Tiểu luận Định giá đất
MỞ ĐẦU
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là cơ sở không gian của mọi
quá trình sản xuất, là tư liệu đặc biệt trong ngành nông nghiệp, là thành phần
quan trọng nhất của môi trường sống. Là địa bàn phân bố khu dân cư, xây
dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng. Đất đai
có những tích chất đặc trưng khiến nó không gióng bất kỳ một tư liệu sản
xuất nào.
Chính từ những đặc điểm trên cùng với việc đất đai là tài nguyên có
hạn về số lượng nên trong quá trình sử dụng thì
giá

trị

của

đất

không

những
không

bị

mất

đi,

mà


Tiểu luận Định giá đất
tất cả chúng ta đều quan tâm và có thể hiểu tất cả các văn bản được quy
định.
Để có thể tìm hiểu rõ hơn và nắm bắt tốt hơn về những văn bản đã
được Nhà nước ban hành có liên quan đến công tác định giá đất của nước ta
trong thời gian qua, chúng tôi đã chọn đề tài nghiên cứu: “Hệ thống các văn
bản liên quan đến công tác định giá đất ở Việt Nam từ trước đến nay”. Dưới
đây là một số những văn bản mà chúng tôi đã sử dụng để làm rõ nội dung
của đề tài này:
• Nghị định 80/NĐ- CP ngày 06/11/1993
• Nghị định số 73/CP ngày 25/10/1993
• Thông tư liên bộ 92 TT/LB bộ Tài chính, bộ Nông nghiệp và
Công nghiệp Thực phẩm, Tổng cục Quản lý Ruộng đất ngày
10/11/1993
• Quyết định 619 – TTg ngày 27/12/1993
• Nghị định 87 – CP ngày 17/8/1994
• Thông tư liên bộ ban vât giá chính phủ - tài chính – xây dựng –
tổng cục địa chính số 94 TT/LB ngày 14/11/1994
• Quyết định 302 – TTg ngày 13/5/1996
• Nghị định 17/1998/NĐ-CP ngày 21/3/1998
• Luật đất đai 2003 ngày 26/11/2003 có hiệu lực thi hành từ ngày
1/7/2004
• Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004
• Thông tư 114/TT-BTC ngày 26/11/2004
• Thông tư 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005
• Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007
• Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007
2
Tiểu luận Định giá đất
• Quyết định 1735/QĐ-TTg ngày 01/12/2008 của thủ tướng

nghị định 87/CP ngày 17-8-1994 về quy định khung giá các loại đất.
7. Quyết định 302 – TTg ngày 13/5/1996: Về việc điều chỉnh hệ số
(K) trong khung giá đất ban hành theo Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994.
- Điều chỉnh hệ số K quy định tại khoản 1, Điều 4 Nghị định số 87/CP
ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất
như sau:
Trong trường hợp cùng một loại đô thị mà đất có khả năng sinh lợi
khác nhau, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng khác nhau, thì địa phương được
phép vận dụng hệ số điều chỉnh khung giá (K) từ 0,5 đến 1,8 lần mức giá
4
Tiểu luận Định giá đất
của cùng loại đô thị, cùng loại đường phố và vị trí đất quy định trong bảng
khung giá đất đô thị.
Khoản 1, Điều 4 Nghị định 87/CP quy định: Căn cứ vào Bảng khung
giá của Chính phủ, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định giá các loại đất để
làm cơ sở tình thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, cho thuê
đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi.
Riêng việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục
đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, có nghị định
riêng của Chính phủ. Trong trường hợp cùng một loại đô thị mà đất có khả
năng sinh lợi khác nhau, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng khác nhau, thì địa
phương được phép vận dụng hệ số điều chỉnh khung giá (K) từ 0,8 đến 1,2
lần mức giá của cùng loại đô thị, cùng loại đường phố và vị trí đất quy định
trong Bảng khung giá đất độ thị. (Bảng giá số 4).
8. Nghị định 17/1998/NĐ-CP ngày 21/3/1998: Về việc sửa đổi, bổ
sung khoản 2, Điều 4 của Nghị định số 87/CP.
Theo Nghị định 87/CP: Giá các loại đất do địa phương quy định
không được thấp hơn giá tối thiểu và không được cao hơn giá tối đa của
khung giá và hệ số điều chỉnh ban hành kèm theo Nghị định này.
Theo Nghị định 17/1998/NĐ-CP: Giá các loại đất do địa phương quy

trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn hơn so với giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho
phù hợp
- Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết
cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử
dụng theo quy hoạch thị cùng mức giá như nhau.
6
Tiểu luận Định giá đất
- Đất thuộc khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục
đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá
như nhau.
2. Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004: về phương pháp
xác định khung giá đất và khung giá các loại đất.
Nghị định này thay thế Nghị định số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994
của Chính phủ quy định khung giá các loại đất, Quyết định số 302/TTg ngày
13 tháng 5 năm 1996 của Thủ tướng Chính phủ về việc điều chỉnh hệ số
(k) trong khung giá đất sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 4 của Nghị định số
87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 quy định khung giá các loại đất.
Trước đây theo quy định của Nghị định 87/1994 thì chỉ đề cập đến
cách định giá đất cho từng loại đất cụ thể, chưa làm rõ được phải dùng
phương pháp gì để tìm ra mức giá đất. Nghị định 188 và thông tư 114 đã
khắc phục được hạn chế cơ bản trên của Nghị định 87/1994 và tạo điều kiện
quan trọng cho địa phương xây dựng được một khung giá đất sát với thực tế
thị trường.
3. Thông tư 114/TT-BTC ngày 26/11/2004.
Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004
của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
Thông tư này thay thế cho thông tư số 94 TT/LB ngày 14/11/1994 của Liên
bộ Ban Vật giá Chính phủ, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng và Tổng cục Địa

