BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
PHẠM VĂN QUÂN
ðÁNH GIÁ THỰC TRẠNG XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ðẤT
TRÊN ðỊA BÀN TỈNH LÀO CAI
LUẬN VĂN THẠC SĨ
HÀ NỘI, NĂM 2014
Page i
LỜI CAM ðOAN
Tôi cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu thực sự của riêng tôi và ñược
thực hiện dưới sự hướng dẫn của TS. Phạm Phương Nam. Các số liệu, kết quả
nêu trong Luận văn là trung thực và chưa từng ñược ai công bố; trường hợp sử
dụng các tài liệu, số liệu, kết quả tham khảo thì ñược nêu rõ nguồn gốc cụ thể.
Tôi xin chịu trách nhiệm về nghiên cứu của mình.
Học viên Phạm Văn Quân Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ii
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và hoàn thành Luận văn này, tôi ñã nhận
ñược sự hướng dẫn, giúp ñỡ quý báu của các thầy, cô; các anh, chị; các em và
các bạn, cùng gia ñình. Với lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tôi xin ñược bày tỏ
lời cảm ơn chân thành tới:
Ban Giám hiệu, Ban ñào tạo ñại học, các thầy, cô thuộc Khoa Quản lý ðất
ñai và Bộ môn Quản lý ðất ñai, Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội ñã tạo mọi
ñiều kiện thuận lợi giúp ñỡ tôi trong quá trình học tập và hoàn thành Luận văn.
ðặc biệt, xin trân trọng cảm ơn thầy giáo TS. Phạm Phương Nam ñã hết
lòng giúp ñỡ, hướng dẫn, ñộng viên và tạo mọi ñiều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt
DANH MỤC HÌNH ix
MỞ ðẦU 1
1. Tính cấp của ñề tài 1
2. Mục ñích, yêu cầu 2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3
1.1. Giá ñất 3
1.1.1. Khái niệm về giá ñất 3
1.1.2. Các loại giá ñất 4
1.2. ðịnh giá ñất 4
1.2.1. Khái niệm ñịnh giá ñất 4
1.2.2. Các phương pháp ñịnh giá ñất 7
1.2.3. Kinh nghiệm ñịnh giá ñất của một số nước trên thế giới 9
1.2.4. ðịnh giá ñất ở Việt Nam 21
1.3. Cơ sở pháp lý xây dựng bảng giá ñất 27
1.3.1. Cơ sở pháp lý giai ñoạn 1993- 2005 27
2.2.2. Trình tự và nội dung xây dựng bảng giá ñất 39
2.2.3. Thực trạng xây dựng bảng giá ñất trên ñịa bàn tỉnh Lào Cai 39
2.2.4. ðánh giá thực trạng xây dựng bảng giá ñất trên ñịa bàn tỉnh
Lào Cai 39
2.2.5. ðề xuất một số giải pháp hoàn thiện xây dựng bảng giá ñất trên
ñịa bàn tỉnh Lào Cai 39
2.3. Phương pháp nghiên cứu 39
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu 39
2.3.2. Phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh và ñánh giá 40
2.3.3. Phương pháp tham vấn 40
Chương 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 41
3.1. ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, hiện trạng sử dụng ñất 41
3.1.1.ðiều kiện tự nhiên 41
3.1.2. ðiều kiện kinh tế - xã hội 43
3.1.3 Hiện trạng sử dụng ñất năm 2013 58
3.1.4. ðánh giá chung về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 61
1. Kết luận 94
2. Kiến nghị 95
TÀI LIỆU THAM KHẢO 96
PHỤ LỤC 99
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
STT Ký hiệu Ý nghĩa
1. BðS Bất ñộng sản
2.
CAMA
(Computer assisted
mass appraisal).
