TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM
KHOA ĐÀO TẠO SAU ĐẠI HỌC

TIỂU LUẬN MÔN NGHIỆP VỤ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM
BẢO TẠI CÁC NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI VIỆT NAM
Giảng viên : TS. NGUYỄN THANH PHONG
Lớp : NH ĐÊM 1- K21
Nhóm thực hiện : NHÓM 12
Đề tài 7: Nguyên tắc định giá Tài sản đảm tại các ngân hàng thương mại VN
DANH SÁCH THÀNH VIÊN NHÓM
Stt Họ Tên Ngày sinh Nơi sinh Ghi chú
1 Nguyễn Thị Dung 15/06/1988 Nghệ An
2 Trần Thị Hồng Gấm 10/07/1984 TP.HCM Nhóm trưởng
3 Vũ Thị Bích Hiếu 09/08/1988 Vũng Tàu
4 Võ Thị Khen 02/12/1988 Phú Yên
5 Trương Thị Liễu 03/07/1988 Lâm Đồng
6 Nguyễn Thị Ánh Ngọc 20/12/1983 An Giang
7 Nguyễn Phương Ngọc 13/04/1988 Quảng Ngãi
8 Nguyễn Toàn Xuân Nhã 22/01/1984 TP.HCM
Nhóm 12 – NH Đêm 1 – Khoá 21 1
MỤC LỤC
Trang
I. TÀI SẢN ĐẢM BẢO NỢ VAY 4
1. Giới thiệu khái quát về tài sản đảm bảo nợ vay 4
1.1 Khái niệm 4
1.2. Phân loại tài sản 4
1.2.1 Phân loại theo hình thái vật chất 4
1.2.2. Phân loại tài sản theo nguồn hình thành 5
1.2.3 Phân loại tài sản đảm bảo theo quyền sở hữu 5

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 32
I. TÀI SẢN ĐẢM BẢO NỢ VAY:
1. Giới thiệu khái quát về tài sản đảm bảo nợ vay.
1.1 Khái niệm:
Theo khoản 7, điều 3 của NĐ 163/2006/NĐ-CP thì: Tài sản bảo đảm là tài sản mà
bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm.
Như vậy, Trong hoạt động cho vay của ngân hàng, tài sản đảm bảo nợ vay là tài sản
mà bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nợ của khách hàng vay đối với
ngân hàng. Bên bảo đảm có thể là chính khách hàng vay hoặc người thứ ba cam kết bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ nợ cho khách hàng vay, Tài sản đảm bảo có thể là vật, tiền, giấy
tờ có giá và các quyền tài sản khác thuộc sở hữu của bên bảo đảm.
1.2. Phân loại tài sản
1.2.1 Phân loại theo hình thái vật chất.
 Bất động sản: là những tài sản không thể di dời được như: Đất đai, nhà ở, công
trình xây dựng gắn liền trên đất…Cỏc công trình xây dựng trên đất gồm: Nhà ở, cửa
hàng, nhà xưởng, khách sạn, văn phòng…
 Động sản bao gồm:
- Chứng từ có giá như: tín phiếu kho bạc, trái phiếu Chính phủ, trái phiếu dài hạn,
chứng khoán của các tổ chức tài chính lớn, công ty lớn.
- Máy móc thiết bị, phương tiện vận tải và các tài sản cố định.
- Hàng hoá trong kho: Nguyên vật liệu, sản phẩm,…
- Các tài sản khác như: Vàng, ngoại tệ mạnh, các hợp đồng chi trả của bên
thứ ba như các khoản phải thu, hợp đồng bán hàng hoỏ…và một số quyền như quyền tác
giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đòi nợ, quyền được nhận số tiền bảo hiểm, quyền
đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp, quyền khai thác tài nguyên …
1.2.2. Phân loại tài sản theo nguồn hình thành.
 Tài sản hiện có: Là những tài sản đã có sẵn, đã hình thành từ trước khi vay.
 Tài sản hình thành từ vốn vay: là những tài sản chưa có ở hiện tại, sẽ được hình
thành trong tương lai và từ chính nguồn vốn vay được .
1.2.3 Phân loại tài sản đảm bảo theo quyền sở hữu.

