BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM THÁI VĂN NÔNG

NGHIÊN CỨU HIỆN ĐẠI HÓA HỆ THỐNG
ĐỊA CHÍNH TRONG QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ : 62 85 01 03

TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ

Có thể tìm hiểu luận án tại thư viện:
- Thư viện Quốc gia Việt Nam
- Thư viện Học viện Nông nghiệp Việt Nam

1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành
phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ
sở kinh tế, văn hóa, xã hội và quốc phòng an ninh (Quốc Hội nước CHXHCNVN, 2013).
Quản lý đất đai (QLĐĐ) được xác định là một khoa học tổng hợp về tự nhiên, kinh tế, xã
hội, pháp lý và kỹ thuật liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai. Hệ thống quản lý đất đai
bao gồm các thành phần chính là: pháp luật đất đai, quy hoạch sử dụng đất, thanh tra đất
đai, hồ sơ địa chính , đăng ký đất đai (ĐKĐĐ), định giá đất và hệ thống thông tin (HTTT)
đất đai. Trong đó pháp luật đất đai, quy hoạch sử dụng đất và thanh tra đất đai là nền tảng,
cơ sở pháp lý, kinh tế và xã hội của hệ thống. Còn hồ sơ địa chính, ĐKĐĐ, định giá đất và
HTTT đất đai (còn gọi là hệ thống địa chính - HTĐC) là cơ sở kỹ thuật của hệ thống (Tôn
Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007).
Quản lý đất đai có lịch sử lâu đời, tuy nhiên khái niệm QLĐĐ hiện đại chỉ được đề
cập đến trong những thập niên cuối của thế kỷ XX. Đó là thời điểm công nghệ thông tin có
bước phát triển nhảy vọt, thúc đẩy phát triển nền kinh tế công nghiệp và sự hình thành nền
kinh tế tri thức, làm biến đổi sâu sắc các lĩnh vực kinh tế và xã hội. Trong đó có hệ thống
QLĐĐ của các quốc gia, tiêu biểu như Thụy Điển, Úc, với bản đồ địa chính, ĐKĐĐ, định
giá đất và ngân hàng dữ liệu đất đai.
Việt Nam là quốc gia đất chật người đông, dân số tăng nhanh và đang trong quá
trình thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa (CNH-HĐH). Vì vậy việc quản lý chặt chẽ,
sử dụng hợp lý và hiệu quả tài nguyên đất là một nhiệm vụ vô cùng quan trọng. Quản lý đất
đai Việt Nam cũng có lịch sử lâu đời. Trong quá trình đổi mới, ngành QLĐĐ đã đạt được
những thành tựu quan trọng, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội (KTXH), củng cố
quốc phòng an ninh và hội nhập quốc tế. Tuy nhiên, hiện nay tài nguyên đất đai vẫn chưa

của cộng đồng. Tuy nhiên, do tốc độ đô thị hóa diễn ra quá nhanh đã vượt quá khả năng
đáp ứng của các bộ máy quản lý, các hệ thống cơ chế chính sách không theo kịp nhu cầu
của sự phát triển, quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố đã phát sinh nhiều bất
cập đó là công tác đăng ký và cấp GCN QSDĐ chưa hoàn thành; cơ sở dữ liệu lạc hậu, thị
trường đất đai chưa được quản lý chặt chẽ; HTTT đất đai mới bước đầu thiết lập và hiệu
quả hoạt động còn kém; công tác lập và quản lý quy hoạch chưa được quan tâm đúng mức,
chưa tạo được quỹ đất sạch phục vụ cho việc phát triển KTXH và thu hút đầu tư.
Tồn tại trên có nhiều nguyên nhân, trong đó có nguyên nhân khách quan là do
HTĐC của của thành phố Vinh chưa đáp ứng yêu cầu QLĐĐ hiện đại trong thời kỳ CNH-
HĐH. Để tập trung thu hút nguồn lực từ bên ngoài và phát huy tiềm năng của đô thị trung tâm
kinh tế, văn hóa vùng Bắc Trung bộ, thành phố Vinh cần tiếp tục đổi mới và nâng cao năng lực
của hệ thống QLĐĐ. Trong đó việc phát triển một HTĐC hiện đại phục vụ đa mục tiêu và chia
sẻ thông tin hiệu quả là rất quan trọng. Muốn vậy cần bắt đầu từ việc trả lời các câu hỏi: (1)
Thực trạng hệ thống địa chính hiện nay ra sao? So với yêu cầu của hệ thống địa chính hiện đại
còn tồn tại gì?; (2) Để giải quyết những tồn tại đó, cần phải có những giải pháp nào?.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng HTĐC thành phố Vinh nhằm tìm ra những tồn tại của HTĐC
trong QLĐĐ thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An.
- Đề xuất một số giải pháp để phát triển HTĐC hiện đại trong QLĐĐ thành phố
Vinh tỉnh Nghệ An nhằm góp phần tăng cường năng lực QLĐĐ đáp ứng yêu cầu phát triển
KTXH bền vững của địa phương trong bối cảnh toàn cầu hóa và hội nhập quốc tế.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
a. Ý nghĩa khoa học
Góp phần bổ sung làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn về phát triển HTĐC hiện đại
trong quản lý đất đai thời kỳ CNH-HĐH.
b. Ý nghĩa thực tiễn
- Kết quả nghiên cứu sẽ đề xuất mô hình cơ sở dữ liệu địa chính hiện đại góp phần
sử dụng thống nhất, đa mục tiêu và chia sẻ hiệu quả cơ sở dữ liệu địa chính với các ngành
và người sử dụng đất, từ đó sẽ góp phần nâng cao hiệu quả KTXH của công tác QLĐĐ.
- Mô hình HTĐC hiện đại trong QLĐĐ của thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An có thể áp

Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của
môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó bao gồm khí hậu, bề mặt, thổ nhưỡng,
dạng địa hình, nước mặt (hồ, sông), nước ngầm, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái
định cư của con người, những kết quả do hoạt động của con người trong quá khứ và hiện
tại để lại (Nguyễn Đình Bồng, 2010).
Quản lý đất đai: là các hoạt động quản lý gắn liền đối với đất đai mà đất được coi
như một nguồn tài nguyên cả về ý nghĩa môi trường và kinh tế. QLĐĐ là một ngành khoa
học có truyền thống lâu đời và ngày nay càng có vai trò quan trọng, mang tính liên tục theo
thời gian và không gian. QLĐĐ liên quan đến cả hai đối tượng đất công và đất tư bao gồm:
đo đạc đất đai, đăng ký đất đai, định giá đất, giám sát và quản lý sử dụng đất đai, cơ sở hạ
tầng cho công tác quản lý.
Quản lý hành chính về đất đai: liên quan đến việc xây dựng cơ chế quản lý quyền

4
đối với đất đai và sử dụng đất, quá trình sử dụng đất và giá trị của đất đai thuộc thẩm
quyền của Chính phủ để thúc đẩy quản lý đất đai hiệu quả, bền vững và bảo đảm quyền
về tài sản.
Quản lý nhà nước về đất đai: có thể đồng nghĩa với quản lý đất đai, tập trung vào
cách thức Chính phủ xây dựng và thực hiện các chính sách đất đai và quản lý đất đai cho
tất cả các loại đất không phân biệt quyền sử dụng đất.
Cấu trúc của hệ thống quản lý đất đai bao gồm: nền tảng quản lý đất đai: pháp luật đất
đai; quy hoạch sử dụng đất; thanh tra đất đai. Cơ sở hạ tầng quản lý đất đai là hệ thống địa
chính gồm: hồ sơ địa chính; đăng ký đất đai; định giá đất và hệ thống thông tin đất đai.
1.1.2. Hệ thống địa chính
Hệ thống địa chính là một tập hợp các giải pháp kỹ thuật và nhân lực làm nòng cốt
cho việc thực hiện quản lý đất đai, bao gồm:
- Hồ sơ địa chính là thành phần của HTĐC, chủ yếu là hệ thống bản đồ chỉ rõ kích
thước và vị trí của toàn bộ các thửa đất và những hồ sơ mô tả về đất kèm theo.
- Đăng ký đất đai là một thành phần cơ bản quan trọng của hệ thống địa chính, đó là
quá trình xác lập hồ sơ về quyền sở hữu đất đai, bất động sản, sự đảm bảo và những thông tin

