ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
***
BÙI SỸ KHÁNH

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
GẮN LIỀN VỚI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CÓ SỰ
THAM GIA CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ
Ở NƯỚC NGOÀI TẠI TÒA ÁN VIỆT NAM
VÀ KINH NGHIỆM NƯỚC NGOÀI LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Hà Nội – 2014
BÙI SỸ KHÁNH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2014

BÙI SỸ KHÁNH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2014 LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của
riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong
bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong
Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã
hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ
tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội.
Vậy, tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để
tôi được bảo vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!

NGƯỜI CAM ĐOAN Bùi Sỹ Khánh
MỤC LỤC


1.3. Khái quát các quy định về quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng
đất có sự tham gia của người Việt Nam định cư ở nước ngoài qua các thời kỳ . 23

1.3.1. Giai đoạn trước năm 1993 23

1.3.2. Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003 23

1.3.3. Giai đoạn từ năm 2003 đến nay 26

1.4. Giải quyết tranh chấp quyền sở hữu nhà theo kinh nghiệm của Tòa án
nước ngoài 30

Chương 2: CƠ SỞ PHÁP LÝ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP QUYỀNSỞ
HỮU NHÀ Ở GẮN LIỀN VỚI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CÓSỰ THAM
GIA CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ ỞNƯỚC NGOÀI TẠI
TÒAÁN VIỆT NAM 42

2.1. Quy định của pháp luật về việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài
được quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam 42
2.1.1 Đối tượng và điều kiện người Việt Nam định cư ở nước ngoài được
quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất ở Việt Nam 42

2.1.2 Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu
nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam 51

2.2. Một số quy định về thủ tục tố tụng trong giải quyết tranh chấp quyền sở
hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất có sự tham gia của người Việt Nam


3.2.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả việc giải quyết 123

KẾT LUẬN 131

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 133 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

- HĐTP: Hội đồng thẩm phán
- TANDTC: Tòa án nhân dân tối cao
- VKSNDTC: Viện kiểm sát nhân dân tối cao
- TAND: Tòa án nhân dân
-

TTTP: Tương trợ tư pháp
-

ĐƯQT: Điều ước quốc tế
-

YTNN: Yếu tố nước ngoài
- CHXHCN: Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

đai 2003 và Điều 126 Luật Nhà ở 2005). Tuy nhiên theo những quy định này
thì chỉ một số đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài đủ những điều
kiện nhất định mới được mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất nhưng thực
tế thì những giao dịch nhờ mua hộ nhà đất và đứng tên hộ trên các giấy
2
tờquyền sở hữu, quyền sử dụng vẫn diễn ra dưới nhiều hình thức với nhiều
đối tượng khác nhau.
Từ đó, đã phát sinh nhiều tranh chấp về nhà, đất giữa người Việt Nam
định cư ở nước ngoài với người đứng tên hộ tại Việt Nam. Thực tiễn giải
quyết tại Tòa án cho thấy các tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở, quyền sử
dụng đất vốn đã phức tạp, kéo dài thì các tranh chấp về quyền sở hữu nhà gắn
liền với quyền sử dụng đất đối với các trường hợp mua hộ, nhờ đứng tên hộ
của người Việt Nam định cư tại nước ngoài lại càng phức tạp, khó khăn hơn.
Đã có rất nhiều vụ án phải xử đi xử lại nhiều lần, kéo dài nhiều năm, thậm chí
quan điểm giải quyết của các cấp Tòa án còn chưa thống nhất. Có thể xác
định rằng giải quyết các vụ án tranh chấp quyền sở hữu nhà gắn liền với
quyền sử dụng đất đối với các trường hợp nhờ mua hộ, đứng tên hộ có sự
tham gia của người Việt Nam định cư ở nước ngoài là một trong những loại
việc khó khăn phức tạp nhất và là khâu còn yếu trong công tác giải quyết các
tranh chấp dân sự có YTNN của ngành TANDViệt Nam. Nó bắt nguồn từ
nhiều nguyên nhân nhưng quan trọng nhất vẫn sự chồng chéo, thường xuyên
thay đổi của hệ thống pháp luật về nhà ở, đất đai về địa vị pháp lý của người
Việt Nam định cư ở nước ngoài và đặc biệt còn thiếu những văn bản hướng
dẫn về công tác xét xử, giải quyết hậu quả pháp lý của của các giao dịch này.
Vì vậy, việc nghiên cứu một cách có hệ thống các quy định pháp luật
về việc người người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền sở hữu nhà
ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, thẩm quyền giải quyết của

