NHÓM 5
BÁO CÁO MÔN ĐỊNH GIÁ ĐẤT
ĐỀ TÀI : “Ảnh hưởng của nhân tố khu vực tới giá đất”
GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN
:
BÙI NGUYÊN HẠNH
SINH VIÊN THỰC HIỆN
:
NHÓM 5
LÊ THỊ THU HÀ
VŨ THỊ HOÀI
BÙI THỊ HƯỜNG
NGUYỄN THỊ KHANG
LỚP
:
QLĐĐA-K52
1
NHÓM 5
MỤC LỤC
PHẦN I: ĐẶT VẤN ĐỀ 3
PHẦN II: NỘI DUNG 4
2.1. Khái niệm giá đất và nhân tố khu vực 4
2.1.1. Khái niệm giá đất 4
2.1.2. Nhân tố khu vực 4
2.2. Ảnh hưởng của nhân tố khu vực tới giá đất 5
2.2.1. Vị trí 5
2.2.2. Điều kiện cơ sở hạ tầng 10
2.2.3. Chất lượng môi trường 15
2.2.4. Nhân tố quy hoạch 16
PHẦN III: KẾT LUẬN 17
TÀI LIỆU THAM KHẢO 18

quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó.
Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có
giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền
cho thuê, giá cả quyền thế chấp Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường,
giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về
phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá
của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định.
Giá đất là một phạm trù kinh tế khách quan nó gắn liền với quá trình trao
đổi, chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, thừa kế Trong quá trình sử dụng đất
luôn có lao động kết tinh trong đất nên đất đai có giá trị và giá trị sử dụng. Nên
giá đất được coi là một tiêu chuẩn để đánh giá mức độ, hiệu quả của quá trình sử
dụng đất.
Và giá đất có tính khu vực rõ rệt: Do đất có tính cố định về vị trí, nên giữa
các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình thành thống nhất, mà
có tính đặc trưng khu vực rõ ràng.
2.1.2. Nhân tố khu vực.
Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có đất bao
gồm: nhân tố vị trí, điều kiện cơ sở hạ tầng, chất lượng môi trường, nhân tố quy hoạch. Sự
liên kết của các nhân tố này trong từng địa phương có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả
đất đai trong địa phương đó.
4
NHÓM 5
2.2. Ảnh hưởng của nhân tố khu vực tới giá đất.
2.2.1. Vị trí
Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói
về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếp
hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các
trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại
trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất.
Vị trí kinh tế của mỗi khu vực được thể hiện qua sự phát triển của khu

thiểu
Giá tối đa Giá tối
thiểu
Giá tối đa
1.500,0 67.500,0 400,0 42.500,0 150,0 30.000,0
Loại
đô thị
III IV V
Mức
giá
Giá tối
thiểu
Giá tối đa Giá tối
thiểu
Giá tối đa Giá tối
thiểu
Giá tối đa
120,0 19.500,0 50,0 13.350,0 30,0 6.700,0
[4]
Trong từng loại đô thị giá đất tại các vị trí khác nhau có giá khác nhau.
Tại nơi có vị trí thuận lợi có khả năng đem lại giá trị kinh tế cao như đất mặt
tiền. Trong các ngõ hẻm thì giá đất thấp hơn. Và tại mỗi loại đô thị tăng cao hay
thấp tùy thuộc vào vị trí khu vực chứa đất. Việc xác định vị trí đất trong từng
đường căn cứ vào điều kiện sinh lợi và giá đất thực tế của từng vị trí đất trong
từng đường phố cụ thể như sau:
- Vị trí 1: áp dụng đối với đất ở liền cạnh đường phố (mặt tiền).
- Vị trí 2: áp dụng đối với đất ở trong ngõ, hẻm của đường phố có điều
kiện sinh hoạt thuận lợi (xe ôtô hoặc xe ba bánh vào tận nơi).
- Vị trí 3: áp dụng đối với đất ở trong ngõ, trong hẻm của đường phố có
điều kiện sinh hoạt kém hơn vị trí 2 (xe ôtô hoặc xe ba bánh không vào được ).

