TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT
…
…
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
KHÓA 37 (2011 – 2015)
Giảng viên hướng dẫn:
Sinh viên thực hiện:
ThS Nguyễn Huỳnh Anh
Nguyễn Thị Ngọc Tím
Bộ môn Luật Thương mại
MSSV: 5116032
Lớp Luật Thương mại 2- K37
Cần Thơ, tháng 12 năm 2014
Luận văn tốt nghiệp
QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở XÃ HỘI
MỤC LỤC
LỜI NÓI ĐẦU ....................................................................................................................1
Luận văn tốt nghiệp
QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở XÃ HỘI
1.4.3 Giai đoạn từ năm 2005 đến nay ................................................................................19
Kết luận Chƣơng 1 ...........................................................................................................21
CHƢƠNG 2 ......................................................................................................................22
QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở XÃ HỘI _THỰC TRẠNG
VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN .....................................................................................22
2.1 Quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội .....................................................22
2.1.1 Nguyên tắc kinh doanh nhà ở xã hội ........................................................................22
2.1.1.1 Nhà ở xã hội bán, cho thuê, cho thuê mua đúng đối tượng và đủ điều kiện .........23
2.1.1.2 Lợi nhuận của việc kinh doanh nhà ở xã hội không vượt định mức ......................24
2.1.1.3 Chủ đầu tư kinh doanh nhà ở xã hội được Nhà nước hỗ trợ, ưu đãi ....................24
2.1.2 Đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội .......................................................................25
2.1.2.1 Lựa chọn chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội ..............................................25
2.1.2.2 Nguồn vốn để đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội ..............................................29
2.1.2.3 Quỹ đất và những ưu đãi cho chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội ..............32
2.1.2.4 Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội ............................................................................35
2.1.3 Trình tự thủ tục trong hoạt động mua/bán, cho thuê/thuê, cho thuê mua/thuê mua
nhà ở xã hội........................................................................................................................ 37
2.1.3.1 Đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội .......................................................37
2.1.3.2 Điều kiện được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội ...............................................42
2.1.3.3 Xác định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội ........................... 44
2.1.3.4 Quá trình xét duyệt hồ sơ mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội ................................ 46
2.1.4 Sử dụng, quản lý vận hành nhà ở xã hội...................................................................51
2.1.4.1 Sử dụng nhà ở xã hội sau khi mua, thuê, thuê mua ...............................................52
2.1.4.2 Tổ chức quản lý vận hành nhà ở xã hội .................................................................53
2.1.4.3 Kinh phí quản lý vận hành nhà ở xã hội ................................................................ 54
2.3.3 Giải pháp sử dụng, quản lý vận hành nhà ở xã hội ..................................................64
Kết luận chƣơng 2 ............................................................................................................65
KẾT LUẬN .......................................................................................................................66
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh
SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím
Luận văn tốt nghiệp
QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở XÃ HỘI
LỜI NÓI ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Nhà ở là nhu cầu thiết yếu, là nguyện vọng chính đáng của mỗi công dân, chính vì
vậy vị thế của ngôi nhà giữ vai trò quan trọng. Trước đây khi cuộc sống còn khó khăn
ngôi nhà chỉ đơn giản là nơi che mưa, tránh nắng. Khi xã hội ngày càng phát triển mức
sống được nâng cao kéo theo đó là yêu cầu về ngôi nhà, ngoài việc đảm bảo chất lượng
thì tiêu chuẩn thiết kế xây dựng phải đáp ứng được nhu cầu của khách hàng.
Khi thị trường kinh doanh bất động sản phát triển, trong đó lĩnh vực kinh doanh
nhà ở chiếm tỷ trọng không nhỏ. Nhiều văn bản được ban hành, tạo hành lang pháp lý
vững chắc cho thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà ở nói riêng: Luật kinh
doanh bất động sản 2006, Luật đất đai 2013, Luật nhà ở 2005.... đã thu hút khách hàng
lẫn các doanh nghiệp tham gia đầu tư, tạo lập nhà ở. Các chủ đầu tư đua nhau kinh doanh
nhà ở thương mại, những ngôi nhà chung cư cao tầng mọc lên với các tiêu chuẩn: đảm
bảo chất lượng, đẹp, diện tích rộng… Tuy nhiên những căn nhà thương mại giá cao chưa
phù hợp với khả năng tài chính của nhiều người trong cuộc sống hiện nay. Chính vì thế
Nhà nước khuyến khích các doanh nghiệp tham gia đầu tư kinh doanh nhà ở xã hội, để
Người viết nghiên cứu đề tài “Quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội”
nhằm làm sáng tỏ những vấn đề về lý luận chung nhất về nhà ở xã hội, kinh doanh nhà ở
xã hội và pháp luật về hoạt động kinh doanh nhà ở xã hội. Thông qua tìm hiểu thực trạng
quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội Người viết đề xuất phương hướng hoàn
thiện để khắc phục những vướng mắc nhằm thúc đẩy hoạt động thị trường kinh doanh
nhà ở xã hội.