Phương pháp ñịnh giá hàng loạt dựa trên kỹ
thuật máy tính
3. GCNQSDð Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
4. SDð Sử dụng ñất
5. SDðð Sử dụng ñất ñai
6. TNMT Tài nguyên và Môi trường
7. UBND Ủy ban nhân dân
Page viii
dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Tổng sản phẩm và cơ cấu kinh tế phân theo khu vực kinh tế 44
Bảng 3.2. Giá trị sản xuất theo giá so sánh và chỉ số phát triển khu vực
kinh tế nông, lâm nghiệp và thuỷ sản 47
Bảng 3.3. Giá trị sản xuất theo giá thực tế và cơ cấu khu vực kinh tế nông,
lâm nghiệp và thủy sản 47
Bảng 3.4. Một số ñiểm khác nhau bảng giá ñất năm 2010 và bảng giá ñất
các năm giai ñoạn (2011-2013) tại tỉnh Lào Cai 67
Bảng 3.5. Tổng hợp kết quả ñiều tra xây dựng giá ñất năm 2013 68
Bảng 3.6. Tiêu thức phân vị trí ñất 72
Bảng 3.7. Phân loại ñường phố, vị trí và giá ñất ở ñô thị và ñất ở nông
thôn khu vực I 75
Bảng 3.8. So sánh giá ñất do UBND quy ñịnh với giá ñất kết quả trúng
ñấu giá 80
Bảng 3.9. Kết quả ñiều tra từ người thực hiện xây dựng bảng giá ñất 83
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 1
MỞ ðẦU
1. Tính cấp của ñề tài
Bảng giá ñất là một trong những căn cứ ñể tính thuế, lệ phí trước bạ ñối
với việc sử dụng ñất và chuyển quyền sử dụng ñất; tính tiền sử dụng ñất và
tiền thuê ñất khi giao ñất, cho thuê ñất không thông qua ñấu giá quyền sử
dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất; tính giá trị quyền sử dụng ñất
khi giao ñất không thu tiền sử dụng ñất cho các tổ chức, cá nhân; xác ñịnh giá
trị quyền sử dụng ñất ñể tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp nhà nước khi
doanh nghiệp cổ phần hóa; tính giá trị quyền sử dụng ñất ñể bồi thường khi
Nhà nước thu hồi ñất sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc
gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế; tính tiền bồi thường ñối với người
có hành vi vi phạm pháp Luật về ñất ñai mà gây thiệt hại cho Nhà nước; căn
cứ xác ñịnh giá khởi ñiểm trong trường hợp Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất
theo hình thức ñấu giá quyền sử dụng ñất, hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất.
Lào Cai là tỉnh biên giới phía Bắc Việt Nam, có Cửa khẩu Quốc tế Lào Cai là
nơi giao thương quan trọng ở phía Bắc Việt Nam với phía nam Trung Quốc, là tỉnh
Ngoài ra, giá ñất còn là căn cứ ñể xác ñịnh nghĩa vụ tài chính của chủ thể
sử dụng ñất ñối với Nhà nước, khi giá ñất thấp hơn giá thị trường ñã làm giảm
nguồn thu cho ngân sách của tỉnh Lào Cai. Do vậy, cần nghiên cứu, ñánh giá
thực trạng, ñề xuất giải pháp ñể xây dựng bảng giá ñất hợp lý, phù hợp tình hình
thực tế trên ñịa bàn tỉnh Lào Cai là nội dung cần quan tâm.
Xuất phát từ thực tiễn kể trên, việc thực hiện ñề tài: “ðánh giá thực trạng
xây dựng bảng giá ñất trên ñịa bàn tỉnh Lào Cai” là cần thiết, có ý nghĩa thực
tiễn ñối với tỉnh Lào Cai.
2. Mục ñích, yêu cầu
- Mục ñích: ðánh giá thực trạng xây dựng bảng giá ñất trên ñịa bàn tỉnh
Lào Cai; so sánh giá ñất do UBND tỉnh ban hành với giá ñất thực tế trên thị
trường trong ñiều kiện bình thường; xác ñịnh những tồn tại, bất cập trong quá
trình xây dựng bảng giá ñất từ ñó ñề xuất, kiến nghị một số giải pháp, ñể UBND
tỉnh ban hành giá ñất phù hợp hơn trong những năm tới.
