TIỂU LUẬN
ĐỊNH GIÁ ĐẤT
NHÓM:(VINATRADA)
GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: BÙI NGUYÊN HẠNH
Đề tài: Phương pháp thu nhập đang áp dụng ở một số nước
trong khu vực và ở Việt Nam
SINH VIÊN THỰC HIỆN:
1 HOÀNG VĂN HƯỚNG
2 NGUYỄN TRỌNG HUY
3 LÝ DUY KHOA
PHẦN I. MỞ ĐẦU
Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao
gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học
thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng
đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động
và con người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng,
thực vật và động vật. Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao
gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm
lầy và bãi đá Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của
quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao
gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không
thành văn.
đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư,
xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng.
Mặt khác đất đai cũng còn là một dạng tài sản đặc biệt của con người,nó
đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con
người có khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức là
có tham gia vào giao lưu dân sự) Đất đai còn được coi là tài sản quốc gia vô
cùng quý giá, được chuyển tiếp qua các thế hệ, và được coi là một dạng tài sản
trong phương thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội. Đồng thời đất đai còn

đem thu nhập đó tính theo giá trị hiện hành (gọi là giá trị thu nhập hoặc giá trị
vốn) bằng một suất lợi tức hoàn vốn nhất định, nó sẽ thể hiện được giá trị của
đất đai đó, và cũng là giá trị trao đổi khách quan thích hợp, đó chính là nguyên
lý của phương pháp thu nhập.
Ví dụ một thửa đất nào đó, mỗi năm mỗi m
2
có thể sản sinh ra 100
nghìn đồng thu nhập, người sở hữu đất đai có thể bằng lòng về thu nhập chỉ
với mức 5% suất lợi tức hoàn vốn, vậy thì giá cả thu nhập đất đai của người sở
hữu đó phải là 2 triệu đồng mỗi m
2
. Nghĩa là giá đất sẽ bằng thu nhập hàng năm
của đất đai ÷ suất lợi tức hoàn vốn đất đai. Nếu người đó gửi 2 triệu đồng vào
ngân hàng với lãi hàng năm là 5%, thì thu nhập hàng năm của người đó nhận
được cũng ngang với mức thu nhập 1 m
2
đất đai nói trên. Cho nên, đối với
người chủ sở hữu đất đó, 1 m
2
đất giá 2 triệu đồng là ngang bằng với giá trị của
vốn.
Như vậy cách lý giải của phương pháp thu nhập trên đây chỉ là một hình
thức đặc biệt trong điều kiện thu nhập từ đất đai hàng năm không thay đổi,
suất lợi tức hoàn vốn đất đai hàng năm không thay đổi và số năm sử dụng đất
là không có hạn định. Nếu 3 nhân tố này thay đổi thì công thức tính toán giá cả
thu nhập đất đai sẽ thay đổi, điều này sẽ được nêu ở các công thức sử dụng trong
phương pháp thu nhập.
c) Công thức cơ bản của phương pháp thu nhập
1. Thu nhập đất đai hàng năm không thay đổi
Nếu thu nhập của đất đai hàng năm không thay đổi, suất lợi tức hoàn

