BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM



HOÀNG TUẤN ANH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ
VÀ TÁI ĐỊNH CƯ DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ PHÚ LỘC IV
THÀNH PHỐ LẠNG SƠN, TỈNH LẠNG SƠN LUẬN VĂN THẠC SĨ


. LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Mã số : 60.85.01.03
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. HỒ THỊ LAM TRÀ
HÀ NỘI, năm 2014
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page i

LỜI CAM ĐOAN

- Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
- Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày tháng năm 2014

Tôi cũng xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của lãnh đạo, cán bộ
phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Lạng Sơn; Phòng Thống kê thành
phố Lạng Sơn; Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Lạng Sơn; UBND phường
Vĩnh Trại; đã tạo mọi điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện
đề tài trên địa bàn.
Cảm ơn gia đình, các anh chị đồng nghiệp, bạn bè đã luôn động viên, giúp
đỡ và tạo điều kiện thuận lợi cho tôi hoàn thành Luận văn này.

Hà Nội, ngày tháng năm 2014
Tác giả luận văn
Hoàng Tuấn Anh Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iii

MỤC LỤC
Trang
LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC BẢNG vi
DANH MỤC HÌNH vii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT viii

MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài 1

2.2.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp và thứ cấp 35
2.2.2. Phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp, so sánh số liệu 36
2.2.3. Phương pháp tiếp cận hệ thống 37
2.2.4. Phương pháp tham khảo ý kiến chuyên gia 37
Phần 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 38
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Lạng Sơn 38
3.1.1. Điều kiện tự nhiên 38
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế xã hội 42
3.2. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai trên địa bàn thành
phố Lạng Sơn 50
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lạng Sơn 50
3.2.2. Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Lạng Sơn 51
3.3. Đánh giá công tác thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà
nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn 56
3.3.1. Tình hình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của
thành phố Lạng Sơn 56
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page v

3.3.2. Trình tự thực hiện và trách nhiệm của các cấp trong công tác Bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư 58
3.4. Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư dự án Khu đô thị
Phú Lộc IV, thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn. 61
3.4.1. Khái quát chung về dự án Khu đô thị Phú Lộc IV 61
3.4.2. Tình hình thực hiện dự án Khu đô thị Phú Lộc IV đến năm 2013 64
3.4.3. Xác định đối tượng, điều kiện để được bồi thường và kết quả điều tra 67
3.4.4. Bồi thường thiệt hại về đất, tài sản trên đất và kết quả điều tra 74
3.4.5. Chính sách hỗ trợ và tái định cư 77
3.5. Tác động của việc thực hiện chính sách bồi thường hỗ trợ và tái định
cư đến đời sống và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất 87

3.9: Kết quả phỏng vấn về thu hồi đất và bồi thường hỗ trợ 88
3.10: Kết quả phỏng vấn về việc sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ 89
3.11: Tình hình thu nhập của người dân 90

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vii

DANH MỤC HÌNH

STT Tên hình Trang

3.1: Sơ đồ hành chính thành phố Lạng Sơn 38
3.2: Tổng diện tích tự nhiên của thành phố Lạng Sơn 40
3.3: Cơ cấu nhóm ngành trong GDP thành phố Lạng Sơn năm 2013 45
3.4: Trình tự thực hiện công tác bồi thường hỗ trợ và tái định cư 60
3.5: Quy hoạch chi tiết Khu đô thị Phú Lộc IV, thành phố Lạng Sơn 63
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page viii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

