-I-

CÔNG TRÌNH ĐƢỢC HOÀN THÀNH TẠI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM

Cán bộ hƣớng dẫn khoa học:
TS. TRẦN QUANG PHÖ
.......................................................................
Luận văn Thạc sĩ đƣợc bảo vệ tại Trƣờng Đại học Công nghệ TP. HCM
ngày 11 tháng 04 năm 2015
Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm:
(Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị của Hội đồng chấm bảo vệ Luận văn Thạc sĩ)
TT
1
2
3
4
5

Họ và tên
TS.Lƣơng Đức Long
PGS.TS.Nguyễn Thống
TS.Nguyễn Thanh Tâm
TS.Nguyễn Anh Thƣ
TS.Nguyễn Quốc Định

Chức danh Hội đồng
Chủ tịch
Phản biện 1
Phản biện 2
Ủy viên

- Nhận dạng các rủi ro có thể xảy ra của đầu tƣ kinh doanh bất động sản trên
địa bàn Quận Bình Tân bằng khảo sát bảng câu hỏi.
- Phân tích và đánh giá các yếu tố rủi ro ảnh hƣởng đến đầu tƣ bất động sản
- Đƣa ra giải pháp ngăn ngừa, hạn chế những tác động có tính chất tiêu cực
với những rủi ro đã xảy ra để ứng dụng vào các dự án tƣơng tự.
III- Ngày giao nhiệm vụ: 19/09/2014
IV- Ngày hoàn thành nhiệm vụ: 15/03/2015
V- Cán bộ hƣớng dẫn: TS.TRẦN QUANG PHÚ
CÁN BỘ HƢỚNG DẪN
(Họ tên và chữ ký)

TS.TRẦN QUANG PHÚ

KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH
(Họ tên và chữ ký)


-III-

LỜI CAM ĐOAN

T

ôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu, kết quả nêu trong Luận văn là trung thực và chƣa từng đƣợc ai
công bố trong bất kỳ công trình nào khác.

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này
đã đƣợc cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đã đƣợc chỉ rõ nguồn
gốc.

lợi ích hơn trong cuộc sống.
Trong thời gian sáu tháng làm luận văn với tiến độ gấp rút khó tránh khỏi
những sai sót nhất định. Rất mong đƣợc sự góp ý chân thành từ phía thầy cô và các
bạn nhằm hoàn chỉnh hơn cho luận văn này. Đồng thời là cơ sở để nghiên cứu mở
rộng sau này.
LÂM NGỌC PHẤN


-V-

TÓM TẮT NỘI DUNG
Vấn đề rủi ro trong đầu tƣ bất động sản đã và đang làm đau đầu các nhà
hoạch định kinh tế, đặc biệt trong ngành bất động sản. Đã có một số nghiên cứu về
rủi ro đầu tƣ trong hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam cũng nhƣ trên thế
giới, tuy nhiên các nghiên cứu này tập trung chủ yếu ở nhóm công trình lớn hoặc
phân khúc nhà cao tầng. Do đặc thù của Quận Bình Tân là một quận mới thành lập
thuộc ngoại biên TP.HCM nên có nhiều chính sách ƣu đãi cũng nhƣ quy hoạch đầu
tƣ thuận lợi hơn so với địa bàn các quận huyện khác trong thành phố. Nên đề tài này
đƣợc thực hiện nhằm xác định những rủi ro chính và đề xuất một số giải pháp nhằm
góp phần hạn chế các rủi ro trong lĩnh vực đầu tƣ bất động sản ở quận nhà.
Qua tham khảo các nghiên cứu trƣớc đây về rủi ro trong đầu tƣ xây dựng, kết
hợp với kinh nghiệm của các chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng, kinh doanh bất
động sản. Tác giả đã xác định đƣợc 42 yếu tố rủi ro ảnh hƣởng đến dự án đầu tƣ bất
động sản trên địa bàn Q.Bình Tân. Thu đƣợc 246 bảng trả lời hợp lệ để đƣa vào
phân tích. Kết quả phân tích tìm ra đƣợc 5 nhóm rủi ro chính ảnh hƣởng đến đầu tƣ
dự án bất động sản đó là: 1/Nhóm rủi ro liên quan đến ”Lập dự án và đầu tư xây
dựng ”, 2/Nhóm rủi ro liên quan đến “Kinh tế-tài chính-xã hội”, 3/Nhóm rủi ro liên
quan đến “Khai thác-kinh doanh”, 4/Nhóm rủi ro liên quan đến “Chủ đầu tư-ban
quản lý dự án”, 5/Nhóm rủi ro liên quan đến “Chính sách-pháp luật”.
Trên cơ sở 5 nhóm rủi ro chính vừa xác định đƣợc, tác giả tiến hành phƣơng