người dân trong nước cũng như giới nghiên cứu khoa học pháp lý. Về quyền
có nhà ở đã có một số công trình nghiên cứu như: Quyền và nghĩa vụ của
người nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam, TS Nguyễn Quang Tuyến, Tạp chí
dân chủ và pháp luật, số 10/2004; Các quy định của pháp luật về việc cho
phép tố chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua
và sở hữu nhà ở Việt Nam, Khóa luận tốt nghiệp, Phạm Thị Mai Duyên,
Người hướng dẫn: TS Nguyễn Thị Nga, Trường Đại học Luật Hà Nội 2009;
Pháp luật về việc cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền
mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, Khóa luận tốt
nghiệp, Phạm Thị Tuyến, Người hướng dẫn: TS Nguyễn Quang Tuyến,
Trường Đại học Luật Hà Nội, 2005.
Theo quy định của pháp luật Việt Nam thì tranh liên quan đến bất động
sản là nhà và đất ở có sự tham gia của người Việt Nam định cư ở nước ngoài
là vụ việc dân sự có YTNN và thuộc đối tượng điều chỉnh của Tư pháp quốc
tế Việt Nam, về vấn đề này đã có một số công trình nghiên cứu như: Giải
quyết tranh chấp dân sự có yếu tố nước ngoài bằng Tòa án Việt Nam thực
trạng và giải pháp, Luận văn thạc sĩ, Nguyễn Văn Năm, Người hướng dẫn
TS. Trần Văn Thắng, Khoa Luật ĐHQGHN 2007; Pháp luật quốc tế và pháp
luật nước ngoài về giải quyết tranh chấp dân sự có yếu tố nước ngoài bằng
Tòa án – những bài học kinh nghiệm cho Việt Nam, Luận văn thạc sĩ, Lê
Quang Minh, Người hướng dẫn: PGS.TS Nguyễn Bá Diến, Khoa Luật
ĐHQGHN.
4
Tuy nhiên, việc nghiên cứu tổng quát các quy phạm pháp luật về việc
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng đất ở Việt Nam và về giải quyết tranh chấp quyền sở hữu nhà
ở gắn liền với quyền sử dụng đất có sự tham gia của người Việt Nam định cư

5
- Nghiên cứu một số vấn đề lý luận cơ bản về người Việt Nam định cư
ở nước ngoài, quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất ở và quá trình
phát triển các quy định của pháp luật cho phép người Việt Nam định cư ở
nước ngoài được phép sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt
Nam làm cơ sở lý luận cho việc tiếp cận nội dung pháp lý về việc giải quyết
tranh chấp quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất có sự tham gia
của người Việt Nam định cư ở nước ngoài bằng Tòa án Việt Nam.
- Nghiên cứu quy định của pháp luật và kinh nghiệm xét xử của một số
nước trên thế giới về giải quyết tranh chấp quyền sở hữu nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng đất.
- Phân tích những quy định pháp luật hiện hành về việc người Việt Nam
định cư ở nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở
Việt Nam; về trình tự thủ tục giải quyết các tranh chấp này tại Tòa án.
- Phân tích thực trạng hoạt động xét xử các tranh chấp quyền sở hữu
nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất có sự tham gia của người Việt Nam định
cư ở nước ngoài tại Tòa án Việt Nam, với việc đánh giá qua số liệu thống kê
và một số vụ án điển hình cụ thể.
- Phân tích đánh giá, tìm ra những nguyên nhân chủ quan, khách quan của
việc giải quyết tranh chấp quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất có
sự tham gia của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Tòa án Việt Nam
- Đề xuất một số kiến nghị về những giải pháp nhằm góp phần giúp các
cơ quan chức năng tháo gỡ khó khăn nói chung cũng như hoàn thiện các quy
định của pháp luật về giải quyết loại tranh chấp này.
Phạm vi nghiên cứu
Trong các tranh chấp về quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng
đất có sự tham gia của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giải quyết

nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất có sự tham gia của người Việt Nam định
cư ở nước ngoài
Chương 2: Cơ sở pháp lý giải quyết tranh chấp quyền sở hữu nhà ở gắn
liền với quyền sử dụng đất có sự tham gia của người Việt Nam định cư ở
nước ngoài tại Tòa án Việt Nam
Chương 3: Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả việc giải quyết
tranh chấp quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất có sự tham gia
của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Tòa án Việt Nam.
7

Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG
VỀ TRANH CHẤP QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
GẮN LIỀN VỚI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CÓ SỰ THAM GIA
CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI
1.1. Khái niệm chung về người Việt Nam định cư ở nước ngoài
1.1.1. Khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là một bộ phận dân cư không
nhỏ trong cộng đồng các dân tộc Việt Nam, là một động lực lớn phát triển
kinh tế - xã hội cho đất nước. Với tư cách là một chủ thể khi tham gia vào các
quan hệ pháp luật, khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài được đề
cập tới trong nhiều văn bản pháp luật và dần được hoàn thiện.
Trước đây, thuật ngữ “người Việt Nam định cư ở nước ngoài” đã được
nhiều văn bản pháp quy của Nhà nước ta sử dụng nhưng chưa có sự thống
nhất. Từ năm 1982 trở về trước, trong các văn bản pháp quy, người ta thường
sử dụng thuật ngữ “Việt kiều”, “người Việt Nam ở nước ngoài”, “người Việt
Nam sinh sống ở nước ngoài”…. Thuật ngữ “người Việt Nam định cư ở nước
ngoài” được sử dụng trong Quyết định số 84-HĐBT ngày 28/07/1983 của Hội

công dân Việt Nam hoặc người gốc Việt Nam cư trú, làm ăn, sinh sống lâu
dài ở nước ngoài theo quy định của Luật Quốc tịch Việt Nam ngày 20/5/1998
(có hiệu lực từ 1/1/1999)”. Trong đó, công dân Việt Nam là người có quốc
tịch Việt Nam bao gồm hai trường hợp họ là những người có quốc tịch Việt
Nam làm ăn, sinh sống lâu dài ở nước ngoài và chưa nhập quốc tịch của bất
kỳ nước nào hoặc họ là những người còn giữ quốc tịch Việt Nam nhưng đã
nhập quốc tịch nước ngoài; còn người gốc Việt Nam cư trú, làm ăn, sinh sống
lâu dài ở nước ngoài thì chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể.
Khi Luật Quốc tịch Việt Nam năm 2008 ra đời thay thế Luật Quốc tịch
Việt Nam năm 1998, quy định về người Việt Nam định cư ở nước ngoài rõ
ràng và chi tiết hơn. Khoản 3 Điều 3 Luật Quốc tịch Việt Nam năm 2008 kế
thừa quy định của Luật Quốc tịch năm 1998, đồng thời luật mới bổ sung định
nghĩa về người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người đã từng có quốc
tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc
huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.
Với Công dân Việt Nam: theo Điều 5 Luật quốc tịch thì người có quốc
tịch Việt Nam là công dân Việt Nam; công dân Việt Nam được Nhà nước Việt
Nam bảo đảm các quyền công dân và phải làm tròn nghĩa vụ công dân với Nhà
nước và xã hội theo quy định của pháp luật; Nhà nước Việt Nam có chính sách
để công dân Việt Nam ở nước ngoài có điều kiện hưởng các quyền công dân và
làm các nghĩa vụ công dân phù hợp với hoàn cảnh sống xa đất nước.
9
Với người gốc Việt Nam định cư lâu dài ở nước ngoài, theo quy định
tại khoản 4 Điều 3 Luật quốc tịch hiện hành thì: người gốc Việt Nam định cư
ở nước ngoài là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh
ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con cháu
của họ đang cư trú sinh sống lâu dài ở nước ngoài.

