TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
KHOA TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TIỂU LUẬN
ĐỊNH GIÁ ĐẤT
NHÓM( HOLIGAN )
Đề tài: “Phương pháp thu nhập đang áp dụng ở một số nước
trong khu vực và ở Việt Nam”
GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: BÙI NGUYÊN HẠNH
SINH VIÊN THỰC HIỆN:
1
TRẦN VĂN SÁNG
2
NGUYỄN CHÍ CÔNG
3
NGUYỄN VĂN HUY
4
NGÔ QUANG QUYỀN
5
LẠI VĂN LINH
6
HOÀNG TUẤN ANH
7
VŨ THỊ KIM NGÂN
8
TRƯƠNG HÙNG CƯỜNG
1
Hà Nội 2011
Mục lục
PHẦN I. MỞ ĐẦU
Từ xưa đến nay, đất đai vẫn là một trong những vấn đề quan trọng được
Đảng và Nhà nước ta quan tâm hàng đầu. Đây cũng là vấn đề phức tạp và nhạy

Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là
mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định.
1.2.Khái niệm định giá đất
Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế-kỹ thuật, tính
pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình thành,
tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị
trường. Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Nhiều khái niệm
sử dụng trong lý thuyết định giá là những khái niệm kinh tế tuy có một số khác
biệt. Ngày nay, theo đà phát triển của kinh tế thị trường, lý thuyết định giá ngày
càng được hoàn thiện và trở thành một ngành chuyên sâu trong nền kinh tế.
Ðịnh giá đất đai là việc người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương
pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào
những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng, và tình trạng thu
lợi thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh
hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự
kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp
để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với
một quyền đất đai nào đó.
Định giá đất phải căn cứ vào nguyên lý và phương pháp định giá đất. Do
đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, không phải là sản phẩm của lao động con
người không làm ra nên không có giá trị nên việc định giá đất việc tuân thủ các
nguyên tắc và phương pháp của định giá đất là một trong những điều kiện quan
trọng để xác định chính xác giá đất.
Ðịnh giá đất đai phải dựa vào tài liệu đầy đủ về thị trường đất đai, sự hình
thành giá cả cuối cùng của đất đai là quyết định bởi hai bên giao dịch. Có thể nói
rằng giá cả đất đai hình thành từ thị trường, không nắm đầy đủ tình hình giao
dịch của thị trường đất đai, không biết được tình hình cung cầu của đất đai,
không nắm vững được xu thế phát triển của quá khứ hiện tại và tương lai, sẽ
không định được giá cả công bằng chính xác và khách quan. Ðịnh giá đất phải
cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng của chính sách đất đai của Chính phủ, như quy

mức giá của thửa đất tương tự với thửa đất cần xác định giá đã giao dịch thành
công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm định giá để ước tính giá trị
thị trường của thửa đất cần xác định.
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định giá đất dựa trên
nguyên tắc thay thế. Giá của thửa đất cần xác định được đối chiếu so sánh với giá
của các thửa đất tương tự đã được giao dịch trên thị trường xảy ra trong thời gian
gần. Căn cứ vào giá cả đã biết và tình hình khác nhau của các giao dịch đất đai đó
về thời gian, khu vực và các nhân tố khác để hiệu chỉnh giá của thửa đất cần xác
định vào thời điểm định giá.
2.3 Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư còn gọi là phương pháp phát triển giả thiết, hay
phương pháp tính ngược. Xét từ quan điểm phát triển, sở dĩ đất đai có giá là do có
thể phát triển, sử dụng, xây dựng nhà cửa và có thể rạo gia thu nhập. Giá đất phải
trả để được đất đai, rõ ràng là phần còn lại sau khi đã trừ đi chi phí và thu nhập
định kỳ bình quân xã hội trong tổng giá cả bất động sản được dự tính. Nghĩa là giá
đất bằng giá bán ra của đất đai và công trình trừ đi giá cả của bản thân công trình.
Phần còn lại là giá cả của đất đai thuộc đối tượng định giá.
2.4 Phương pháp chi phí
Cơ sở lý luận của phương pháp này cho rằng một người mua tiềm năng có
đầy đủ thông tin hợp lý sẽ không bao giờ trả giá cho một bất động sản lớn hơn so
với chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng một công trình có cùng lợi ích tương tự.
Phương pháp này thường được áp dụng để định giá trong các trường hợp
sau:
- Định giá bất động sản cho mục đích sử dụng riêng biệt như bệnh viện,
trường học, nhà thờ, thư viện… là các tài sản ít có những chứng cớ so sánh
thị trường.
- Định giá cho các mục đích bảo hiểm.
- Kiểm tra đối với cac phương pháp định giá khác, hay kiểm tra đấu thầu.
2.5 Phương pháp phân tích hồi quy
Mô hình hồi quy tuyến tính đơn giản ( Simple Linear Regression Model ).

