i

§¹i häc Th¸i Nguyªn
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

DƯƠNG NGỌC TRƯỜNG

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG,
HỖ TRỢ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI
ĐẤT QUA MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ SÔNG CÔNG,
TỈNH THÁI NGUYÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Thái Nguyên, năm 2013


ii

§¹i häc Th¸i Nguyªn
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

DƯƠNG NGỌC TRƯỜNG

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG,
HỖ TRỢ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI
ĐẤT QUA MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ SÔNG CÔNG,
TỈNH THÁI NGUYÊN
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03


Tôi xin trân trọng cảm ơn sự đóng góp ý kiến chân thành của các thầy
giáo, cô giáo khoa Tài nguyên và Môi trường, Trường Đại học Nông Lâm
Thái Nguyên, tập thể phòng Tài nguyên và Môi trường, Trung tâm phát triển
quỹ đất thị xã, UBND phường Cải Đan, UBND phường Bách Quang đã nhiệt
tình giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn gia đình, những người thân, đồng nghiệp và
bạn bè đã nhiệt tình, tạo điều kiện về mọi mặt để giúp đỡ tôi trong quá trình
thực hiện đề tài này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn!
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Dương Ngọc Trường


i
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục đích, yêu cầu của đề tài......................................................................... 3
2.1. Mục đích..................................................................................................... 3
2.2. Yêu cầu....................................................................................................... 3
2.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn.................................................................... 3
Chương 1. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU TÀI LIỆU................................. 4
1.1. Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB khi Nhà nước thu
hồi đất................................................................................................................ 4
1.1.1. Khái quát về bồi thường, hỗ trợ GPMB.................................................. 4
1.1.2. Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB.................................. 5
1.1.3. Một số vấn đề ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB........ 7
1.1.4. Cơ chế, chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB của một số nước trên thế
giới................................................................................................................... 12

điều tra, phỏng vấn.......................................................................................... 70
3.3.1. Dự án 1 - Công ty may công nghiệp xuất khẩu .................................... 70
3.3.2. Dự án 2 - Khu công nghiệp Sông Công 21,74ha (đợt 4): ..................... 74
3.3.3. Đánh giá chung việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB
qua điều tra, phỏng vấn ................................................................................... 78
3.4. Đánh giá tác động của việc thực hiện các chính sách bồi thường, hỗ trợ
GPMB.............................................................................................................. 79
3.4.1. Về mặt kinh tế: ...................................................................................... 79
3.4.2. Về mặt xã hội: ....................................................................................... 80
3.4.3. Về mặt môi trường: ............................................................................... 82
3.5. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ
GPMB.............................................................................................................. 83


iii
3.5.1. Giải pháp về chính sách ........................................................................ 83
3.5.2. Giải pháp hỗ trợ CĐNN, tạo việc làm và tái định cư............................ 85
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 86
1. Kết luận ....................................................................................................... 86
2. Kiến nghị ..................................................................................................... 87


iv
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

STT

Chữ viết tắt

Ý nghĩa


6.

NĐ-CP

Nghị định Chính phủ

7.

PTQĐ

Phát triển quỹ đất

8.

QĐ-UB

Quyết định ủy ban

9.

TĐC

Tái định cư

10.

UBND

Ủy ban nhân dân

Việt Nam cũng như các nước khác trên thế giới đều thực hiện việc quản
lý đất đai bằng các văn bản Pháp luật. Trong các quy định của Pháp luật đất
đai thì quy định về chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là
một lĩnh vực rất quan trọng, bởi thu hồi đất và bồi thường trên thực tế rất
phức tạp và nhạy cảm, có liên quan trực tiếp đến quyền lợi và nghĩa vụ của
người sử dụng đất, nó còn có những tác động đến các mặt của đời sống kinh
tế - xã hội, an ninh trật tự.
Trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên, những năm gần đây công tác thu hồi
đất và bồi thường GPMB đang được tỉnh chú trọng và đặc biệt quan tâm để
tập trung xây dựng cơ sở hạ tầng, thu hút các nguồn vốn đầu tư cho phát triển
kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, trong công tác thu hồi đất và bồi thường GPMB
vẫn còn một số “điểm nóng”, phức tạp, việc thực thi và áp dụng chính sách