10
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài chưa mất quốc tịch Việt Nam
mà không có giấy tờ chứng minh quốc tịch Việt Nam thì đăng ký với cơ quan
đại diện Việt Nam ở nước ngoài để được xác định có quốc tịch Việt Nam và
cấp Hộ chiếu Việt Nam.
Do đó yêu cầu về việc đăng ký để giữ quốc tịch của người Việt Nam
định cư ở nước ngoài được bãi bỏ. Vì vậy những người Việt Nam định cư ở
nước ngoài mang quốc tịch nước ngoài hay không mang quốc tịch nước ngoài
đến trước thời điểm ngày 26/6/2014 (ngày có hiệu lực của Luật quốc tịch sửa
đổi)vẫn còn quốc tịch Việt Nam thì sẽ tiếp tục được mang quốc tịch Việt
Nam. Như vậy quy định của Luật quốc tịch đã tạo điều kiện thuận lợi cho
người Việt Nam định cư ở nước ngoài vì điều kiện sống phải nhập quốc tịch
nước ngoài nhưng vẫn giữ được quốc tịch Việt Nam (tức mang từ 02 quốc
tịch trở lên).
Như vậy, khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài bao gồm hai
nhóm chủ thể là công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài và người gốc Việt
Nam định cư ở nước ngoài. Vì vậy, một người còn quốc tịch Việt Nam (công
dân Việt Nam) hay đã thôi quốc tịch Việt Nam và nhập quốc tịch nước khác
(người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài) thì theo quy định
trên họ vẫn được coi là người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
1.1.2. Sự hình thành và phát triển của cộng đồng người Việt Nam
định cư ở nước ngoài
Cách đây hàng trăm năm đã có người Việt Nam ra nước ngoài sinh
sống. Vào thế kỷ thứ XII, do hoàn cảnh đất nước, một nhánh con cháu họ Lý
sang Hàn Quốc lập nghiệp. Thế kỷ thứ XVII có người Việt Nam sang làm ăn
tại Campuchia. Thế kỷ thứ XVIII đến đầu thế kỷ thứ XIX, người Việt Nam
sang lánh nạn và làm ăn tại Campuchia, Lào, Thái Lan, Trung Quốc.
Sau chiến tranh thế giới thứ nhất và thứ hai, một số người Việt Nam đi
du học, làm công chức tại Pháp hoặc bị động viên đi phu, đi lính tại một số
thuộc địa của Pháp. Trong thời kỳ chiến tranh, có thêm một số người ra đi

giữa các nước sở tại với Việt Nam. Bên cạnh đó, trong những năm qua hàng
trăm nghìn người Việt Nam đã ra nước ngoài lao động, học tập, tu nghiệp
đoàn tụ gia đình, hình thành các cộng đồng đáng kể người Việt tại một số địa
bàn như Hàn Quốc, Đài Loan, Nhật Bản, Malaysia, các nước Tây Á…
Như vậy, có thể thấy những người Việt Nam đầu tiên đặt nền móng cho
quá trình hình thành cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài cách
đây hàng trăm năm, trải qua nhiều bước thăng trầm của lịch sử cho đến trước
năm 1975 cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài không có nhiều
biến động với số lượng ít. Sau sự kiện năm 1975 vì nhiều lý do cộng đồng
người Việt Nam ở nước ngoài tăng lên nhanh chóng, nếu trước năm 1975
khoảng 200.000 người thì sau năm 1975 con số đã lên tới 2 triệu người
.
Cho
tới nay cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã khoảng 4 triệu
người [21].
1.1.3. Đặc điểm người Việt Nam định cư ở nước ngoài
12
Trong những năm gần đây, xu hướng phát triển của cộng đồng người
Việt Nam định cư ở nước ngoài ngày càng ổn định, hội nhập vào xã hội ở đất
nước sở tại, tiếp thu những giá trị văn hóa của nước sở tại nhưng vẫn giữ gìn
và phát huy bản sắc văn hóa dân tộc, từng bước có vị trí trong việc làm cầu
nối cho quan hệ giữa nước ta với nước sở tại. Hiện nay, đời sống của phần lớn
kiều bào ta ở mức trung bình so với người dân nước sở tại. Số người giàu có
tiêu chuẩn của nước sở tại ngày càng tăng. Các doanh nghiệp của kiều bào ta
ngày càng lớn mạnh vừa tích lũy vừa mở rộng làm ăn, bà con đã bước đầu
xây dựng được cơ sở cho cuộc sống ổn định lâu dài ở hầu hết các nước và
vùng lãnh thổ.