P là giá cả của đất đai
P
L(t)
là thu nhập đất đai ở năm thứ t
t là thời gian mà mảnh đất cho thu nhập r là suất lợi tức hoàn vốn đất đai
d) Đặc điểm và phạm vi ứng dụng của phương pháp thu nhập
Đặc điểm của phương pháp thu nhập
1. Phương pháp thu nhập là có cơ sở lý luận. Lý luận về địa tô và lý luận
về phân phối các yếu tố sản xuất là căn cứ lý luận của phương pháp thu nhập.
Thu nhập sản sinh từ tổ hợp các yếu tố đất đai, lao động, vốn phải do các
nhân tố này phân phối. Thu nhập quy về đất đai phải là địa tô và thu nhập do
việc sử dụng đất đai đem lại. Giá cả đất đai có thể có được từ việc lấy tổng thu
nhập trừ đi những khoản thu nhập từ các yếu tố khác, sau đó dùng một suất lợi
tức nhất định để hoàn vốn từ thu nhập đất đai .
2. Phương pháp thu nhập là xác định giá cả bằng con đường thu nhập,
nên giá cả có được gọi là "giá cả thu nhập". Phương pháp này coi đất đai như
là một khoản tiền, nếu đem gửi ngân hàng, mỗi năm có thể thu được một
khoản lợi tức nhất định, lợi tức đó được xem như là thu nhập của đất đai, do
đó việc xác định khả năng cho thu nhập của đất đai là có thể tìm ra giá cả đất
đai.
3. Độ chính xác của của giá đất xác định theo phương pháp thu nhập
được quyết định bởi mức độ chính xác của thu nhập từ đất đai và suất lợi tức
hoàn vốn. Việc xác định thu nhập của đất đai có chuẩn xác hay không, lựa chọn
suất lợi tức hoàn vốn có thích hợp hay không sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả
xác định giá cả đất đai. Cho nên tính toán thu nhập đất đai và xác định suất lợi
tức hoàn vốn là khâu then chốt của phương pháp thu nhập.
Phạm vi ứng dụng phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập là là phương pháp dựa vào thu nhập của đất đai để
xác định giá
cả đất đai, nó chỉ phù hợp khi dùng để định giá đất đai và tài sản hoặc tài sản

Có thể dùng phương pháp gián tiếp để tính thu nhập ròng đất đai của
người sử dụng, nghĩa là so sánh với thu nhập ròng của loại đất đai tương tự, lân
cận và thông qua so sánh với các nhân tố cá biệt để tiến hành điều chỉnh một
cách thích đáng, sau đó xác định thu nhập ròng của đất đai đó.
d) Xác định suất lợi tức
hoàn vốn
Khái niệm về suất lợi tức hoàn vốn
đất đai
Suất lợi tức hoàn vốn đất đai là suất lợi tức hoàn vốn dùng để tính giá cả
đất đai, được tính bằng tỷ số giữa thu nhập và giá cả đất đai, khi coi thu nhập
là thu nhập sản sinh từ đất đai. Xác định suất lợi tức phù hợp là một trong
những vấn đề then chốt trong việc tính giá cả đất đai một cách chính xác theo
phương pháp thu nhập.
Phương pháp xác định suất lợi tức
hoàn vốn
(1) Dùng phương pháp so sánh giá cả và thu nhập của đất đai tương tự
hoặc giống nhau trên thị trường. Để tránh tính ngẫu nhiên, thường phải khảo sát
nhiều thửa đất để tính giá trị bình quân của thu nhập và giá cả. Phương pháp cụ
thể là: Chọn 4 thửa đất trở lên mới phát sinh giao dịch mà loại hình và tính
chất đều có những đặc điểm tương tự với thửa đất chờ định giá, rồi lấy bình
quân tỷ suất giữa thu nhập với giá cả của các mẫu để làm suất lợi tức hoàn
vốn.
(2) Thông qua phương pháp lấy suất lợi tức an toàn cộng thêm giá trị điều
chỉnh rủi ro để tìm suất lợi tức hoàn vốn. Suất lợi tức an toàn là lợi nhuận đầu
tư của vốn mà không gặp rủi ro, có thể dùng suất lợi tức tiền gửi định kỳ 1 năm
tại ngân hàng làm suất lợi tức an toàn. Căn cứ vào kết quả phân tích ảnh hưởng
của các nhân tố kinh tế xã hội đối với đất đai chờ xác định để xác định giá trị
điều chỉnh rủi ro. Tức là, suất lợi tức hoàn vốn = suất lợi tức an toàn + giá trị
điều chỉnh rủi ro.
(3) Phương pháp sắp xếp các loại đầu tư và rủi ro, suất thu lợi, phương

