BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM



NGUYỄN MẠNH CƯỜNG
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG,
HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT
TẠI DỰ ÁN KHU CÔNG NGHIỆP YÊN BÌNH I,
HUYỆN PHỔ YÊN – TỈNH THÁI NGUYÊN
LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI - 2014BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM


Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ luận văn
nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ
rõ nguồn gốc.

TÁC GIẢ LUẬN VĂN Nguyễn Mạnh Cường
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ii

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗ lực
của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các nhà khoa
học, các thầy cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ quan, đồng nghiệp và

MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục đích nghiên cứu của đề tài 2
3. Yêu cầu của đề tài 2
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3
1.1 Cơ sở lý luận về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 3
1.1.1 Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 3
1.1.2 Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 6
1.1.3 Vai trò của bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 8
1.1.4 Những yếu tố ảnh hưởng tới công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 10
1.2 Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở một số nước trên thế giới 13
1.2.1 Australia 13
1.2.2 Hàn Quốc 14
1.2.3 Trung Quốc 15
1.2.4 Ngân hàng thế giới (WB) và Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) 17
1.3 Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở Việt Nam 18
1.3.1 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở Việt Nam qua các thời kỳ 18
1.3.2 Một số quy định hiện hành về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 22
1.3.3 Kinh nghiệm bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại một số địa phương 26
1.4 Tình hình thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở tỉnh Thái Nguyên 29
1.4.1 Các văn bản hướng dẫn thực hiện chính sách pháp luật bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư ở tỉnh Thái Nguyên 29
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iv

1.4.2 Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại tỉnh Thái Nguyên 30
1.4.3 Các văn bản pháp lý liên quan đến dự án Khu công nghiệp Yên Bình I 31
Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 32
2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 32
2.2 Nội dung nghiên cứu 32

3.4.1 Giới thiệu dự án khu công nghiệp Yên Bình I 49
3.4.2 Kết quả thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại dự án
Khu công nghiệp Yên Bình I 50
3.4.3 Đánh giá chung về thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
tại dự án Khu công nghiệp Yên Bình I 64
3.5 Ảnh hưởng của việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
đến đời sống của các hộ dân bị thu hồi đất 66
3.5.1 Thay đổi diện tích đất nông nghiệp trước và sau thu hồi đất 67
3.5.2 Thay đổi về việc làm 68
3.5.3 Thay đổi về thu nhập 70
3.5.4 Đánh giá của người dân về việc tiếp cận cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội
sau khi bị thu hồi đất 71
3.6 Đề xuất một số giải pháp đẩy mạnh công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
tại huyện Phổ Yên 72
3.6.1 Hoàn thiện chính sách pháp luật về đất đai 72
3.6.2 Tăng cường vai trò cộng đồng trong việc tham gia công tác bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư 74
3.6.3 Nâng cao năng lực cán bộ và hiệu quả làm việc của Hội đồng bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư 74
3.6.4 Giải pháp hoàn thiện cơ sở dữ liệu hồ sơ địa chính 75
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 76
1. Kết luận 76
2. Kiến nghị 77
TÀI LIỆU THAM KHẢO 78
PHỤ LỤC 80 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vi


3.16 Cơ cấu ngành nghề trước và sau khi bị thu hồi đất 69
3.17 Thu nhập bình quân của người dân trước và sau khi thu hồi đất tại dự
án Khu công nghiệp Yên Bình I 70
3.18 Tỷ lệ các nguồn thu nhập trước và sau thu hồi đất tại dự án Khu công
nghiệp Yên Bình I 71
3.19 Tình hình tiếp cận các cơ sở hạ tầng sau khi thu hồi đất tại dự án Khu
công nghiệp Yên Bình I 71
3.20 Tình hình an ninh trật tự xã hội trước và sau khi thu hồi đất tại dự án
Khu công nghiệp Yên Bình I 72
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vii

DANH MỤC HÌNH

STT Tên hình Trang
3.1 Sơ đồ hành chính huyện Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên 35
3.2 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Phổ Yên giai đoạn 2010 - 2013 38
3.3 Diện tích và cơ cấu sử dụng đất huyện Phổ Yên năm 2013 44
3.4 Quy trình thực hiện bồi thường, hỗ trợ và TĐC 45
3.5 Sơ đồ dự án đầu tư xây dựng Khu công nghiệp Yên Bình I 49
3.6 Hình ảnh dự án đầu tư xây dựng Khu công nghiệp Yên Bình I 49
3.7 Khu tái định cư xóm An Bình - xã Đồng Tiến 63

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đối với mỗi quốc gia, đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là bộ phận hợp thành quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân
bố và tổ chức các hoạt động kinh tế - xã hội, an ninh và quốc phòng. Sử dụng hợp
lý, có hiệu quả tài nguyên đất đai là mối quan tâm hàng đầu của mỗi quốc gia trong
quá trình xây dựng và phát triển đất nước.
Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, giữ vai trò rất quan trọng trong phát triển
kinh tế - xã hội và sự ổn định đời sống của người dân. Trong quá trình phát triển đất
nước theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, việc thu hồi đất để phục vụ cho lợi
ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế - xã hội là một quá trình tất yếu,
tác động rất lớn đến người bị thu hồi đất. Để bù đắp cho họ một phần thiệt thòi đó,
Nhà nước ta đã ban hành chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư dành cho
người bị thu hồi đất, từng bước hoàn thiện theo hướng tạo điều kiện ngày càng tốt
hơn cho người có đất bị thu hồi ổn định đời sống và sản xuất.
Tuy nhiên, đất đai là vấn đề lớn, phức tạp và rất nhạy cảm, trong khi các quy
định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thường xuyên thay đổi dẫn tới tình trạng so
bì, khiếu nại của người có đất bị thu hồi qua các dự án hoặc trong một dự án nhưng
thực hiện thu hồi đất qua nhiều năm. Mặt khác, Luật đất đai 2003 chưa có cơ chế
bắt buộc để bảo đảm có quỹ đất và nguồn vốn xây dựng khu tái định cư trước khi
thu hồi đất; chất lượng các khu tái định cư được xây dựng cũng chưa đáp ứng yêu
cầu “có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”; chưa chú trọng tạo việc
làm mới, chuyển đổi nghề cho người có đất bị thu hồi; việc lập và tổ chức thực hiện
phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại một số dự án còn thiếu kiên quyết,
thiếu dân chủ, công khai, minh bạch. Do vậy, nghiên cứu về chính sách bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư là một việc làm cần thiết và có ý nghĩa thiết thực.
Phổ Yên là huyện đồi thấp và đồng bằng của tỉnh Thái Nguyên. Trung tâm
huyện cách thành phố Thái Nguyên 26 km về phía Nam và cách trung tâm thủ đô
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 2


1.1 Cơ sở lý luận về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
1.1.1 Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
1.1.1.1 Khái niệm bồi thường
Trong đời sống hàng ngày, “bồi thường” là thuật ngữ được sử dụng trong
trường hợp một người có hành vi gây thiệt hại cho người khác và họ phải có trách
nhiệm bồi thường cho người bị thiệt hại do hành vi của mình gây ra.
Theo từ điển tiếng việt, “Bồi thường” hay “đền bù” có nghĩa là trả lại tương
xứng giá trị công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể
khác (Nguyễn Như Ý, 2001). Việc bồi thường có thể vô hình hay hữu hình, có thể
do các quy định của pháp luật điều tiết hoặc do sự thỏa thuận giữa các chủ thể.
Trong lĩnh vực pháp luật, trách nhiệm bồi thường được đặt ra khi một chủ
thể có hành vi vi phạm pháp luật gây thiệt hại cho chủ thể khác cho xã hội. Trong
lĩnh vực pháp luật về đất đai, thuật ngữ “bồi thường” hay “đền bù” khi Nhà nước
thu hồi đất được đặt ra từ rất sớm. Nghị định 151/TTg ngày 14/01/1959 của Hội
đồng Chính phủ quy định Thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng đất đã đề cập việc
“bồi thường cho người có ruộng đất bị trưng dụng”. Tiếp đến là Thông tư số
1792/TTg ngày 11/01/1970 của Thủ tướng Chính phủ quy định một số điểm tạm
thời về bồi thường nhà cửa, đất đai, cây cối lâu niên, các hoa màu cho nhân dân ở
những vùng xây dựng kinh tế mở rộng thành phố cũng đề cập đến vấn đề bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất. Đặc biệt khi Luật đất đai đầu tiên năm 1987 ra
đời, Hội đồng Bộ trưởng (nay là Chính phủ) đã ban hành Quyết định số 186/HĐBT
ngày 31/05/1990 quy định về đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi
chuyển sang sử dụng vào mục đích khác. Theo quy định này, thuật ngữ “bồi
thường” được thay thế bằng thuật ngữ “đền bù”. Thuật ngữ này tiếp tục được sử
dụng trong Luật đất đai năm 1993, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất
đai năm 1998 và các Nghị định hướng dẫn thi hành như Nghị định số 90/CP ngày
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 4


