1
1. ĐẶT VẤN ĐỀ
"Giá đất" là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị trường - sự quản lí
của nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lí đất đai qua giá, hay nói một cách
khác, giá đất là công cụ kinh tế để người quản lí và người sử dụng đất tiếp
cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng
trong phân phối đất đai, để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình
và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch sử dụng và pháp
luật.
"Giá đất" cũng như các loại hàng hoá khác trong cơ chế thị trường
được hình thành và vận động theo các quy luật sản xuất hàng hoá, quy luật
giá trị (trao đổi ngang giá) quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh
"Giá đất" là phương tiện thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chủ
quyền sử dụng đất trong chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế
chấp góp vốn bằng quyền sử dụng đất và là căn cứ tính toán giá trị thu tiền
khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi và khi tính thuế đất.
Trên thực tế giá đất chịu ảnh hưởng của 3 nhóm nhân tố là: nhân tố
thông thường, nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt.Trong đó nhân tố cá biệt
chỉ là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất.Ảnh
hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng
thửa đất.
Để làm rõ thêm về vấn đề này nhóm chúng tôi xin chọn đề tài: ảnh
hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất
2
2. NỘI DUNG
2.1 Các nhân tố cá biệt
1. Vị trí
2. Diện tích
3. Chiều rộng
4. Chiều sâu
5. Hình dáng

ở
V
T1
V
T2
V
T3
V
T4
Thị trấn Trâu Quỳ
1
Đường Kiên Thành (từ Nguyễn Đức
Thuận đến hết ĐP TT Trâu Quỳ)
9.100
5.500
3.300
3.000
2
Đường Ngô Xuân Quảng 13.200 7.920 4.840 4.290
3
Đường trong trường Đại học NN I (nối từ
đường Ngô Xuân Quảng đến hết ĐP
trường ĐHNN I)
9.100 5.500 3.300 3.000
4
Đường từ Đại học Nông nghiệp I đến hết
điạ phận thị trấn Trâu Quỳ
9.100 5.500 3.300 3.300
BẢNG GIÁ ĐẤT THUỘC ĐỊA BÀN QUẬN HOÀN
KIẾM NĂM 2009

các vị trí đất của cùng 1 khu vực(TT Trâu Quỳ-TT Trâu Quỳ) như đường Ngô
Xuân Quảng VT1/VT4 là 3.08 và VT1 giữa 2 khu vực khác nhau như Hàng
Khoai/Ngô Xuân Quảng là 5.09
Vị trí là yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến mức giá của BĐS . Vị trí
tốt, môi trường tốt mọi người công nhận là kết quả tích lũy lâu dài trong đầu
tư xây dựng và đầu tư môi trường của đô thị, giá thành tự nhiên ở trên cao
không xuống, thêm vào đó là nhiệt tình cao của người mua nhà nên đối với
vị trí tốt, từ đó dẫn đến giá nhà vị trí tốt tăng cao rất nhiều và ngược lại.
Yếu tố vị trí là một cơ sở để UBND các tỉnh và thành phố xây dựng giá
đất quy định cho địa phương mình. Trong phạm vi của một khu vực đô thị,
yếu tố vị trí còn là cơ sở để phân loại đường phố.
Có thể nói giá của thửa đất cao hay thấp phụ thuộc vào yếu tố vị trí. Hay yếu
tố vị trí có vai trò quyết định đối với giá của thửa đất.
 Diện tích
Về mặt diện tích đất đai là có giới hạn, vì vậy quỹ đất dùng vào các
mục đích khác nhau ngày càng trở nên khan hiếm do nhu cầu ngày càng cao
về đất đai của việc đô thị hóa, công nghiệp hóa, hiện đại hóa và xây dựng
nhà ở để đáp ứng với việc gia tăng dân số hay nói cách khác nó quyết định
khả năng cung ứng về đất.
Trên toàn quốc diện tích các loại đất đang ngày càng mất cân bằng.
Diện tích đất nông nghiệp đang bị suy giảm một cách trầm trọng thay vào đó
diện tích đất chuyên dùng ngày càng gia tăng,đặc biệt là nhu cầu về đất ở.
Nếu trước đây người dân quen sống trong những ngôi nhà rộng rãi, gắn
bó với vườn cây, những ngôi nhà cao tầng còn rất ít thì ngày nay do dân số
5
ngày càng tăng mà không gian sống ngày càng thu hẹp nhưng ngôi nhà ‘tầng
chồng tầng’ càng xuất hiện nhiều.
Theo dự báo của Bộ Xây dựng, từ nay đến 2015 dân số đô thị khoảng
35 triệu người, chiến 38% tổng số dân cả nước. Nếu diện tích bình quân đạt
15m2/người thì nhu cầu nhà ở tại các đô thị là 525 triệu m2. Như vậy, trong