1.2. Hệ thống quản lý đất đai một số nước trên thế giới
+ Ở Thụy Điển: quyền sở hữu đất ở Thụy Điển được quy định tại bộ Luật Đất đai từ năm
1970. Theo đó, tất cả đất đai tại Thụy Điển đều được chia thành những đơn vị bất động sản, và
được xác định trong sổ đăng ký BĐS. Quyền sở hữu đất là các đối tượng, thửa đất hay không
gian ba chiều (3D) khoảng không gian trên mặt đất, cả trong nhà và trên không. Hệ thống
thông tin đất đai đóng vai trò rất quan trọng trong hệ thống quản lý đất đai tại Thụy Điển.
+ Ở Ô-xtrây-li-a: pháp luật đất đai Ô-xtrây-li-a không công nhận quan điểm về sở
hữu tuyệt đối đối với đất đai. Luật này đặt trọng tâm vào quyền chiếm hữu chứ không phải
là quyền sở hữu tuyệt đối. Ô-xtrây-li-a đã sử dụng hệ thống Torrens đưa việc đăng ký
quyền đối với đất đai thành quy định bắt buộc - đây là một nhân tố chính làm cho Hệ thống
Torrens triển khai thành công ngay từ đầu. Những đặc điểm chủ yếu của hệ thống Đăng ký
đất đai và bất động sản của Ô-xtrây-li-a (Hệ thống Torrens) là: bằng khoán được đảm bảo
bởi Nhà nước; hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi; mỗi trang của sổ đăng ký là
là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơ hiện hữu về về quyền và lợi ích được đăng ký
và dự phòng cho đăng ký biến động lâu dài; bằng khoán đất là một văn bản được trình bầy
dễ hiểu cho công chúng; sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khoán dễ dàng kiểm tra, tham
khảo; giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm chi phí và thời gian xây dựng; hệ thống được
xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại, dễ dàng cập nhật, tra cứu cũng như
phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng.
1.3. Đánh giá hệ thống địa chính Việt Nam
1.3.1. Thực trạng hệ thống địa chính Việt Nam
- Hồ sơ địa chính: việc lập và quản lý hồ sơ địa chính giữa các địa phương không
đồng đều, còn nhiều bất cập như lập chưa đầy đủ, quản lý không chặt chẽ nên thất lạc hoặc
hư hỏng nhiều; chủ yếu là thực hiện bằng thủ công trên giấy.
- Hệ thống đăng ký đất đai hiện nay chưa có sự thống nhất về thủ tục, biểu mẫu hồ
sơ địa chính, GCN và cơ sở thông tin đất đai và bất động sản. Việc đăng ký chủ yếu mới
được thực hiện đối với đất đai và đến nay đã được thực hiện trên phạm vi cả nước, song mới
cơ bản hoàn thành việc đăng ký cấp GCNQSDĐ đất nông nghiệp; việc đăng ký, cấp
GCNQSDĐ các loại đất khác nhất là đối với đất ở, nhà ở đô thị còn nhiều tồn tại.
- Về định giá đất: thực hiện Luật Đất đai năm 2003, căn cứ phương pháp xác định giá

thống thông tin đất đai. Hệ thống tạo khả năng tổ chức quản lý và cung cấp dịch vụ đồng bộ
trên quy mô quốc gia, vận hành thống nhất giữa các cấp quản lý, tạo thuận tiện cho người sử
dụng hệ thống về các mặt bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, định giá
đất, tính thuế đất, bồi thường về đất và các giao dịch bất động sản. Hệ thống được vận hành
bởi một đội ngũ cán bộ, công chức địa chính chuyên nghiệp, có trình độ, có đạo đức hoạt động
trong một cơ cấu tổ chức có phân công trách nhiệm rõ ràng, phân biệt giữa hoạt động hành
chính và dịch vụ công. Hệ thống hoạt động trong một hành lang pháp lý cụ thể, được điều
chỉnh bởi một hệ thống luật pháp đầy đủ, có hiệu lực thi hành, hướng tới người sử dụng.
1.4. Hướng tiếp cận nghiên cứu của đề tài
Nghiên cứu hiện đại hóa hệ thống địa chính là nội dung hết sức quan trọng. Trong
bối cảnh hiện nay, ngành nào lĩnh vực nào cũng đang tích cực áp dụng tiến bộ khoa học
công nghệ để hiện đại hệ thống quản lý, thực hiện tốt việc cải cách hành chính. Do vậy
chúng ta cần phải nghiên cứu để phát triển hiện đại hóa HTĐC nhằm tạo điều kiện để thực
hiện tốt công tác QLĐĐ làm cho đất đai sử dụng có hiệu quả nhất.
Khi nghiên cứu HTĐC cần phải nghiên cứu kỹ 4 vấn đề đó là hồ sơ địa chính bao

7
gồm bản đồ và các loại sổ sách kèm theo; ĐKĐĐ bao gồm quy trình thủ tục đăng ký, việc
cấp GCNQSDĐ; định giá đất và HTTT đất đai. Trong từng vấn đề cần phân tích so sánh
giữa thực trạng hiện nay của thành phố Vinh với yêu cầu của hệ thống địa chính hiện đại.
Chương 2: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1. Nội dung nghiên cứu
2.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội của thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An
- Điều kiện tự nhiên;
- Điều kiện kinh tế xã hội;
- Thực trạng quản lý đất đai của thành phố Vinh.
2.1.2. Đánh giá thực trạng hệ thống địa chính của thành phố Vinh
- Hồ sơ địa chính;
- Đăng ký đất đai;
- Định giá đất;