3. Phƣơng pháp nghiên cứu
Trong quá trình nghiên cứu Người viết dựa vào phương pháp sau đây:
Thứ nhất, phương pháp phân tích luật viết giúp Người viết hiểu rõ những quy định
pháp luật về đề tài nhằm làm rõ vấn đề nghiên cứu.
Thứ hai, phương pháp nghiên cứu tài liệu giúp người viết chọn lọc những loại tài
liệu phù hợp, đáng tin cậy, có nội dung liên quan để làm cơ sở lý luận phục vụ cho việc
nghiên cứu đề tài đạt kết quả tốt.
Bên cạnh đó Người viết còn sử dụng phương pháp so sánh, phương pháp phân
tích, đặc biệt với cách trình bày bằng phương pháp diễn dịch giúp người đọc nhìn nhận
được vấn đề một cách dễ dàng và rõ ràng hơn.
4. Phạm vi nghiên cứu
Pháp luật điều chỉnh về kinh doanh nhà ở xã hội do các doanh nghiệp thuộc các
thành phần kinh tế tham gia xây dựng rất rộng và liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau.
Tuy nhiên trong phạm vi nghiên cứu Người viết chỉ tập trung nghiên cứu các quy định
pháp luật về: đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội (lựa chọn chủ đầu tư, tiêu chuẩn thiết
kế, nguồn vốn, quỹ đất và những ưu đãi cho chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội);
trình tự thủ tục trong hoạt động mua bán, cho thuê/thuê, cho thuê mua/thuê mua nhà ở xã
hội (đối tượng, điều kiện và giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội); sử
dụng, quản lý vận hành nhà ở xã hội.
5. Bố cục luận văn
Người viết chia đề tài thành hai Chương:
Chƣơng 1, Lý luận chung về kinh doanh nhà ở xã hội: trong Chương này
Người viết trình bày những khái niệm, đặc điểm, vai trò của nhà ở xã hội từ đó rút ra
được khái niệm kinh doanh nhà ở xã hội, đặc điểm kinh doanh nhà ở xã hội, ý nghĩa của
GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh
Trang 3
SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím
Luận văn tốt nghiệp
QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở XÃ HỘI
CHƢƠNG 1
LÝ LUẬN CHUNG VỀ KINH DOANH NHÀ Ở XÃ HỘI
Nói đến nhà ở, đây là một vấn đề mà hầu hết tất cả mọi người đều quan tâm. Đặc
biệt với cách nghĩ “an cư mới lạc nghiệp” của người Việt Nam. Nghĩa là để mọi người
chuyên tâm làm việc có chất lượng đảm bảo cuộc sống cá nhân, gia đình và góp phần
phát triển nền kinh tế của đất nước thì việc đầu tiên là phải giải quyết được nhu cầu về
chỗ ở. Để giải quyết nhu cầu này ngoài việc mọi người tự tạo dựng cho mình một ngôi
nhà, thì việc mua/bán, chuyển nhượng, thuê nhà ở…cũng trở nên rất phổ biến. Trước đây
thị trường bất động sản nói chug và lĩnh vực nhà ở nói riêng chỉ mới phát triển các loại
nhà ở thương mại, nhà ở riêng lẻ… Khi đó giá nhà ở thương mại đắt đỏ không phù hợp
với khả năng tài chính của nhiều người. Từ khi nhà ở xã hội đi vào kinh doanh đã được
nhiều người quan tâm và thu hút các chủ đầu tư tham gia xây dựng. Việc kinh doanh nhà
ở xã hội đã giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho nhiều người. Đặc biệt đã làm tăng thêm sức
cuốn hút trong thị trường bất động sản. Trên cơ sở đó trong Chương 1 Người viết nêu ra
những lý luận chung về kinh doanh nhà ở xã hội bao gồm: khái niệm về nhà ở, nhà ở xã
hội, đặc điểm và vai trò của nhà ở xã hôi; khái niệm về kinh doanh, kinh doanh nhà ở xã
hội, đặc điểm và ý nghĩa của việc kinh doanh nhà ở xã hội. Từ đó Người viết đưa ra sự
cần thiết của quy định pháp luật đối với chủ đầu tư, các đối tượng mua, thuê, thuê mua
nhà ở xã hội đồng thời nêu sơ lược quá trình hình thành và phát triển của quy định pháp
Nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng có không gian bên trong có tổ chức được
ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng để ở.