2.1.2.4.Các chủ thể tham gia thị trƣờng bất động sản .................................. Trang 31


-VIII-

2.1.2.5.Giá cả và giá trị bất động sản ........................................................... Trang 33
2.1.3.Quản lý rủi ro trong đầu tƣ bất động sản ............................................ Trang 34
2.1.3.1.Khái niệm ......................................................................................... Trang 34
2.1.3.2.Quản lý rủi ro trong đầu tƣ bất động sản ......................................... Trang 35
2.1.3.3.Nội dung và phƣơng pháp quản lý rủi ro trong đầu tƣ BĐS ............ Trang 35
2.2.SƠ LƢỢC CÁC NGHIÊN CỨU TRƢỚC ĐÂY ................................... Trang 36
2.2.1.Các nghiên cứu nƣớc ngoài ................................................................. Trang 36
2.2.2.Các nghiên cứu trong nƣớc ................................................................. Trang 41
2.3.THỰC TRẠNG ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN Ở Q.BÌNH TÂN ........... Trang 43
2.3.1.Lịch sử hình thành và phát triển của Q.Bình Tân ............................... Trang 43
2.3.2.Thực trạng đầu tƣ BĐS trên địa bàn Q.Bình Tân ............................... Trang 48
CHƢƠNG 3: PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..................................... Trang 53
3.1.QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU ................................................................ Trang 53
3.2.THIẾT KẾ BẢNG CÂU HỎI ................................................................ Trang 54
3.3.NỘI DUNG BẢNG CÂU HỎI .............................................................. Trang 58
3.3.1.Giới thiệu chung .................................................................................. Trang 58
3.3.2.Hƣớng dẫn trả lời ................................................................................ Trang 58
3.3.3.Các yếu tố khảo sát ............................................................................. Trang 59
3.3.3.1.Các yếu tố rủi ro liên quan đến chính sách-pháp luật ...................... Trang 59
3.3.3.2.Các yếu tố rủi ro liên quan đến năng lực CĐT/BQLDA ................. Trang 60
3.3.3.3.Các yếu tố rủi ro liên quan đến kinh tế-tài chính-xã hội .................. Trang 61
3.3.3.4.Các yếu tố rủi ro liên quan đến khai thác-kinh doanh ..................... Trang 63
3.3.3.5.Các yếu tố rủi ro liên quan đến quá trình lập dự án đầu tƣ .............. Trang 64



