BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM
TIỂU LUẬN MÔN NGHIỆP VỤ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
Đề Tài:
CHO VAY ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN

Hệ: Sau Đại học Khóa : K20
Lớp: Ngân hàng Đêm 4
GVHD: TS. Nguyễn Thanh Phong
Nhóm HVTH :
Trần Thị Hoàng Cơ Võ Thị Hồng Minh
Nguyễn Thị Quỳnh Diễm Nguyễn Thị Thanh Nga
Lê Thuý Hà Trương Thị Hoài Ngân
Nguyễn Thị Ngọc Hạnh Nguyễn Hồng Dạ Ngân
Nguyễn Thị Thu Hiền (24/07/86) Nguyễn Lê Bảo Ngọc
TP. Hồ Chí Minh, tháng 10 năm 2012
1
PHẦN I
TỔNG QUAN VỀ CHO VAY ĐẦU TƯ DỰ ÁN – CHO
VAY ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
I. TỔNG QUAN VỀ CHO VAY ĐẦU TƯ DỰ ÁN:
1. Khái niệm
Là sản phẩm vay trung dài hạn nhằm đáp ứng nhu cầu vay vốn để đầu tư Dự án
(Dự án đầu tư/phương án sản xuất kinh doanh, dịch vụ, phương án phục vụ đời sống)
được thực hiện tại Việt Nam và một số nước/vùng lãnh thổ tuỳ vào Dự án cụ thể phù
hợp với quy định của pháp luật và của ngân hàng cho vay trong từng thời kỳ.
2. Đối tượng cho vay
Tất cả các Dự án đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh dịch vụ hoặc các dự án đầu
tư phục vụ đời sống, trừ những nhu cầu vốn không được cho vay theo qui định của
pháp luật và hạn chế cho vay của ngân hàng
3. Các khách hàng cụ thể

Dự án, bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba) làm biện pháp bảo đảm tiền vay
bổ sung cho vốn vay.
7. Hồ sơ vay vốn
- Hồ sơ pháp lý doanh nghiệp
- Hồ sơ tài chính doanh nghiệp
- Hồ sơ pháp lý và kinh tế kỹ thuật Dự án
- Hồ sơ vay vốn Dự án
- Hồ sơ bảo đảm tiền vay
II. CHO VAY ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
1. Bất động sản:
1.1Khái niệm
Điều 174 bộ luật dân sự 2995 đã qui định:
Bất động sản là các tài sản bao gồm:
a) Đất đai;
3
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,
công trình xây dựng đó;
c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d) Các tài sản khác do pháp luật quy định
1.2Phân loại bất động sản:
Bất động sản (BĐS) được phân chia thành nhiều loại, với đặc điểm và yêu cầu sử
dụng rất khác nhau. Trong quá trình quản lý cần phân loại BĐS theo đặc điểm hình
thành và khả năng tham gia thị trường của từng loại để bảo đảm cho việc xây dựng
chính sách phát triển và quản lý thị trường BĐS phù hợp với tình hình thực tế. Từ
kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có thể phân thành
ba nhóm: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt:
Nhóm 1: BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình
thương mại-dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm
việc v.v Trong nhóm BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất
đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn,

