BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

NGUYỄN MINH HẢI
ðÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG
MẶT BẰNG DỰ ÁN KHU ðÔ THỊ THƯƠNG MẠI &
DU LỊCH VĂN GIANG, TỈNH HƯNG YÊN
LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP
Họ và tên : NGUYỄN MINH HẢI
Ngày sinh : 22/02/1986
Quê quán : TP. Nam ðịnh – T. Nam ðịnh
Lớp : QLððD – K19
Chuyên ngành : QUẢN LÝ ðẤT ðAI
Mã ngành : 60.62.16


Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

ii
LỜI CẢM ƠN

Thời gian vừa qua tôi ñã tiến hành ñiều tra, nghiên cứu ñể hoàn thành luận
văn “ðánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng dự án khu ñô thị thương
mại và du lịch Văn Giang, tỉnh Hưng Yên”. Ngoài sự tự nỗ lực nghiên cứu của
bản thân, tôi ñã nhận ñược sự hướng dẫn rất nhiệt tình và chu ñáo của các Giáo
sư, Tiến sỹ là các thầy giáo, cô giáo khoa Tài nguyên Môi trường – trường ðại
học Nông nghiệp Hà Nội; sự góp ý giúp ñỡ nhiệt tình của các anh, chị ñồng
nghiệp và cán bộ ñịa phương.
Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giảng viên hướng dẫn khoa
học PGS.TS. Hà Thị Thanh Bình ñã tận tình hướng dẫn tôi trong suốt quá trình
hoàn thành luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo khoa
Tài nguyên và Môi trường – Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội, các anh chị
ñồng nghiệp Ban GPMB & QLðð - Công ty cổ phần ðầu tư và Phát triển ðô

1.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài 2
1.3.1. Ý nghĩa khoa học 2
1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn 2
2. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 3
2.1. Cơ sở lý luận và pháp lý về công tác bồi thường GPMB 3
2.1.1. Khái quát chung về bồi thường giải phóng mặt bằng 3
2.1.2. ðặc ñiểm của quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng 3
2.1.3. Một số yếu tố ảnh hưởng ñến công tác bồi thường GPMB 5
2.1.3.1. Yếu tố cơ bản trong quản lý Nhà nước về ñất ñai 5
2.1.3.2. Yếu tố giá ñất và ñịnh giá ñất 8
2.2. Chính sách bồi thường GPMB ở một số nước 11
2.2.1.Trung Quốc (cuộc sống người dân cao hơn nơi cũ) 11
2.2.2.Thái Lan (ñền bù cao hơn giá thị trường) 13
2.2.3. Hàn Quốc (hỗ trợ tài chính) 13
2.3. Chính sách bồi thường GPMB ở Việt Nam 13
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iv
2.3.1. Chính sách bồi thường GPMB theo quy ñịnh của Luật ðất ñai 1993 13
2.3.2.Chính sách bồi thường GPMB theo quy ñịnh của Luật ðất ñai 2003 15
2.3.3. Quy ñịnh cụ thể về bồi thường GPMB của tỉnh Hưng Yên 18
3.ðỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU. 24
3.1. ðối tượng nghiên cứu 24
3.2. Phạm vi nghiên cứu 24
3.3. Nội dung nghiên cứu 24
3.4. Phương pháp nghiên cứu 24
3.4.1. ðiều tra nội nghiệp, ngoại nghiệp 24
3.4.2. Thống kê, tổng hợp lên phương án ( sử dụng phần mềm Excel) 25
3.4.3. Khảo sát thực ñịa (ñể ñánh giá tính xác thực của các tài liệu thứ cấp trong
công tác bồi thường GPMB) 25

5. KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ 71
5.1. Kết luận 71
5.2. ðề nghị 72
TÀI LIỆU THAM KHẢO 73
PHỤ LỤC SỐ 1 76
PHỤ LỤC SỐ 2 78
PHỤ LỤC SỐ 3 82
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vi
DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1 Trình tự các bước thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng 19
Bảng 4.1. Giá ñất nông nghiệp khu vực 1 tỉnh Hưng Yên năm 2006 41
Bảng 4.2. Các khoản tiền hỗ trợ tăng thêm 42
Bảng 4.3. Tiêu chuẩn giao ñất dịch vụ liền kề 43
Bảng 4.4. Các khoản BTHT năm 2007 45
Bảng 4.5. Tổng hợp các khoản BTHT khi Nhà nước thu hồi ñất 48
Bảng 4.6. Tổng hợp phương án BTHT GPMB xã Xuân Quan 50
Bảng số 4.7. Kế hoạch GPMB xã Xuân Quan 51
Bảng 4.8. Kết quả thực hiện kế hoạch GPMB giai ñoạn 1 55
Bảng 4.9. Kết quả thực hiện hỗ trợ giai ñoạn 1 58
Bảng 4.10. Kết quả GPMB giai ñoạn 2 (2008 – 2012) 59
Bảng 4.11. Những hộ KKBB ñã nhận tiền BTHT 61
Bảng 4.12. Những hộ phải cưỡng chế thi hành quyết ñịnh xử phạt vi phạm hành
chính, xã Xuân Quan 62
Bảng 4.13. Tổng hợp công tác BTHT GPMB 65 DANH MỤC HÌNH

Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng (GPMB) vốn ñã phức tạp, tốn kém
nhiều thời gian, công sức và tiền của; ñặc biệt khi diện tích ñất ñai thu hồi lớn thì
công tác GPMB càng khó khăn hơn. Bên cạnh ñó bồi thường GPMB là công tác
pháp lý liên quan ñến lợi ích của nhiều cá nhân, tập thể và của toàn xã hội.
Dự án Khu ñô thị Thương mại & Du lịch Văn Giang (tên thương mại là
khu ñô thị sinh thái Ecopark) - là dự án sinh thái lớn nhất miền Bắc ñược thực
hiện theo quyết ñịnh số 742/Qð-UB ngày 30/6/2004 của Thủ tướng Chính phủ và
quyết ñịnh số 1430/Qð-UB ngày 25/6/2004 của UBND tỉnh Hưng Yên. [17], [25]
Khu ñô thị là sự cụ thể hoá việc thực hiện Nghị quyết ðại hội toàn quốc
lần thứ IX của ðảng; nghị quyết ðại hội ðảng bộ tỉnh Hưng Yên lần thứ XV;
Nghị quyết ðại hội ðảng bộ huyện Văn Giang lần thứ XXI; trong ñó xác ñịnh rõ
quy hoạch phát triển khu vực & ñẩy nhanh tiến trình CNH - HðH ñất nước với
mục tiêu ñến năm 2020 ñưa nước ta từ một nước nông nghiệp chậm phát triển
trở thành một nước công nghiệp hiện ñại.
Hưng Yên là tỉnh nằm trong vùng kinh tế trọng ñiểm của các tỉnh phía
Bắc, Văn Giang là huyện thuộc tỉnh Hưng Yên nằm tiếp giáp với Thủ ñô Hà
Nội. Việc xây dựng một khu ñô thị sinh thái sẽ phát huy tốt lợi thế so sánh và
mang lại nhiều lợi ích cho ñịa phương. Một trong những ñiều kiện tiên quyết ñể
thực hiện ñược dự án là vấn ñề mặt bằng ñất ñai, nó quyết ñịnh ñến hiệu quả ñầu
tư và tiến trình triển khai dự án. Công tác bồi thường GPMB là một trong những
công việc trọng tâm hàng ñầu của dự án.
ðể nhìn nhận và hiểu rõ hơn về công tác bồi thường GPMB tôi chọn và
tiến hành thực hiện ñề tài: “ ðánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt
bằng dự án khu ñô thị Thương mại & Du lịch Văn Giang, tỉnh Hưng Yên”.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

2
1.2. Mục ñích, yêu cầu
1.2.1. Mục ñích
ðánh giá thực trạng công tác bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi ñất;

quyền sử dụng ñất hoặc thu lại ñất ñã giao cho tổ chức, UBND xã phường, thị
trấn quản lý (Khoản 5- ðiều 4 Luật ðất ñai năm 2003)[14]
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất: Là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền
sử dụng ñất ñối với diện tích ñất bị thu hồi cho người bị thu hồi (Khoản 6 – ðiều
4 Luật ðất ñai năm 2003).
Giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công việc liên quan ñến
việc di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên
một phần ñất nhất ñịnh ñược quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng
một công trình mới (Thư viện ñiện tử Học Liệu Mở Việt Nam – ðH kinh tế quốc
dân [18].
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước giúp ñỡ người bị thu
hồi ñất thông qua ñào tạo nghề mới, cấp kinh phí ñể di dời ñến ñịa ñiểm mới.
(Khoản 7 – ðiều 4 Luật ðất ñai năm 2003).
Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng bắt ñầu thực hiện từ khi thành
lập Hội ñồng BTHT & TðC cho tới khi bàn giao mặt bằng cho chủ ñầu tư.
2.1.2. ðặc ñiểm của quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất ñể xây dựng các công trình mang
tính ña dạng và phức tạp. Nó thể hiện khác nhau ñối với mỗi một dự án, nó liên
quan trực tiếp ñến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội.
Tính ña dạng thể hiện: Mỗi dự án ñược tiến hành trên một ñịa phương
khác nhau với ñiều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau. Khu vực nội
thành, mật ñộ dân cư cao, ngành nghề ña dạng, giá trị ñất và tài sản trên ñất lớn;
khu vực ven ñô, mức ñộ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp,
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

