TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT
BỘ MÔN LUẬT THƯƠNG MẠI


LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
KHÓA 2011 - 2015
ĐỀ TÀI:

PHÁP LUẬT VỀ THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT
ĐỐI VỚI ĐẤT Ở - THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP
HOÀN THIỆN

Giảng viên hướng dẫn:

Sinh viên thực hiện:

TS. LÊ THỊ NGUYỆT CHÂU
Bộ Môn: Luật Thương Mại

VŨ CƯỜNG
MSSV: 5115964
Lớp: Luật Thương Mại-Khóa 37

Cần Thơ, tháng 12 năm 2014


LỜI CẢM ƠN

Lời đầu tiên người viết xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến tất cả quý thầy cô Khoa
Luật – Trường Đại học Cần Thơ. Trong thời gian bốn năm học tập, người viết đã được

..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
Cần Thơ, ngày tháng 12 năm 2014


NHẬN XÉT CỦA HỘI ĐỒNG PHẢN BIỆN

..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................


DANH MỤC CÁC BẢNG
STT
1
2
3

TÊN BẢNG
Bảng 1: Biểu thuế lũy tiến từng phần
Bảng 2: Hiện trạng sử dụng đất tính đến ngày 01/01/2013 ở Việt Nam
Bảng 3: Cơ cấu đất sử dụng phân theo địa phương

TRANG
28
48
50


LỤC LỤC
LỜI NÓI ĐẦU ...................................................................... Error! Bookmark not defined.
1. Tính cấp thiết của đề tài .................................................. Error! Bookmark not defined.
2. Mục đích nghiên cứu ....................................................... Error! Bookmark not defined.
3. Phạm vi nghiên cứu ......................................................... Error! Bookmark not defined.
4. Phương pháp nghiên cứu ................................................ Error! Bookmark not defined.
5. Bố cục đề tài ....................................................................................................................2
CHƯƠNG I: KHÁI QUÁT VỀ THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI ĐẤT Ở TẠI VIỆT
NAM ...................................................................................... Error! Bookmark not defined.
1.1 KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM CỦA ĐẤT Ở VÀ CHÍNH SÁCH ĐẤT Ở TẠI VIỆT
NAM ...................................................................................... Error! Bookmark not defined.
1.1.1 Khái niệm về đất ở .................................................... Error! Bookmark not defined.

2.1 NGƯỜI NỘP THUẾ ...................................................... Error! Bookmark not defined.
2.2 CĂN CỨ TÍNH THUẾ .................................................. Error! Bookmark not defined.
2.2.1 Diện tích đất tính thuế ............................................... Error! Bookmark not defined.
2.2.2 Hạn mức đất tính thuế ............................................... Error! Bookmark not defined.
2.2.3 Giá đất tính thuế ........................................................ Error! Bookmark not defined.
2.2.4 Thuế suất ...................................................................................................................29
2.3 PHƯƠNG PHÁP TÍNH THUẾ .................................... Error! Bookmark not defined.
2.3.1 Nguyên tắc tính thuế ................................................. Error! Bookmark not defined.
2.3.2 Phương pháp xác định số thuế phải nộp cho mỗi thửa đấtError!

Bookmark

not

defined.
2.4 THỦ TỤC ĐĂNG KÝ, KÊ KHAI VÀ NỘP THUẾ ... Error! Bookmark not defined.
2.4.1 Thủ tục đăng ký thuế cấp mã số thuế........................ Error! Bookmark not defined.
2.4.2 Kê khai thuế đất ở ..................................................... Error! Bookmark not defined.
2.4.3 Khai bổ sung hồ sơ khai thuế .................................... Error! Bookmark not defined.
2.4.3 Nộp thuế .................................................................... Error! Bookmark not defined.
2.5 MIỄN THUẾ VÀ GIẢM THUẾ ................................... Error! Bookmark not defined.
2.5.1 Nguyên tắc miễn, giảm thuế ..................................... Error! Bookmark not defined.
2.5.2 Miễn thuế .................................................................. Error! Bookmark not defined.
2.5.3 Giảm thuế .................................................................. Error! Bookmark not defined.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 ................................................................................................ 49
CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH
THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI ĐẤT Ở TẠI VIỆT NAMError!
Bookmark
not
defined.