theo những quy định có liên quan của Chính phủ, khi cho thuê toà nhà này, mỗi
năm phải nộp 0,145 triệu đồng thuế sử dụng đất, 0,75 triệu đồng thuế nhà.
Xác định giá đất của ngôi nhà này tại tháng 3 năm 2005.
a) Tính tổng thu nhập hàng năm của đất đai và căn nhà
Ngôi nhà này cho thuê năm 2002 nên phải điều chỉnh thu nhập tiền thuê
về mức của năm 2005. Qua điều tra, độ tăng trưởng tiền thuê loại nhà này ở
thành phố đó là 10% so với năm 2002, nên thu nhập tiền thuê hàng tháng của
ngôi nhà đó phải là:
A
1
= 4,5 x ( 1 + 20% ) = 5,4 triệu đồng/tháng
Suất lợi tức tiền gửi ngân hàng định kỳ 1 năm hiện nay là 5%, thì thu
nhập gián tiếp
hàng năm của tiền đặt cọc
đó là:
A
2
= 100 x 5% = 5 triệu đồng/năm
Tổng thu nhập hàng năm của đất đai và căn nhà đó là:
A = 12 x A
1
+ A
2
= 69,8 triệu đồng/năm.
b) Tính toán tổng chi phí kinh doanh đất đai
Theo quy định hàng năm phải nộp thuế đất (C
1
) và thuế nhà (C
2
) là:

5
)
C
5
= Giá cả làm mới căn nhà
×
Suất khấu hao năm
= 2 x 34 x 2
×
0,012
= 1,632 triệu đồng /năm
Tính toán phí tổn thất tiền thuê (mỗi năm có nửa tháng bỏ
trống) thì: C
6
= 69,8
÷
24 = 2,908 triệu đồng
Tính toán phí bảo hiểm, phí bảo hiểm nhà ở bằng:
C
7
= 1 triệu đồng/năm
c) Tính toán thu nhập ròng đất đai
Tính toán thu nhập chung của đất và nhà
Ab = A - C = 12 A
1
+ A
2
- C
1
- C

Tổng giá cả đất đai =
Thu nhập ròng của đất

đ ai
Suất lợi tức hoàn vốn đất đai
= 51,792
÷
7% = 739,9 triệu đồng
Giá đất theo đơn vị diện tích = 739,9
÷
36 = 20,552 triệu đồng/m
2
.
II.CÁC PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP ĐƯỢC ÁP DỤNG Ở VIỆT NAM
ở viêt nam phương pháp thu nhập được tiến hành theo HỆ THỐNG
TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM được ban hành theo tiêu
chuẩn 09 ban hành năm 2008 (Ký hiệu: TĐGVN 09)
(Ban hành kèm theo quyết định số /2008/QĐ – BTC ngày tháng năm
2008 của Bộ trưởng Bộ Tài Chính)
2.1. Nội dung của phương pháp thu nhập là
2.1.1 Phương pháp thu nhập dựa trên giả thiết sau:
a. Một tài sản có giá trị vì nó tạo ra thu nhập chongười chủ sở hữu.
Giữa giá trị tài sản và thu nhập từ tài sản có mối quan hệ ttrực tiếp. Nếu
những yếu tố khác không đổi, thu nhập mang lại từ tài sản cho người chủ
càng lớn thì giá trị của tài sản càng cao.
b. Giá trị thị trường của một tài sản bằng với giá trị hiện tại (giá trị tài
thời điểm cần thẩm định giá) của các khoản thu nhập ròng có thể thu về
trong tương lai từ tài sản.
2.1.2- Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định
giá tài sản đầu tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà thẩm