quả thử nghiệm sau khi chạy mô hình trên dữ liệu tại phường Quang Trung.
2.2.4. Phương pháp phân tích hệ thống
Phân tích làm rõ hệ thống địa chính hiện đại có những yếu tố gì, có những yêu cầu gì,
đồng thời đánh giá hệ thống địa chính thực tại của thành phố Vinh. So sánh từng yếu tố cụ thể
từ đó đưa ra các mô hình, quy trình để thực hiện.
2.2.5. Phương pháp chuẩn hóa bản đồ
- Sử dụng phần mềm chuyên dụng (Maptrans 3.0) để chuyển hóa bản đồ phường
Quang Trung từ hệ tọa độ HN-72 sang hệ tọa độ VN-2000.
- Các đối tượng không gian của bản vẽ được kiểm tra xử lý lỗi đường nét bằng các phần
mềm MRFclean hoặc MRFFlag
2.2.6. Phương pháp quản lý hệ thống cơ sở dữ liệu
Hệ thống phần mềm TMV.LIS đưa vào quản lý hệ thống cơ sở dữ liệu đăng ký QSD
đất, viết GCNQSDĐ, quản lý hồ sơ địa chính đất đai của phường.
2.2.7. Phương pháp định giá đất hàng loạt
Sử dụng phương pháp CAMA (Computer assisted mass appraisal) để xây dựng bản đồ
định giá đất hàng loạt.
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội của thành phố Vinh
3.1.1. Điều kiện tự nhiên
Thành phố Vinh nằm phía Nam tỉnh Nghệ An, có toạ độ địa lý từ 18
0
33
'
- 18
0
41
'
vĩ độ
Bắc, 105
0

3.1.3. Công tác quản lý sử dụng đất tại thành phố Vinh
Công tác quản lý đất đai tại thành phố Vinh luôn được các cấp chính quyền quan tâm
đảm bảo thực hiện tốt pháp luật về đất đai và các văn bản do UBND tỉnh ban hành đưa
công tác quản lý đất đai vào nề nếp. Công tác đo đạc đã hoàn thành đáp ứng cơ bản cho
việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuận lợi. Công tác quy hoạch sử dụng đất
thành phố và các xã, phường đang được triển khai. Công tác thống kê và kiểm kê đất đai
được thực hiện tốt. Cùng với giao và cho thuê đất, thành phố đã chủ động xử lý và ngăn
ngừa các vi phạm liên quan đến quản lý đất đai; phối hợp với các ngành cấp tỉnh kiểm tra
thu hồi đất sử dụng không đúng mục đích của các các doanh nghiệp.
- Hiện trạng sử dụng đất: Tổng diện tích tự nhiên của thành phố Vinh là 10.501,55 ha,
chiếm 0,64% tổng diện tích tự nhiên của tỉnh Nghệ An. Trong đó, hầu hết đã được sử dụng
(97,27%), chỉ còn 286,30 ha (2,73%) đất chưa sử dụng. Tổng diện tích đã giao để sử dụng là
8007,05 ha chiếm tới 76,25% diện tích tự nhiên; trong đó 38,26% được giao cho tổ chức trong
nước và 37,69% được giao cho hộ gia đình cá nhân (UBND TP Vinh, 2013).
Bảng 3.1. Tình hình sử dụng đất thành phố Vinh giai đoạn 2000 – 2012
TT
MỤC ĐÍCH
SỬ DỤNG ĐẤT
Mã
Năm 2012
Diện tích
năm 2000
S.sánh 2012-2000
Diện tích
(ha)
(%)
tăng (+),
giảm (-)

Tổng diện tích tự nhiên

10
bổ sung năm 1998. Bản đồ của xã Nghi Ân và Nghi Đức được đo đạc theo hệ tọa độ
VN2000 và quy trình, quy phạm đo đạc lập BĐĐC của Bộ TN&MT theo quy định của
Luật Đất đai 2003. BĐĐC của 22 xã/phường được đo với tỷ lệ 1/500, 3 xã là: Hưng
Chính, Nghi Kim và Nghi Liên đo đạc với tỷ lệ 1/2000.
- Đánh giá ưu điểm: việc đo đạc lập BĐĐC đã đạt tỷ lệ 100%, trong khi đó tỷ lệ
này cả nước mới đạt 74,8% (24.790.718 ha/33.098.720), cả tỉnh Nghệ An mới đạt 89,7%
(1.479.610 ha/1.649.025 ha). BĐĐC được lưu trữ dưới dạng số và dạng giấy ở 3 cấp đảm
bảo đúng quy định. Việc cập nhật chỉnh lý biến động đất đai bước đầu được thực hiện.
- Những tồn tại: bản đồ chưa cập nhật được đầy đủ các biến động, chưa thể hiện đầy
đủ các yếu tố về quy hoạch (giao thông, thoát nước, điện, công trình công cộng ), các
công trình ngầm. Hệ thống BĐĐC được đo đạc theo quy trình quy phạm cũ chưa được
chuẩn hóa lại theo quy trình quy phạm mới.
- Nguyên nhân của tồn tại: do chưa quan tâm đầu tư nghiên cứu việc nâng cấp hệ
thống bản đồ để phục vụ được cho nhiều ngành; điều kiện kinh phí gặp nhiều khó khăn
nên chưa đo đạc, chỉnh lý biến động để chuẩn hóa cơ sở dữ liệu bản đồ địa chính.
Bảng 3.2. Đánh giá hệ thống hồ sơ địa chính thành phố Vinh
Yêu cầu về hồ sơ địa chính của hệ
thống địa chính hiện đại
HTĐC thành phố Vinh Đánh giá
- Được đo đạc với công nghệ hiện đại
theo quy phạm mới;
- Thể hiện được nhiều yếu tố nhất,
phong phú nhất cụ thể như các yếu tố
liên quan đến quy hoạch (giao thông,
cấp thoát nước, đường điện, các công
trình công cộng)
- Được cập nhật biến động thư
ờng
xuyên cho phù hợp với hiện trạng.

