ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
------------------

NGUYỄN BÁ NĂNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ HIỆU QUẢ CHUYỂN ĐỔI
MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
THANH OAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2005 - 2013

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

HÀ NỘI - 2014


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
------------------

NGUYỄN BÁ NĂNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ HIỆU QUẢ CHUYỂN ĐỔI
MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
THANH OAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2005 - 2013

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC


tháng

năm 2014

Học viên

Nguyễn Bá Năng


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI ......................................................................... 1
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU .................................................................................. 2
3. NHIỆM VỤ NGHIÊN CỨU .................................................................................. 2
4. PHẠM VI NGHIÊN CỨU…………………………………………………………………2

5. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......................................................................... 2
6. CƠ SỞ TÀI LIỆU CHỦ YẾU PHỤC VỤ NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI ................... 3
7. CẤU TRÚC LUẬN VĂN ...................................................................................... 3
CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH
SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP ............................................................................. 4
1.1 Công nghiệp hóa, đô thị hóa và chuyển đổi mục đích sử dụng đất. .................. 4
1.1.1 Công nghiệp hóa, hiện đại hóa......................................................................... 4
1.1.2. Đô thị hoá ...................................................................................................... 6
1.1.3 Công nghiệp hóa, đô thị hóa và nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất
trong quá trình đô thị hóa ....................................................................................... 11
1.2 Những quy định pháp lý về chuyển đổi mục đích đất nông nghiệp cho mục
đích phi nông nghiệp ở nước ta. .............................................................................. 15
1.3 Khái quát tình hình chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trên địa

2.2.2 Tình hình biến động mục đích sử dụng đất từ 2005 - 2013. ........................... 41
2.2.2.1 Biến động sử dụng đất giai đoạn 2005 – 2010 ....................................... 41
2.2.2.2 Biến động sử dụng đất giai đoạn 2010 – 2013 ........................................ 51
2.3 Thực trạng chuyển đổi mục đích đất nông nghiệp ở huyện Thanh Oai giai
đoạn 2005 - 2013. ..................................................................................................... 54
CHƯƠNG 3. ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG
ĐẤT NÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH OAI VÀ ĐỀ XUẤT
MỘT SỐ GIẢI PHÁP.............................................................................................. 56
3.1 Đánh giá chung về hiệu quả chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp tại
huyện Thanh Oai ..................................................................................................... 56
3.2 Đánh giá hiệu quả chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp của một số
dự án sử dụng đất phi nông nghiệp điển hình ........................................................ 58
3.2.1 Dự án xây dựng khu đô thị mới Thanh Hà A, B – Cienco 5. .......................... 58
3.2.1.1 Khái quát về dự án .................................................................................. 58
3.2.1.2 Hiệu quả về kinh tế đất ........................................................................... 59
3.2.1.3 Hiệu quả về xã hội .................................................................................. 66
3.2.1.4 Hiệu quả về môi trường .......................................................................... 68
3.2.2 Dự án Cụm công nghiệp Thanh Oai, xã Bích Hòa ......................................... 69
3.2.2.1 Khái quát chung về dự án: ...................................................................... 69
3.2.2.2 Hiệu quả về kinh tế : ............................................................................... 69
3.2.2.3 Hiệu quả về xã hội: ................................................................................. 70
3.2.2.4 Về môi trường: ........................................................................................ 72
3.2.3 Những vấn đề tồn tại chủ yếu trong chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông
nghiệp sang các mục đích phi nông nghiệp trên địa bàn huyện Thanh Oai. ............ 73
3.3 Đề xuất một số giải pháp. .................................................................................. 74
3.3.1 Giải pháp về chính sách pháp luật ................................................................. 74
3.3.2 Giải pháp về quản lý thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất................... 75
3.3.3 Giải pháp nâng cao hiệu quả chuyển đổi nghề, tạo việc làm .......................... 75
3.3.4 Giải pháp về quản lý môi trường ................................................................... 76
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................. 77