4
hoạt ñộng sản xuất ña dạng: Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại,
buôn bán nhỏ. Khu vực ngoại thành, hoạt ñộng sản xuất chủ yếu của dân cư là
sản xuất nông nghiệp. Do ñó mỗi khu vực bồi thường GPMB có những ñặc
trưng riêng và ñược tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những ñặc

a. Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng ñất
ñai và tổ chức thực hiện các văn bản [14]
ðất ñai là ñối tượng quản lý phức tạp, luôn biến ñộng theo sự phát triển
của nền kinh tế - xã hội. ðể thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về ñất ñai
ñòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan ñến lĩnh vực này phải mang tính ổn ñịnh
cao và phù hợp với tình hình thực tế.
Ở nước ta, do các ñặc ñiểm lịch sử, kinh tế xã hội của ñất nước trong mấy
thập kỷ qua có nhiều biến ñộng lớn, nên các chính sách về ñất ñai cũng theo ñó
không ngừng ñược sửa ñổi, bổ sung. Từ năm 1993 ñến năm 2003, Nhà nước ñã
ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng ñất. Sau
khi Quốc hội thông qua Luật ñất ñai 2003 cùng với các văn bản hướng dẫn thi
hành ñã nhanh chóng ñi vào cuộc sống. Với một hệ thống quy phạm khá hoàn
chỉnh, chi tiết, cụ thể, rõ ràng, ñề cập mọi quan hệ ñất ñai phù hợp với thực tế.
Các văn bản quy phạm pháp luật về ñất ñai của Nhà nước ñã tạo cơ sở pháp lý
quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước về ñất
ñai, giải quyết tốt mối quan hệ ñất ñai ở khu vực nông thôn, bước ñầu ñã ñáp
ứng ñược quan hệ ñất ñai mới hình thành trong quá trình công nghiệp hóa và ñô
thị hóa. Hệ thống pháp luật ñất ñai luôn ñổi mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu
cầu phát triển kinh tế, bảo ñảm quốc phòng, an ninh và ổn ñịnh xã hội.
Chính sách bồi thường GPMB cũng luôn ñược Chính phủ không ngừng
hoàn thiện, sửa ñổi nhằm giải quyết các vướng mắc trong công tác bồi thường
GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Thực tiễn triển khai cho thấy việc
ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng ñất ñai có ảnh hưởng
rất lớn ñến công tác bồi thường GPMB. Hệ thống văn bản pháp luật ñất ñai còn có
những nhược ñiểm như là số lượng nhiều, mức ñộ phức tạp cao, không thuận lợi
trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa ñồng bộ, chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và
tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

