BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM THÁI VĂN NÔNG

NGHIÊN CỨU HIỆN ĐẠI HÓA HỆ THỐNG
ĐỊA CHÍNH TRONG QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN

LUẬN ÁN TIẾN SĨ
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

HÀ NỘI - 2015

i
LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả
công bố trong luận án là trung thực, khách quan và chưa từng dùng bảo vệ để lấy
bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận án đã được
cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận án này đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Tác giả luận án
Thái Văn Nông

ii
LỜI CẢM ƠN

Tôi xin trân trọng bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới:
- TS. Nguyễn Đình Bồng và TS. Đỗ Thị Tám đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ
tôi thực hiện hoàn thành luận án này.
- Các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý Đất đai, Ban Quản lý Đào tạo, Học

ĐẶT VẤN ĐỀ 1
1 Tính cấp thiết của đề tài 1
2 Mục tiêu nghiên cứu 3
3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3
4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4
5 Những đóng góp mới của đề tài 4
CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 5
1.1 Cơ sở lý luận về hệ thống quản lý đất đai và hệ thống địa chính 5
1.1.1 Khái niệm về đất đai và quản lý đất đai 5
1.1.2 Hệ thống địa chính 8
1.1.3 Quản lý đất đai trên cơ sở hệ thống địa chính hiện đại 14
1.2 Hệ thống quản lý đất đai trên thế giới 17
1.2.1 Hệ thống quản lý đất đai của Vương quốc Thụy Điển 19
1.2.2 Hệ thống quản lý đất đai của Úc 20
1.2.3 Hệ thống Quản lý đất đai ở Malaixia 22
1.2.4 Hệ thống quản lý đất đai ở Trung Quốc 23
1.2.5 Một số công trình nghiên cứu về hiện đại hóa hệ thống địa chính trong
quản lý đất đai ở nước ngoài 26

1.3 Đánh giá hệ thống địa chính Việt Nam 27
1.3.1 Thực trạng hệ thống địa chính Việt Nam 27

iv
1.3.2 Một số công trình nghiên cứu về hiện đại hóa hệ thống địa chính trong
quản lý đất đai ở Việt Nam 34

1.3.3 Định hướng phát triển hệ thống địa chính hiện đại trong quản lý đất
đai ở Việt Nam 41

1.4 Định hướng nghiên cứu của đề tài 54

3.2.3 Định giá đất 84
3.2.4 Hệ thống thông tin đất đai 86
3.3 Xây dựng mô hình hệ thống địa chính hiện đại trong quản lý đất đai
thành phố Vinh 88

3.3.1 Ứng dụng hệ thống thông tin quản lý để xây dựng hệ thống địa chính 88
3.3.2 Xây dựng mô hình hệ thống địa chính hiện đại tại Phường Quang
Trung, thành phố Vinh 94

3.3.3 Đánh giá mô hình hệ thống địa chính hiện đại phường Quang Trung 134
3.4 Đề xuất giải pháp tăng cường năng lực hệ thống địa chính để đáp ứng
yêu cầu quản lý đất đai hiện đại của thành phố Vinh 136

3.4.1 Định hướng phát triển thống địa chính TP Vinh tỉnh Nghệ An 136
3.4.2 Một số giải pháp tăng cường năng lực hệ thống địa chính hiện đại 140
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 148
1 Kết luận 148
2 Đề nghị 149
Danh mục công trình đã công bố có liên quan đến luận án 150
Tài liệu tham khảo 151
Phụ lục 158

vi
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt


Hiện đại hóa
Hệ thống thông tin
Hệ thống thông tin quản lý (Management Information System)
Hệ thống địa chính
Hồ sơ địa chính
Kinh tế xã hội
Land Data Bank (Ngân hàng dữ liệu đất đai)
Land Administation System (Hệ thống quản lý đất đai)
Land Information System (Hệ thống thông tin đất đai)
Quyền sử dụng đất
Thị trường bất động sản
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
Ủy ban nhân dân
vii
DANH MỤC CÁC BẢNG

STT Tên bảng Trang

1.1 Các tồn tại của hệ thống quản lý đất đai hiện nay 43
1.2 Yêu cầu của Hệ thống quản lý đất đai hiện đại 46
3.1 Tình hình sử dụng đất thành phố Vinh giai đoạn 2000 - 2012 72
3.2 Bảng thực trạng hồ sơ địa chính của thành phố Vinh 78
3.3 Đánh giá hệ thống hồ sơ địa chính thành phố Vinh 79
3.4 Kết quả đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, căn hộ
chung cư thành phố Vinh 81