- Yêu cầu: Các số liệu, tài liệu sử dụng ñược cập nhật ñầy ñủ, ñúng thực
trạng; số liệu ñiều tra khách quan, trung thực, phản ánh ñúng giá ñất trên thị trường;
ñánh giá ñược mức ñộ phù hợp, không phù hợp bảng giá ñất ở do UBND tỉnh
ban hành với giá ñất thực tế ñiều tra trên thị trường; ñề xuất, kiến nghị các giải
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 3
pháp, phương pháp có tính khả thi, phù hợp thực tế ñịa phương nhằm hoàn thiện
hơn bảng giá ñất trên ñịa bàn tỉnh Lào Cai.
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Giá ñất
1.1.1. Khái niệm về giá ñất
Giá quyền sử dụng ñất (hay gọi là giá ñất) là số tiền tính trên một ñơn vị
- Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất;
- Do người sử dụng ñất thoả thuận về giá ñất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng
ñất; góp vốn bằng quyền sử dụng ñất.
1.1.2. Các loại giá ñất
Trên thực tế ở nước ta hiện nay giá ñất có thể phân ra làm 04 loại khác nhau
ñó là: Giá ñất do UBND tỉnh quy ñịnh (bảng giá ñất hàng năm), giá ñất do UBND
tỉnh quyết ñịnh, giá ñất do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử
dụng ñất, cuối cùng là giá ñất hình thành từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng ñất
trên thị trường.
Trong quá trình xây dựng bảng giá ñất hàng năm theo các quy ñịnh hiện
hành mục tiêu của chúng ta ñang hướng ñến giá ñất do UBND tỉnh quy ñịnh ban
hành hàng năm phải sát với giá ñất trên thị trường; thực trạng giá ñất do UBND
tỉnh ban hành hiện nay là loại giá có khoảng cách chênh lệch lớn nhất so với giá
ñất trên thị trường.
1.2. ðịnh giá ñất
1.2.1. Khái niệm ñịnh giá ñất
ðất ñai là một loại tài sản, nhưng lại là một loại tài sản ñặc biệt, ñó là tài
sản thể hiện dưới dạng các quyền vì vậy, việc ñịnh giá ñất không giống như việc
ñịnh giá các tài sản thông thường khác. Bên cạnh các yếu tố tạo ra giá trị ñất ñai
như ñịa tô, lợi thế về vị trí, ñiều kiện kinh tế xã hội và môi trường nơi có mảnh
ñất tọa lạc thì giá ñất còn chịu ảnh hưởng của các yếu tố quan hệ cung cầu trên
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 5
thị trường và yếu tố tâm lý. Do ñó, ñịnh giá ñất ñược coi là một khoa học và nghệ
thuật trong ước lượng giá trị ñất ñai.
ðịnh giá ñất là một lĩnh vực ñược nhiều nhà kinh tế, nhiều nước trên
thế giới kể cả các nước phát triển cũng như các nước ñang phát triển ñặc biệt
hiện; ñối tượng ñược ñịnh giá là tất cả các thửa ñất hoặc một số các loại ñất,
nhóm ñất có trên ñịa bàn ở từng ñịa phương và trên phạm vi cả nước (Phạm
Phương Nam 2014). Vậy ñịnh giá ñất hàng loạt là gì?
ðịnh giá ñất hàng loạt là mô hình ñịnh giá hệ thống một hay nhiều thửa
ñất cùng loại ñất hoặc một hay nhiều nhóm ñất tại một thời ñiểm nhất ñịnh bằng
các thủ tục ñược tiêu chuẩn hoá và bằng việc kiểm tra thống kê.