cuộc sống trong nước. So với cộng đồng kiều dân khác trên thế giới thì đây là
đặc điểm khá điển hình của cộng đồng kiều bào ta.
Tại tất cả các nước Phương tây, cuộc sống của kiều bào tương đối ổn
định, mặc dù mức độ hội nhập về kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội, giáo
dục… còn thấp hơn so với cộng đồng người Hoa, Nhật Bản, Hàn Quốc…Một
số người Việt ở Mỹ, Đức, Úc được bổ nhiệm vào các vị trí quan trọng trong
chính quyền như: Trợ lý Bộ trưởng, thành viên trong nhóm cố vấn tổng thống,
nghị sỹ bang…Những người có thái độ trung gian chiếm phần lớn trong cộng
đồng, dù lúc này hay lúc khác bị các thế lực cực đoan lôi kéo đe dọa nhưng
nhìn chung bà con tránh liên quan đến hoạt động chính trị mà chỉ tập trung
làm ăn, khi có điều kiện thì về nước thăm thân nhân, giúp gia đình, đi du lịch
hoặc có cơ hội thì đầu tư…dư luận chung ngày càng quan tâm hơn đến chính
sách của Nhà nước đối với kiều bào. Đa số bà con ở các nước, nhất là Mỹ
hoan nghênh ủng hộ Hiệp định thương mại Việt Nam Hoa Kỳ đã ký kết.
Nhiều người, nhất là giới trẻ hăng hái, tích cực đầu tư hoặc giới thiệu bạn bè,
các đối tác đầu tư kinh doanh vào Việt Nam. Các hội người Việt Nam và các
tổ chức nghề nghiệp, quốc tế, đồng hương, từ thiện ở Mỹ, Pháp, Bỉ, Hà Lan,
Nhật … đã và đang có những hoạt động thiết thực hướng về quê hương đất
nước [22].
Cuộc sống của những người Việt Nam sống ở Nga và Đông âu có
những bước phát triển nhất định, nhưng chưa ổn định. Nhiều người không có
ý định lập nghiệp lâu dài, thêm vào đó, dòng người nhập cư mới từ Việt Nam
tiếp tục vào khu vực này làm cho cộng đồng thêm phức tạp, phải đối mặt với
nhiều khó khăn, nhất là về địa vị pháp lý và an ninh cộng đồng. Tình trạng
phạm pháp trong cộng đồng như: tàng trữ sử dụng, làm giấy tờ giả mạo, cạnh
tranh chèn ép nhau trong kinh doanh… khiến bà con không yên tâm làm ăn và
ảnh hưởng đến quan hệ đối với cộng đồng nước sở tại.
Cuộc sống của bà còn người Việt Nam ở các nước láng giềng, nhất là
Lào, Trung Quốc đang có điều kiện phát triển thuận lợi và ổn định. Chính
quyền Thái Lan đã giải quyết cho những người thuộc thế hệ thứ 2, thứ 3 nhập

niệm là“Chỗ ở và sinh hoạt của một gia đình” Trên phương diện pháp lý, Điều 1
Luật Nhà ở năm 2005 định nghĩa: Nhà ở là “công trình xây dựng với mục đích
để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân” [74].
Điều 3 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ về việc quy định
chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở quy định có các loại nhà ở sau: nhà
ở tự do tạo lập, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ.
15
Theo quy định của pháp luật, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có
quyền sở hữu thông qua hình thức mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, đổi nhà
ở hoặc được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát
triển nhà ở của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (đối với dự án tại
các khu vực được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán
nền theo quy định của pháp luật đất đai) để mua xây dựng nhà ở cho bản thân
và các thành viên trong gia đình tại Việt Nam.
Quyền sở hữu là một trong những tiền đề vật chất cho sự phát triển
kinh tế, vì quyền sở hữu chính là mức độ xử sự mà pháp luật cho phép một
chủ thể được thực hiện trong quá trình chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài
sản. Theo Điều 164 Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy
định của pháp luật. Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba
quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản”.
Thứ 2. Về quyền sử dụng đất:
Theo sách: “Từ điển luật học” Nhà xuất bản Từ điển bách khoa và Nhà
xuất bản tư pháp năm 2006 thì “Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể,
được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được
Nhà nước giao, cho thuê hoặc chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua
việc chuyển đổi, chuyển nhượng cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho…từ

