TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT
***

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP
NIÊN KHÓA 2011 - 2015

Đề tài:
PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH
THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

Giảng viên hướng dẫn:

Sinh viên thực hiện:

Nguyễn Huỳnh Anh

Tô Thị Mộng Vàng
MSSV: 5117362
Lớp: Luật Thương mại K37

Cần Thơ, 5/2014


NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN

............................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................

CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH
THÀNH TRONG TƯƠNG LAI ................................................................................. 4
1.1 Các khái niệm........................................................................................................ 4
1.1.1 Khái niệm bất động sản........................................................................................ 4
1.1.2 Khái niệm bất động sản hình thành trong tương lai.............................................. 7
1.1.3 Mua bán bất động sản hình thành trong tương lai .............................................. 12
1.2 Sự cần thiết của pháp luật điều chỉnh hoạt động mua bán bất động sản hình
thành trong tương lai ................................................................................................ 14
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1.......................................................................................... 16
CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH
THÀNH TRONG TƯƠNG LAI – THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN
.................................................................................................................................... 17
2.1 Quy định pháp luật về chủ đầu tư bất động sản hình thành trong tương
lai ............................................................................................................................... 18
2.2.1 Quy định chung về chủ thể đầu tư mua bán bất động sản hình thành trong tương
lai ............................................................................................................................... 18
2.1.2 Quy định về cá nhân, tổ chức Việt Nam tham gia đầu tư bất động sản hình thành
trong tương lai ............................................................................................................ 21


2.1.3 Quy định về cá nhân, tổ chức nước ngoài tham gia đầu tư bất động sản hình
thành trong tương lai .................................................................................................. 24
2.1.4 Quy định về điều kiện năng lực tài chính của chủ đầu tư.................................... 25
2.1.5 Quy định về quá trình huy động vốn của chủ đầu tư ........................................... 28
2.2 Quy định pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương
lai ............................................................................................................................... 36
2.2.1 Quy định về điều kiện tham gia thị trường của bất động sản hình thành trong
tương
lai ............................................................................................................................... 36
2.2.2 Quy định về thủ tục giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai ............. 40

trình: Nhà xưởng, nhà kho, trụ sở tốt phục vụ cho sản xuất,....
Luật Kinh doanh bất động sản ra đời cho phép mua bán bất động sản hình thành
trong tương lai, đã góp phần giải quyết nhu cầu về nhà ở, công trình xây dựng bằng cách
cho phép các chủ đầu tư mua bán bất động sản hình thành trong tương lai giúp cho những
người có nhu cầu mua nhưng họ không có khả năng thanh toán tiền một lần mà thay vào
đó sẽ trả theo từng đợt. Mặt khác giúp cho chủ đầu tư giải quyết được vấn đề về vốn một
điểm yếu của nhà đầu tư Việt Nam trong việc đầu tư dự án nhà – công trình xây dựng.
Hoạt động này mang lại nguồn lợi nhuận khổng lồ, đa dạng loại hình kinh doanh bất động
sản, nhưng cũng chứa đựng những phức tạp và rủi ro. Bên cạnh thực tế đa dạng, phức tạp
và rủi ro đó, pháp luật điều chỉnh hoạt động mua bán bất động sản hình thành trong tương
lai vẫn chưa có quy định cụ thể và thích hợp. Thực tế giao dịch mua bán bất động sản
hình thành trong tương lai này vẫn còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc đối với các chủ
đầu tư và khách hàng. Làm cho mối quan hệ mua bán bất động sản hình thành trong
tương lai đã phức tạp nay còn phức tạp hơn.
Để giúp cho chủ đầu tư và khách hàng trong hoạt động mua bán bất động sản hình
thành trong tương lai được giao dịch thuận lợi, minh bạch, đảm bảo quyền lợi ích của các
bên. Và qua đó giúp cho sự quản lý của các cơ quan có thẩm quyền làm tốt chức năng của
mình. Tác giả quyết định chọn đề tài: “Pháp luật về mua bán bất động sản hình thành
trong tương lai” cho Luật văn tốt nghiệp, chuyên ngành Luật Thương mại của mình.

GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 1

SVTH: Tô Thị Mộng Vàng


Pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai

2. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu của đề tài

pháp lý chuẩn mực, khoa học, thuận lợi hơn. Qua đó, góp phần nâng cao hiệu quả hoạt
GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 2

SVTH: Tô Thị Mộng Vàng


Pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai
động kinh doanh trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói riêng và hoạt động kinh tế xã
hội nói chung.
6. Bố cục của đề tài
Đề tài bao gồm các phần sau:
LỜI NÓI ĐẦU
CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG
TƯƠNG LAI. Trong chương một tác giả nghiên cứu khái quát về bất động sản hình
thành trong tương lai bao gồm: Các khái niệm về bất động sản, bất động sản hình thành
trong tương lai, mua bán bất động sản hình thành trong tương lai; sự cần thiết của pháp
luật về việc mua bán bất động sản hình thành trong tương lai.
CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN
HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI – THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT HOÀN
THIỆN. Trong chương hai tác giả tập trung nghiên cứu những quy định của pháp luật về
mua bán bất động sản hình thành trong tương lai bao gồm các: Quy định pháp luật về chủ
đầu tư bất động sản hình thành trong tương lai trong đó quy định về chủ thể đầu tư mua
bán bất động sản hình thành trong tương lai, cá nhân - tổ chức trong và ngoài nước tham
gia đầu tư bất động sản hình thành trong tương lai, điều kiện về năng lực tài chính và quá
trình huy động vốn của chủ đầu tư; quy định pháp luật về mua bán bất động sản hình
thành trong tương lai trong đó điều kiện tham gia thị trường và trình tự thủ tục của bất
động sản hình thành trong tương lai.
KẾT LUẬN

Thứ ba là động sản và bất động sản: Căn cứ vào đặc tính di dời hay không di dời
được của tài sản.
Theo David C.Ling và Wayne R.Archer cho rằng thuật ngữ bất động sản có thể
được sử dụng theo ba cách hiểu căn bản. Ở cách thứ nhất, nó được hiểu là các tài sản hữu
hình của đất đai và nhà cửa. Ở cách hiểu thứ hai, nó được coi như là một “tập hợp” các
1

Ngô Huy Cương, Diễn đàn về nhà nước, pháp luật, chính sách, Những bất cập về khái niệm tài sản, phân loại tài
sản của Bộ luật Dân sự 2005 và định hướng cải cách,
http://www.nclp.org.vn/ban_ve_du_an_luat/nhung-bat-cap-ve-khai-niem-tai-san-phan-loai-tai-san-cua-bo-luat-dansu-va-111inh-huong-cai-cach, [truy cập ngày 17/02/2014].

GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 4

SVTH: Tô Thị Mộng Vàng


Pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai
quyền gắn chặt với quyền sở hữu và quyền sử dụng các tài sản thực thể. Cuối cùng, thuật
ngữ này cũng ám chỉ ngành hoặc các hoạt động kinh doanh liên quan đến việc mua bán,
vận hành và bố trí bất động sản.2 David C.Ling và Wayne R.Archer đã phát triển xa hơn
định nghĩa về bất động sản và bao hàm nhiều cách hiểu vừa mang tính pháp lý, nhưng
cũng phản ảnh các cách hiểu theo ý nghĩa thực tế được sử dụng phổ biến. Cách hiểu này
cũng ám chỉ rằng bất động sản bao hàm cả đất đai, các cải thiện, quyền sở hữu và sử dụng
bất động sản.
Trong thuật ngữ pháp lý ở Việt Nam có định nghĩa về bất động sản:
“Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: Đất đai, nhà ở, công trình
xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng
đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.3 Khái


GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 5

SVTH: Tô Thị Mộng Vàng


Pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai
Quy định về bất động sản nói trên là một khái niệm mở. Đầu tiên cho rằng bất động
sản là tài sản không thể di dời được, bất động sản có thể nhận biết qua các vật cụ thể như
đất đai hoặc khối thống nhất giữa các tài sản khác gắn liền với đất không thể di dời được
trong không gian nếu muốn giữ nguyên công dụng và tính năng của tài sản đó.
Như vậy, trên thực tế, vẫn có nhiều cách hiểu và định nghĩa khá khác biệt nhau về
khái niệm bất động sản, nhưng nhìn chung vẫn thống nhất với nhau ở điểm: Bất động sản
là đất đai và tài sản vật chất gắn liền với đất đai. Ngoài ra, bất động sản còn có một số đặc
điểm7 như: Có vị trí cố định và không di dời được; loại tài sản có tính lâu bền; mang tính
cá biệt, khan hiếm; mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý; mang tính chịu ảnh
hưởng lẫn nhau rất lớn; bất động sản là tài sản của mỗi quốc gia và mỗi người dân. Cụ thể:
- Thứ nhất, bất động sản có vị trí cố định và không di dời được. Đặc điểm này do bất
động sản luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai là một loại tài sản mang tính tự nhiên. Điều
này thể hiện ở chổ, việc sử dụng đất đai luôn gắn liền với tình trạng cố định về địa điểm,
hạn chế về không gian nhưng vô hạn về thời gian sử dụng. Vì thế, giá trị và lợi ích của bất
động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể. Cũng bởi vậy mà giá trị và lợi ích của bất động
sản chịu sự tác động của yếu tố vùng và khu vực sâu sắc.
- Thứ hai, bất động sản là loại tài sản có tính lâu bền, được sử dụng một cách thông
minh, trừ trường hợp khi có thiên tai, sói lở hoặc vùi lấp. Hơn nữa, các công trình kiến
trúc xây dựng được cải tạo, nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì
vậy, tính lâu bền của bất động sản là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc hoặc công trình xây
dựng. Về đặc điểm này, có hai thuật ngữ thường được nhắc tới đó là “tuổi thọ vật lý” và

của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng thửa đất, từng khu vực, từng địa
phương và vùng lãnh thổ... Chính vì thế tính khan hiếm, tính cố định, không di dời được
của đất đai mà hàng hóa bất động sản mang tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ thì
hai bất động sản cạnh nhau cũng có những yếu tố không hoàn toàn giống nhau do chúng
có vị trí không gian, kết cấu, kiến trúc, cũng như hướng khác nhau. Bởi vậy, trên thị
trường bất động sản khó tồn tại hai bất động sản hoàn toàn giống nhau kể cả là có cùng
xây theo một thiết kế. Chẳng hạn, trong một tòa nhà cao ốc thì các căn phòng cũng có
hướng và cấu tạo khác nhau. Hơn nữa, các nhà đầu tư, kiến trúc sư bao giờ cũng quan tâm
đến tính dị biệt nhằm tạo ra sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thỏa mãn sở thích cá
nhân... Vì thế, quan hệ cung – cầu về bất động sản luôn đối ngược nhau theo hướng cung
có giới hạn còn cầu thì không ngừng tăng lên.
- Thứ tư, bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý. Do nhu cầu về
bất động sản chịu ảnh hưởng bởi những yếu tố tâm lý, thị hiếu nên bất động sản ở mỗi
vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia điều có sự khác nhau.
- Thứ năm, bất động sản mang tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn. Theo đó, giá trị
của một bất động sản này có thể bị tác động bởi một bất động sản khác. Đặc biệt là có thể
bị tác động bởi một bất động sản khác. Điển hình là trong trường hợp Nhà nước đầu tư
xây dựng các công trình, kết cấu hạ tầng sẽ tăng thêm vẽ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng
của bất động sản đó trong khu vực. Thực tế, việc xây dựng bất động sản này làm tôn thêm
vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản đó trong khu vực. Chính vì thế, việc
xây dựng bất động sản này làm tôn thêm vẻ đẹp về sự hấp dẫn cho bất động sản khác là
một hiện tượng tương đối phổ biến.
- Thứ sáu, bất động sản là tài sản của mỗi quốc gia, mỗi người dân... nên các giao
dịch về bất động sản thường tác động rất mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh tế - xã
hội và để tăng cường vai trò của mình, duy trì sự ổn định, khai thác có hiệu quả bất động
GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 7

SVTH: Tô Thị Mộng Vàng

tất thủ tục xác nhận quyền sở hữu của bên bảo đảm bằng việc hoàn thành thủ tục chuyển
quyền sở hữu như mua bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, thừa kế.
Bốn là, nguồn thu nhập hợp pháp theo căn cứ được quy định tại Điều 176 Bộ luật
Dân sự mà bên cầm cố, thế chấp, bảo lãnh có được sau thời điểm ký kết giao dịch bảo
đảm.
GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 8

SVTH: Tô Thị Mộng Vàng


Pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai
Bên cạnh đó, tại khoản 2, Điều 320 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Vật dùng
để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương
lai. Vật hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo
đảm sau thời điểm thực hiện nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao
kết”. Đến đây Bộ luật Dân sự quy định tài sản hình thành trong tương lai là động sản và
bất động sản tại thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm thì động sản và bất động sản chưa
được hình thành. Đến khoản 2 Điều 4 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm
2006 của chính phủ về giao dịch bảo đảm có quy định: “Tài sản hình thành trong tương
lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc
giao dịch bảo đảm được giao kết. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản
đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao
kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm”. Như vậy, theo khái niệm trên
“tài sản hình thành trong tương lai” bao gồm hai loại:
Loại thứ nhất tại thời điểm giao dịch bảo đảm được xác lập thì tài sản này chưa được
hình thành.
Loại thứ hai tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm tài sản này đã được hình thành
có thể là bất cứ tài sản nào pháp luật quy định, là các loại tài sản được quy định tại Phần

Bên cạnh đó, theo quy định tại khoản 2 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày
22 tháng 02 năm 2012 ra đời sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của chính phủ về giao dịch bảo đảm thì
“tài sản hình thành trong tương lai” được khái niệm như sau:
“Tài sản hình thành trong tương lai gồm:
+ Tài sản được hình thành từ vốn vay;
+ Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại
thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm;
+ Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau
thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của
pháp luật.
+ Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất”.
Đến đây ta có thể thấy khái niệm tài sản hình thành trong tương lai bao quát hơn các
khái niệm phân tích trên, ở đây liệt kê ra các loại tài sản hình thành trong tương lai và
khẳng định quyền sử dụng đất không phải là tài sản hình thành trong tương lai. Do được
kế thừa của các quy định pháp luật trên khái niệm này có điểm tiến bộ hơn bao quát hơn
cụ thể hơn nhưng ở một góc độ nhất định thì nó vẫn là một khái niệm hẹp, chưa đáp ứng
yêu cầu khoa học và thực tiễn.
Từ những quy định trên tác giả đưa ra một quan điểm riêng về khái niệm tài sản
hình thành trong tương lai như sau:
Tài sản hình thành trong tương lai là một dạng tài sản đặc biệt, là tài sản mà quyền
sở hữu được xác định phụ thuộc vào thời điểm giao dịch bảo đảm được xác lập hoặc
được giao kết. Tài sản hình thành trong tương lai có thể là động sản, bất động sản; bao
8

Thu Thủy, Bộ Tư pháp, Họp ban soạn thảo, tổ biên tập hoàn thiện Dự thảo thông tư liên tịch hướng dẫn một số
vấn đề về đăng ký và cung cấp thông tin về thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất,
http://moj.gov.vn/ct/tintuc/Pages/hoat-dong-cua-Bo-Tu-Phap.aspx?ItemID=4520, [truy cập ngày 04/04/2014].

GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh

vườn...;
Nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan nhà nước (có thể
trung ương hoặc địa phương) hoặc các loại hình nhà được sở hữu và quản lý bởi nhà nước,
các tổ chức phi lợi nhuận được xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số
đối tượng được ưu tiên trong xã hội như công chức của nhà nước chưa có nhà ở ổn định,
người có thu nhập thấp... và được cho thuê hoặc cho ở với giá rẻ so với giá thị trường.11
9

Nghị định số 15/2013/NĐ-CP ngày 06/02/2013 của Chính phủ về quản lý chất lượng công trình xây dựng, điều 6.
Luật Nhà ở 2005, điều 70, khoản 1.
11
Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành
Luật Nhà ở, điều 3, khoản 2.
10

GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 11

SVTH: Tô Thị Mộng Vàng


Pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai
Thứ hai, công trình công nghiệp bao gồm: Khu công nghiệp hay nhà xưởng, nhà
máy, kho, bãi..:
Nhà kho hay kho, kho tàng, kho bãi là một tòa nhà được xây dựng trên một địa điểm
đạt các điều kiện nhất định để sử dụng cho việc chứa và lưu trữ hàng hoá. Kho được xây
dựng bằng các vật liệu như gỗ, đá và kim loại (sắt, thép, tôn...); nơi cất giữ nguyên nhiên
vật liệu, bán thành phẩm, thành phẩm trong suốt quá trình chu chuyển từ điểm đầu cho tới
điểm cuối của dây chuyền cung ứng, đồng thời cung cấp các thông tin về tình trạng, điều

GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 12

SVTH: Tô Thị Mộng Vàng


Pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai
Bất động sản hình thành trong tương lai được xác định gồm có hai loại: Thứ nhất: Chưa
hình thành nhưng có bản thiết kế kỹ thuật, đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyện
nằm trong dự án xây dựng nhưng chưa tiến hành khởi công xây dựng; Thứ hai: Đang hình
thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ cụ thể. Nhà công trình xây
dựng đang hình thành được hiểu khi thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng
xong phần móng của nhà ở, công trình xây dựng.
So sánh khoản 8 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 với khoản 2 Điều
4 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của chính phủ về giao dịch bảo
đảm. Khoản 8 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định bất động sản
hình thành trong tương lai bao gồm: Bất động sản chưa hình thành hoặc bất động sản
đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ cụ thể. Còn khoản 2
Điều 4 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của chính phủ về giao
dịch bảo đảm quy định bất động sản hình thành trong tương lai bao gồm cả bất động sản
đã được hình thành nhưng người mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Như
vậy, ngoài hai dạng bất động sản hình thành trong tương lai đó là: “Bất động sản chưa
hình thành hoặc bất động sản đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công
và tiến độ cụ thể” quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 thì còn có
thêm một dạng bất động sản hình thành trong tương lai là: Bất động sản đã được hình
thành nhưng người mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu quy định trong
giao dịch bảo đảm.
Nếu như thừa nhận bất động sản đã được hình thành nhưng người mua chưa được
cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu quy định trong giao dịch bảo đảm là một dạng của bất

nhà máy, kho, bãi..;
Mua bán bất động sản hình thành trong tương lai phải thông qua sàn giao dịch bất
động sản theo quy định tại khoản 5 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 có
quy định:
“Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp
các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản.”
Giao dịch bất động sản là việc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện
việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch bất
động sản (trừ các dự án nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở).15 Ngoài ra còn có: “Giao dịch bất
động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản là việc mua bán, chuyển nhượng, thuê,
thuê mua bất động sản giữa tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản với tổ chức,
cá nhân kinh doanh bất động sản.”16
1.2 Sự cần thiết của pháp luật về việc mua bán bất động sản hình thành trong tương
lai
Pháp luật là nhân tố quan trọng trong việc điều chỉnh các quan hệ xã hội, là phương
tiện để nhà nước quản lý các mặt quan trọng trong đời sống và thực hiện các chức năng
của mình. Pháp luật có vai trò vô cùng quan trọng đối với nhà nước trong việc quản lý,
điều chỉnh và phát triển kinh tế xã hội.

15

Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/05/2008 của Bộ xây dựng Hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị
định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật
Kinh doanh bất động sản, phần III.
16
Luật Kinh doanh bất động sản 2006, điều 4, khoản 4.

GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 14

bất động sản trở nên minh bạch hơn.
* Tầm quan trọng của pháp luật mua bán bất động sản hình thành trong tương lai đối
với doanh nghiệp và khách hàng:
Pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai phát triển giúp cho
chủ đầu tư khơi thông nguồn vốn để thực hiện dự án đang thi công và các dự án sắp triển
khai từ đó đáp ứng được quan hệ cung – cầu; bước đầu giải quyết được nhu cầu về nhà,
công trình xây dựng cho khách hàng khi họ có nhu cầu mà không có khả năng thanh toán
GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 15

SVTH: Tô Thị Mộng Vàng


Pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai
một lần, đảm bảo khách hàng sẽ có nhà, công trình xây dựng trong tương lai khi hai bên
đã hoàn thành quyền và nghĩa vụ cho nhau; từ đó thúc đẩy hiện đại hóa các đô thị, các
trung tâm kinh tế trong cả nước.
Chính sự vận động của việc mua bán bất động sản hình thành trong tương lai đã đào
tạo và huấn luyện nên những người sản xuất kinh doanh giỏi trong lĩnh vực mua bán bất
động sản, qua những lần mua bán này đã làm chuyên nghiệp hóa đội ngũ doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản – đây là những tác nhân không thể thiếu cho một nền kinh tế
phát triển.
Pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai phát triển giúp cho
khách hàng tiếp cận được nhà, công trình xây dựng từ giai đoạn hình thành sơ khai (xây
xong phần móng) khách hàng có thể trực tiếp giám sát bất động sản mà mình đã mua cho
đến khi bất động sản đó hoàn thành. Bên cạnh đó, khách hàng còn biết được quyền và
nghĩa vụ của mình trong quá trình chủ đầu tư huy động vốn.
Tóm lại, việc phát triển pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương
lai đã góp phần khai thác tốt hơn nguồn lực đất đai, bất động sản, nâng cao năng lực cạnh

Việt Nam.

CHƯƠNG 2
QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH
TRONG TƯƠNG LAI – THỰC TRẠNG
VÀ ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN
Luật Kinh doanh bất động sản ra đời đã góp phần thể chế hóa đường lối, chủ trương,
chính sách của Đảng và Nhà nước, đáp ứng yêu cầu đổi mới toàn diện đất nước theo
hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, đồng thời thể hiện rõ các quan điểm của Đảng về
phát triển thị trường bất động sản ở nước ta theo hướng: Chủ động phát triển vững chắc
thị trường bất động sản, có sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế; khuyến khích các
thành phần kinh tế trong và ngoài nước tham gia đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động
sản.
Hiện nay có rất nhiều chủ thể mua bán bất động sản hình thành trong tương lai ngoài
Luật Kinh doanh bất động sản quy định về việc mua bán bất động sản hình thành trong
tương lai, nó còn này nằm rải rác ở nhiều văn bản khác nhau như Bộ luật dân sự quy định
GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 17

SVTH: Tô Thị Mộng Vàng


Pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai
chung về điều kiện chủ thể được tham gia vào mối quan hệ dân sự cụ thể là mua bán, việc
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với tài sản hình thành trong tương lai vật dùng để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ; Luật Thương mại quy định chi tiết điều chỉnh về mua bán
hàng hóa; Luật Nhà ở thì quy định về điều kiện chủ thể được mua bán nhà ở tại Việt Nam,
loại nhà nào được đem ra mua bán, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản quy định
về điều kiện của các chủ đầu tư khi tham gia vào việc xây dựng công trình để mua bán;

phải có trong đời sống và trong quá trình sản xuất kinh doanh. Để tham gia được trong
hoạt động mua bán bất động sản hình thành trong tương lai thì các nhà đầu tư cần phải
thỏa mãn điều kiện về chủ thể như phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có
vốn pháp định; đối tượng đầu tư là cá nhân tổ chức trong nước hay nước ngoài họ phải có
năng lực tài chính. Cụ thể như:
Dựa trên những yêu cầu về chủ thể kinh doanh bất động sản nói chung thì chủ thể
kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai cũng phải có các điều kiện sau đây:
Chủ thể mua bán bất động sản hình thành trong tương lai phải có năng lực pháp luật
và năng lực hành vi theo quy định của pháp luật dân sự. Tại Điều 14 Bộ luật Dân sự năm
2005 quy định năng lực pháp luật dân sự của cá nhân: Là khả năng của cá nhân có quyền
dân sự và nghĩa vụ dân sự; mọi cá nhân điều có năng lực pháp luật dân sự như nhau; có từ
khi người đó sinh ra và chấm dứt khi người đó chết. Năng lực hành vi dân sự của cá nhân
là khả năng của cá nhân bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự
quy định tại Điều 17 Bộ Luật Dân sự năm 2005. Vì bất động sản hình thành trong tương
lai là loại tài sản đặc biệt, trong khi giao dịch các chủ thể tham gia phải thỏa mãn các điều
kiện về năng lực pháp lý.
Bên cạnh những điều kiện về năng lực pháp lý và năng lực hành vi thì cá nhân tổ
chức mua bán bất động sản phải đáp ứng điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 8 Luật
Kinh doanh bất động sản năm 2006 thì cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản hình
thành trong tương lai phải đáp ứng các điều kiện về thành lập doanh nghiệp, có vốn pháp
định, phải đăng ký kinh doanh, cụ thể:
Thứ nhất, chủ thể kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp
tác xã theo quy định của Luật Doanh nghiệp hoặc Luật Hợp tác xã. Cá nhân, tổ chức
muốn tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai cụ thể
là hoạt động mua bán bất động sản hình thành trong tương lai thì phải có tư cách pháp
nhân:
Theo định tại Điều 84 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định một tổ chức được công
nhận là pháp nhân khi đủ các điều kiện như: Được thành lập hợp pháp; có cơ cấu tổ chức
chặt chẽ; có tài sản độc lập với cá nhân, tổ chức khác và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản
đó; nhân danh chính mình tham gia các quan hệ pháp luật một cách độc lập.

quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, tác giả
đồng tình với việc năng vốn pháp định lên không thấp hơn 50 tỷ đồng thì mới phù hợp với
thực tế, vốn pháp định 6 tỷ đồng đối với mức quy định này chưa đảm bảo được khả năng
tài chính của chủ đầu tư vì khi doanh nghiệp bắt tay vào thực hiện một dự án cụ thể thì
cũng cần có vốn sở hữu 15% hoặc 20% mức vốn đầu tư cho dự án được quy định tại
khoản 1 Điều 5 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 quy định chi
tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, nếu quy định doanh
nghiệp chỉ có đúng mức vốn 6 tỷ đồng thì không đáp ứng được mức vốn sở hữu 15% hay
20% này.

17

Anh thư, Đời sống và pháp luật, Việt kiều được kinh doanh địa ốc như người trong nước,
http://www.doisongphapluat.com/kinh-doanh/doanh-nghiep/viet-kieu-duoc-kinh-doanh-dia-oc-nhu-nguoi-trongnuoc-a23756.html#.UxThBPl_tv5, [truy cập ngày 04/03/2014].

GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 20

SVTH: Tô Thị Mộng Vàng