Thành phố có 1108 tổ chức sử dụng đất, trong đó 403 tổ chức đã được đăng ký cấp GCN
(chủ yếu là các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất sau Luật đất đai năm 2003).
Các loại sổ địa chính, sổ mục kê, sổ theo dõi cấp GCN, theo dõi biến động đất đai được lập.
- Đánh giá ưu điểm: việc đăng ký cấp GCNQSDĐ ở cho hộ gia đình cá nhân cơ bản
hoàn thành, những trường hợp còn lại chưa được cấp GCN còn có các vướng mắc như được

11
giao đất trái thẩm quyền của UBND xã, phường bán hóa giá nhà đất không đúng quy định của
các tổ chức, các giấy tờ về quyền sử dụng đất bị thất lạc, có tranh chấp trong quá trình sử dụng,
không phù hợp quy hoạch sử dụng đất hiện tại GCN được cấp chủ yếu là chứng nhận về
QSDĐ. Hồ sơ cấp GCN và bản sao GCN được lưu giữ đầy đủ đúng quy định. Đã quan tâm
đến việc lập các loại sổ sách phục vụ cho công tác quản lý đất đai.
- Những tồn tại: đất sản xuất nông nghiệp được đăng ký cấp GCN theo Nghị định 64
đến nay đã qua chuyển đổi ruộng đất nên GCN đã không phản ánh đúng thực tế sử dụng
nên đòi hỏi phải được cấp đổi lại. Mặt khác, công tác cấp GCN cho các căn hộ chung cư
mới thực hiện được ít, còn vướng mắc trong các quy định của pháp luật như thuế thu nhập
chuyển nhượng từ nhà đầu tư sang hộ gia đình, cá nhân; diện tích cấp GCN; chất lượng xây
dựng của các căn hộ. GCN chưa được chứng nhận phần tài sản trên đất theo Nghị định
88/2009 và Thông tư 17/2009 do vậy phần tài sản trên đất chưa quản lý được. Việc đăng ký
cấp GCN của các tổ chức là các cơ quan hành chính, sự nghiệp chưa được quan tâm thực
hiện. Việc thực hiện ĐKĐĐ chưa được chuẩn hóa còn phải qua nhiều công đoạn ví dụ như
việc in trích lục khu đất còn phải in riêng trên bản vẽ rồi photo vào giấy CN mà chưa in
trực tiếp trên giấy, các bước thực hiện đăng ký biến động chưa được thực hiện theo các quy
trình chuẩn trên máy.
- Nguyên nhân của tồn tại: công tác đăng ký cấp GCN vẫn làm thủ công mà chưa
được thực hiện trên hệ thống ĐKĐĐ hiện đại; các văn bản quy định về cấp GCN cũng
thay đổi nhiều; các giấy tờ liên quan đến nguồn gốc sử dụng hết sức phức tạp; kinh phí
đầu tư cho công tác này chưa nhiều.
Bảng 3.3. Đánh giá hệ thống đăng ký, cấp giấy CNQSDĐ Thành phố Vinh
Yêu cầu về hệ thống đăng ký

- Chưa đạt yêu
cầu

- Chưa đạt yêu
cầu - Chưa đạt yêu
cầu
- Chưa đạt yêu
cầu

12
3.2.3. Định giá đất
- Thực trạng: từ năm 2003 đến nay hàng năm thành phố đều tổ chức xây dựng bảng
giá đất trình UBND tỉnh phê duyệt và ban hành. Các trường hợp thực hiện dự án, chuyển
mục đích sử dụng đất trong năm mà chưa có giá trong bảng giá thì thành phố căn cứ vào
mức giá trong bảng giá của các thửa liền kề và giá chuyển nhượng thực tế để trình UBND
tỉnh quyết định mức giá cho lô đất, thửa đất làm cơ sở cho việc giao đất, cho thuê đất. Chỉ
tính riêng trong năm 2012 TP Vinh đã trình UBND Tỉnh ban hành 55 Quyết định phê
duyệt giá cho 1108 lô phục vụ việc đấu giá, giao đất tái định cư cho hộ gia đình và cá
nhân; 33 khu đất của các dự án đô thị, đất chuyên dùng phục vụ công tác giao đất có thu
tiền hoặc thuê đất đối với các tổ chức.
- Đánh giá ưu điểm: giá đất ở, đất phi nông nghiệp được xây dựng chi tiết đến từng
thửa đất, việc xây dựng giá đất tuân thủ các quy trình hướng dẫn về xây dựng giá đất của
nhà nước. Đối với giá đất nông nghiệp được xây dựng theo xứ đồng, xóm và mức giá gần
bằng nhau, không có sự chênh lệch lớn giữa các loại đất.
- Những tồn tại: tuy nhiên giá đất được xây dựng thực tế chỉ mới đạt được từ 50 –
60% giá thị trường, quá trình xây dựng bảng giá còn để sót thửa không có giá. Khung giá
đất Chính phủ quy định thấp hơn nhiều so với giá thực tế chuyển nhượng. Hệ số điều