đình trong khi diện tích vẫn y nguyên. Gia đình cậu em làm cuộc sống của
đại gia đình đảo lộn vì phải dành không gian cho đôi vợ chồng mới cưới.
Anh Đạt kể: “Nhiều tối tôi không muốn về nhà, cứ đi lang thang. Đứa em
trai út và bố mẹ cũng phải sang nhà hàng xóm hoặc đi chơi đâu vài giờ. Bức
bí như vậy nên tôi tự hứa là không mua được nhà riêng sẽ không cưới vợ.
Tuy nhiên, quy định diện tích căn hộ không được dưới 45m2 của Luật
Nhà ở . Ở các khu qui hoạch mới diện tích lô đất tối thiểu để xây nhà là
36m2, ở các khu đô thị cũ diện tích tối thiểu là 25m2 Đó là một trong
những nội dung được đề cập trong qui chuẩn xây dựng VN - qui hoạch xây
dựng theo quyết định 04 ngày 3-4-2008 do Bộ Xây dựng ban hành.Vì người
dân Việt Nam vốn có thói quen cơi nới và tận dung không gian sống nên rất
khó hạn chế việc “nhồi nhét” nhiều người ở vào một căn hộ. Các biện pháp
quản lý cũng rất khó ngăn chặn thói quen trên.Tuy nhiên do dân số ngày
càng tăng cao nên trong quy hoạch nhà ở hiện nay đang có những ý tưởng
xây dựng những căn hộ siêu nhỏ ví dụ Tháng 4 vừa qua, trong đợt giới thiệu
căn hộ mẫu tại khu chung cư Thái An (quận 12), Công ty TNHH địa ốc Đất
Lành đã giới thiệu hai loại căn hộ diện tích nhỏ: 20m2 dành cho 1 người và
40m2 dành cho 2 người.
7
Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất,lớn
quá hay nhỏ quá ảnh hưởng tới:
+ quá trình sử dụng.
trong nông nghiệp cùng thời gian trong chăm sóc, đầu tư các tiến bộ
KHKT… nếu diện tích nhỏ sẽ gây lãng phí trong khi đó nếu chăm sóc 1thửa
đất lớn hơn,cũng mất khoảng thời gian như vậy sẽ thu đựoc nguồn lợi cao
hơn. Trong công nghiệp: khó khăn trong việc quản lý, không đầu tư xây
dựng được dự án, cơ sở hạ tầng lớn =>ah tới giá thưả đất đó
Nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng trong thời điểm hiện nay đầu
tư vào đất có diện tích lớn sẽ được lợi hơn mua nhà. Đất tăng giá chứ nhà thì
không.Khi mua cả khu đất giá rẻ hơn mua nhiều mảnh nhỏ và mụch đích sử

chiều sâu giáp mặt đường phố. Trong điều kiện với một chiều rộng nhất
định, nếu chiều sâu giáp đường phố càng sâu thì hiệu quả sử dụng đất càng
kém.
 Hình dáng
Hình dáng thửa đất cũng là một yếu tố ảnh hưởng giá đất.Hình dạng
thửa đất ảnh hưởng rõ rệt đến hiệu suất làm việc của máy móc. Khi làm đất
trên các thửa đất hình tam giác, chi phí chuyển phi của máy kéo tăng lên gấp
2-2.5 lần so với chi phí trên thửa đất hình chữ nhật có cùng diện tích. Ngoài
ra khi làm việc trên thửa ruộng hình chữ nhật có chiều dài cạnh thích hợp thì
máy móc đỡ bị hao mòn, hư hại hơn so với thửa đất có hình dáng khác.
Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là hình vuông hoặc hình chữ nhật, còn
các hình dạng như hình tam giác,hình thang,hình bình hành,hình bất quy
9
tắc đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở. Vì vậy giá
những mảnh đất này sẽ rẻ hơn so với giá những mảnh đất hình chữ nhật hoặc
hình vuông
 Độ dốc
Độ dốc địa hình ảnh hưởng rất lớn đến vấn đề quy hoạch đô thị:
+Gây khó khăn trong việc hoạt động các phương tiện giao thông
+ Trong việc xây dựng công trình
+ Bố trí mạng lưới cấp và thoát nước trong đô thị
Độ dốc có ảnh hưởng rất lớn đến việc tổ chức sản xuất, xây dựng, năng
suất lao động, hiệu quả sử dụng máy móc. Thực nghiệm cho thấy rằng trên
sườn dốc, khi độ dốc tăng lên 1
0
thì chi phí nhiên liệu tăng lên 1.5% và hiệu
quả sử dụng máy móc giảm đi 1%.
Độ dốc còn ảnh hưởng rất lớn đến tính chất của các dòng chảy bề mặt,
gây ra các quá trình xói mòn rửa trôi đất không chỉ có hại trong sản xuất
nông nghiệp mà còn trong việc xây dựng các công trình.

Loại hình sử dụng đất :
Quy hoạch đô thị gắn liền với các loại hình sử dụng đất bởi căn cứ vào
các loại hình sử dụng đất mới đưa ra được phương án quy hoạch phân bổ đất
hợp lý,phù hợp với mục tiêu phát triển của đô thị cũng như mục tiêu phát
triển kinh tế, nhu cầu nhà ở, sản xuất và các mục tiêu khác. Đặc điểm trên
mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính
chất vật lý ) đều ảnh hưởng đến giá trị của BĐS và cũng tuỳ thuộc vào mục
đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá
trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng
khi sử dụng đất cho xây dựng.
Mật độ xây dựng :
11
Trong quy hoạch đô thị mật độ xây dựng được đặc biệt chú trọng bởi nó
liên quan tới diện tích đất , số lượng dân cư ,nhu cầu nhà ở,sản xuất, phân
công nhân lực , nguồn lực…
Tuy nhiên, hiện nay việc thực hiện đúng những quy định trong xây
dựng quy hoạch còn rất kém. Những dự án quy hoạch không có được sự
quản lý tốt của nhà nước, những quy định lạc hậu Công tác quản lý xây dựng
theo quy hoạch được phê duyệt chưa chặt chẽ và thiếu các biện pháp đồng
bộ, dẫn đến việc điều chỉnh quy hoạch được duyệt còn tùy tiện. Các thủ tục
trong quản lý kiến trúc quy hoạch luôn gây phiền hà người dân. nhìn chung
tình trạng xây dựng lộn xộn, không theo quy hoạch, xây dựng tự phát, không
phép còn phổ biến. Công tác quản lý xây dựng chưa theo kịp tình hình phát
triển đô thị. Những căn nhà xây dựng vượt chỉ tiêu chiều cao cho phép, mật
độ xây dựng không đồng bộ nhiều khu đô thị đang quá tải,… tất cả đều ảnh
hưởng đến giá đất.
Cơ sở hạ tầng và thời hạn sử dụng đất
Cơ sở hạ tầng và thời hạn sử dụng đất quyết định đến mức độ thu lợi từ
thửa đất.
Cơ sở hạ tầng

mong muốn của người dân luôn là sự lựa chọn số 1.Chính vì vậy giá đất ở
những khu vực này thường sẽ cao hơn so vói những khu vực có cơ sở hạ
tầng kém chất lượng
 Thời hạn sử dụng đất
13
Khi mua một thửa đất, thực chất là người đã mua quyền có được thu
nhập từ thửa đất ấy. Trong nền sản xuất hàng hóa, đất đai là đối tượng mua
bán, cho thuê, cho nên nó có giá cả.Đối với mảnh đất có khả năng thu lời lớn
người sử dụng đất thường thích đầu tư lâu dài và ổn định. Vì vậy thời hạn sử
dụng đất càng lâu thì khả năng thu lợi càng lớn từ đó giá đất càng cao.
14
3.KẾT LUẬN
Đất đai có vai trò và vị trí vô cùng quan trọng đối với con người nó là
tư liệu sản xuất, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn
phân bố khu dân cư,
Các nhân tố cá biệt cuả thửa đất rất đa dạng, nó tạo nên đặc trưng riêng
của từng thửa đất, phân biệt các thửa đất với nhau, là căn cứ đầu tiên để xác
định các mục đích sử dụng để từ đó xác định giá đất. bên cạnh đó đất đai
còn khả năng sinh lời. Đặc biệt do tính cá biệt của đất đai nên trong thực tế
khó tìm được 2 thửa đất hoàn toàn giống nhau. Do đó trong quá trình sử
dụng nếu biết cách sử dụng hợp lý thì giá trị của đất còn có xu hướng tăng
lên->mỗi thửa đất sẽ có giá trị riêng.
Việc đầu tư của xã hội làm tăng giá trị của đất đai như đầu tư vào cơ sở
hạ tầng, đều làm ảnh hưởng đến các yếu tố cá biệt của thửa đất như vị trí,
diện tích, chiều rộng, chiều sâu, từ đó làm ảnh hưởng đến giá đất.
Trong quá trình định giá đất cần phải chú ý đến nhân tố cá biệt,đồng
thời phải đặt chúng trong mối quan hệ hài hòa với các nhân tố khác