BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
-------------***------------

TRẦN ðÌNH VỸ

ðÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ðỀ XUẤT MỘT SỐ
GIẢI PHÁP NHẰM ðẢM BẢO CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
QUẬN HAI BÀ TRƯNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

HÀ NỘI - 2012


BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
-------------***------------

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP
Chuyên ngành
Mã số

: QUẢN LÝ ðẤT ðAI
: 60.62.16

ðÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ðỀ XUẤT MỘT SỐ
GIẢI PHÁP NHẰM ðẢM BẢO CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
QUẬN HAI BÀ TRƯNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

nguyên và môi trờng, Viện o to sau i hc - Trờng Đại học Nông
nghiệp Hà Nội đ tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hớng
dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS. Nguyn Khc Thi
- ngời trực tiếp hớng dẫn khoa học, đ tận tình giúp đỡ và hớng dẫn tôi
hoàn thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn tp th lónh ủo và cỏn b UBND Quận,
Phòng Tài nguyên và Môi trờng, Vn phũng ủng ký ủt v nh, Phòng
Thống kê, cỏc phũng, ban, ngnh chc nng qun Hai B Trng; cỏc nh qun
lý, chuyờn gia cú kinh nghim trong lnh vc qun lý ủt ủai và các đồng
nghiệp đ tạo mọi điều kiện thuận lợi, cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu,
trao ủi kinh nghim trong quá trình nghiên cứu luận văn này.
Cuối cùng, tôi xin trân trọng cảm ơn các anh, ch, em học viên cùng
lớp, những ngời thân trong gia đình và bạn bè đ giúp đỡ, động viên tôi trong
quá trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này./.
Tác giả Luận văn

Trn ỡnh V

Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

ii


Mục lục
Lời cam đoan...................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................... ii
Mục lục................................................................................................................ iii
Danh mục các chữ viết tắt......................................................................vi
DANH MC CC BNG ..................................................................................... vii

3.3. Phơng pháp nghiên cứu. ................................................................................ 38
3.3.1. Phơng pháp chọn điểm nghiên cứu............................................................ 38
3.3.2. Phơng pháp điều tra, thu thập thông tin, số liệu, tài liệu. ......................... 39
3.3.3. Phơng pháp chuyên gia. ............................................................................. 39
3.3.4. Phơng pháp thống kê, tổng hợp số liệu. .................................................... 39
3.3.5. Phơng pháp điều tra xó hi hc.................................................................. 40
4. KT QU NGHIấN CU................................................................................ 41
4.1. iu kin t nhiờn, kinh t - xó hi...............................................................41
4.1.1. iu kin t nhiờn:.....................................................................................41
4.1.2. Kinh t - xó hi...........................................................................................42
4.1.3. ỏnh giỏ chung v ủiu kin t nhiờn, kinh t - xó hi: ............................49
4.2. Tỡnh hỡnh qun lý, s dng ủt......................................................................51
4.2.1. Hin trng s dng ủt. ..............................................................................52
4.2.2. Bin ủng ủt ủai so gia k thng kờ, kim kờ nm 2011 so vi nm
2005 v 2000:.......................................................................................................56
4.2.3. Tỡnh hỡnh qun lý, s dng ủt...................................................................58
4.3. ỏnh giỏ vic thc hin cỏc quyn s dng ủt:...........................................62
4.3.1. Tỡnh hỡnh thc hin quyn chuyn ủi quyn s dng ủt........................66
4.3.2. Tỡnh hỡnh thc hin quyn chuyn nhng quyn s dng ủt.................67
4.3.3. Tỡnh hỡnh thc hin quyn cho thuờ quyn s dng ủt:...........................72
4.3.4. Tỡnh hỡnh thc hin quyn cho thuờ li quyn s dng ủt:......................77
4.3.5. Tỡnh hỡnh thc hin quyn tha k quyn s dng ủt:.............................78
4.3.6. Tỡnh hỡnh thc hin quyn tng, cho quyn s dng ủt:..........................82
4.3.7. Tỡnh hỡnh thc hin th chp, bóo lónh bng giỏ tr quyn s dng ủt:...87
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