- Chưa đạt yêu cầu

- Chưa đạt yêu cầu - Chưa đạt yêu cầu

-Chưa đạt yêu cầu

13
3.2.4. Hệ thống thông tin đất đai
- Thực trạng: thành phố đã áp dụng phần mềm AutoCAD vào quản lý quy hoạch;
phần mềm MicroStation SE vào quá trình xây dựng quản lý và chỉnh lý biến động BĐĐC,
bản đồ hiện trạng, bản đồ QHSDĐ; Ứng dụng phần mềm tin học chưa được chuẩn hóa vào
quản lý hệ thống cơ sở dữ liệu đăng ký quyền sử dụng đất, viết GCNQSDĐ, quản lý hồ sơ
địa chính; Sử dụng phần mềm TK05 vào công tác thống kê đất đai hàng năm.
- Đánh giá ưu điểm: bước đầu đã ứng dụng các phần mềm tin học hiện có vào việc
xây dựng hồ sơ địa chính, đăng ký QSDĐ, cung cấp thông tin đất đai. Thông qua hệ thống
các phần mềm tin học cơ sở dữ liệu đất đai đã xây dựng và lưu trữ được dưới dạng số và
dạng giấy phục vụ cho công tác quản lý đất đai.
- Những tồn tại: việc ứng dụng tin học vào xây dựng hồ sơ địa chính, đăng ký
QSDĐ, cung cấp thông tin đất đai chỉ mới dừng lại ở Văn phòng Đăng ký QSDĐ thành
phố, chưa được ứng dụng rộng rãi. Việc triển khai xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai
gặp rất nhiều khó khăn do thông tin đầu vào nhiều và chưa được chuẩn hóa; nguồn dữ liệu
không đầy đủ, chính xác. Việc kết nối cơ sở dữ liệu đất đai với hệ thống Internet để cung
cấp thông tin rộng rãi là chưa được thực hiện.
- Nguyên nhân tồn tại: thành phố chưa quan tâm đầu tư nâng cấp hệ thống thông tin để
cung cấp cho mọi người dân; đội ngũ làm công tác này và kinh phí đầu tư còn hạn chế.
Bảng 3.5. Đánh giá hệ thống thông tin đất thành phố Vinh
Yêu cầu về hệ thống thông tin đất
- Chưa đạt yêu cầu
- Chưa đạt yêu cầu

- Chưa có

- Chưa có 14
3.3. Xây dựng mô hình phát triển hệ thống địa chính hiện đại trong QLĐĐ thành phố
Vinh, tỉnh Nghệ An
3.3.1. Ứng dụng hệ thống thông tin quản lý để xây dựng hệ thống địa chính
Hệ thống địa chính hiện đại sẽ bao gồm 4 nhóm chức năng liên quan đến 4 thành
phần của một hệ thống địa chính: hồ sơ địa chính, đăng ký đất đai, định giá đất đai và hệ
thống thông tin đất đai. Mỗi nhóm chức năng sẽ làm thành một phân hệ (module) của hệ
thống địa chính, giữa các chức năng có mối liên hệ và tương tác trong toàn hệ thống.
- Sơ đồ phân cấp chức năng của hệ thống địa chính hiện đại TP Vinh-Nghệ An được
trình bày trong hình dưới đây:

Hình 3.1. Sơ đồ phân cấp chức năng của hệ thống Địa chính hiện đại
- Sơ đồ ngữ cảnh của hệ thống địa chính hiện đại: sơ đồ mức ngữ cảnh cho ta một cái
nhìn tổng quan về một hệ thống địa chính hiện đại, với các mối tương tác với các tác nhân
quản trị và sử dụng hệ thống. Sơ đồ mức ngữ cảnh (mức 0) của hệ thống địa chính hiện đại
TP Vinh được thể hiện trong hình 3.2.


các thông tin từ khâu lập bản đồ đa mục đích, ĐKĐĐ và bất động sản, định giá đất và quản
lý giá đất. CSDL tổng hợp này được tự động cập nhật mỗi khi các dữ liệu trong hệ thống
địa chính được cập nhật, và không thể tác động ngược lại các dữ liệu gốc trong hệ thống
địa chính.
3.3.2. Xây dựng mô hình phát triển hệ thống địa chính hiện đại tại Phường Quang
Trung, thành phố Vinh
a) Mô hình hoàn thiện dữ liệu hồ sơ địa chính
Mô hình dữ liệu hoàn thiện hồ sơ địa chính (cơ sở dữ liệu địa chính) được thể hiện
như trong hình 3.4.

