LỜI MỞ ĐẦU
Nhu cầu sử dụng đất là một nhu cầu tất yếu của con người. Hiện nay, hoạt
động về đất đai ngày càng gia tăng, thị trường bất động sản cũng theo đó phát
triển mạnh mẽ hơn, trong khi đó thì hệ thống pháp luật điều chỉnh lĩnh vực này
không phát triển kịp với nhu cầu thực tế và hầu như luôn đi sau một bước. Xã
hội phát triển, con người dù tiến bộ, cuộc sống dù có văn minh nhưng khi quyền
và lợi ích bị xâm phạm thì tranh chấp sẽ xảy ra. Một trong những tranh chấp về
đất đai là tranh chấp về đặt cọc trong hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất. Hiện
nay việc giải quyết tiền đặt cọc trong các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất của Tòa án còn chưa thống nhất, có trường hợp xác định không chính
xác khoản tiền nào là tiền đặt cọc hoặc không đúng quy định về phạt cọc. Vì vậy,
nhóm chúng em xin đưa ra một số vụ việc có tranh chấp về tài sản đặt cọc trong
quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và một số ý kiến của nhóm về vấn đề
này nhằm làm rõ hơn các qui định của pháp luật về vấn đề đặt cọc.
I. Lí luận chung về “Đặt cọc – Biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự”
Điều 358. Đặt cọc
1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí
quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời
hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.
Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.
2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản
đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền;
nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt
cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực
1
hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản
tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
Dựa vào nội dung Điều 358 BLDS 2005, ta có thể thấy đặt cọc là một giao
dịch dân sự thể hiện sự thỏa thuận giữa các bên. Theo đó, một bên giao cho bên
kia một tài sản trong một thời hạn nhất định nhằm xác nhận rằng các bên đã
thống nhất sẽ giao kết một hợp đồng hoặc đã giao kết một hợp đồng. Lúc này, kể

Hải Yến có kí kết hợp đồng đặt cọc nhắm đảm bảo thực hiện hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với thửa đất diện tích 5440m
2
tại
xã Kim Chung Hoài Đức. Thửa đất này được UBND tỉnh Hà Tây (cũ) cấp giấy
chứng nhận số 479120, ngày 01/11/2000. Theo hợp đồng, bà Yến đã đặt cọc cho
Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long là 3.000.000.000đ (3 tỷ đồng) và công ty
giao cho bà Yến giấy chứng nhận QSDĐ. Theo thòa thuận thì thời hạn đặt cọc
tối đa là 60 ngày tính từ ngày kí hợp đồng. Trong thời hạn trên đến ngày thứ 16,
hai bên sẽ thực hiện việc chuyển nhượng. Đến ngày 04/6/2008, hai bên kí phụ
lục hợp đồng với nội dung ra hạn thời gian đặt cọc thêm 30 ngày.
Theo bà Yến thì trong thời hạn nêu trên, bà đã nhiều lần đôn đốc Công
ty TNHH bánh kẹo Thăng Long hoàn tất thủ tục cần thiết để thực hiện hợp đồng,
và Công ty đều thông báo đang triển khai. Đến ngày 04/7/2008, sau khi hết hạn
hợp đồng bà có gửi văn bản yêu cầu nhưng phía công ty Thăng Long không trả
lời tiến độ thực hiện hợp đồng dặt cọc đã kí. Do Công ty TNHH bánh kẹo Thăng
Long không thực hiện nghĩa vụ của mình theo hợp đồng dẫn đến mục đích đặt
cọc không đặt được đã gây thiệt hại về tài chính và đầu tư của bà. Nay bà yêu
cầu Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long phải hoàn trả bà 3 tỷ đồng tiền đặt cọc
và 3 tỷ đông tiền phạt đặt cọc do không thực hiện đúng cam kết và số lãi suất
3
ngân hàng là 700.000.000đ hoặc công ty tiếp tục thực hiện hợp đồng đã ký, hoàn
tất theo thủ tục theo quy đinh của pháp luật để thực hiện hợp đồng chuyển
nhượng.
Phía Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long cho rằng sau khi ký hợp
đồng đặt cọc Công ty đã yêu cầu bà Yến ký hợp đồng chuyển nhượng và thanh
toán tiền cho công ty theo thỏa thuận và các bên cùng tiến hành làm thủ tục
chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật
nhưng bà Yến không thực hiện hợp đồng ký kết, sau đó bà Yến cũng không yêu
cầu công ty ký kết hợp đồng chuyển nhượng và không đưa cho công ty giấy tờ

Việc chuyển giao tiền và giấy chứng nhận QSDĐ cùng một thời điểm.
1.2. Nhận xét của nhóm:
Dựa vào nội dung vụ việc ta có thể thấy: Tòa án các cấp đều xác định hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Yến và Công ty TNHH bánh
kẹo Thăng Long là vô hiệu. Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long phải trả lại số
tiền đặt cọc là 3.000.000.000đ cho bà Yến đồng thời phải bồi thường thiệt hại
cho bà Yến với số tiền là 158.280.500đ. Bà Yến phải trả cho Công ty TNHH
bánh kẹo Thăng Long giấy chứng nhận QSDĐ số 479120 ngày 01/11/2000 là
chính xác. Theo hợp đồng thuê đất số 28 ngày 07/8/2000 giữa Công ty TNHH
bánh kẹo Thăng Long và UBND tỉnh Hà Tây thì thửa đất mà các bên ký kết hợp
đồng được nhà nước cho Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long thuê 30 năm.
Theo quy định tại Điều 111 Luật Đất đai năm 2003 thì phía Công ty không có
quyền chuyển nhượng QSDĐ thửa đất trên mà chỉ có quyền chuyển nhượng tài
sản trên đất và việc chuyển giao khu đất thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm
5
quyền cho phép. Song Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long chưa được cơ quan
có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng đã ký kết hợp đồng đặt cọc với Bà Yến
là vi phạm tại hợp đồng thuê đất giữa Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long và
UBND tỉnh Hà Tây.
Theo quy định của pháp luật thì bên nhận chuyển nhượng đất thuê phải
có đủ điều kiện như giấy phép kinh doanh, dự án đầu tư. Tại phiên tòa phúc thẩm
bà Yến xuất trình giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh của Công ty cổ phần đầu
tư thương mại Minh Quang cử bà Yến là giám đốc để khẳng định bà Yến đủ điều
kiện nhận chuyển nhượng. Tuy nhiên việc kí kết hợp đồng đặt cọc của bà Yến
với phía công ty là với tư cách cá nhân chứ không phải đại diện cho công ty đầu
tư thương mại Minh Quang. Trong thời gian đặt cọc phía bà Yến cũng không có
tài liệu chứng minh đã đưa cho Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long tài liệu để
khẳng định bà có đủ điều kiện nhận chuyển nhượng. Và hết thời hạn đặt cọc các
bên không ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Do vậy Tòa án các cấp đã xác định
hợp đồng đặt cọc giữa bà Yến và Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long vô hiệu