iv


4.3.8. Tình hình thực hiện quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng ñất .........91


Quyền sử dụng đất

TN&MT

Tài nguyên và Môi trờng

UBND

Uỷ ban nhân dân

Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

vi


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1. Diện tích, dân số quận Hai Bà Trưng năm 2011 ................................. 47
Bảng 4.2. Biến ñộng diện tích ñất năm 2011 so với năm 2005 và 2000............. 57
Bảng 4.3. Tình hình ñăng ký biến ñộng quyền sử dụng ñất quận Hai Bà Trưng
giai ñoạn 2005 -2011 .............................................................................................. 65
Bảng 4.4. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ñất quận Hai Bà Trưng .... 67
giai ñoạn 2005 – 2011............................................................................................. 67
Bảng 4.5. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ñất ở 02 khu vực nghiên cứu
ñại diện..................................................................................................................... 68
Bảng 4.6. Tình hình cho thuê quyền sử dụng ñất ở 02 khu vực nghiên cứu ñại
diện........................................................................................................................... 74
Bảng 4.7. Tình hình thừa kế quyền sử dụng ñất quận Hai Bà Trưng.................. 79
giai ñoạn 2005 – 2011............................................................................................. 79
Bảng 4.8. Tình hình thừa kế quyền sử dụng ñất ở 02 khu vực nghiên cứu ñại diện

luật. Trên tinh thần Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi một số điều
Luật Đất đai 1998, 2001 và Luật Đất đai 2003 đ từng bớc cụ thể hoá quy định
này của Hiến pháp theo hớng ngày càng mở rộng các quyền cho ngời sử dụng
đất, trớc hết là đối với đất giao có thu tiền sử dụng đất và đất thuê (nh đất làm
nhà ở, đất sử dụng vào mục đích kinh doanh của các chủ thể). Việc thị trờng
hoá, tiền tệ hoá QSDĐ ngày càng rõ nét và quyền của ngời sử dụng đất
tơng xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đ đóng góp cho x hội, cho Nhà nớc.
Sự phát triển này đ hình thành thị trờng đất đai, hoà nhập vào nền kinh tế thị
trờng x hội chủ nghĩa, từng bớc đồng bộ với các thị trờng khác trong nền
kinh tế quốc dân. Vì vậy trong Đại hội Đảng lần thứ IX đ có chủ trơng phát
triển đầy đủ thị trờng QSDĐ. Luật Đất đai 2003 có những quy định về giao
QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có những quy định để
các tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực hiện các quyền của QSDĐ.
Theo Điều 106 Luật Đất đai 2003: Ngời sử dụng đất có các quyền:
chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất; quyền thế chấp, b o l nh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

1


đợc bồi thờng khi Nhà nớc thu hồi đất. Ngoài việc kế thừa quy định về các
quyền của ngời sử dụng đất theo Luật Đất đai 1993; Luật Đất đai 2003 đ
quy định, cho phép ngời sử dụng đất tặng, cho quyền sử dụng đất.
Sau 08 năm thực hiện, Luật Đất đai 2003 đ từng bớc đi vào cuộc sống
x hội, góp phần rất lớn vào việc n ủnh v phát triển kinh tế x hội đất nớc,
gii quyt ủc nhiu bc xỳc, to s cụng bng trong xó hi. Trong đó, các
quyền của ngời sử dụng đất ngày càng đợc đề cao, chú trọng, phát huy tính
dân chủ, công khai giữa hoạt động quản lý của cơ quan quản lý Nhà nớc với các
chủ thể sử dụng đất khi thực hiện các quyền sử dụng đất theo Luật.

