BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
NGUYỄN THỊ THU TRANG THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO
VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
TẠI HUYỆN ĐÔNG ANH – THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SĨ
HÀ NỘI - 2014
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
NGUYỄN THỊ THU TRANG THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iii
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn này, tôi nhận được sự giúp đỡ tận tình của:
- TS. Nguyễn Văn Toàn, người đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian
thực hiện đề tài;
- Các thầy, cô giáo khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam;
- UBND huyện Đông Anh, phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Đông
Anh, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đông Anh, các Phòng, Ban và
UBND của 3 xã, thị trấn điều tra.
Tôi xin chân thành cảm ơn các cá nhân, tập thể và cơ quan nêu trên đã giúp
đỡ, khích lệ và tạo những điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài
này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn
Nguyễn Thị Thu Trang
1.3.4. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước 36
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 38
2.1. Đối tượng nghiên cứu 38
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page v
2.2. Phạm vi nghiên cứu 38
2.3. Nội dung nghiên cứu 38
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Đông Anh 38
2.3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất của huyện Đông Anh 38
2.3.3. Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Đông
Anh giai đoạn 2009 – 2013 38
2.3.4. Đề xuất các giải pháp thúc đẩy việc thực hiện quyền sử dụng đất ở
theo quy định của pháp luật trên địa bàn huyện Đông Anh. 39
2.4. Phương pháp nghiên cứu 39
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp 39
2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp thông qua phiếu điều tra 39
2.4.3. Phương pháp xử lý số liệu 40
2.4.4. Phương pháp thống kê so sánh 40
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 42
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Đông Anh 42
3.1.1. Điều kiện tự nhiên 42
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 48
3.1.3. Đánh giá chung về thực trạng phát triển kinh tế, xã hội 51
3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất của huyện Đông Anh 52
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Đông Anh và 3 xã nghiên cứu 52
3.2.2. Biến động đất đai 56
3.2.3. Tình hình quản lý đất đai 57
3.2.4. Nhận xét rút ra từ những nghiên cứu về tình hình quản lý, sử dụng đất đai 61
3.3. Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Đông
Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 các xã, thị trấn điều tra 54
Bảng 3.3: Biến động đất đai huyện Đông Anh giai đoạn 2005 - 2013 56
Bảng 3.4: Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện
Đông Anh giai đoạn 2009 - 2013 62
Bảng 3.5: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ở
3 xã, thị trấn
giai đoạn 2009 - 2013 66
Bảng 3.6: Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDĐ theo các xã
giai đoạn
2009 - 2013 70
Bảng 3.7: Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ theo các xã, thị trấn giai
đoạn 2009 - 2013 74
Bảng 3.8: Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ theo các xã
giai đoạn
2009 - 2013 76
Bảng 3.9: Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ ở
theo các xã, thị
trấn giai đoạn 2009 - 2013 80
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ix
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu Chú giải
GCN QSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
HĐND Hội đồng nhân dân
KTXH Kinh tế - xã hội
QSDĐ Quyền sử dụng đất
SDĐ Sử dụng đất
UBND Uỷ ban nhân dân Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 1
MỞ ĐẦU
A. Đặt vấn đề
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, là địa bàn để
phân bố dân cư và các hoạt động kinh tế, xã hội quốc phòng, an ninh; là nguồn
nội lực để xây dựng và phát triển bền vững quốc gia.
Quá trình phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở
nước ta đã cho thấy rõ vai trò và sự cần thiết phải tăng cường công tác quản lý
quyền sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng. Việc đăng ký tại các cơ quan
nhà nước theo quy định pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất
ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn có một số quyền chưa thực hiện hay thực hiện
chưa đúng theo quy định.
Xuất phát từ thực trạng đó, tôi chọn đề tài:“Thực trạng và giải pháp
nhằm nâng cao việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở tại huyện Đông Anh,
thành phố Hà Nội”.
B. Mục đích, yêu cầu của đề tài
* Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá được tình hình thực hiện một số quyền sử dụng đất của người
dân tại huyện Đông Anh.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao việc thực hiện các quyền sử
dụng đất theo Luật đất đai năm 2003
* Yêu cầu
Phân tích, đánh giá đúng tình hình thực hiện quyền sử dụng đất và xác định
được những tồn tại, nguyên nhân chính dẫn đến tồn tại trong quá trình thực hiện các
quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Đông Anh.
Đề xuất các giải pháp có tính khả thi, góp phần thúc đẩy việc thực hiện các
quyền sử dụng đất ở theo Luật đất đai tại địa bàn nghiên cứu
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 3
Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Một số khái niệm liên quan đến đề tài nghiên cứu
1.1.1. Quyền sở hữu
Theo Điều 164 - Bộ Luật dân sự 2005 quy định ”Quyền sở hữu bao gồm
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo
quy định của pháp luật. Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba
quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản”. (Quốc hội, Bộ
Quyền định đoạt là quyền được pháp luật bảo vệ trong việc quyết định số
phận pháp lý của bất động sản.