GI: hệ số thu nhập (GI = 1/R)
2.1.4.3. Các bước tiến hành:
Bước 1: Ước tính thu nhập cho tài sản mang lại. Mỗi loại thu nhập
ứng với mối loại tỷ suất vốn thich hợp.
Bước 2: Tìm tỷ suất vốn hóa hoặc hệ số thu nhập thích hợp với loại
thu nhập.
Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp
*, Ước tính thu nhập từ tài sản:
Vốn hóa trực tiếp dựa trên thu nhập ước tính cho một năm đơn lẻ của
tài sản. Thu nhập ước tính có thể là tổng thu nhập tiềm năng (PGI), tổng thu
nhập thực tế (EGI), thu nhập hoạt động ròng (NOI), thu nhập từ vốn chủ sở
hữu (EI), thu nhập từ vốn vay (MI), thu nhập từ đất (LI) hay thu nhập từ
công trình (BI)
i, Xác định thu nhập ròng mang lại từ (cho thuê) tài sản theo công
thức sau:

Thu nhập
hoạt động
ròng (NOI)
=
Tổng thu nhập
tiềm năng
(PGI)
-
Thất thu do tài sản
không được thuê hết
100% công suất và
do thanh toán dây
dưa
-

· Chi phí trực tiếp: Là những chi phí cố định mà chủ sở hữu bất động sản
phải chi trả bất kể có khách thuê hay không. Ví dụ:
- Chi phí về thuế bất động sản.
- Chi phí về bảo hiểm nhà cửa.
· Chi phí gián tiếp: Là những chi phsi phải trả lớn hoặc nhỏ tỷ lệ thuận với
số lượng khách thuê bất động sản nhiều hay ít. Ví dụ:
- Chi phí quản lý.
- Chi phí mua ngoài: điện, nước, gas, dọn vệ sinh.
- Chi phí sưởi ấm, điều hòa nhiệt độ.
- Dọn vệ sinh, duy tu.
- Chi phí tân trang.
c. Đối với máy, thiết bị: là các chi phí duy tu, bảo dưỡng định kỳ máy thiết
bị theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê nhằm bảo đảm máy, thiết bị
có thể hoạt động bình thường.
d. Thẩm định viên xác định tỷ lệ chi phí vận hành, duy tu bato dưỡng tài sản
thông qua điều tra từ thị trường những bất động sản tương tự.
Ví dụ về phương pháp xác định thu nhập ròng mang lại từ (cho thuê) tài sản
tại phụ lục số 1 của tiêu chuẩn này.
**. Xác định tỷ suất vốn hóa và hệ số nhân thu nhập.
Tỷ suất vốn hóa thu nhập và hệ số nhân thu nhập phản ánh mối quan
hệ giữa thu nhập và giá trị được rút ra từ dữ liệu thị trường. Điểm cơ bản là
các tài sản sử dụng phải tương đồng về rủi ro, thu nhập, chi phí, đặc điểm
vật chất và vị trí với tài sản thẩm định giá
Có 03 phương pháp chủ yếu xác định tỷ suất vốn hoá
Phương pháp 1: tỷ suất vốn hoá xác định theo công thức sau:Trong đó:
- Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro tính bằng lãi suất Trái phiếu
Chính phủ kỳ hạn 10 năm.

này được tính bằng cách lấy thu nhập ròng từ kinh doanh tài sản chia cho giá
bán.
Ví dụ về các phườn pháp xác định tỷ suất vốn hoá tại phụ lục số I của tiêu
chuẩn này.
Tỷ suất vốn hoá
=
Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không
rủi ro
+ Phụ phí rủi ro
2.1.5 – Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF)
a. Nội dung: Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp ước tính giá
trị của tài sản bằng cách chiết khấu tất cả các khoản thu, chi vủa dòng tiền
dự kiến phát sinh trong tương lai về thời điểm hiện tại, cso tính đến yếu tố
lạm phát và không ổn định của thu nhập.
b. Công thức
* Trong trường hợp dòng tiền không đều