6

7
Tuy nhiên chất lượng phương án quy hoạch và công tác thực hiện quy hoạch
còn thấp, thiếu ñồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, ñặc biệt là thiếu tính bền
vững. Phương án quy hoạch dự báo chưa sát tình hình, quy hoạch còn mang nặng
tính chủ quan, áp ñặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong trào.
c. Yếu tố giao ñất, cho thuê ñất
Nhiệm vụ giao ñất, cho thuê ñất có tác ñộng rất lớn ñến công tác bồi
thường GPMB. Nguyên tắc giao ñất, cho thuê ñất, phải căn cứ vào quy hoạch,
kế hoạch là ñiều kiện bắt buộc, nhưng nhiều ñịa phương chưa thực hiện tốt
nguyên tắc này; hạn mức ñất ñược giao và nghĩa vụ ñóng thuế ñất quy ñịnh
không rõ ràng, tình trạng quản lý ñất ñai thiếu chặt chẽ dẫn ñến khó khăn cho
công tác bồi thường GPMB. [14]
d. Yếu tố lập và quản lý hồ sơ ñịa chính
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ ñịa chính có vai trò quan trọng
hàng ñầu ñể “quản lý chặt chẽ ñất ñai trong thị trường bất ñộng sản”, là cơ sở
xác ñịnh tính pháp lý của ñất ñai. Trước tháng 12 năm 2004, rất nhiều ñịa
phương chưa lập ñầy ñủ hồ sơ ñịa chính theo quy ñịnh ñặc biệt có nhiều xã,
phường, thị trấn chưa lập sổ ñịa chính. [14]
Từ năm 2004 ñến nay, việc lập hồ sơ ñịa chính ñược thực hiện theo quy
ñịnh tại Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhưng
còn nhiều ñịa phương chưa triển khai thực hiện, nếu có thực hiện cũng là chưa ñầy
ñủ, chưa ñồng bộ ở cả 3 cấp. Các tài liệu ño ñạc bản ñồ có ñộ chính xác thấp nên
ñang làm nảy sinh nhiều vấn ñề phức tạp trong quản lý ñất ñai như không ñủ cơ sở
giải quyết tranh chấp ñất ñai, khó khăn trong giải quyết bồi thường khi Nhà nước
thu hồi ñất. Vì vậy việc ño vẽ lại bản ñồ ñịa chính chính quy ñể thay thế cho các
loại bản ñồ cũ và lập lại hồ sơ ñịa chính là rất cần thiết.
e. Công tác ñăng ký ñất ñai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
ðăng ký ñất ñai là một thành phần cơ bản quan trọng của hệ thống quản
lý ñất ñai, ñó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền sở hữu ñất ñai, bất ñộng sản, sự
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

9
- Trước khi có Luật ðất ñai năm 2003
Những vấn ñề liên quan ñến việc xác ñịnh giá ñất, bồi thường GPMB,
TðC ñều ñược quy ñịnh tại các văn bản dưới Luật như: Nghị ñịnh số 87/CP
ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ quy ñịnh khung giá các loại ñất [2];
Nghị ñịnh số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy ñịnh về việc
bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích an ninh,
quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP
ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ ban hành quy ñịnh về ñền bù thiệt hại
khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng [4], [3].
Giá ñất ñể tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất do UBND
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết ñịnh trên cơ sở khung giá ñất do
Chính phủ ban hành kèm theo Nghị ñịnh số 87/CP. Khung giá ñất ñể tính bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 87/CP ñã
ñược áp dụng trong một thời gian khá dài (trên mười năm), mặc dù trong quá
trình áp dụng có quy ñịnh việc ñiều chỉnh khung giá ñất ñể tính bồi thường bằng
hệ số K nhưng mức tăng cao nhất cũng chỉ là 1,2 lần ñối với ñất nông nghiệp
hạng i. Do vậy giá ñất ñể tính bồi thường vẫn thấp hơn nhiều so với giá thực tế,
dẫn ñến phát sinh hàng loạt các khiếu kiện về bồi thường GPMB tại các ñịa
phương.
-Từ khi có Luật ñất ñai 2003: Giá ñất ñược hình thành quy ñịnh tại ñiều 55
Giá ñất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy ñịnh ñược sử
dụng làm căn cứ ñể tính thuế sử dụng ñất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử
dụng ñất.
Giá ñất hình thành do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có
sử dụng ñất thường phản ánh chính xác giá trị thực của ñất ñai, khắc phục việc
ñầu cơ ñất ñai ñể kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt ñộng giao ñất, cho thuê ñất.

sinh khiếu kiện.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

11
2.2. Chính sách bồi thường GPMB ở một số nước
Thu hồi ñất ñể phát triển công nghiệp và ñáp ứng nhu cầu ñô thị hóa diễn
ra ở hầu hết các nước trên thế giới. Mỗi quốc gia có quan ñiểm, cách làm riêng
của mình ñể bảo ñảm lợi ích các bên, nhưng nhìn chung ñều chú trọng bảo ñảm
lợi ích của người dân bị thu hồi ñất. ðây là thực tế Việt Nam có thể tham khảo.(