CNH-HĐH
GPMB
GCNQSDĐ


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Ngày nay, cùng với sự phát triển của xã hội thì đất đai là thành phần
không thể thiếu để thúc đẩy các hoạt động sản xuất của đời sống kinh tế xã hội,
nên chúng ta đang phải tìm mọi cách để đặt ra các thể chế pháp luật về đất đai,
đặc biệt là sự ra đời của Luật Đất đai và những văn bản pháp luật liên quan để
việc quản lý và sử dụng đất đai được diễn ra một cách hợp lý, tiết kiệm và có
hiệu quả. Cùng với sự hội nhập của khu vực đặc biệt là việc phát triển nền kinh tế
hàng hoá nhiều thành phần theo định hướng Xã hội chủ nghĩa. Trong những năm
qua công tác quản lý Nhà nước về đất đai ngày càng được coi trọng và Nhà nước
luôn coi việc quản lý Nhà nước về đất đai là một vấn đề trọng tâm để phát triển
đất nước, cho nên công tác quản lý Nhà nước về đất đai bước đầu đã đạt được
những kết quả đáng khích lệ, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, bảo vệ
tài nguyên thiên nhiên và môi trường sinh thái.
Việt Nam cũng như nhiều nước khác trên thế giới, việc bồi thường hỗ trợ
và tái định cư là vấn đề mà Nhà nước phải đối mặt như một quy luật tất yếu và
phổ biến, không thể tránh khỏi.
Thành phố Lạng Sơn là Trung tâm Kinh tế - Văn hoá - Chính trị của tỉnh
Lạng Sơn, cách Hà Nội 154km về phía Nam, cách cửa khẩu Quốc tế Hữu Nghị
12Km và cửa khẩu Tân Thanh 30km về Phía Bắc. Với vị trí địa lý thuận lợi như
trên đã tạo cho thành phố Lạng Sơn những điều kiện lý tưởng để thu hút đầu tư
trong và ngoài nước, thực hiện công cuộc công nghiệp hoá, hiện đại hoá (CNH -
HĐH) địa phương. Trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn trong những năm vừa qua đã có
nhiều “điểm nóng” do thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi
đất chưa tốt, người dân khiếu nại, tố cáo với số đông, gây mất ổn định xã hội,

hiện tốt chính sách bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 3

Phần 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Khái quát về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
1.1.1. Một số khái niệm
1.1.1.1. Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Theo Luật Đất đai năm 2003 và 2013 thì bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi
cho người bị thu hồi đất. Trong các điều khoản quy định cụ thể, Luật cũng quy định
những thiệt hại về nhà ở, công trình xây dựng, cây trồng, vật nuôi trên đất do việc
thu hồi đất gây ra cũng được xem xét bồi thường (Quốc hội, 2003). Thực tế quá
trình triển khai thi hành Luật, việc xác định loại thiệt hại, mức độ thiệt hại, đối tượng
được bồi thường cần được xem xét một cách toàn diện, cụ thể hơn:
- Về xác định thiệt hại: Ngoài thiệt hại về đất, nhà ở và các tài sản khác gắn
liền với đất thì còn có những thiệt hại khác mà người sử dụng đất cần phải được
bồi thường như: Thiệt hại do chi phí đã đầu tư vào việc san lấp mặt bằng, thiệt hại
do mất địa thế kinh doanh, các thiệt hại về sức khỏe do việc thực hiện dự án gây ra
như: khói bụi, tiếng ồn, nước thải
- Về xác định đối tượng được bồi thường: Đối tượng bị ảnh hưởng từ việc
thu hồi đất không chỉ là tổ chức, cá nhân có đất bị thu hồi mà còn bao gồm cả
người đang sử dụng đất thuê, người sử dụng đất lân cận, người có lợi ích liên quan.
Khái niệm “đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất” được sử dụng trong Luật Đất
đai năm 1987 và Luật Đất đai năm 1993. Bắt đầu từ thời điểm thực hiện Luật sửa đổi, bổ
sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001, cụm từ “bồi thường” đã được sử dụng thay
cho cụm từ “đền bù thiệt hại” thể hiện tư tưởng chỉ đạo đổi mới công tác giải phóng mặt
bằng, đó là không chỉ trả lại những thiệt hại “hữu hình” có thể kiểm đếm được mà còn phải

thiệt hại là quan hệ bình đẳng, dựa trên sự đồng thuận của cả hai bên.
- Trong Luật đất đai, Nhà nước tham gia quan hệ bồi thường với tư cách là
bên gây ra thiệt hại, đồng thời Nhà nước lại đóng vai trò là trung gian hòa giải
thông qua hoạt động giải quyết khiếu nại của tổ chức, cá nhân, đo đó tính khách
quan trong quá trình giải quyết khiếu nại rất dễ bị vi phạm. Điều này khác với bồi
thường trong pháp luật dân sự, khi đó Nhà nước chỉ đóng vai trò trung gian hòa
giải giữa bên gây ra thiệt hại và bên bị thiệt hại nên các phán quyết của Nhà nước
đưa ra có tính khách quan hơn.
1.1.1.2. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 5