thế giới, là một tư liệu sản xuất quan trọng đối với đời sống người dân và sự phát triển
của đất nước. Ở nước ta, đất đai là tài sản của toàn dân do nhà nước đại diện làm chủ sở
hữu. Nếu quản lý và sử dụng đất đai có hiệu quả sẽ góp phần làm đất nước ngày càng
phát triển, chính sách thuế là một trong những công cụ hữu hiệu nhất để làm được điều
này, trong đó có chính sách “thuế sử dụng đất đối với đất ở”. Thuế sử dụng đất đối với
đất ở là một trong những loại thuế xuất hiện sớm nhất trong hệ thống thuế của Việt Nam
cũng như hầu hết các quốc gia trên thế giới, đặc biệt là những nước có nền kinh tế thị
trường phát triển và hiện nay hầu hết các quốc gia đều có xu hướng hoàn thiện sắc thuế
này. Vì ngoài vai trò đảm bảo nguồn thu cho ngân sách, đáp ứng nhu cầu chi tiêu của
Nhà nước, nó còn là công cụ hết sức quan trọng trong việc ổn định thị trường đất đai, hạn
chế tích tụ đầu cơ lũng đoạn đất đai, bảo tồn, duy trì và phát triển quỹ đất, huy động quỹ
đất vào phát triển kinh tế hiệu quả….Ở Việt Nam, chính sách động viên thuế đối với đất
ở thông qua các sắc thuế như: Pháp lệnh về thuế nhà, đất năm 1992 (được sửa đổi bổ
sung năm 1994), hiện nay là Luật thuế sử dung đất phi nông nghiệp năm 2010, lệ phí
trước bạ. Việc triển khai thực hiện chính sách thuế sử dụng đất đối với đất ở bước đầu đã
phát huy được một số tác dụng tích cực trên các khía cạnh tài chính, kinh tế, xã hội,...Tuy
nhiên trong những năm gần đây, Việt Nam đã có những bước tiến quan trọng trong phát
triển kinh tế, đời sống nhân dân được cải thiện rõ rệt, khối lượng tài sản mà nhất là nhà ở
và đất ở trong dân cư vì vậy cũng được gia tăng mạnh mẽ. Bên cạnh đó, trước những yêu
cầu nhiệm vụ mới trong giai đoạn công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước và xây dựng
nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, trước xu thế mở rộng hội nhập và
trước những diễn biến phức tạp, đa dạng về tài sản, thu nhập của dân cư, từ đó hệ thống
chính sách động viên cho ngân sách nhà nước thông qua thuế sử dụng đất đối với đất ở đã
bộc lộ những khiếm khuyết trên nhiều mặt, như: phương pháp tính thuế, kê khai thuế,
miễn giảm thuế, đặc biệt là giá tính thuế và thuế suất... Ngoài ra, xu hướng chung của các
quốc gia, đặc biệt các quốc gia đang phát triển là hoàn thiện hệ thống chính sách thuế đất
đai nói chung, trong đó có chính sách thuế sử dụng đất đối với đất ở. Vì vậy, việc nghiên
cứu xây dựng và hoàn thiện chính sách thuế sử dụng đất đối với đất ở phù hợp với điều
kiện kinh tế - xã hội mới, đáp ứng yêu cầu trọng tâm của công cuộc cải cách thuế và xu
hướng phát triển chung của chính sách thuế trên thế giới là điều cần thiết, cho nên, người

dịch, đánh giá các quy định của pháp luật, có tham khảo ý kiến các chuyên gia luật học,
tài chính từ đó đưa ra một số ý kiến đóng góp của cá nhân.
5. Bố cục đề tài
Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo và các Phụ lục, luận
văn được kết cấu gồm 3 chương:
Chương 1: Khái quát về thuế sử dụng đất đối với đất ở tại Việt Nam
Chương 2: Nội dung cơ bản của thuế sử dụng đất đối với đất ở theo quy định của
pháp luật


Chương 3: Thực trạng và giải pháp hoàn thiện chính sách thuế sử dụng đất đối với
đất ở tại Việt Nam


CHƯƠNG 1
KHÁI QUÁT VỀ THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI ĐẤT Ở TẠI VIỆT
NAM
Để biết rõ hơn về thuế sử dụng đất đối với đất ở là loại thuế như thế nào, bản chất,
vai trò của nó trong cuộc sống là gì, những nhân tố nào có thể ảnh hưởng đến nó, cũng
như quá trình hành thành và phát triển ra sao, nên người viết đã đi vào tìm hiểu ở Chương
1 này của luận văn.
1.1 KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM CỦA ĐẤT Ở VÀ CHÍNH SÁCH ĐẤT Ở TẠI VIỆT
NAM
1.1.1 Khái niệm về đất ở
Theo cách hiểu thông thường thì đất ở là đất để xây dựng nhà ở, tuy nhiên thường
bên cạnh đất ở còn có các công trình xây dựng phục vụ cho đời sống, ao, vườn gắn với
đất đai trong cùng một thửa đất. Để hiểu rõ pháp luật quy định như thế nào về đất ở, ta có
thể dựa vào các quy định của Luật đất đai năm 2013, từ đó đưa ra khái niệm như sau:
“Đất ở là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao
trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy

Thứ hai, tính bền vững: đất đai nói chung và đất ở nói riêng là tài sản do thiên
nhiên ban tặng, một loại tài nguyên khó có thể bị hủy hoại hay mất đi.
Thứ ba, tính khác biệt: đất đai là tài sản có vị trí địa lí cá biệt nên chúng ta không
thể tìm thấy một mảnh đất nào giống nhau hoàn toàn; nó có thể khác nhau về hướng,
khác nhau về quang cảnh, tính chất vật lý, hóa học… Kể cả trong cùng một khu vực nhỏ,
thậm chí hai mảnh đất cạnh nhau đều có thể có những yếu tố không giống nhau.
Thứ tư, tính khan hiếm: sự khan hiếm của đất không chỉ ở đất là tài sản do thiên
nhiên tạo ra và không có khả năng tái sinh mà nó còn xuất phát từ diện tích đất đai tự
nhiên cũng có diện tích giới hạn và đất ở có tính khác biệt, cố định về vị trí như đã nói ở
trên. Quỹ đất tự nhiên không thể tăng lên được, chỉ có thể diện tích từng loại đất có sự
thay đổi nhờ chuyển mục đích sử dụng đất (cụ thể là chuyển từ đất nông nghiệp thành đất
ở, hoặc từ đất sản xuất kinh doanh…).
Thứ năm, tính có giá trị lớn: đất có giá trị lớn không chỉ xuất phát từ giá trị của đất
mà nó còn có thể ảnh hưởng từ các công trình xây dựng có giá trị lớn trên đất. Nếu xét ở
khía cạnh cung cầu, thì tính giá trị lớn này xuất phát từ sự mất cân đối về cung và cầu, vì
cung thì luôn khan hiếm như đã trình bày ở trên, còn cầu thì không ngừng tăng lên (do
tăng dân số, tăng thu nhập…).
Thứ sáu, có tính ảnh hưởng: giá trị của đất bị tác động rất lớn bởi nhà ở, đất ở
khác, đặc biệt trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng
kỹ thuật; ngoài ra thì việc quy hoạch đất hay xây dựng kết cấu hạ tầng có thể làm tôn lên
vẻ đẹp và sự hấp dẫn của các công trình khác…
1.1.3 Khái quát về chính sách đất ở tại Việt Nam
Để phát triển kinh tế - xã hội của đất nước theo định hướng mà mình đề ra, Nhà
nước cần phải thường xuyên đưa ra các loại chính sách công, các chính sách được ban
hành có tác động qua lại lẫn nhau trong một chỉnh thể thống nhất. Trong tổng thể các
chính sách đó, thì chính sách đất ở là một mảng chính sách rất quan trọng. Với tầm quan
trọng như thế, vậy chính sách đất ở là gì?


Chúng ta có thể hiểu một cách khái quát: “Chính sách đất ở là tổng thể các quan

mỗi quốc gia) là một nội dung rất quan trọng trong chính sách đất đai. Việc này không
chỉ đảm bảo việc nhà nước có thể quản lý được quỹ đất của mình, mà còn là một nội
dung để đảm bảo quyền của chủ đất .
Phạm Văn Bình, Chính sách thuế nhà ở, đất ở tại Việt Nam, Trường Đại học kinh tế Quốc dân, Hà Nội năm 2013,
tr. 30
3


 Chính sách tài chính đối với đất ở: chính sách tài chính đối với đất ở tác động
đến đất ở thông qua việc phân phối các nguồn vốn từ nơi dư thừa đến nơi có nhu cầu vốn
để phục vụ cho các nhu cầu phát triển đất ở trong dân cư. Khi nói đến chính sách tài
chính đối với đất ở chúng ta phải nói đến chính sách thành phần như: chính sách về định
giá, chính sách thuế, chính sách tín dụng…
1.2 KHÁI QUÁT VỀ THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI ĐẤT Ở TẠI VIỆT NAM
1.2.1 Khái niệm về thuế sử dụng đất đối với đất ở tại Việt Nam
Để đưa ra khái niệm về thuế là một công việc không hề đơn giản, vì nó có thể tùy
vào từng lĩnh vực, góc độ nghiên cứu khác nhau của các nhà nghiên cứu. Các nhà kinh tế
học đã có quá trình nghiên cứu sâu sắc ở nhiều khía cạnh khác nhau theo cách đánh giá
của mình. Các Mác viết “thuế là cơ sở kinh tế của bộ máy nhà nước, là thủ đoạn đơn
giản để nhà nước thu được tiền của người dân để dùng về việc chi tiêu của nhà nước”4.
Bằng một định nghĩa khác, các nhà nghiên cứu kinh tế cho rằng thuế là “một hình thức
phân phối thu nhập của nhà nước, để thực hiện chức năng của mình, dựa vào quyền lực
chính trị, tiến hành phân phối sản phẩm thặng dư của xã hội một cách cưỡng chế và
không hoàn lại”5. Cụ thể hơn, Giáo trình Quản lý Tài chính công của học viện tài chính
quan niệm rằng “thuế là một hình thức động viên bắt buộc của nhà nước theo luật định,
thuộc phạm trù phân phối, nhằm tập trung một bộ phận thu nhập của các thể nhân vào
ngân sách nhà nước để đáp ứng các nhu cầu chi tiêu của nhà nước và phục vụ các lợi ích
công cộng”6.
Tuy nhiên, có thể thấy rõ các khái niệm trên điều thống nhất rằng: “Thuế là khoản
nộp bắt buộc vào ngân sách nhà nước để đáp ứng các nhu cầu chi tiêu của nhà nước”7.