– 2010…………………………………………………..……………………………….18
Bảng 2.1. Giá trị, cơ cấu kinh tế huyện Thanh Oai qua một số năm………………….28
Bảng 2.2. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Thanh Oai qua một số năm…………...28
Bảng 2.3. Giá trị sản xuất và cơ cấu kinh tế ngành nông nghiệp……………………..29
Bảng 2.4. Thống kê diện tích một số cây trồng chính………………………………...30
Bảng 2.5. Tình hình phát triển ngành công nghiệp - xây dựng……………………….31
Bảng 2.6. Hiện trạng diện tích, dân số, mật độ dân số huyện Thanh Oai…………….33
Bảng 2.7. Biến động sử dụng đất huyện Thanh Oai giai đoạn 2005 – 2010……….…41
Bảng 2.8. Biến động sử dụng đất huyện Thanh Oai giai đoạn 2010 – 2013………….51
Bảng 2.9: Thực trạng chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp ở huyện
Thanh Oai giai đoạn 2005 – 2013…………………………………………………….55
Bảng 3.1. So sánh biến động giá trị sản xuất các ngành của huyện Thanh Oai năm
2005 và năm 2013…………………………………………………………………….56
Bảng 3.2. Cơ cấu diện tích các loại đất bị thu hồi dự án xây dựng
khu đô thị mới Thanh Hà A, B - Cienco5………………….…………………………59
Bảng 3.3. Phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư kèm theo Quyết định thu hồi đất
của dự án Đầu tư xây dựng Khu đô thị Thanh Hà A,B Cienco5…………………60
Bảng 3.4. Phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư áp dụng tại dự án Đầu tư xây
dựng Khu đô thị Thanh Hà A,B- Cienco5………………………………………..62
Bảng 3.5. Tổng hợp kết quả thực hiện GPMB dự án khu đô thị mới Thanh Hà A,BCienco5 tại thôn Thượng, năm 2010………………………………………………….63
Bảng 3.6. Tổng hợp kết quả thực hiện GPMB dự án khu đô thị mới Thanh Hà A,BCienco5 tại thôn Cự Đà, năm 2011…………………………………………………...65
Bảng 3.7: Thu nhập bình quân của hộ/tháng của các hộ bị thu hồi đất nông nghiệp tại
xã Cự Khê……………………………………………………………………………..66
Bảng 3.8. Mục đích sử dụng tiền bồi thường hỗ trợ của các hộ gia đình tại hai thôn Cự
Đà và thôn Thượng xã Cự Khê………………………………………………………..66
Bảng 3.9: So sánh tình hình lao động, việc làm của các hộ gia đình trước và sau khi
thu hồi đất……………………………………………………………………………..67
Bảng 3.10. Số lao động hiện tại không có việc làm chia theo độ tuổi……………… 68
Bảng 3.11: Thu nhập bình quân của hộ/tháng của các hộ bị thu hồi đất nông nghiệp tại
xã Bích Hòa……………………………………………………………………….......70

Mặc dù huyện Thanh Oai đã cố gắng triển khai thực hiện công tác chuyển đổi
mục đích đất nông nghiệp theo các quy định của pháp luật nhưng còn gặp khá nhiều khó
khăn và các vấn đề cần giải quyết trong quá trình chuyển đổi. Hiệu quả sử dụng đất
nông nghiệp sau khi chuyển đổi sang các mục đích phi nông nghiệp chưa cao và cần có
những đánh giá để đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất đai.

1


Xuất phát từ những vấn đề trên, học viên chọn đề tài "Đánh giá thực trạng và
hiệu quả chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn huyện Thanh
Oai, thành phố Hà Nội giai đoạn 2005 - 2013”.
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
+ Làm rõ thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang các
mục đích phi nông nghiệp trên địa bàn huyện Thanh Oai giai đoạn 2005 - 2013.
+ Đánh giá hiệu quả của việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp
sang các mục đích phi nông nghiệp.
+ Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác chuyển đổi mục đích
sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn nghiên cứu.
3. NHIỆM VỤ NGHIÊN CỨU
+ Tìm hiểu, nghiên cứu tổng quan về cơ sở lý luận sử dụng hợp lý đất đai khu
vực đô thị.
+ Tổng quan những quy định pháp lý chủ yếu về chuyển đổi mục đích sử dụng
đất nông nghiệp.
+ Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu có liên quan đến chuyển đổi mục đích đất
nông nghiệp và thực trạng sử dụng đất của một số dự án phát triển công nghiệp, khu
đô thị trên địa bàn huyện Thanh Oai.
+ Đánh giá tình hình chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trên địa
bàn huyện Thanh Oai trong giai đoạn 2005 - 2013.
+ Đánh giá hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường của một số dự án sử dụng đất

