1
Chủ đề số 3: Ảnh hưởng của nhân tố xã hội đến giá đất.
PHẦN I: MỞ ĐẤU
Thị trường bất động sản ở Việt Nam đã được hình thành và đang trong
quá trình.
phát triển bước đầu được mở rộng. Đến nay các tác nhân tham gia thị
trường nàY bắt đầu hoạt động có hiệu quả tạo cơ sở cho tính ưu việt của
thị trường này hoạt động. Quyền sử dụng đất là một loại hàng hoá quan
trọng của thị trường đó. Vì thế giá quyền sử dụng đất hay nói ngắn gọn
là giá đất có một vị trí đặc biệt trong thị trường bất động sản, thu hút
được sự quan tâm của rất nhiều đối tượng. Đất đai là một nhu cầu thiết
yếu của mỗi tổ chức, cá nhân, hộ gia đình bởi vì đất đai là điểm tựa để
sinh hoạt, lao động, sản xuất… Tất cả mọi người đều có nhu cầu có chỗ
ở, tất cả mọi xã hội đều cần đất đai để phát triển…Có thể nói không có
đất không có sự tồn tại của xã hội loài người. Đặc biệt, đối với cá nhân,
hộ gia đình đất đai đóng vai trò hết sức quan trọng vì nhu cầu có chỗ ở là
nhu cầu thiết yếu của con người, hay như các cụ ta thường nói “ an cư
mới lạc nghiệp”. Tuy nhiên, đất đai lại không thể được sản xuất đại trà
như các loại hàng hoá khác bởi những đặc trưng của nó vì thế đất đai
ngày càng trở nên khan hiếm. Mà đất càng khan hiếm thì giá của nó
ngày càng cao. Sự thực hiển nhiên đó giải thích vì sao khi đi mua đất
quan tâm hàng đầu của tất cả mọi người không phân biệt giàu, nghèo
chính là giá đất. Thực tế hiện nay giá đất cũng gây rất nhiều bức xúc cho
cả cơ quan có thẩm quyền và người dân bởi vì giá đất quá cao, có thông
tin cho rằng giá đất ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh còn cao hơn
giá đất ở thủ đô Tokyo của Nhật Bản. Ngoài ra giá đất trong bồi thường
1
2
giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi cũng còn nhiều bất cập gây
tình trạng lôn xộn như trong thời gian qua.
Trong quá trình phát triển của xã hội, loài người dựa vào đất đai và khai

hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia
vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng
hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây
dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua
nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập,
bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay!”
Rõ ràng, đất đai không chỉ có những vai trò quan trọng như đã nêu trên
mà nó còn có ý nghĩa về mặt chính trị. Tài sản quý giá ấy phải bảo vệ
3
4
bằng cả xương máu và vốn đất đai mà một quốc gia có được thể hiện sức
mạnh của quốc gia đó, ranh giới quốc gia thể hiện chủ quyền của một
quốc gia. Đất đai còn là nguồn của cải, quyền sử dụng đất đai là nguyên
liệu của thị trường nhà đất, nó là tài sản đảm bảo sự an toàn về tài chính,
có thể chuyển nhượng qua các thế hệ
Đất đai có tính cố định vị trí, không thể di chuyển được . Mặt khác, đất
đai không giống các hàng hóa khác có thể sản sinh qua quá trình sản
xuất do đó, đất đai là có hạn. Tuy nhiên, giá trị của đất đai ở các vị trí
khác nhau lại không giống nhau. Đất đai ở đô thị có giá trị lớn hơn ở
nông thôn và vùng sâu, vùng xa; đất đai ở những nơi tạo ra nguồn lợi lớn
hơn, các điều kiện cơ sở hạ tầng hoàn thiện hơn sẽ có giá trị lớn hơn
những đất đai có điều kiện kém hơn. Chính vì vậy, khi vị trí đất đai, điều
kiện đất đai từ chỗ kém thuận lợi nếu các điều kiện xung quanh nó trở
nên tốt hơn thì đất đó có giá trị hơn. Vị trí đất đai hoặc điều kiện đất đai
không chỉ tác động đến việc sản xuất, kinh doanh tạo nên lợi thế thương
mại cho một công ty, một doanh nghiệp mà nó còn có ý nghĩa đối với
một quốc gia Đất đai là một tài sản không hao mòn theo thời gian và
giá trị đất đai luôn có xu hướng tăng lên theo thời gian. Đất đai có tính
đa dạng phong phú tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất đai và phù hợp
với từng vùng địa lý.