3 959 000
2 700 000
1 800 000
1 350 000
3 Đường Thiên Đức
9 100 000 5 500 000 3 300 000 3 000 000 3 959 000 2 700 000 1 800 000 1 350 000
4
Đường Đình Xuyên
9 100 000
5 500 000
3 300 000
3 000 000
3 959 000
2 700 000
1 800 000
1 350 000
b Thị trấn Trâu Quỳ
5 Đường Nguyễn Đức Thuận
13 200 000 7 920 000 4 840 000 4 290 000 5 742 000 3 630 000 2 310 000 1 866 000
6
Đường từ Nguyễn Đức Thuận đến hết thị trấn Trâu
Quỳ (QL5 )
13 200 000 7 920 000 4 840 000 4 290 000 5 742 000 3 630 000 2 310 000 1 866 000
7
Đường Kiên Thành (từ Nguyễn Đức Thuận đến
hết ĐP TT Trâu Quỳ)
9 100 000 5 500 000 3 300 000 3 000 000 3 959 000 2 700 000 1 800 000 1 350 000
8 Đường Ngô Xuân Quảng
13 200 000 7 920 000 4 840 000 4 290 000 5 742 000 3 630 000 2 310 000 1 866 000
9

thiểu
Giá tối đa
10,00 1.875,00 4,50 1.275,00 2,50 900,00
[4]
Dưới đây là hai bảng thể hiện sự chênh lệch về giá đất giữa các vùng nông
thôn tại tỉnh Hải Dương:
BẢNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI NÔNG THÔN TỈNH HẢI DƯƠNG
(Theo Quyết định số: 145/2009/QĐ-UBND ngày 30/12/2009 của UBND Tỉnh Hải Dương) [7]
1- Đất ở tại nông thôn ở các vị trí ven đô thị, ven đường giao thông chính (quốc
lộ, tỉnh lộ), các đầu mối giao thông, khu thương mại, du lịch và các thị tứ:
Vị trí đất Loại 1 Loại 2 Loại 3 Loại 4 Loại 5 Loại 5
1 6000 5000 4000 3000 2500 2000
2 4000 3500 3000 2000 1800 1200
3 3000 2500 2000 1500 1200 900
4 1500 1200 1000 900 800 700
5 1000 900 800 700 600 500
6 900 700 650 600 500 400
2- Đất ở tại các vị trí còn lại ở nông thôn :
Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2

Xã đồng bằng Xã miền núi
Nhóm 1 Nhóm 2 Nhóm 1 Nhóm2
Vị
trí
đất
KV1 KV2 KV3 KV1 KV2 KV3 KV1 KV2 KV3 KV1 KV2 KV3
1
200
0
120

bình của đất hạng 3.
Hạng 5: Đất ở miền núi tương đối thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh, sinh
hoạt, có vị trí xa trục đường giao thông, đất ở vùng sâu, vùng xa của xã trung du
và đồng bằng có giá đất thực tế trung bình thấp hơn giá đất thực tế trung bình
thấp hơn giá đất thực tế trung bình của đất hạng 4.
Hạng 6: Đất vùng miền núi cao, vùng biên giới, hải đảo hoặc vùng sâu,
vùng xa của xã trung du và đồng bằng không thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh,
sinh hoạt, dân cư thưa thớt, có giá đất thực tế trung bình thấp nhất trong các
hạng đất và thấp hơn giá đất thực tế trung bình của đất hạng 5.
Như vậy giá đất tại các vị trí khác nhau có giá khác nhau. Giá đất của
những thửa đất thuộc vị trí 1 luôn có giá cao nhất trên tất cả các đường phố và
cao hơn nhiều giá đất tại vị trí 2, vị trí 3,vị trí 4 của đường phố đó. Giá của thửa
đất cao hay thấp phụ thuộc vào yếu tố vị trí, thửa đất càng gần các khu trung
9
NHÓM 5
tâm, các khu buôn bán thì giá càng cao. Đồng thời ở cùng một loại vị trí nhưng
do khả năng sinh lợi khác nhau đã quyết định đến loại đường phố khác nhau, do
đó ở cùng một vị trí nhưng khác nhau về loại đường phố thì giá cũng khác nhau.
Tuy nhiên, yếu tố vị trí chỉ quyết định đến giá cao hay thấp của thủa đất, mà
không phải là yếu tố làm biến động giá đất trên thị trường.
2.2.2. Điều kiện cơ sở hạ tầng.
Hiện nay, nước ta đang thực hiện quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa
đất nước và có nhiều cơ sở hạ tầng được đầu tư phát triển trên toàn quốc. Tuy
nhiên, mức độ đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng tại các địa phương khác nhau đã
góp phần tạo nên sự chênh lệch về giá đất giữa các địa phương. Nên điều kiện
cơ sở hạ tầng là một trong những vấn đề cần xem xét để xác định giá đất.
Điều kiện cơ sở hạ tầng ảnh hưởng đến giá đất gồm có hai loại:
+ Cơ sở hạ tầng kỹ thuật : đường giao thông, hệ thống dịch vụ cấp thoát
nước
+ Cơ sở hạ tầng xã hội: trường học, bệnh viện, vui chơi giải trí, điện sinh