V =
n
CF
t

∑ + V
n
(1+r)
t
(1+r)
n
t-i


Bước 6: Xác định giá trị tài sản bằng công thức nêu trên.
Ví dụ về phương pháp vốn hoá trực tiếp và phương pháp dòng tiền chiết
khấu xem phụ lục số 02 kèm theo tiêu chuẩn này.
2.2. ví dụ về các phương pháp thu nhập

2.1. Xác định thu nhập ròng từ cho thuê tài sản
Ví dụ:
Một chung cư gồm có:
- 10 đơn nguyên, mỗi đơn nguyên có 01 phòng ngủ, được cho thuê với giá
3.200.000đ/tháng/đơn nguyên;
- 10 đơn nguyên, mỗi đơn nguyên có 02 phòng ngủ, được chi thuê với
giá 4.800.000đ/tháng/đơn nguyên;
- Tổng thu nhập tiềm năng từ chung cư đó là:
Đơn nguyên một phòng
ngủ
10 x 3.200.000 đ x 12 tháng = 384.000.000 đ
Đơn nguyên hai phòng ngủ 10 x 4.800.000 đ x 12 tháng = 576.000.000 đ
Tổng thu nhập tiềm năng từ cho thuê = 960.000.000 đ
- Xác định tỷ lệ tổn thất do phòng trống và khách thuê nợ dây dưa:
Qua điều tra thị trường lân cận có 03 chung cư tương tự có các tỷ lệ
phòng có khách thuê và trống như sau:
Chung cư Số đơn
nguyên
Số đơn nguyên
có khách thuê
Số đơn nguyên
bỏ trống
Tỷ lệ trống
(%)
A 28 26 2 7,1

điểm của bất động sản và khả năng khách thuê ổn định.
Phương pháp 2: Phương pháp đầu tư
Trong phương pháp này, tỷ suất chiết khấu bằng bình quân gia quyền
của các lãi suất từ các nguồn huy động vốn khác nhau đầu tư vào bất động
sản.
Ví dụ 1: Giả sử cần đầu tư vào một bất động sản trị giá 1.000 triệu
đồng. Trong đó 66% tổng giá trị bất động sản là từ vốn vay ngân hàng với tỷ
suất thu hồi vốn 5%/năm; 34% tổng giá trị bất động sản là từ vốn vay do nhà
đầu tư bỏ ra với lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư là 8%/ năm. Tính tỷ suất
chiết khấu năm.
Lời giải:
Xác định tỷ suất chiết khấu như sau;
- Chi phí tiền vay ngân hàng:
660 triệu đồng x 5%/năm = 33 triệu đồng
- Thu nhập từ vốn tự có:
340 triệu đồng x 8%/năm = 27,2 triệu đồng
Như vậy, chi phí cho số vốn 1.000 triệu đồng để đầu tư vào bất động
sản là:
33 triệu đồng + 27, 2 triệu đồng = 60,2 triệu đồng
- Tỷ suất chiết khấu năm:
60,2/1.000 = 0,0602 hay 6,02%
Ví dụ 2: Một doanh nghiệp cần đầu tư vào một bất động sản trị giá
10.000 triệu đồng. Giả sử thế chấp lần đầu 50% giá trị bất động sản với lãi
suất 4,5%/năm; thế chấp lần hai 25% giá trị bất động sản với lãi suất
7%/năm; vốn tự có của doanh nghiệp chiếm 25% giá trị bất động sản với tỷ
suất hoàn vốn 10%. Tính tỷ suất chiết khấu năm.
Lời giải:
- Thế chấp lần đầu: 5.000 triệu đồng: 50% x 4,5% = 2,25%
- Thế chấp lần hai: 2.500 triệu đồng: 25% x 7% = 1,75%
- Vốn tự có: 2.500 triệu đồng: 25% x 10% = 2,50%