4.3.KẾT LUẬN .......................................................................................... Trang 117
CHƢƠNG 5: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP HẠN CHẾ CÁC YẾU TỐ
RỦI RO ẢNH HƢỞNG ĐẾN HIỆU QUẢ ĐẦU TƢ DỰ ÁN BĐS .... Trang 121
5.1.PHÂN TÍCH KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................ Trang 121
5.1.1.Thành phần thứ nhất: những rủi ro về kinh tế-tài chính-xã hội ........ Trang 121
5.1.2.Thành phần thứ hai: những rủi ro về lập dự án-đầu tƣ xây dựng ..... Trang 122
5.1.3.Thành phần thứ ba: những rủi ro về chủ đầu tƣ-ban quản lý dự án .. Trang 124
5.1.4.Thành phần thứ tƣ: những rủi ro về khai thác-kinh doanh ............... Trang 125
5.1.5.Thành phần thứ năm: những rủi ro về chính sách-pháp luật ............ Trang 126
5.2. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP HẠN CHẾ CÁC YẾU TỐ RỦI RO ẢNH
HƢỞNG ĐẾN HIỆU QUẢ ĐẦU TƢ DỰ ÁN BĐS Ở Q.BÌNH TÂN ..... Trang 127
5.2.1.Đối với vấn đề về kinh tế-tài chính-xã hội ........................................ Trang 127
5.2.2. Đối với vấn đề về lập dự án-đầu tƣ xây dựng .................................. Trang 127
5.2.3. Đối với vấn đề về chủ đầu tƣ-ban quản lý dự án ............................. Trang 128
5.2.4. Đối với vấn đề về khai thác-kinh doanh .......................................... Trang 129
5.2.5. Đối với vấn đề về chính sách-pháp luật ........................................... Trang 130
CHƢƠNG 6: KẾT LUẬN ...................................................................... Trang 131
6.1.KẾT LUẬN .......................................................................................... Trang 131
6.2.ĐÓNG GÓP CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU ........................................ Trang 131
6.3.HẠN CHẾ CỦA NGHIÊN CỨU ......................................................... Trang 133
6.4.KIẾN NGHỊ ......................................................................................... Trang 134


-XI-

DANH SÁCH HÌNH ẢNH VÀ BẢNG BIỂU
A/Danh sách các hình ảnh :
 Hình 2.1: Quy trình quản lý rủi ro .................................................... Trang 05
 Hình 2.2: Ma trận đánh giá khả năng xuất hiện và mức độ tác động của rủi
ro ....................................................................................................... Trang 15

 Bảng 3.3:Các bƣớc phân tích nhân tố chính PCA ............................ Trang 75
 Bảng 4.1:Bảng trị số trung bình, độ lệch chuẩn của 42 biến quan sát thử
nghiệm .............................................................................................. Trang 78
 Bảng 4.2:Hệ số cronbach’s alpha, hệ số tƣơng quan biến tổng của 42 biến
quan sát thử nghiệm .......................................................................... Trang 79
 Bảng 4.3:Tỷ lệ theo vai trò ĐTKS .................................................... Trang 82
 Bảng 4.4:Tỷ lệ theo số năm kinh nghiệm ĐTKS .............................. Trang 83
 Bảng 4.5:Tỷ lệ theo vị trí công tác ĐTKS ........................................ Trang 83
 Bảng 4.6:Tỷ lệ theo loại dự án mà ĐTKS từng tham gia ................. Trang 84
 Bảng 4.7:Tỷ lệ theo số lƣợng dự án mà ĐTKS từng tham gia ......... Trang 85
 Bảng 4.8:Kiểm tra hệ số Cronbach’s alpha ...................................... Trang 86
 Bảng 4.9:Các biến quan sát có hệ số tƣơng quan
o QLDA : Quản lý dự án
o TVTK : Tƣ vấn thiết kế
o TVGS : Tƣ vấn giám sát