Ở nước ta, cơ sở hạ tầng nói chung và cơ sở hạ tầng kỹ thuật nói riêng,
phát triển chủ yếu ở các đô thị, các trung tâm kinh tế của đất nước, của từng
vùng và từng địa phương. Như tại Hà Nội mật độ giao thông dày đặc, chất lượng
đường giao thông được quan tâm thường xuyên và đặc biệt rất thuận tiện trong
việc đi lại, giao lưu với các vùng lân cận và các vùng miền trong cả nước do có
quốc lộ 1A đi qua, đồng thời là điểm đầu của hai quốc lộ 5A, 6A. Với hệ thống
giao thông thuận lợi đã đẩy giá đất của Hà Nội lên rất cao và thuộc loại cao nhất
cả nước. Ví dụ tại Hà Nội, giá đất ở một số tuyến phố có khả năng sinh lời cao
như Hàng Ngang, Hàng Đào, Lý Thái Tổ lên tới 81 triệu đồng mỗi m2. [11]
Đường phố Hàng Ngang [5]
11
NHÓM 5
Còn những địa phương có điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật kém phát triển,
chưa đồng bộ, kết cấu hạ tầng chưa tốt thì khả năng phục vụ cho nhu cầu sinh
hoạt của người dân thấp. Đặc biệt với hệ thống giao thông chưa đồng bộ, chất
lượng đường giao thông kém sẽ gây hạn chế lớn đối với sự phát triển kinh tế của
địa phương. Và từ đó, giá trị sử dụng đất của địa phương sẽ thấp hơn so với địa
phương có điều kiện cơ sơ hạ tầng phát triển, đồng thời giá đất cũng thấp hơn.
Những địa phương có điều kiện cơ sở hạ tầng kĩ thuật kém phát triển hơn
thường là vùng nông thôn, đặc biệt là miền núi, vùng sâu, vùng xa và hải đảo.
Sự phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật sẽ tạo điều kiện thúc đẩy sự phát triển
cơ sở hạ tầng xã hội. Và sự phát triển cơ sở hạ tầng xã hội tác động đến nhu cầu
sống của người dân, do đó cơ sở hạ tầng xã hội là một trong những vấn đề quan
tâm hàng đầu của người dân khi mua đất, thuê nhà. Nền kinh tế của nước ta
ngày càng phát triển nên người dân càng mong muốn được sinh sống trong khu
vực có điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội như: mạng lưới điện, điện thoại, hệ thống
trường học, bệnh viên, các khu vui chơi giải trí phát triển và có chất lượng phục
vụ tốt. Cơ sở hạ tầng xã hội phát triển sẽ ảnh hưởng tới quyết định mua đất của
người dân và đồng thời góp phần nâng giá đất tăng cao. Thực tế cho thấy, khu
vực nào đông dân cư thì khu đó đã có cơ sở hạ tầngtương đối phát triển .Ở nước

phi nông
nghiệp
1 Xã Phù Lỗ 700 000 470 000
2 Xã Phú Minh 700 000 470 000
3 Xã Phú Cường 700 000 470 000
4 Xã Thanh Xuân 700 000 470 000
5 Xã Mai Đình 700 000 470 000
6 Xã Quang Tiến 650 000 450 000
7 Xã Xuân Thu 250 000 150 000
8 Xã Kim Lũ 250 000 150 000
9 Xã Trung Giã 300 000 175 000
10 Xã Đức Hoà 250 000 150 000
11 Xã Tân Minh 350 000 200 000
12 Xã Bắc Phú 250 000 150 000
13 Xã Đông Xuân 400 000 230 000
14 Xã Tân Dân 400 000 230 000
15 Xã Tân Hưng 250 000 150 000
16 Xã Việt Long 250 000 150 000
17 Xã Hiền Ninh 350 000 200 000
18 Xã Xuân Giang 250 000 150 000
19 Xã Tiên Dược 700 000 470 000
20 Xã Phù Linh 700 000 470 000
21 Xã Nam Sơn 250 000 150 000
22 Xã Bắc Sơn 250 000 150 000
23 Xã Minh Trí 300 000 175 000
13
NHÓM 5
24 Xã Minh Phú 300 000 175 000
25 Xã Hồng Kỳ 250 000 150 000
Và bảng giá đất tại huyện Từ Liêm – Hà Nội

