I HC THI NGUYấN
TRNG I HC NễNG LM Lấ THANH TM
Tờn ti:
Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hởng đến giá đất và phân vùng giá đất
tại phờng Vĩnh Trại , thành phố Lạng Sơn , Tỉnh Lạng Sơn khóa luận tốt nghiệp đại học
H o to : Chớnh quy
Chuyờn ngnh : a chớnh Mụi trng
Lp : K42A - CMT
Khoa : Qun lý ti nguyờn
Khoỏ hc : 2010-2014
Ging viờn hng dn :
Th.S Nguyn Quang Thi
Sinh viên
Lê Thanh Tâm
DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang
Bảng 4.1: Đặc trưng dòng chảy sông Kỳ Cùng 28
Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất của phường Vĩnh Trại năm 2011 36
Bảng 4.3: So sánh giá đất theo quy định với giá thị trường tại các vị trí của
đường , phố nhóm I 40
Bảng 4.4: So sánh giá đất theo quy định với giá thị trường tại các vị trí của
đường , phố nhóm II 41
Bảng 4.5: So sánh giá đất theo quy định với giá thị trường tại các vị trí của
đường , phố nhóm III 42
Bảng 4.6: Mức chênh lệch giá theo quy định của Nhà nước giữa các vị trí năm
2014 44
Bảng 4.7: Mức chênh lệch giá đất trên thực tế giữa các vị trí năm 2014 44
Bảng 4.8: Đặc điểm một số thửa đất trên đoạn đường Lê Lợi đoạn 2. 45
Bảng 4.9: Các trường thuộc tính xây dựng dữ liệu 54
Hình 4.13 : Vùng giá trị đất đai theo vị trí của các đường 54
Hình 4.14 : Cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai hoàn chỉnh 55DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Từ viết tắt
Giải nghĩa
BĐS Bất động sản
CS Cộng sự
CP Chính Phủ
GIS Hệ thống thông tin địa lý
HTĐ Hệ tọa độ
MDS Multi – Dementional Scaling
NĐ Nghị định
PCA Principal Component Analysis
QĐ Quyết định
QSDĐ Quyền sử dụng đất
UBND Ủy ban nhân dân
VND Việt Nam đồng
VT Vị trí
Gtt Giá thị trường
Gqđ Giá quy định MỤC LỤC
Trang
2.3.2. Các nguyên tắc định giá đất 12
2.3.3. Các phương pháp định giá đất 14
2.4. Công tác định giá đất ở một số quốc gia trên thế giới 18
2.4.1. Công tác định giá đất ở Đức 18
2.4.2. Công tác định giá đất ở Úc 18
2.4.3. Công tác định giá đất ở Malaysia 20
2.5. Công tác định giá đất tại Việt Nam 21
2.5.1. Công tác định giá đất và phân vùng giá đất tại Việt Nam 21
2.5.2. Công tác định giá đất và phân vùng giá đất tại tỉnh Lạng Sơn: 22
PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG , NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU 23
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 23
3.1.1.Đối tượng nghiên cứu 233.1.2.Phạm vi nghiên cứu 23
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành 23
3.4.6. Phương pháp chuyên gia 26
3.4.7. Phương pháp GIS 26
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 27
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Vĩnh Trại 27
4.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên 27
4.1.2 . Đặc điểm kinh tế- xã hội 30
4.2. Hiện trạng sử dụng đất của phường Vĩnh Trại 35
4.3. Tình hình tổ chức quản lý, sử dụng đất của phường Vĩnh Trại 37
4.3.1. Bộ máy quản lí đất đai của phường Vĩnh Trại 37
4.3.2. Khái quát tình hình quản lý, sử dụng đất; chuyển nhượng, thế chấp, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Vĩnh Trại. 37
4.4. Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn phường Vĩnh Trại 38
4.4.1. Căn cứ xác định giá đất trên địa bàn phường Vĩnh Trại 384.4.2. Thực trạng giá đất ở của phường Vĩnh Trại, thành phố Lạng Sơn 39
4.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và phân vùng giá đất trên địa bàn
phường Vĩnh Trại, thành phố Lạng Sơn 43
4.8.2. Giải pháp quản lý 56
4.8.3. Giải pháp kỹ thuật 56
4.8.4. Một số giải pháp thực hiện 56
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 58
5.1. Kết luận 58
5.2. Kiến nghị 58
TÀI LIỆU THAM KHẢO 59
1
PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây
dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng (Luật đất đai năm
2003)[15]. Đất đai là nguồn tài nguyên không thể thay thế được loại tài nguyên này cố
định về vị trí và giới hạn về diện tích, không thể tăng lên cũng không tự mất đi. Trong sử
dụng đất, diện tích các loại đất có thể được chuyển đổi từ mục đích sử dụng này sang
mục đích sử dụng khác (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng ,2005)[17].