3.1. Khái quát về phương pháp thu nhập
a) Định nghĩa phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập là một trong những phương pháp định giá đất
thường dùng nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản để tiến hành định giá đất đai,
nhà ở, bất động sản hoặc những tài sản có tính chất cho thu nhập khác. Khi dùng
phương pháp này để định giá đất đai, xem mua đất đai như là một loại đầu tư,
7
khoản giá đất trở thành vốn đầu tư để mua lợi ích đất đai cho một số năm về sau.
Phương pháp thu nhập là phương pháp lấy thu nhập dự kiến hàng năm trong
tương lai của đất đai định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn
thống nhất theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá.
b) Nguyên lý của phương pháp thu nhập
Đất đai có tính cố định và tính cá biệt về vị trí, tính không gia tăng về
diện tích, tính lâu dài trong sử dụng khi có quyền sử dụng một thửa đất nào đó,
thì đất đai không những có thể cung cấp những thu nhập hiện thời cho người sử
dụng, mà còn có thể duy trì có được thu nhập đó trong những năm sau. Khi đem
thu nhập đó tính theo giá trị hiện hành (gọi là giá trị thu nhập hoặc giá trị vốn)
bằng một suất lợi tức hoàn vốn nhất định, nó sẽ thể hiện được giá trị của đất đai
đó, và cũng là giá trị trao đổi khách quan thích hợp, đó chính là nguyên lý của
phương pháp thu nhập.
Ví dụ: một thửa đất nào đó, mỗi năm mỗi m
2

có thể sản sinh ra 100
nghìn đồng thu nhập, người sở hữu đất đai có thể bằng lòng về thu nhập chỉ với
mức 5% suất lợi tức hoàn vốn, vậy thì giá cả thu nhập đất đai của người sở hữu
đó phải là 2 triệu đồng mỗi m
2
. Nghĩa là giá đất sẽ bằng thu nhập hàng năm của
đất đai ÷ suất lợi tức hoàn vốn đất đai. Nếu người đó gửi 2 triệu đồng vào ngân

Khi thu nhập hàng năm của đất đai thay đổi theo thời gian do sự thay đổi
trong kỹ thuật, trong giá sản phẩm, giá đầu vào, giá các yếu tố sản xuất, nó sẽ
làm thay đổi giá trị của đất đai và hoa lợi trong từng năm cụ thể. Đồng thời suất
lợi tức hoàn vốn cũng là một yếu tố làm thay đổi thu nhập. Giá đất được tính theo
công thức:
P =
∑
+ )1(
)(
)(
t
tL
r
P
(t = 1,∞)

Trong đó :
P là giá cả của đất đai
P
L(t)
là thu nhập đất đai ở năm thứ t
t là thời gian mà mảnh đất cho thu nhập r là suất lợi tức hoàn vốn đất
đai
d) Đặc điểm và phạm vi ứng dụng của phương pháp thu nhập
Đặc điểm của phương pháp thu nhập
1. Phương pháp thu nhập là có cơ sở lý luận. Lý luận về địa tô và lý luận về
phân phối các yếu tố sản xuất là căn cứ lý luận của phương pháp thu nhập. Thu
nhập sản sinh từ tổ hợp các yếu tố đất đai, lao động, vốn phải do các nhân tố
này phân phối. Thu nhập quy về đất đai phải là địa tô và thu nhập do việc sử dụng
đất đai đem lại. Giá cả đất đai có thể có được từ việc lấy tổng thu nhập trừ đi