Có 3 hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước (chủ sở hữu là Nhà nước); sở
hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng đồng); sở hữu cá nhân
(chủ sở hữu là cá nhân). Chủ sở hữu có quyền thực hiện bất cứ hoạt động nào mà
không trái với pháp luật, không xâm phạm quyền và lợi ích người khác bao gồm
chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, thế chấp, chuyển nhượng, cho thuê, để thừa kế,
cho tặng hoặc từ bỏ bất động sản.
Quyền sở hữu bất động sản được xác lập khi một pháp nhân tạo được một
bất động sản mới để sử dụng hợp pháp hoặc do mua bán, chuyển nhượng, cho,
tặng, thừa kế theo di chúc hoặc phán quyết của Toà án. Quyền sở hữu bất động
sản chấm dứt khi: thực thể pháp lý từ bỏ quyền sở hữu bằng văn bản, bất động
sản bị thu hồi theo quyết định của cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật
hoặc phán quyết của Toà án (Nguyễn Đinh Bồng và cs, 2005).
1.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
Sở hữu đất đai có thể được hiểu ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng xét cho
cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai cũng
chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản, đó là sở hữu tư và sở hữu công. Cũng có thể
trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là chế độ sở
hữu công cộng, hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai. Hoặc cũng có thể là sự đan
xen của cả hai chế độ sở hữu đó, trong đó có những hình thức phổ biến của một chế độ
sở hữu nhất định (Đinh Sỹ Dũng, 2003).
Ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai mang dấu ấn và chịu sự chi phối của
những hình thái kinh tế - xã hội, cũng được hình thành và phát triển theo tiến
trình lịch sử nhất định.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 5
Nghiên cứu quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai ở
Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam đã được xác lập từ
- Về quyền chiếm hữu đất đai
Nhà nước các cấp tự nắm giữ một cách tuyệt đối và không điều kiện,
không thời hạn về tài sản, tài nguyên đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình.
Với vai trò này, trách nhiệm của Nhà nước các cấp có cơ sở pháp lý để xác định
quy mô về không gian và thời gian. Để tổ chức việc sử dụng đất theo quyền hạn
của mình, Nhà nước quyết định giao một phần quyền chiếm hữu của mình cho
người sử dụng đất trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế,
có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn. Sự chiếm hữu này chỉ là để sử
dụng đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu
tiền và cho thuê đất. Trong những trường hợp cụ thể, quyền sử dụng đất của Nhà
nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những
thửa đất cụ thể. Người sử dụng đất đai tuy cũng có quyền chiếm hữu nhưng là
chiếm hữu để sử dụng theo quy định của Nhà nước. Quyền sử dụng đất đai của
Nhà nước và quyền sử dụng đất đai cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác
nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và
mức độ hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo
quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã
hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng; đồng thời đảm bảo cho người
trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ đất do chính mình đầu tư mang lại
(Nguyễn Đình Bồng, 2006).
- Về quyền sử dụng đất đai
Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế bằng cách khai
thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, tài nguyên đất đai; Trong nền
kinh tế nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ
đất đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội (trong đó có cả tổ chức của Nhà nước) sử
dụng đất vào mọi mục đích. Như vậy, Quyền sử dụng đất được trích ra để giao về
cho người sử dụng (tổ chức, cá nhân, hộ gia đình) trên những thửa đất cụ thể;
Quyền sử dụng đất đai của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong
quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà
1998, 2001).
Theo Điều 1 - Luật Đất đai 1993: “ Nhà nước giao đất cho các tổ
chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị,
xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 8
Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung
là người sử dụng đất”
“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các
nhà lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân và không
thể phân chia thì việc người dân thực hiện được quyền của mình như thế nào là
một vấn đề cần giải quyết? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có
hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất
đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không làm mất đi vai trò quản lý với tư cách
đại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người
sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên
và làm hài hòa được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân (Đinh
Dũng Sỹ, 2003).
Nội dung quyền sử dụng đất của người sử dụng đất bao gồm các quyền
năng luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp Giấy chứng nhận
QSDĐ, quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử
dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao
động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy
thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ
được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng đất là ai? sử dụng loại đất
gì? và hình thức sử dụng đất ra sao như được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất?
(Đinh Dũng Sỹ, 2003).
Quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước
- Chuyển nhượng QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp
người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả
năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép
Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một
khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó
và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở
chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong
giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh
lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất;
Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 10
cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không,
sẽ bị xem là hành vi phạm pháp (Nguyễn Đình Bồng, 2006), (Nguyễn Thanh Trà
và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống
đặc biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do
nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc
chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển
thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một
tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản (Nguyễn
Đình Bồng, 2006), (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
- Thế chấp QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong
quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi
hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không
được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo
có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người
nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn.
Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong
về đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn
tại trên rất nhiều lĩnh vực, như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động
giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các lĩnh vực của nền kinh tế thị
trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều đạo luật,
luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai.
Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký
đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v… đều được
luật hóa. Dưới đây là một số đặc điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai
của Thụy Điển :
- Việc đăng ký quyền sở hữu
Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển nhượng đất đai: Tòa án
thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng đất đai. Người mua
phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi mua. Bên mua nộp
hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký. Tòa án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng
ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, Tòa sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu để người
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 12
mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại tòa án,
bản gốc được trả lại cho bên mua. Tòa án cũng xem xét các hạn chế về chuyển
nhượng của bên bán (như cấm bán).
Đăng ký đất là bắt buộc tại Thụy Điển nhưng hệ quả pháp lý quan trọng
lại xuất phát từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Vì vậy, chuyển
nhượng là một hợp đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và
không có xác nhận của cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát được việc
đăng ký. Tuy nhiên ở đây hầu như tất cả các cuộc mua bán, chuyển nhượng đều
được đăng ký. Do vậy, việc đăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu
của chủ mới, quyền được ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó, và
quan trọng hơn, quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp.
có đơn tịch thu tài sản để thế nợ. Việc này sẽ do một cơ quan nhà nước có
thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: Cơ quan thi hành pháp luật
(Enforcement Service). Nếu yêu cầu không được chấp thuận, tài sản sẽ được
bán đấu giá và bên nhận thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho vay
thế chấp. Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ được xử lý
trong vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá.
- Về vấn đề bồi thường
Khi Nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được tính dựa trên giá thị
trường. Ngoài ra, người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại khác. Chủ đất
được hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong trường hợp tài sản
đó phải nộp thuế thì chủ đất phải nộp thuế). Chủ đất có thể bán tài sản và được
hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp thuế cho
trường hợp chuyển nhượng đó. Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của mình, tuy
nhiên cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần dành cho các mục đích
chung của xã hội. Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ đất được
quyền đòi bồi thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản (Nguyễn Thị Thu
Hồng, 2000).
1.2.1.2. Ôxtrâylia
Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lý, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất
sớm. Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở
hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất
Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất do
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 14
Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoán thời gian
sau 1/1/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà nước
và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa
nhà và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu
đất, đó là: (1) nước Mỹ sau độc lập, ngoài tài nguyên đất đai phong phú ra, hầu
như không có sở hữu gỡ; (2) về chính trị, muốn giải phóng khỏi tay thực dân giữ
gìn độc lập thì phải tự chủ về kinh tế, trong hoàn cảnh công nghiệp chưa phát
triển, thì con đường lựa chọn là phát triển nông nghiệp và vấn đề giải quyết trước
tiên là chế độ đất đai.
Về chế độ đất đai, nước Mỹ đứng trước 3 lựa chọn: (1) Kế thừa chế độ
trang chủ quý tộc của nước cai trị (Anh); (2) Giữ gìn chế độ nô lệ hình thành trong
thời gian thực dân; (3) Trên cơ sở sở hữu đất đai của nông dân, xây dựng một loại
chế độ đất đai hoàn toàn mới - Chính phủ Mỹ đã chọn con đường thứ ba khi quyết
định chuyển đất công rộng lớn cho tư nhân sở hữu.
- Về chính sách đất đai
Nếu phân tích từ bối cảnh lịch sử chung, lập pháp và chính sách đất đai
nước Mỹ, có thể chia ra 2 thời kỳ: thời kỳ thứ nhất từ lúc lập nước đến thập niên
30 của thế kỷ 20 là thời kỳ chính phủ Mỹ tập trung sức bán ra, phân phối, khai
thác và sử dụng tài nguyên đất phong phú của mình; thời kỳ thứ hai là từ thập
niên 30 của thế kỷ 20 đến nay là thời kỳ chính phủ Mỹ tập trung sức chuyển việc
phân phối đất công đơn thuần sang thời kỳ bảo vệ tài nguyên đất (Tôn Gia Huyên -
Nguyễn Đình Bồng, 2007).
Ở Mỹ, sở hữu nhà phải đóng thuế bất động sản cho địa phương, đó là
khoản tiền địa phương trông vào để trang trải chi phí giáo dục, cảnh sát, cứu
hỏa. Tuy nhiên, tỷ lệ đóng thuế đối với từng địa phương không giống nhau.
Do loại thuế này là nguồn thu chính của ngân sách địa phương nên được tính
toán rất kỹ. Hàng năm, các địa phương đều đánh giá lại nhà đất để áp thuế
đúng giá thị trường.
Theo nguyên tắc, ngân sách địa phương không thể để thâm hụt như ngân
sách liên bang nên chính quyền địa phương tìm nhiều cách để tăng thuế. Việc
Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) tăng lãi suất thường làm cho giá nhà ở Mỹ tăng
mạnh. Cơ quan quản lý nhà ở và nông thôn Mỹ là Bộ phát triển Nông thôn và
Copyright: Tài liệu đại học ©