2
quy định của Nhà nước chưa được đầy đủ hoặc chưa đáp ứng được quyền lợi
và nguyện vọng của nhân dân nên vẫn còn những vụ việc khiếu kiện, khiếu
nại kéo dài, đặc biệt là khiếu nại vượt cấp, đông người, gây khó khăn cho
công tác GPMB và trật tự xã hội.
Thị xã Sông Công nằm ở phía Nam tỉnh Thái Nguyên, cách thành phố
Thái Nguyên 20 km, cách thủ đô Hà Nội 65 km về phía Bắc theo hướng quốc
lộ 3. Nằm trong vùng kinh tế trọng điểm Bắc bộ, là đô thị bản lề trung chuyển
giữa vùng công nghiệp Hà Nội, trục công nghiệp đường 18 với vùng Việt
Bắc. Do vậy, Sông Công có đầy đủ các điều kiện thuận lợi để thu hút đầu tư,
thực hiện CNH-HĐH địa phương với sự phát triển của các khu công nghiệp,
cụm công nghiệp, các khu đô thị mới và mạng lưới giao thông quan trọng từ
liên huyện, liên tỉnh và các tỉnh lân cận.
Từ khi Nhà nước ban hành Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày
13/8/2009, việc bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất có những thay
đổi đáng kể, đảm bảo có lợi hơn cho người bị thu hồi đất. Từng bước đáp ứng

Công, đánh giá vấn đề một cách khách quan.
- Đề ra các giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện chính sách bồi
thường, hỗ trợ GPMB khi Nhà nước thu hồi đất phù hợp với điều kiện thực tế
tại địa phương, đảm bảm đúng quy trình và theo quy định của chính sách
pháp luật hiện hành.

2.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
* Ý nghĩa khoa học: Những kết quả nghiên cứu khoa học khi thực hiện
đề tài sẽ là cơ sở để đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ
GPMB của người dân cũng như cơ quan Nhà nước và tác động của việc thực
hiện chính sách bồi thường GPMB đến các vấn đề kinh tế, xã hội, môi trường.
* Ý nghĩa thực tiễn: Kết quả nghiên cứu đề tài sẽ là cơ sở đề xuất một
số giải pháp để bổ sung, hoàn thiện chính sách bồi thường GPMB và thúc đẩy
công tác GPMB trên địa bàn thị xã Sông Công và là tài liệu tham khảo cho
các địa phương khác có điều kiện tương tự.


4
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB khi Nhà nước
thu hồi đất

1.1.1. K hái quát về bồi thường, hỗ trợ GPMB
1.1.1.1. Bồi thường
- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất. [9]
Bồi thường gồm:
+ Bồi thường hoặc hỗ trợ đối với toàn bộ diện tích đất Nhà nước thu hồi.
+ Bồi thường hoặc hỗ trợ tài sản hiện có gắn liền với đất và các chi phí

dụng tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ.
Tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp phải di chuyển
chỗ ở thì người sử dụng đất được bố trí tái định cư bằng một trong các hình
thức như sau:
- Bồi thường bằng việc giao đất ở mới hoặc nhà ở tái định cư.
- Bồi thường bằng tiền để người bị thu hồi đất tự lo chỗ ở.
Việc bố trí, sắp xếp tái định cư là một phần không thể tách rời và giữ
vai trò rất quan trọng trong công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB.[12]

1.1.2. Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB
Bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án là
một lĩnh vực rất đa dạng và phức tạp, các văn bản chính sách về bồi thường,
hỗ trợ của Nhà nước được áp dụng cho tất cả các dự án thu hồi đất. Tuy nhiên
công tác thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ GPMB trên thực tế rất khác nhau
đối với mỗi dự án, mỗi địa phương, nó có liên quan trực tiếp đến quyền và lợi
ích của người bị thu hồi đất.
- Tính đa dạng: Đối với mỗi dự án thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ


6
GPMB được tiến hành trên địa bàn một tỉnh, một địa phương sẽ khác nhau về
điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, các chính sách vận dụng cụ thể của cấp
tỉnh cũng rất khác nhau. Các dự án trong khu vực đô thị, mật độ dân cư cao,
công trình xây dựng nhiều, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu vực giáp
ranh giữa đô thị và nông thôn, ven các khu công nghiệp mức độ dân cư khá
cao, hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, dịch vụ,
buôn bán nhỏ… khu vực nông thôn, hoạt động sản xuất chủ yếu là nông
nghiệp, dân cư thưa thớt… Do vậy, đối với mỗi dự án ở mỗi vùng có những
đặc trưng riêng, công tác thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ GPMB được tiến
hành cần có những giải pháp riêng, phù hợp với đặc điểm và điều kiện riêng