đất thông qua các khoản hỗ trợ bao gồm: Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ tái định cư đối
với trường hợp thu hồi đất ở; Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ đào tạo
chuyển đổi nghề và tạo việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp; Hỗ
trợ khi thu hồi đất nông nghiệp trong khu dân cư; đất vườn, ao không được công
nhận là đất ở; hỗ trợ khác. Các khoản hỗ trợ này được hiểu là phần cho thêm của
Nhà nước sau khi đã bồi thường sòng phẳng và là khoản điều tiết từ phần giá trị
gia tăng từ đất đai mà không phải là do đầu tư của người sử dụng đất mang lại
(Quốc hội, 2003; Chính phủ, 2004, 2007, 2009).
Như vậy, khác với bồi thường là việc trả lại một các tương xứng những giá
trị bị thiệt hại, thì hỗ trợ mang tính chính sách, trợ giúp thêm của Nhà nước, thể
hiện trách nhiệm của Nhà nước đối với sự hi sinh, mất mát của người bị thu hồi đất
cho những lợi ích chung của đất nước, của cộng đồng.
1.1.1.3. Tái định cư
Tái định cư là việc Nhà nước bố trí đất ở, nhà ở tại nơi mới cho những người
bị Nhà nước thu hồi đất ở mà họ không còn chỗ ở nào khác. Việc thu hồi đất ở thông
qua một quyết định hành chính là một quá trình không tự nguyện, có tính cưỡng chế
và đòi hỏi có sự “hy sinh” của người sử dụng đất, do đó, không chỉ đơn thuần là sự

1.1.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội
- Điều kiện tự nhiên: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác
nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau nên công tác bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư ở đó cũng có những tác động khác nhau. Khu vực
nội thành, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất
lớn; khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức
tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại,
buôn bán nhỏ; khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản
xuất nông nghiệp. Do đó việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có
những đặc trưng riêng và được tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với
những đặc điểm riêng của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể.
Ngoài ra, đất đai còn có một đặc trưng rất cơ bản là cố định về vị trí, vì
vậy thậm trí ngay trong một khu vực có điều kiện kinh tế, xã hội giống nhau
thì 2 thửa đất (kể cả liền kề) cũng có những đặc điểm riêng không giống nhau
và điều này dẫn đến giá của chúng không đồng nhất, vì vậy, nhu cầu bồi
thường cũng khác nhau. Pháp luật hiện hành quy định: “…bồi thường để
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 7

người dân có thể tạo lập được một nơi ở mới bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ…”,
cũng đã khiến cho người dân và chính quyền gặp nhiều vướng mắc vì cách
hiểu “bằng, hoặc tốt hơn…” của 2 đối tượng này không giống nhau. Tìm được
một nơi ở mới y hệt như nơi ở cũ là điều không thể.
- Kinh tế (kinh tế phát triển thì thu hồi sẽ khó khăn hơn):
Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống kinh
tế - xã hội đối với mọi người dân. Đối với khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu
sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất
quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi
nghề nghiệp khó khăn, do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất,
thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn

đối với các khu vực bị thu hồi đất luôn luôn là vấn đề then chốt, có tính chất
quyết định tới sự thành công của dự án (Đặng Thái Sơn, 2000).
1.1.3.2. Việc ban hành và thực thi các văn bản quy phạm pháp luật
Tất cả các quốc gia trong quá trình phát triển đều có nhu cầu sử dụng đất
đai để xây dựng công trình hạ tầng, công trình phúc lợi xã hội, thực hiện các quy
hoạch chi tiết v.v để phục vụ lợi ích công cộng. Do có tính chất đặc thù nên
việc cung ứng đất đai cho nhu cầu này không thể dựa vào cơ chế thị trường mà
phải thông qua biện pháp mang tính bắt buộc, gọi là trưng thu, trưng dụng có bồi
thường (Trung Quốc, Đài Loan ), hoặc truất hữu (Pháp ).
Tại các nước có chế độ sở hữu tư nhân đất đai, Hiến pháp trong khi bảo vệ
quyền sở hữu đất đai thì cũng cho phép Nhà nước trưng thu, trưng dụng hoặc
truất hữu đất đai vì lợi ích công cộng. Còn tại các nước mà đất đai thuộc sở hữu
toàn dân hoặc sở hữu nhà nước, nếu có nền kinh tế chỉ huy (như nước ta trước
đổi mới) thì công việc này thực hiện khá đơn giản vì đất đai chỉ có giá trị sử dụng
và cũng chỉ sử dụng vì lợi ích nhà nước hay lợi ích tập thể. Nhưng khi có nền
kinh tế thị trường mà quyền sử dụng đất được giao có thu tiền hoặc cho thuê thì
vấn đề trở nên phức tạp hơn nhiều, vì quyền sử dụng đó đã trở thành tài sản có
giá. Tuy vậy, vì quyền sử dụng đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, nay Nhà
nước cần đến thì thu hồi lại chứ không gọi là trưng thu hay truất hữu (IFC, World
Bank, VCCI, 2011).
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển
của nền KT-XH. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi
các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và
phù hợp với tình hình thực tế.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 9

Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, KT-XH của đất nước trong mấy thập
kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai cũng theo đó không
ngừng được sửa đổi, bổ sung. Từ năm 1993 đến năm 2003, Nhà nước đã ban


Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất
đai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết
quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2003 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường năm 2007 cho thấy UBND các cấp đều có ý thức quán triệt việc thực
thi pháp luật về đất đai nhưng nhận thức về các quy định của pháp luật nói
chung còn yếu, ở cấp cơ sở còn rất yếu (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2007).
Từ đó dẫn tới tình trạng có nhầm lẫn việc áp dụng pháp luật trong giải quyết
giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cấp
GCNQSDĐ, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải quyết tranh chấp,
khiếu nại, tố cáo. Trong khi việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có
trách nhiệm chưa thật sát sao. Tại nhiều địa phương, đang tồn tại tình trạng nể
nang, trọng tình hơn chấp hành quy định pháp luật trong giải quyết các mối
quan hệ về đất đai. Cán bộ địa chính, chủ tịch UBND xã nói chung chưa làm
tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những hành vi vi phạm pháp
luật về đất đai trên địa bàn. Đó là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành
pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và đã ảnh
hưởng trực tiếp đến tiến độ GPMB (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2009a).
Việc thực thi các chính sách có liên quan cũng có những ảnh hưởng lớn
đến việc thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, cụ thể như sau:
a) Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai là có hạn, không gian sử dụng đất đai cũng có hạn. Quy hoạch sử
dụng đất đai là biện pháp quản lý không thể thiếu được trong việc tổ chức sử dụng
đất của các ngành KT-XH và các địa phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ
cấu kinh tế, có tác dụng quyết định để cân đối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với
nhiệm vụ CNH-HĐH đất nước nói chung và các địa phương nói riêng.
Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ chức
việc bồi thường hỗ trợ thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà nước đóng
vai trò là người tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường, hỗ trợ nào đều dựa trên một
quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu như là phương án có

c) Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính
Đăng ký đất đai là một thành phần cơ bản quan trọng nhất của hệ thống
quản lý đất đai, đó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền sở hữu đất đai, bất
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 12

