Giảng Viên Hướng Dẫn: Bùi Nguyên Hạnh
NHÓM 1102
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
KHOA TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TIỂU LUẬN
ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Đề tài : “ Tại sao lãi suất ngân hàng là một trong những cơ sở khoa học
để xác định giá đất và trình bày cách xác định giá đất dựa vào quan hệ
cung cầu ” .
Giáo viên hướng dẫn : Bùi Nguyên Hạnh
Nhóm thực hiện : Nhóm 1102
Thành viên nhóm :
Hoàng Văn Nhật - 532802
Ngô Thị Ngọc Mơ - 532708
Cao Trung Kiên - 532784
Nguyễn Đình Trung - 532827
Hồ Khánh Hồng - 532776
Nguyễn Anh Tuấn - 532833
Lớp : QLĐĐ_K53
HÀ NỘI – 2011
1
Giảng Viên Hướng Dẫn: Bùi Nguyên Hạnh
NHÓM 1102
Mục Lục
I - Đặt Vấn Đề
II - Nội Dung
1. Giá đất là gì ?
1.1Khái niệm về giá đất.
1.2 Đặc điểm của giá đất.
2. Lãi suất ngân hàng là một trong những cơ sở khoa học để xác định giá
đất.

những cơ sở khoa học để xác định giá đất và trình bày cách xác định giá
đất dựa vào quan hệ cung cầu ” .
3
Giảng Viên Hướng Dẫn: Bùi Nguyên Hạnh
NHÓM 1102
II – NỘI DUNG
1. Giá đất là gì ?
1.1 Khái niệm về giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó,
đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong
hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, hay nói cách
khác đi, giá đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay
thấp ở một khoảng thời gian nào đó .
Giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị chính là mệnh giá của quyền sử
hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định.
1.2 Đặc điểm của giá đất: Gồm 5 đặc điểm
- Không giống nhau về phương thức biểu thị .
- Không giống nhau về thời gian hình thành.
- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao
hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định .
- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng
cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa
thông thường .
- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt.
2. Lãi suất ngân hàng là một trong những cơ sở khoa học để xác
định giá đất
2.1 Khái niệm.Lãi suất là tỷ lệ của tổng số tiền phải trả so với tổng số
tiền vay trong một khoảng thời gian nhất định. Lãi suất là giá mà người vay
phải trả để được sử dụng tiền không thuộc sở hữu của họ và là lợi tức người
cho vay có được đối với việc trì hoãn chi tiêu.

mang lại.
5
Giảng Viên Hướng Dẫn: Bùi Nguyên Hạnh
NHÓM 1102
Hay tiền thuê đất < thu nhập do đất mang lại – chi phí cho lãi suất – chi
phí sử dụng đất.
Hay có thể viết dưới dạng: Tiền thuê đất = Tiền thu nhập do đất mang lại
– chi phí sử dụng đất – chi phí cho lãi suất – Et.
Trong đó Et là khoảng đệm của chính sách giá thuê đất đai. Công thức
này được giải thích như sau: Nhà kinh doanh coi tiền thuê đất là một khoản
chi phí. Để có khoản này anh ta phải vay ngân hàng với lãi suất nào đó, do
vậy khoản chi trả lãi suất ngân hàng phải được xem như một khoản chi phí.
Ngoài ra, để cho miếng đất đó có thể sinh lời, anh ta phải đầu tư thêm các
chi phí nhằm tăng giá trị sử dụng của đất đai, các khoản này cũng phải được
xem như một khoản chi nữa. Nếu Et càng lớn thì người kinh doanh đất đai
sẵn sàng trả tiền thuê cao hơn.
Trong hội thảo về thị trường do tổ chức Nông nghiệp và Lương thực thế
giới (FAO) phối hợp với Ủy ban kế hoạch nhà nước tổ chức tại Hà Nội
tháng 1-1993 trong khuôn khổ dự án TCP/VIE/2252 giáo sư Nhật Bản
Juriohayami giới thiệu công thức tính giá cho thuê đất căn cứ thu nhập từ sử
dụng đất với tỷ suất lợi tức ngân hàng.
Giá đất =
)1( i
Y
t
t
+
Trường hợp thu nhập không có thuế: Yt = R.Qt – C
Trong đó:
Y: Thu nhập trên 1 ha trong năm (còn gọi là “thu nhập kỳ vọng”)