Đất đai là một loại hàng hóa đặt biệt, loại hàng hóa này hình hiện bằng quyền
sử dụng đất và có hai thuộc tính cơ bản của một loại hàng hóa đó là thuộc tính giá
trị và thuộc tính giá trị sử dụng. Đất đai là nhu cầu thiết yếu của các tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân vì đất đai là nơi để sinh hoạt, lao động và sản xuất, đồng thời là điều
của địa phương được triển khai thực hiện đã gây áp lực lớn lên đất đai (UBND tỉnh
Lạng Sơn, năm 2003)[20]. Cùng với tiến trình phát triển của địa phương, nhu cầu sử
dụng đất cũng ngày càng nhiều và phức tạp, đất đai lại có giới hạn nên làm cho giá
đất tăng cao và biến động mạnh, dẫn đến tình trạng xuất hiện những bất cập do
chênh lệch giá đất của nhà nước và thực tế. Nhìn nhận dưới góc độ quản lý nhà
nước thì giá đất của nhà nước ban hành phải góp phần ổn định kinh tế - xã hội, còn
giá đất thị trường là do những giao dịch trên thực tế tác động, xuất phát từ nhu cầu
của các bên tham gia nên giá thị trường luôn cao hơn giá nhà nước. Việc điều chỉnh
giá đất để giảm chênh lệch là vấn đề rất khó nên cần xây dựng một bảng giá đất thị
trường cho thành phố, làm công cụ hỗ trợ cho các hoạt động liên quan đến việc
quản lí và sử dụng đất, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của địa phương
và ổn định trong lĩnh vực quản lí đất đai (UBND tỉnh Lạng Sơn 2003)[20]. Như vậy
, để góp phần tích cực trong công tác xác định giá đất thị trường thì việc nghiên cứu
các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn phường Vĩnh Trại, thành phố Lạng
Sơn là cần thiết. Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, dưới sự hướng dẫn của Thầy
Nguyễn Quang Thi nên tôi đã chọn đề tài : “ Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất và phân vùng giá đất tại phường Vĩnh Trại , thành phố Lạng Sơn ,
Tỉnh Lạng Sơn.”
1.2.Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
1.2.1.Mục tiêu nghiên cứu tổng quát
Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Vĩnh
Trại, thành phố Lạng Sơn trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác
định giá đất ở đô thị phù hợp với giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
1.2.2. Mục tiêu nghiên cứu cụ thể
- Đánh giá hiện trạng giá đất ở trên địa bàn phường Vĩnh Trại, thành phố Lạng Sơn.
3
- Xác định một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và giá đất ở trên địa bàn
phường Vĩnh Trại, thành phố Lạng Sơn.
- Xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ cho công tác định giá đất và công tác
4
PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Khái quát về đất đai và thị trường đất đai
2.1.1. Khái niệm về đất đai
Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loài tài nguyên sản xuất, bao
gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học thì đất
đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả
mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người làm
ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, động vật và thực vật.
Theo nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất , bao gồm đồng ruộng, đồng
cỏ, bãi chăn thả gia súc, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy, bãi đá Theo
nghĩa hẹp, đất đai hình hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi trên đất về mặt
pháp lý cũng như quyền theo tập quán không thành văn. Khi nghiên cứu khái niệm
về đất đai liên quan đến định giá đất phải hiểu: đất đai là một nguồn tài nguyên
thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt là thành phần quan trọng của môi trường
sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và
quốc phòng (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân 2006)[14].