3.5 Bảng kết quả đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông

1.2 Hệ thống địa chính hiện đại với quản lý đất đai 17
1.3 Cơ sở hạ tầng hệ thống thông tin đất đai Thụy Điển 20
3.1 Cơ cấu kinh tế thành phố Vinh giai đoạn 2005 – 2013 64
3.2 Sơ đồ phân cấp chức năng của hệ thống địa chính hiện đại 90
3.3 Sơ đồ mức ngữ cảnh của hệ thống 91
3.4 Sơ đồ luồng dữ liệu mức đỉnh của hệ thống 92
3.5 Mô hình hoàn thiện cơ sở dữ liệu địa chính 100
3.6 Minh họa chuyển đổi hệ tọa độ bằng MapTrans 3.0 102
3.7 Chuẩn hóa dữ liệu trên bản đồ địa chính phường Quang Trung bằng
MapTrans 3.0 103

3.8 Bản đồ địa chính phường Quang Trung được chuẩn hóa (CSDL bản
đồ địa chính). 104

3.9 Sơ đồ luồng dữ liệu chi tiết của mô hình đăng ký đất đai 107
3.10 Mô hình chỉnh lý biến động chia tách thửa đất tại phường Quang
Trung thành phố Vinh 108

3.11 Minh họa việc nhập đơn đăng ký của hộ gia đình cá nhân (Nhập tên
chủ sử dụng đất) 111

3.12 Minh họa việc nhập đơn đăng ký của hộ gia đình cá nhân (Nhập thửa đất) 111
3.13 Chuẩn hóa dữ liệu thuộc tính đăng ký tại phường Quang Trung thành
phố Vinh 112

3.14 Dữ liệu thuộc tính tại phường Quang Trung thành phố Vinh sau khi
được chuẩn hóa 113

3.15 Các bước kê khai đăng ký đất đai theo TMV.LIS tại phường Quang
Trung thành phố Vinh 114


3.31 Kết quả thử nghiệm việc tìm kiếm nâng cao qua mạng qua hệ thống
TMV.LIS 132

3.32 Kết quả thử nghiệm việc truy vấn thông tin qua mạng qua hệ thống
TMV.LIS 133

3.33 Quy trình lập hồ sơ địa chính trong hệ thống địa chính hiện đại 141
3.34 Quy trình đăng ký đất đai trong hệ thống địa chính hiện đại 143
3.35 Quy trình định giá đất hàng loạt trong hệ thống địa chính hiện đại 144
3.36 Quy trình xây dựng hệ thống thông tin đất đai trong hệ thống địa
chính hiện đại 145

3.37 Quy trình kết nối cơ sở dữ liệu đất đai từ cấp xã đến Trung ương trong
hệ thống địa chính hiện đại 1461
ĐẶT VẤN ĐỀ

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây
dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội và quốc phòng an ninh (Quốc Hội nước
CHXHCNVN, 2013). Nguồn tài nguyên đất ngày càng trở nên quý hiếm do nhu cầu
sử dụng đất ngày càng cao, đất đai bị suy thoái hoặc hủy hoại ngày càng nghiêm
trọng bởi nhiều nguyên nhân tự nhiên hoặc dưới tác động của con người. Chính vì
vậy, việc quản lý, sử dụng, bảo vệ và phát triển tài nguyên đất nhằm đáp ứng yêu
cầu phát triển bền vững là mục tiêu quan trọng của các quốc gia.
Quản lý đất đai (QLĐĐ) được xác định là một khoa học tổng hợp về tự nhiên,

