B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP. H CHÍ MINH NGUYN TH OAN TRÂN Chuyên ngành: Kinh t tài chính - ngân hàng
Mã s: 62.31.12.01 LUN VN THC S KINH T Ngi hng dn khoa hc:


2

BNG THUT NG VIT TT

ACB
Asia Commercial Bank
Ngân hàng thng mi c phn Á Châu
AIG
American International Group
Tp đoàn bo him M
CDS

ODA
Official Development Assistance
H tr phát trin chính thc
TCTD T chc tín dng
TECHCOMBANK
Vietnam Technological and Commercial joint stock Bank
Ngân hàng thng mi c phn K thng Vit Nam
TP.HCM Thành ph H Chí Minh
WB
World Bank
Ngân hàng Th gii
WESTERNBANK Ngân hàng thng mi c phn Min Tây
WTO
World Trade Organization
T chc Thng mi Th gii

3

MC LC

Trang
TRANG PH BÌA i
LI CAM OAN ii
BNG THUT NG VIT TT iii
MC LC iv
DANH MC CÁC BNG viii
DANH MC CÁC HÌNH ix

- EFMs (Emerging Financial Markets) 26
1.4.4. Cuc khng hong tín dng bt đng sn Hoa K 28
1.4.4.1. Toàn cnh khng hong 28
1.4.4.2. Nguyên nhân khng hong 30
1.5. Bài hc cho Vit Nam 38
Kt lun chng 1 40

Chng 2. THC TRNG TÍN DNG BT NG SN
VÀ TH TRNG BT NG SN TI TP. H CHÍ MINH 41
2.1. Tng quan v h thng ngân hàng thng mi (NHTM)
ti TP. H Chí Minh 41
2.1.1. Mng li NHTM ti TP. H Chí Minh 41
2.1.2. Hot đng tín dng ca các NHTM ti TP. H Chí Minh 42
2.1.2.1. Huy đng vn 42
2.1.2.2. Cho vay 46
2.2. Tín dng bt đng sn ca các NHTM ti TP. H Chí Minh 50
2.2.1. Chính sách tín dng đi vi th trng bt đng sn 50
2.2.2. Thc trng tín dng bt đng sn ca các NHTM
ti TP. H Chí Minh 52
2.2.3. Nguy c tim n trong hot đng tín dng bt đng sn
ca các NHTM ti TP. H Chí Minh 60
2.3. Th trng bt đng sn ti TP. H Chí Minh 63
2.3.1. Thc trng th trng bt đng sn trong thi gian qua ti TP.HCM 63 5

2.3.2. ánh giá nhng tn ti ca th trng bt đng sn
ti TP. H Chí Minh 70
2.3.2.1. Tn ti 70

3.2.2.6. Phát trin h tng công ngh thông tin 107
3.2.2.7. Xây dng h thng chm đim và xp hng tín dng,
nâng cao vai trò ca công tác qun lý tín dng, giám sát đánh giá 107
3.2.2.8. Nâng cao nng lc tài chính, s dng đòn by tài chính phù hp 108
3.2.2.9. Phát huy ti đa vai trò ca h thng h thng kim soát ni b 109
3.2.3. Gói gii pháp khác cho th trng bt đng sn 111
3.2.3.1. y mnh công khai, minh bch các hot đng
trên th trng bt đng sn 111
3.2.3.2. a dng hóa hàng hóa, cân đi cung cu
trong th trng bt đng sn 112
3.2.3.3. Mt s bin pháp to vn cho th trng bt đng sn 112
3.3. Hng nghiên cu tip theo 113

