Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
Lêi më ®Çu
Cùng với sự phát triển chung của nền kinh tế, việc xây dựng các
công trình nhà ở, khu dân cư để phục vụ lợi ích cộng đồng ngày càng trở
thành một vấn đề hết sức cấp thiết. Với tốc độ gia tăng dân số và tốc độ
đô thị hoá hiện nay của nước ta thì cung về nhà ở tại các đô thị tăng nhiều
nhưng vẫn không đủ so với cầu về nhà.
Trên thực tế, việc xây dựng các khu chung cư, nhà cao tầng, các
khách sạn, khu vui chơi giải trí phục vụ nhu cầu người dân đang được các
doanh nghiệp chú trọng. Đầu tư trên thị trường bất động sản không chỉ
giải quyết được các nhu cầu của xã hội mà còn đưa lại những lợi nhuận
lớn cho các doanh nghiêp. Hiện nay, tại các thành phố lớn, một bộ phận
dân cư vẫn chưa có nhà ở hoặc đang ở những khu nhà xuống cấp trầm
trọng.
Từ thực tế đó, việc nghiên cứu hoạt động đầu tư của các doanh nghiệp
trên thị trường bất đông sản là vô cùng cần thiết.
Đề án được hoàn thành với sự hướng dẫn cua thầy giáo, TS. Phạm
Văn Hùng.
1
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
A. Lý luận chung về đầu tư của doanh nghiệp trên thị trường bất động sản
1.Các khái niệm về đầu tư phát triển trong doanh nghiệp
Doanh nghiệp là tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn
định, được đăng kí kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục đích thực
hiện các hoạt động kinh doanh
1.1. Đầu tư phát triển.
Đầu tư theo nghĩa chung nhất là sự bỏ ra hay hi sinh các nguồn lực ở hiện tại để
tiến hành các hoạt động nào đó nhằm đạt các kết quả, thực hiện được mục tiêu nhất
định trong tương lai.
Tuy nhiên đứng dưới các góc độ khác nhau, nó cụ thể như sau:
 Theo quan điểm tài chính: Đầu tư là một chuỗi các hoạt động chi tiêu để chủ

gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
* Các đặc điểm của bất động sản:
- Tính cá biệt và khan hiếm:
Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai.
Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan
hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu
vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v.. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và
không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một
khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau.
3
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí
không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết
kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà
khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị
biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân
v.v..
- Tính bền lâu:
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như
không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến
trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử
dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy,
tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng.
Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế
chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí
sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lý dài
hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của
vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an
toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng
cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi

nhu cầu và hình thức BĐS.
* Phân loại bất động sản:
Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản
có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS đầu tư xây dựng và BĐS
sản đặc biệt.
Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công
trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là
trụ sở làm việc v.v.. Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao
gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ
trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ
quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá,
hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn
là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước
ta cũng như ở các nước trên thế giới.
Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông
nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất
nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v..
Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di
sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa v.v.. Đặc điểm của loại BĐS này là khả
năng tham gia thị trường rất thấp.
2.2. Hàng hoá bất động sản:
*Khái niệm về hàng hoá bất động sản:
Hàng hoá bất động sản là bất động sản được đem trao đổi mua bán trên thị
trường trong khuôn khổ luật pháp cho phép. Hàng hoá bất động sản được xác
định có 2 loại chủ yếu: đất đai và các vật kiến trúc liên quan đến đất đai
5
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
* Các đặc điểm của hàng hoá bất động sản:
- Giá cả liên tục biến đổi
- Thời gian giao dịch dài

trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; thị trường BĐS công
cộng v.v..
c/ Căn cứ theo công dụng của BĐS:
* Thị trường Đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp)
* Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm
thương mại, cửa hàng...) và công trình công cộng (giao thông, thuỷ lợi, y tế, văn
hoá...)
* Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, KCN,
KCX...)
* Thị trường Nhà ở (đô thị và nông thôn)
* Thị trường công trình đặc biệt có hàng hoá BĐS là các BĐS phi vật thể được
coi như tài nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch, v.v..) như di sản văn hoá, di
tích lịch sử, v.v..
đ/ Căn cứ theo hoạt động trên thị trường BĐS (tính chất kinh doanh):
* Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS
* Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất
* Thị trường cho thuê BĐS
* Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS
* Thị trường dịch vụ BĐS: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới BĐS, tư vấn
BĐS, thông tin BĐS, định giá BĐS, bảo trì bảo dưỡng BĐS v.v..
e/ Căn cứ theo thứ tự thời gian BĐS tham gia thị trường:
+ Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử
dụng đất (còn gọi là thị trường BĐS sơ cấp).
7
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
+ Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê.
+ Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được
mua hoặc thuê.
3.3. Đặc điểm
a. Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS đều hình thành

d. Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về BĐS
tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế-xã hội. Do đó, các vấn đề về
BĐS đều sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm
pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về
đất đai và nhà ở. Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta do thị trường đất đai cấp I
(thị trường sơ cấp- giao đất và cho thuê đất) là chịu tác động nhất bởi các quyết
định của Nhà nước. Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến BĐS và thị
trường BĐS, luôn điều chỉnh chính sách về BĐS và thị trường BĐS nhằm huy
động các nguồn lực về BĐS phục vụ các mục tiêu phát triêể kinh tế-xã hội.
đ. Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không đầy
đủ, thiếu 1 số tổ chức của thị trường).
9
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối
của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội
trong quá trình sử dụng BĐS.
Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao
dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin liên
quan đến những giao dịch trước.
Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của
thị trường BĐS. Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường
BĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục
tiêu phát triển chung. BĐS có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị
trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên thị trường BĐS là thị
trường cạnh tranh không hoàn hảo.
e. Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính. Động
thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh
tế.
BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư. Mà

Căn cứ vào mức thu nhập, mức sống hiện tại của người dân mà các doanh
nghiệp lựa chọn phân khúc đầu tư phù hợp.
-Đầu tư vào xây dựng căn hộ, chung cư giá rẻ, trung bình:
Đối tượng mà các doanh nghiệp tập trung vào khi xây dựng căn hộ, chung cư
giá rẻ, trung bình là những người có mức thu nhập trung bình khá. Vì đây là thu
nhập chung của phần lớn người dân nên nhu cầu mua nhà có giá cả phải chăng của
bộ phận này là rất lớn.
-Đầu tư vào xây dựng căn hộ, chung cư cao cấp:
11
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
Do đây chỉ là 1 bộ phận nhỏ nên việc đầu tư phải có chon lọc, đáp ứng yêu cầu
của những người có thu nhập cao. Tuy nhiên lợi thế khi đầu tư vào phân khúc này
là các doanh nghiệp thu hồi vốn nhanh, tránh được tình trạng ứ đọng vốn, tái đầu
tư dễ dàng. Ngoài ra, các doanh nghiệp còn có thể đầu tư vào các dịch vụ tại các
khu chung cư sau khi bán cho khách hàng.
4.1.2 Đầu tư vào văn phòng, căn hộ dịch vụ cho thuê:
Với việc kinh tế trong nhưng năm qua của Việt Nam tăng trưởng không ngừng,
các công ty trong và ngoài nước tiếp tục mở rộng quy mô, nhu cầu về văn phòng
ngày càng lớn. Nắm bắt đước cơ hội này các doanh nghiệp trên thi trường bất động
sản đã tham gia đầu tư vào việc xây dựng các văn phòng, căn hộ dịch vụ cho thuê.
Đầu tư vào văn phòng, căn hộ dịch vụ cho thuê là hình thức đầu tư mà các
doanh nghiệp đầu tư bỏ vốn xây các cao ốc tại các thành phố lớn, khu vực trung
tâm để các doanh nghiệp, các công ty thuê mở văn phòng đại diện, trụ sở để thực
hiện các giao dịch với khách hàng.
Giá cho thuê của các văn phòng phụ thuộc vào xếp hạng của nó. Tiêu chí xếp
hạng chính là địa điểm mà nó được xây dựng, thông thường tại các khu vực trung
tâm của các thành phố lớn giá được xác định cao nhất, từ đó để hình thành mức giá
thuê những nơi khác.
Việc đầu tư vào phân khúc này đòi hỏi nguồn vốn của doanh nghiệp phải rất lớn
vì thời gian thu hồi vốn sẽ là khá dài, mức độ rủi ro cao, phụ thuộc rất nhiều vào

Là hình thức đầu tư của các doanh nghiệp để xây dựng các khu công nghiệp
nhằm phục vụ sản xuất hoặc xây dựng các bến cảng nhăm phục vụ cho quá trinh
xuất nhập khẩu hàng hoá.
4.2. Quá trình thực hiện của các doanh nghiệp khi đâu tư trên thị trường bất
động sản:
Trên một khu đất, nhà đầu đứng trước bài toán lựa chọn mô hình đầu tư tối ưu
trong số các mô hình trên. Để thành công trong quyết định lựa chọn mô hình đầu tư
và quản lý khai thác hiệu quả, nhà đầu tư cần phải thực hiện phân tích lựa chọn
theo quy trình sau:
Bước 1: Tìm kiếm đất và khẳng định đất phù hợp:
Tìm kiếm khu đất để đầu tư là việc làm thường xuyên của nhà đầu tư bất động
sản. Khu đất kinh doanh bất động sản có hai dạng: thứ nhất là đất thuê lại từ đối tác
13
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
kinh doanh khác hoặc thuê đất thuộc quỹ quản lý của nhà nước; thứ hai là mua đất
từ đối tác khác. Nhà đầu tư thường tính đến việc mua khu đất ở đâu, giá bao nhiêu,
khi nào mua... dựa trên sự phù hợp của khu đất.
Khu đất phụ hợp là khu đất tọa lạc tại những vị trí chiến lược có thể phát triển
kinh doanh một hoặc nhiều hơn một loại hình dịch vụ nào đó (các loại hình dịch vụ
như định nghĩa trên) và khả thi về mặt pháp lý. Một khu đất được xem là khả thi về
mặt pháp lý nếu khu đất đó thuộc diện được phép đầu tư khai thác kinh doanh bởi
chính quyền địa phương. Hơn nữa, bất kỳ một khu đất nào hiện nay trên Việt Nam
đều thuộc diện khống chế quy hoạch để sử dụng vào mục đích nhất định nào đó
(quy hoạch cho mục đích kinh doanh, hoăc quy hoạch cho mục đich công, hoặc các
tiêu chuẩn kỹ thuật trong quy hoạch), vì thế đòi hỏi nhà đầu tư phải kiểm tra tính
phù hợp của thông số quy hoạch với mục đích kinh doanh của họ (với những thông
số quy hoạch đó có mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư hay không). Để biết được
thông tin quy hoạch khu đất, nhà đầu tư có thể tìm đến cơ quan quản lý quy hoạch
của tỉnh như sở quy hoạch xây dựng, sở tài nguyên & môi trường hoặc nhứng
chuyên viên phụ trách quy hoạch của UBND tỉnh nới quản lý khu đất. Trong

dụng cao, có cảnh quan đẹp.
• Chứng minh được hiệu quả đầu tư;
• Đảm bảo chất lượng, tiến độ và ngân sách của quá trình xây dựng;
• Đảm bảo nguồn thu và lợi nhuân.
Dựa trên những tiêu chí trên, ý tưởng dự án phải thể hiện đầy đủ nội dung sau:
• Mô hình kinh doanh cung cấp dịch vụ gì, tính vượt trội của các dịch vụ do dự
án cung cấp so với các dịch vụ hiện hữu trên thị trường hiện nay;
• Ý tưởng kiến trúc như thế nào, sự độc đáo của kiến trúc;
• Các đặc điểm kỹ thuật;
• Thị trường mục tiêu;
• Quản lý đầu tư và khác thác như thế nào?
Bước 5: Phân tích tài chính
Phân tích tài chính nhằm xác định khả năng sinh lời của dự án, bao gồm các chỉ
tiêu chủ yếu sau:
• Ước tính toàn bộ chi phí dự án
• Dự kiến phương án hợp tác kinh doanh;
• Ước tính nguồn vốn vay;
• Thiết lập mô hình phân tích dựa trên những giả định cơ bản về dự án;
• Phân tích dòng tiền cho toàn bộ dòng đời của dự án bao gồm chi phí đầu tư,
nguồn vốn đầu tư, doanh thu, chi phí hoạt động, vốn vay, lợi nhuận, các chỉ số tài
chính như NPV, IRR, thời gian hoàn vốn...
• Phân tích độ nhạy với các biến thiên về suất đầu tư và giá thuê dự kiến.
(Phân phân tích tài chính cho dự án kinh doanh bất động sản, tác giả sẽ trình bày
một bài viết tiếp theo).
Bước 6: Tìm nguồn tài chính tài trợ cho dự án và lập hồ sơ dự án, xin cấp phép,
vay vốn và triển khai dự án.
15