2.1.2. Khái niệm về thị trường đất đai
Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn
nhau dẫn đến khả năng trao đổi, là nơi giao quyền sở hữu sản phẩm , dịch vụ hoặc
tiền tệ , nhằm thỏa mãn nhu cầu của hai bên cung và cầu về một loại sản phẩm nhất
định theo các thông lệ hiện hành, từ đó xác định rõ số lượng và giá cả cần thiết của
sản phẩm, dịch vụ. Thực chất, thị trường là tổng thể các khách hàng tiềm năng cùng
có một yêu cầu cụ thể nhưng chưa được đáp ứng và có khả năng tham gia trao đổi
để thỏa mãn nhu cầu đó.Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch
đất đai. Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hoà các mối quan hệ về giao
dịch diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một thời gian nhất định, theo
nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được
chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế.
2.2.2. Cơ sở khoa học hình thành đất
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm
và chú trọng của nhiều ngành, việc xác định cơ sở hình thành giá đất là một yếu tố
cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị của đất
là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn
tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính như:
địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.
6
*Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô
lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do
tạo ra . Ở chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị
chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về
ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô.Chủ nghĩa tư bản có các loại địa
tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội,
khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư
bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá
bỏ. Tuy vậy, địa tô chênh lệch vẫn tồn tại nhưng nó thuộc sở hữu của Nhà nước và
về bản chất khác với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản. Địa tô chênh lệch là
loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những mảnh ruộng có điều kiện sản
xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu thụ hơn v.v.) làm cho tư bản đầu
tư có hiệu suất cao hơn. Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và
địa tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là những địa tô thu được trên những ruộng đất có độ
màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có gần thị trường tiêu thụ. Nó thuộc về người có
quyền sở hữu đất đai và được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm
tổng kết và đưa ra công thức xác định giá đất:
Địa tô
Giá đất = ────────
Lãi suất ngân hàng
Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả.
Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó
giá đất ngày tăng. Việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào
lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi suất
phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ
ảnh hưởng nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất
của các ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị. Như vậy lãi suất
ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao
hơn giá đất nông nghiệp
*Quan hệ cung cầu:
Quan hệ cung – cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến
có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hóa thông thường. Vấn
đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất cơ bản là cố định
và bất biến. Nhưng vì đất đai khác các loại hàng hóa thông thường là có đặc tính tự
nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên
mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng.
8
Vì vị trí đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, không
sinh sôi và tính cá biệt, nên tính độc chiếm về giá cả tương đối mạnh cung và cầu
đều giới hạn trong từng khu vực có tính cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh
chủ yếu là xảy ra về phía cầu. Nghĩa là đất đai không thể tiến hành cạnh tranh hoàn
toàn, nghiêng nhiều về tính độc chiếm của giá cả. Do đó, đất đai không chỉ lấy
nguyên tắc cân bằng để quyết định giá cả. Nhất là đất đai ở nước ta thuộc quyền sở
hữu của toàn dân Nhà nước thống nhất quản lý, lưu thông trên thị trường chỉ là
quyền sử dụng đất trong một thời gian nhất định, bên cung cấp đất chủ yếu là do
tế, xã hội. Ảnh hưởng của nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật
độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình.
- Yếu tố xã hội: Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với
giá đất. Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn
định chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa.
- Yếu tố kinh tế: Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng
đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia. Trong
quá trình chính phủ tích cực theo đuổi sự gia tăng kinh tế và ổn định kinh tế, tất cả
vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định.
Giá đất cũng không ngoại lệ cũng chịu ảnh hưởng của tình trạng phát triển kinh tế,
mức độ dự trữ và đầu tư, biến động vật giá và mức lãi xuất.
* Nhân tố khu vực:
Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi
có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này có ảnh hưởng
quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó.
- Vị trí: nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế,
là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được
xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến trung
tâm tập trung khu đông dân cư, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại
trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất.