nơi đã đo thì không đồng nhất về hệ tọa độ và các yếu tố thể hiện trên bản đồ; các
loại sổ sách lập không đầy đủ; công tác ĐKĐĐ cấp giấy chứng nhận (GCN) quyền
sử dụng đất (QSDĐ), định giá đất, thông tin đất đai còn nhiều tồn tại chưa đáp ứng
được yêu cầu QLĐĐ theo hướng chính quy, hiện đại.
Thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An có lịch sử hình thành và phát triển trên 200
năm, với tổng diện tích tự nhiên là 104,98 km
2
, dân số là 282.981 người. Chính phủ đã
xác định chức năng của thành phố Vinh là đầu tàu tăng trưởng và giải quyết các nhiệm
vụ trọng yếu về phát triển kinh tế của tỉnh Nghệ An và của vùng Bắc Trung bộ; trung
tâm đào tạo nguồn nhân lực và trọng điểm về khoa học công nghệ, văn hóa, thể thao
và y tế của vùng Bắc Trung Bộ. Dự báo đến năm 2015 diện tích được mở rộng xấp
xỉ 200 km
2
, năm 2020 là 250 km
2
; dân số năm 2015 là 450.000 người và năm 2025 là
800.000 người. Ngày 5/9/2008, Thủ tướng Chính phủ cũng đã công nhận thành phố
Vinh là đô thị loại I trực thuộc tỉnh Nghệ An (Thủ tướng Chính phủ, 2008).

Trong những năm gần đây, quá trình đô thị hoá tại thành phố Vinh đã diễn ra
mạnh mẽ. Thị trường bất động sản (TTBĐS) hết sức sôi động, giá đất thị trường
thay đổi rất nhanh, nhất là các vị trí đất có khả năng sinh lợi. Quyền sử dụng đất
thực sự đã trở thành nguồn lực quan trọng, nguồn vốn lớn nhất để đầu tư cho việc
xây dựng cơ sở hạ tầng, đường giao thông, các công trình quan trọng phục vụ cho
việc phát triển kinh tế và lợi ích của cộng đồng. Tuy nhiên, do tốc độ đô thị hóa
diễn ra quá nhanh đã vượt quá khả năng đáp ứng của các bộ máy quản lý, các hệ
thống cơ chế chính sách không theo kịp nhu cầu của sự phát triển, quản lý và sử
dụng đất đai trên địa bàn thành phố đã phát sinh nhiều bất cập đó là công tác đăng


- Mô hình HTĐC hiện đại trong QLĐĐ của thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An
có thể áp dụng cho các địa phương có điều kiện tương tự. 4
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
a. Đối tượng nghiên cứu
- Hệ thống địa chính bao gồm: hồ sơ địa chính (bản đồ địa chính, các loại sổ
sách và tài liệu liên quan), ĐKĐĐ, định giá đất và HTTT đất đai.
- Hệ thống chính sách liên quan đến việc xây dựng, hoàn thiện HTĐC.
- Người sử dụng đất, cán bộ quản lý trong ngành QLĐĐ và các ngành khác
có liên quan.
- Các phần mềm được ứng dụng trong HTĐC.
b. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An.
- Phạm vi thời gian: đánh giá thực trạng HTĐC (giai đoạn 2001-2013); định
hướng phát triển HTĐC đến 2020 và tầm nhìn đến năm 2030.
5. Những đóng góp mới của đề tài
Xác định được sự cần thiết và yêu cầu của hiện đại hóa HTĐC. Đó là cơ sở
quan trọng để phát triển hệ thống QLĐĐ trong giai đoạn CNH-HĐH đất nước và
góp phần vào mục tiêu xây dựng “Chính phủ điện tử” của nước ta.
Xác định được những tồn tại của HTĐC thành phố Vinh và xây dựng thử
nghiệm mô hình HTĐC hiện đại. Kết quả nghiên cứu này sẽ góp phần tăng cường
năng lực QLĐĐ trên địa bàn thành phố Vinh.
Đề xuất mô hình cơ sở dữ liệu địa chính hiện đại góp phần vào việc sử dụng
thống nhất, đa mục tiêu và chia sẻ hiệu quả cơ sở dữ liệu địa chính với các ngành và
người sử dụng đất. Sau khi nghiên cứu thử nghiệm có thể áp dụng mô hình cơ sở dữ
liệu địa chính hiện đại trong QLĐĐ ở các địa phương khác. Việc thống nhất, kết
nối, chia sẻ cơ sở dữ liệu địa chính hiện đại giữa các ngành, các cấp và người sử
dụng đất sẽ góp phần nâng cao hiệu quả kinh tế và xã hội của công tác QLĐĐ.

của đất một cách hợp lý nhất là đối tượng nghiên cứu của thổ nhưỡng học (dẫn theo
Hội Khoa học đất Việt Nam, 1996).
b) Đất đai
Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu
thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó bao gồm khí hậu, bề