Page 5

mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới (Tổng cục Quản
lý đất đai, 2009).
Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm: (1) Hỗ trợ di chuyển, hỗ
trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở; (2) Hỗ trợ ổn định đời sống và sản
xuất, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và tạo việc làm đối với trường hợp thu hồi đất
nông nghiệp; (3) Hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp trong khu dân cư; đất vườn, ao
không được công nhận là đất ở; (4) Hỗ trợ khác. Việc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
được quy định cụ thể tại các điều 18, 19, 20, 21, 22 và 23 của Nghị định 69/2009/NĐ-
CP (Sơn Hà, 2012).
Như vậy, khác với bồi thường là việc trả lại một các tương xứng những giá trị
bị thiệt hại, thì hỗ trợ mang tính chính sách, trợ giúp thêm của Nhà nước, thể hiện
trách nhiệm của Nhà nước đối với sự hi sinh, mất mát của người bị thu hồi đất cho
những lợi ích chung của đất nước, của cộng đồng. Tuy nhiên, trong thực tế hiện nay,
do việc bồi thường chưa thực sự sòng phẳng nên các khoản hỗ trợ chưa thực sự đúng
với ý nghĩa mà nó được định nghĩa trong Luật đất đai và trong đa số trường hợp thì
nó chỉ là sự bù đắp vào khoảng thiếu hụt do việc bồi thường thiếu sòng phẳng gây ra;
bên cạnh đó một số khoản hỗ trợ thực chất là bồi thường như là hỗ trợ di chuyển, hỗ
trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm vì đây chính là những thiệt hại do việc
thu hồi đất gây ra (Đào Chung Chính, 2014).
* Khái niệm tái định cư
Pháp luật Việt Nam không giải thích khái niệm “tái định cư”, tuy nhiên nhiều
văn bản vẫn quy định về tái định cư. Như vậy, có thể khái quát rằng, “tái định cư” là
việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh sống và làm ăn. TĐC
được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản; di chuyển đến nơi
ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất
tinh thần tại đó.
Như vậy, tái định cư là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về KT -
XH đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung.

hỗ trợ và tái định cư phải cân nhắc tính toán kỹ càng về mọi mặt trước khi quyết
định. Hiệu quả ở đây được hiểu trước hết là hiệu quả về kinh tế sau đó là hiệu quả
về mặt xã hội (ổn định tình hình, ổn định đời sống). Nói cách khác, phải tạo được sự
đồng thuận của người dân trong vùng dự án. Nguyên tắc hiệu quả phải đạt được cả
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 7

trong ngắn hạn cũng như trong dài hạn. Tuyệt đối không vì lợi ích trước mắt mà
không tính đến lợi ích lâu dài cho các thế hệ sau.
1.1.2.3 Nguyên tắc dân chủ
Nguyên tắc này đòi hỏi trong hoạch định chính sách bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư phải tham khảo ý kiến của dân cư, nhất là những người chịu ảnh hưởng
trực tiếp. Khi quyết định phải theo nguyên tắc thiểu số phục tùng đa số, tập thể bàn
bạc cân nhắc kỹ trước khi quyết định. Tuyệt đối không được áp đặt quyết định từ
một phía, không được tuyệt đối hoá vai trò của cá nhân cán bộ có chức quyền. Dân
chủ nhưng phải tập trung, đồng thời tập trung nhưng phải dân chủ cả ở khâu hoạch
định chính sách cũng như thực hiện chính sách, phải đối xử với mọi người một cách
bình đẳng, tôn trọng quyền và nghĩa vụ của họ.
1.1.2.4 Nguyên tắc tiết kiệm ngân sách nhà nước
Nguyên tắc này đòi hỏi người có thẩm quyền, người thực thi công vụ có
quyền quyết định chi ngân sách nhà nước phải hết sức tiết kiệm, không được lãng
phí. Vì ngân sách nhà nước có hạn, mà nguồn tiền để bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư lại rất lớn. Tiết kiệm chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nhưng vẫn phải
đảm bảo yêu cầu về lợi ích của người dân và điều kiện sống của họ. Tiết kiệm
không có nghĩa là bớt xén, là thực hiện không đúng chế độ chính sách. Tiết kiệm là
tổ chức công việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư một cách khoa học, quy củ,
tránh làm rồi sửa, phá.
1.1.2.5 Nguyên tắc hỗ trợ người khó khăn
Nguyên tắc này hướng tới việc thực hiện các chính sách xã hội đối với các
trường hợp đặc thù, có hoàn cảnh đặc biệt. Đó chính là tinh thần tương thân tương