Trên thế giới, song song với hoạt ñộng ñịnh giá ñất hàng loạt do Nhà nước
tổ chức thực hiện nhằm mục ñích phục vụ việc thu thuế ñất còn có hoạt ñộng
ñịnh giá ñất cụ thể nhằm xác ñịnh giá của một hoặc một số thửa ñất, khu ñất nhất
ñịnh theo yêu cầu của Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân.
1.2.1.2. ðịnh giá ñất cụ thể
ðịnh giá ñất cụ thể là sự ước tính giá ñối với một diện tích ñất (thửa ñất)
xác ñịnh, tại một vị trí, thời ñiểm xác ñịnh với loại ñất và các quyền, nghĩa vụ
xác ñịnh.
ðịnh giá ñất cụ thể nhằm xác ñịnh giá của một thửa ñất xác ñịnh tại một thời
ñiểm xác ñịnh ñể các bên tham khảo trước khi thống nhất về giá trong các giao dịch
như bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng ñất.
Ở Việt Nam sử dụng cụm từ “ñịnh giá ñất cụ thể” về bản chất, ñịnh giá
ñất cụ thể là “ñịnh giá ñất cá biệt” hay “ñịnh giá ñất riêng lẻ” trên thế giới
(Hoàng Văn Cương 2010). Tuy nhiên, ở Việt Nam, việc ñịnh giá ñất cụ thể
ñược thực hiện trong một số trường hợp khi Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất
không thông qua ñấu giá quyền SDð, tính giá trị quyền SDð vào giá trị doanh
nghiệp, tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất mà giá ñất trong bảng giá ñất
chưa sát với giá ñất chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Theo quy ñịnh của
pháp luật hiện hành, có thể ñưa ra khái niệm về ñịnh giá ñất cụ thể như sau:
ðịnh giá ñất cụ thể là việc xác ñịnh giá của thửa ñất tại thời ñiểm Nhà
nước quyết ñịnh giao ñất, cho thuê ñất, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ,
tái ñịnh cư và thời ñiểm tính giá trị quyền SDð vào giá trị doanh nghiệp cổ phần
hóa cho sát với giá ñất chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
nhất. Mỗi loại ñất ñai ñều có thể sử dụng các phương pháp ñịnh giá khác nhau,
trong ñó bao giờ cũng có một phương pháp ñịnh giá phù hợp với nó nhất.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 8
Một phương pháp ñược ñánh giá là phù hợp khi các ñiều kiện ñể thực
hiện phương pháp ñó ñược ñáp ứng dễ dàng, ñầy ñủ, chính xác và kịp thời. Vì
vậy, trong thực tế, ñể ñịnh giá, cần có bước lựa chọn phương pháp ñịnh giá phù
hợp. Nhưng cũng có thể sử dụng ñồng thời các phương pháp khác nhau ñể kiểm
tra kết quả tính toán giữa chúng. Khi ñó không thể nói kết quả của phương pháp
này chính xác hơn kết quả của phương pháp kia và ngược lại, vấn ñề quan trọng
là phải kiểm tra các thông tin ñầu vào cho mỗi phương pháp về ñộ tin cậy của nó.
Cuối cùng, nếu công tác kiểm tra thông tin ñầu vào không phát hiện ra ñiều gì sai
sót dẫn ñến sự khác nhau về kết quả ñịnh giá thì việc lựa chọn hay ñiều chỉnh kết
quả chính thức sẽ phụ thuộc vào kinh nghiệm của người ñịnh giá. Trong lý thuyết
ñịnh giá việc ñiều chỉnh kết quả ñịnh giá nói trên ñược gọi là quá trình “ñiều
hoà” các kết quả thu ñược.