quyền sử dụng đất, giá này tự điều chỉnh lên xuống tuỳ theo nhu cầu sử
dụng đất và chính sách của Nhà nước về đất đai. Giá chuẩn là giá do Nhà
nước xây dựng dựa trên các yếu tố: giá cả thị trường, mức thu nhập của
người tiêu dùng, sức mua của đồng tiền. Thông thường giá chuẩn được
5
6
xây dựng thành khung giá, là giá tối đa, tối thiểu do Nhà nước quy định
để quản lý giá đất và kiểm soát sự biến động của thị trường đất phục vụ
cho mục tiêu quản lý Nhà nước về đất đai.
3.CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT.
Giá đất chịu ảnh hưởng bởi rất nhiều các nhân tố trong đó chia ra làm ba
nhóm nhân tố chính
- Nhân tố thông thường.
- Nhân tố cá biệt.
- Nhân tố khu vực.
Trong đó nhân tố xã hội cũng là một nhân tố ánh hưởng không nhỏ tới
định giá đất.Nhóm nhân tố xã hội nằm trong nhóm nhân tố thông
thường. ngoài ra còn có thể phân các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất theo
các nhóm sau:
Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với giá đất bao gồm: Nhóm các yếu
tố tự nhiên, Nhóm các yếu tố kinh tế, Nhóm các yếu tố liên quan đến thị
trường
Các yếu tố chung bên ngoài bao gồm: Các yếu tố chính trị pháp lý, Các
yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô, Các yếu tố xã hội.
Trong đó thì nhân tố xã hội thuộc nhóm nhân tố chung bên ngoài.
Để tìm hiểu rõ hơn về sự tác động của nhân tố xã hội đến định giá đất
các nhà định giá đã đưa ra bốn yếu tố tác động chính:
Trạng thái ổn định chính trị.
An ninh xã hội.
6

trạng ổn định cục diện chính trị
3.3 Đầu cơ nhà đất.
Đầu cơ nhà đẩt là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến
động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố này có ảnh
hưởng đột xuất đến mức giá đất, đặc biệt là mức giá đất thị trường. Khi
đất cung không đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đợi giá lên cao,
khi đất cung nhiều hơn cầu, do người đầu cơ bán tháo làm cho đất rớt
giá.
-Hoạt động đầu cơ (HĐĐC) đất đai là hoạt động trao đổi đất đai nhằm
mục đích kiếm lời bằng cách khai thác chênh lệch giá đất đai theo thời
gian hoặc theo đối tượng mua. Giá chênh lệch ở đây là mức chênh lệch
giữa giá thị trường với giá trị sử dụng thực tế mà đất đai mang lại.
Như vậy, đất đai tham gia HĐĐC là đất đai không được dùng vào mục
đích thoả mãn nhu cầu xây dựng nhà ở hoặc phục vụ sản xuất kinh
doanh của chính người mua mà nó bị nằm chờ khi lên giá thì bán để thu
lời và đất đai bị mua đi bán lại nhiều lần. Những đất đai được mua
nhưng chưa sử dụng ngay mà chờ một thời gian mới được đưa vào sử
dụng và ngay cả khi giá tăng lên người ta cũng không có nhu cầu bán thì
đất đó không coi là đối tượng của HĐĐC đất đai.
*.Đặc điểm của hoạt động đầu cơ.
-Hoạt động đầu cơ đất đai là hoạt động trái pháp luật.
8
9
- Hoạt động đầu cơ đất đai (ĐCĐĐ) phụ thuộc rất lớn vào chính sách,
pháp luật và công tác quản lý đất đai của Nhà nước
-Hoạt động đầu cơ đất đai thường sôi động khi có “sốt đất”.
- Hoạt động đầu cơ đất đai rất khó bị phát hiện
-Hoạt động đầu cơ đất đai kéo theo sự hình thành của một thị trường
ngầm.
*. Nguyên nhân của đầu cơ đất đai.

Đây là một vấn đề nóng bỏng hiện nay bởi Nhà nước đang cần vốn để
đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng thực hiện đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện
đại hóa phấn đấu đến năm 2020 đưa nước ta cơ bản trở thành một nước
công nghiệp thì một phần ngân sách không nhỏ bị thất thu nằm ở lĩnh
vực đất đai chủ yếu gây ra do đầu cơ đất đai (ĐCĐĐ) và các tiêu cực
trong lĩnh vực này gây ra. Hơn nữa những tín hiệu thất thường của thị
trường nhà đất ở nước ta trong thời gian qua gây thiệt hại không nhỏ cho
nền kinh tế và đời sống của dân cư . Chúng ta đã có rất nhiều văn bản
hướng dẫn thị trường, văn bản pháp lý nhằm khắc phục đầu cơ đất đai
nhưng hoạt động này không những không giảm mà còn gia tăng một
cách đáng lo ngại. Chính vì vậy, chúng ta cần nhận thức rõ hơn những
vấn đề xung quanh hoạt động này, nhận thức đúng tầm quan trọng của
10
11
thị trường bất động sản (BĐS) và những hậu quả ghê gớm của hoạt động
đầu cơ (HĐĐC) đối với thị trường BĐS để tìm ra những biện pháp nhằm
loại bỏ hoặc hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại do hoạt động này gây
ra. Đồng thời nhìn lại những gì chúng ta đã thực hiện để chống ĐCĐĐ
nhưng tại sao lại chưa thực hiện triệt để. Dường như chưa có văn bản
pháp quy nào là liều thuốc đặc trị đối với hoạt động này. ĐCĐĐ cũng là
một nguyên nhân thôi thúc Luật Đất đai sửa đổi nhằm chấn chỉnh hoạt
động của thị trường nhà đất ở Việt nam đồng thời loại bỏ những tiêu cực
đất đai và làm lành mạnh hoá thị trường BĐS, đưa thị trường BĐS vào
quỹ đạo hoạt động ổn định để góp phần thực hiện thành công chiến lược
phát triển kinh tế xã hội đến năm 2020. Chính vì vậy, lĩnh vực đất đai
hiện nay đang thu hút sự chú ý của đông đảo các tầng lớp dân cư .
3.4 tiến trình đô thị hóa.
Một trong những kết quả của phát triển công nghiệp hóa là thúc đẩy quá
trình đô thị hóa. Những khu vực có trình độ công nghiệp hóa hoặc đô thị
hóa càng cao, mà tổng diện tích đất của thành phố nói chung là không

phòng, an ninh và các mục đích khác. Phần diện tích đất có giới hạn đó
theo các quy mô khác nhau kết hợp với một số yếu tố cơ cấu dân số và
cơ cấu kinh tế được Nhà nước quy định phân loại thành đô thị loại I đến
loại V.
Quá trình đô thị hoá đặt ra nhu cầu sử dụng đất đô thị ngày càng tăng
lên trong khi khả năng cung về diện tích đất đô thị là hữu hạn. Chính vì
vậy việc khai thác sử dụng đất đô thị cho hợp lý đạt hiệu quả kinh tế cao
là yêu cầu rất quan trọng. Xu hướng phát triển và quy mô của đất đô thị
12
13
có liên quan chặt chẽ đến mối quan hệ giữa quan hệ sản xuất và lực
lượng sản xuất mà cốt lõi là chế độ sở hữu nói chung.
Từ năm 1975 đến nay, đất nước thống nhất, việc đầu tư cải tạo và xây
dựng hạ tầng kỹ thuật đô thị và hạ tầng xã hội đều sử dụng vốn ngân
sách. Chính nhờ có sự đầu tư này mà đất đô thị ngày càng có giá trị hơn.