Trang - 1 -

CHƢƠNG 1: MỞ ĐẦU
1.1 GIỚI THIỆU CHUNG
- Trong những năm qua, hoạt động đầu tƣ kinh doanh bất động sản của Việt
Nam nói chung và của thành phố Hồ Chí Minh nói riêng đang ngày càng phát triển.
Với dân số ngày càng đông, thu nhập càng cao, nhu cầu về nhà ở cũng nhƣ khu dân
cƣ đô thị là rất lớn, ta cũng có thể thấy ngày càng có nhiều khu đất đƣợc quy hoạch
cũng nhƣ các cao ốc mọc lên khắp các thành phố. Theo định hƣớng quy hoạch thì
việc giãn dân từ trong trung tâm Thành phố ra các quận ngoại vi là thật sự cần thiết
Vì thế, tiềm năng phát triển bất động sản ở Quận Bình Tân thu hút nhiều nhà đầu tƣ.
Trong đó có Công ty cổ phần đầu tƣ xây dựng Bình Chánh, công ty Lê Thành… với
nhiều dự án đầu tƣ trên địa bàn Quận
- Các dự án khi triển khai thực hiện thƣờng có thời gian kéo dài, nên phải
chịu nhiều tác động từ môi trƣờng xung quanh nhƣ : chính trị, kinh tế, xã hội...Nên
rủi ro là không thể tránh khỏi. Vì vậy những điều chỉnh trong quá trình thực hiện,
quản lý Bất động sản là một thực tế .
- Chính các tác động từ môi trƣờng xung quanh và điều chỉnh từ nội tại của
bất động sản dẫn tới phải thay đổi nhiều tiêu chí cơ bản đƣợc dự tính ban đầu và
làm thay đổi hiệu quả, chất lƣợng quản lý bất động sản. Đó chính là sự tồn tại của
rủi ro đối với quản lý Bất động sản. Rủi ro xuất hiện khi tồn tại đồng thời hai yếu tố
cơ bản: Yếu tố gây rủi ro và đối tƣợng chịu tác động, ảnh hƣởng.
- Vì thế, chúng ta phải có những kiến thức cơ bản về rủi ro của thị trƣờng bất
động sản để có thể nhận biết rủi ro, an toàn vƣợt qua hay có thể thu lợi đƣợc từ
những phán đoán rủi ro của mình, tránh lâm vào tình trạng tiến thoái lƣỡng nan

1.2.4 Đóng góp của luận văn:
 Về mặt lý luận:
- Việc nhận dạng, phân tích, đánh giá, xếp hạng các yếu tố rủi ro tác động
đến đầu tƣ các dự án bất động sản giúp các bên tham gia dự án có cái nhìn tổng quát


Trang - 3 -

những rủi ro có thể gặp phải khi đầu tƣ vào dự án phát triển nhà ở ngay từ lúc lập
dự án đầu tƣ
- Phân tích yếu tố rủi ro định lƣợng bằng phƣơng pháp phân tích nhân tố
chính PCA nhằm xác định đƣợc các nhóm nhân tố chính ảnh hƣởng đến đầu tƣ dự
án bất động sản. Đồng thời kết hợp với phân tích hồi quy tuyến tính để xác định
mức độ ảnh hƣởng của từng nhóm nhân tố chính vừa tìm ra.
- Đề xuất, kiến nghị các biện pháp giảm thiểu, đối phó với yếu tố rủi ro giúp
các nhà quản lý chủ động đề ra giải pháp để kểm soát rủi ro, mang lại thành công
cho dự án.
 Về mặt thực tiễn:
- Đây là đề tài mang tính ứng dụng nhằm giúp cho các Nhà đầu tƣ cũng nhƣ
các đơn vị quản lý Nhà nƣớc nhận thấy đƣợc những thuận lợi và khó khăn trong đầu
tƣ dự án bất động sản ở Quận Bình Tân dƣới tác động của các yếu tố rủi ro. Từ đó,
giúp cho:
+ Các Nhà đầu tƣ lƣờng trƣớc đƣợc những tình huống có thể xảy ra cho dự
án, để có một kế hoạch kiểm soát và đối phó kịp thời.
+ Cơ quan quản lý Nhà nƣớc kịp thời có những điều chỉnh về chính sách cho
phù hợp với thực tế.


Trang - 4 -



Có thể định lƣợng

- Không có khả năng định lƣợng


Trang - 5 -

-

Đánh giá đƣợc về thống kê

- Không đánh giá đƣợc

-

Số liệu tin cậy

- Ý kiến không chính thức

Các đặc trƣng cơ bản của rủi ro đó là:
- Rủi là sự kiện là tình huống bất ngờ, sự không chắc chắn xảy ra;
- Rủi ro đƣa đến việc không đạt đƣợc mục tiêu, có thể là tiêu cực nhƣ mất
mát thiệt hại, có thể là tích cực nhƣ cơ hội.
Quản lý rủi ro: là qui trình nhận dạng, phân tích và định lƣợng rủi ro, ứng
phó bằng một chiến lƣợc rủi ro và kế tiếp là kiểm soát chúng. [1]
Kế hoạch quản
lý rủi ro