Dưới góc độ pháp luật về nhà ở: “là công trình xây dựng với mục đích để ở và
phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”4.
Dưới góc độ kinh doanh thương mại: nhà ở là một tài sản có giá trị, là một hoạt
động của đầu tư kinh doanh.
Trong phạm vi nghiên cứu Người viết chỉ tập trung vào góc độ pháp luật về kinh
doanh thương mại và góc độ pháp luật về nhà ở. Tùy vào từng góc độ nghiên cứu mà nhà
ở có nhiều khái niệm khác nhau. Tuy có nhiều cách diễn đạt nhưng nhìn tổng thể nhà ở
phải là: công trình xây dựng có giá trị nhằm mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh
hoạt của con người.
Nhà ở được tạo lập thông qua các hình thức sau: đầu tư xây dựng nhà mới; đầu tư
cải tạo, sửa chữa nhà có sẵn. Nhà ở thuộc sở hữu của cá nhân, hộ gia đình khi nhà ở do
chính cá nhân, hộ gia đình xây dựng; được chuyển giao bằng các hình thức giao dịch dân
sự như: mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế nhà ở theo quy định của pháp luật. Nhà ở tham
gia giao dịch phải đáp ứng được nhu cầu cần thiết: đảm bảo an toàn, nhà ở phải thuộc
quyền sở hữu của chủ thể tham gia giao dịch… Nhà ở bao gồm nhà ở thương mại, nhà ở
riêng lẻ, nhà ở chung cư, nhà ở công vụ, nhà ở xã hội. Từ khái niệm về nhà ở Người viết
đưa ra khái niệm về nhà ở xã hội.
“Nhà ở xã hội” (social shousing) bắt đầu xuất hiện từ các nước Anh, Mĩ, Canada
vào những năm 1970 dần lan rộng sang các nước Nhật Bản, Hàn Quốc. Nhà ở xã hội là
một loại nhà cung cấp cho những người không có thu nhập hoặc có nhưng không đáng
kể. Họ là những người không thể nào và không bao giờ tự mình tìm được chỗ ở. Những
người này thường là những người vô gia cư, người đơn thân, người tật nguyền, người đau
yếu không nơi nương tựa, những người sau khi mãn hạn tù nhưng không còn sức lao
1
Bộ giáo dục và đào tạo trung tâm ngôn ngữ và văn hóa Việt Nam, Đại từ điển tiếng việt, Nguyễn Như ý (chủ biên),
NXB văn hóa thông tin, 1999, tr.1225.
2
đúc, có thể đặt ở ngoại thành, các khu vực xa… Những người sống trong nhà ở xã hội
phải cam kết pháp lý, hết thời hạn sử dụng nếu chủ sở hữu cần lấy lại để đưa vào khai
thác như xây các công trình mới thì phải chấp hành, không kiện cáo. Khi đó tùy tình hình
mà Nhà nước sẽ bố trí họ sống trong các khu nhà ở xã hội khác6.
Tại Singapore - một quốc gia khá phát triển về nhà ở đặc biệt đã giải quyết tốt vấn
đề nhà ở xã hội cho người dân. Trước những năm 1960, Singapore rất kém phát triển với
dân số 1,6 triệu người. Hơn 70% hộ gia đình của nước này sống trong những khu nhà ở
chật ních, xuống cấp, mất vệ sinh; 1/4 dân sống trong các khu nhà ổ chuột và 1/3 người
khác sống trong các khu nhà tự phát ven thành phố. Sau khi đất nước này thiết lập những
quy định trong việc quy hoạch và phát triển nhà ở giá thấp, những doanh nghiệp tư nhân
tham gia vào xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp cũng thường xuyên nhận được sự
hỗ trợ của Nhà nước và các thủ tục hành chính rõ ràng được thực hiện nhanh chóng. Điều
này đã được nhiều doanh nghiệp sẵn sàng tham gia góp sức cùng Chính phủ chăm lo cho
người nghèo. Từ một đất nước có tới 70% hộ gia đình sống trong khu ổ chuột, đến nay
Singapore là nước nỗi tiếng về giải quyết tốt vấn đề nhà ở xã hội cho người dân. Theo
các chuyên gia địa ốc, hiện 91% người dân nước này được sở hữu nhà, trong đó có tới
80% đang ở nhà giá thấp7.
5
Nguyễn Minh Hòa – Mai Hòa, Kiến việt, Nhà ở xã hội – Nhà ở cho người thu nhập thấp,
[truy cập ngày 25/8/2014].
6
Nguyễn Minh Hòa – Mai Hòa, Kiến việt, Nhà ở xã hội – Nhà ở cho người thu nhập thấp,
[truy cập ngày 25/8/2014].
7
Đình Sơn, Thông tin thương mại và công nghệ việt nam, Kinh nghiệm phát triển nhà ở giá thấp tại singapore,
[ngày truy cập 02/8/2014].
GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh
thuê mua. Nhà ở xã hội bao gồm: Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo
dự án bằng nguồn vốn ngân sách (Trung ương hoặc địa phương) hoặc mua lại các căn hộ
từ dự án phát triển nhà ở thương mại hoặc nhận lại các căn hộ trong dự án phát triển
thương mại do chủ đầu tư bàn giao theo hình thức xây dựng – chuyển giao để tạo lập quỹ
nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước để cho thuê hoặc thuê mua; các doanh nghiệp thuộc
cá thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo dự án bằng nguồn vốn
ngoài ngân sách nhà nước để bán, cho thuê, cho thuê mua và được Nhà nước hỗ trợ, ưu
đãi theo quy định; hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở riêng lẻ để bán, cho thuê,
cho thuê mua cho các đối tượng theo quy định và được Nhà nước hỗ trợ, ưu đãi.
Tóm lại, nhà ở xã hội cũng được thiết kế, xây dựng theo quy định như các loại
nhà khác và nhằm mục đích để ở. Tuy nhiên nhà ở xã hội có những điểm khác biệt riêng
là chỉ được bán, cho thuê, cho thuê mua đúng đối tượng và đủ điều kiện
1.1.2 Đặc điểm nhà ở xã hội
Nhà ở xã hội có những đặc điểm sau:
GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh
Trang 7
SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím
Luận văn tốt nghiệp
QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở XÃ HỘI
Thứ nhất, nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng theo dự án. Dự án đầu tư này phải
có sự phê duyệt kiểm tra của cơ quan có thẩm quyền, bởi dự án được xây dựng với quy
mô lớn, chất lượng phải đảm bảo theo tiêu chuẩn thiết kế…nên quá trình xây dựng phải
được giám sát chặt chẽ.
GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh
Trang 8
SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím
Luận văn tốt nghiệp
QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở XÃ HỘI
ít. Vì thế nhà ở xã hội giữ một vai trò quan trọng, trước hết nhà ở xã hội giữ một vai trò
cơ bản:
Nhà ở xã hội là điều kiện vật chất trọng yếu để tái sản xuất lao động của con
người. Lao động là điều kiện cơ bản để tiến hành sản xuất, lao động bao gồm cả thể lực
và trí lực ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình sản xuất. Để nâng cao chất lượng lao động thì
đầu tiên là đảm bảo các điều kiện ăn, ở, mặc và những phương tiện sinh hoạt khác. Nhà ở
không chỉ là phương tiện quan trọng để bảo vệ con người trước các hiện tượng tự nhiên
như: nắng, mưa, gió, bão… mà còn là nơi nuôi dưỡng đào tạo con người từ khi sinh ra và
lớn lên, tạo điều kiện tái sản xuất lao động con người.
Ngoài ra nhà ở xã hội còn có vai trò thể hiện ở góc độ kinh tế và xã hội.
Ở góc độ kinh tế, Nhà ở xã hội góp phần bình ổn thị trường bất động sản. Quỹ nhà
ở xã hội góp phần cung cấp cho thị trường bất động sản một nguồn cung lớn, tạo điều
kiện giảm bớt nhu cầu nhà ở hiện nay. Đồng thời việc có thêm quỹ nhà ở này tham gia
vào thị trường sẽ góp phần mở rộng đối tượng mua/bán nhà ở - thị trường vốn chỉ dành
cho những người có thu nhập cao là chủ yếu. Hiện nay có rất nhiều dự án nhà ở xã hội đã
đưa vào sử dụng và đang xây dựng, tạo nên sự phong phú về sản phẩm có những tác
động tích cực làm giảm những cơn sốt giá, giúp người mua có nhiều sự lựa chọn. Mặt
khác, phát triển các dự án nhà ở xã hội thúc đẩy một số lĩnh vực khác như: ngành sản
người dân đô thị.
Nhìn chung, vai trò của nhà ở xã hội thể hiện ở hai mặt kinh tế và xã hội. Ở khía
cạnh kinh tế, nhà ở xã hội giá cả vừa phải, phù hợp với khả năng tài chính của nhiều
người, bên cạnh đó còn đem lại lợi nhuận cho chủ đầu tư, Nhà nước có thêm nguồn thu
vào ngân sách, tạo điều kiện thị trường nhà ở phát triển. Về mặt xã hội, nhà ở xã hội tạo
dựng nếp sống đô thị văn minh và hơn hết là tạo nguồn cung nhà ở cho người dân, hoàn
thiện một trong những chính sách quan trọng của Nhà nước về nhà ở.
1.2 Kinh doanh nhà ở xã hội
1.2.1 Khái niệm kinh doanh nhà ở xã hội
Để hiểu như thế nào là kinh doanh nhà ở xã hội, trước hết tác giả làm rõ khái
niệm về kinh doanh.