Giá đất đô thị cao hơn giá đất nông thôn, miền núi. Ông cha ta từng nói:
“ Tấc đất tấc vàng”- câu nói này đặc biệt đúng với đất đô thị, càng đúng
hơn khi tốc độ đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ như hiện nay.
Ưu thế của đất là những khoản đầu tư liên tiếp có thể đem lại lợi nhuận
mà không làm thiệt hại đến những khoản đầu tư trước, ưu thế đó cũng
đồng thời bao hàm cả khả năng có những sự chênh lệch trong sản phẩm
của những khoản đầu tư liên tiếp ấy. Đó cũng chính là khoản địa tô mà
đất đô thị đem lại cho chủ đất. Vì thế, quá trình đô thị hoá diễn ra càng
mạnh mẽ thì giá đất ở khu vực đô thị hoá tăng cao là điều tất yếu. Từ
thực tế ta thấy rõ điều này, đô thị hoá đến đâu đất ở đó tăng giá đến
đó.
Ở nước ta, Hiến pháp và Luật đất đai đã khẳng định: đất đai thuộc sở
hữu toàn dân, Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Với việc quy định cụ thể
trong những đạo luật cơ bản nhất về quyền sở hữu tối cao đối với đất đai
thuộc về nhân dân, việc khai thác, sử dụng nguồn lực đất đai phục vụ

khi đó nhu cầu sử dụng đất đai lại tăng lên. Chính vì vậy giá đất lại có xu
hướng ngày càng tăng. Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, đi đôi với sự
phát triển kinh tế xã hội của đất nước thì quá trình đô thị hoá ngày càng
được mở rộng và tác động mạnh mẽ đến giá đất. Xã hội ngày càng phát triển
làm nảy sinh nhiều mối quan hệ về đất đai do đó nhu cầu xác định giá đất
cũng ngày càng tăng. Tuy nhiên khi xác định giá đất còn phải dựa vào các
yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Các nhân tố đó có tác động rất lớn đến giá đất,
có nhân tố đã làm thay đổi hẳn giá trị của mảnh đất như nhân tố chính sách
pháp luật hay nhân tố nhân khẩu, nhân tố quốc tế… và đặc biệt là nhân tố xã
hội cũng có ảnh hưởng không nhỏ tới giá đất.Vì vậy cần nghiên cứu kỹ các
nhân tố tác động để bình ổn giá đất và hoàn thiện pháp luật về giá đất phát
triển một thị trường bất đọng sản lành mạnh đúng pháp luật.
15
16
Một vài ý kiến
Bài viết của các em nhìn chung đã có định hình ý tưởng, có bố cục 3
phần tương đối rõ ràng. Bên cạnh đó, nhóm đã tích cực tìm kiếm tài liệu và
đưa vào bài được 1 số nội dung thiết thực, nhóm cũng rất tích cực trong việc
nghiên cứu, đã gửi bài sớm, thầy đánh giá cao thái độ làm việc tích cực và
có trách nhiệm của các em.
Tuy nhiên nhóm chú ý mấy vấn đề sau:
Thứ nhất: Văn phong nên chú ý, cách dẫn dắt vấn đề của các em sa
vào liệt kê (phụ thuộc vào tài liệu tham khảo) hoặc nặng về nhận định cá
nhân (thiếu dẫn chứng khi nhận định 1 vấn đề, nó ko phải là văn phong khoa
học)
Thứ hai: Về phần triển khai nội dung các em viết hơi lan man, làm
mất tập trung người đọc, khiến người đọc lạc từ chủ đề này sang chủ đề
khác, chưa nắm được cách giải quyết nội dung đề tài, Phần mở đầu là phần
dẫn dắt, nó có 2 nhiệm vụ, nhiệm vụ thứ nhất là định hướng người dọc đến
đề tài của mình, và nhiệm vụ thứ hai là thể hiện được nội dung sẽ nghiên