B

TR

GIÁO D C VÀ ÀO T O

NG

TR

I H C KINH T TP.HCM

NG T N D NG

LU N V N TH C S KINH T

TP. H Chí Minh – N m 2000


LờI Mở đầu
ĐặT VấN Đề: Cùng với chính sách đổi mới v chủ trơng mở cửa nền kinh

tế, Luật đầu t nớc ngoi tại Việt Nam đợc ban hnh ngy 09/01/1988 đã
thổi một luồng sinh khí mới vo hoạt động sản xuất, kinh doanh tại Việt
Nam m vốn trớc đây quen dựa vo chế độ bao cấp. Nhiều nh đầu t v
doanh nhân nớc ngoi vo Việt Nam tìm kiếm cơ hội đầu t, kinh doanh.
Nhiều dự án đầu t đã đợc trình cơ quan nh nớc có thẩm quyền để xin
cấp giấy phép hợp tác kinh doanh trên cơ sở hợp đồng hoặc thnh lập doanh
nghiệp 100% vốn nớc ngoi v doanh nghiệp liên doanh. Ln sóng khách
nớc ngoi vo Việt Nam ngy cng lớn đòi hỏi các điều kiện về tiện nghi ăn
ở phù hợp với tiêu chuẩn v tập quán của họ. Các khách sạn vốn có trong

có hiệu quả vừa nhằm vo lợi ích trớc mắt, vừa hớng đến lợi ích lâu di
của việc phát triển kinh tế thnh phố, đó l lý do chọn đề ti.
MụC TIÊU NGHIÊN CứU: Mục tiêu của đề ti l nghiên cứu hiện trạng v

đề xuất một số giải pháp nhằm quản lý hiệu quả các doanh nghiệp khách sạn
liên doanh nớc ngoi với đặc thù thông qua Tổ chức quản lý tại Thnh
phố Hồ Chí Minh. Hiệu quả ở đây đợc xác định từ phía quyền lợi của doanh
nghiệp liên doanh hay rõ hơn l của các bên đối tác trong doanh nghiệp liên
doanh v của Nh nớc Việt Nam.
PHƯƠNG PHáP NGHIÊN CứU: Để thực hiện đề ti ny, các phơng pháp nghiên
cứu sau đã đợc áp dụng:


-

Phơng pháp phỏng vấn điều tra: để thực hiện đề ti ny, các dữ

liệu sơ cấp đợc thu thập từ Cục Thống Kê TP. Hồ Chí Minh, Bộ Kế Hoạch
v Đầu T; Từ việc khảo sát một số doanh nghiệp khách sạn liên doanh nớc
ngoi tại TP. Hồ Chí Minh.
- Phơng pháp thống kê, tổng hợp.
- Phơng pháp chuyên gia.
GiớI HạN CủA Đề TI: Quản trị khách sạn l một đề ti rộng. Luận án ny
không nhằm nghiên cứu ton bộ các sự kiện, sự việc liên quan đến các Tổ chức
quản lý khách sạn liên doanh tại Thnh phố Hồ Chí Minh. Những vấn đề bao quát
về định hớng chiến lợc, cổ phần hoá... các doanh nghiệp khách sạn liên doanh
nớc ngoi cha đợc nghiên cứu trong đề ti ny.

Luận án chỉ nhằm nêu ra một số nhận định về thực trạng quản lý v đề
nghị một số giải pháp để quản lý hiệu quả các khách sạn liên doanh với đặc

doanh thì Doanh nghiệp nh nớc l một loại hình doanh nghiệp quốc doanh,
những loại doanh nghiệp khác đợc xếp vo loại doanh nghiệp ngoi quốc
doanh.
Phân loại theo vốn đầu t có hay không có yếu tố nớc ngoi thì trong
trờng hợp chủ sở hữu của vốn đầu t l cá nhân hoặc tổ chức trong nớc,
doanh nghiệp đợc xếp loại doanh nghiệp trong nớc, trờng hợp trong số
hoặc ton bộ chủ sở hữu của vốn đầu t l cá nhân hoặc tổ chức nớc ngoi
(ví dụ nh doanh nghiệp liên doanh) thì đợc xếp loại doanh nghiệp có vốn
đầu t nớc ngoi.
Có điều cần lu ý l khi cổ phần hoá doanh nghiệp nh nớc, các nh
đầu t nớc ngoi cũng có thể đợc mua một tỷ lệ cổ phần nhất định nhng