1.2.2 Đặc điểm thuế sử dụng đất đối với đất ở tại Việt Nam
Ngoài những đặc điểm chung của thuế như : mang tính chất bắt buộc, gắn với yếu
tố quyền lực, tính pháp lý cao, không mang tính đối giá, không hoàn trả trực tiếp…thuế
trong lĩnh vực đất đai có một số đặc điểm riêng sau:
Thứ nhất, đây là loại thuế trực thu: vì chủ thể có quyền sử dụng đất ở là đối tượng
chịu thuế và trực tiếp nộp thuế, số thuế phải nộp được trích ra từ các khoản lợi ích mà họ
nhận được do việc sử dụng đất ở chịu thuế. Đặc điểm này còn thể hiện ở khả năng
chuyển dịch gánh nặng về thuế. Do chủ thể nộp thuế không thể chuyển dịch gánh nặng về
thuế cho đối tượng khác, họ phải trực tiếp nộp thuế. Thông thường các loại thuế trực thu
như đất đai đánh trực tiếp vào người chịu thuế sẽ tạo ra phản ứng trực tiếp của các đối
tượng này, gây khó khăn cho công tác quản lý thu thuế. Do vậy, việc xây dựng chính
sách thuế đánh vào đất ở phải xem xét đầy đủ các yếu tố như loại đất chịu thuế, giá trị đất
ở chịu thuế, thuế suất, công tác quản lý thuế phù hợp…
Thứ hai, thuế đất ở thường dễ thu hơn các loại thuế khác: do đất ở là tài sản có giá
trị lớn và có ý nghĩa quan trọng đối với đời sống của mỗi người. Vì vậy, người có quyền
sử dụng đất thường có tâm lý muốn được Nhà nước công nhận quyền sử dụng hợp pháp
của mình đối với đất ở của họ. Việc đăng ký quyền sử dụng đất góp phần thuận lợi cho
công tác quản lý và thu thuế dễ dàng hơn.
Thứ ba, thuế đất ở là nguồn thu ổn định và bền vững của ngân sách nhà nước: đặc
điểm này có được là do tính ổn định, không thể di dời và lâu bền của đất đai.
Thứ tư, việc định giá đất đúng là điều rất khó: với các loại hàng hóa khác chúng có
thể xác định được chi phí sản xuất và giá thành sản phẩm tương đối dễ dàng. Nhưng đối
với đất đai rất khó để chúng ta xác định chính xác giá của chúng. Tổng giá trị của đất ở là
cơ sở để chúng ta tính được thuế đối với đất ở, nhưng để biết được tổng giá trị của đất ở
ta phải xác định được giá đất một cách chính xác. Độ chính xác của giá đất ảnh hưởng tới
số thuế phải nộp thuế.


1.2.3 Vai trò của thuế sử dụng đất đối với đất ở tại Việt Nam
Với mỗi quốc gia, thuế là công cụ chủ yếu trong việc tập trung các nguồn lực tài

mua bán hàng hóa có giá trị (chẳng hạn là đất ở) để kiếm lợi cao bằng cách lợi dụng


những biến động bất thường của giá cả, thông qua việc tích lũy hàng hóa và chờ cho thị
trường khan hiếm (giả tạo) để bán với giá cao8.
Như vậy đầu cơ đất ở và đất động sản nói chung sẽ gây ra những tổn thất cho thị
trường bất động sản, làm cho thị trường bất động sản rơi vào trạng thái “nóng, lạnh giả
tạo”, hơn thế việc đầu cơ đất ở đôi khi mang lại những khoản thu siêu lợi nhuận cho các
nhà đầu cơ, như vậy cần có biện pháp để hạn chế đầu cơ, và thuế là một trong những biện
pháp để hạn chế việc điều đó. Nhà nước có thể áp dụng mức thuế cao đối với các trường
hợp nắm giữ nhiều đất ở, nắm giữ nhưng không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích,
và có thể đánh vào thuế chuyển quyền mà một người có được từ việc mua đi, bán lại đất
ở.
Việc hạn chế đầu cơ đất ở như trên, làm cho thuế đất đai có xu hướng giành lại đất
đai từ những người đầu cơ và đặt trả lại cho những người có nhu cầu sử dụng đất thật sự.
Với việc những người đầu cơ có thể bị loại ra khỏi thị trường bất động sản như vậy, làm
cho giá bán đất đai nói chung giảm xuống khiến giá mua với những người dân giảm
xuống, tạo điều kiện cho những người có nhu cầu sử dụng đất thật sự dễ tiếp cận hơn đối
với đất đai. Ngoài ra, việc hạn chế đầu cơ đất đai còn làm giảm bớt việc chuyển đổi quá
sớm đất nông nghiệp sang sử dụng cho các dự án, điều này góp phần sử dụng đất hiệu
quả, tránh lãng phí.
Thứ ba, qua chính sách thuế đất đai, nhà nước kiểm soát được việc đăng ký quyền
sử dụng đất ở hợp pháp: qua việc ban hành các loại thuế cho đến triển khai thực hiện,
thanh tra, kiểm tra thuế, các cơ quan Thuế, Địa chính cũng như chính quyền các cấp đã
nắm vững được số lượng, quy mô đất đai của các tổ chức, cá nhân nắm giữ, cho đến
chuyển nhượng đất ở từ người này đến người khác.
Vì một chủ thể nào đó muốn thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất, thì họ phải
xuất trình các loại giấy tờ liên quan chứng minh quyền liên quan của mình đối với đất ở
với cơ quan có thẩm quyền, trên cơ sở đó cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét, phê duyệt
hồ sơ nếu đáp ứng đầy đủ các yêu cầu của pháp luật, và chủ thể đó phải nộp một khoản

chính sách thuế ở từng thời kỳ; tính đầy đủ, đồng bộ, rõ ràng và chi tiết của chính sách
thuế; năng lực thực thi pháp luật của cơ quan Nhà nước, ý thức chấp hành pháp luật của
công dân.
 Yếu tố văn hóa-xã hội: những nhân tố này bao gồm các quan niệm, tư tưởng; cơ
cấu dân cư; sự gia tăng dân số… cũng có những tác động nhất định đến chính sách thuế
đất ở.
 Yếu tố khoa học công nghệ: khoa học-công nghệ có tác động rất lớn tạo nên
hiệu quả và hiệu lực của chính sách thuế đất ở. Với sự phát triển như hiện nay, nó đã làm
thay đổi căn bản về quy trình chính sách thuế nói chung, đặc biệt trong việc quản lý và
thực thi thu nộp thuế.
Thứ hai, các yếu tố thuộc về quy trình chính chính sách thuế đất ở: hiểu một cách
đơn giản đó là một quá trình tuần tự các bước từ khởi đầu một chính sách cho tới xác
định được kết quả, đánh giá được những ảnh hưởng của chính sách trong đời sống xã hội.
Một quy trình chính sách thuế đất đai có thể bao gồm các bước sau:
 Hoạch định chính sách thuế: đây là các trình tự, công đoạn để tạo ra một chính
sách thuế, quy trình này bao gồm:


 Xác định những vấn đề vướng mắc trong quá trình đánh thuế đất ở, từ đó đặt ra
yêu cầu ban hành một chích sách thuế đất ở để giải quyết;
Xác định mục tiêu của chính sách: đây là mục đích mà một chính sách thuế nói
chung, trong đó có thuế sử dụng đất ở muốn đạt tới.
 Xây dựng phương án cho chính sách thuế: sau khi xác định được các mục tiêu
thì công việc tiếp theo là phải tìm ra các phương án và lựa chọn một phương án tối ưu để
thực hiện chính sách, nội dung của một phương án đưa ra là phải làm như thế nào để thực
hiện mục tiêu và thực hiện bằng cái gì đối với mục tiêu đề ra.
 Thông qua và quyết định chính sách: để quá trình thông qua chính sách thuế dễ
dàng và nhanh chóng đưa vào thực thi trong cuộc sống, chủ thể xây dựng phải có một
chính sách thuế khoa học, hợp lý nhất; phải thực hiện quá trình lấy ý kiến nhân dân một
cách thực sự nghiêm túc, điều này đánh giá được chính sách thuế đã đề ra có thực sự đáp

những vướng mắc kịp thời để điều chỉnh, hoàn thiện một cách nhanh chóng.
Thứ ba, các yếu tố thuộc về nguồn lực của chính sách thuế. Đây là những nguồn
lực trực tiếp phục vụ cho các khâu của quá trình chính sách thuế, các nguồn lực có thể kể
đến bao gồm:
 Nguồn nhân lực: một lực lượng nòng cốt để một chính sách thuế có thể được
ban hành và đưa vào cuộc sống, đó là sự tham gia của các nhà khoa học, các chuyên gia
pháp lý, chuyên gia bất động sản, tài chính, đội ngũ cán bộ về thuế…Họ là những nhân tố
quyết định nhất đối với sự thành công hay thất bại của một chính sách thuế, vì vậy Nhà
nước cần phải có những phương pháp làm sao để khai thác tối ưu chất xám của đội ngũ
này, nó không những dừng lại ở việc hoạch định ra chính sách thuế, mà còn phải tiến tới
việc tổ chức thực hiện và kiểm soát, điều chỉnh chính sách thuế sử dụng đất ở sau này.
Nếu đội ngũ hoạch định chính sách giỏi sẽ giúp ban hành được một chính sách thuế tốt.
Ngoài ra nếu có được một đội ngũ cán bộ thuế có trình độ, được phân công, phân cấp hợp
lý sẽ giúp cho chính sách thuế đất ở đi vào cuộc sống đúng mục đích và hiệu quả. Tuy
nhiên, chúng ta còn phải kể đến trình độ nhận thức, ý thức chấp hành pháp luật của người
dân, việc họ nhận thức đúng đắn và ý thức chấp hành pháp luật cao thì chính sách thuế sử
dụng đất ở sẽ đi vào cuộc sống càng dễ dàng và hiệu quả hơn.
 Nguồn thông tin: đối tượng mà một chính sách thuế đất đai nói chung tác động
là rất lớn, vì vậy việc cung cấp các nguồn thông tin đi cũng như có biện pháp để có được
sự phản hồi từ người dân là rất quan trọng. Nguồn thông tin đi và thông tin phản hồi
không những được thực hiện từ quá trình hoạch định chính sách thuế để người dân có thể
đóng góp ý kiến, mà còn phải được tiếp tục thực hiện trong quá trình áp dụng thuế để họ
có cơ hội phản hồi những hạn chế của chính sách thuế. Từ đó Quốc hội, Chính phủ, các
bộ ngành có điều kiện để hoàn thiện chính sách thuế đất đai một cách kịp thời, phản ánh
đúng tâm tư, nguyện vọng của người dân.
 Nguồn tài chính: nếu có nguồn tài chính tốt Nhà nước sẽ quy tụ được nhiều
chuyên gia giỏi, điều này sẽ cho ra một chính sách thuế đất ở tốt. Ngoài ra, nguồn tài
chính tốt sẽ giúp cho quá trình tuyên truyền, triển khai chính sách thuế đất ở được đưa
vào cuộc sống một cách rộng khắp, dễ dàng và hiệu quả hơn.


ngược lại.
Loại thuế này quy định miễn thuế cho các đối tượng nộp thuế là người già yếu
hoặc có điều kiện khó khăn, miễn thuế đối với nhà cao tầng.
Phạm Văn Bình, Chính sách thuế nhà ở, đất ở tại Việt Nam, Trường Đại học kinh tế Quốc dân, Hà Nội năm 2013,
tr. 67
10
Phạm Văn Bình, Chính sách thuế nhà ở, đất ở tại Việt Nam, Trường Đại học kinh tế Quốc dân, Hà Nội năm 2013,
tr. 68
9