“Kinh doanh” là một trong những hoạt động của con người nhằm mục đích lợi
nhuận. Thông qua các hình thức như: thành lập công ty, doanh nghiệp… Tuy nhiên cũng
có những cá nhân tự thân hoạt động. Kinh doanh là phương thức hoạt động kinh tế trong
điều kiện tồn tại nền kinh tế hàng hóa, gồm tổng thể những phương pháp, hình thức và
phương tiện mà chủ thể kinh tế sử dụng để thực hiện các hoạt động kinh tế của mình (bao
gồm quá trình đầu tư, sản xuất, vận tải, thương mại dịch vụ…) trên cơ sở vận dụng quy
luật giá trị cùng với các quy luật khác, nhằm mục đích sinh lời. Để đánh giá các hoạt
động kinh doanh thường dựa vào các chỉ tiêu: lợi nhuận, doanh thu, tăng trưởng.
Theo từ điển luật học: Kinh doanh là các hoạt động đầu tư, sản xuất, mua bán
cung ứng dịch vụ do các chủ thể kinh doanh tiến hành một cách độc lập thường xuyên
trên thị trường nhằm mục đích lợi nhuận.
Theo từ điển Tiếng việt: kinh doanh là tổ chức việc sản xuất, buôn bán sao cho
sinh lời. Theo Luật doanh nghiệp 2005 được sửa đổi, bổ sung năm 2009, kinh doanh là:
“việc thực hiện liên tục, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu tư, từ sản
GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh
Trang 10
nhà ở xã hội là một trong những hoạt động của kinh doanh nhằm mục đích lợi nhuận.
Theo khoản 2, điều 4, Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của
Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, nhà ở xã hội gồm ba loại: nhà ở xã hội
được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, nhà ở xã hội được đầu tư xây
dựng bằng ngoài nguồn vốn ngân sách nhà nước, nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân
xây dựng.
Thứ nhất, Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo dự án bằng
nguồn vốn từ ngân sách nhà nước hoặc mua lại các căn hộ từ dự án phát triển nhà ở
thương mại hoặc nhận lại các căn hộ trong dự án phát triển nhà ở thương mại do chủ đầu
8
9
Khoản 2, điều 4, Luật doanh nghiệp năm 2005 sửa đổi, bổ sung năm 2009.
Khoản 2, điều 4, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006.
GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh
Trang 11
SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím
Luận văn tốt nghiệp
QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở XÃ HỘI
tư bàn giao theo hình thức xây dựng- chuyển giao để tạo lập quỹ nhà ở xã hội thuộc sở
hữu Nhà nước để cho thuê hoặc thuê mua.
Thứ hai, nhà ở xã hội do các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế tham gia
11
Khoản 1, điều 1, Thông tư 02/2013/TT-BXD ngày 08 tháng 3 năm 2013 của Bộ Xây dựng hướng dẫn việc điều
chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án nhà ở thương mại, dự đầu tư xây dựng khu đô thị và chuyển đổi nhà ở thương mại
sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ.
12
Khoản 2, điều 15, Nghị định 34/2013/NĐ-CP ngày 22 tháng 4 năm 2013 của Chính phủ về quản lý sử dụng nhà ở
thuộc sở hữu nhà nước.
13
Khoản 2, điều 15, Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý
nhà ở xã hội.
GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh
Trang 12
SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím
Luận văn tốt nghiệp
QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở XÃ HỘI
đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo dự án bằng ngoài nguồn vốn ngân sách nhà nước là
nhằm mục đích lợi nhuận. Theo khái niệm kinh doanh, kinh doanh phải nhằm mục đích
lợi nhuận. Như vậy Người viết khẳng định nhà ở xã hội do các doanh nghiệp thuộc các
thành phần kinh tế tham gia xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà
nước để bán, cho thuê, cho thuê mua thì đó là quá trình kinh doanh của các chủ đầu tư để
tìm kiếm lợi nhuận. Tuy nhiên trong phạm vi nghiên cứu, Người viết chỉ tập trung nghiên
cứu nhà ở xã hội do các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây
dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước.
nhà ở xã hội.
GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh
Trang 13
SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím
Luận văn tốt nghiệp
QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở XÃ HỘI
Thứ tư, Chủ đầu tư kinh doanh nhà ở xã hội bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở
xã hội không cần phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. Các doanh nghiệp có chức
năng kinh doanh bất động sản thì phải thực hiện việc bán, cho thuê mua, cho thuê thông
qua sàn giao dịch bất động sản. Tuy nhiên chỉ có dự án nhà ở xã hội không cần thông qua
Sàn giao dịch bất động sản16, điều này rút ngắn thời gian cũng như quá trình làm thủ tục
mua/bán, cho thuê/thuê, cho thuê mua/thuê mua giữa chủ đầu tư với khách hàng.