1

Morice Cozian & Alian Viandier. "Tổ chức công ty" (Bản dịch). Trang 7,
132, 155, 183. Viện nghiên cứu Khoa học pháp lý Bộ T pháp xb. 1990
2
Nguyễn Ngọc Trâm. "Tìm hiểu các loại hình DN". BáoĐầu t, Số 72 (475)
ra ngy 6.9.1999, trang 9.


không quá 30% tổng số vốn doanh nghiệp còn đối với doanh nghiệp có vốn
đầu t nớc ngoi thì phần vốn góp của bên nớc ngoi
không dới 30% tổng vốn đầu t (ngoại trừ một số trờng hợp đặc biệt).
Ngoi ra, các nh thầu nớc ngoi hoạt động theo hợp đồng tại Việt Nam (kể
cả các Tổ chức quản lý khách sạn) không do luật đầu t nớc ngoi tại Việt
Nam điều chỉnh cũng không xếp vo loại doanh nghiệp có vốn đầu t nớc
ngoi.
Dựa theo số lợng thnh viên góp vốn, ngời ta phân loại doanh
nghiệp một thnh viên (Doanh nghiệp t nhân, Công ty trách nhiệm hữu hạn

pháp nhân theo luật Việt Nam.
Phần vốn góp của bên nớc ngoi hoặc các bên nớc ngoi vo vốn
pháp định của doanh nghiệp liên doanh không bị hạn chế về mức cao nhất
theo sự thoả thuận của các bên, nhng không dới 30% vốn pháp định, trừ
những trờng hợp do Chính phủ qui định. Đối với doanh nghiệp liên doanh
nhiều bên, tỷ lệ vốn góp tối thiểu của mỗi bên Việt Nam do Chính phủ qui
định.
Các bên chia lợi nhuận v chịu rủi ro của doanh nghiệp liên doanh
theo tỷ lệ góp vốn của mỗi bên, trừ trờng hợp các bên có thoả thuận khác
qui định trong hợp đồng liên doanh.
Tổng Giám đốc v các Phó Tổng Giám đốc do Hội đồng quản trị bổ
nhiệm, miễn nhiệm. Tổng Giám đốc hoặc Phó Tổng Giám đốc thứ nhất l
công dân Việt Nam. Nhiệm vụ, quyền hạn của Chủ tịch Hội đồng quản trị,
Tổng Giám đốc, Phó Tổng Giám đốc thứ nhất đợc ghi trong điều lệ doanh
nghiệp.
Các cuộc họp Hội đồng quản trị do Chủ tịch Hội đồng quản trị triệu
tập, phải có ít nhất 2/3 thnh viên Hội đồng quản trị đại diện của các bên
liên doanh tham gia.


Những vấn đề sau phải đợc Hội đồng quản trị theo nguyên tắc nhất
trí giữa các thnh viên Hội đồng quản trị có mặt tại cuộc họp:
Bổ nhiệm, miễn nhiệm Tổng Giám đốc, Phó Tổng Giám đốc thứ nhất, Kế
toán trởng;
Sửa đổi bổ sung điều lệ doanh nghiệp;
Duyệt quyết toán thu chi ti chính hng năm v quyết toán công trình;
Vay vốn đầu t;
Các vấn đề khác ghi trong điều lệ doanh nghiệp cần đợc quyết định theo
nguyên tắc nhất trí.
Đối với những vấn đề còn lại, Hội đồng quản trị quyết định theo

= 22USD
b)- Công suất 90% với giá bình quân 20USD, chỉ số Yield l: 20 * 0.9
= 18USD
Khi so sánh các chỉ số Yield với nhau cần lu ý sử dụng cùng một loại
đơn vị tiền tệ để tính giá phòng bình quân.
Điểm ho vốn (Breakeven point) l điểm m tổng doanh thu bằng
tổng chi phí 3 , tức l không lãi m cũng không lỗ.
Doanh thu ho vốn l tình trạng doanh thu tại điểm ho vốn bằng với
chi phí v dùng để xác định giá thnh sản phẩm.
Giá thnh sản phẩm l doanh thu ho vốn chia cho số sản phẩm.
Ví dụ một khách sạn ho vốn ở mức tổng doanh thu = tổng chi phí =
1.533.000 USD mỗi năm, tơng ứng với số phòng cho thuê l 43.800 phòng
(khách sạn ny có 250 phòng, số phòng khả dụng trong năm l 91.250):
Công suất = 43.800 / 91.250 = 48%
Giá thnh = 1.533.000 / 43.800 = 35 USD (phòng/ ngy)
Yield ho vốn = 35 * 0.48 = 16,80 USD

3

John Downes & Jordan Elliot Goodman. Dictionary of Finance and
Investment Terms . Tr. 47. Nxb Barron's, NY, USA, 1991.


Tổ chức quản lý l công ty hay tập đon hay hãng... do doanh nghiệp
có vốn đầu t nớc ngoi thuê quản lý khách sạn v một số lĩnh vực kinh
doanh khác cần có kỹ năng quản lý chuyên nghiệp.
Phí quản lý (Management Fee) l số tiền m doanh nghiệp phải trả
cho Tổ chức quản lý v nó thờng đợc chia ra thnh phí cơ bản (basic fee)
theo tỷ lệ % doanh thu v phí khuyến khích (incentive fee) theo tỷ lệ % lãi
gộp. Phí quản lý l một bộ phận của ton bộ chi phí quản lý (Administrative

Buồng 2 phòng

22m2

Buồng đơn

9m2

Buồng đôi

14m2

Buồng 3, 4 giờng

13m2

Phòng vệ sinh

3m2

Các khách sạn phục vụ khách du lịch theo mùa nên có diện tích để đặt
thêm giờng thứ 3 (trong trờng hợp khách có yêu cầu).
- Sảnh đón tiếp (ở cửa vo chính) đủ rộng để đón khách, phù hợp với quy
mô của khách sạn.
- Phòng vệ sinh ở các khu vực công cộng (khu vực đón tiếp, phòng ăn...) có
phòng cho nam v nữ riêng.
(2) Trang thiết bị, tiện nghi phục vụ
- Hệ thống điện:
Độ chiếu sáng đảm bảo theo yêu cầu của từng khu vực.
Đèn cấp cứu đề phòng khi có sự cố xảy ra.

Loại không đợc xếp hạng l loại khách sạn có chất lợng phục vụ
thấp không đạt yêu cầu tối thiểu của hạng 1 sao trong tiêu chuẩn ny.


Chơng 2
Thực trạng về quản lý doanh nghiệp khách sạn liên
doanh nớc ngoi thông qua "Tổ chức quản
lý"trong những năm qua tại Thnh phố Hồ Chí Minh
Việc thuê công ty nớc ngoi quản lý khách sạn đã đợc một số khách
sạn liên doanh giao kết hợp đồng ngay từ những năm đầu thập niên 1990,
nhng mãi đến năm 1995 mới có văn bản pháp luật qui định về nội dung việc
thuê quản lý v trả phí quản lý.
2.1. Các chính sách vĩ mô, định hớng cho việc đổi mới quản lý
doanh nghiệp khách sạn liên doanh thông qua "Tổ chức quản lý" trong
những năm qua
Việc thuê Tổ chức quản lý để quản lý khách sạn, nội dung của hợp
đồng quản lý, mức phí tối đa đợc trả cho Tổ chức quản lý v thủ tục xin
chấp thuận hợp đồng quản lý có một số thay đổi qua các giai đoạn trớc năm
1995, từ năm 1995 đến năm 1997 v sau ngy 23.10.1997 l ngy Thông t
liên bộ số 13/TTLB có hiệu lực.
Giai đoạn trớc năm 1995:
Trớc năm 1995, các hợp đồng thuê tổ chức nớc ngoi quản lý khách
sạn đã đợc giao kết trong điều kiện các quy định pháp lý hớng dẩn, điều
chỉnh hầu nh không có gì, chỉ có Thông t số 1621/UB-LXT ngy 5 tháng 8
năm 1993 hớng dẫn thi hnh Nghị định 18-CP ngy 16.4.1993 v Công văn
số 1541/UB-TĐ ngy 26 tháng 7 năm 1993 về chủ trơng đối với dự án
khách sạn, căn hộ, văn phòng cho thuê, kinh doanh nh hng do Uỷ ban nh
nớc về Hợp tác v Đầu t ban hnh. Chủ trơng trong giai đoạn ny l chỉ
cấp giấy phép đầu t ngnh khách sạn cho doanh nghiệp liên doanh.
Do đó, việc thuê Tổ chức quản lý của các doanh nghiệp khách sạn liên