ñăng ng ày 28/3/2012.) [1]
2.2.1.Trung Quốc (cuộc sống người dân cao hơn nơi cũ)
Ở Trung Quốc, có thể nói, mục tiêu bao trùm lên chính sách bồi thường,
hỗ trợ, tái ñịnh cư là hạn chế ñến mức tối ña việc thu hồi ñất, giải tỏa mặt bằng,
cũng như số lượng người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi ñất ñể thực hiện dự án
ñầu tư. Nếu như việc thu hồi ñất là không thể tránh khỏi thì có sự chuẩn bị cẩn
thận phương án ñền bù, trên cơ sở tính toán ñầy ñủ lợi ích của nhà nước, tập thể
và cá nhân, ñảm bảo cho những người bị thu hồi ñất có thể khôi phục lại hoặc
cải thiện mức sống so với trước khi bị thu hồi ñất.
Theo quy ñịnh của pháp luật Trung Quốc, khi Nhà nước thu hồi ñất thì
người nào sử dụng ñất sau ñó sẽ có trách nhiệm bồi thường. Người bị thu hồi ñất
ñược thanh toán ba loại tiền: tiền bồi thường ñất ñai, tiền trợ cấp về tái ñịnh cư,
tiền trợ cấp bồi thường hoa màu trên ñất. Cách tính tiền bồi thường ñất ñai và
tiền trợ cấp tái ñịnh cư căn cứ theo tổng giá trị tổng sản lượng của ñất ñai những
năm trước ñây rồi nhân với hệ số. Tiền bồi thường cho hoa màu, cho các loại tài
sản trên ñất ñược tính theo giá cả hiện tại.
Mức bồi thường cho giải tỏa mặt bằng ñược thực hiện theo nguyên tắc
ñảm bảo cho người dân có cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ. Việc quản lý
giải phóng mặt bằng ñược giao cho các cục quản lý tài nguyên ñất ñai ở ñịa
phương ñảm nhiệm. Tổ chức, cá nhân ñược quyền sử dụng thửa ñất nào sẽ trả

Bên cạnh những thành công như vậy, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái
ñịnh cư của Trung Quốc cũng bộc lộ những tồn tại nhất ñịnh mà chủ yếu là vấn
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

13
ñề việc làm; tốc ñộ tái ñịnh cư chậm, thiếu ñồng bộ, thực hiện giải phóng mặt
bằng trước khi xây xong nhà tái ñịnh cư…[1]
2.2.2.Thái Lan (ñền bù cao hơn giá thị trường)
Giống như ở nhiều nước khác trong khu vực châu Á, quá trình ñô thị hoá
diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về ñất ñai ñều do cơ chế thị trường ñiều tiết.
Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ quản lý, việc ñền bù ñược tiến hành
theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; ñịnh giá ñền bù.
Giá ñền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án. Nếu một dự án mang
tính chiến lược quốc gia thì nhà nước ñền bù với giá rất cao so với giá thị
trường. Nhìn chung, khi tiến hành lấy ñất của dân, nhà nước hoặc cá nhân ñầu tư
ñều ñền bù với mức cao hơn giá thị trường.[1]
2.2.3. Hàn Quốc (hỗ trợ tài chính)
Vào những năm 70 của thế kỷ trước, trước tình trạng di dân ồ ạt từ các
vùng nông thôn vào ñô thị, thủ ñô Xơ-un ñã phải ñối mặt với tình trạng thiếu ñất
ñịnh cư trầm trọng trong thành phố. ðể giải quyết nhà ở cho dân nhập cư, chính
quyền thành phố phải tiến hành thu hồi ñất của nông dân vùng phụ cận. Việc
ñền bù ñược thực hiện thông qua các công cụ chính sách như hỗ trợ tài chính,
cho quyền mua căn hộ do thành phố quản lý và chính sách tái ñịnh cư.
Các hộ bị thu hồi ñất có quyền mua hoặc nhận căn hộ do thành phố quản
lý, ñược xây tại khu ñất ñược thu hồi có bán kính cách Xơ-un khoảng 5 km. Vào
những năm 70 của thế kỷ trước, khi thị trường bất ñộng sản bùng nổ, hầu hết các
hộ có quyền mua căn hộ có thể bán lại quyền mua căn hộ của mình với giá cao
hơn nhiều lần so với giá gốc.[1]
2.3. Chính sách bồi thường GPMB ở Việt Nam
2.3.1. Chính sách bồi thường GPMB theo quy ñịnh của Luật ðất ñai 1993

ñất ñai, song còn chưa rõ ràng và chưa gắn kết với trường hợp không ñủ ñiều
kiện ñược bồi thường thiệt hại dẫn ñến cách hiểu, cách làm khác nhau sinh ra
khiếu kiện ảnh hưởng ñến thời gian thực hiện dự án.
- Chính sách bồi thường thiệt hại về ñất chưa gắn với chính sách thu tiền
sử dụng ñất, nhất là thu tiền sử dụng ñất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