- Tính dị biệt: Mỗi bất động sản là tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và
đều có yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ bất động sản nào khác. Sự khác
biệt của bất động sản trước hết là do có sự khác nhau về vị trí lô đất, khác nhau về
kết cấu, kiến trúc… do vậy trong đầu tư phát triển phải chú ý khai thác tính dị biệt
để làm tăng giá trị của bất động sản
- Tính khan hiếm: Do bất động sản không có sẵn trên thị trường đồng thời giới hạn
đất đai và không gian phát triển và thời gian xây dựng. Vì vậy các chính sách điều
tiết cân bằng cung cầu không sử dụng công cụ giá cả mà quan trọng là các chính
sách chống đầu cơ và hạn chế sở hữu đất.
- Tính ảnh hưởng: Bất động sản chịu ảnh hưởng của các yếu tố bất động sản liền kề
và ảnh hưởng môi trường tự nhiên, kinh tế, xã hội, ảnh hưởng đến các hoạt động
sản xuất khác
- Nhu cầu vốn đầu tư lớn:
+ Chi phí lớn cho các mặt bằng và xây dựng, chu kỳ dài, rào cản
xuất ngành.
+ Kết cấu nguồn vốn đầu tư bất động sản gồm có ba phần:Vốn đầu
tư dài hạn, huy động của nhà đầu tư thứ phát (các đối tác đầu tư chiến lược luôn
5
được ưu đãi), huy động ngắn hạn cho các nguồn vốn ngắn hạn cho các chi phí
thường xuyên.
2 Thị trường bất động sản:
2.1Thị trường bất động sản: là tổng thể các quan hệ giao dịch về bất động sản
được thực hiện thông qua quan hệ hàng hoá tiền tệ.
2.2Một số đặc điểm riêng chủ yếu của thị trường bất động sản:
- Giao dịch bất động sản là giao dịch quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS
- Do tính “không di rời” của BĐS nên thị trường BĐS mang tính địa phương và
cần đến các dịch vụ trung gian.
- Thị trường bất động sản phản ứng “trễ” của cầu so với cung
- Thị trường bất động sản có tính chu kỳ
- Thị trường bất động sản có tính thanh khoản thấp

kinh tế, tăng khả năng tiếp cận với bất động sản
- Mốt và thị hiếu: trào lưu thói quen, xu thế của đám đông đã ảnh hưởng đến thị
trường bất động sản rất lớn. Bên cạnh đó là phong tục, tập quán – đây là bản chất văn
hoá đã in sâu vào trong thâm tâm từng người nhu cầu thích mua đất tự xây nhà,
- Chính sách tiền tệ: Cung tiền tệ tác động trực tiếp đến khả năng thanh toán trên
thị trường bất động sản, bên cạnh đó là tỉ lệ lạm phát, tỷ giá so với ngoại tệ mạnh…
- Chính sách quản lý bất động sản: chính sách của nhà nước ảnh hưởng rất lớn
đến thị trường bất động sản. Mỗi chính sách của nhà nước đưa ra có thể làm thiệt hại
hoặc tạo lợi thế cho các nhà kinh doanh bất động sản. Vì vậy nhà nước cần có chính
sách quản lý hợp lý, phải hiểu được xu thế của thị trường…
2.5Nhân tố ảnh hưởng đến cung thị trường:
Cung thị trường bất động sản là lượng hàng hoá bất động sản sẵn sàng bán ra thị
trường tại một thời điểm với giá hợp lý. Sau đây là các nhân tố ảnh hưởng:
- Chính sách của chính phủ: Chính phủ có thể tăng cung bất động sản thuộc khu
vực nhà nước, đảm bảo tính pháp lý cho bất động sản giao dịch, mở rộng đối tượng
tham gia thị trường bất động sản…
- Quy hoạch và kế hoạch: tăng cường mục đích sử dụng mới, quy hoạch và kế
hoạch phát triển kinh tế xã hội tạo kì vọng phát triển cho thị trường bất động sản, các
tiềm năng về sông hồ được khai thác một cách hợp lý.
7
- Sự phát triển của cơ sở hạ tầng: Chính sách phát triển cơ sở hạ tầng là nhân tố
cơ bản quyết định đến thị trường bất động sản, thay đổi điều kiện bất động sản làm
thay đổi cơ cấu hàng hoá bất động sản cung ứng trên thị trường.
- Chi phí đầu vào và chi phí nhà ở: ảnh hưởng đến việc xây dựng công trình mới
và tăng nhu cầu cải tạo sữa chữa.
3 Cho vay đầu tư dự án bất động sản (cho vay BĐS)
3.1Các loại hình dự án bất động sản bao gồm:
Dự án xây dựng văn phòng cho thuê; dự án xây dựng khu đô thị, khu dân cư, nhà
ở; dự án đầu tư cơ sở hạ tầng khu dân cư, khu đô thị; dự án xây nhà trên cơ sở hạ tầng
có sẵn; dự án đầu tư xây dựng khu du lịch; dự án đầu tư trung tâm thương mại, hội