những nguyên tắc nhất định. Khi xác định thu nhập thường phải xem xét đến các
điều kiện dưới đây:
1. Về mặt khách quan, tổng thu nhập đất đai là thu nhập có được từ người
sử dụng bình thường có tố chất tốt;
2. Thu nhập đó phải được duy trì và sản sinh có quy luật, nghĩa là sử dụng
loại thu nhập có được một cách ổn định và lâu dài;
3. Thu nhập đó phải an toàn tin cậy, có nghĩa là cố gắng loại trừ rủi ro của
thu nhập.
b) Tính tổng chi phí
Khi tính tổng chi phí dưới những phương thức sử dụng đất khác nhau, phải
căn cứ vào tình hình thực tế để xác định các hạng mục chi phí.
c) Xác định thu nhập ròng
Căn cứ vào tính tổng thu nhập và chi phí nói trên tính toán được thu nhập
ròng từ đất:
Thu nhập ròng = Tổng thu nhập - Tổng chi phí
Có thể dùng phương pháp gián tiếp để tính thu nhập ròng đất đai của người
sử dụng, nghĩa là so sánh với thu nhập ròng của loại đất đai tương tự, lân cận và
thông qua so sánh với các nhân tố cá biệt để tiến hành điều chỉnh một cách thích
đáng, sau đó xác định thu nhập ròng của đất đai đó.
d) Xác định suất lợi tức hoàn vốn
Khái niệm về suất lợi tức hoàn vốn đất đai
Suất lợi tức hoàn vốn đất đai là suất lợi tức hoàn vốn dùng để tính giá cả đất
đai, được tính bằng tỷ số giữa thu nhập và giá cả đất đai, khi coi thu nhập là thu
nhập sản sinh từ đất đai. Xác định suất lợi tức phù hợp là một trong những vấn đề
then chốt trong việc tính giá cả đất đai một cách chính xác theo phương pháp thu
nhập.
10
Phương pháp xác định suất lợi tức hoàn vốn
(1) Dùng phương pháp so sánh giá cả và thu nhập của đất đai tương tự
hoặc giống nhau trên thị trường. Để tránh tính ngẫu nhiên, thường phải khảo sát

diện tích xây dựng nhà ở là 34m
2
, toàn bộ ngôi nhà này đã cho thuê vào tháng 1
năm 2002, thu nhập tiền thuê tháng là 4,5 triệu đồng và chi tiền cọc là 100 triệu
đồng. Hiện nay đã biết giá xây dựng lại ngôi nhà đó là 2 triệu đồng 1m
2
, đến khi
xác định thì đã sử dụng được 15 năm, suất khấu hao tài sản là 1,2%, độ tăng
trưởng tiền thuê loại nhà này ở thành phố đó là 10% so với năm 2002, suất lợi tức
tiền gửi ngân hàng định kỳ 1 năm hiện nay là 5%, phí quản lý tính theo 3% tiền
thuê năm, phí duy tu là 1,5% giá trị hiện hành, mỗi năm có nửa tháng bỏ trống,
phí bảo hiểm nhà ở mỗi năm là 1 triệu đồng, đồng thời theo những quy định có
liên quan của Chính phủ, khi cho thuê toà nhà này, mỗi năm phải nộp 0,145 triệu
11
đồng thuế sử dụng đất, 0,75 triệu đồng thuế nhà.
Xác định giá đất của ngôi nhà này tại tháng 3 năm 2005.
a) Tính tổng thu nhập hàng năm của đất đai và căn nhà
Ngôi nhà này cho thuê năm 2002 nên phải điều chỉnh thu nhập tiền thuê
về mức của năm 2005. Qua điều tra, độ tăng trưởng tiền thuê loại nhà này ở
thành phố đó là 10% so với năm 2002, nên thu nhập tiền thuê hàng tháng của ngôi
nhà đó phải là:
A
1
= 4,5 x ( 1 + 20% ) = 5,4 triệu đồng/tháng
Suất lợi tức tiền gửi ngân hàng định kỳ 1 năm hiện nay là 5%, thìthu nhập
gián tiếp hàng năm của tiền đặt cọc đó là:
A
2
= 100 x 5% = 5 triệu đồng/năm
Tổng thu nhập hàng năm của đất đai và căn nhà đó là:

−
0,012
×
15) = 111,52 triệu đồng
C
4
= 111,52
×
1,5% = 1,673 triệu đồng/năm
Tính toán phí khấu hao (C
5
)
C
5
= Giá cả làm mới căn nhà
×
Suất khấu hao năm
= 2 x 34 x 2
×
0,012
= 1,632 triệu đồng /năm
Tính toán phí tổn thất tiền thuê (mỗi năm có nửa tháng bỏ trống) thì:
C
6
= 69,8
÷
24 = 2,908 triệu đồng
Tính toán phí bảo hiểm, phí bảo hiểm nhà ở bằng:
C
7