Đất đai là đối tượng quản lý rất phức tạp, luôn có sự biến động theo sự
phát triển của nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà
nước về đất đai đòi hỏi hệ thống các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực
này phải mang tính ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế.
Trong thời gian mấy thập kỷ vừa qua, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội của đất nước ta có nhiều biến động lớn, nên các chính sách pháp luật
về đất đai theo đó cũng liên tục được sửa đổi, bổ sung. Chỉ tính từ năm 1993
đến năm 2003, Nhà nước đã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật
về quản lý và sử dụng đất. Luật đất đai năm 2003 sau khi được Quốc hội
thông qua, cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành đã nhanh chóng đi vào
cuộc sống. Với một hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật khá hoàn chỉnh,
cụ thể, chi tiết, rõ ràng, đề cập đến các quan hệ đất đai phù hợp với thực tế.
Hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai của Nhà nước đã tạo cơ
sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản lý Nhà
nước về đất đai, giải quyết tốt mối quan hệ đất đai của các chủ thể. Bước đầu
đã đáp ứng được quan hệ đất đai mới hình thành trong quá trình công nghiệp
hóa và đô thị hóa. Trong đó, hệ thống văn bản quy định về chính sách bồi
thường, hỗ trợ GPMB cũng luôn được Chính phủ không ngừng hoàn thiện,


8
sửa đổi nhằm giải quyết các vướng mắc trong công tác bồi thường, hỗ trợ
GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Thực tiễn cho thấy, việc ban
hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh
hưởng rất lớn đến công tác bồi thường GPMB. Hệ thống văn bản pháp luật về
đất đai còn có những nhược điểm như số lượng các văn bản nhiều, mức độ
phức tạp, nhiều văn bản còn có sự chồng chéo, chưa đồng bộ, chặt chẽ gây
khó khăn cho việc tiếp cận nghiên cứu và lúng túng trong xử lý, tạo kẽ hở
trong thực thi pháp luật.[2]
Mặc dù chỉ có đối tượng quản lý đất đai nhưng được điều chỉnh ở nhiều
văn bản khác nhau. Các văn bản này được ban hành ở những thời điểm khác

hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ đó có tác động tới giá đất
để tính bồi thường GPMB.
Tuy nhiên, ở nhiều địa phương chỉ mới chú trọng đến công tác lập quy
hoạch, chưa chú trọng đến công tác quản lý và tổ chức triển khai đưa quy
hoạch vào thực tiễn cuộc sống, chất lượng phương án quy hoạch còn thấp,
thiếu đồng bộ, tính khả thi thấp. Phương án quy hoạch dự báo chưa sát với
thực tế, mang nặng tính chủ quan, áp đặt, quy hoạch theo phong trào. Đây
chính là nguyên nhân dẫn đến tình trạng quy hoạch “treo”, dự án “treo”.
Ngoài ra, trong thực hiện quy hoạch sử dụng đất vẫn còn nhiều vấn đề tồn tại,
yếu kém, bức xúc như: việc điều chỉnh quy hoạch, sử dụng đất sai mục đích,
kém hiệu quả, quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng đất còn tùy tiện, vi
phạm pháp luật còn xẩy ra ở nhiều nơi.[8]
1.1.3.3. Công tác giao đất, cho thuê đất
Việc giao đất, cho thuê đất là yếu tố có tác động rất lớn đến công tác
bồi thường, hỗ trợ GPMB. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất phải căn cứ vào
quy hoạch, kế hoạch sử dụng dất là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa
phương chưa thực hiện tốt nguyên tắc này; hạn mức giao đất và nghĩa vụ


10
đóng thuế đất quy định không rõ ràng. Hơn nữa, tình trạng đất được giao, cho
thuê sử dụng không đúng mục đích, vi phạm pháp luật, găm giữ đất, chậm
đưa vào sử dụng hoặc chuyển nhượng dự án còn xảy ra ở nhiều địa phương
dẫn đến lãng phí đất đai và gây bất bình trong dư luận. Những yếu tố này dẫn
đến những khó khăn cho công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB.[2]
1.1.3.4. Việc đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp
GCN quyền sử dụng đất
Đăng ký đất đai là một thành phần quan trọng của hệ thống quản lý
Nhà nước về đất đai, đó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền sử dụng đất, bất
động sản, sự đảm bảo và những thông tin về quyền sử dụng đất. Theo quy

87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại
đất; Nghị định 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy định về
việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích
an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; Nghị định số
22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ ban hành quy định
về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng... Khung giá đất để tính bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại Nghị định số 87/CP đã
được áp dụng trong một thời gian khá dài (trên mười năm), mặc dù trong quá
trình áp dụng có quy định việc điều chỉnh khung giá đất để tính bồi thường
bằng hệ số K nhưng mức tăng cao nhất cũng chỉ là 1,2 lần đối với đất nông
nghiệp hạng i. Do vậy, giá đất để tính bồi thường vẫn thấp hơn nhiều so với
giá thực tế, dẫn đến phát sinh nhiều bất cập, số người bị thu hồi đất có kiến
nghị, khiếu kiện về giá đất bồi thường GPMB nhiều tại các địa phương.[10]
- Từ khi có Luật đất đai 2003: Các trường hợp hình thành giá đất được
quy định tại Điều 55.
Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được