6
mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, nước mặt (hồ, sông), nước ngầm, tập đoàn thực vật
và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả do hoạt động của con
người trong quá khứ và hiện tại để lại (Nguyễn Đình Bồng, 2010). Theo Lê Quý
Đôn trích trong Phủ biên tạp lục “Từ khi có trời đất là có núi sông, kinh thành dẫu
có khác mà núi sông không đổi” (Hội Khoa học đất Việt Nam, 2000). Theo Phan
Huy Chú (1961), của báu của một nước không gì quý bằng đất đai, nhân dân và mọi
của cải đều do đấy mà sinh ra. Theo Petty (1962), lao động là cha, đất đai là mẹ sinh
sản ra mọi của cải vật chất trên thế giới này.
1.1.1.2. Khái niệm về quản lý đất đai
Theo Tommy (2011), các định nghĩa về QLĐĐ và những nỗ lực QLĐĐ được
quốc tế chấp nhận bao gồm:
Quản lý đất đai là các hoạt động quản lý gắn liền đối với đất đai mà đất được
coi như một nguồn tài nguyên cả về ý nghĩa môi trường và kinh tế. QLĐĐ là một
ngành khoa học có truyền thống lâu đời và ngày nay càng có vai trò quan trọng,
mang tính liên tục theo thời gian và không gian. QLĐĐ bao gồm những chức năng,
nhiệm vụ liên quan đến việc xác lập và thực thi các quy tắc cho việc quản lý, sử
dụng và phát triển đất đai cùng với những lợi nhuận thu được từ đất (thông qua bán,
cho thuê, hoặc thuế) và giải quyết những tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu và
QSDĐ. QLĐĐ là quá trình điều tra mô tả, những tài liệu chi tiết về thửa đất, xác
định hoặc điều chỉnh các quyền và các thuộc tính khác của đất, lưu giữ và cập nhật
và cung cấp những thông tin về sở hữu, giá trị, sử dụng đất và các nguồn thông tin
khác liên quan đến thị trường BĐS. QLĐĐ liên quan đến cả hai đối tượng đất công
và đất tư bao gồm: đo đạc đất đai, ĐKĐĐ, định giá đất, giám sát, quản lý sử dụng

tín dụng; phát triển và giám sát thị trường BĐS; bảo vệ đất nhà nước; giảm thiểu
tranh chấp đất đai; thuận lợi cho quá trình đổi mới hệ thống QLĐĐ; tăng cường quy
hoạch đô thị và phát triển kết cấu hạ tầng; hỗ trợ quản lý môi trường và phát hành
các tài liệu thống kê đất đai phục vụ các mục tiêu KTXH.

United Nations (1996) cũng khẳng định: Nhà nước phải đóng vai trò chính
trong việc hình thành chính sách đất đai và các nguyên tắc của hệ thống QLĐĐ bao
gồm pháp luật đất đai và pháp luật liên quan đến đất đai. Trong công việc này, Nhà
nước phải xác định một số nội dung chủ yếu như sau: Sự phối hợp giữa các cơ quan
nhà nước, tập trung và phân cấp; vị trí của cơ quan ĐKĐĐ; vai trò của lĩnh vực
công và tư nhân; quản lý các tài liệu địa chính; quản lý các tổ chức địa chính; quản
lý nguồn nhân lực; nghiên cứu; giáo dục và đào tạo; trợ giúp về chuyên gia tư vấn
và kỹ thuật; và hợp tác quốc tế.

8
Theo Nguyễn Đình Bồng (2005) thì cấu trúc của hệ thống quản lý đất đai
gồm: (i) Nền tảng quản lý đất đai: pháp luật đất đai, quy hoạch sử dụng đất, thanh
tra đất đai; (ii) Cơ sở hạ tầng quản lý đất đai là hệ thống địa chính: hồ sơ địa chính
,
đăng ký đất đai, định giá đất, hệ thống thông tin đất đai. Mô hình hệ thống quản lý
đất đai được mô tả như trong hình 1.1.