1.2.3 Ý nghĩa của việc kinh doanh nhà ở xã hội
Vấn đề nhà ở là một trong những vấn đề quan trọng của con người, là nơi con
người cư trú với thời gian nhiều nhất. Nhà ở cũng là một yếu tố cấu thành kết cấu hạ tầng
đô thị. Để đất nước phát triển bền vững, thì điều kiện cần là vấn đề nhà ở phải được giải
quyết một cách toàn diện, ổn định. Trong đó, nhà ở xã hội đóng một vai trò không nhỏ,
quyết định sự phát triển thành công của đất nước. Phát triển nhà ở không chỉ theo cơ chế
thị trường mà Nhà nước có trách nhiệm can thiệp hoặc hỗ trợ để người dân có nhà ở, đặc
biệt là những đối tượng có thu nhập thấp, không có điều kiện mua nhà theo cơ chế thị
trường. Vì vậy việc kinh doanh nhà ở xã hội có ý nghĩa rất to lớn:
Thứ nhất, kinh doanh nhà ở xã hội giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho nhiều người.
Mặc dù nhà ở xã hội phải bán, cho thuê, cho thuê mua đúng đối tượng và đủ điều kiện,
QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở XÃ HỘI
1.3 Sự cần thiết của quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội
Hiện nay kinh doanh nhà ở xã hội đóng vai trò quan trọng trong nền kinh doanh
bất động sản, chiếm tỷ trọng lớn và có ảnh hưởng đối với sự phát triển của nền kinh tế.
Nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu thiết yếu của người dân và ảnh hưởng trực tiếp đến đời
sống kinh tế - xã hội. Kinh doanh nhà ở xã hội đã làm nóng lên thị trường bất động sản,
cho nên việc pháp luật quy định điều chỉnh các mối quan hệ trong việc kinh doanh nhà ở
xã hội là rất cần thiết.
1.3.1 Sự cần thiết của quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội đối với cơ quan
quản lý nhà nước
Thứ nhất, quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội giúp các cơ quan có
thẩm quyền dễ dàng quản lý. Trong kinh doanh thị trường nhà ở nói chung lĩnh vực nhà ở
xã hội nói riêng đã đảm bảo các nguyên tắc công khai, minh bạch. Bên cạnh đó việc kinh
doanh nhà ở xã hội thực hiện theo dự án cho nên phải hoàn thành đúng tiến độ, cũng như
việc bán, cho thuê, cho thuê mua phải đúng đối tượng và đủ điều kiện.
Thứ hai, quy định pháp luật kinh doanh nhà ở xã hội góp phần tạo môi trường
pháp lý đầy đủ cho thị trường bất động sản. Từ khi nhà ở xã hội đi vào kinh doanh đã thu
hút được nhiều sự quan tâm của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và cả người
dân. Việc kinh doanh nhà ở xã hội chiếm tỷ trọng không nhỏ trong thị trường nhà ở cho
nên cần phải có những quy định về kinh doanh nhà ở xã hội, điều này làm cho quy định
pháp luật về kinh doanh bất động sản hoàn thiện về mặt pháp lý.
Thứ ba, quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội đảm bảo nâng cao hiệu
lực quản lý nhà nước. Quy định rõ trách nhiệm của từng cơ quan quản lý nhà nước về
kinh doanh nhà ở xã hội, phân định rõ ràng sự quản lý Nhà nước về nhà ở xã hội được
đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước và nhà ở xã hội được đầu tư xây
dựng bằng ngoài nguồn vốn ngân sách Nhà nước.
1.3.2 Sự cần thiết của của quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội đối với chủ đầu
tư
Thứ nhất, quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội giúp quyền lợi của
người mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội được bảo đảm. Quyền được mua, thuê, thuê mua
nhà ở xã hội với giá theo quy định, bên cạnh đó người mua, thuê mua nhà ở xã hội còn
được thế chấp với ngân hàng vay tiền để mua, thuê mua chính căn hộ đó, nhằm tạo điều
kiện cho mọi người có nhà thuộc sở hữu của mình.
Thứ hai, quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội giúp người dân tiếp cận
với nhà ở dưới nhiều hình thức. Nếu như không có khả năng về tài chính để mua hoặc
thuê mua nhà ở xã hội thì các đối tượng có thể lựa chọn hình thức thuê, bởi chủ đầu tư dự
án phát triển nhà ở xã hội phải dành tối thiểu 20% tổng diện tích sàn nhà ở trong phạm vi
dự án để cho thuê, sau thời hạn 5 năm người đang thuê có nhu cầu mua lại thì được
quyền ưu tiên hơn.
Thứ ba, quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội giúp các đối tượng mua,
thuê, thuê mua nhà ở xã hội dễ dàng tiếp cận với nhà ở xã hội. Trên nguyên tắc hoạt
động công khai, minh bạch của thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà ở nói
riêng, việc cung cấp các thông tin về nhà ở từ vị trí, đến quy mô thiết kế cũng như giá
bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua đã giúp nhà ở xã hội không còn xa lạ với người dân
và làm cho nhà ở xã hội ngày càng phong phú, đa dạng.
1.4 Quá trình hình thành và phát triển của quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở
xã hội
1.4.1 Giai đoạn trước 1986
Trước năm 1986 Nhà nước quản lý nhà ở thông qua chính sách bao cấp:
GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh
Trang 16
SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím
Luận văn tốt nghiệp
như: thị trường tài chính tiền tệ, thị trường hàng hóa dịch vụ, thị trường bất động sản...
Nhà nước xóa bỏ cơ chế bao cấp về nhà ở, chuyển sang hình thức tạo điều kiện và
khuyến khích các hộ gia đình, cá nhân tự tạo lập nhà ở. Các văn bản của Đảng và Nhà
nước về thị trường bất động sản trong giai đoạn này cũng được ban hành như: Luật đất
đai năm 1987; Nghị định số 30/HĐBT của hội đồng bộ trưởng về hướng dẫn thi hành
Luật đất đai năm 1987.
Đến năm 1991 Pháp lệnh nhà ở được ban hành. Có thể nói đây là văn bản pháp
lý có giá trị cao nhất, đầy đủ nhất điều chỉnh về vấn đề nhà ở lúc bấy giờ. Pháp lệnh ra
GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh
Trang 17
SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím
Luận văn tốt nghiệp
QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở XÃ HỘI
đời là một nhu cầu tất yếu của xã hội vì vấn đề nhà ở được rất nhiều người quan tâm nhất
là trong lĩnh vực giao dịch về nhà: mua bán, tặng, cho… Vào thời điểm này tổ chức, cá
nhân được phép kinh doanh nhà ở bằng biện pháp xây dựng, cải tạo nhà ở để bán, cho
thuê hoặc các hoạt động khác theo quy định pháp luật. Theo đó, pháp lệnh cũng có nhiều
điều khoản quy định về quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở, quy định về hợp đồng
mua bán… Tuy nhiên pháp lệnh chưa có quy định các loại nhà nào được đưa vào kinh
doanh, chỉ mới dừng lại ở nhà ở nói chung. Nhà ở xã hội vào thời điểm này là nhà thuộc
sở hữu Nhà nước vẫn còn đặt nặng vấn đề “cấp phát”, “xin cho”.
Ngày 05 tháng 7 năm 1994, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 61/CP về mua
bán và kinh doanh nhà ở. Mua bán và kinh doanh nhà quy định trong nghị định này bao
gồm các hình thức: bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê; kinh doanh nhà
Luận văn tốt nghiệp
QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở XÃ HỘI
ngoài tham gia thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư tại Việt Nam như ưu đãi về
tiền thuê đất, thuế thu nhập doanh nghiệp.
Tuy nhiên, các căn hộ thuộc nhà chung cư cao tầng được ưu tiên bán và cho thuê
đối với những đối tượng gặp khó khăn về nhà ở: các đối tượng được hưởng lương từ
ngân sách Nhà nước; các bộ, công nhân, viên chức làm việc trong các doanh nghiệp
thuộc các thành phần kinh tế; sinh viên các trường đại học, cao đẳng.
Đặc biệt giá bán và giá cho thuê do chủ đầu tư xác định trên nguyên tắc bảo toàn
vốn, không được tính vào giá bán và giá cho thuê căn hộ các khoản ưu đãi mà chủ đầu tư
dự án đã được hưởng theo quy định.
Ta thấy những ưu đãi cho chủ đầu tư tham gia xây dựng nhà chung cư cao tầng
đến việc xác định giá bán, giá cho thuê. Đặc biệt là ưu tiên bán và cho thuê các đối
tượng: cán bộ, công nhân, viên chức làm việc trong các doanh nghiệp thuộc các thành
phần kinh tế… gặp khó khăn về nhà ở được thiết kế xây dựng theo mô hình chung cư.
Mặc dù ở Nghị định 71/2001/NĐ-CP không nói nhà chung cư cao tầng là nhà ở xã hội,
nhưng căn cứ vào Luật nhà ở thì ta khẳng định đó là nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng
không phải bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước, và được kinh doanh nhằm mục đích lợi
nhuận.
Ở giai đoạn này, có thể nói Nghị định 71/2001/NĐ-CP đã tạo một bước tiến lớn,
thúc đẩy hoạt động kinh doanh nhà ở phát triển mạnh mẽ nói chung và nhà ở xã hội nói
riêng. So với các văn bản trước như Pháp lệnh nhà ở, Nghị định 61/CP thì Nghị định
71/2001/NĐ-CP đã có nhiều quy định mới mẽ, đồng thời các quy định không còn chung
chung, dễ áp dụng trên thực tế.
1.4.3 Giai đoạn từ năm 2005 đến nay
Trước tình hình trên, tại kỳ họp thứ 7, Quốc hội khóa XI đã thông qua Bộ luật
phù hợp với khả năng tài chính của nhiều người và hơn hết thu hút được các chủ đầu tư
tham gia xây dựng.
Khi nhà ở xã hội đã đi vào kinh doanh và đạt được những thành tích đáng kể, đòi
hỏi phải có những quy định cụ thể nhằm đảm bảo quyền lợi của các bên trong quá trình
kinh doanh. Năm 2013 đã có quy định riêng giữa nhà ở xã hội thuộc sở hữu Nhà nước và
nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng ngoài nguồn vốn Ngân sách nhà nước, ngày 20
tháng 11 năm 2013 Nghị định số 188/2013/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội
được ban hành; mới đây Thông tư số 08/2014/TT-BXD ngày 23 tháng 5 năm 2014 của
Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 188/2013/NĐ-CP
ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội cũng
được ban hành.
Nhìn chung, sau gần tám năm triển khai Luật nhà ở, lĩnh vực nhà ở đã đạt được
những thành tựu đáng kể, tiêu biểu là nhà ở xã hội. Bởi nhà ở xã hội vừa giải quyết được
nhu cầu về nhà ở của người dân, đặc biệt là việc hỗ trợ cải thiện nhà ở cho các đối tượng
chính sách xã hội, người thu nhập thấp, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế - xã hội
của đất nước, từng bước bảo đảm an sinh xã hội và điều quan trọng hơn hết là mang lại
lợi nhuận cho chủ đầu tư.
Tóm lại, quá trình hình thành và phát triển pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội
trải qua nhiều giai đoạn, phụ thuộc vào tình hình kinh tế xã hội và chính sách của Nhà
nước. Pháp lệnh nhà ở năm 1991 được xem là văn bản pháp luật đầu tiên điều chỉnh hoạt
động kinh doanh nhà ở ở nước ta, tạo điều kiện cho thị trường nhà ở phát triển. Khi Nghị
định 61/CP năm 1994 và Nghi định 71/2001/NĐ-CP lần lượt ra đời đã có những quy định
cụ thể hơn các vấn đề kinh doanh nhà ở xã hội cũng những ưu đãi cho chủ đầu tư trong
quá trình thực hiện dự án. Năm 2005 với sự xuất hiện của Luật nhà ở và Luật kinh doanh
bất động sản năm 2006 đã dần hoàn thiện các quy định về kinh doanh nhà ở nói chung và
kinh doanh nhà ở xã hội nói riêng. Hiện nay, với quy định về kinh doanh nhà ở xã hội rõ
ràng dễ áp dụng đã tạo tâm lý an toàn cho chủ đầu tư tham gia và cả người mua, thuê
mua, thuê nhà ở xã hội.
GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh
của việc kinh doanh nhà ở xã hội Người viết thấy được sự cần thiết của quy định pháp
luật về kinh doanh nhà ở xã hội đối với cơ quan quản lý, chủ đầu tư và người mua, thuê
mua, thuê nhà ở xã hội: tạo môi trường pháp lý đầy đủ cho thị trường bất động sản, giúp
các cơ quan có thẩm quyền dễ dàng quản lý; đảm bảo quyền và lợi ích của chủ đầu tư, tạo
môi trường cạnh tranh lành mạnh; quyền lợi của người mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội
được đảm bảo.
Cuối cùng Người viết tóm lược quá trình hình thành và phát triển của quy định
pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội qua các giai đoạn: trước 1986 việc kinh doanh nhà
ở xã hội chưa được hình thành; giai đoạn từ năm 1986 đến năm 2005 quy định về kinh
doanh nhà ở xã hội đã được ban hành nhưng với tên gọi là nhà chung cư cao tầng; giai
đoạn từ 2005 đến nay, quy định về kinh doanh nhà ở xã hội được ban hành cụ thể, dễ áp
dụng và việc kinh doanh nhà ở xã hội đã thu hút được các chủ đầu tư lẫn khách hàng.
Trên cơ sở lý luận chung về kinh doanh nhà ở xã như được phân tích ở Chương
1, đã làm nền cho Người viết tìm hiểu những quy định của pháp luật ở Chương 2.
GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh
Trang 21
SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím
Copyright: Tài liệu đại học ©