83,8% đối với đất ở nông thôn (theo báo cáo tại văn bản số 2419/BTNMTTCQLĐĐ ngày 13/7/2012 của Bộ Tài nguyên và Môi trờng) cũng ảnh hởng
đến việc thực hiện quyền sử dụng đất.
Việc thực hiện các quyền của ngời sử dụng đất còn nhiều vấn đề phải
quan tâm nghiên cứu, đánh giá nhằm đẩy mạnh công tác quản lý, phát huy
những mặt tích cực, hạn chế những yếu kém trong việc thi hành Luật đất đai.
Đến nay, chúng ta cha có sự đánh giá toàn diện nào về việc thực hiện các quyền
của ngời sử dụng đất trên toàn quốc. Vì vậy, việc tìm hiểu, đánh giá thực trạng
việc thực hiện các quyền sử dụng đất, đa ra các giải pháp nhằm đảm bảo, nâng
cao việc thực hiện các quyền sử dụng đất để các quyền này đợc thực hiện thuận
lợi theo đúng quy định của Luật Đất đai là rất cần thiết. Nhất là trớc những yêu
cầu đặt ra của quá trình hội nhập Quốc tế, phục vụ cho nhiệm vụ xây dựng phát
triển kinh tế x hội đất nớc trong thời kỳ mới mà báo cáo Chính trị, Nghị
quyết Đại hội BCH Trung ơng Đảng khóa XI đ đề ra.
Quận Hai Bà Trng là một trong 04 quận trung tâm của Thành phố Hà
Nội. Là địa phơng có đông dân c sinh sống, với diện tích tự nhiên khoảng
10km2, gần 312.000 dân. Quận Hai Bà Trng đợc cơ bản chia làm 2 khu vực:
khu vực phía Bắc là các khu phố cũ (thời Pháp thuộc) và khu vực phía nam là khu
vực mới đô thị hoá giai đoạn sau. Với vị trí lợi thế là khu vực trung tâm, hạ tầng
kỹ thuật, cơ sở hạ tầng x hội, các dịch vụ phát triển, quy hoạch phát triển đô thị
tơng đối ổn định; quận Hai Bà Trng đang thu hút nhiều ngời dân tại các địa
bàn khác về sinh sống, làm ăn, nhiều cơ quan tổ chức hoạt động kinh doanh, đặt
trụ sở trên địa bàn quận. Theo thống kê, trên địa bàn quận có trên 55.000 hồ sơ
sử dụng nhà đất của các hộ gia đình, cá nhân và trên 1.000 tổ chức sử dụng đất
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

3


đợc Nhà nớc giao đất nên các giao dịch về đất đai, việc thực hiện các quyền sử
dụng đất trên địa bàn quận rất sôi động. Những năm qua, việc thực hiện Luật Đất



- Các giải pháp đề xuất có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc
đẩy, đảm bảo việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở quận Hai Bà Trng, thành
phố Hà Nội cũng nh các địa phơng khác.

Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

5


2. Tổng quan tài liệu nghiên cứu
2.1. C s lý lun v quyn s hu v quyền sử dụng đất.
2.1.1. Quyn s hu.
Theo Điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: Quyền sở hữu bao gồm
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu
theo quy định của pháp luật[10]. Sở hữu là việc tài sản, t liệu sản xuất,
thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa
ngời với ngời trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất.
Đối tợng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể; chủ sở hữu là cá nhân, pháp
nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng,...).
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng:
- Quyền chiếm hữu: là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản
thuộc sở hữu của mình. Trong một số trờng hợp theo quy định của pháp luật thì
ngời không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng
chủ). [4]
- Quyền sử dụng: là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hởng
hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý
chí của mình bằng cách thức khác nhau. Ngời không phải là chủ sở hữu cũng
có quyền sử dụng tài sản trong trờng hợp đợc chủ sở hữu giao quyền sử

ở Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam đ đợc xác
lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy nhiên, quyền
sở hữu toàn dân về đất đai chỉ đợc xác lập theo Hiến pháp 1959 và đợc
khẳng định một cách tuyệt đối và duy nhất từ Hiến pháp 1980; sau đó đợc
tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992 [15]. Điều 17 Hiến pháp
1992 khẳng định: Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nớc, tài nguyên trong
lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà pháp luật quy
định là của Nhà nớc, đều thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nớc thống nhất quản
lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992) [11]. Luật
Đất đai 1993 (Luật sửa đổi một số điều của Luật Đất đai năm 1998 và năm
2001) cũng đ thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