án theo tỷ lệ quy định tại điểm c dưới đây.
c) Vốn chủ sở hữu của khách hàng (chủ đầu tư):
- Vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư là vốn thực có của chủ đầu tư tính đến năm
trước liền kề với năm khách hàng thực hiện dự án bất động sản được thể hiện trong
báo cáo tài chính và phải được kiểm toán độc lập xác nhận. Trường hợp khách hàng là
doanh nghiệp, hợp tác xã mới thành lập thì phải có văn bản xác nhận của cơ quan, tổ
chức có thẩm quyền.
- Vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư tham gia không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư
của dự án đã được phê duyệt. Riêng đối với dự án khu nhà ở có quy mô sử dụng đất từ
20 ha trở lên; dự án khu đô thị mới mức vốn chủ sở hữu tham gia không thấp hơn 20%
tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt.
- Chủ đầu tư có trách nhiệm chứng minh năng lực tài chính của mình để thực
hiện dự án.
d) Có đầy đủ hồ sơ pháp lý khách hàng theo quy định. Danh mục hồ sơ pháp lý
khách hàng: (tham khảo ở một ngân hàng )
- Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh phù hợp theo quy định của pháp luật (và
các giấy phép sửa đổi nếu có);
- Giấy tờ, tài liệu chứng minh về vốn pháp định được cơ quan có thẩm quyền xác
nhận.
- Giấy tờ, tài liệu chứng minh về vốn chủ sở hữu tham gia đầu tư dự án của chủ
đầu tư.
- Danh sách thành viên, cổ đông sáng lập, người đại diện theo uỷ quyền
9
- Giấy đề nghị vay vốn;
- Giấy uỷ quyền đại diện đứng ra vay vốn và làm các thủ tục thế chấp;
- Điều lệ doanh nghiệp;
- Biên bản bầu HĐQT;
- Quyết định bổ nhiệm Chủ tịch HĐQT;
- Quyết định bổ nhiệm Tổng Giám đốc;
- Quyết định bổ nhiệm Kế toán trưởng;

- Riêng đối với dự án phát triển nhà ở, bổ sung quy hoạch chi tiết xây dựng theo tỷ
lệ 1/500 được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
- Phê duyệt thiết kế cơ sở của cơ quan có thẩm quyền (có bản vẽ kèm theo);
- Quyết định phê duyệt phương án PCCC;
- Quyết định phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường;
- Các thoả thuận đấu nối điện nước, thông tin liên lạc với các đơn vị có chức năng;
- Các văn bản liên quan đến quá trình đấu thầu (hồ sơ mời dự thầu, hồ sơ mời đấu
thầu và kết quả trúng thầu, quyết định phê duyệt kế hoạch đấu thầu);
- Quyết định phê duyệt dự án khả thi theo thẩm quyền;
3. Giai đoạn triển khai dự án:
- Hợp đồng xây dựng công trình dự án; Hợp đồng cung cấp thiết bị;
- Hợp đồng thuê đơn vị tư vấn giám sát thi công;
- Giấy phép xây dựng (trừ trường hợp Công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị,
khu công nghiệp, khu nhà ở có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Các công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt
thiết bị bên trong không làm thay đổi kiến trúc, kết cấu chịu lực và an toàn của
công trình);
- Báo cáo khối lượng, giá trị đầu tư hoàn thành, phân khai nguồn vốn đã sử dụng,
tiến độ triển khai (đối với dự án đang triển khai đầu tư);
4. Giai đoạn kết thúc đầu tư và đưa dự án vào hoạt động:
- Quyết định phê duyệt quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình của người quyết
định đầu tư (Riêng các dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định đầu tư thì Bộ
trưởng Bộ Tài chính phê duyệt quyết toán);
- Hợp đồng thuê đơn vị quản lý điều hành dự án (trong trường hợp doanh nghiệp
thuê quản lý điều hành);
11
YÊU CẦU NỘI DUNG BÁO CÁO DỰ ÁN ĐẦU TƯ PHẢI ĐẢM BẢO
Nội dung phần thuyết minh của dự án
1. Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư; đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ sản phẩm đối
với dự án sản xuất; kinh doanh hình thức đầu tư xây dựng công trình; địa điểm xây