t
t
r
PL
)1( +
(t=1,
∞
)
Trong đó : PL là giá đất tính như giá trị của một loại tài sản
PLt là hoa lợi hay thu nhập đất đai trong một khoảng thời
gian t xác định.
Sự thay đổi trong kỹ thuật, trong giá sản phẩm và giá đầu vào, giá các
yếu tố sản xuất và nó sẽ làm thay đổi giá trị của tài sản và hoa lợi trong năm
cụ thể. Ngay cả lãi suất cũng biến đổi qua thời gian. Bởi thế công thức trên
được viết như sau:
PLt
(t)
PL =
(1+r
(t)
)
Trong đó : PL là giá đất tính như giá trị của một loại tài sản
PLt
(t)
là hoa lợi hay thu nhập đất đai trong một khoảng thời gian
t xác định.
7
Giảng Viên Hướng Dẫn: Bùi Nguyên Hạnh
NHÓM 1102
Lãi suất tăng sẽ làm giảm giá trị của đất và ngược lại. Sự dự đoán trong

Cũng nhấn mạnh thị trường còn lệ thuộc nhiều vào các nhà băng, nguyên
Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên - Môi trường Đặng Hùng Võ cho rằng, căn bệnh
trầm kha - thiếu vốn - của thị trường bất động sản vẫn chưa được giải quyết.
Ông nói: “Thị trường bất động sản nhà ở vẫn tiếp tục trong tình trạng chưa
tìm được nguồn vốn mạnh, có mức ổn định cao. Do đó, thị trường này vẫn
sẽ rơi vào cảnh nóng - lạnh thất thường, sốt cục bộ”. Nhận định rằng trong
giai đoạn trước mắt, thị trường vẫn tiếp tục phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn
tín dụng ngân hàng, Bộ Xây dựng cho rằng, chính sách tài chính, tiền tệ rất
cần linh hoạt để vừa đảm bảo không tạo ra “bong bóng” trên thị trường,
nhưng cũng không thắt chặt đột ngột gây “đổ vỡ” trên diện rộng. Cùng với
đó, về lâu dài, cần thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở để hỗ trợ cho người lao
động có điều kiện mua nhà. Đồng thời, phải nghiên cứu thí điểm thành lập
Cơ quan tái tài trợ thế chấp và mô hình Quỹ đầu tư tín thác bất động sản để
tạo thêm nguồn cung vốn cho thị trường, ngoài các tổ chức tín dụng.
“Thị trường bất động sản nhà ở vẫn tiếp tục trong tình trạng chưa tìm được
nguồn vốn mạnh, có mức ổn định cao."
(Nguồn trích dẫn : http://24h.com.vn/news.php/161/354943)
9
Giảng Viên Hướng Dẫn: Bùi Nguyên Hạnh
NHÓM 1102
Qua ví dụ trên chúng ta có thể thấy nguyên nhân gây nên tình trạng
nóng- lạnh thất thường, lúc lên cao lúc xuống thấp của thị trường bất động
sản nhà ở là do chưa tìm được nguồn vốn mạnh, có mức ổn định cao. Theo
nhận định thì thị trường này còn phụ thuộc rất nhiều vào nguồn tín dụng
ngân hàng. Điều đó có nghĩa là lãi suất ngân hàng đã ảnh hưởng đến việc
xác định giá đất của thị trường bất động sản nhà ở.
3.Xác định giá đất dựa vào quan hệ cung, cầu.
Để định được giá đất dựa trên quan hệ cung cầu trước hết chúng ta cần
tìm hiểu cung cầu về đất và các yếu tố ảnh hưởng đến chúng.
3.1 Một số khái niệm.