Hình 3.4. Mô hình hoàn thiện cơ sở dữ liệu địa chính

17
Các chức năng con của mô hình này gồm:
- Quản lý người dùng: thêm, xóa tài khoản, theo dõi lịch sử đăng nhập, phân quyền
cho người dùng.
- Cập nhật các dữ liệu không gian: bao gồm các dữ liệu bản đồ (dữ liệu địa chính), các
bản đồ nền trực ảnh, thêm các lớp dữ liệu mới cho các bản đồ địa chính.
- Cập nhật các dữ liệu thuộc tính đất đai
- Chuẩn hóa dữ liệu: đối với dữ liệu bản đồ: sử dụng phần mềm chuyên dụng
(Maptran 3.0) để chuyển hóa bản đồ phường Quang Trung từ hệ tọa độ HN-72 sang hệ tọa
độ VN-2000. Đối với dữ liệu thuộc tính: các dữ liệu thuộc tính thu thập từ nhiều nguồn
được chuyển đổi và lưu trữ dưới dạng các file Excel, có thể được Import vào CSDL được
lưu trữ bởi MS SQL server, và được đồng bộ dữ liệu với CSDL bản đồ trong Arc_sde
thông qua phần mềm TVM.LIS.
- Thống kê, tìm kiếm: lập báo cáo, trích xuất dữ liệu theo các yêu cầu báo cáo.
Kết quả là đã xây dựng được hệ thống bản đồ của phường Quang Trung trên phần
mềm biên vẽ với format dữ liệu *.DGN đã được hoàn chỉnh trước khi đưa vào cơ sở dữ
liệu. Bản đồ đã chuẩn hóa này được sử dụng ở giai đoạn trước khi đưa vào CSDL đất đai
và có khả năng chia sẻ dữ liệu cho nhiều ngành nhiều lĩnh vực.

Hình 3.7. Mô hình định giá đất hàng loạt dựa trên cơ sở dữ bản đồ địa chính
tại phường Quang Trung thành phố Vinh
Sử dụng cơ sở dữ liệu bản đồ địa chính số tiến hành thiết lập và tách hệ thống giao
thông làm cơ sở để xây dựng các vùng dân cư theo đường phố sau đó xây dựng vùng giá trị
đất đai theo đường phố và vị trí đường phố. Các vùng giá trị đất đai theo vị trí đường phố sẽ
được gán mã (theo ký tự hoặc bằng số) cho phù hợp. Từ đó sử dụng các phần mềm chuyên
dụng tiến hành tính toán giá trị đất tương ứng với vùng giá trị và tạo ra bản đồ giá đất.
Bản đồ giá đất chi tiết của phường Quang Trung thể hiện ở hình 3.8
Vùng giá đất và vùng giá trị đất đai được dùng để giải quyết các yêu cầu từ thực tiễn
quản lý như xác định các dữ liệu diện tích của các thửa đất thuộc diện cần thu hồi tính tiền
đền bù với giá đất đền bù từng thửa, lưu trữ biến động.

20

Hình 3.8. Bản đồ giá đất chi tiết phường Quang Trung

d) Xây dựng mô hình hệ thống thông tin đất đai:
Mô hình hệ thống thông tin đất đai được thể hiện như sau:
+ Các chức năng con của mô hình này gồm:
- Quản lý người dùng: thêm, xóa tài khoản, theo dõi lịch sử đăng nhập, phân quyền
cho người dùng.
- Tổng hợp thông tin từ CSDL địa chính: chức năng này sẽ tổng họp những thông tin từ
CSDL địa chính đề chia sẻ với cộng đồng (các nhà quản lý, nhà đầu tư, người sử dụng đất…),
những thông này được lưu trữ trong một kho “DL Tổng hợp”, là nguồn thông tin tổng hợp
được kết nối với website cung cấp thông tin.
- Tổng hợp thông tin GCN và thông tin về giá đất: để cập nhật vào kho dữ liệu “DL
Tổng hợp”.Cập nhật dữ liệu phân loại đất: lưu trữ và cập nhật dữ liệu về phân loại đất theo
khu vực dựa trên các văn bản-luật về quản lý đất đai, số liệu về quy hoạch và các quy định
khác, để làm cơ sở xác định giá cho mỗi thửa đất.