nền và các nội dung cần thiết khác.
12
- Đối với công trình có yêu cầu kiến trúc: giới thiệu tóm tắt mối liên hệ của công trình
với quy hoạch xây dựng tại khu vực và các công trình lân cận; ý tưởng của phương án
thiết kế kiến trúc; màu sắc công trình; các giải pháp thiết kế phù hợp với điều kiện khí
hậu, môi trường, văn hoá, xã hội tại khu vực xây dựng;
- Phần kỹ thuật: giới thiệu tóm tắt đặc điểm địa chất công trình, phương án gia cố nền,
móng, các kết cấu chịu lực chính, hệ thống kỹ thuật và hạ tầng kỹ thuật của công
trình, san nền, đào đắp đất;
- Giới thiệu tóm tắt phương án phòng chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường;
- Dự tính khối lượng các công tác xây dựng, thiết bị để lập tổng mức đầu tư và thời
gian xây dựng công trình.
3. Các bản vẽ thiết kế cơ sở bao gồm:
a) Bản vẽ xây dựng thể hiện các giải pháp về tổng mặt bằng, kiến trúc, kết cấu, hệ
thống kỹ thuật và hạ tầng kỹ thuật công trình với các kích thước và khối lượng chủ
yếu, các mốc giới, toạ độ và cao độ xây dựng;
b) Bản vẽ sơ đồ hệ thống phòng chống cháy, nổ
13
PHẦN II
THẨM ĐỊNH CHO VAY MỘT DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT
ĐỘNG SẢN TRONG THỰC TẾ
1. Tên dự án đầu tư
- Tên dự án: Khu phức hợp thương mại, dịch vụ văn phòng, căn hộ cao cấp ABC.
- Địa điểm đầu tư: Phường Bình Thuận, Quận 7, TP.Hồ Chí Minh.
- Tổng mức đầu tư: 6.200.733.000.000đồng (Bằng chữ: Sáu ngàn hai trăm tỷ bảy
trăm ba mươi ba triệu đồng chẵn).
Trong đó:
+ Vốn tự có tham gia: 938.647.000.000đồng, chiếm tỷ lệ 15,14%/tổng vốn đầu tư.
+ Vốn khách hàng ứng trước: 3.419.051.000.000đồng, chiếm tỷ lệ 55,14%/tổng
vốn đầu tư.

+ Nhóm đất ở (hạng mục kinh doanh): 30.277m
2
.
+ Đất công viên, cây xanh: 7.741m
2
.
+ Đất giao thông khu vực: 7.432m
2
.
+ Mật độ xây dựng khối đế tối đa: 56%.
+ Mật độ xây dựng khối tháp tối đa: 21,24%.
+ Hệ số sử dụng đất: 7,284 lần.
- Quy mô đầu tư xây dựng:
+ Tổng diện tích sàn xây dựng: 259.599m
2
.
+ Số tầng cao tối đa (kể cả tầng kỹ thuật): 30 tầng.
+ Chiều cao công trình tối đa (từ cao độ hoàn thiện tại tầng 1): 150m.
+ Diện tích sàn khu căn hộ: 101.329m
2
.
+ Diện tích sàn khu văn phòng: 49.135m
2
.
+ Diện tích sàn khu thương mại: 36.924m
2
.
+ Diện tích sàn khu khách sạn: 33.194m
2
, tương ứng 278 phòng.