giống như thiết lập một biểu cầu, để thiết lập biểu cung cần giả định rằng chỉ
có một yếu tố quyết định làm thay đổi cung đó là giá loại đất đai mà biểu
cung minh hoạ. Các yếu tố khác còn lại của cung không có ảnh hưởng đến
giá đất là hằng số.
Ta có thể biểu thị mối quan hệ giữa quy luật cung cầu với giá cả đất đai
như sau:
3.2.1 Giá đất tại điểm cân bằng
Hình 1: Đồ thị cung và cầu với một thị trường đất đai điển hình
Hình trên là sơ đồ cung và cầu trên một thị trường đất đai điển hình, minh
hoạ sự tương tác giữa cung và cầu trong thị trường đất đai điển hình. Giá đất
E
L1 L L2
Cầu về đất
Cung về đất
Giá đất
Số lượng đất
G1
G
11
Giảng Viên Hướng Dẫn: Bùi Nguyên Hạnh
NHÓM 1102
đai được xác định ở điểm mà đồ thị cung và đồ thị cầu giao nhau (điểm E).
Điểm E được gọi là điểm cân bằng giữa giá đất (G) và số lượng đất đai (L).
Nếu giá được cố định ở (G1), thì số lượng cầu sẽ giảm xuống (L1) nhưng
những người cung cấp cũng sẽ đồng ý bán với số lượng (L2) ở giá đó. Tình
huống này sẽ không ổn định. Trên thị trường xẩy ra tình trạng dư thừa hay
cung quá mức và người cung cấp sẽ buộc phải hạ thấp giá hơn cho đến khi
giá G được thiết lập. Nếu như theo yêu cầu của Nhà nước phải đặt giá cao
hơn, thì Nhà nước có thể phải ra quy định được phép bán bao nhiêu ở mức
giá cố định, hoặc sẽ xuất hiện một thị trường bất hợp pháp mà giá thấp hơn

i đ
iểm A cho thấy giá cân bằng là G và số
lượng đất đai được bán là L. Đ
ồ
thị cầu (D
1
) là đồ
t
h
ị
cầu mới đã giảm
sút. Số lượng cầu về đất đai nhỏ hơn so với số lượng đất đai được đòi hỏi
ở
từng mức giá. Sự chuyển dịch này có thể xảy ra do một trong năm yếu tố
tác động đến cầu đ
ã
thay đổi: như thu nhập của những người mua có tiềm
lực đã giảm sút; hoặc những người
ti
êu
dùng có tiềm lực tin rằng giá đất
sắp tới sẽ giảm và đã quyết định hoãn mua sắm. Sự cân
bằng
mới được lập
tại điểm B. Giá mới sẽ là G
1
và số lượng mới được bán sẽ là
L
1
.

sốt về giá đất.
Môt nguyên nhân dễ thấy nhất khiến giá đất tăng lên là do nhu cầu phát
triển kinh tế, sự gia tăng dân số khiến nhu cầu về BĐS là nhà ở, các công
trình hạ tầng xã hội, dịch vụ thương mại, công trình văn phòng … là rất lớn,
trong khi đó nguồn cung trên thị trường không đủ đáp ứng, đặc biệt là nhu
cầu về nhà ở. Đó là nhận định Theo số liệu từ phòng nghiên cứu đất đai của
CBRE Việt Nam, tại Hà Nội trong năm 2010
(Nguồn trích dẫn : http://bdssaigon.vn/)
Nguyên nhân của những cơn sốt giá nói trên chủ yếu là từ những tin đồn
khiến những nhà đầu tư tin tưởng rằng họ có thể thu siêu lợi nhuận chỉ trong
vòng vài ngày bằng việc đầu tư vào đất đai, từ đó đẩy cầu tăng lên nhanh
chóng, giá đất vì thế mà tăng lên.
Như vậy chúng ta có thể thấy rằng dù bất kỳ nguyên nhân nào tác động
làm cầu về đất tăng lên thì đều đẩy giá đất tăng lên. Trong tương lai khi nền
kinh tế đất nước ngày càng phát triển, dân số ngày càng gia tăng thì nhu cầu
của con người về đất đai ngày càng lớn, điều đó đồng nghĩa với việc thừa
nhận giá đất ngày càng gia tăng.
3.2.2.2 Giá đất thay đổi khi có sự thay đổi về cung
14
Giảng Viên Hướng Dẫn: Bùi Nguyên Hạnh
NHÓM 1102
Hình 4: Sự thay đổi về cung
Hình 4 minh hoạ những tác động của sự tăng lên về cung. Sự tăng lên
về cung biểu hiện là những người bán sẽ đồng ý bán với số lượng lớn hơn ở
từng mức giá. Kết quả là đồ thị cung mới tăng lên (S1), điểm cân bằng mới
là B với giá bán là G1 và số lượng đất đai được bán là L1. Sự tăng lên về
cung có thể do đổi mới công nghệ hiện đại hoặc do tỷ lệ lãi tiền vay giảm
làm cho việc xây dựng nhà mới rẻ hơn hoặc cũng có thể do chính sách của
Nhà nước như quy hoạch địa điểm… làm tăng lượng đất đai đem rao bán
trên thị trường. Cung về đất tăng thì giá đất sẽ giảm xuống.