định cư không quan tâm đến phong tục tập quán sinh hoạt của người dân dẫn đến
nhiều khó khăn hơn cho người dân phải di chuyển chỗ ở đến khu tái định cư, chất
lượng công trình tái định cư cũng là một trong những nỗi ám ảnh của người dân
phải ở khu tái định cư. Do đó vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất phải giải quyết hài hòa các mối quan hệ về lợi ích của Nhà nước, của xã
hội vừa để đảm bảo nhu cầu sử dụng đất đai phục vụ cho việc thực hiện các mục
tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, vừa bảo vệ quyển lợi và lợi ích hợp
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 9

pháp của người sử dụng đất, bồi hoàn cho họ những thành quả lao động, kết quả
đầu tư bị thiệt hại do việc thu hồi đất gây ra.
- Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư góp phần duy trì ổn định chính trị, trật tự, an
toàn xã hội
Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất có vai trò quan trọng
trong sự phát triển của đất nước. Các công trình phục vụ mục đích an ninh, quốc
phòng, lợi ích quốc gia, mục đích phát triển kinh tế đều cần tới mặt bằng. Có thể nói
công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện nhanh, hiệu quả thì công
trình thực hiện đã hoàn thành được một nửa. Quá trình thực hiện công tác bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư ảnh hưởng trực tiếp tới đời sống của người dân tại thời
điểm thu hồi đất và sau này. Do diện tích đất sản xuất của người dân bị thu hồi dẫn
đến tình trạng thiếu việc làm, người dân không có thu nhập làm ảnh hưởng đến kinh
tế của mỗi hộ gia đình cá nhân. Thiếu việc làm là nguyên nhân chính dẫn đến tình
trạng mất tình hình trật tự an ninh. Đời sống của nhân dân sau khi bị thu hồi đất có
thể được nâng cao một cách nhanh chóng nhưng không bền vững do người dân
không biết sử dụng khoản tiền hỗ trợ để chuyển đổi nghề nghiệp dẫn đến tình trạng
ăn tiêu lãng phí dễ dàng mắc phải các tệ nạn xã hội.
Việc thu hồi không đúng mục đích, các dự án treo dẫn đến mất sản xuất,
người dân không có việc làm đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình
trạng người dân bị kích động bởi những thế lực chống đối gây mất trật tự an ninh

nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt công tác đăng ký
biến động về sử dụng đất; việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hoàn tất. Bên cạnh đó, hồ
sơ địa chính lập chưa đầy đủ, thống nhất; việc cập nhật, chỉnh lý biến động chưa
được thực hiện thường xuyên, đồng bộ theo quy định; nhiều nơi đã cấp Giấy chứng
nhận, xây dựng hồ sơ địa chính nhưng chưa ổn định, còn phải làm lại do việc dồn
điền đổi thửa sau khi cấp Giấy chứng nhận hoặc do chưa có bản đồ địa chính nên
phải cấp theo tự khai báo của người dân hoặc cấp theo các loại bản đồ cũ có độ
chính xác thấp (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012a). Chính vì vậy, mà công tác
bồi thường GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp
GCNQSDĐ thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 11