4, điều 4.
Bổ sung thêm 2 phương
pháp.
1. Phương pháp so sánh trực
tiếp
2. Phương pháp thu nhập
3. Phương pháp chiết trừ
4. Phương pháp thặng dư
4 -Sửa đổi, bổ sung điều 5
- Khoản 3, điều 5 sửa
thành khoản 5, điều 5
-Bãi bỏ khoản 4, điều 5
- Khoản 1,2 cho 2 phương
pháp trên.
- Kết hợp 2 phương pháp trên
trong tùy trường hợp
- Khoản 3,4 thêm mới cho 2 phương pháp mới.
- Dựa tình hình địa phương có thể kết hợp 1 số phương
pháp.
5 - Sửa đổi điều 6 - Các loại đất áp dụng phân - Các loại đất áp dụng phân loại tại Điều 6 Nghị định
9
Tiểu luận Định giá đất
loại tại Điều 13 Luật đất đai
năm 2003
- Đất rừng phòng hộ, rừng đặc
dụng, căn cứ phương pháp
định giá đất rừng sản xuất tại
Điều 13 luật đất đai.
- Các đất nông nghiệp khác
theo quy định của Chính Phủ.

giá đất.
- Các xã được công nhận miền
núi theo quy định của ủy ban
dân tộc.
- Tiêu đề: Bỏ cụm từ “ phân hạng đất nông nghiệp”.
- Còn dựa trên những đặc điểm cơ bản đã nêu.
- Bãi bỏ khoản 2
7 Điều 9
- Tiêu đề
- Điểm a khoản 1 -
- Bỏ từ “ hạng đất”
- Theo quy định tại điểm đ khoản 4 điều 6 nghị định
181/2004/ND-CP. Quy định rõ về vị trí đất.
8 Điều 11
- Tiêu đề
- Bỏ cụm từ “ Phân hạng đất”
- Căn cứ tại Điều 8, Điều 9, Điều 10 Nghị định
188/2004/ND-CP, khoản 6, khoản 7 Điều 1.
11
Tiểu luận Định giá đất
9 Điểm d khoản 1 Điều 12 - Khu đất giữa các tỉnh - Cùng loại đất giáp ranh giữa các tỉnh bị ngăn cách bởi
sông, hồ, kênh, đồi, đèo, núi có chiều rộng từ 100 m trở
xuống thì có quy định tại điểm a, điểm b, điểm c khoản 1
điều 12 nghị đinh 188/2004/ND-CP.
10 Điều 13
-
- Ngày cụ thể hàng năm định giá đất (01/01 hàng năm).
11 Điểm a khoản 1 Điều 14 - Căn cứ quy định giá đất tại
khu vực giáp ranh tại khoản 1
điều 12.

Quyết định nêu rõ, điều chuyển từ ngành tài chính sang ngành tài
nguyên và môi trường: nhiệm vụ, quyền hạn định giá đất cùng với các hồ sơ,
tài liệu từ ngày 1/1/2006 đến hết ngày 30/11/2008 bằng văn bản và dữ liệu
số, bao gồm: các hồ sơ, tài liệu về định giá đất và hồ sơ, tài liệu khác liên
quan đến định giá đất; báo cáo thống kê về giá đất; các chương trình, đề tài,
đề án, dự án về định giá đất; tổ chức làm công tác định giá đất, cán bộ, công
chức làm công tác định giá đất thuộc Bộ Tài chính, Sở Tài chính và Phòng
Tài chính.
13
Tiểu luận Định giá đất
8. Nghị định 42/2009/NĐ-CP ngày 07/5/2009 của Chính phủ: về
việc phân loại đô thị và Thông tư 34/2009/TT-BXD ngày 30/9/2009 của
Bộ Xây dựng quy định chi tiết một số nội dung của Nghị định 42/2009/NĐ-
CP
Đây là căn cứ để phân loại đô thị giúp cho công tác định giá đất hiệu
quả và chính xác.
9. Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ:
Quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư.
Nghị định này bãi bỏ điểm 2 khoản 12 điều 1 Nghị định
123/2007/NĐ-CP. Giá đất cụ thể được xác định lại theo quy định tại khoản 1
Điều 11 Nghị định 69/2009/NĐ-CP không bị giới hạn bởi các quy định tại
khoản 5 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP.
10. Công văn số 181/ĐC-CP ngày 23/10/2009 của Chính phủ: Đính
chính nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009.
11. Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày
08/01/2010.
Hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh
bảng giá đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương

từng thời kì.
Tuy nhiên, hệ thống văn bản này lại còn nhiều, các quy định của
pháp luật liên quan đến định giá đất đã có nhưng lại chưa rõ ràng, chưa
thống nhất gây khó khăn khi thực hiện. Giữa văn bản và thực tế có sự
khác biệt nhau rõ ràng, ví dụ như Bảng khung giá đất do Nhà nước ban
hành ở thủ đô Hà Nội và thực tế giá đất ở đây…
Những năm gần đây ở Việt Nam, công tác định giá đất đang được
quan tâm đầu tư, nghiên cứu và phát triển. Hệ thống tổ chức cơ quan định
giá đất từ trung ương đến địa phương với chức năng nhiệm vụ và cơ chế
đang trong quá trình hoàn thiện và đi dần vào ổn định. Vì thế, chúng ta có
thể lạc quan tin tưởng rằng trong tương lai không xa, công tác định giá đất ở
Việt Nam sẽ trở lên dễ dàng hơn với một hệ thống văn bản liên quan đến
định giá đất rõ ràng và thống nhất.
16