Tổng diện
tích KD Chi phí XD
(m2) (m2) (USD/m2)
A ĐẤT ĐAI VÀ XÂY DỰNG
Diện tích đất 45,450
Mật độ xây dựng khối bệ tối đa 56%
Mật độ xây dựng khối tháp tối đa 21,24%
Hệ số sử dụng đất nhóm ở tối đa 7.284 lần
B HẠNG MỤC KINH DOANH 30,277 259,598
Khu thương mại 36,924 70% 25,847 700
Khu văn phòng 49,135 80% 39,308 700
Khu căn hộ 30,277 101,329 78% 79,417 650
Khu khách sạn 33,194 278 phòng 900
Bãi đậu xe tầng hầm 39,016 921 xe 550
C HẠNG MỤC NGOÀI KINH DOANH 15,173
16
Công viên, cây xanh 7,741
Đất giao thong 7,432
TỔNG DỰ ÁN 45,450 259,598
 Về thời gian đầu tư:
Hạng mục
Thời
gian
Các quý
2010
Các quý
2011
Các quý
2012
Các quý

III Chi phí phần mềm 309,706 4,699 28,223 42,393 90,499 143,893
Chi phí tư vấn, thiết kế, quản lý xây dự 7% 309,706 4,699 28,223 42,393 90,499 143,893
IV Chi phí dự phòng 10% 442,819 6,712 40,319 60,561 129,666 205,561
V Lãi vay thi công 523.839 16.012 69.454 104.184 141.231 192.957
Tổng cộng 6.200.733 195,000 399.546 541.183 812.753
1.654.23
1
2.598.109
Lũy kế tỷ lệ vốn vay/Tổng vốn đầu tư 0% 60,55% 53,82% 43,96% 31,57% 29,72%
Nhu cầu vốn đầu tư: 6.200.733 triệu đồng, Trong đó:
- Chi phí đền bù đất đai: 500.000 triệu đồng.
- Chi phí xây dựng: 4.424.369 triệu đồng, bao gồm:
+ Khu thương mại: 587.975 triệu đồng.
+ Khu văn phòng: 859.227 triệu đồng.
+ Khu căn hộ: 1.645.378 triệu đồng.
17
+ Khu khách sạn: 746.312 triệu đồng.
+ Bãi đậu xe tầng hầm: 456.612 triệu đồng.
+ Cơ sở hạ tầng và các công trình khác: 128.865 triệu đồng.
- Chi phí tư vấn, thiết kế, quản lý xây dựng: 309.706 triệu đồng.
- Chi phí trả lãi vay thi công: 523.839 triệu đồng.
- Chi phí dự phòng: 442.819 triệu đồng.
Kế hoạch thu xếp vốn
- Vốn tự có tham gia: 938.647 triệu đồng, chiếm tỷ lệ 15,14%/tổng vốn đầu tư.
Nguồn vốn tự có này Công ty dự kiến lấy từ các nguồn như sau:
+ Đã dùng vốn tự có 195.000 triệu đồng trong năm 2009 để thanh toán các chi
phí thu mua đất đai và thủ tục pháp lý có liên quan.
+ Năm 2010 tiếp tục đầu tư 48.084 triệu đồng chủ yếu từ nguồn lợi nhuận đầu
tư tài chính (góp vốn liên doanh, liên kết).
+ Từ năm 2011 trở đi: Tiếp tục lấy từ nguồn lợi nhuận đầu tư tài chính và lợi