- Điều kiện thiết bị hạ tầng: điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới giá
đất chủ yếu bao gồm: điện, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện,…. ngoài ra ,
còn xem xét đến cấp hạng kết cấu, hệ số đảm bảo, điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật
có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại đường giao thông của địa phương.
- Chất lượng môi trường: chất lượng môi trường có ảnh hưởng đến giá đất
chủ yếu bao gồm môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên.
- Nhân tố quy hoạch: nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính
chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng.
* Nhân tố cá biệt:
- Diện tích: diện tích của thửa đất phải phù hợp với mục đích sử dụng đất,
phân vùng đất đai. Chất lượng môi trường, độ dốc địa hình, lực chịu tải của đất, tình
trạng ngập lũ và thoát nước, cấu tạo địa chất và cảnh quan tự nhiên của thành phố gây
ảnh hưởng tốt xấu đến phân vùng đất đai.
- Độ dốc địa hình.
- Lực chịu tải của đất.
- Tình trạng ngập lụt và thoát nước.
- Công viên và đất cây xanh.
- Chất lượng môi trường.
11
* Nhân tố hành chính
Nhân tố hành chính chủ yếu ảnh hưởng đến phân vùng đất đai là quy hoạch
đô thị. Bố trí sắp xếp sử dụng các loại đất đô thị hợp lý, là nội dung chủ yếu của
quy hoạch đô thị. Tuy việc sử dụng đất trong quy hoạch là mục tiêu của tương lai,
nhưng sự tốt xấu của phân vùng đất đai đã được thể hiện trên thực tế trong thị
trường đất đai.
2.2.3.3.Giải pháp tìm vùng giá trị đất đai
Theo các cách tiếp cận của các định nghĩa về vùng giá trị đất đai trên chúng
ta có các phương pháp tương ứng xác định vùng giá trị đất đai.
Phương pháp 1. Nếu có một giải pháp nào đó ta xác định được vùng giá đất
tại thời hai điểm t1 và t2, nếu trong thời gian này, giá đất có thể tăng hay giảm
nhưng các thửa đất trong các vùng này cũng tăng giảm theo cùng tỷ lệ hoặc trị số
chênh nhỏ (không vượt quá 10%) khi đó ta sẽ có vùng giá trị đất đai trong khoảng
từ t1 đến t2 tại khu vực đó.
Nhận xét: Phương pháp 1 có thể thực hiện được với việc điều tra giá đất kết
hợp với sự hỗ trợ của các công nghệ như GIS, đặc biệt là các thông tin trợ giúp từ
bản đồ địa chính và thông tin đăng ký đất đai. Khi hình thành những vùng tác
động mới trong thời điểm kế tiếp, ta có thể tìm vùng giá trị của thời điểm t1 đến t2
bằng cách bổ sung tác động mới vào vùng giá trị đã có. Công nghệ GIS sẽ trợ giúp
thực hiện thuận lợi dù đó là tác động cục bộ hay tác động theo diện rộng.
2.3.2. Các nguyên tắc định giá đất
2.3.2.1. Nguyên tắc thay thế:
Giá đất tuân thủ quy luật thay thế. Thay thế trong định giá đất được hiểu là
sự áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể với giá bán của những thửa đất so sánh
trong cùng một vùng giá trị với điều kiện những thửa đất so sánh được bán trong
khoảng thời gian gần với thời điểm định giá thửa đất chủ thể.
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có khuynh
hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về giá trị và các
tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thỏa
thuận giá cả và thanh toán. Hay nói cách khác, giá cả của một thửa đất nào đó chịu
sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả
năng thay thế nó (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006)[14].
Căn cứ vào các nguyên tắc nói trên, khi xác định giá đất là có thể thông qua
các điều kiện đất đai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng đất đai để xác định giá cả
đất đai. Như trong vòng cung cầu của cùng một thị trường, có thể thông qua điều tra
những giao dịch mới phát sinh cùng với giá đất của những thửa đất có khả năng
thay thế cho thửa đất đang chờ định giá, nghĩa là phương pháp so sánh thường dùng
trong định giá đất là lấy nguyên tắc cơ bản hình hiện hành vi kinh tế hợp lý. Phạm
13
vi thích nghi của nguyên tắc này là rộng, là một trong những nội dung trung tâm của
nguyên tắc định giá (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006)[14].
2.3.2.2. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất:
Một thửa đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau , trong số
đó có sử dụng là hợp pháp, có sử dụng bị coi là không hợp pháp, sử dụng trái với
các quy định của chính quyền địa phương. Xét về mặt giá trị, có sử dụng cho thu
thập ròng cao nhưng thời gian diễn ra rất ngắn. Trong số rất nhiều các sử dụng khác
nhau, thông thường một thửa đất bao giờ cũng có một sử dụng vừa hợp pháp vừa đem lại
giá trị thu thập ròng lớn nhất trong khoảng thời gian xác định. Loại sử dụng đó, lý thuyết
định giá gọi là sử dụng hiệu quả (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006)[14].
đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng
đất, loai đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại
đất cần định giá (Điều 4, Nghị định 188/2004/NĐ-CP )[8].
Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất trên thị trường
có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh với loại đất
cần định giá. Giá chuyển nhượng sử dụng đất của loại đất tương tự sử dụng để phân
tích, so sánh với loại đất cần định giá phải là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất
thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường (Điều 5, Nghị định
188/2004/NĐ- CP)[8].
b.Trình tự các bước tiến hành phương pháp này như sau:
Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin.
- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống so sánh được với thửa đất,
khu đất cần định giá để thu thập thông tin.
- Thời gian thu thập thông tin.
- Những thông tin cần thu thập: Vị trí, hiện trạng sử dụng đất, điều kiện về
kết cấu hạ tầng, môi trường, các đặc điểm về pháp lý, thời điểm chuyển nhượng, mức
giá chuyển nhượng, thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán.
- Điều kiện của thông tin: những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết
quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường
trong điều kiện bình thường quy định tại Khoản 2 Điều 1 của Nghị định số
123/2007/NĐ-CP.
Bước 2: So sánh, phân tích thông tin.
Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở bước 1 tiến hành tổng
hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa
các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Trên cơ sở đó xác
định các tiêu chí giống nhau và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa
đất, khu đất cần định giá.
Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất
15
Thu thập thuần túy hàng năm thu được từ thửa đất
Giá đất ước tính =───────────────────────────────
Lãi suất ngân hàng gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam
16
2.3.3.3. Phương pháp chiết trừ
a.Khái niệm
Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng
cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản
(bao gồm giá trị của thửa đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất). Phương pháp
chiết trừ được áp dụng để xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất
trong trường hợp không đủ số liệu về giá thị trường của thửa đất trống tương tự để
áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thể thu thập số liệu về giá thị
trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất cần định giá
(Nghị định 123/2007/NĐ-CP) [10].
b.Trình tự tiến hành
Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 BĐS đã
chuyển nhượng thành công, mà thửa đất của các BĐS đó có những đặc điểm tương
tự với thửa đất cần định giá (vị trí, hiện trạng, điều kiện kết cấu hạ tầng, đặc điểm
pháp lý, giá cả,…).
Bước 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên đất
(nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các BĐS nói trên.
Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất
Bước 4: Tính toán giá trị của các thửa đất của các BĐS đã lựa chọn ở bước 1:
Giá trị của thửa đất
Đơn giá của thửa đất =──────────────
Diện tích của thửa đất
Bước 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá
Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và các thửa
đất của các BĐS nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các thửa đất của các BĐS.Đơn
Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển.
Việc ước tính tổng chi phí phát triển phải được xác định trên cơ sở đơn giá,
suất vốn đầu tư, những định mức theo hướng dẫn hoặc theo quy định của cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
quy định, hướng dẫn thì xác định theo mức chi phí thực tế phổ biến của các dự án
tương tự ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận.
Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm,
nhiều giai đoạn khác nhau và ước tính các khoản doanh thu và chi phí thực hiện
theo từng năm thì phải chiết khấu các khoản doanh thu và chi phí về giá trị hiện tại
thời điểm định giá đất theo công thức:
Copyright: Tài liệu đại học ©