động sản, sự đảm bảo và những thông tin về quyền sở hữu đất. Theo quy định
của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký quyền sở hữu,
quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai, người sử dụng đất
phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền (cụ thể
là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) và được cấp GCNQSDĐ. Chức
năng của đăng ký đất đai là cung cấp những căn cứ chuẩn xác và an toàn cho
việc thu hồi, chấp thuận và từ chối các quyền về đất.
Trong công tác GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đối tượng được
bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay, công tác đăng ký đất
đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt công tác đăng ký biến động về sử dụng
đất; việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hoàn tất. Chính vì vậy mà công tác GPMB đã
gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ thì
công tác GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn (Trung tâm Bồi dưỡng
cán bộ và Nghiên cứu khoa học mặt trận tổ quốc Việt Nam; Trung tâm Nghiên
cứu phát triển và Hỗ trợ cộng đồng.
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống HSĐC có vai trò quan trọng hàng đầu để
“quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động sản”, là cơ sở xác định tính
pháp lý của đất đai. Trước tháng 12 năm 2004, rất nhiều địa phương chưa lập đầy
đủ hồ sơ địa chính theo quy định; đặc biệt có nhiều xã, phường, thị trấn chưa lập
sổ địa chính (khoảng trên 30% số xã đã cấp GCNQSDĐ) để phục vụ yêu cầu
quản lý việc sử dụng đất đai, một số địa phương chưa lập đủ sổ mục kê đất đai,
sổ cấp GCNQSDĐ như thành phố Hà Nội, các tỉnh Hoà Bình, Vĩnh Phúc, Kiên
Giang, Trà Vinh, (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2007).
Từ năm 2004 đến nay, việc lập HSĐC phải được thực hiện theo quy định

(Chính phủ, 1994a). Khung giá đất để tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất
quy định tại Nghị định số 87/CP đã được áp dụng trong một thời gian khá dài (trên mười
năm), mặc dù trong quá trình áp dụng có quy định việc điều chỉnh khung giá đất để tính
bồi thường bằng hệ số K nhưng mức tăng cao nhất cũng chỉ là 1, 2 lần đối với đất nông
nghiệp hạng I. Do vậy giá đất để tính bồi thường vẫn thấp hơn nhiều so với giá thực tế,
dẫn đến phát sinh hàng loạt các khiếu kiện về bồi thường, GPMB tại các địa phương (Bộ
Tài nguyên và Môi trường, 2005a).
- Từ khi có Luật Đất đai năm 2003: Quy định giá đất được hình thành
trong các trường hợp sau đây (Điều 55):
+ Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định;
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 14

+ Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
+ Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Những vấn đề quan trọng, có tính nguyên tắc liên quan đến xác định giá
đất, bồi thường, hỗ trợ và TĐC đã được quy định khá cụ thể tại Luật Đất đai năm
2003. Đặc biệt, việc xác định giá đất được thực hiện theo nguyên tắc “sát với giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình thường”
(khoản 1 Điều 56).

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là
phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình
phổ biến hiện nay là giá đất do các địa phương quy định và công bố đều không
theo đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất
đai và phát sinh khiếu kiện.
e) Yếu tố thanh tra chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý và sử dụng đất đai
Công tác bồi thường, hỗ trợ là một việc làm phức tạp, gắn nhiều đến quyền

1.2. Cơ sở lý luận về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
1.2.1. Vai trò của đất đai trong nền KTTT định hướng XHCN
Việt Nam thực hiện đổi mới, chuyển sang cơ chế KTTT định hướng
XHCN đã gần ba thập kỷ, tuy nhiên, những quan hệ đất đai chưa thực sự phù hợp
với các quy luật của nền KTTT. Các mối quan hệ và cơ chế thị trường đang hình
thành, phát triển và chi phối nền kinh tế, do đó, cần xét xem đất đai như một yếu
tố đầu vào, một tài sản quan trọng vận động trong quan hệ và cơ chế thị trường.
Trong nền KTTT, của cải mang hình thái giá trị, được biểu hiện ở hai hình thức
cơ bản: hàng hoá và tiền tệ. Ở đây, giá trị là quan hệ kinh tế cơ bản và sự vận động của
kinh tế là sự vận động của giá trị thông qua sự tương tác của hàng hoá và tiền tệ. Chính
sự tương tác của hàng hoá - tiền tệ (cung và cầu) đã xác định giá cả hàng hoá và đến
lượt mình giá cả khiến cho giá trị được xác định, được thực hiện và hàng hoá được
chuyển hóa, được lưu thông. Cơ chế tương tác giữa hàng hóa và tiền tệ, giữa cung và
cầu trong việc xác định giá cả, việc mua bán, việc lưu thông của hàng hoá, tiền tệ là cơ
chế thị trường (Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương, 2006).
Có thể nói, cơ chế thị trường là trung tâm của nền KTTT, quyết định