+ Chọn ngẫu nhiên r
2
sao cho NPV
2
<0
Giá trị NPV
1
và NPV
2
càng gần giá trị 0 thì độ chính xác của IRR
càng ca0.
- Hoặc có thể tìm IRR theo công thức

IRR = r
1
+
NPV
1
(r
2
– r
1
)
(1)
│NPV
1
│+ │NPV
2
│


4. Xác định tỷ suất thực tế (được tính khi định giá cho các mục đích
để thu thuế bất động sản): Là tỷ lệ phần trăm mức thuế thực đánh vào bất
động sản so với giá thị trường của chính bất động sản đó, được tính bằng
cách nhận tỷ số định giá (tỷ số chênh lệch giữa giá ước tính được trong định
giá so với giá thị trường) với mức thuế suất theo quy định của Nhà nước tại
mỗi thời kỳ.
Ví dụ: Một bất động sản được định giá để tính thuế bằng 60% giá thị
trường của bất động sản đó. Mức thuế suất hiện hành là 2% giá trị bất động
sản.
Tỷ suất thuế thực là: 0,6 x 0,02 = 0,012 hay 1,2%/năm

Ví dụ về phương pháp thu nhập
1. Phương pháp vốn hoá trực tiếp
Ví dụ: Cần thẩm định giá thị trường một căn nhà ở mặt tiền đường phố
X. Hiện chủ sở hữu đang cho thuê toàn bộ căn nhà, doanh thu 360.000.000
đ/năm, chi phí tu bổ, sửa chữa hàng năm 10.000.000 đ, thuế 98.000.000 đ, tỷ
suất vốn hoá qua điều tra thị trường cho thấy lãi suất kỳ vọng đối với hoạt
động cho thuê nhà phổ biến trên thị trường là 12% năm.
Thu nhập ròng hằng năm từ việc cho thuê căn nhà là:
360.000.000 đ – 10.000.000 đ – 98.000.000 đ = 252.000.000 đ
Giá thị trường của căn nhà = 252.000.000 đ = 2.100.000.000 đ
12%
2. Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF)
Ví dụ 1: Cần thẩm định giá trị thị trường một hợp đồng cho thuê tài
sản, thu tiền mỗi năm một lần vào cuối năm với các thông số sau:
Thời hạn cho thuê: 5 năm
Thu nhập cho thuê là 252 triệu đồng/năm
Tỷ suất chiết khấu là 10% năm
Giá trị thị trường của hợp đồng:
5

21.120.000.000 đ - 3.000.000.000 đ – 1.000.000.000 đ – 1.920.000.000 đ =
= 15.200.000.000đ
Thu nhập ròng hằng năm hiện nay:
15.200.000.000đ x (1 - 28%) = 10.944.000.000 đ
2. Thu nhập ròng ước tính vào thời kỳ sau khi kết thúc hợp đồng
cho thuê hiện nay
2.1. Doanh thu ước tính:
21.120.000.000đ x (1-15%) = 24.288.000.000 đ
2.2. Chi phí ước tính
(3.000.000.000 đ x 1.05) – (1.000.000.000 đ x 1,1) = 4.250.000.000 đ
2.3. Thuế GTGT ước tính
24.288.000.000 đ x 10%
= 2.208.000.000 đ
1,1
2.4. Thu nhập trước thuế thu nhập:
24.288.000.000 đ - 4.250.000.000 đ - 2.208.000.000 đ =
17.830.000.000 đ
2.5. Thu nhập ròng
17.830.000.000 đ x (1 - 0,28) = 12.837.600.000 đ
3. Giá trị của cửa hàng thương mại ước tính vào năm kết thúc hợp
đồng cho thuê hiện nay (cuối năm thứ tư)
12.837.600.000 đ x 10% = 106.980.000.000 đ
12%
4. Giá trị cửa hàng thương mại
V = 10.944.000.000 x
5
1

∑ - 106.980.000.000 đ
(1,12)