B GIÁO DCăVẨăẨOăTO
TRNGăI HC KINH T TP. H CHÍ MINH
CHNGăTRỊNHăGING DY KINH T FULBRIGHT
LÊ TH LNG THMăNH HIU QU KINH T VÀ KH NNGă
CHI TR CA D ÁN NHÀ  XÃ HI 15 TNG
TI THÀNH PH VINH LUNăVNăTHCăSăCHệNHăSỄCHăCỌNG
TP. H Chí Minh ậ Nmă2015
B GIÁO DCăVẨăẨOăTO
TRNGăI HC KINH T TP. H CHÍ MINH
CHNGăTRỊNHăGING DY KINH T FULBRIGHT LÊ TH LNG

THMăNH HIU QU KINH T VÀ KH NNGă
CHI TR CA D ÁN NHÀ  XÃ HI 15 TNG
Trc tiên, tôi xin gi li cmănăsơuăsc nhtăđn Thy Nguyn Xuân Thành và GS.TS.
DavidăO.ăDapiceăđƣănhitătìnhăgiúpătôiăđnhăhng, gii quytăcácăvng mc,ăhng dn
trc tip cho tôi trong sut quá trình thc hin lunăvnănƠy.
Tip theo, tôi xin bày t lòng bitănăđn Thyă Thiên Anh Tun, các quý Thy Cô cùng
các cán b nhân viên tiăChngătrìnhăGing dy Kinh t Fulbrightăđƣătruyn nhng kin
thc quý báu và thit thc, nhitătìnhăgiúpăđ, giiăđápăbt c khi nào và to ra mt môi
trng hc tp, nghiên cu thc s chtălng cho tôi và các hc viên trong thi gian qua.
Tôi xin gi li cmănăchơnăthƠnhăđn phòng tín dng ngân hàng HD Bank, phòng bán
hàng Công ty a căHoƠngăQuơnăđƣăh tr s liu và cung cpăcácăthôngătinăliênăquanăđn
nhà  xã hi cho tôi trong quá trình thc hin lunăvn.
Cui cùng, tôi xin cmănăgiaăđìnhăvƠătoƠnăth các thành viên lp Thc s Chính sách công
khóaă06ăđƣăđng viên, chia s và h tr tôi trong sut thi gian qua.
Tác gi

Lê Th Lng

-iii-

TÓM TT

Ngh quyt 02/2013/NQ-CP ngày 07/01/2013 raăđi cùng vi gói h tr 30.000 t đng
đánhădu s thayăđi trong chính sách phát trin nhà  xã hi theoăhng NhƠănc h tr
tín dngăuăđƣiăchoăc ba phía doanh nghip xây dng d án, ngi mua d án và Ngân
hàng Thngămi tham gia cho vay vn uăđƣi.ăTuyănhiên,ăđn thiăđim cuiănmă2014,ă
ngân hàng ch mi gii ngân gói h tr nƠyăđc 12%. Con s nƠyăđcăđánhăgiáălƠăquáă
thpăvƠădi mc k vng. D án nhà  xã hi 15 tngăđc B Xây dng giăđ xutăđn
Ngân hàng NhƠănc đ ngh cho vay vnăuăđƣiăđ thc hin d án. D ánăđƣăkhi công
vƠoăthángă 11/2013ă nhngăđn thiă đim này d án vnăchaă đc các ngân hàng chp

ca h thu nhp thp.
i viăcácăNgơnăhƠngăThngămi, chính sách h tr cngăphiăđcăđiu chnh sao cho
mc li nhunăcácăngơnăhƠngăthuăđc bng mc li nhunăđi vi các khon cho vay
thngămiăđ khuyn khích các ngân hàng tham gia h tr tín dng cho các ch đuătă
xây dng d án nhà  xã hi cho thuê.

-v-

MC LC

LIăCAMăOAN i
LI CMăN ii
TÓM TT iii
MC LC v
DANH MC KÝ HIU, T VIT TT viii
DANH MC BNG BIU ix
DANH MC HÌNH V x
DANH MC PH LC xi
CHNGă1.ăGII THIU 1
1.1. Bi cnh và vnăđ nghiên cu 1
1.2. Mc tiêu nghiên cu 3
1.3. Câu hi nghiên cu 3
1.4. Phm vi nghiên cu 3
1.5. Cu trúc lunăvn 4
1.6. Hn ch ca lunăvn 4
CHNGă2.ăCăS LÝ THUYT VÀ MÔ T D ÁN 5
2.1. Khung phân tích 5
2.1.1. Khungăphơnătíchăđánhăgiáăkh nngăchiătr caăngi thu nhp thp 5
2.1.1.1.ăNgi thu nhp thp, h giaăđìnhăthuănhp thp 5
2.1.1.2.ăánhăgiáăkh nngăchiătr nhà  caăngi thu nhp thp 6

4.4.ăPhơnătíchăđ nhy kinh t 24
4.5. Phân tích mô phng Monte ậ Carlo 25
CHNGă5.ăPHỂNăTệCHăHIU QU TÀI CHÍNH CA D ÁN 27
5.1. Các gi đnh và thông s đu vào ch yu 27
5.1.1. Lm phát 27
5.1.2. Ngun vnăđuăt 28
5.1.3. Chi phí vn ch s huădanhăngha 28
5.1.4. Chi phí vn tài chính d án 28
5.1.5. Doanh thu tài chính 29
5.1.6. Chi phí tài chính 29
5.2. Kt qu thmăđnh tài chính ca d án 29
5.3. Tài tr vnăvayăuăđƣiăchoăd án 30
-vii-

5.4.ăPhơnătíchăđ nhy 31
5.5. Mô hình tài chính d án nhà  xã hiăchoăthuêătngăđng. 33
CHNGă6.ăPHỂNăTệCHăPHỂNăPHI 35
6.1. Phân phi phân phi 35
6.2. Tr cp lãi sut trên vnăvayăchoăngi mua nhà 36
CHNGă7.ăKT LUN VÀ KHUYN NGH CHÍNH SÁCH 38
7.1. Kt lun 38
7.2. Khuyn ngh chính sách 38
TÀI LIU THAM KHO 41
PH LC 48 -viii-

DANH MC KÝ HIU, T VIT TT


NhƠăăthngămi
NOXH

NhƠăăxƣăhi
NPV
Net Present Value
Giá trăhinătiăcaăngơnăluăròng
PMT
Payment in an Ordinary Annuity
Khonătinăthanhătoánăđu,ăđnhăk
TP.HCM

ThƠnhăphăHăChíăMinh
TP. Vinh

ThƠnhăphăVinh
UBND

yăban nhân dân
UN-HABITAT
United Nations Human
Settlements Programme
UăbanăgiiăquytăvnăđăvănhƠăă
choăconăngi
VAT
Value Added Tax
Thuăgiáătrăgiaătng
VHLSS
Vietnam Household Living
Standards Survey

Hình 4.1. Tcăđ tngătrng kinh t thcăhƠngănmăVităNamăgiaiăđon 1990 ậ
2014 và d báoăđnăăănmă2050. 21
Hình 4.2. Ngơnăluăkinhăt chit khu phân theo hng mc 24
Hình 4.3. Phơnătíchăđ nhy NPV kinh t 25
Hình 4.4. Kt qu chy mô phng NPV kinh t d án 26
Hình 5.1. Phơnătíchăđ nhy NPV tài chính 32

-xi-

DANH MC PH LC
Ph lc 1. Giáăđt tính tin s dngăđt ti các phng,ăTP.ăVinhănmă2014 48
Ph lc 2. Giáăđt th trng bình quân tiăphng Quán Bàu, TP. Vinh 49
Ph lc 3. Các chính sách liên quan phát trin nhà  choăngi có thu nhp thp 50
Ph lc 4. S HTNT ti tnh Ngh An và khu vc thành th tnh Ngh An 52
Ph lc 5. Gíaăbánăcnăh chungăcăcóădinătíchădi 70 m
2
ti TP. Vinh 54
Ph lc 6. Cách tính mc giá NOXH t mcăgiáăNOTMăđiu chnhăcácăuăđƣi 55
Ph lc 7. Lch tr n vay vnămuaănhƠătrng hp vay 100% giá tr cnăh. 56
Ph lc 8. Lch tr n vay vnămuaănhƠătrng hp vay 80% giá tr cnăh. 57
Ph lc 9. Phân tích kh nngăchiătr theoăcácăphngăánăh tr 58
Ph lc 10. T l chi phí nhân công trong chi phí xây dng 60
Ph lc 11. Bng d toán tngăchiăphíăđuătă2014ătrc thu VAT 61
Ph lc 12. Tính h s chuyn đi chi phí thang máy 63
Ph lc 13. Ngơnăluăkinhăt chit khu 65
Ph lc 14. Phơnătíchăđ nhy kinh t 66
Ph lc 15. Các gi đnh và kt qu chy mô phng Monte ậ Carlo NPV kinh t d án 67
Ph lc 16. Căcu vn tài chính d án 70
Ph lc 17. Lch tr n vay ngân hàng 71
Ph lc 18. Tính chi phí vn ch s hu 72

đƣi choăcácăđiătng liên quan. ChínhăsáchănƠyăđƣăthuăhútăs tham gia ca nhiu doanh
nghip xây dng NOXH cngănhănhngăngi có nhu cu mua nhà giá r.
Mc dù nhnăđc nhiu h tr ca NhƠănc nhngăkt qu ca chính sách tín dngăuă
đƣiăphátătrin NOXH, nhà  choăngi thu nhp thp đtăđc còn quá thp. Theo báo cáo
tng kt th trng btăđng snănmă2014ăca Hip hi btăđng sn Thành ph H Chí
Minh (TP.HCM), kt qu gii ngân gói tín dngăuăđƣiă30.000 t đng trên toàn quc mi
ch đt 12%. Con s nƠyăđcăđánhăgiáălƠăquáăthpăvƠăkhôngăđt theo k vng (Nguyn Lê,
2014).
V phía cung, nhiu doanh nghip xây dngăNOXHăđ ngh đc vay vnăuăđƣiănhngă
ch có mt s ítăđc tip cn ngun vn này. năc, ti TP.HCM, tínhăđn htănmă2014ă
cngăch có 2 d ánăđc h tr vay vn gói 30.000 t đng trong tng s 11 doanh nghip
xin vay (Trung Kiên, 2015). Ti tnh Bc Liêu, trong s 5 doanh nghipăđ ngh vay vn
cngă ch có 1 doanh nghipă đc Ngân hàng Nông nghip và Phát trin Nông thôn
-2-

(Agribank) đng ý gii ngân (Tú Anh, 2015). Bên cnhăđó,ămt s d ánăđc B Xây
dng (BXD) gi đ xut cho vay vnăuăđƣiăti Ngân hàng NhƠănc (NHNN) đã khi
công xây dng, nhngădoanh nghip vnăchaăđc cp vnăđƠnhătmăngngăhoc phiăđiă
vay vn ca các ngân hƠngăthngămi (NHTM) vi lãi sutăcaoăđ tip tc thc hin d
án (Mai Ca, 2015).
V phía cu, ngi mua d án NOXH và nhà  thngămi (NOTM) thu nhp thp cngă
khó tip cnăđc ngun vnăuăđƣi.ăHnăna, cho dù mt s d án NOXH đc hng
nhiu uăđƣi nhngăngi thu nhp thp cngăkhó tip cnăđc do mc giá còn quá cao.
Theo kt qu săb sau khi thc hinăđánhăgiáăv kh nngăchiătr mua nhà  ti Vit Nam
ca Ngân hàng Th gii (WB), v mng NOXH, vi nhngăcnăh có din tích nh nhă36ă
m
2
cngănm ngoài kh nngăchiătr ca ngi thu nhp thp.ăi vi nhngăcnăh ph
bin khong 55 m
2


Vi mc giá này thì ngi thu nhp thp hay h thu nhp thp (HTNT) khó có kh nngă
muaăđcăngôiănhƠăđ năđnh cuc sng lâu dài.
 gii quyt mt s bt cp trong chính sách h tr tín dng và phát trin NOXH, tác gi
thc hin lunăvnăắThmăđnh hiu qu kinh t và kh nngăchi tr ca d án Nhà  xã hi
15 tng ti TP. Vinh”.
1.2. Mc tiêu nghiên cu
Lunăvn đánhăgiáăkh nngăchiătr ca HTNT khu vc thành th ti Ngh An đ xem vi
mcăgiáăvƠăphngăthc h tr tín dng hin ti thì HTNT thc s có kh nngăchiătr cho
vicămuaăcnăh hay không.ăơyălƠăcăs đc s dngăđ thmăđnh tính kh thi v mt
tài chính và kinh t ca d án. Phân tích phân phi li ích và chi phí ca d án NOXH 15
tng cho thy đngăcăthamăgiaăxơyădng d án caăcácăbênăliênăquan.ăQuaăđó, tìm kim
các giiăphápăthúcăđy chính sách phát trin NOXH nhm toăđiu kin cho ngi thu nhp
thp có nhà . Nhăvy, mc tiêu mà lunăvnămun thc hinălƠăđaăraăcácăgiiăphápăđ
toăđiu kinăchoăngi thu nhp thp có ch  ch không nht thit phi s huăcnăh.
1.3. Câu hi nghiên cu
Mc tiêu nghiên cuăđc thc hin thông qua 3 câu hi:
1) Mc giá bán NOXH ca d án vƠăphngăthc h tr tín dng hin ti có phù hp
vi kh nngăchiătr ca HTNT ti khu vc thành th Tnh Ngh An không?
2) D án NOXH 15 tng ti TP. Vinh có kh thi v mt kinh t và tài chính? Phân
phi li ích và chi phí cho các liênăquanăđn d ánănhăth nào?
3) NhƠănc có nên h tr cho d án NOXH 15 tng không? Các chính sách h tr
cn điu chnh nhăth nào đ cácăbênăliênăquanăđn d ánăcóăđngăcăthamăgiaăxơyă
dng d án và HTNT có nhà ?
1.4. Phm vi nghiên cu
Lunăvn đánhăgiáăkh nngăchiătr ca ngi thu nhp thp thuc khu vc thành th ca
Ngh An da trên mc giá ca d ánăvƠăphngăthc h tr tín dng hin ti. Bên cnhăđó,ă
lunăvn đánhăgiáătính kh thi v mt tài chính và kinh t đng thi phân tích ri ro và
phân tích phân phi li ích ca d án NOXH 15 tng da vào thông tin d án và các chính
sách h tr đi vi NOXH.

n và thanh toán dài hn. Thu nhp caăHTNTă trênăngngănghèoăvƠădiăngng thu
nhp bình quân caăvùngăđôăth đangăsinhăsng (ADB, 2001).
Theo WB vƠăChngătrìnhăphátătrin Liên Hip Quc (UNDP) trích trong (ADB, 2001),
ngi thu nhp thp là nhngăngi dành 66% thu nhpăđ chiătiêuăchoănăung duy trì
cuc sng và 34% thu nhp còn li cho các nhu cuăcăbnăkhácănhănhƠă, các hotăđng
vnăhóa,ăgiáoădc, sc khe, giao thông, giao tip…
 Vit Nam, ngi thu nhp thp lƠăngi không thuc din phi np thu thu nhp cá
nhơnăthng xuyên theo quyăđnh ca pháp lut (Chính ph, 2013b). Tuy nhiên, khái nim
nƠyăcngăđangăgơyănhiu tranh cãi do quyăđnh này có mt s h giaăđìnhăvt xa mc thu
nhpăbìnhăquơnăđuăngi và mt s h giaăđìnhăthuc h nghèo.
Nhăvy, HTNT phiăđm bo mc thu nhp thpănhngăcngăphi có kh nngătit kim
đ ci thin ch . Khái nimăHTNTăđc s dng trong lunăvn là h giaăđìnhăcóămc
thu nhpătrênăngngănghèoăvƠădiăngng trung bình ca khu vcăđangăsinhăsng.ăng
thi h có kh nngătit kimăđ thanh toán các khon vay dài hn h tr cho vic xây mi,
ci thin và nâng cp ch .
-6-

2.1.1.2. ánhăgiáăkh nngăchiătr nhà  caăngi thu nhp thp
Theo t chc UN-HABITAT và United Nations ESCAP,ăđ đánhăgiáăkh nngăchiătr nhà
, các chuyên gia nhà  thng s dngă baă phngă phápă (UN-HABITAT và United
Nations ESCAP, 2005):
Phngăphápăth nht là s dng mt t l phnătrmăt ngun thu nhp hàng tháng ca h
giaăđình. ơyălƠăphngăphápăxácăđnh kh nngăchiătr d vƠăđc s dng ph bin nht.
Thôngăthng, HTNT s dành khong 20% - 30% thu nhpăhƠngăthángăđ tit kim và chi
tr cho chi phí nhà . Theo t chc UN-HABITAT, t l phnătrmăthuănhp hàng tháng
dành cho nhà ,ădi hình thc dành cho thuê nhà hay tr gópăđc s dng khá ph bin
trong các phân tích v kh nngăchiătr cho nhà  ti các quc gia là 25% (UN-HABITAT,
2010). T l nƠyăcngăđc ADB s dngăđ phân tích kh nngăchiătr trong vic ci
thin nhà  ca HTNT ti Vit Namănmă2001ă(ADB,ă2001). Daătrênăphngăthc cho
vay và t l tit kim nhà  tính đc tng thu nhp hàng tháng yêu cu ca mi h gia

liăíchămƠăngi  (là ch s huăhayăngiăthuê)ăthuăđc là mc tin thuê mà h sn
lòng chi tr.
Giá tr hin ti ca dòng li ích d ánăđc tính theo công thc:
50
12
2 50

1
(1 ) (1 )
e
ee
R
RR
V
k
kk
= + + +
+
++Trongăđó,ăR
i
là giá tr thuê nhà, k
e
là sut chit khu kinh t thc ca nn kinh t và V là
giá tr ca dòng li ích kinh t ca d án.

ơyălƠăphngăphápăđc WB s dngăđ đánhăgiáăli ích kinh t cho các d án h tr tín
dng xây dng nhà  cho ngi thu nhp thp nhăd án cho Algeria vay 150 triu USD

tham gia phát trin NOXH, nhà  cho ngi thu nhp thp (Ph lc 3). Ngh quyt
02/2013/NQ-CP vƠăsauănƠyăđc saăđi bng Ngh quyt s 61/2014/NQ-CP vi gói h
tr tín dng 30.000 t đngăđánhădu s thayăđi ln trong chính sách phát trin NOXH,
nhà  cho ngi thu nhp thp theo cách NhƠănc h tr tín dngăuăđƣiăchoăc 3 phía
cung, cu và NHTM tham gia cp vnăuăđƣi.ăCác chính sách uăđƣiăphíaăcung,ăcu và
NHTM tham gia cho vay vnăuăđƣiăđc tóm ttănhăsau:
V phía cung, ch đuătăxây dng d án NOXH đcăhng thu thu nhp doanh nghip
uăđƣiă10%,ăthu VAT d án NOXH 5%, min tin s dngăđt,ăđc s dng 20% din

1
Thông tin thu thpăđc t bo v và các ch cnăh  chungăc.
-9-

tích d ánăđ xây dngăvƠăkinhădoanhăthngămi vƠăđc cho vay tín dngăuăđƣiătiăđaă
70% giá tr d án vi mc lãi sutăkhôngăquáă6%/nmătrongăthi hn tiăđaă5ănm.
V phía cu, ngi mua NOXH hoc NOTM có dinătíchăsƠnădi 70 m
2
và mcăgiáădi
15 triuăđng/m
2
hoc NOTM có giá tr di 1,05 t đng s đc h tr cho vay tín dng
uăđƣiătiăđaă80%ăgiáătr vi lãi sutăkhôngăquáă5%/nmătrongăthi hn tiăđaă15ănm.
Các ngân hàng do NHNN ch đnh và các NHTM khác nu có nhu cu tham gia cho vay t
gói h tr tín dng 30.000 t đngăđc NHNN xét duyt s đc NHNN da theo kt qu
gii ngân thc t và tái cp vn vi mc lãi sut chênh lch thpăhnămc lãi sut cho vay
kháchăhƠngălƠă1,5%/nm.ă
NhngăchínhăsáchăuăđƣiănƠyăs đc s dngătrongăcácăchngătip theo đ đánhăgiáăkh
nngăchiătr ca ngi thu nhp thp khu vc thành th  Ngh An. ng thi, thmăđnh
tính hiu qu v tài chính, kinh t và phân tích phân phi li ích - chi phí ca d án NOXH
15 tng.

2
(UBND tnh Ngh An, 2011).ăSauăđó,ăắTrungătơmăthngămiăvƠăchungăcă
cao 15 tng”ăthuc d ánăắKhuătrungătơmăthngămi, chungăcăcaoătng, nhà  lin k và
bit th”ăti phng Quán Bàu, TP.ăVinhăđc chuynăđiăthƠnhăắNOXHăcaoă15ătng”ă
(UBND tnh Ngh An, 2013). D án NOXH 15 tngăđc UBND tnh Ngh Anăgiaoăđt
và min tin s dngăđt,ăđc hng thu sut thu thu nhp doanh nghip 10%, thu giá
tr giaătngă(VAT)ă5%. D ánăđu tiên do Công ty Trung Vit làm ch đuătăsauăđóăđc
chuynănhng cho Công ty Kim Thi.
31900,0
19938,0
27912,0
79750,0
,0
10000,0
20000,0
30000,0
40000,0
50000,0
60000,0
70000,0
80000,0
90000,0
NhƠăăthngămi NhƠăăriêngăl NhƠăăxƣăhi Tng
Săcnăh
-11-

Chiăphíăđuătăd án bao gm chi phí xây dng, thit b, qun lý d án, chi phí d phòng,
chi phí gii phóng mt bngă vƠă cácă chiă phíă khácă đc quyt toán vào thiă đim
31/12/2013. Do d án b thi công tr nên các chi phí xây dng, thit b đc tính theo giá
th trng vào thiăđim 31/12/2013 s đcăđiu chnh vào tháng 12/2014 theo mcătngă