ĐẤT ĐAI
6. ĐỊNH GIÁ
ĐẤT ĐAI
5. ĐĂNG KÝ
ĐẤT ĐAI
7. HỆ
THỐNG TT
ĐẤT ĐAI,
LIS
2. QUY HOẠCH SỬ
DỤNG ĐẤT ĐAI
3. THANH TRA
ĐẤT ĐAI
4. HỒ SƠ
ĐỊA CHÍNH

HỆ THỐNG QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
LAND ADMINISTRATION SYSTEM

NỀN TẢNG QLĐĐ HẠ TẦNG QLĐĐ
1. PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI
2. QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI
3. THANH TRA ĐẤT ĐAI
4. HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH
5. ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI
6. ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐAI
7. HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐẤT ĐAI 9


10
1.1.2.2. Cấu trúc hệ thống địa chính
a) Hồ sơ địa chính là thành phần của HTĐC, chủ yếu là hệ thống bản đồ chỉ rõ kích
thước, vị trí của toàn bộ các thửa đất và những hồ sơ mô tả về đất kèm theo. Mục
tiêu của địa chính đặc biệt hướng về sở hữu, giá trị và sử dụng của thửa đất cũng
như đăng ký đất (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007).
b) Đăng ký đất đai là một thành phần cơ bản quan trọng của HTĐC, đó là quá trình
xác lập hồ sơ về quyền sở hữu đất đai, BĐS, sự đảm bảo và những thông tin về
quyền sở hữu đất. Chức năng của ĐKĐĐ là cung cấp những căn cứ chuẩn xác và an
toàn cho việc thu hồi, chấp thuận và từ chối các quyền về đất. Đăng ký đất đai còn
có thể cung cấp những quy tắc, sự ổn định xã hội bởi việc xác lập sự an toàn không
những cho các chủ sở hữu đất và các thành viên của họ mà còn cho các nhà đầu tư,
các nhà cho vay tiền, các nhà thương nhân, người môi giới trong nước và quốc tế
mà còn cho Chính phủ. Hệ thống đăng ký đất không chỉ liên quan trực tiếp đến việc
bảo vệ lợi ích của các chủ sở hữu tư nhân mà còn là một công cụ quan trọng của
chính sách đất đai quốc gia và cơ chế hỗ trợ cho phát triển kinh tế (Tôn Gia Huyên
và Nguyễn Đình Bồng, 2007).
c) Định giá đất là một nội dung của QLĐĐ để xác định giá đất, có vai trò quan
trọng đối với tính thuế BĐS. Định giá đất cũng là một phần thiết yếu của phân phối
lại đất đai, thu hồi đất vv , tức là khi có sự thay đổi về chủ sở hữu hoặc đất được
chuyển sang sử dụng cho mục đích công cộng. Các chủ thể thị trường đất đai cũng
sẽ yêu cầu thông tin về giá đất để định giá, ước tính giá trị thế chấp.
Việc định giá đất/BĐS ở đô thị và nông thôn xuất phát từ nhu cầu công ích,
nhu cầu kinh doanh và nhu cầu của người dân. Định giá gắn với việc xác định thuế
và mức thuế nhà đất/BĐS, thuế thừa kế đánh vào di sản của người đã chết, thuế
trước bạ, thuế hiến tặng, tiền đền bù phải trả hoặc truy thu, tiền thuê nhà đất/BĐS,
ngoài ra còn liên quan đến các dịch vụ công cộng và quản lý đất tái định cư v.v.
Nhiều hoạt động định giá phục vụ cho mục đích thương mại và đáp ứng yêu cầu của
tư nhân như để bảo đảm vốn vay bằng thế chấp, mua bán nhà đất/BĐS, kiểm toán

dụng các thông tin địa chính đã có sẵn trong địa chính, được bổ sung với các tờ khai
từ các chủ sở hữu tài sản. Cả hai phương pháp này tùy thuộc vào các giá trị cơ bản