5) Phương pháp ñịnh giá hàng loạt dựa trên kỹ thuật máy tính (CAMA)
Trong ñịnh giá ñất hàng loạt, nhiều nước ñã áp dụng phương pháp ñịnh
giá hàng loạt dựa trên kỹ thuật máy tính CAMA. Nhóm phương pháp ñịnh giá
hàng loạt dựa trên kỹ thuật máy tính CAMA xây dựng các mô hình toán học và
ước lượng các hàm hồi quy về giá trị ñất ñai với các biến số ñộc lập là các ñặc
tính của thửa ñất hoặc bất ñộng sản ñó, trước hết là các ñặc tính về vị trí và ñộ
lớn của thửa ñất. Mặt khác, các hệ thống CAMA bao gồm các cơ sở dữ liệu chứa
các thuộc tính của ñất ñai theo một phương thức mà với kỹ thuật máy tính có thể
ước lượng ñược giá trị của hàng loạt các thửa ñất (hay bất ñộng sản) với các hạng
ñất ñai/bất ñộng sản khác nhau(Nguyễn Mạnh Hải và nhóm nghiên cứu 2007).
+ Ưu ñiểm của phương pháp CAMA:
Ước lượng ñược tác ñộng của nhiều yếu tố ñến giá trị ñất ñai và tính chất
thống tổ chức ñịnh giá thực hiện ñó là: hệ thống ñịnh giá của Nhà nước và hệ
thống ñịnh giá của tư nhân.
a) Hệ thống tổ chức ñịnh giá bất ñộng sản của Nhà nước
- Về tổ chức: Hệ thống tổ chức ñịnh giá của nhà nước về BðS chỉ ñược tổ
chức tại một cấp ñó là ở Trung ương; cấp tỉnh và cấp huyện không có cơ quan
ñịnh giá. Ở Trung ương, một cơ quan duy nhất giữ chức năng quản lý nhà nước
về ñịnh giá BðS ñược thành lập từ năm 1978, gọi là “Cơ quan ðịnh giá Trung
ương” viết tắt là CVA. CVA trước ñây trực thuộc Cục ðất ñai Thái Lan về toàn
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 10
bộ các hoạt ñộng thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước về ñịnh giá và quản lý BðS
(Cục ðất ñai trực thuộc Bộ Nội vụ), nay CVA trực thuộc Bộ Tài chính. Ngoài ra,
CVA còn chịu sự chỉ ñạo của cơ quan gọi là “Uỷ Ban ðịnh Giá Trung ương” do
Nhà nước thành lập.
- Chức năng của CVA: gồm 2 chức năng chính sau ñây:
+ Thực hiện quản lý nhà nước về ñịnh giá BðS trên phạm vi cả nước;
+ Xây dựng hoặc soạn thảo các văn bản quy ñịnh trình tự thủ tục, quy
trình quy phạm ñịnh giá BðS, các chế ñộ về ñịnh giá BðS.
- Nhiệm vụ của CVA:
+ ðịnh giá BðS, tạo cơ sở ñể tính thuế thu nhập, thuế trước bạ và các
khoản lệ phí khác;
+ ðịnh giá BðS ñể tính giá ñền bù khi Nhà nước thu hồi ñất hoặc khi Nhà
nước mua ñất của tư nhân;
+ Soạn thảo văn bản pháp quy liên quan tới ñịnh giá ñất và quản lý BðS;
hoàn thiện và phát triển các tiêu chuẩn về ñịnh giá BðS;
+ Xây dựng cơ sở dữ liệu giá ñất, giá nhà và bản ñồ giá BðS phục vụ
công tác quản lý nhà nước về ñịnh giá BðS.