nhằm góp phần điều chỉnh mối quan hệ đất đai trong thời kỳ mới. Muốn vậy cần phải quán
triệt quan điểm phát triển HTĐC hiện đại nhằm tiến hành đồng bộ để liên kết các hoạt động
địa chính từ lập bản đồ địa chính, lập sổ địa chính, đăng ký ban đầu, đăng ký biến động,
cấp GCNQSDĐ tới thiết lập hệ thống thông tin đất đai.
Về hồ sơ địa chính: Hệ thống bản đồ địa chính được lập trên cơ sở ứng dụng công
nghệ đo bằng thiết bị toàn đạc điện tử. Các dữ liệu đo đã được đưa vào lập bản đồ địa chính
bằng các phần mềm chuyên dụng như MicroStation. Lấy bản đồ địa chính làm nền trên đó
sẽ bổ sung các lớp (layers) dữ liệu làm cơ sở cho các ngành sử dụng tránh tình trạng ngành
nào cũng đo đạc khảo sát gây lãng phí rất lớn.
Về đăng ký đất đai: ĐKĐĐ được thực hiện đồng loạt cùng với việc đo đạc lập bản
đồ địa chính. Các thông tin về chủ sử dụng đất sẽ được thể hiện trên bản đồ từ đó sẽ in ra
đơn, GCN và các loại sổ sách: mục kê, địa chính, sổ theo dõi cấp GCN và GCNQSDĐ.
Thiết lập quy trình đăng ký thuận tiện đơn giản, nhất là các trường hợp cần phải đổi lại
GCN đã cấp trước đây, công khai trên các phương tiện đại chúng về thủ tục đăng ký để mọi
người dân được biết. Cơ quan đăng ký cần phải trả lời người đăng ký bất kỳ lúc nào là hồ
sơ đăng ký đang được giải quyết ở thủ tục nào và do bộ phận nào giải quyết. Đó chính là
những yêu cầu nhằm thu hút người dân sử dụng hệ thống đăng ký hiện đại.
Về định giá đất: Giá đất cần được xác định cụ thể đến từng thửa đất trên bản đồ địa
chính, xây dựng vùng giá đất và giá trị đất đai theo đường phố và vị trí đường phố. Xây dựng
bản đồ giá đất hàng năm dựa vào vùng giá trị đất đai. Việc xác định vùng giá trị đất đai là cơ
sở để xây dựng vùng giá đất tính giá đất trong trường hợp cần định giá hàng loạt phục vụ
công tác tính thuế đất, đảm bảo công bằng trong thực hiện nghĩa vụ thuế. Vùng giá trị đất đai
là thông tin hỗ trợ tin cậy phục vụ công tác định giá, kể cả với công tác định giá các thửa đất
đơn lẻ, đồng thời là dạng thông tin nền quan trong trong công tác quản lý đất đô thị.
Về thông tin đất đai: Áp dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai cho tất cả
các cơ quan đơn vị các xã phường trên địa bàn thành phố. Hệ thống thông tin đất đai hay hệ
thống hạ tầng dữ liệu đất đai bao gồm mọi thông tin trong hệ thống quản lý đất đai phát
triển và các thông tin khác có liên quan được tổ chức theo một tiêu chuẩn kỹ thuật thống
nhất, thiết kế cơ sở dữ liệu hợp lý, tổ chức hệ thống mạng thông tin đủ mạnh là hạt nhân để
hoàn thiện hệ thống quản lý đất đai phát triển. Thực hiện việc nối mạng, cập nhật thông tin,

nhiều chuyển biến tích cực. Tuy vậy vẫn còn những tồn tại trong công tác quản lý sử dụng
đất. Vì vậy cần thiết phải xây dựng hệ thống địa chính đáp đứng yêu cầu hiện đại hóa ngành
quản lý đất đai.
2) Hệ thống địa chính của thành phố Vinh đã có nhiều thay đổi trong thời gian qua,
tuy nhiên, xét trên tổng thể vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu của HTĐC hiện đại. Hệ thống
bản đồ địa chính chưa đồng bộ, chưa thể hiện đầy đủ các yếu tố, và chưa được cập nhật
thường xuyên. Việc ĐKĐĐ chưa thực hiện đầy đủ với các tài sản trên đất, thủ tục rườm rà,
chất lượng dịch vụ chưa cao; chưa cập nhật chỉnh lý biến động; chưa kết nối với thông tin
về bản đồ. Công tác định giá đất chưa thiết lập được vùng giá trị, chưa kết nối được với hệ
thống tính thuế; bộ máy tổ chức còn cồng kềnh; chưa thiết lập được hệ thống phân chia lợi
ích từ đầu tư trên đất. Cơ sở dữ liệu của hệ thống thông tin đất chưa được chuẩn hóa, chưa
được phổ biến rộng rãi và thuận tiện đến người dùng.
Việc phát hiện ra những tồn tại bất cập này là cơ sở để đưa ra giải pháp hiện đại hóa
HTĐC của thành phố Vinh trong thời gian tới, góp phần làm cho công tác QLĐĐ ngày
càng có hiệu quả hơn.