A. ĐẶT VẤN ĐỀ
Trong những năm qua, cùng với sự tăng trưởng nhanh chóng của đầu tư nước ngoài tại
Việt Nam, cùng với sự giao lưu hợp tác quốc tế ngày càng sâu rộng, thì nhu cầu được sở hữu
nhà ở của những nhà đầu tư, những nhà khoa học đã làm việc lâu năm ở Việt Nam cũng tăng
lên nhanh chóng. Đáp ứng nhu cầu đó Luật nhà ở 2005 và Nghị quyết 19/2008/QH12 về tổ
chức thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà tại Việt Nam (sau đây xin
gọi là Nghị quyết 19/2008/QH12) đã có những quy định về thí điểm cho người nước ngoài
mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Tuy đã có khung pháp lý điều chỉnh, nhưng việc giải
quyết vấn đề sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam vẫn còn nhiều bất cập. Việc
khắc phục những bất cập đó, hoàn thiện pháp luật Việt Nam trở nên cấp thiết để tạo ra môi
trường hấp dẫn đầu tư, hấp dẫn làm việc với các nhà đầu tư, các nhà khoa học nước ngoài.
B. GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ
1. Khái quát về quyền sở hữu nhà của người nước ngoài ở Việt Nam
1.1. Một số khái niệm
Theo quy định của khoản 1 Điều 5 Luật quốc tịch năm 1998 của Việt Nam thì: “Người
có quốc tịch Việt Nam là công dân Việt Nam”. Như vậy, mặc dù không có quy định về khái
niệm người nước ngoài nhưng qua đó có thể hiểu: Người nước ngoài là người không có quốc
tịch Việt Nam. Và khi nói đến người nước ngoài trong quan hệ sở hữu nhà ở tại Việt Nam
Nghị định 59/2009/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị quyết
19/2008/QH12 (sau đây xin gọi là Nghị định 59/2009) đã đưa ra khái niệm cụ thể: “Cá nhân
nước ngoài là người không có quốc tịch Việt Nam” (khoản 1 Điều 3). Phân tích nội dung khái
niệm này cho thấy:
- Người nước ngoài có thể có quốc tịch nước ngoài hoặc là người không quốc tịch.
- Người nước ngoài có thể cư trú trên lãnh thổ Việt Nam và cũng có thể không cư trú
ngoài lãnh thổ Việt Nam.
Khái niệm nhà ở được quy định tại Điều 1 Luật nhà ở năm 2005 như sau: “Nhà ở theo
quy định của Luật này là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh
hoạt của hộ gia đình, cá nhân”.
Về khái niệm quyền sở hữu được quy định tại Điều 164 Bộ luật dân sự: “Quyền sở hữu
bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy
định của pháp luật”.

hữu các quy phạm xung đột một chiều. Ví dụ khoản 1 Điều 9 Nghị quyết 19/2008/QH12: “
Tranh chấp về nhà ở liên quan đến các đối tượng quy định tại Điều 2 của Nghị quyết này được
giải quyết theo quy định của Nghị quyết này, pháp luật về nhà ở, dân sự, tố tụng dân sự của
Việt Nam”. Nguyên nhân của vấn đề này xuất phát từ một nguyên tắc trong tư pháp quốc tế,
khi giải quyết xung đột pháp luật liên quan đến bất động sản mà pháp luật Việt Nam cũng đã
quy định tại khoản 1 Điều 766 Bộ luật dân sự: “Việc xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền sở hữu
2
tại sản, nội dung quyền sở hữu đối với tài sản được xác lập theo pháp luật của nước nơi có tài
sản đó…”. Hơn thế nữa quan hệ về quyền sở hữu nhà ở liên quan đến một loại bất động sản
đặc biệt, nên vấn đề áp dụng luật nước ngoài để giải quyết nội dung quan hệ này sẽ không
đảm bảo được tính chủ quyền của Việt Nam. Vì vậy chỉ tồn tại các quy phạm xung đột một
chiều để giải quyết quan hệ về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam.