mục đích sử dụng đất nông nghiệp giai đoạn 2005 – 2013 và tình hình sử dụng đất tại
một số dự án trên địa bàn huyện
- Các số liệu điều tra xã hội học.
- Các giáo trình, tài liệu liên quan đến vấn đề nghiên cứu.
7. CẤU TRÚC LUẬN VĂN
- Phần I: Mở đầu: nêu lên tính cấp thiết, mục tiêu, nhiệm vụ của đề tài.
- Phần II: Nội dung nghiên cứu.
Chương 1: Cơ sở lý luận và pháp lý của chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông
nghiệp
Chương 2: Thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp giai đoạn
2005 - 2013 trên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội.
Chương 3: Đánh giá hiệu quả của chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp
và đề xuất một số giải pháp.
Kết luận
Cuối cùng là tài liệu tham khảo, phần phụ lục.

3


CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH
SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP
1.1 Công nghiệp hóa, đô thị hóa và chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
1.1.1 Công nghiệp hóa, hiện đại hóa
Công nghiệp hóa, hiện đại hóa (CNH-HĐH) đã trở thành phương thức hữu hiệu
cho quá trình phát triển của mỗi quốc gia. Bất kể ở nơi nào, để phát triển kinh tế - xã
hội thì đều cần thực hiện quá trình CNH-HĐH. Tuy nhiên, ở mỗi quốc gia khác nhau,
trong các điều kiện khác nhau thì CNH-HĐH cũng có những đặc điểm riêng biệt. Có
nhiều khái niệm CNH-HĐH được đưa ra. Mỗi khái niệm lại có một góc nhìn khác
nhau về vấn đề này.
Nếu tách riêng, theo nghĩa hẹp, công nghiệp hóa được hiểu là quá trình chuyển

cơ sở thừa kế có chọn lọc những nhận thức của nhân loại về CNH-HĐH, xuất phát từ
tình hình thực tế của nền kinh tế mà Đảng ta đã đưa ra quan niệm về CNH-HĐH:
“CNH-HĐH là quá trình chuyển đổi căn bản, toàn diện các hoạt động sản xuất kinh
doanh, dịch vụ và quản lí kinh tế - xã hội từ sử dụng lao động thủ công là chính sang
sử dụng một cách phổ biến sức lao động cùng với công nghệ, phương tiện và phương
pháp tiên tiến, hiện đại dựa trên sự phát triển của công nghiệp và tiến bộ khoa học
công nghệ, tạo ra năng suất lao động cao” [2].
Đặc điểm của CNH-HĐH:
- Công nghiệp hóa gắn liền với hiện đại hoá.
CNH-HĐH theo định hướng XHCN gắn với việc phát triển kinh tế tri thức,
thực hiện mục tiêu “dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh”.
Trong sự nghiệp đổi mới, khi thực hiện CNH-HĐH, chúng ta thấy cần và có thể
rút ngắn thời gian bằng những bước nhảy vọt xen lẫn những bước tuần tự. Chính vì
vậy trong Đại Hội Đảng X, Đảng ta đã đề ra chủ trương : “Tranh thủ thời cơ thuận lợi
do bối cảnh quốc tế tạo ra và tiềm năng, lợi thế của nước ta để rút ngắn quá trình công
nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước theo định hướng XHCN gắn với phát triển kinh tế tri
thức, coi kinh tế tri thức là yếu tố quan trọng của nền kinh tế có giá trị gia tăng cao dựa
nhiều vào tri thức, kết hợp việc sử dụng nguồn vốn tri thức của người ViệtNam với tri
thức mới nhất của nhân loại” [2]. Và chủ trương này được kế thừa phát triển tại Đại
hội Đảng lần thứ XI.
- CNH - HĐH trong điều kiện kinh tế thị trường có sự điều tiết của Nhà nước.
Nhà nước phải xây dựng thể chế xã hội và chính sách kinh tế năng động, mở
rộng, khuyến khích sáng tạo và ứng dụng có hiệu quả nhiều tri thức mới. Thúc đẩy
kinh doanh, tác động cho doanh nghiệp phát triển. Phải tạo dựng một nền hành chính
5


có hiệu quả, tránh phiền hà tham nhũng, giảm mạnh các chi phí hành chính, góp phần
tăng sức cạnh tranh. Nhà nước phải nắm bắt được sự tác động khách quan của các quy
luật trong nền kinh tế thị trường để định hướng đúng đắn chiến lược phát triển kinh tế


Cách hiểu đơn giản nhất và thông dụng nhất về đô thị hóa là sự gia tăng tỉ lệ
dân cư đô thị, sự xuất hiện của các đô thị mới và là sự nâng cao cơ sở hạ tầng của
không gian thành phố [13].
Theo các học giả Mỹ, hiện tượng đô thị hoá còn gọi là “sự phục hưng nông
thôn”. Phát triển đến một lúc nào đó, bằng các chính sách của mình, các chính phủ sẽ
điều chỉnh hướng vào sự phát triển nông thôn. Quá trình này sẽ góp phần san bằng
khoảng cách và chất lượng sống giữa thành thị và nông thôn.
Về mặt bản chất, đô thị hoá gắn liền với quá trình tăng trưởng kinh tế của một
khu vực, một quốc gia. Tuy nhiên tốc độ và đặc điểm của đô thị hoá còn phụ thuộc
vào trình độ phát triển của khu vực hay quốc gia đó. Bản chất của quá trình đô thị
hoá bao gồm:
- Tỷ lệ gia tăng dân số tại các đô thị
- Thu nhập bình quân của cư dân đô thị
- Tốc độ gia tăng thu nhập của các ngành kinh tế - xã hội và GDP
- Chất lượng cơ sở hạ tầng
- Lối sống của cư dân địa phương
- Cấu trúc xã hội và vai trò của các tổ chức xã hội trong khu vực
Đô thị hoá trên thế giới
Quá trình đô thị hoá hiện nay mang tính toàn cầu, nó xuất hiện ở hầu hết các quốc
gia với chế độ xã hội chính trị khác nhau. Đô thị hoá xuất hiện là một quá trình tất yếu
của sự phát triển kinh tế - xã hội của nhân loại. Trong lịch sử loài người đã hình thành
2 kiểu cộng đồng dân cư, dân cư nông thôn và dân cư đô thị. Cộng đồng dân cư đô thị
đã hình thành trong lịch sử với các dạng đô thị như đô thị hành chính, đô thị thương
mại, đô thị sản xuất.
Ở các nước đang phát triển quá trình đô thị hoá tập trung chủ yếu trên bề rộng,
tức là tăng dân số đô thị, tăng số lượng đô thị. Còn ở các nước phát triển thì ngoài việc
mở rộng đô thị để trở thành “ các quốc gia đô thị “, họ còn chú ý phát triển đô thị theo
chiều sâu, tức là nâng cao chất lượng, điều kiện sống của đô thị bằng việc áp dụng
những thành tựu khoa học kỹ thuật hiện đại nhằm thoả mãn nhu cầu ngày một tăng của


Đô thị hóa ở Việt Nam nhìn chung tương tự như Trung Quốc, Ấn Độ, và In-đônê-xia cho đến cuối những năm 1970, sau đó chậm lại, trong khi Trung Quốc và In-đônê-xia tiếp tục thúc đẩy đô thị hóa và tăng trưởng kinh tế. Gần đây, do các cải cách
Đổi Mới và các chính sách công nghiệp hóa theo định hướng xuất khẩu, đô thị hóa ở
Việt Nam bắt đầu tăng tốc.
Xét đến tốc độ đô thị hóa tăng nhanh ở Việt Nam trong thời gian gần đây, Liên
Hợp Quốc dự báo rằng đến năm 2040, dân số đô thị tại Việt Nam sẽ vượt quá dân số
nông thôn (Liên Hợp Quốc, 2008). Nhận thức được tầm quan trọng của những chuyển
đổi đô thị và kinh tế sẽ xảy ra trên diện rộng tại Việt Nam, Chính phủ đã đưa ra một
Chiến lược phát triển kinh tế xã hội mới cho giai đoạn 2011-2020 với mục tiêu tiếp tục
thúc đẩy công nghiệp hóa và hiện đại hóa, song song với phát triển nhanh và bền vững.
Chiến lược này cũng thúc đẩy sự bình đẳng giữa các nhóm dân cư trong cả nước,
hướng tới một tương lai trong đó công nghiệp đóng vai trò chủ yếu và phát triển theo
định hướng xã hội chủ nghĩa. Nói tóm lại, trọng tâm của chiến lược là tập trung vào
công nghiệp hóa, hiện đại hóa, kết hợp với phát triển xã hội toàn diện.

Hình 1.2: Tốc độ đô thị hóa của Việt Nam và một số nước giai đoạn 1960 - 2010
(Nguồn: Các chỉ số Phát triển Thế giới, Ngân hàng Thế giới)
Trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam tăng trưởng với tốc độ nhanh chóng trong
một khoảng thời gian khá dài. Đô thị hoá trở thành hiện tượng diễn ra phổ biến ở hầu
khắp các đô thị Việt Nam.
9


Sức “hấp dẫn” của cuộc sống đô thị và của các vùng đã được đô thị hoá là
nguyên nhân chính lôi cuốn một khối lượng khổng lồ cư dân nông thôn đi tìm miền
“đất hứa”. Mặt khác những thành phố lớn ngày càng hấp dẫn và lôi cuốn cư dân từ các
đô thị nhỏ hơn cũng như từ các vùng nông thôn nên càng làm cho tình hình thêm phức
tạp (hạ tầng kỹ thuật quá tải; cây xanh, mặt nước, không gian trống hiếm hoi…).
“Đô thị hóa là một quá trình diễn thế kinh tế - xã hội - văn hoá - không gian gắn
liền với những tiến bộ khoa học kỹ thuật, trong đó diễn ra sự phát triển các nghề

sử dụng đất.
1.1.3 Công nghiệp hóa, đô thị hóa và nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng
đất trong quá trình đô thị hóa
Quá trình đô thị hóa ở nước ta có những đặc điểm chủ yếu sau:
- Quá trình đô thị hóa đang diễn ra mạnh mẽ trên toàn quốc và gắn liền với
CNH - HĐH. CNH là động lực của đô thị hóa, đô thị hóa là điều kiện để gia tăng nhịp
độ và hiệu quả của CNH. Tại các đô thị, nhất là các đô thị lớn, hàng loạt các khu công
nghiệp tập trung, các khu đô thị mới, đường cao tốc, khu liên hợp thể thao, khu vui
chơi giải trí,… xuất hiện ngày càng nhiều. Quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế và cơ
cấu lao động từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp được đẩy mạnh.
- Công nghiệp hóa, đô thị hóa dẫn đến diện tích đất nông nghiệp giảm và
chuyển đổi sang các mục đích phi nông nghiệp. Tuy nhiên tại một số đô thị, diện tích
đất nông nghiệp giảm nhanh chóng, chưa cân xứng với tốc độ phát triển còn chậm của
các nghề phi nông nghiệp và dịch vụ. Sự dôi dư về lao động nông nghiệp trong quá
trình đô thị hóa là vấn đề cần quan tâm giải quyết.
- Môi trường đô thị, đặc biệt là ở các đô thị lớn và đô thị công nghiệp đang có
nguy cơ bị ô nhiễm, uy hiếp sự bình yên và tác hại đến sức khoẻ của nhân dân trong
khu vực [1].
Đất đô thị với vai trò là địa bàn cư trú, tư liệu sản xuất và là địa bàn phân bố các
hoạt động công nghiệp, xây dựng, cơ sở hạ tầng,… là cơ sở cho sự phát triển KT - XH
đô thị. Tuy nhiên do sự có hạn về đất đai, cùng với sự hạn chế trong việc khai thác
tiềm năng đất đai đòi hỏi con người phải đưa ra được phương án sử dụng đất hợp lý để
đảm bảo cho sự phát triển bền vững KT - XH của đô thị.
Quá trình công nghiệp hoá gắn liền với sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế - xã hội.
Thực hiện quá trình công nghiệp hoá là đồng nghĩa với việc chuyển đổi cơ cấu sử dụng
đất, từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Hiện nay, đất dành cho nông nghiệp
ngày càng trở nên chật hẹp do dân số tăng nhanh, do các công trình giao thông, các
nhà máy công nghiệp, các trung tâm văn hóa, thương mại, khu vui chơi giải trí... chiếm
đất ngày càng nhiều. Nhưng trong thực tế người dân không phải lúc nào cũng sử dụng


lý nhà nước cũ. Trong khi miền Nam Việt Nam đi theo các chính sách thị trường tự
do, miền Bắc Việt Nam đi theo mô hình xã hội chủ nghĩa. Mặc dù đặc điểm đô thị hóa
của hai thành phố này có khác nhau nhưng quá trình đô thị hóa theo chiều rộng và