- Cơ chế hoạt ñộng của cơ quan ñịnh giá CVA: CVA hoạt ñộng trên cơ sở
Tại Thái Lan, ñịnh giá bất ñộng sản của Nhà nước vẫn chưa hoàn toàn ñạt
tiêu chuẩn. Nguyên nhân của vấn ñề này là do các cán bộ làm công tác ñịnh giá,
ñặc biệt là tại các cấp hành chính ñịa phương ñã không ñược ñào tạo tốt về
chuyên môn, nghiệp vụ, bên cạnh ñó phải kể ñến những quy tắc ñang chi phối
hoạt ñộng ñịnh giá tại Thái Lan. Vào năm 1993, Hiệp hội ñịnh giá của Thái Lan
(VAT) ñã công bố bản hướng dẫn ñịnh giá tài sản tại Thái Lan và mẫu báo cáo
chuẩn. Trong suốt cuộc khủng hoảng tài chính năm 1997, VAT ñã thiết lập
những tiêu chuẩn và nội quy cho tiểu ban ñể giám sát hoạt ñộng của các cán bộ
ñịnh giá.
Trong các quy ñịnh về phương pháp ñịnh giá ñất thì quy ñịnh về thông tin
so sánh của bất ñộng sản mục tiêu bao gồm các ñặc trưng của bất ñộng sản,
quyền sở hữu, mục ñích sử dụng cao nhất và tốt nhất (hay còn gọi là sử dụng
hiệu quả nhất) - mục ñích sử dụng cao nhất và tốt nhất của ñất trống hoặc mục
ñích sử dụng cao nhất và tốt nhất của ñất ñược cải tạo - tương tự như các tiêu
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 12
chuẩn quốc tế. Tuy nhiên, việc thu thập những thông tin so sánh của bất ñộng sản
gặp nhiều khó khăn vì Thái Lan không có một trung tâm dữ liệu ñể thu thập các
thông tin về giá bán, các thông tin thu thập ñược chỉ là giá chào bán có sẵn trên
thị trường.
Do vậy, phương pháp và kỹ thuật ñược sử dụng ñể ñịnh giá bất ñộng sản
chủ yếu là phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập (lãi suất chiết khấu và tỷ
lệ vốn hóa phụ thuộc vào sự ñánh giá của cán bộ ñịnh giá vì thông tin và hồ sơ
của dữ liệu thị trường không ñầy ñủ); cách tiếp cận thị trường (các quốc gia khác
ñơn giản chỉ xác ñịnh một giá so sánh kèm theo yêu cầu bằng chứng thị trường,
trong khi ñó các công ty ñịnh giá của Thái Lan sử dụng phương pháp tỷ số chất
lượng ñể hòa giải giá trị thị trường).
Tại Thái Lan, số lượng cán bộ ñịnh giá nhà nước còn hạn chế, trong khi ñó
theo quy ñịnh của pháp luật Liên bang, cụ thể:
+ ðịnh giá BðS ban ñầu, ñịnh giá BðS phát sinh mới trong năm, ñịnh giá
BðS có sự tăng, giảm về giá trị trong năm, ñịnh giá BðS ñịnh kỳ 05 năm một
lần, ñánh giá doanh thu hàng năm từ BðS hỗ trợ việc ñánh thuế thu nhập.
+ Thực hiện ñịnh giá ñất cho các mục ñích: tích tụ ñất ñai (thu hồi ñất,
mua ñất), cho thuê BðS, tín dụng nhà ở, bảo hiểm BðS, chuyển ñổi mục ñích
SDð, xây dựng ñường ñiện, cổ phần hoá, xây dựng các dự án BðS, quản lý tài
sản, môi giới BðS.
+ ðào tạo cán bộ ñịnh giá BðS ở trình ñộ ñại học và trên ñại học;
+ Dịch vụ thông tin về: Báo cáo ñánh giá hàng năm về thị trường BðS.
ðối với những BðS có giá trị trên 1 triệu RM (tiền Malaysia), bán ñất ñai, các vụ
chuyển nhượng BðS, bảng danh mục về giá nhà, thông tin về các BðS có giá trị
trên 1 triệu RM.
- Về phương pháp ñịnh giá và trình tự, thủ tục ñịnh giá BðS
+ Phương pháp ñịnh giá: áp dụng các phương pháp truyền thống ñang
ñược hầu hết các nước trên thế giới sử dụng, như: Phương pháp so sánh,
phương pháp giá thành, phương pháp ñầu tư, phương pháp lợi nhuận.