dân sự;
 Các vật phụ của TSBĐ trong trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản đó – áp dụng đối
với đống sản. Trường hợp người sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất thì nhà, công
trình xây dựng khác, rừng trồng, vườn cây và các tài sản khác của người thế chấp gắn
liền với đất chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu có sự thỏa thuận;
 Tiền, quyền yêu cầu thanh toán, vật hoặc các lợi ích khác thu được từ việc bán
TSBĐ là hàng hóa luân chuyển trong quá trình SXKD.
 Tài sản có được từ việc bán tài sản thế chấp theo khoản 1 Điều 20 của Nghị định
163/2006/NĐ-CP;
 Tài sản được ghi trong vận đơn, thẻ tiết kiệm, giấy tờ có giá.
 Việc lựa chọn tài sản nào để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ là theo thỏa thuận của
các bên, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
 Một tài sản có thể được dùng để đảm bảo cho nhiều khoản vay tại một hay nhiều
ngân hàng khác nhau. (Theo Điều 324 BLDS 2005; Điều 5 NĐ 163/2006/NĐ-CP):
 Luật dân sự khẳng định quyền được thỏa thuận về việc một TSBĐ thực hiện nhiều
nghĩa vụ (trừ một số trường hợp khác, như Luật nhà ở). Giá trị của TSBĐ lớn hơn, bằng
hoặc thấp hơn tổng giá trị của các nghĩa vụ được bảo đảm là do các bên thỏa thuận;
 Bên cạnh nguyên tắc tự do thỏa thuận của các bên về việc một TSBĐ thực hiện
nhiều nghĩa vụ: Các GDBĐ và các giao dịch có liên quan được qui định phải được công
khai hóa nhằm tránh rủi ro cho các bên nhận bảo đảm trong tương lai, đồng thời xác định
được vị trí trong thứ tự ưu tiên thanh toán; Các bên nhận bảo đảm có thể biết và buộc
phải biết việc tài sản đã được dùng vào việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
 Nhiều tài sản cũng có thể được sử dụng để bảo đảm thực hiện một khoản vay
(Theo Điều 334, Điều 347 BLDS 2005; Điều 7 NĐ 163/2006/NĐ-CP).
 Nếu các bên không có thỏa thuận, trường hợp nhiều TSBĐ thực hiện một nghĩa vụ
dân sự, thì mỗi tài sản được xác định bảo đảm thực hiện toàn bộ nghĩa vụ; Do vậy, có thể
thỏa thuận là mỗi TSBĐ chỉ thực hiện một phần nghĩa vụ, nhưng phải được ghi rõ trong
hợp đồng phần nghĩa vụ được bảo đảm đối với tài sản tương ứng;
 Các bên có thể lập một HĐBĐ hoặc nhiều HĐBĐ khác nhau để thỏa thuận về việc
nhiều TSBĐ thực hiện một nghĩa vụ nợ.