12


chiều sâu ở hai thành phố này đều gắn với việc chuyển đổi mục đích đất nông nghiệp
sang các mục đích phi nông nghiệp.
Quan điểm về sử dụng hợp lý đất đai trong quá trình đô thị hóa.
Sử dụng hợp lý tài nguyên thiên nhiên, trong đó có nguồn tài nguyên đất là vấn
đề quan tâm của hầu hết các nước trên thế giới. Cách đây 46 năm, Hội nghị chuyên
viên giữa các Chính phủ về những cơ sở khoa học của việc sử dụng hợp lí và bảo vệ
các nguồn dự trữ của sinh quyển đã diễn ra năm 1968 tại Pháp do Liên Hợp Quốc tổ
chức. Các điều kiện để sử dụng một nguồn dự trữ nào đó một cách hợp lý được xem
xét đánh giá là: a/ Chất lượng và những thuận lợi về vị trí; b/sự cần thiết thỏa mãn nhu
cầu của một nhóm dân cư nào đó; c/ hiệu quả của những kết quả có thể đưa lại; d/ khả
năng duy trì những kết quả này trong một thời gian dài; e/giá thành của đầu tư; f/ ảnh
hưởng của việc sử dụng tài nguyên đó đến các hoạt động khác của dân cư. Để sử dụng
hợp lý các nguồn dự trữ, nhất là nước, đất đều cần phải có sự phối hợp toàn diện các
mặt kinh tế, xã hội, chính trị,...và phụ thuộc trực tiếp vào nhận thức của xã hội về vấn
đề đó một cách cụ thể [15]. Nhiều nhà nghiên cứu đã đưa ra định nghĩa cụ thể về sử
dụng hợp lý đất đai: sử dụng hợp lý đất là sự sử dụng phù hợp với lợi ích của nền kinh
tế trong tổng thể, đạt hiệu quả nhất đối với mục đích đặt ra trong khi vẫn đảm bảo tác
động thuận với môi trường xung quanh và bảo vệ một cách hữu hiệu đất đai trong quá
trình khai thác sử dụng [15].
Trong điều kiện ở nước ta và cụ thể là tại khu vực đô thị, do quỹ đất đai hạn chế
trong khi nhu cầu sử dụng đất cho phát triển kinh tế và các nhu cầu xã hội của con
người ngày càng tăng nên vấn đề giải quyết mối quan hệ giữa bảo vệ môi trường và
các mục đích kinh tế, xã hội là vấn đề mang tính mâu thuẫn, xung đột. Tuy nhiên, mâu

quy luật phát triển: xây dựng các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất một cách hợp lý;
thực hiện tốt các đòi hỏi về kinh tế với đất đô thị; sử dụng hàng loạt các phương pháp
quản lý đồng thời thực hiện tốt các công cụ luật pháp trong quá trình quản lý đất đai.
- Cơ quan quản lý đô thị phải lập kế hoạch sử dụng đất theo nội dung:
+ Xác định nhu cầu về đất đô thị, khoanh định các khu đất và việc sử dụng từng
loại đất trong từng thời kỳ kế hoạch có kèm theo các điều kiện khai thác khi sử dụng.
Đối với thành phố trực thuộc Trung ương, Chính phủ sẽ phê duyệt quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất. UBND cấp trên có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất của đô thị cấp dưới;
+ Điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất đô thị cho phù hợp với thực tế cải tạo, xây
dựng và phát triển đô thị. Chính quyền cấp nào có quyền phê duyệt quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất thì có quyền phê duyệt quy hoạch, kế hoạch điều chỉnh [10].

14


1.2 Những quy định pháp lý về chuyển đổi mục đích đất nông nghiệp cho mục
đích phi nông nghiệp ở nước ta.
Theo Điều 36 trong Luật đất đai năm 2003, việc chuyển mục đích sử dụng đất
giữa các loại đất quy định tại Điều 13 của Luật này được thực hiện như sau:
1. Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất chuyên trồng lúa nước sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng
rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản.
b) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ sang sử dụng vào mục đích
khác.
c) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.
d) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng
đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc
thuê đất.

hợp người sử dụng đất lựa chọn hình thức thuê đất.
- Việc tính giá trị quyền sử dụng đất được áp dụng chế độ miễn, giảm tiền sử
dụng đất theo quy định của Chính phủ.
T ại Đ iều 37 quy định thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất:
1. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giao đất,
cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức; giao đất đối với
cơ sở tôn giáo; giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài;
cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài.
2. Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao
đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân;
giao đất đối với cộng đồng dân cư.
3. Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp
sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này không được ủy quyền.
Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua và có hiệu lực thi hành từ ngày
01/7/2014. Công tác chuyển đổi mục đích sử dụng đất quy định tại Điều 57:
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi

16