KT LUN 114
DANH MC CÔNG TRÌNH TÁC GI
TÀI LIU THAM KHO
PH LC

8

DANH MC HÌNH

Hình 2.1. Tình hình lãi sut trong thi gian qua 43
Hình 2.2. Huy đng vn (VT: t VN) 45
Hình 2.3. Tc đ tng trng vn huy đng 45
Hình 2.4. Tình hình d n tín dng (VT: t VN) 47
Hình 2.5. Tc đ d n tín dng 48
Hình 2.6. Hot đng cho vay và huy đng vn 49
Hình 2.7. D n tín dng và d n tín dng bt đng sn (VT: t VN) 53
Hình 2.8. D n xu tín dng bt đng sn (VT: t VN) 55
Hình 2.9. T l n xu so vi tng d n cho vay bt đng sn 56
Hình 2.10. D n cho vay bt đng sn phân theo thi gian (VT: t VN) 57
Hình 2.11. S cn h đã bán 63
Hình 2.12. Giá cho thuê vn phòng 65
Hình 2.13. Tình hình cho thuê vn phòng 67
Hình 2.14. Tình hình nhà  đ bán 68
Hình 2.15. Tình hình cn h dch v cho thuê 69
Hình 3.1.  xut quy trình tip nhn vn vay, đánh giá và thm đnh 99
gim có nh hng đáng k đn hot đng cho vay ca các ngân hàng.
Vi nhng đánh giá trên, tác gi đã chn đ tài “Mi quan h gia tín dng
bt đng sn và th trng bt đng sn ti TP.HCM” nhm nghiên cu thc trng
hot đng tín dng bt đng sn, th trng bt đng sn trong thi gian qua; tìm ra
mi quan h gia chúng và t đó, kin ngh nhng gii pháp nhm nâng cao cht lng
tín dng, va đem li hiu qu cho ngành ngân hàng đng thi góp phn đáp ng nhu
cu phát trin lành mnh ca th trng bt đng sn trong hin ti và tng lai. 10

ii. Mc tiêu nghiên cu
Tp trung nghiên cu các vn đ: (1) Tín dng bt đng sn qua các cuc khng
hong trong lch s, đc bit là khng hong tín dng bt đng sn ti M đ rút ra bài
hc cho Vit Nam; và (2) Thc trng hot đng tín dng bt đng sn và din bin th
trng bt đng sn, qua đó thy đc mi liên h gia chúng; T đó đ xut các gói
gii pháp nhm nâng cao cht lng tín dng bt đng sn đáp ng nhu cu phát trin
lành mnh th trng bt đng sn.

iii. i tng và phm vi nghiên cu
i tng nghiên cu: Hot đng ca các ngân hàng thng mi có cho vay bt
đng sn và th trng bt đng sn.
Phm vi nghiên cu: a bàn thành ph H Chí Minh, trong khong thi gian t
nm 2005 đn tháng 5 nm 2009.

iv. Phng pháp nghiên cu
 Phng pháp đnh tính: Nghiên cu tt c các vn đ liên quan đn hot đng
tín dng bt đng sn và th trng bt đng sn đã xut bn trong các tp chí khoa hc
trong và ngoài nc, các bài báo, tài liu hi tho, hi ngh, các tài liu nghe nhìn; kt
qu t tho lun nhóm mc tiêu;… đ làm c s cho vic nghiên cu đnh lng tip sau.

Chng 2: Thc trng hot đng tín dng bt đng sn và th trng bt đng sn.
Chng 3: Gii pháp nâng cao cht lng tín dng nhm phát trin lành mnh
th trng bt đng sn. 12

Chng 1
TNG QUAN V TÍN DNG BT NG SN
VÀ TH TRNG BT NG SN
1.1. Lý thuyt liên quan đn lnh vc nghiên cu ca đ tài
1.1.1. Lý thuyt v th trng ca Adam Smith
Adam Smith đc coi là cha đ kinh t hc. T tng ca ông là nn móng lý
thuyt c s ngày nay; t tng “bàn tay vô hình” đ cp ti hot đng ca các lc
lng th trng. Ông lp lun rng th trng s đnh hng hot đng kinh t, và nh
mt bàn tay vô hình “nn” quá trình phân phi tài nguyên. Giá c là phng tin chính
thc hin nhim v này. Giá s tng khi khan him và gim khi d tha.
Ông cho rng đc quyn ht sc nguy him và vit: “c quyn cho mt ngi
hay mt công ty đu có cùng mt hiu ng ging nh bí mt trong thng mi hay sn
xut. K đc quyn, bng cách gi cho th trng luôn thiu hàng thông qua vic
không bao gi cung cp đ hàng, s bán hàng vi giá cao hn nhiu so vi mc t
nhiên, tng li ích ca h cao hn nhiu ln so vi t nhiên”. Các t tng này rt cn
bn và nm khp ni trong h thng lý thuyt kinh t ngày nay.
Xut phát t quan đim th trng ca Adam Smith, ông Amartya Sen (Nobel

kim li. Smith gi nhng ngi chy theo li nhun bt chp ri ro là “nhng k
hoang phí và đu c” – đây cng là cách mô t khá chính xác v nhng ngi cho vay th
chp di chun thi gian qua.
Nim tin âm thm rng nn kinh t th trng hoàn toàn có th t điu tit -
nguyên nhân chính dn ti vic hy các quy đnh đã đc thit lp ti M - thng hay
l đi hot đng ca nhng k hoang phí và đu c, điu này khin c ngi tiên phong
trình bày v nhân t c bn ca nn kinh t th trng cng phi ngc nhiên.
Smith không ch bin h cho vai trò ca nhà nc, có th can thip vào nhng
cái mà các th trng không th làm đc mà ông còn bin h cho nhng la chn th
ch có th gii quyt đc các vn đ ny sinh hn là các th ch bám cht vào mt vài
hình mu c đnh nào đó, nh đ mc mi th cho th trng. 14

Amartya Sen cho rng nhng khó khn kinh t hin nay cn mt cách hiu m
v các ý tng c liên quan đn quy mô và các gii hn ca nn kinh t th trng.
iu cn trên ht là mt nhn thc tnh táo v vic các đnh ch khác nhau vn hành
nh th nào, và bng cách nào các t chc khác nhau - t th trng đn các th ch
nhà nc - có th cùng nhau góp phn to ra mt th gii kinh t tt hn.

1.1.2. Lý thuyt th trng Lemon (
Theory of Markets for Lemons) ca George
Akerlof
George Akerlof (1940), Giáo s kinh t ti i hc California, Hoa K, đot
gii Nobel kinh t nm 2001. Ni dung lý thuyt nh sau:
Trên th trng Lemon, ngi bán là phía có đ thông tin v cht lng hàng
hóa trong khi ngi mua là phía không có đ thông tin. iu này trong kinh t hc gi
là vn đ thông tin phi đi xng. Ngi bán bit đn s tn ti ca vn đ thông tin phi
đi xng này và nó kích thích anh ta mo him bán hàng hóa c mt cht lng vi giá

Khi thc hin giao dch tín dng, t lúc gii ngân cho đn khi thu hi vn v c
gc và lãi, ngân hàng không bit chc giao dch đó có hoàn thành hay không. Do đó, ri
ro tín dng th hin kh nng hay xác sut hoàn thành giao dch tín dng đó. Tt c các
hình thc cp tín dng ca ngân hàng, lúc cp ngân hàng cha bit chc đc kh nng
thu hi vì lúc đó vic thu hi khon tín dng cha xy ra.
Ri ro lãi sut: Ri ro lãi sut phát sinh khi ngân hàng không khp đc gia lãi
sut thu đc t tài sn sinh lãi và lãi sut chi ra cho ngun vn phi tr lãi. Ri ro lãi
sut đc bit quan trng khi ngân hàng huy đng vn thông qua phát hành trái phiu,
hoc đu t tài chính khá ln và theo lãi sut th trng.
Ri ro t giá: Ri ro t giá là ri ro phát sinh do s bin đng ca t giá làm nh
hng đn giá tr k vng trong tng lai. Nhìn chung, bt c hot đng nào mà ngân
lu thu (inflows) phát sinh bng mt loi đng tin trong khi ngân lu chi (outflows) 16

phát sinh mt đng tin khác đu cha đng nguy c ri ro t giá, th hin  ch khi t
giá thay đi làm ngân lu thay đi theo.

1.1.3.2. Qun lý ri ro tín dng
Nh trên đã trình bày, ri ro trong hot đng ca ngân hàng có th khái quát và
nhn dng 3 nhóm ri ro chính. Tuy nhiên, trong khuôn kh ca đ tài, tác gi ch đi vào
phân tích qun lý đi vi ri ro tín dng.
Ti sao cn phi qun lý ri ro tín dng? Ri ro nói chung hay ri ro tín dng nói
riêng là thc trng luôn luôn tn ti trong kinh doanh. Cn phi qun lý ri ro vì ri ro và
li nhun bao gi cng cha đng trong bn thân chúng hai nghch lý: (1) Li nhun cao
thì ri ro cao, và (2) ngc li không có ri ro cao thì li nhun không cao, tc là không
có li nhun hoc li nhun rt thp.
Vic qun lý ri ro tín dng thc hin theo quy trình nh sau:
Th nht, phân tích ngun gc phát sinh ri ro tín dng: Ri ro này có th phát

Th hai, các bin pháp qun lý ri ro tín dng:
- Xác đnh mc tiêu và thit lp chính sách tín dng.
Mc tiêu qun lý ri to tín dng là gim thiu ri ro tín dng, c th là gim n
quá hn đn mc thp nht có th đc. Vi các NHTM qun lý tín dng tt, t l n
quá hn thng xoay quanh mc 1%.
 đt đc mc tiêu qun lý ri to tín dng đ ra, các ngân hàng cn thit lp
chính sách tín dng phù hp. Chính sách tín dng là h thng các quan đim và công c
do Hi đng tín dng đ ra và thc thi khi xem xét cp tín dng cho khách hàng nhm
mc tiêu qun lý tt d n và ri ro tín dng. Nhìn chung có hai kiu chính sách tín
dng: tht cht và m rng; đc thc hin thông qua các công c nh lãi sut, t l
tham gia ca vn ngân hàng và tiêu chun xét duyt cp tín dng. Chính sách tín dng
phù hp là chính sách tín dng linh hot chuyn đi qua li gia hai trng thái m rng
và tht cht, tùy theo tình hình qun lý tín dng ca ngân hàng.
Ri ro tín dng
(Ri ro mt vn)
Ri ro danh mc
(Ri ro liên quan đn danh mc các khon vay)
Ri ro cá bit
(liên quan đn
tng loi cho vay)
Ri ro xét duyt
(liên quan đn vic
đánh giá mt
khon vay)
Ri ro giao dch
(Ri ro liên quan đn mt khon vay)
Ri ro kim soát

- Mua bo him tín dng: Trong nhiu trng hp khách hàng vay vn đc bit là
khách hàng cá nhân không có tài sn th chp hay cm c. Nhng khách hàng nào có thu
nhp không my n đnh hoc vic làm quá ph thuc vào s bin đng ca nn kinh t
không th đm bo có thu nhp đ tr khon n vay bt đng sn trong vòng 25-30 nm.
Trong nhng trng hp này, ngân hàng thng cho khách hàng vay vi điu kin
khách hàng phi mua bo him tín dng. Khi khách hàng tht nghip không có thu nhp
đ tr n thì công ty bo him s tr.
ây là bin pháp qun lý ri ro cn quan tâm trong hot đng ngân hàng  Vit
Nam. Cho đn nay vn cha thy có ngân hàng nào s dng bo him tín dng đ qun
lý ri ro cho mình đc bit là đi vi khách hàng cá nhân. 19

- Lp qu d phòng ri ro: Qu d phòng ri ro tín dng đc trích theo đnh k
t thu nhp ca ngân hàng trc khi np thu. Trong trng hp xy ra khon tín dng
không th thu hi, ngân hàng có th s dng qu d phòng này đ bù đp nhm khc
phc ri ro.

1.2. Tín dng bt đng sn
1.2.1. Khái nim
Trong nn kinh t th trng, cung cp tín dng là mt trong nhng chc nng
kinh t c bn ca ngân hàng. i vi hu ht các ngân hàng, d n tín dng luôn
chim t l cao trong tng tài sn có và thu nhp t tín dng là ngun thu nhp chính
trong tng thu nhp ca ngân hàng. V li, ri ro trong kinh doanh ngân hàng có xu
hng tp trung ch yu vào danh mc tín dng. Khi ngân hàng ri vào trng thái khó
khn, thì nguyên nhân thng phát sinh t hot đng tín dng ca ngân hàng. Vic
ngân hàng không thu hi đc vn, có th do đã buông lng qun lý, cp tín dng
không minh bch, áp dng mt chính sách tín dng kém hiu qu. Vy tín dng ngân
hàng là gì?


1.2.2. c trng ca tín dng bt đng sn
Ngoài đc đim chung nh các hình thc tín dng khác, tín dng bt đng sn
còn có nhng đc trng do tính cht đc bit ca hàng hóa bt đng sn, vi phm vi
nghiên cu ca đ tài, xin nhn xét mt s khác bit nh sau:
Th nht, quy mô trung bình ca mt khon vay bt đng sn thng ln hn
nhiu các khon vay thông thng khác nh vay tiêu dùng, vay kinh doanh nh… c
bit, đi vi nhng khon vay đ tài tr cho các d án nh xây dng khu đô th, vn
phòng cao c cho thuê, kinh doanh trung tâm thng mi, ch, ca hàng…; vn đu t
ln và dàn tri theo nhiu giai đon: gii ta đn bù, xây dng h tng, nn móng, xây
thô, hoàn thin. Vì th, nhà đu t s đc ngân hàng gii ngân theo tng giai đon đ
tránh áp lc v lãi sut và s dng vn mt cách hiu qu.
Th hai, thi gian cho vay bt đng sn thng có k hn dài do hàng hóa bt
đng sn có thi gian hình thành dài, trung bình khong t 5 nm tr lên. Chng hn,
mt s khon vay mua nhà th chp ch yu cho các ngôi nhà có gia đình thng có k
hn dài nht trong danh mc cho vay ca ngân hàng (15-30 nm). Vi vic cho vay k 21

hn dài nh vy s cha đng nguy c ri ro tín dng đáng k bi có quá nhiu vic có
th xy ra trong mt thi gian dài nh bin đi tiêu cc ca nn kinh t, ca th trng
bt đng sn, ri ro lãi sut, “sc khe” ca ngi đi vay… Trong trng hp có nhng
tín hiu bt li, vic thu hi các khon n tín dng là điu nan gii, n xu tng lên
nhanh chóng và nguy c đ v tín dng là hoàn toàn có th xy ra.
Th ba, hin giá dòng tin hoc thu nhp ca ngi đi vay là yu t quan trng đ
ngân hàng quyt đnh có cp tín dng hay không. Tuy nhiên, đi vi tín dng bt đng
sn, giá tr và tình trng ca tài sn li là trng tâm ca món vay, chúng có tm quan
trng tng đng vi thu nhp ca ngi đi vay. Vic đánh giá chính xác giá tr tài sn
là điu ti quan trng. S đánh giá này phi đc tuân theo nhng quy đnh c th. c