được cấp mà không có tài sản đảm bảo, phần vốn của bên vay tham gia rất ít hoặc không
tham gia vào dự án đầu tư, thì xu hướng tất yếu là bên vay sẽ thực hiện các dự án có mức
độ rủi ro cao để đem lại lợi nhuận cao vì nếu dự án thất bại thì cái mà họ mất là không
đáng kể, ngược lại nếu dự án thành công thì lợi ích của họ là rất lớn. Hành vi của bên vay
sẽ hoàn toàn ngược lại khi họ phải đem thế chấp các tài sản hiện có của mình để được cấp
tín dụng. Khi tài sản được thế chấp, cấm cố tại các tổ chức tín dụng thì người vay sẽ bị
mất nó nếu khoản vay của họ được đầu tư không cẩn thận và xảy ra rủi ro. Chính vì vậy
mà họ phải thận trọng hơn khi thực hiện quyết định đầu tư của mình. Điều này cũng xảy
ra đối với các doanh nghiệp có giá trị thực của vốn chủ sở hữu lớn, hoạt động trong môi
trường tương đối tốt với luật phát sản được thực thi hiệu quả. Trong trường hợp này, mặc
dù được vay vốn không cần đảm bảo, nhưng người vay vẫn rất thận trọng trong quyết
định đầu tư của mình vì nếu xảy ra rủi ro, dẫn đến tình trạng phá sản thì họ sẽ bị mất
nhiều nhất vì họ là đối tượng cuối cùng được nhận những gì còn lại sau khi thực hiện tất
cả các nghĩa vụ nợ cho các đối tượng khác trong quá trình thực hiện phá sản doanh
nghiệp. Đây cũng chính là cơ sở khoa học hết sức đúng đắn cho việc đưa ra điều 11 Nghị
định 59/NĐ-CP ngày 03/10/1996 của Chính phủ là " tổng mức dư nợ vốn huy động
không được vượt quá vốn điều lệ của doanh nghiệp tại thời điểm công bố gần nhất ".
Quy định này có mục đích nâng cao hiệu quả hoạt động, tránh tâm lý ỷ lại và lựa chọn
bất lợi của các doanh nghiệp nhà nước. Nhưng do yêu cầu khơi thông tín dụng phục vụ
cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội, điều kiện này sau đó đã bị bãi bỏ và hiện nay,
rất nhiều doanh nghiệp có dư nợ vay chiếm tỷ lệ chính trong bảng cân đối (trên 80%).
Chính điều này, cộng với cơ chế phận định quyền hạn và trách nhiệm không rõ ràng đã
tạo ra tâm lý ỷ lại trong nhiều doanh nghiệp, nhất là các doanh nghiệp nhà nước. Do lợi
ích từ việc thực hiện các dự án đầu tư là rất lớn trong khi trách nhiệm không rõ ràng nên
các cấp điều hành doanh nghiệp chỉ muốn thực hiện đầu tư mà không muốn trả nợ. Điều
này đã gây rất nhiều khó khăn cho các tổ chức tín dụng trong việc giải quyết các khoản
nợ xấu. Chính điều này đã đặt các tổ chức tín dụng vào lựa chọn coi tài sản đảm bảo là
một trong những tiêu chuẩn quan trọng nhất trong quyết định cấp tín dụng của mình. Vì
trong điều kiện thị trường tài chính chưa đạt được độ hoàn hảo cần thiết, tài sản đảm bảo
là cơ chế tốt nhất để giảm thiểu lựa chọn bất lợi và tâm lý ỷ lại do thông tin bất cân xứng

 Theo tự điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của
một vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh
doanh”.
 Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh:
“Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình
thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”.
 Theo Ông Fred Peter Marrone - Giám đốc Marketing của AVO, Úc “Thẩm
định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản
chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá. Do vậy, thẩm định giá là áp
dụng các dữ liệu của thị trường so sánh mà các thẩm định viên thu thập được và phân
tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị
của chúng”.
 Theo Gs. Lim Lan Yuan - Singapore: Thẩm định giá là một nghệ thuật hay
khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một
thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả
các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.
Theo Khoản 2, Điều 4, Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 năm 2002 của
Việt Nam, trong thẩm định giá được định nghĩa như sau:
“Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với
thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông
lệ quốc tế”
Nhìn chung, các khái niệm trên đây khi đề cập đến định giá tài sản đều có chung
một số yếu tố là:
+ Sự ước tính giá trị hiện tại.
+ Tính bằng tiền tệ
+ Về tài sản, bất động sản hoặc các quyền sở hữu đối với tài sản, bất động sản.
+ Theo yêu cầu, mục đích nhất định.
+ Ở địa điểm, thời điểm, thời gian cụ thể.
+ Trên cơ sở sử dụng các dữ liệu, các yếu tố của thị trường.
Do vậy chúng ta có thể hiểu khái niệm về định giá tài sản như sau:

đưa ra làm tài sản đảm bảo đòi hỏi mỗi Ngân hàng phải có những phương pháp, cách
thức định giá hợp lý nhằm đảm bảo quyền lợi cho khách hàng và của chính Ngân hàng.
Có như vậy Ngân hàng mới giữ được những khách hàng thường xuyên, đồng thời thu hút
thêm được ngày càng nhiều khách hàng hơn khi mà uy tín của khách hàng ngày càng
được nâng cao.
Với nhiều loại tài sản đảm bảo như vậy mà mỗi loại tài sản thì có những đặc trưng
khác nhau về độ hao mòn, khả năng bán và mức độ chịu ảnh hưởng bởi các biến động về
giá trên thị trường. Vì vậy, việc xác định chính xác giá trị, phù hợp với thời điểm cho một
tài sản đảm bảo là rất quan trọng trong hoạt động cho vay của Ngân hàng.
2. Cơ sở Pháp lý và cơ sở Kinh tế để định giá tài sản bảo đảm
2.1. Cơ sở pháp lý
Chính là những văn bản pháp luật hiện hành liên quan đến tài sản đảm bảo, định
giá tài sản đảm bảo, thẩm định giá…của Nhà nước, Chính phủ, Bộ Tài chính, Ngân hàng
Nhà Nước, các bộ, ban, ngành có thẩm quyền liên quan như : NGHỊ ĐỊNH Của chính
phủ Số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 8 năm 2005 Về thẩm định giá ; PHÁP LỆNH
GIÁ số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26/04/2002 của Ủy Ban thường vụ Quốc Hội…
và các văn bản quy chế, quy định nội bộ của chính các Ngân hàng.
2.2. Cơ sở kinh tế
 Giá trị còn lại của tài sản đảm bảo (thường áp dụng đối với các tài sản cố định):
giá trị còn lại của tài sản cố định chính là bằng Nguyên giá trừ đi (-) những hao mòn
trong quá trình sử dụng nó. Trong đó:
- Nguyên giá: là toàn bộ các chi phí mà khách hàng phải bỏ ra để có tài sản đó tính
đến thời điểm đưa tài sản đó vào sử dụng, nguyên giá được tính dựa trên giá trị trên sổ
sách của tài sản này tại đơn vị vay vốn.
- Hao mòn: bao gồm hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình. Hao mòn lúc này được
tính bằng tổng cộng số tiền được phân bổ từ nguyên giá của tài sản vào chi phí sản xuất,
kinh doanh qua các kỳ hoạt động tính đến thời điểm định giá. Việc xác định hao mòn sẽ
cho thấy sự giảm dần giá trị của tài sản khi tham gia vào quá trình hoạt động sản xuất
kinh doanh.
Ngân hàng cần chú ý đến thực trạng các đặc tính của từng loại tài sản do những

1. Phương pháp so sánh:
Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức
giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc
đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá hoặc gần với thời điểm thẩm
định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
Phương pháp so sánh chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản có
giao dịch, mua, bán phổ biến trên thị trường.
2. Phương pháp chi phí:
Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra
một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản
cần thẩm định giá.
Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản chuyên
dùng, ít hoặc không có mua, bán phổ biến trên thị trường; tài sản đã qua sử dụng; tài sản
không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.
3. Phương pháp thu nhập:
Phương pháp thu nhập (hay còn gọi là phương pháp đầu tư) là phương pháp thẩm
định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận
được từ việc khai thác tài sản cần thẩm định giá thành giá trị vốn hiện tại của tài sản (quá
trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hoá thu nhập) để ước tính giá trị thị
trường của tài sản cần thẩm định giá.
Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tài sản đầu tư
(bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà tài sản đó có khả năng tạo ra thu
nhập trong tương lai và đã xác định tỷ lệ vốn hoá thu nhập.
4. Phương pháp thặng dư:
Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của tài
sản cần thẩm định giá được xác định giá trị vốn hiện có trên cơ sở ước tính bằng cách lấy
giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để
tạo ra sự phát triển đó.
Phương pháp thặng dư chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá bất động sản có
tiềm năng phát triển.

của sự ước tính giá trị thị trường.
b) Đánh giá việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản:
- Việc sử dụng không được pháp luật chấp nhận hay không thể thực hiện được về
mặt vật chất không được xem là sử dụng cao nhất và tốt nhất. Tuy nhiên, ngay cả việc sử
dụng có thể thực hiện về mặt vật chất và luật pháp cho phép cũng cần phải có sự đánh giá
thích đáng cuả thẩm định viên về tính hợp lý của việc sử dụng hiện tại.
- Đặc điểm cuả thị trường là luôn biến động và mất cân bằng giữa cung và cầu nên
việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của một tài sản có thể phục vụ cho mục đích sử dụng
trong tương lai; vì khi việc sử dụng tài sản đang trong tình trạng có sự thay đổi thì việc sử
dụng trước mắt cao nhất và tốt nhất có thể chỉ là việc sử dụng tạm thời.
Trong một số trường hợp, khi có nhiều loại sử dụng cao nhất và tốt nhất tiềm
năng, thì thẩm định viên phải trình bày các cách sử dụng thay thế nhau và ước tính các
khoản chi phí và thu nhập tương lai từ đó xác định việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của
tài sản .
c) Yêu cầu của nguyên tắc:
Nguyên tắc này đòi hỏi khi thẩm định giá tài sản phải đặt tài sản trong tình huống
sử dụng cao nhất và tốt nhất, chứ không phải dựa trên sự sử dụng hiện tại nếu như sự sử
dụng hiện tại chưa phải là cao nhất và tốt nhất, đặc biệt là đối với bất động sản. Bởi vì
việc sử dụng cao nhất và tốt nhất quyết định giá trị thị trường của tài sản
2) Nguyên tắc thay thế:
Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất
thì tài sản đó sẽ bán được trước.
Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí tạo ra hoặc
mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá
mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế.
Một người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí tạo ra hoặc mua một tài sản
thay thế trong cùng một thị trường và cùng một thời điểm.
Hệ quả của nguyên tắc : giá trị của một tài sản có thể được đo bằng chi phí tạo ra
hoặc mua một tài sản có tính hữu ích tương tự
3) Nguyên tắc dự báo:

các điều kiện pháp luật có liên quan đã tác động đến tình hình an toàn trong cho vay của
các NHTM. Nhiều khoản nợ khó đòi không thu hồi được đã và đang tác động tiêu cực
đến hiệu quả hoạt động của các NHTM. Do đó, để vừa nâng cao tốc độ tăng trưởng, vừa
đảm bảo chất lượng các khoản vay, mỗi ngân hàng đều phải tự xây dựng và luôn cải tiến
các quy trình, quy chế về đảm bảo an toàn hoạt động tín dụng, trong đó không thể thiếu
các quy định về việc định giá tài sản đảm bảo.
Tham khảo các quy định về thẩm định bất động sản, động sản của Ngân hàng X
cho thấy quá trình định giá tài sản đảm bảo không đơn giản, đó là cả một quá trình trải
qua nhiều bước với rất nhiều nguyên tắc, quy định chặt chẽ. Bàiviết xin giới thiệu một số
quy định chính liên quan đến việc định giá tài sản đảm bảo tại ngân hàng X.
class="bi x15 y51 wd h11"
class="bi x15 yea we h12"
Ví dụ: Trường hợp đơn giá các BĐS so sánh tương đồng
Giá trị BĐS = Giá trị quyền sử dụng đất + giá trị tài sản gắn liền với đất
Cty Bình Minh đề nghị NH X xin vay 2,000 tr , TSĐB là căn nhà mặt tiền số
F38/K300 Cộng Hòa, P.12, Q. Tân Bình, diện tích đất là 100m
2
, diện tích xây dựng là
154m
2
. Giá trị tài sản thế chấp được xác định như sau:
Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin.
Lấy giá tham khảo của ít nhất 3 căn nhà tại các trung tâm địa ốc, hoặc trên các
thông tin đại chúng và báo chí:
+ Nhà số 232/23 Khu K200 Cộng Hòa, P.12, Q. Tân Bình: diện tích đất 92 m
2
,
dtích xây dựng 271 m
2
. Giá bán 5,600 tr đồng.

đất
DT
đất
Đơn giá
đất
1 232/23 Khu K200 5,600 271 3 813 4,787 92 52.03
2 20 Lê Quy Nhuận 6,440 220 3 660 5,780 112 51.61
3 103/ 215 Khu K300 4,200 186 3 558 3,642 74 49.22
4 4/13 Lê Trung Nghĩa 5,800 145 2 290 5,510 145 38.00
Tổng cộng 190.86
Giá thị trường bình quân (190.86 / 4) 47.72
Bước 2: So sánh, phân tích thông tin
- Các căn nhà rao bán đều đã qua sử dụng, có tính giá tị hao mòn;
- Các điều kiện về hạn tầng cơ sở, an ninh, lợi thế thương mại ngang nhau, do đó
không tính hệ số điều chỉnh.
Bước 3: xác định giá của BĐS cần định giá.
- Bình quân giá đất của 4 BĐS cầ so sánh : 47,72 tr/ m
2
- Giá trị XD sau khi trừ giá trị hao mòn: 2 tr/ m
2
- Giá trị BĐS cần định giá :
+ Diện tích đất : 100m
2
x 47,72 = 4,772 tr
+ Giá trị nhà ở: 154m
2
x 2 = 380 tr
Giá trị thị trường của BĐS = 4,772 + 380 = 5,080 tr
Giá trị định giá tối đa của BĐS là 80% so với giá trị thị trường: