LỜI MỞ ĐẦU
Trong bối cảnh Việt Nam đang trong xu hướng đổi mới và hội nhập Quốc tế
một cách sâu rộng. Việt Nam đã mở rộng quan hệ ngoại giao với nhiều
nước, với nhiều tổ chức quốc tế... Việt Nam đã trở thành viên thứ 150 của
Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO)... Việc hội nhập với quốc tế vừa là cơ
hội lớn nhưng cũng đặt ra những là thách thức lớn. Và một trong những
thách thức lớn là về sự thay đổi kiến trúc quy hoạch trong cả nước trong đó
có sự thay đổi về việc hình thành các khu đô thị mới. Đây là một sự ảnh
hưởng lớn đến sự phát triển của đất nước, thể hiện sự bố trí kiến trúc của đất
nước nên việc hình thành khu đô thị mới là điều tất yếu không thể thiếu
được đáp ứng nhu cầu phát triển của đô thị. Vinaconex là một trong trong
những công ty được mang trọng trách và sứ mệnh tạo nên một kiến trúc đô
thị đẹp cho đất nước, từ khi thành lập đến nay đã và đang xây dựng những
khu đô thị mang tầm cỡ như: Trung Hòa Nhân Chính; Thảo Điền; Bắc An
Khánh… đóng góp cho đất nước cả về mặt kinh tế lẫn xã hội. Thấy được
vấn đề về nhu cầu đầu tư khu đô thị mới và những vấn đề còn tồn đọng trong
việc tiến hành đầu tư nên em chọn đề tài “Các dự án đầu tư phát triển khu
đô thị mới tại tổng công ty XNK & XD Việt Nam (Vinaconex)”. Trong đề
tài có gì sai sót mong cô đóng góp ý kiến.
Em xin chân thành cảm ơn!
CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG CÁC DỰ
ÁN ĐẦU TƯ
PHÁT TRIỂN KHU ĐÔ THỊ MỚI TẠI
TỔNG CÔNG TY XNK & XD VIỆT
NAM (VINACONEX)
1.1. VAI TRÒ CỦA CÁC TỔNG CÔNG XÂY DỰNG
VIỆT NAM VỚI HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ PHÁT
TRIỂN KHU ĐÔ THỊ MỚI.
Thực hiện kinh đầu tư, kinh doanh một
cách có hiệu quả vào cách ngành nghề lĩnh vực đặc biết là đối với ngành xây
dựng, sử dụng vốn có hiệu quả đảm bảo cho nền kinh tế phát triển.
Và mục tiêu của các tổng công ty xây dựng:
•
Làm tốt vai trò của doanh nghiệp được thể
hiện trong việc tiến hành đầu tư, thay đổi phương thức lãnh đạo phù hợp.
Chú trọng đến việc phát triển bền vững gia tăng giá trị của công ty. Chuyển
đổi cơ cấu đầu tư sao cho phù hợp với thị trường và phù hợp với năng lực
của công ty.
•
Thực hiện vai trò đầu tư có chiến lực hiệu
quả huy động và tập trung nguồn lực đầu tư vào các lĩnh vực then chốt như
hiện nay là đầu tư vào các khu đô thị mới để đảm bảo cho việc quy hoạch
phân bố lại dân cư cho hợp lý. Từ đó tạo giá trị bền vững động lực thúc đẩy
sự phát triển kinh tế tăng năng lực cạnh tranh với các tập đoàn xây dựng trên
thế giới, liên kết hợp tác với các công ty trong và ngoài nước để học hỏi kinh
nghiệp xây dựng giá trị thương hiệu Việt ngày càng nâng cao.
•
Xây dựng các tổng công ty xây dựng thành
các tập đoàn riêng biệt theo tiêu chuẩn quốc tế, có đội ngũ lao động tiên tiến,
áp dụng khoa học kỹ thuật cao, luôn đi tiên phong về sự thay đổi sáng tạo.
Và vai trò của các công ty xây dựng đối việc đầu tư vào khu đô thị mới
như sau:
Hiện cả nước có 288 khu đô thị mới đã, đang được xây dựng. Riêng trên địa
bàn Hà Nội, con số này là 40 với khoảng 6 triệu m
2
vuông nhà ở xây mới
(gồm hơn 400 chung cư cao tầng, còn lại là thấp tầng như: biệt thự, nhà
vườn, chia lô, liên kế...). Đây là con số tại thủ đô nói riêng, cả nước nói
đánh giá bằng cách đếm số mét vuông sàn nhà xây mới đã hoàn thành, mà
quan trọng nhất là các đô thị mới đã góp phần tạo nên một nếp nghĩ mới,
không chỉ của người dân mà của nhiều cơ quan công quyền, lãnh đạo:
"Nhiều người nghĩ rằng, tạo ra những khu đô thị hoành tráng như ngày hôm
nay là do Nhà nước làm”, do sự đóng góp không nhỏ của các tổng công ty
xây dựng.
Tuy nhiên, qua nghiên cứu 95/125 khu đô thị mới đã hoàn thành, đưa vào sử
dụng, Vụ Kiến trúc - Quy hoạch (Bộ Xây dựng) nhận định: Các dự án hình
thành về sau, có thể tiện nghi hơn về không gian căn hộ, về trang thiết bị nội
ngoại thất... so với các dự án đi trước nhưng lại kém hơn về không gian dành
cho cộng đồng, độ thân thiện với môi trường, cảnh quan.
Các tổng công ty đã đóng góp không ít công sức để xây dựng nên những khu
đô thị như vậy giải quyết chỗ ở cho người dân, bố trí một cách hợp lý vừa
tạo ra cảnh quan cuộc sống vừa tiết kiệm diện tích đất xây dựng, phù hợp
với xu thế phát triển của kinh tế thế giới, sự ra đời của các khu đô thị đã giải
quyết cho hơn 1,5 triệu người có nhà ở.
Như khu đô thị Trung Hòa Nhân Chính của tổng công ty Vinaconex làm chủ
dự án đầu tư. Dự án đã giải quyết được hơn 15.000 chỗ ở và làm việc. Và
cũng không dừng ở đó Tổng công ty còn thực hiện nhiều dự án khu đô thị
mới với quy mô lớn hơn đạt cả lợi ích kinh tế và lợi ích xã hội. Công ty đã
xây dựng các khu nhà ở cho người có thu nhập thấp giảm một bớt gánh nặng
cho nhà nước để đảm bảo cho nhu cầu sinh hoạt của người lao động có thu
nhập thấp, đây là một sự đóng góp vô cùng to lớn của công ty đối với nhà
nước.
1.1.2 Sự cần thiết phải đầu tư
Nhu cầu về nhà ở tăng mạnh: theo số liệu của Cục quản lý nhà (bộ xây
dựng), mỗi năm diện tích nhà ở tăng thêm khoảng 30 triệu m
2
, riêng trong
năm 2008 con số này là 50 triệu m
♦ Trước khi đi vào nghiên cứu chi tiết ta cần hiểu thế nào là
đầu tư phát triển khu đô thị mới hay nói cách khác thế nào thì được gọi là
đầu tư một dự án nhà ở?
“Dự án đầu tư phát triển khu đô thị mới là các dự án đầu tư xây dựng
nhà ở, nhằm tạo ra quỹ nhà ở, các khu vực đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật
và hạ tầng xã hội the quy hoạch chi tiết được các cấp có thẩm quyền phê
duyệt (trong đó bao gồm cả văn phòng cho thuê).” (nghị định
71/2001/NĐ - CP).
Do đó việc đầu tư nhà theo khu đô thị mới sẽ khác với những mô hình trước
đây như:
• Xây dựng để cung cấp cho những đối tượng có nhu cầu,
và góp phần dãn khu dân cư tập trung ở trung tâm thành phố, bố trí một cách
phân bổ hợp lý mật độ dân cư.
• Mọi hoạt động xây dựng đều được tiến hành một cách
quy hoạch tổng thể và chi tiết. Vì các khu đô thị này được thiết kế theo một
kiến trúc khép kín.
• Các khu đô thị bắt buộc phải có cơ sở hạ tầng kỹ thuật
và xã hội đồng bộ phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt của người dân.
Từ đó ta có thể thấy:
• Hầu hết các dự án tiến hành xây dựng nhà hiện này đều
phải tiến hành theo kiểu xây dựng thành một quy mô khu đô thị mới.
• Có hai loại hình nhà ở phổ biến trong các khu đô thị
mới là chung cư cao tầng và nhà biệt thự. Trong đề án nghiên cứu về tổng
công ty nói về khu đô thị mới bao gồm cả hai loại này nên vấn đề được tôi
đề cập ở cả hai loại.
• Dự án chỉ được coi là hoàn hảo nếu đảm bảo các yếu tố
về hạ tầng kỹ thuật và xã hội do đó nguồn vốn đầu tư không chỉ là chủ đầu
tư.
Những đặc điểm trên được trình bày chi tiết dưới đây:
1.1.2.1 Hướng đầu tư phát triển nhà ở các khu đô thị mới:
o Khu Thanh Trì – Từ Liêm (thuộc quận Thanh Xuân) phát triển trung
tâm đô thị chuyên ngành, nghỉ dưỡng…
o Khu Từ Liêm: khu đô thị mới hiện đại, công nghiệp và dân cư.
•
Khu vực phát triển xây dựng
phía Bắc sông Hồng: khu vực đã có khoảng 246,6 ngàn người (cả dân đô
thị và nông thôn dự kiến năm 2010 là 1000 ngàn người với 12.820ha).
Như vậy việc mở rộng không gian đô thị, phát triển những khu đô thị
mới đã giải quyết được nhu cầu về nhà ở của dân cư đô thị trước mắt và
trong lâu dài.
1.1.2.2 Đầu tư khu đô thị mới theo dự án và sự đồng bộ về kiến trúc, quy hoạch, về
kết cấu hạ tầng kỹ thuật và xã hội.
Khắc phục những tồn tại của những mô hình trước là hầu hết thiếu đồng bộ
trong kiến trúc, quy hoạch, kết cấu hạ tầng và xã hội dẫn đến những bất tiện
trong sinh hoạt và làm việc. Điều đó đòi hỏi mỗi khu đô thị phải có sự phù
hợp môi trường xung quanh nó về kiến trúc, quy mô, ngược lại môi trường
xung quanh hay cụ thể hơn là hạ tầng xã hội và kỹ thuật phải đáp ứng được
những nhu cầu thiết yếu và ngày càng nâng cao của mọi cư dân trong mỗi
căn nhà như đi lại, học hành, ăn uống, vui chơi, giải trí…
Nhận thấy việc phát triển các khu đô thị là một trong những định hướng của
Việt Nam nên tổng công ty Vinaconex đã sáng suốt chuyển hướng chủ yếu
sang việc đầu tư khu đô thị mới. Mặc dù còn nhiều khó khăn vì những dự án
về khu đô thị đòi hỏi quy mô vốn lớn nhưng công ty đã bước đầu vượt qua
những khó khăn và bắt nhịp với sự chuyển mình của nền kinh tế Việt Nam.
1.2. GIỚI THIỆU VỀ TCT.
1.2.1 Vài nét về Tổng công ty CP VINACONEX
Quá trình thành lập và phát triển:
Sinh ra trong thời kỳ đổi mới và dưới ánh sáng đường lối đổi mới của đảng,
Tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu xây dựng Việt Nam-
cũng như ở nước ngoài.
Để tận dụng được tiềm năng của thị trường vốn nhằm nâng cao năng lực
cạnh tranh và năng lực sản xuất cũng như mở rộng quy mô, VINACONEX
đã mạnh dạn đi đầu trong việc Cổ phần hoá, chuyển đổi hình thức sở hữu.
Ngày 01/12/2006 được coi là 1 dấu ấn quan trọng cuat VINACONEX khi
tổng công ty chuyển sang hoạt động theo mô hình tổng công ty cổ phần. Đây
là 1 bước ngoặt ý nghĩa, đánh dấu 1 sự phát triển mới trong quá trình xây
dựng tổng công ty trở thành một tập đoàn kinh doanhhàng đầu Việt Nam và
khu vực.
Trong suốt quá trình hoạt động của mình, VINACONEX luôn coi trọng và
xác định chữ tín với khác hàng là yếu tố vô cung quan trọng. Nhờ đó, đến
nay, thương hiệu của VINACONEX đã được biết đến rộng rãi trên thương
trường, được khách hàng trong và ngoài nước tôn trọng và đặt niềm tin khi
thiết lập quan hệ hợp tác kinh doanh.
1.2.2 Cơ cấu tổ chức của công ty:
1.2.2.1 Mô hình tổ chức của toàn tổng công ty:
Hình 1: Mô hình hoạt động của tổng công ty
Ngày 5/10/2006 Bộ trưởng bộ xây dựng đã có quyết định số 1384/QĐ-
BXD phê duyệt phương án cổ phần hoá Tổng công ty VINACONEX . Theo
phương án được duyệt, VINACONEX được phép giữ nguyên phần vốn nhà
nước hiện có, phát hành cổ phiếu để thu hút vốn. Tổng công ty cổ phần xuất
nhập khẩu xây dựng Việt Nam VINACONEX là Công ty mẹ của tổ hợp
công ty Mẹ- Công ty Con, hoạt động theo luật doanh nghiệp 2005, với vốn
điều lệ là 1.500 tỷ đồng trong năm 2006 và đã tăng lên 2.000 và 3.000 tỷ vào
tháng 7 năm 2008. Trong đó, tỷ trọng cổ phần nhà nước chiếm 63.35%, các
cổ đông khác chiếm 36.65% vốn điều lệ. Mô hình hình cổ phần hoá đã thu
hút có hiệu quả nguồn vốn xã hội, của các nhà đầu tư trong và ngoài nước,
đồng thời phát huy cao độ trí tuệ xã hội, thực hiện có hiệu quả chủ trương xã
lý nhằm đạt được mục tiêu đầu tư các dự án của tổng công ty.
o Tham mưu, giúp việc cho hội đồng quản trị, ban tổng giám đốc trong việc
hoạch định chiến lược, kế hoạch hàng năm trong công tác đầu tư nhằm từng
bước đưa mọi hoạt động đầu tư của tổng công ty hội nhập kinh tế trong khu
vực và trên thế giới.
o Tham gia trong việc định hướng hoạt động cho các công ty con và công ty
thành viên liên kết (nếu có).
o Các chức năng khác do lãnh đạo tổng công ty giao.
• Nhiệm vụ:
o Tổ chức thực hiện thủ tục pháp lý đối với các dự án đầu tư của tổng công
ty và công ty con, công ty thành viên liên kết (nếu có).
o Quản lý quá trình chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư và vận hành khai thác
sử dụng các dự án đầu tư của tổng công ty và các công ty con, công ty thành
viên liên kết (nếu có).
o Lập báo cáo tình hình thực hiện các dự án đầu tư.
o Theo dõi, tổng hợp và đánh giá tình hình khai thác, sử dụng dự án đầu tư.
o Tìm hiểu thị trường, nghiên cứu các quy định của pháp luật để tìm kiếm cơ
hội đầu tư.
o Các nhiệm vụ khác do lãnh đạo tổng công ty giao.
1.2.2.3 Hoạt động kinh doanh của công ty:
Các hoạt động kinh doanh chính:
Từ một công ty chỉ hoạt động trong lĩnh vực xuất khẩu lao động và chuyên
gia nước ngoài, VINACONEX hiện là một tổng công ty lớn với các lĩnh vực
kinh doanh chủ yếu là lĩnh vực đầu tư và kinh doanh bất động sản, xây lắp
công trình, sản xuất công nghiệp và vật liệu xây dựng, tư vấn thiết kế, xuất
khẩu lao động, xuất nhập khẩu, đầu tư tài chính, kinh doanh thương mại, du
lịch và khách sạn, giáo dục đào tạo và nhiều lĩnh vực khác.
Phương hướng cơ bản và lâu dài của VINACONEX trong hoạt động sản
xuất kinh doanh là thực hiện đa doanh, đa dạng hoá ngành nghề, đa sở hữu
trên cơ sở trên cơ sở các lĩnh vực sản xuất, đẩy mạnh sản xuất công nghiệp
tạp hơn…
Về tư vấn, thiết kế:
Tư vấn thiết kế là một trong những lĩnh vực hoạt động còn mới của
VINACONEX. Nhận thưc được trình độ và năng lực tư vấn của doanh
nghiệp Việt Nam hiện nay chậm sau hàng chục năm so với các nước khác
trong khu vực và trên thế giới, VINACONEX luôn tìm tòi và đưa ra những ý
tưởng để các sản phẩm của mình có thể bắt kịp xùng với xu hướng phát triển
chung hiện nay. Các giải pháp về quy hoạch, kiến trúc, kết cấu… do
VINACONEX đề xuất đều hướng tới mục tiêu chung phát triển bền vững,
đáp ứng tốt nhất nhu cầu của cuộc sống, mang hơi thở thời đại nhưng cũng
đậm đà bản sắc dân tộc…
Về sản xuất công nghiệp:
Gắn kết giữa kinh doanh bất động sản- tư vấn thiết kế và xây lắp, sản xuất
công nghiệp và vật liệu xây dựng là lĩnh vực hoạt động trọng tâm trong các
lĩnh vực hoạt động của VINACONEX. Các sản phẩm công nghiệp và vật
liệu xây dựng của công ty là những sản phẩm thiết yếu đối với đời sống xã
hội, hàm chứa yếu tố công nghệ cao, được sản xuất trên dây chuyền công
nghệ hiện đại và mang tính cạnh tranh trên thị trường …
Về xuất khẩu lao động:
Với kinh nghiệm là đơn vị hàng đầu trong xuất khẩu lao động,
VINACONEX đã góp phần vào việc giải quyết công ăn việc làm, mang lại
lợi ích cho người lao động và doanh nghiệp. Với đội ngũ kỹ sư và công nhân
có chất lượng cao kết hợp với việc quản lý có hiệu quả lực lượng lao động
và chuyên gia sang làm việc ở nước ngoài, uy tín của VINACONEX trên thị
trường quốc tế ngày càng được nâng cao và được các đối tác đánh giá là địa
chỉ đáng tin cậy…
Về xuất nhập khẩu:
Trong lĩnh vực kinh doanh máy móc thiết bị, vật tư ngành xây dựng, từ lâu
Tổng công ty CP VINACONEX đã là một nhà cung cấp có uy tín cho các
doanh nghiệp trong ngành xây dựng, giao thông, thuỷ lợi, đặc biệt là những
1 Trung Hòa – Nhân Chính 2001 - 2007 1.4 1.4
2 Bắc An Khánh (giai đoạn 1) 2006 - 2009 3.391 852
3 Thảo Điền 2006 - 2012 3.145 55
4 Thắng Đầu 2004 - 2008 438 21
5 Cụm cao ốc N05 2007 – 2011 1.842 200
6 Chung cư cao tầng 15T 2007 - 2009 65 37
7 Khu chung cư Thượng Đình
Đang tìm kiếm cơ hội đầu tư
8 Khu đô thị Thanh Xuân Bắc
9 Ngọc Thụy Gia Lâm
10 Khu đô thị du lịch Cái Giá 2003 - 2011 4.768 75
11 Khu đô thị Đồ Sơn 2007 - 2010 145 68
Nguồn: ban đầu tư vinaconex
1.3.2 Việc huy động nguồn vốn
Huy động vốn là một trong những vấn đề khó khăn trong quá trình tiến hành
đầu tư việc huy động vốn ảnh hưởng rất lớn đến quá trình đầu tư nó quyết
định việc dự án được tiến hành hay không. Xem bảng dưới việc huy động
vốn từ các nguồn nào:
Bảng 2: huy động vốn từ các nguồn
Đơn vi: tỷ đồng
Năm
Tổng vốn
đầu tư khu
đô thị
Nguồn vốn
Tín dụng
đầu tư
phát triển
nhà nước
Nước ngoài
động vốn nhiều hơn.
Bảng 3: thể hiện tỷ lệ % của nguồn vốn
Năm
Tổng vốn
đầu tư khu
đô thị
Nguồn vốn
Tín dụng
đầu tư
phát triển
nhà nước
Nước ngoài
Tín dụng
thương mại
Vốn tự có
Các nguồn
khác
2003 100 19,94 6,88 27,51 11 34,67
2004 100 17,23 - 43,85 10,84 28,08
2005 100 - - 73,33 - 26,67
2006 100 7,73 5,58 53,17 3,79 29,73
2007 100 5,95 4,53 36,45 7,37 45,7
Copyright: Tài liệu đại học ©