+ Trình tự, thủ tục ñịnh giá BðS: Quá trình ñịnh giá BðS ở Malaysia
ñược quy ñịnh thành quy trình quy phạm, gồm 6 giai ñoạn: Giai ñoạn chuẩn bị,
giai ñoạn ñiều tra, giai ñoạn cập nhật và thông tin, giai ñoạn phân tích ñánh giá,
giai ñoạn trình duyệt, giai ñoạn sử dụng kết quả ñịnh giá.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 14
b) Hệ thống tổ chức ñịnh giá bất ñộng sản của tư nhân
- Về tổ chức: ở Malaysia, ñịnh giá tư nhân tồn tại dưới 2 hình thức: Tổ
chức tư tư vấn ñịnh giá và dịch vụ BðS và cá nhân hành nghề tư vấn ñịnh giá và
dịch vụ BðS.
- Chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt ñộng: Tương tự như chức năng,
vấn thật tốt. Một vài ứng viên phải cần ñến 6 lần ñể vượt qua kỳ phỏng vấn này.
Một lộ trình hợp lý thứ hai ñể trở thành ñịnh giá viên hoặc nhân viên bất ñộng
sản là trải qua 10 năm kinh nghiệm làm việc liên tục, mà phải ñược giám sát và
xác nhận của ñịnh giá viên ñã ñược ñăng ký. Theo ñó là một cuộc phỏng vấn về
năng lực chuyên môn của ñịnh giá viên hoặc nhân viên bất ñộng sản.
Do việc ñào tạo và yêu cầu kinh nghiệm nghiêm ngặt nên ñịnh giá viên ở
Malaysia ñược trang bị ñể xử lý các công việc ñịnh giá trên một phạm vi rộng
lớn - ñịnh giá ñất và tòa nhà, ñịnh giá tài sản hữu hình, quản lý nghiên cứu khả
thi, tư vấn bất ñộng sản, môi giới bất ñộng sản, lập dự án và quy hoạch ñô thị.
Vào năm 1967, Chính phủ Malaysia ñã ban hành Luật ðăng ký giám ñịnh viên
và thành lập một hội ñồng ñể quản lý và kiểm soát các giám ñịnh viên, làm căn
cứ pháp lý cho hoạt ñộng ñịnh giá. Malaysia có trên 1.000 ñịnh giá viên ñã ñăng
ký hành nghề và khoảng 4.000 ñịnh giá viên chưa ñăng ký hành nghề (Lưu Văn
Năng 2010).
1.2.3.3. ðịnh giá ñất tại Úc
Tại Úc, ñất ñai và tài sản gắn liền với ñất ñược xem là một ñơn vị BðS. Vì
vậy, việc ñịnh giá ñất và tài sản gắn liền với ñất ñược thực hiện trong một quy
trình chung - quy trình ñịnh giá BðS. Nhà nước liên bang Úc có Luật về ñịnh giá
BðS áp dụng chung cho cả nước, trên cơ sở luật chung của liên bang, mỗi bang
ñều ban hành Luật về ñịnh giá BðS ñể áp dụng riêng cho bang mình.
a) Về tổ chức cơ quan ñịnh giá bất ñộng sản
- Tổ chức ñịnh giá BðS của Nhà nước:
Tại Úc, tổ chức cơ quan quản lý ñất ñai nói chung và cơ quan ñịnh giá
BðS nói riêng của từng bang có sự khác nhau, cụ thể:
+ Tại bang Nam Úc: Văn phòng ñịnh giá BðS là một bộ phận của Sở ðất
ñai và Dịch vụ trực thuộc Bộ Giao thông, Năng lượng và Hạ tầng bang Nam Úc.
Văn phòng ñịnh giá có chức năng, nhiệm vụ: ñịnh giá lại tất cả loại BðS trên
Copyright: Tài liệu đại học ©