Th ba, đi vi doanh nghip, nh chúng ta đã bit theo lý thuyt v tài chính
doanh nghip, vic s dng đòn by tài chính bng cách vay n là mt quyt đnh khôn
ngoan ca doanh nghip đ ti đa hóa li nhun. Tín dng bt đng sn là mt kênh
cung ng vn hiu qu cho doanh nghip đ đu t m rng quy mô, nâng cao cht
lng hot đng t đó to li th cnh tranh cho doanh nghip.
Th t, đi vi ngân hàng, trong h thng ngân hàng hin nay, li nhun t sn
phm tín dng chim ch yu, đn 90% đi vi mt s ngân hàng quc doanh, trong đó
tín dng bt đng sn chim hn 30% tng li nhun. Chính vì vy, tín dng nói chung
cng nh tín dng bt đng sn nói riêng đóng mt vai trò ht sc quan trng đi vi h
thng ngân hàng. Tín dng bt đng sn góp phn làm tng d n tín dng, tng li
nhun cho ngân hàng, tuy nhiên ri ro đn t hot đng này cng cn phi đc xem xét,
cân nhc đòi hi ngân hàng phi xây dng mt chin lc ti u cho mình.
Vi vai trò ht sc quan trng đc nêu trên, do đó tín dng bt đng sn chu tác
đng bi rt nhiu nhân t, trong phm vi nghiên cu ca mình, tác gi xin phân tích
mt s nhân t chính nh sau:
Chin lc cho vay bt đng sn ca ngân hàng. Mi ngân hàng có mt chin
lc và mt hng đi riêng cho hot đng nói chung cng nh tng mng nh trong hot
đng ca mình. Nu mt ngân hàng mun phát trin v hot đng tín dng bt đng sn 23

vì h thy đc tim nng li nhun ca hot đng này h s tp trung xây dng c ch,
chính sách, phát trin nhng công c h tr, nâng cao cht lng ngun lc… đ có th
chim lnh th phn v sn phm này hoc ngc li.
C ch, chính sách qun lý. Mt c ch thông thoáng, mt hành lang pháp lý an
toàn đc xem là nn tng cho hot đng tín dng bt đng sn phát huy ht vai trò trong
vic phát trin th trng bt đng sn hoàn ho, t đó góp phn vào vic phát trin
chung ca nn kinh t. ng thi, cng vi c ch, chính sách Nhà nc có th qun lý
tt đc hot đng này, phát huy đc ti đa mt li và gim thiu nhng ri ro có th

cp trên th hin  vic: cho vay không đúng đi tng, không thc hin đúng quy
trình, điu kin thm đnh h s, cho vay vi tài sn đm bo vt quá t l quy đnh,
thiu thông tin v khách hàng…
Khi đã cp tín dng, thc hin không tt khâu kim tra, giám sát vic s dng
vn ca khách hàng dn đn vic s dng vn vay không hiu qu.
Hn ch v nng lc ca đi ng làm công tác tín dng, cng nh lc lng
qun tr cao cp ca ngân hàng.
Cha có chin lc c th cho riêng mình, chú trng đn s d n vay mà cha
tht s đ ý đn cht lng ca món vay.
- V phía khách hàng:
C tình to ra nhng thông tin, d liu, h s gi mo đ đánh la ngân hàng
chng hn che du kt qu hot đng thua l ca doanh nghip bng vic to ra báo cáo
vi các khon li ln nhm to nim tin cho ngân hàng.
S dng vn vay không đúng mc đích, đu t vào nhng lnh vc có nhiu ri ro
nh đu t tài chính…
- S bin đng ca nn kinh t - xã hi:
Thi hn cho vay bt đng sn thng là trung và dài hn, do đó nu lãi sut cho
vay không linh hot, không tính đn s thay đi ca th trng s dn đn nguy c thua
l do lãi sut huy đng cao mà cho vay li thp. Song song đó, trc s gia tng cao ca
lãi sut đã gây khó khn cho ngi đi vay bi vic gánh chu áp lc tr lãi cao tng

Trích đoạn ng 2.5 Dn tí nd ngb tđ ngs n phân theo nhu cu vn vay ng 2.8 L nh vc cơng tác và thâm niên cơng tác ca mu ng 2.9 One-Sample Statistics

---