12
của đất đai ở dạng bản đồ và bảng ước tính giá trị của tòa nhà và công trình xây dựng
khác, tùy thuộc vào tuổi, kích thước và tiêu chuẩn của từng đối tượng. Bản đồ và
bảng được dựa trên các ước tính các giá trị thị trường, kết quả phân tích dữ liệu thị
trường. Hệ thống thông tin địa lý (GIS) ngày càng được sử dụng nhiều hơn để xây
dựng bản đồ giá trị đất từ dữ liệu thị trường (Tommy, 2011).
d) Hệ thống thông tin đất đai được áp dụng cho phạm vi rộng của thông tin không
gian bao gồm cơ sở dữ liệu về môi trường, KTXH cũng như những dữ liệu liên
quan đến hệ thống cơ sở hạ tầng và địa chính. Khác với địa chính pháp lý, tài chính
hoặc địa chính đa mục đích, HTTT đất đai không nhất thiết phải căn cứ vào thửa
đất. HTTT đất đai có thể liên quan đến điều tra tài nguyên rừng, thổ nhưỡng hoặc
địa chất và có thể bao gồm những dạng khác nhau của dữ liệu (Tôn Gia Huyên và
Nguyễn Đình Bồng, 2007).
Thông tin đất đai: quản lý đất đai/BĐS đòi hỏi phải có những hiểu biết,
những hiểu biết phụ thuộc vào thông tin và thông tin lại phụ thuộc vào phương pháp
thu thập, cách xử lý chúng trên cơ sở công nghệ thông tin. Thông tin đất đai là một
nguồn cơ sở dữ liệu quan trọng và đắt giá, vì vậy phải được quản lý sử dụng có hiệu
quả tối đa lợi ích tiềm tàng của nó. Quản lý thông tin đất đai bao gồm: xác định
những yêu cầu của nhà nước và cộng đồng nói chung về thông tin liên quan đến đất
đai; kiểm tra sao cho thông tin liên quan đến đất đai được sử dụng thường xuyên
trong quá trình quyết định công việc, sao cho dòng thông tin từ người sản xuất đến
người sử dụng được thông suốt; phát triển các chính sách cho việc xác định các ưu
tiên, cung cấp các nguồn lực cần thiết, hỗ trợ cho các hoạt động và thiết lập các
chuẩn cho việc trình bày cũng như các phương pháp kiểm tra giám sát (Tôn Gia
Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007).
Hệ thống thông tin hỗ trợ QLĐĐ, thiết lập hồ sơ địa chính, đã phát triển dưới
nhiều hình thức và phụ thuộc vào loại hình hệ thống đăng ký, địa bạ hay bằng

Nghệ An, của nước ta đã cho thấy HTĐC bao gồm 4 thành phần cơ bản là: hồ sơ địa
chính, ĐKĐĐ, định giá đất và HTTT đất đai. Các thành phần này có quan hệ gắn bó
với nhau. Từ HSĐC bao gồm bản đồ và các loại tài liệu sổ sách tiến hành tổ chức kê
khai
đăng ký cấp GCN QSDĐ cho các tổ chức và cá nhân; đồng thời tiếp tục sử

14
dụng để định giá đất xây dựng HTTT đất đai phục vụ cho đa ngành và cho mọi
người dân có nhu cầu.
1.1.3. Quản lý đất đai trên cơ sở hệ thống địa chính hiện đại
1.1.3.1. Đất đai và thị trường bất động sản
Thị trường đất đai (đối với Việt Nam là thị trường
QSDĐ
), là một thị trường
phức tạp. Việc phân tích thị trường đất đai có thể tiếp cận theo 2 hướng: phân tích
thị trường đất đai trên quan điểm kinh tế và phân tích thị trường đất đai trên quan
điểm quản lý đất đai.
a) Phân tích thị trường đất đai trên quan điểm kinh tế
Gala and Razzaz (2001) cho rằng, theo quan điểm kinh tế có thể tiếp cận thị
trường đất đai từ các đặc điểm như sau:
Đặc điểm 1: đất đai có vị trí cố định, liên quan đến hành vi của các đối tượng
sử dụng, sự kiểm soát của Nhà nước về sở hữu và sử dụng;
Đặc điểm 2: không nhất thể, liên quan đến sự khác biệt về thông tin, các
quyền về BĐS không được xác định đúng, chi phí giao dịch cao;
Đặc điểm 3: việc đầu tư phát triển đất đai, BĐS đòi hỏi chi phí lớn, cần một
nguồn tài chính lớn, tín dụng dài hạn; nguồn tín dụng ngắn hạn sẽ gặp rủi ro về lãi
suất, cầm cố và thế chấp;
Đặc điểm 4: nhu cầu phát sinh, sự biến động của các thị trường tài chính, lao
động, khoa học công nghệ và thị trường hàng hóa đầu vào (nhiên liệu, nguyên liệu
và vật tư xây dựng), đầu ra (nhà ở, căn hộ bán, cho thuê…).