kinh tế Việt Nam. Từ nay, mọi tranh chấp giữa Tổ chức quản lý với Doanh


nghiệp v tranh chấp giữa Tổ chức quản lý với các doanh nghiệp khác tại
Việt Nam đợc giải quyết theo qui định hiện hnh của pháp luật Việt Nam.
2.2. Thực trạng quản lý của các doanh nghiệp khách sạn liên doanh
nớc ngoi tại Thnh phố Hồ Chí Minh
Tính đến tháng 10 năm 1999 tại Thnh phố Hồ Chí Minh, số doanh
nghiệp liên doanh có kinh doanh ngnh khách sạn gồm 21 doanh nghiệp
đang hoạt động 2 , 1 doanh nghiệp mới đa vo hoạt động l Renaissance
Riverside Hotel Saigon khai trơng ngy 18.10.1999 với 349 phòng, thuộc
tập đon New World Hotel (Holdings) v công ty Saigon Riverside Hotel 3 , 1
doanh nghiệp đang tạm ngng hoạt động (Festival SAE Young) v 7 doanh
nghiệp đang trong giai đoạn xây dựng cơ bản 4 .
Tám doanh nghiệp khách sạn liên doanh tại Thnh phố Hồ Chí Minh
đợc chọn lm mẫu khảo sát đều đã đợc xếp hạng v có thuê công ty quản
lý, gồm 2.349 phòng 5 (trên tổng số 2.904 phòng khách sạn liên doanh nớc
ngoi có tại Thnh phố vo thời điểm 31.12.1998, tỷ lệ 80,89%). Doanh thu
của của 8 khách sạn ny trong năm 1998 l 45.909 ngn USD đạt 83,16%
tổng doanh thu các khách sạn đầu t nớc ngoi (55.206 ngn USD) 6 .

2.2.1 Các dạng hợp đồng quản lý v mức phí quản lý:
Có ba dạng hợp đồng quản lý đã đợc giao kết v thực hiện tùy từng
khách sạn với mức phí khác nhau: một l hợp đồng trọn gói, hai l nhiều hợp
đồng quản lý riêng biệt (Hợp đồng điều hnh, Hợp đồng t vấn quốc tế, Hợp
2
3
4
5
6

Trớc hết, việc kinh doanh có lãi trớc năm 1997 chủ yếu l do thời cơ
kinh tế thuận lợi. "Số lợi nhuận đạt đợc hng năm tăng lên đáng kể... Số đơn
vị lm ăn có lãi cũng tăng lên...Lợi nhuận thu đợc năm 1996 l 49 triệu
7

Năm 1995 có 67 đơn vị có vốn đầu t nớc ngoi ở Thnh phố Hồ Chí
Minh kinh doanh có lãi trong đó có 13 đơn vị Khách sạn, Thơng mại, dịch
vụ; năm 1996 có 75 đơn vị có vốn đầu t nớc ngoi ở Thnh phố Hồ Chí
Minh có lãi trong đó có 12 đơn vị Khách sạn, Thơng mại, dịch vụ. Anh Thi.
"Quản lý ti chính khu vực đầu t nớc ngoi". Si gòn Giải phóng, số ra
ngy 23.7.1997. Trang 2.


USD, tăng 36% so với năm 1994 v bằng 57% lợi nhuận năm 1995... Dự ớc
năm 1996 khu vực có vốn đầu t nớc ngoi đóng góp cho thnh phố 14%
GDP, cao hơn năm 1995 (11%)". 8
Việc quản lý các doanh nghiệp khách sạn liên doanh nớc ngoi
thông qua Tổ chức quản lý trong thời gian qua đã thể hiện một số u điểm
cần phát huy nh sau:
- Bớc đầu thiết lập đợc một số khách sạn đạt tiêu chuẩn quốc tế, đáp
ứng đợc nhu cầu lu trú của khách du lịch v các nh đầu t nớc ngoi vo
tìm cơ hội đầu t kinh doanh tại Việt Nam, tạo điều kiện thuận lợi thu hút
đầu t v phát triển du lịch tại Việt Nam.
- Việc kinh doanh có lãi trong một số năm đầu thập niên 1990 khuyến
khích mở rộng đầu t, tạo thêm công ăn việc lm cho ngời lao động Thnh
phố Hồ Chí Minh v các tỉnh lân cận, đóng góp một phần vo GDP của
Thnh phố. 9
- Việc tuyển dụng v đo tạo của Tổ chức quản lý kích thích ngời lao
động tích cực học tập, không ngừng trau giồi nghiệp vụ v ngoại ngữ để tìm
đợc việc lm có thu nhập cao.

cho mỗi phòng của khách sạn A cao hơn của khách sạn B hoặc chi phí cho
mỗi phòng của khách sạn A cao hơn của khách sạn B.
Tồn tại thứ hai l hiệu quả kinh doanh thấp do chi phí quản lý cao v
hiện tợng giảm giá kéo di.
Một báo cáo tổng hợp mới đây của Bộ Kế hoạch v Đầu t cho thấy
"trong 375 doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoi đã thực hiện kiểm toán,
có đến 286 dự án báo lỗ (chiếm 76,3%). Tỷ lệ lỗ của doanh nghiệp liên
doanh l 74,1%. Những ngnh có doanh nghiệp bị lỗ gồm ô tô (10/11), kinh
doanh khách sạn, văn phòng cho thuê, khu vui chơi giải trí...( hầu hết đều
lỗ). 11
Hai tác nhân chính gây lỗ của các doanh nghiệp khách sạn liên doanh
nớc ngoi l chi phí cao v hiện tợng giảm giá phòng kéo di.
Chi phí quá cao, trong đó:

11

Tuổi Trẻ số ra ngy 25-91999, trang 2.


- Chi phí cho bộ máy quản lý điều hnh khách sạn với cả việc bồi hon
chi phí quản lý cho Tổ chức quản lý ở nớc ngoi, chi phí nhân viên chiếm từ
34% đến 46% doanh thu 12 ;
- Phí quản lý cao v không gắn liền với hiệu quả, chi phí quản quản lý
doanh nghiệp chiếm từ 16% đến 19% doanh thu 13 ;
- Nhân viên ngời nớc ngoi phục vụ cho khách sạn đông, lơng ròng
cao v nhiều quyền lợi khác về lu trú, đi lại, nghỉ phép..., chi phí cho nhân
viên nớc ngoi chiếm khoảng 50% chi phí nhân viên trong khi số nhân viên
nớc ngoi chỉ chiếm khoảng 4% tổng số nhân viên 14
- Tổ chức quản lý "giả thuê" hay "chuyển giá".
Phí cơ bản đợc tính theo một tỷ lệ phần trăm trên doanh thu, cho nên

cho thấy rõ khuynh hớng liên tục hạ giá phòng bình quân hng tháng 16 phù
hợp với thông tin khác về giá cho thuê phòng ở các khách sạn trên cả nớc đã
giảm bình quân 30-50%, cá biệt có nhiều khách sạn đã giảm tới 50% - 70% 17
chỉ trong vòng một năm rởi.
Giảm giá khách quan v giảm giá chủ quan
Hiện tợng phản đối giá sn gợi cho thấy ngoi yếu tố cung cầu,
một số mâu thuẩn về quyền lợi phát sinh giữa chủ khách sạn v Tổ chức
quản lý m nổi bật hơn cả l phí cơ bản v phí tiếp thị cũng l nguyên
nhân đa đến hiện tợng giảm giá, phá giá tại một số khách sạn liên
doanh.
Xem xét việc kinh doanh của các khách sạn:
Dựa theo nguyên tắc xác định giá phòng kinh doanh có lãi bằng
0,10% của tổng vốn đầu t tối thiểu 18 ("The rule of thumb") thì giá phòng
của khách sạn 4 sao l:

15

Báo cáo về xu hớng hạ giá cho thuê phòng ngủ khách sạn v những vấn
đề đặt ra cho công tác quản lý của Vụ Khách sạn, Tổng Cục Du lịch tại Hội
thảo "Giá phòng Khách sạn - Thực trạng v Giải pháp" do Tổng Cục Du lịch
Việt Nam tổ chức tại H Nội ngy 15.7.1999
16
Bảng 6, Phụ lục
17
Hong Long. "Chấm dứt cuộc chiến "giảm giá" phòng khách sạn bằng
cách no?". SGGP số ra ngy 16.9.1999, trang 7.
18
Viện nghiên cứu Phát triển Du lịch. "Đánh giá tình hình giảm giá, tác động
của việc giảm giá v một số quan điểm về quản lý giá khách sạn trong tình


phí

thực tế

trong năm

năm

(USD)