đất.Luật đã quy định cụ thể về quyền nghĩa vụ của người sử dụng đất, từ đó
chế định về quyền sử dụng đất hình thành. Từ đó đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, trên cơ sở ghi nhận quyền sử dụng là một hình thức mà đại diện chủ sở
hữu là Nhà nước. Nhà nước công nhận quyền sừ dụng cho các tổ chức, hộ gia
đình cá nhân được quyền khai thác công năng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất.
Tuy nhiên do nhu sự phát triển của nền kinh tế thị trường, nhu cầu sử dụng
đất ngày càng trở nên bức xúc thì việc quy định về cấm mua bán chuyển
nhượng đất đã trở thành một rào cản trong quá trình phát triển kinh tế. Trước
tình hình đó Hiến pháp năm 1992 và Luật đất đai năm 1993 ra đời đánh dấu
một bước tiến mới trong ghi nhận quyền của chủ sử dụng đất. Một mặt tiếp
tục ghi nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý,
thừa nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất hợppháp một mặt cho phép người sử
dụng đất có quyền chuyển quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, chuyển
đổi, tặng cho, thừa kế góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên việc sử
dụng quyền của mình không phải là tự do mà giới hạn trong những điều kiện
nhất định có sự quản lý của Nhà nước. Đây là một bước đột phá lớn trong
hành lang pháp lý về quyền sử dụng, tạo tiền đề cho việc phát triển thị trường
quyền sử dụng đất, tạo động lực người sử dụng có điều kiện phát huy tối đa
hiệu quả của việc sử dụng đất. Đồng thời từ đó mà pháp luật thừa nhận đất đai
có giá trị bằng việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, và quyền sử
17
dụng đất đã định được bằng giá trị, từ đất quyền sử dụng đất mới được đưa
vào trong các giao dịch dân sự. Tiếp đó Luật đất đai năm 2003 được sửa đổi
bổ sung năm 2013 đã tiếp tục quy định hoàn thiện hơn về quyền và nghĩa vụ
đối với người sử dụng đất.
Như vậy chế định về quyền sử dụng đất được xem như một hình thức
thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai.Theo đó Nhà nước với tư cách đại

tác động rất lớn tới kinh tế - xã hội, thì việc thận trọng khi ban hành các quy
định pháp luật là điều dễ hiểu.
1.2.2. Đặc điểm của tranh chấp quyền sở hữu nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng đất
Tranh chấp là những bất đồng mâu thuẫn về quyền lợi và nghĩa vụ giữa
các bên trong một xã hội nhất định được pháp luật điều chỉnh. Đây là cách
hiểu phổ biến dưới góc độ pháp lý, bởi thực ra mối quan hê ở đây là quan hệ
về quyền và nghĩa vụ giữa các bên.
Trong quan hệ quyền sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất là một
dạng đặc biệt của quan hệ dân sự nên bên cạnh những đặc điểm chung của
một tranh chấp dân sự, tranh chấp về nhà ở gắn đất đai còn mang những đặc
điểm đặc trưng riêng khác với các tranh chấp dân sự, tranh chấp lao động,
tranh chấp kinh tế Sự khác biệt đó thể hiện ở những điểm chủ yếu sau đây:
Thứ nhất, chủ thể của tranh chấp quyền sở hữu nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng đất đai chỉ có quyền sở hữu tài sản trên đất là nhà ở còn đối
với đất, chủ thể chỉ có quyền quản lý và quyền sử dụng đất mà không phải là
chủ thể của quyền sở hữu đất đai. Quyền sử dụng đất của các chủ thể được
xác lập dựa trên quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước hoặc được
Nhà nước cho phép nhận chuyển nhượng, mua nhà gắn liền với quyền sử
dụng đất từ các chủ thể khác hoặc được Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng
đất hợp pháp đối với diện tích đất đang sử dụng. Như vậy, chủ thể của tranh
chấp đất đai là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tham gia với tư cách là người
quản lý hoặc người sử dụng đất.
Thứ hai, nội dung của tranh chấp quyền sở hữu nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng đất rất đa dạng và phức tạp. Hoạt động quản lý và sử dụng
nhà, đất trong nền kinh tế thị trường diễn ra rất đa dạng, phong phú với việc
sử dụng nhà đất vào mục đích để ở nhưng cũng được các chủ thể sử dụng vào
nhiều mục đích khác nhau, với diện tích, nhu cầu sử dụng khác nhau.
Trong nền kinh tế thị trường, việc quản lý và sử dụng nhà, đất không
đơn thuần chỉ là việc quản lý và sử dụng một tư liệu sản xuất. Mà nhà, đất đai

ngoài được coi là vụ việc có YTNN.
Các tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở, gắn liền với quyền sử dụng đất
có sự tham gia của người Việt Nam định cư ở nước ngoài vừa có đặc điểm
chungcủa tranh chấp nhà đất nói chung, vừa có đặc trưng riêng của nó, bởi
YTNN hay chính sự có sự tham gia của một hoặc các bên là người Việt Nam
định cư ở nước ngoài tham gia vào quan hệ pháp luật đó. Riêng đối với quan
hệ đòi lại tài sản là quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất thì
thường đương sự là người Việt Nam ở nước ngoài với đương sự là người Việt
Nam thường có mối quan hệ thân thích, hoặc bạn bè, cùng hội cùng thuyền