2 156 000 1 078 000
8
Xã Thượng Cát
2 156 000 1 078 000
9
Xã Liên Mạc
2 156 000 1 078 000
[6]
Từ bảng trên có thể thấy cùng là vị trí ngoại thành Hà Nội mà sự chênh
lệch về giá đất giữa hai vùng khá rõ ràng.
Vì vậy, sự phát triển của cơ sở hạ tầng có ảnh hưởng rất lớn tới giá đất.
Khu vực có kết cấu hạ tầng đầy đủ, đồng bộ thì nguồn cung trên thị trường khá
sôi động. Chắc chắn tạo lực đẩy đưa giá đất tại khu vực đó lên cao. Ngược lại
một khu vực không có kết cấu hạ tầng đầy đủ, có nhiều bất tiện thì nhu cầu sử
dụng đất không cao, nên giá đất tại khu vực đó thấp là đương nhiên.
14
NHÓM 5
2.2.3. Chất lượng môi trường.
Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm: môi
trường nhân văn và môi trường tự nhiên. Môi trường tự nhiên bao gồm: địa chất,
địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn Còn các điều kiện
môi trường nhân văn như loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và
mức thu nhập ở khu vực.
Chất lượng môi trường tự nhiên ảnh hưởng đến tâm lý của người dân khi
mua đất. Khi lựa chọn đất ở, bất kì người dân nào cũng muốn lựa chọn khu vực
có môi trường xanh, sạch và đẹp. Khu vực có không khí trong lành, môi trường
nước, môi trường đất sạch hay ít ô nhiễm, độ ô nhiễm tiếng ồn thấp, có nhiều
cây xanh, không gian thoáng và cảnh quan đẹp sẽ giúp cho người dân có sức
khỏe tốt và cuộc sống thư giãn, thoải mái. Và những khu vực đó sẽ luôn thu hút
được người mua đất ở và kéo theo giá đất tại đó tăng lên. Ngược lại những khu

nhu cầu về đất.
Trên thực tế việc quy hoạch và thực hiện xây dựng theo quy hoạch luôn
có một khoảng cách xa. Ở đây quy hoạch chưa được phê duyệt nhưng việc mua
bán, đầu cơ đất đai đã diễn ra sôi động. Điển hình năm 2010, tại Thị trường nhà
đất Hà Nội bị tác động mạnh khi nhiều người tin rằng, sẽ xây trục Thăng Long
từ trung tâm Hà Nội đến Ba Vì và nơi đây sẽ là trung tâm hành chính quốc gia.
Đẩy giá đất tại những nơi đây tăng 2 - 3 lần chỉ trong thời gian ngắn. [12]
16
NHÓM 5
PHẦN III: KẾT LUẬN
Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính
chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau
trong khu vực. Sự liên kết của các nhân tố điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội
kinh tế của nơi có đất, những đặc tính của địa phương tạo ra có ảnh hưởng quyết
định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó.
Qua việc tìm hiểu về vấn đề ảnh hưởng của nhân tố khu vực tới giá đất
chúng tôi nhận thấy nhân tố khu vực có ảnh hưởng rất lớn tới giá đất. Mỗi khu
vực có đặc điểm khác nhau về vị trí kinh tế, điều kiện cơ sở hạ tầng, chất lượng
môi trường và nhân tố quy hoạch. Sự khác nhau này đã tạo nên sự chênh lệch về
giá cả giữa các khu vực. Khu vực nào cáo vị trí thuận lợi, cơ sở hạ tầng phát
triển, chất lượng môi trường tốt và có quy hoạch tốt sẽ có giá đất cao. Tuy nhiên
nhân tố vị trí, điều kiện cơ sở hạ tầng, chất lượng môi trường chỉ quyết định giá
cao hay thấp chứ không làm biến động giá trên thị trường, còn nhân tố quy
hoạch làm biến động giá trên thị trường đất đai. Sự tăng giảm giá đất trên thị
trường bất động sản còn có thể do số lượng người tham gia mua bán đất nhiều
hay ít hoặc do sự ra đời của các chính sách Nhà nước, đặc biệt sự ra đời của các
chính sách về đất đai có thể làm cho thị trường nhà đất hoặc sôi động hoặc đóng
băng.
Hiện nay việc định giá đất trên thị trường bất động sản gặp rất nhiều khó
khăn bởi sự ảnh hưởng của nhiều yếu tố. Nên trong công tác định giá đất thì