vật liệu tăng cao trên
thế giới.
SVTT: TRẦN THỊ HỒNG HÀ Trang 22
CHƯƠNG 2: ẢNH HƯỞNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN …
2.1.3. Thị trường Bất động sản Mỹ
+ Việc kinh doanh nhà đất ở Mỹ bùng nổ từ năm 2002 đến năm 2006, đã
tạo ra những khoản lợi nhuận kếch xù cho các nhà môi giới, ngân hàng, công ty
đánh giá tín nhiệm và nhà đầu tư, những người đã mua cổ phiếu hay giấy tờ có
giá liên quan tới lĩnh vực này.
+ Vào thời kỳ hoàng kim, các ngân hàng sẵn sàng cho vay tín dụng mua
nhà với những điều khoản cực kỳ đơn giản, thậm chí không cần chứng minh thu
nhập hay tiết kiệm gì, và có những trường hợp chỉ cần tín chấp. Các khoản vay
cũng được thông qua theo yêu cầu lãi suất của chủ nhà, những người thậm chí

một giải pháp để giải quyết bài toán thừa vốn nhằm tối đa hóa lợi nhuận. Việc
cho vay nợ dưới chuẩn một cách thái quá trong một thời gian ngắn dẫn đến việc
mất kiểm soát chất lượng tín dụng, chính là nguyên nhân tạo nên cuộc khủng
hoảng tín dụng 2007.
+ Cuộc khủng hoảng nợ dưới chuẩn được thực hiện thông qua một công
cụ tài chính hiện đại rất khá tinh vi được gọi là nghiệp vụ chứng khoán hóa
(securitisation). Chứng khoán hóa là quá trình phát hành chứng khoán nợ trên cơ
sở đảm bảo bởi dòng tiền mặt tương lai sẽ thu được từ một nhóm tài sản tài
chính sẵn có.
SVTT: TRẦN THỊ HỒNG HÀ Trang 24
CHƯƠNG 2: ẢNH HƯỞNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN …
Ngày nay, các tài sản tài chính có thể dùng để chứng khoán hóa rất đa
dạng bao gồm các khoản cho vay thế chấp mua nhà, các khoản cho vay thương
mại, các khoản phải thu thương mại, danh mục các khoản cho vay thẻ tín dụng,
danh mục nợ dưới chuẩn, các trái phiếu hạng đầu cơ (high-yield bond) hay các
khoản cho vay bất động sản thương mại.
Như vậy với nghiệp vụ chứng khoán hóa, người cho vay không nhất thiết
phải nắm giữ rủi ro tín dụng mà có thể chuyển hóa sang cho người khác một
cách dễ dàng thông qua việc phát hành chứng khoán nợ lấy danh mục tín dụng
làm tài sản đảm bảo. Chính điều này là cơ sở để các ngân hàng đầu tư đã tự tin
bơm vốn vào hoạt động cho vay nợ dưới chuẩn một cách dễ dàng.
+ Chứng khoán hóa đã trở thành một công cụ chuyển giao rủi ro hiệu quả
được các ngân hàng đầu tư quốc tế nắm bắt kịp thời để thực hiện cho vay nợ
dưới chuẩn. Nếu như trước đây các ngân hàng thương mại với nguồn vốn hữu
hạn của mình từ tiền gửi của khách hành dùng để cho vay thế chấp mua nhà thì
giờ đây, nguồn vốn này trở nên dường như bất tận.
+ Các ngân hàng đầu tư quốc tế thi nhau bơm vốn cho các công ty tài
chính chuyên làm nhiệm vụ cho vay thế chấp mua nhà dưới chuẩn hoặc thành
lập các công ty cho vay của riêng mình. Hàng loạt chủ thể tham giao vào quy
trình cho vay và chứng khoán hóa như ngân hàng đầu tư, công ty tài chính, môi

CHƯƠNG 2: ẢNH HƯỞNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN …
vẫn chưa có dấu hiệu nào cho thấy thị trường sẽ hồi phục trở lại.
+ Hậu quả của cuộc khủng hoảng tín dụng cho nước Mỹ và thế giới là rất
lớn. Thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán bị ảnh hưởng nặng nề.
Thị trường trái phiếu hình thành từ chứng khoán hóa bị mất khả năng thanh
khoản.
Theo IMF, riêng việc nhà đất mất giá và các ngân hàng không thu hồi
được nợ từ cho vay thế chấp đã làm mất 565 tỷ USD. Cộng với các khoản cho
vay khác, cổ phiếu của các công ty địa ốc mất giá và thiệt hại từ khủng hoảng tín
dụng tại Mỹ, tổng thiệt hại lên tới 945 tỷ USD. Con số khổng lồ này chiếm 4%
trong tổng giá trị của thị trường tín dụng toàn cầu (khoảng 23.210 tỷ USD), trong
đó các ngân hàng quốc tế sẽ phải gánh vác một nửa thiệt hại, khoảng 440 - 510
tỷ USD.
+ Cuộc khủng hoảng tín dụng của nền kinh tế lớn nhất thế giới đã làm thị
trường địa ốc tiếp tục đóng băng, tỷ lệ thất nghiệp và lạm phát cùng tăng leo
thang, giá nhiêu liệu cao ngất ngưởng và sản xuất công nghiệp co hẹp. Trong khi
đó, doanh số của các hãng bán lẻ lại vô cùng ảm đạm. Các tập đoàn tài chính lớn
của Mỹ liên tục công bố những khoản thua lỗ và thâm hụt tài sản khổng lồ. Từ
đầu năm đến giờ, màu xanh là màu hiếm nhìn thấy trên các bảng giá chứng
khoán Mỹ, vì các hàn thử biểu trên thị trường chứng khoán nước này liên tục
được miêu tả bằng mũi tên đỏ chỉ xuống.
Cho nên có nói đến thời điểm hiện tại, nền kinh tế Mỹ đã có dấu hiệu bị
suy thoái, gây ảnh hưởng đến toàn thế giới. Nước Mỹ chiếm tới 25% GDP của
toàn thế giới và một phần thậm chí còn lớn hơn trong các giao dịch tài chính
quốc tế. Do đó, cuộc khủng hoảng tài chính ở Mỹ có thể đánh dấu sự khởi đầu
của một giai đoạn thụt lùi của kinh tế thế giới.
SVTT: TRẦN THỊ HỒNG HÀ Trang 27
CHƯƠNG 2: ẢNH HƯỞNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN …
+ Khi kinh tế Mỹ suy thoái sẽ tác động đến kinh tế thế giới:
- Thương mại toàn cầu sụt giảm: Nếu cả sản lượng và nhu cầu của