+ Tỷ giá USD/VND: 19.100
+ Thuế suất thuế GTGT: 10%.
+ Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp là 25%.
+ Suất chiết khấu danh nghĩa là 14%.
+ Giá trị thu hồi tài sản cố định là 5%/Tổng vốn đầu tư.
+ Chi phí BHXH, BHYT, BHTN, KPCĐ: 21%
+ Chi phí bảo hiểm rủi ro hàng năm: 0,1%/Doanh thu.
+ Chi phí dự phòng hàng năm: 1%/Doanh thu.
b. Hiệu quả tài chính và kinh tế dự án
Kết quả tính toán chi tiết tại Phụ lục đính kèm.
c. Kết luận
- Qua phân tích cho thấy dự án có hiệu quả tài chính với các chỉ tiêu tài chính ở
phương án cơ sở như sau:
+ NPV (@14%) = 204.176 triệu đồng.
+ IRR = 15,27%.
- Dự án không phát huy hiệu quả trong trường hợp sau:
Giá bán không tăng được mức 5% hàng năm.
(Kết quả tính toán chi tiết tại Phụ lục đính kèm)
19
d. Nguồn trả nợ:
Năm
Nguồn trả nợ
Nhu cầu
trả nợ
Cân
nguồn trả
Khấu hao
TSCĐ
(100%)
Giá vốn

- Thời gian ân hạn nợ lãi: 1 năm. Nợ lãi trả hàng quý, bắt đầu trả từ năm 2011.
Trên đây chỉ xem xét về đánh giá về mặt hiệu quả tài chính của dự án, ngoài
ra muốn chấp nhận dự án hay không thì các bộ tín dụng phải xem xét các mặt
sau:
20
Đvt: Triệu đồng
* Tư cách về năng lực pháp lý, năng lực điều hành, và quản lý sản xuất kinh doanh
của khách hàng
* Đánh giá hoạt động kinh doanh của khách hàng: sản phẩm và đặc tính của sản
phẩm cung cấp, khách hàng mục tiêu, thị trường đầu vào, thị trường đầu ra…
* Phân tích hoạt động và triển vọng của khách hàng( mô hình SWOT): điểm mạnh
điểm yếu, cơ hội thách thức (thị trường, sản phẩm dịch vụ, kênh phân phối)
* Phân tích tình hình quan hệ của khách hàng với các tổ chức tín dụng, các nhóm
khách hàng liên quan.
* Phân tích tình hình tài chính của khách hàng(dựa trên cơ sở các báo cáo tài chính
của 3 năm gần nhất)
* Sự cần thiết phải đầu tư dự án
* Phân tích thị trường và khả năng tiêu thụ sản phẩm dịch vụ đầu ra của dự án:
* Thị trường văn phòng cho thuê(nhu cầu sản phẩm, cung sản phẩm, thị trường
mục tiêu và khả năng cạnh tranh của sản phẩm, đánh giá dự kiến khả năng tiêu thụ của
sản phẩm của dự án)
* Thị trường nhà ở (cầu sản phẩm, cung sản phẩm, thị trường mục tiêu và khả năng
cạnh tranh của sản phẩm, đánh giá dự kiến khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án)
* Thị trường bán lẻ- cho thuê mặt bằng khu thương mại(nhu cầu sản phẩm, cung
sản phẩm, thị trường mục tiêu và khả năng cạnh tranh của sản phẩm, đánh giá dự kiến
khả năng tiêu thụ của sản phẩm của dự án)
* Thị trường khách sạn 3-4 sao(nhu cầu sản phẩm, cung sản phẩm, thị trường mục
tiêu và khả năng cạnh tranh của sản phẩm, đánh giá dự kiến khả năng tiêu thụ của sản
phẩm của dự án)
* Đánh giá khả năng cung cấp nguyên vật liệu và các yếu tố đầu vào

YÊU CẦU NỘI DUNG BÁO CÁO DỰ ÁN ĐẦU TƯ PHẢI ĐẢM BẢO 11
PHẦN II: THẨM ĐỊNH CHO VAY MỘT DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG THỰC TẾ 13
22