1.1.4.2 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai là có hạn về không gian sử dụng, để tồn tại và duy trì cuộc sống của
mình con người phải dựa vào đất đai, khai thác và sử dụng đất đai để sinh sống.
Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp quản lý không thể thiếu được trong việc tổ
chức sử dụng đất của các ngành kinh tế - xã hội và các địa phương, là công cụ thể
hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết định để cân đối giữa nhiệm
vụ an toàn lương thực với nhiệm vụ CNH-HĐH đất nước nói chung và các địa
phương nói riêng.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất
đai trên hai khía cạnh: (1) Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn
cứ quan trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử
dụng đất, mà theo quy định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được
thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng; (2) Quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường.
Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái liên quan mật thiết với công tác quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất thông qua quyết định thu hồi đất. Căn cứ quy hoạch,

hỗ trợ và tái định cưã đạt những kết quả đáng khích lệ, cơ bản đáp ứng được nhu
cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư. Tuy nhiên, do tính chưa ổn
định, chưa thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác này còn gặp
khá nhiều khó khăn và cản trở.
1.1.4.5 Yếu tố giá đất và định giá đất
Hiện nay, nước ta giá cả đất đai dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng, là
tổng hòa giá trị hiện hành địa tô nhiều năm (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân,
2006). Một trong những điểm mới của Luật Đất đai 2003 là các quy định về giá đất.
Nếu như trước đây Nhà nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi quan hệ
đất đai khác nhau thì Luật Đất đai 2003 đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng nhóm
quan hệ đất đai khác nhau (Sơn Hà, 2012).
Theo Điều 55 Luật Đất đai 2003, giá đất được hình thành trong các trường
hợp sau đây: (1) do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá theo
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 13

quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật Đất đai 2003; (2) do đấu giá
quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; (3) do người sử dụng đất
thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Tại khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai 2003 cũng đưa ra nguyên tắc xác định giá đất là
“sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình
thường” (Quốc hội, 2003; Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2009).
Thực hiện các quy định về giá đất tại Luật Đất đai năm 2003, Chính phủ đã
ban hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP của
Chính phủ ngày 27/7/2007 về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số
188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá
các loại đất (Tổng cục Quản lý đất đai, 2009; Sơn Hà, 2012).
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải sát

pháp sẽ không được bồi thường. Tuy nhiên, do việc quản lý đất đai khá chặt chẽ,
nên những trường hợp như vậy không nhiều (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012a).
1.2.2 Hàn Quốc
Ở Hàn Quốc, vào những năm 70 của thế kỷ trước, trước tình trạng di dân ồ ạt từ
các vùng nông thôn vào đô thị, thủ đô seoul đã phải đối mặt với tình trạng thiếu đất
định cư trầm trọng trong thành phố. Để giải quyết nhà ở cho dân nhập cư, chính quyền
thành phố phải tiến hành thu hồi đất của nông dân vùng phụ cận. Việc đền bù được
thực hiện thông qua các công cụ chính sách như hỗ trợ tài chính, cho quyền mua căn hộ
do thành phố quản lý và chính sách tái định cư đất (Nguyễn Thị Dung, 2009).
Chính sách bồi thường, tái định cư được thực hiện theo Đạo luật về Thu hồi
đất cho các công trình công cộng năm 2009 (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012b),
cụ thể:
- Cơ sở bồi thường, đối với thửa đất được sử dụng thông qua đàm phán hoặc
xét xử của tòa án, khoản bồi thường sẽ được tính dựa trên mức giá công bằng, có
tính tới giá thuê, mục đích sử dụng, thời gian sử dụng và giá của những thửa đất
tương tự gần đó. Định giá để bồi thường sẽ do chuyên gia định giá tư nhân thực
hiện, mức bồi thường sẽ được tính là mức trung bình của các giá trị định giá. Nếu
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 15

giá trị định giá cao nhất và thấp nhất chênh lệch 10% hoặc nhiều hơn, sẽ phải có
chuyên gia định giá khác thực hiện tiếp việc định giá, và từ đó, mức bồi thường sẽ
được tính toán lại.
- Về hình thức bồi thường: Bồi thường được trả bằng tiền mặt. Các chủ sở
hữu tài sản bị thu hồi có thể lựa chọn các hình thức khác, không phải tiền mặt, bao
gồm đất thay thế hoặc nhà ở xã hội.
- Những trường hợp không được đền bù: Các tòa nhà được xây dựng không
phép thì không được bồi thường. Các tòa nhà nhà xây không phép trước hoặc vào
ngày 24/1/1989 thì được coi là hợp pháp và được bồi thường. Những người được
sắp xếp địa điểm tái định cư là chủ sở hữu của tòa nhà hợp pháp và những người (kể