1.3. Nội dung quy định của pháp luật về quyền sở hữu nhà của người nước ngoài tại
Việt Nam
Luật Nhà ở năm 2005 bước đầu đã có quy định về công nhận quyền sở hữu nhà ở của
người nước ngoài tại Việt Nam, nhưng phạm vi quy định đó còn nhỏ hẹp, giới hạn trong lĩnh
vực xây dựng nhà tại Việt Nam để đầu tư và bán cho các đối tượng được phép (Điều 125).
Nhưng quy định đó đã không đáp ứng được nhu cầu sở hữu nhà để ở cho mình của cá nhân
nước ngoài trước làn sóng đầu tư mạnh mẽ vào Việt Nam trong thời gian qua. Đến Nghị
quyết 19/2008/QH12 đã có quy định cụ thể về vấn đề cho phép người nước ngoài mua và sở
hữu nhà tại Việt Nam.
Về những người nước ngoài là đối tượng có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam, Điều 2
Nghị quyết 19/2008/QH12 quy định gồm:
- Cá nhân nước ngoài có đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về
đầu tư hoặc được doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về
doanh nghiệp, bao gồm doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
thuê giữ chức danh quản lí trong doanh nghiệp đó.
- Cá nhân nước ngoài có công đóng góp cho Việt Nam, được Chủ tịch nước Cộng hòa
xã hội chủ nghĩa Việt Nam tặng thưởng Huân chương, Huy chương, cá nhân nước ngoài có
đóng góp đặc biệt cho Việt Nam được Thủ tướng Chính phủ quyết định;

khác…
2. Những bất cập của pháp luật Việt Nam trong vấn đề giải quyết quyền sở hữu nhà
của người nước ngoài tại Việt Nam
2.1. Bất cập trong quy định về trao quyền sở hữu nhà cho người nước ngoài tại Việt
Nam
Sự ra đời của Nghị quyết 19/2008/QH12 là một bước tiến dài của Việt Nam trong việc
công nhận quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài. Nghị quyết đã có tác động tích cực đến
tình hình kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Không những thế, Nghị
quyết này còn mang ý nghĩa chính trị, xã hội sâu sắc khi tạo ra sự ưu đãi cho những cá nhân
nước ngoài có đóng góp to lớn với nước ta. Tuy nhiên, cho đến nay giải quyết vấn đề sở hữu
nhà của người nước ngoài vẫn còn không ít bất cập.
Thứ nhất là bất cập trong các quy định tản mạn và mâu thuẫn của hệ thống pháp luật
hiện hành về quyền sở hữu nhà của người nước ngoài tại Việt Nam. Như chúng ta biết, trực
tiếp điều chỉnh quyền sở hữu nhà của người nước ngoài ở Việt Nam ngoài Luật nhà ở năm
4
2005, Nghị quyết 19/2008/QH12, Nghị định 59/2009, Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn
thi hành Luật nhà ở, còn các quy định trong Luật đất đai năm 2003, Bộ luật dân sự năm
2005…Vì vậy, để biết được quyền sở hữu nhà ở của mình tại Việt Nam, người nước ngoài
phải tìm hiểu và chắp nối từ nhiều văn bản khác nhau. Sự tồn tại của nhiều văn bản như thế
này không chỉ gây khó khăn cho việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người nước ngoài
khi sở hữu nhà tại Việt Nam mà còn tại ra sự mâu thuẫn giữa các quy định của pháp luật. Ví
dụ như theo khoản 1 Điều 8 Nghị quyết 19/2008/QH12 thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp, nhưng khoản 2 Điều 14 Luật Nhà ở
lại quy định: “Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà cho cá nhân” .Quy định này áp dụng chung cho cả cá nhân nước
ngoài (Điều 130). Và rõ ràng nó đã gây ra những khó khăn không đáng có cho việc đăng ký
quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam.
Thứ hai là bất cập về đối tượng được sở hữu nhà tại Việt Nam. Các quy định hiện nay
rõ ràng chưa tạo ra được sự hấp dẫn mạnh mẽ đối với những nhà nghiên cứu, nhà khoa học
nước ngoài có ý định đến và làm việc tại Việt Nam. Quy định hiện hành không phân biệt tính