(phòng)

(USD)

năm

Lỗ (-)

cơ bản
3%

(USD)

(USD)

(USD)

Trờng hợp 1

63.000


2.835.000

37,50

2.362.500 -472.500

70.875

Trong trờng hợp 2, giá phòng bình quân thực tế giảm đến 40 USD
phòng/ ngy trong khi giá thnh l 45 USD, chủ khách sạn lỗ 315.000
USD/năm nhng Tổ chức quản lý vẫn đợc hởng Phí quản lý cơ bản l
75.600 USD.

hình hiện nay" (tham luận tại Hội thảo "Giá phòng khách sạn - Thực trạng v
Giải pháp" tổ chức tại H Nội ngy 15.7.1999).


Do các khách sạn khác giảm giá để cạnh tranh, giá phòng bình quân
thực tế sụt xuống 37,5 USD (trờng hợp 3) khiến Tổ chức quản lý bị giảm
Phí quản lý cơ bản từ 75.600 USD xuống còn 70.875 USD, trong lúc chủ
khách sạn chịu lỗ 472.500 USD.
Ví dụ minh họa 2: GIảM GIá Chủ quan
Số phòng

Giá thnh Doanh thu

Giá cho Doanh thu Lãi (+)
năm



3%

(USD)

(USD)

(phòng)
Trờng hợp 4

63.000

45

2.835.000

35

Cho thuê

9.000

45

405.000

35

(USD)


sạn liên doanh đợc chọn mẫu l giảm giá để cạnh tranh 19 khiến hầu hết
khách sạn khác nhỏ hơn cũng phải giảm giá để sống còn. Các khách sạn nhỏ
19

Bảng 6 , Phụ lục


trong nớc với dịch vụ yếu hơn phải lệ thuộc hon ton vo quyết định của
Tổ chức quản lý về giá cho thuê phòng.
Chỉ số Yield của các khách sạn liên doanh nớc ngoi đều giảm chứng
tỏ sự cạnh tranh giảm giá gây thiệt hại chung cho mọi khách sạn 20 .
Giảm giá v thao túng
Giá sn cha đợc xác định, hnh vi phá giá (dumping) cũng cha bị
xử lý khiến các khách sạn nhỏ, yếu thế hơn về vốn v dịch vụ buộc phải hạ
giá theo các khách sạn quốc tế để tồn tại. Diển biến hạ giá, khách sạn liên
doanh lỗ, bên Việt Nam không có khả năng bổ sung vốn, Bên nớc ngoi
mua lại phần hùn vốn của bên Việt Nam hình thnh doanh nghiệp khách sạn
100% vốn nớc ngoi, Bên nớc ngoi tiếp tục hạ giá v bù lỗ, các khách sạn
nhỏ hơn trong nớc v liên doanh phải giảm giá theo, chịu lỗ v lần lợt phá
sản sẽ xảy ra không sớm thì muộn. Khi đó các tập đon quốc tế lớn, với u
thế về vốn sẽ độc chiếm thị trờng v thao túng.
Tồn tại thứ ba l hiện tợng Khoán trắng cho Tổ chức quản lý
Trớc hết, các khách sạn có vốn đầu t nớc ngoi ra đời dới dạng
doanh nghiệp liên doanh phần lớn l vì sự hạn chế trong một thời gian di
cuả cơ quan nh nớc có thẩm quyền cấp giấy phép đầu t. Một số nh đầu
t nớc ngoi chọn hình thức liên doanh do ý muốn chủ quan, một số khác
chọn hình thức liên doanh vì không còn con đờng no khác. Bên Việt Nam
trong doanh nghiệp liên doanh lúc đầu hon ton cha có kinh nghiệm về
quản lý khách sạn quốc tế nên phải đồng ý thuê Tổ chức quản lý. Ngay cả
kinh nghiệm đm phán hợp đồng v lựa chọn hình thức thuê quản lý phù hợp