7


định về đất đai của Hiến pháp. Luật Đất đai (1993, 1998, 2001) quy định các
nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà
nớc thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai
hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dỡng đất, bảo vệ môi trờng
để phát triển bền vững.[13]
Luật Đất đai 2003 đ quy định cụ thể hơn về chế độ Sở hữu đất đai
(Điều 5), Quản lý Nhà nớc về đất đai (Điều 6), Nhà nớc thực hiện quyền đại
diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nớc về đất đai
(Điều 7). Với t cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nớc thực
hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nớc nhằm bảo đảm cho
đất đai đợc sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích
của Nhà nớc cũng nh của ngời sử dụng. Nhà nớc thực hiện đầy đủ các quyền
của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Về quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nớc (ở các cấp) chiếm hữu đất

Việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ,
thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp
vốn bằng giá trị QSDĐ; những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử
dụng, phơng thức nhận đất và đối tợng nhận đất theo quy định cụ thể của
pháp luật.[4]
2.1.2. Quyền sử dụng đất.
Theo tinh thn ca Hin phỏp v Lut t ủai, Nhà nớc là ngời đại
diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Nhà nớc có
quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy hoạch, kế hoạch và
trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với các quyền năng đó, cũng
không đợc hiểu rằng Nhà nớc có quyền sở hữu về đất đai mà chỉ là đại diện
cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế. Vậy chủ sở hữu của đất đai
là toàn dân, Nhà nớc là ngời đại diện, còn mỗi ngời dân thực hiện quyền của
mình nh thế nào? Nh trên đ nói, quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối
cao, thiêng liêng và không thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là toàn
dân, nhng mỗi ngời ngời sử dụng đất không phải là một chủ sở hữu của khối
tài sản chung đó, không phải là các đồng chủ sở hữu đối với đất đai. Nhng
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

9


ngời sử dụng đất (các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) có QSDĐ hợp pháp theo
quy định của Nhà nớc. Thông qua Nhà nớc (cơ quan đại diện thực hiện quyền
sở hữu về đất đai), ngời dân đợc giao đất, cho thuê đất để sử dụng. Điều này đ
đợc Hiến pháp cũng nh Luật Đất đai hiện hành ghi nhận. Vì vậy, trong Luật
Đất đai 1993 đ xuất hiện khái niệm quyền sử dụng đất và ngời sử dụng
đất, hay nói cách khác là quyn ca ngi SDĐ.[13]
Theo Điều 1 Luật Đất đai 1993 : .... Nhà nớc giao đất cho các tổ chức
kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nớc, tổ chức chính trị, x hội (gọi

thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phơng diện thực tế sử dụng đất. Mặt
khác, Nhà nớc giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định
lâu dài, Nhà nớc chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, phục vụ lợi ích quốc gia
và nhiệm vụ phát triển kinh tế x hội, hết thời hạn giao đất không có nghĩa là
Nhà nớc thu hồi đất mà Nhà nớc sẽ tiếp tục giao đất cho ngời sử dụng.
Trờng hợp Nhà nớc thu hồi đất thì Nhà nớc sẽ giao đất khác cho ngời sử
dụng hoặc sẽ đền bù (Luật Đất đai 1993), bồi thờng (Luật Đất đai 2003).
Nh vậy, trên thực tế ngời đợc giao quyền sử dụng đất thực hiện các quyền
chiếm hữu và sử dụng tơng đối toàn diện, còn quyền định đoạt tuy có hạn chế
trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phơng diện lý thuyết xét
trên góc độ pháp lý, còn trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho
thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt. Sau
đây là nội dung cụ thể của từng quyền:
- Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong các trờng hợp:
nông dân cùng một địa phơng (cùng mt x , phờng, thị trấn) đổi đất (nông
nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nớc nuôi trồng thủy sản) cho nhau
để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện c, giải
toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công
bằng theo kiểu có tốt, có xấu, có gần, có xa; những ngời có đất ở trong cùng
một địa phơng (cùng mt x , phờng, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi
chỗ ở. Việc chuyển đổi QSDĐ là không có mục đích thơng mại.[4][17]
- Chuyển nhợng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trờng hợp
ngời sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