ện
tích này sang mục đích làm khu dân cư đô thị. Cung về đất ở tại đô thị
đó nhờ thế mà tăng
l
ên.
Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm
chậm sự tăng giá đất ở của khu vực này.
Vậy giá cả đất đai phụ thuộc vào mối quan hệ cung cầu.
Nhưng
vì đất đai khác các loại hàng hóa thông thường là có đặc tính
tự nhiên, nhân văn, nên
không
hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung
cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung
cầu r
i
êng.

Giá bán và số lượng đất đai được bán rất ít khi đạt được trạng thái ổn
định lâu dài. Do đó, trạng thái cân bằng giữa giá và số lượng đất đai cũng
ít khi đạt được sự ổn định lâu dài.Cân bằng-mất cân bằng-cân bằng mới
được xác lập-mất cân bằng. Hiện tượng trên được lặp đi lặp lại liên tiếp
tạo thành các chu kì thị trường.
Thời gian giữa hai chu kì của thị trường hàng hóa thường là rất ngắn
và không cố định. Nhưng các giai đoạn của mỗi chu kì thị trường thì rất
ít khi thay đổi.
Tính thay thế là có hạn. Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành đối
tượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay thế
nhau cũng có giới hạn.Do đó ở đâu có cầu về đất cao thì ở đó giá đất cao
hơn và ngược lại.

bình luận: “Khi các công trình giao thông trọng điểm trên tuyến đồng loạt
hoàn thành, đưa vào sử dụng, lần đầu tiên trong hơn 300 năm phát triển,
TP.HCM sẽ có tuyến đường vành đai nối thành vòng tròn, biến quận 2 trở
thành trung tâm tài chính - dịch vụ - thương mại cao cấp. Hệ thống hạ tầng
hiện đại kiến tạo một không gian sống, làm việc lý tưởng dần thành hiện
thực. Khi đó, phố Đông Sài Gòn không chỉ còn là cái tên mơ ước nữa”.
17
Giảng Viên Hướng Dẫn: Bùi Nguyên Hạnh
NHÓM 1102
III – KẾT LUẬN
Từ những phân tích trên, ta có thể thấy lãi suất ngân hàng và quan hệ
cung – cầu là những cơ sở khoa học để xác định giá đất. Định giá là yếu tố
không thể thiếu trong thị trường BĐS. Thông qua định giá, Nhà nước xác
lập mối quan hệ tài chính giữa Nhà nước với các chủ sử dụng đất, các mục
đích sử dụng đất.
Giá đất đai không chỉ phụ thuộc vào những yếu tố nội tại của đất đai
như đặc điểm,vị trí, hình dáng, mục đích sử dụng…mà còn chịu ảnh hưởng
của các yếu tố kinh tế, xã hội, tâm lý, môi trường, thị hiếu…và các chính
sách có liên quan. Chính vì vậy, bài toán về xác định giá đất luôn được rất
nhiều người quan tâm. Giá đất cao quá hay thấp quá đều ảnh hưởng không
tốt đến thị trường bất động sản và ảnh hưởng đến sự phát triển của nền kinh
tế nước nhà.
Do đó, hàng năm, Nhà nước đều phải xây dựng hệ thống giá đất phù hợp
áp dụng trong phạm vi mỗi tỉnh, mỗi vùng. Người tiêu dùng trong thị
trường đất đai cũng căn cứ vào cung- cầu thực tế trên thị trường và lãi suất ở
các ngân hàng để xác định được giá hợp lý nhất, làm cho thị trường đất đai
phát triển lành mạnh, bền vững.
18
Giảng Viên Hướng Dẫn: Bùi Nguyên Hạnh
NHÓM 1102