12
sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền
sử dụng đất; Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu
dự án có sử dụng đất thường phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc
phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất,
cho thuê đất; Giá đất do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những
người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất...
Luật đất đai 2003 đã quy định khá cụ thể những vấn đề quan trọng, có
tính nguyên tắc liên quan đến xác định giá đất, bồi thường GPMB và tái định
cư. Đặc biệt, việc xác định giá đất được thực hiện theo nguyên tắc “sát với giá

Luật đất đai của Hàn Quốc được xác lập trên cơ sở Luật quy hoạch đô
thị cho từng đô thị và Luật quản lý sử dụng quốc thổ bao gồm tất cả các đô
thị, Nhà nước chỉ định năm khu vực để cân bằng sự phát triển đồng bộ.
Luật bồi thường GPMB của Hàn Quốc được chia ra thành hai thể chế.
Một là “đặc lệ” liên quan đến bồi thường GPMB cho đất công cộng đã đạt
được theo thủ tục thương lượng của pháp luật. Hai là luật “sung công đất”
theo thủ tục quy định cưỡng chế của công pháp.
Thực hiện bồi thường theo luật mới của Hàn Quốc thì sẽ thực hiện theo
ba giai đoạn:
- Tiền bồi thường đất đai được giám định viên công cộng đánh giá trên
tiêu chuẩn giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho công trình công cộng. Giá
quy định không dựa vào lợi nhuận khai thác do đó có thể đảm bảo sự khách
quan trong việc bồi thường.
- Pháp luật có quy định không gây thiệt hại nhiều cho người có quyền
sở hữu đất trong quá trình thương lượng chấp thuận thu hồi đất. Quy trình
chấp thuận theo thứ tự là công nhận mục đích, lập biên bản tài sản và đất đai,
thương lượng, chấp nhận thu hồi.
- Biện pháp di dời là một đặc điểm quan trọng, nhà nước hỗ trợ tích cực


14
về mặt chính sách đảm bảo sự sinh hoạt của con người, cung cấp đất đai cho
những người bị mất nơi cư trú do thực hiện công trình công cộng cần thiết của
Nhà nước. Đây là công việc có hiệu quả lôi cuốn người dân tự nguyện di dời
và liên quan rất nhiều tới việc GPMB.[12]
1.1.4.2. Trung Quốc
Ở Trung Quốc, mục tiêu bao trùm lên chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư là hạn chế đến mức tối đa việc thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng, cũng
như số lượng người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất để thực hiện dự án đầu
tư. Nếu như việc thu hồi đất là không thể tránh khỏi thì có sự chuẩn bị cẩn

đất đai; tiền bồi thường về hoa màu; bồi thường tài sản tập thể.
Theo đánh giá của một số chuyên gia tái định cư, sở dĩ Trung Quốc có
những thành công nhất định trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là do:
- Thứ nhất, đã xây dựng các chính sách và thủ tục rất chi tiết, ràng buộc
đối với các hoạt động tái định cư, đảm bảo mục tiêu tạo cơ hội phát triển cho
người dân tái định cư, tạo các nguồn lực sản xuất cho những người tái định cư.
- Thứ hai, năng lực thể chế của các chính quyền địa phương khá mạnh.
Chính quyền cấp tỉnh chịu trách nhiệm hoàn toàn trong việc thực hiện chương
trình bồi thường hỗ trợ tái định cư.
- Thứ ba, quyền sở hữu đất tập thể làm cho việc thực hiện bồi thường
hỗ trợ tái định cư có nhiều thuận lợi, đặc biệt là ở nông thôn. Tiền đền bù cho
đất đai bị mất không trả cho từng hộ gia đình mà được cộng đồng sử dụng để
tìm kiếm, phát triển đất mới hoặc mua của các cộng đồng sở tại hay dùng để
phát triển kết cấu hạ tầng. Chính quyền thôn, xã chịu trách nhiệm phân chia
cho các hộ bị ảnh hưởng.
Bên cạnh những thành công như vậy, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư của Trung Quốc cũng bộc lộ những tồn tại nhất định mà chủ yếu là
vấn đề việc làm; tốc độ tái định cư chậm, thiếu đồng bộ, thực hiện giải phóng


16
mặt bằng trước khi xây xong nhà tái định cư.[8]
1.1.4.3. Thái Lan
Ở Thái Lan, cũng giống như ở nhiều nước khác trong khu vực châu Á,
quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất đai đều do cơ
chế thị trường điều tiết. Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ quản lý,
việc đền bù được tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân, định
giá đền bù.
Giá đền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án. Nếu một dự án
mang tính chiến lược quốc gia thì nhà nước đền bù với giá rất cao so với giá