11


khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho
phép,... Trong trờng hợp này, ngời nhận đất phải trả cho ngời chuyển QSDĐ


- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà ngời có QSDĐ có thể dùng
đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp.
Phơng thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc
điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phơng trong các trờng hợp phải chuyển hàng loạt
đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thơng
mại,... mà vẫn đảm bảo đợc việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong
những lựa chọn phù hợp với con đờng hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông
nghiệp và nông thôn.[4][17]
- Quyền đợc bồi thờng khi nhà nớc thu hồi đất : Khi nhà nớc thu hồi
đất đ giao cho ngời sử dụng đất để sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, thực hiện quy hoạch phát triển kinh tế x hội, thì ngời bị thu hồi đất đợc bồi thờng bằng việc giao đất mới có cùng
mục đích sử dụng hoặc bằng giá trị quyền sử dụng đất, đợc bố trí tái định c tại
nơi ở mới và đợc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp.[14]
2.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nớc trên thế giới.
2.2.1. Cỏc nc phỏt trin.
Tại các nớc phát triển, đa số các nớc đều thừa nhận hình thức sở hữu t
nhân về đất đai. Do đó đất đai đợc mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy có một số
đặc điểm riêng so với những hàng hóa t liệu tiêu dùng hoặc t liệu sản xuất khác.
2.2.1.1. Thụy Điển:
Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu t
nhân về đất đai và nền kinh tế thị trờng. Tuy nhiên, sự giám sát chung của x
hội tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ nh phát triển đất đai và bảo vệ môi
trờng. Hoạt động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh
tế thị trờng cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết đợc hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo
luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai.
Các hoạt động cụ thể nh hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip


dờng nh chỉ có ở Thụy Điển. (2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

14


đợc gửi cho bên cho vay. Khi thực hiện bớc (1), toà án không kiểm tra, xác
minh các yêu cầu đối với thế chấp. Yêu cầu đối với thế chấp chỉ đợc xét đến
khi thực sự sử dụng bất động sản để vay vốn (tức là chỉ đợc xem xét đến ở
bớc 2). Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất
động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho ngời đi vay; bên đi vay
phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp.
Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ không hợp pháp. Đó là
trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhng trên thực tế hầu hết các thế
chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại ngân hàng, bên
đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lợng tiền vay), hợp đồng thế
chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi toà án để xin đăng ký thế chấp.
Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế chấp đến toà án. Sau
khi đợc xử lý, đơn xin thế chấp lại đợc chuyển lại ngân hàng và lu trong hồ
sơ thế chấp. Thông thờng ngân hàng đợi đến khi có quyết định phê duyệt của
toà án mới chuyển tiền cho ngời đi vay. Khi nợ thế chấp đợc thanh toán hết,
văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ đợc trả lại cho bên đi vay. Bớc (3)
đợc áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi không đợc thanh toán
theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế nợ.
Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: Cơ quan
thi hành pháp luật (Enforcement Service). Nếu yêu cầu không đợc chấp
thuận, tài sản sẽ đợc bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ đợc thanh toán
khoản tiền đ cho thế chấp. Thủ tục này đợc tiến hành khá nhanh chóng. Vụ
việc sẽ đợc xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá.
- Về vấn đề bồi thờng: Khi nhà nớc thu hồi đất, giá trị bồi thờng

than đá, dầu mỏ, phốt phát,... đều thuộc sở hữu Nhà nớc (Sắc lệnh về đất đai
1933); nếu Nhà nớc thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê đất
với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu
tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển
nhợng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói
buộc hoặc ngăn trở nào.
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

16