 Thuế sử dụng đất đối với đất ở tại đô thị của Trung Quốc11:
 Người nộp thuế
Người nộp thuế sử dụng đất đối với đất ở tại đô thị bao gồm tất cả các doanh
nghiệp, đơn vị, hộ kinh doanh và các cá nhân khác (không bao gồm doanh nghiệp đầu tư
nước ngoài, doanh nghiệp nước ngoài và người nước ngoài).
 Thuế suất
Áp dụng khung thuế suất tuyệt đối hàng năm theo diện tích đất thực tế sử dụng và
phân theo từng khu vực, các địa phương căn cứ vào khung thuế suất quy định cụ thể cho
địa phương mình, khung thuế suất phải nộp hàng năm trên mỗi mét vuông đất như sau:
 0.5 – 10 nhân dân tệ đối với thành phố lớn
 0.4 – 8 nhân dân tệ đối với thành phố cỡ vừa
 0.3 – 6 nhân dân tệ đối với thành phố nhỏ
 0.2 – 4 nhân dân tệ đối với trị trấn và khu mỏ
Đối với các vùng nghèo khoản thuế phải nộp trên đơn vị có thể được xem xét thấp
hơn ở mức trên. Đối với các vùng phát triển khoản thuế có thể được tăng lên.
 Cách tính thuế
Số thuế phải nộp được tính dựa trên diện tích thực tế người nộp thuế sử dụng và
khoản thuế phải nộp cụ thể trên một đơn vị. Công thức tính thuế như sau:
Thuế phải nộp = Diện tích thực tế sử dụng X Mức thuế suất tuyệt đối đã được xác định

 Về miễn thuế, giảm thuế: đối với đất thuộc sở hữu tư nhân, được miễn thuế về
phần diện tích đất của các đối tượng không kinh doanh.
1.4 LỊCH SỬ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI
VỚI ĐẤT Ở TẠI VIỆT NAM
Thuế đất đai của nước ta hình thành từ rất lâu, ngay từ thời kỳ phong kiến, chính
quyền nhà nước đã có chế độ thu thuế điền thổ, đây là loại thuế thu vào ruộng đất. Đến
thời kỳ Pháp thuộc, chính quyền thực dân đô hộ thực hiện chính sách thu thuế đất đai với
tên gọi là thuế thổ trạch. Qua nhiều thời kỳ dựng nước và giữ nước, chính sách thuế nói
chung và thuế đất đai có nhiều cải cách, cụ thể như sau:
 Sau khi Cách mạng Tháng 8 thành công năm 1945, Chủ tịch Chính phủ liên
hiệp lâm thời Việt Nam dân chủ cộng hoà đã ký Sắc lệnh số 15 ngày 30 tháng giêng năm
1946 bãi bỏ thuế thổ trạch ở nông thôn, tuy nhiên thuế đất ở thì người dân vẫn còn phải
chịu. Đến ngày 28 tháng 2 năm 1947, Chủ tịch Chính phủ Việt Nam dân chủ cộng hoà đã
ban hành Sắc lệnh số 27 về chế độ thuế trực thu áp dụng trong thời kỳ kháng chiến. Điều
thứ ba của Sắc lệnh quy định “Tạm đình chỉ việc thu thuế thổ trạch trong toàn quốc”.
 Sau chiến thắng Điện Biên Phủ năm 1954, miền Bắc hoàn toàn giải phóng và
bước vào thời kỳ xây dựng xã hội chủ nghĩa. Chính phủ Việt Nam dân chủ cộng hoà đã
ban hành Nghị định số 661-TTg ngày 12 tháng 01 năm 1956 ban hành Bản điều lệ tạm
thời về thuế thổ trạch. Theo Nghị định này thì người có đất đai nói chung và người quản
lý hoặc sử dụng đất khi người có đất hoặc người nhận cầm đất không có ở địa phương là
đối tượng phải chịu thuế thổ trạch. Nghị định cũng quy định các trường hợp miễn thuế
hẳn, miễn có thời hạn, mức phạt đối với các trường hợp không khai báo, khai man lậu
thuế hoặc nộp thuế không đúng hạn, thậm chí truy tố trước toà án đối với trường hợp dây
dưa thuế, chống thuế. Ngoài ra những người đã tố giác và giúp đỡ cơ quan thuế tìm ra
những vụ gian lậu sẽ được thưởng.