vốn căn nhà
= 111,52
×
0,07 = 7,806 triệu đồng
Tính thu nhập ròng đất đai = Tổng thu nhập ròng nhà ở đất đai - Thu nhập
ròng căn
nhà = 59,598 - 7,806 triệu đồng = 51,792 triệu đồng
Xác định suất hoàn vốn đất đai, dựa vào suất hoàn vốn tổng hợp tính được
từ suất lợi tức định kỳ 1 năm và chỉ số vật giá thời kỳ 2002~2005 là 7%, nên xác
định suất lợi tức hoàn vốn đất đai là 7%.
d) Xác định giá đất
Thu nhập ròng của đất đai
Tổng giá cả đất đai =
Suất lợi tức hoàn vốn đất đai
= 50,078 ÷ 7% = 715, triệu đồng
Giá đất theo đơn vị diện tích = 715,5 ÷ 36 = 19,872 triệu đồng.
IV.CÁC PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP ĐƯỢC ÁP DỤNG Ở VIỆT NAM
Ở Việt Nam phương pháp thu nhập được tiến hành theo “HỆ THỐNG
TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM” được ban hành theo tiêu chuẩn
09 ban hành năm 2008 (Ký hiệu: TĐGVN 09). (Ban hành kèm theo quyết định
số /2008/QĐ – BTC ngày tháng năm2008 của Bộ trưởng Bộ Tài Chính)
4.1. Nội dung của phương pháp thu nhập là:
4.1.1 Phương pháp thu nhập dựa trên giả thiết sau:
13
a. Một tài sản có giá trị vì nó tạo ra thu nhập cho người chủ sở hữu. Giữa giá
trị tài sản và thu nhập từ tài sản có mối quan hệ ttrực tiếp. Nếu những yếu tố khác
không đổi, thu nhập mang lại từ tài sản cho người chủ càng lớn thì giá trị của tài
sản càng cao.
b. Giá trị thị trường của một tài sản bằng với giá trị hiện tại (giá trị tài thời
điểm cần thẩm định giá) của các khoản thu nhập ròng có thể thu về trong tương lai

Trong đó 66% tổng giá trị bất động sản là từ vốn vay ngân hàng với tỷ suất thu hồi
vốn 5%/năm; 34% tổng giá trị bất động sản là từ vốn vay do nhà đầu tư bỏ ra với
lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư là 8%/ năm. Tính tỷ suất chiết khấu năm.
14
Lời giải:
Xác định tỷ suất chiết khấu như sau;
- Chi phí tiền vay ngân hàng:
660 triệu đồng x 5%/năm = 33 triệu đồng
- Thu nhập từ vốn tự có:
340 triệu đồng x 8%/năm = 27,2 triệu đồng
Như vậy, chi phí cho số vốn 1.000 triệu đồng để đầu tư vào bất động sản là:
33 triệu đồng + 27, 2 triệu đồng = 60,2 triệu đồng
- Tỷ suất chiết khấu năm:
60,2/1.000 = 0,0602 hay 6,02%
Phương pháp 3: Phương pháp so sánh:
Ví dụ: Cần xác định tỷ suất chiết khấu để ước tính giá trị của bất động sản
A. Kết quả điều tra thị trường cho thấy có 03 giao dịch thành công của bất động
sản tương tự với bất động sản A như sau:
Giao dịch
thành công
Thu nhập ròng sau thuế và
khấu hao (triệu đồng)
Giá bán (triệu đồng)Tỷ suất vốn hoá (%)
B 1.400 10.000 14,0
C 1.260 8.870 14,21
D 1.600 11.500 13.91
Tỷ suất chiết khấu dùng để ước tính giá trị của bất động sản A là:
(0,14 + 0,1421 + 0,1391)/3 = 0,1404 (làm tròn 14,0%)
Nếu thu nhạp ròng sau thuế và khấu hao của bất động sản A là 2.000 triệu
đồng thì giá trị của bất động sản A là 14.281 triệu đồng.

=
Tổng thu nhập tiềm
năng (PGI)
-
Thất thu do tài sản
không được thuê hết
100% công suất do
thanh toán dây dưa
-
Chi phí vận hành, duy
tu bảo dưỡng tài sản
(chi phí hoạt động)
ii, Tổng thu nhập tiềm năng (PGI)
Là toàn bộ thu nhập đối với một tài sản với tỷ lệ thuê (tỷ lệ lấp đầy) là 100%
công suất thiết kế.
Thẩm định viên xác định tổng thu nhập tiềm năng từ cho thuê tài sản cần
định giá thong qua điều tra từ thị trường những tài sản cho thuê tương tự với tài sản
cần định giá.
Các yếu tố xác định tài sản cho thuê tương tự:
a. Đối với bất động sản:
- Tương tự về mục đích sử dụng.
- Tương tự về hệ số sử dụng đất.
- Tương tự về tuổi đời kinh tế còn lại của công trình.
- Tương tự về tỷ lệ về chi phí duy tu, bảo dưỡng.
b. Đối với máy móc thiết bị:
- Tương tự về loại máy, thiết bị
- Tương tự về đặc điểm kinh kế, kỹ thuật chủ yếu.
- Tương tự về công suất, năng suất, độ chứa.
- Tương tự về mức độ hao mòn.
iii, Thất thu do tài sản không được thuê hết 100% công suất và do thanh toán