15
ñất (hợp pháp hoá) cho người sử dụng ñất ở trước Luật ðất ñai năm 1993.
- Chưa có quy ñịnh chi tiết về vấn ñề tái ñịnh cư như: tiêu chuẩn của khu
tái ñịnh cư, phân ñịnh trách nhiệm của chủ dự án, của chính quyền các cấp trong việc
tạo lập và bố trí tái ñịnh cư, quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi ñất phải di
chuyển chỗ ở, các biện pháp khôi phục ñời sống và sản xuất tại các khu tái ñịnh cư…
- Chưa quy ñịnh cụ thể về việc cưỡng chế thi hành quyết ñịnh thu hồi ñất,
quyết ñịnh bồi thường ñối với các trường hợp cố tình không thực hiện ñã dẫn
ñến một số ñối tượng lợi dụng kẽ hở trong chính sách của Nhà nước cố tình chây
ỳ không chịu cho HðBT tiến hành ño ñạc, kiểm kê, không chịu nhận tiền bồi
thường, không chịu di chuyển, lôi kéo người khác không thực hiện quyết ñịnh
của Nhà nước, làm cho tình hình vốn ñã phức tạp càng trở lên phức tạp hơn.
2.3.2.Chính sách bồi thường GPMB theo quy ñịnh của Luật ðất ñai 2003
Ở nước ta, các quy ñịnh của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ GPMB ngày
càng phù hợp hơn với yêu cầu của thực tế cũng như yêu cầu của các quy luật
kinh tế. Quan tâm tới lợi ích của những người bị thu hồi ñất, Nghị ñịnh
197/2004/Nð-CP sau một thời gian thực hiện [6], ñặc biệt là sau sự ra ñời của
Nghị ñịnh 84/2007/Nð-CP ñã thể hiện ñược tính khả thi và vai trò tích cực của
các văn bản pháp luật [9]. Vì thế, công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư trong
thời gian qua ñã ñạt ñược các kết quả khá khả quan, thể hiện trên một số khía
cạnh chủ yếu sau:
- ðối tượng ñược bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư ngày càng ñược xác
ñịnh ñầy ñủ chính xác, phù hợp với tình hình thực tế của ñất nước, giúp cho

ðiều 36, Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP.[5]
- Giá ñất ñể bồi thường ñược thực hiện theo các quy ñịnh về giá ñất mới
nên người sử dụng ñất sẽ thực hiện bàn giao mặt bằng nhanh hơn, tình trạng
khiếu kiện giảm ñi.
- Trường hợp Nhà nước thu hồi ñất, việc tổ chức thực hiện thu hồi ñất và
bồi thường cho người có ñất bị thu hồi theo quy ñịnh ñược giao cho Tổ chức
phát triển quỹ ñất.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

17

* Thực tiễn công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam
Theo báo cáo ñiều tra xã hội học của trung tâm nghiên cứu chính sách –
pháp luật ñất ñai thuộc viện nghiên cứu ñịa chính năm 2003, trong tổng số 6.000
hộ ñược ñiều tra thì phương án bồi thường bằng tiền cho ñến nay vẫn là phương
án ñược áp dụng phổ biến (92,50%). Chính sách bồi thường ở nước ta vẫn còn
nhiều vấn ñề chưa thỏa ñáng. Một số ñịa phương chưa thực hiện chính sách hỗ
trợ tuyển dụng ñào tạo việc làm cho cán bộ thuộc diện chính sách, mặc dù số hộ
ñược hưởng chính sách rất cao. Một số dự án có thực hiện chính sách ñào tạo
việc làm cho lao ñộng bị thu hồi ñất nông nghiệp song chất lượng ñào tạo không
ñảm bảo trình ñộ tay nghề ñể làm việc tại các khu công nghiệp. Lao ñộng không
có việc làm ở khu vực có dự án ngày càng cao, nhất là tại các dự án thu hồi ñất
nông nghiệp với quy mô lớn. Vì vậy tình trạng di dân tự do vào các thành phố
lớn ngày càng nhiều gây hậu quả lâu dài về mặt xã hội. Những dự án cần bố trí
khu tái ñịnh cư thì ñịa ñiểm và cơ sở hạ tầng khu tái ñịnh cư hầu hết ñều không
thỏa mãn yêu cầu của người bị thu hồi ñất.
Trong bồi thường ñất ñai thì giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là một
căn cứ quan trọng; trong khi ñó công tác cấp giấy chứng nhận ở ñịa phương còn
chậm trễ. Mặt khác thực tế cho thấy chỉ dựa vào chứng cứ pháp lý ñể giải quyết
ñền bù là chưa ñầy ñủ. Trong nhiều trường hợp phải coi trọng hiện trạng và coi