Có 03 phương pháp chủ yếu xác định tỷ suất vốn hoá:
Phương pháp 1: tỷ suất vốn hoá xác định theo công thức sau:

Trong đó:
- Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro tính bằng lãi suất Trái phiếu Chính
phủ kỳ hạn 10 năm.
- Phụ phí rủi ro: bao gồm rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính và rủi ro thanh khoản.
Tỷ suất vốn hoá = Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi
ro
+ Phụ phí rủi ro
17
Khi xác định tỷ lệ rủi ro dự kiến, thẩm định viên về giá phải nghiên cứư kỹ
đặc điểm đối với từng vùng, từng cơ sở kinh tế của địa phương, đặc điểm của bất
động sản và khả năng ổn định của người thuê.
Phương pháp 2 (phương pháp đầu tư): Xác định tỷ suất vốn hoá căn cứ vào bình
quân gia quyền của tỷ suất thu hổi vốn và lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư vào tài
sản, theo công thức sau:
M x R
m
+ (1-M) x R
e
= R
0
Trong đó:
R
0
: tỷ suất vốn hoá
M: tỷ trong vốn vay ngân hàng trong tổng số vốn đầu tư vào tài sản
(1-M): tỷ trong vốn huy động từ cổ đông trong tổng số vốn đầu tư vào tài sản.
R

t
rt
V
rt
CF
)()( +
+
+
∑
−
Trong đó:
18
V: Giá trị thị trường của tài sản
CF
t
: Thu nhập năm thứ t
V
n
: Giá trị thu hồi của tài sản vào năm thứ n
n : Thời gian năm giữ tài sản.
r: tỷ suất chiết khấu
* Trường hợp dòng tiền đều:
V = CF
n
n
n
it
t
t
rt

dựng 2.000m
2
, diện tích có thể thuê 80% diện tích sàn xây dựng. Giá cho thuê
1.100.000đ/m
2
/tháng (đã có thuế). Chi phí khấu hao, tu sửa, bảo dưỡng 3 tỷ
đồng/năm, chi phí quản lý điều hành 1 tỷ đồng, thuế giá trị gia tăng 10%, thuế thu
nhập 20% lợi tức trước thuế. Thời hạn thuê 4 năm nữa hết hạn thuê, giá thuê mới
dự kiến sẽ tăng 15%, chi phí khấu hao tu sửa bảo dưỡng tăng 5%, chi phí quản lý
đièu hành tăng 10% và tỷ suất các loại thuế không đổi. Tỷ suất vốn hoá 12%. Tiền
thu về được tính vào cuối mỗi năm.
1. Tính thu nhập ròng hiện nay:
1.1. Doanh thu hiện nay:
1.100.000đ/m
2
/tháng x 2.000 m
2
x 80% x 12 tháng = 21.120.000.000 đ
1.2. Thuế GTGT
19
21.120.000.000đ x 10% = 1.920.000.000 đ
1,1
1.3. Thu nhập trước thuế hàng năm là

21.120.000.000 đ - 3.000.000.000 đ – 1.000.000.000 đ – 1.920.000.000 đ =
15.200.000.000đ
Thu nhập ròng hằng năm hiện nay:
15.200.000.000đ x (1 - 28%) = 10.944.000.000 đ
2. Thu nhập ròng ước tính vào thời kỳ sau khi kết thúc hợp đồng cho thuê
hiện nay

= 10.944.000.000đ x (3,037) - 67.987.929.600đ
= 33.240.211.800đ + 67987.929.600đ = 101.228.140.200đ
20
PHẦN III. KẾT LUẬN
Phương pháp thu nhập là một trong những phương pháp định giá đất thường
dùng nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản để tiến hành định giá đất đai, nhà ở, bất
động sản hoặc những tài sản có tính chất cho thu nhập khác. Khi dung phương
pháp này để định giá đất đai, xem mua đất đai nhưng một loại đầu tư, khoản giá
đất trở thành vốn đầu tư để mua lợi ích đất đai cho một số năm về sau. Phương thu
nhập là phương pháp lấy thu nhập dự kiến hàng năm trong tương lai của đất đai
định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn thống nhất theo tổng
thu nhập vào thời điểm định giá.phương pháp thu nhập rất quan trọng đối với viêc
thẩm định giá của tài sản cho nên hiểu biết và nắm chắc phương pháp này là điều
rất cần thiết đối với các nhà đầu tư cũng như tất cả mọi người khác.
21