Xác định rủi ro

ro cụ thể. Mỗi cá nhân và mỗi tổ chức khác nhau sẽ chấp nhận các mức độ rủi ro
khác nhau, vì vậy cần xác định rõ ràng chấp nhận rủi ro của từng bên.
 Công cụ và kỹ thuật lập kế hoạch quản lý rủi ro dự án:
+ Họp nhóm: Các nhà quản lý dự án cần tổ chức các buổi họp để thảo luận và xây
dựng kế hoạch quản lý rủi ro. Nhà quản lý dự án, tổ trƣởng các tổ dự án, các cá
nhân khác có liên quan đến việc quản lý rủi ro và các hoạt động chủ chốt trong dự
án, các bên liên quan chính yếu …cần phải tham gia vào buổi họp này để bàn bạc và
thống nhất kế hoạch quản lý rủi ro.
 Nội dung của kế hoạch quản lý rủi ro
+ Kế hoạch quản lý rủi ro nhằm mô tả phƣơng pháp xác định rủi ro, phân tích định
tính và định lƣợng đối với rủi ro, việc đối phó và kiểm soát rủi ro cũng đƣợc xác
định trong suốt vòng đời dự án. Tuy nhiên kế hoạch quản lý rủi ro không chỉ rõ
trách nhiệm đối với từng rủi ro cụ thể mà nó bao gồm các nội dung sau:
 Phƣơng pháp luận: Xác định phƣơng pháp, công cụ, nguồn dữ liệu cần
thiết để xác định rủi ro, các phƣơng pháp thích hợp đánh giá rủi ro tùy theo các giai
đoạn của dự án, lƣợng thông tin có sẵn cần cho quá trình quản lý rủi ro.
 Vai trò và trách nhiệm: xác định khả năng chỉ đạo, hỗ trợ và quản lý rủi ro


Trang - 7 -

của các nhà quản lý rủi ro dự án cho mỗi loại hoạt động cụ thể trong kế hoạch quản
lý rủi ro
 Ngân quỹ: xác định ngân quỹ cho việc quản lý rủi ro trong dự án. Thời
gian: xác định số lần thực hiện việc đánh giá hoạt động quản lý rủi ro, ra quyết định
… trong suốt vòng đời dự án. Cho điểm và diễn giải: xác định phƣơng pháp cho
điểm và diễn giải phù hợp với loại và thời gian tiến hành phân tích định tính và
phân tích định lƣợng rủi ro.
 Tiêu chuẩn giới hạn: xác định các mức rủi ro giới hạn khác nhau mà chủ dự
án, khách hàng, nhà tài trợ chấp nhận đƣợc. Mức giới hạn chấp nhận đƣợc này là

tiêu cực có thể xác định thông qua bảng phân loại rủi ro. Bảng phân loại rủi ro sẽ
đƣợc xây dựng trên cơ sở nghiên cứu nguồn gây rủi ro. Tiêu thức phân loại bao
gồm:
+ Rủi ro theo đối tƣợng nhƣ rủi ro về mặt kỹ thuật, chất lƣợng, rủi ro ảnh
hƣởng đến chi phí…
+ Rủi ro liên quan đến dự án nhƣ phân bổ nguồn lực và thời gian không phù
hợp, khả năng lập kế hoạch kém, không tuân theo các nguyên tắc quản lý dự án..
+ Rủi ro liên quan đến các yếu tố tổ chức nhƣ mục tiêu chi phí, thời gian,
phạm vi của dự án mâu thuẫn nhau, thiếu việc sắp xếp theo thứ tự ƣu tiên các dự án,
nguồn tài chính thiếu hoặc bị gián đoạn, mâu thuẫn nguồn lực với các dự án khác
của tổ chức.
+ Rủi ro bên ngoài nhƣ thay đổi các chính sách và các yếu tố thuộc môi
trƣờng pháp lý bên ngoài, nguồn nhân lực thay đổi chủ sỡ hữu, rủi ro của quốc gia,
điều kiện thời tiết thay đổi, động đất, lũ lụt hoặc nội chiến là các thảm họa hơn là
rủi ro.
 Công cụ và kỹ thuật xác định đo lƣờng rủi ro.
 Số đo rủi ro:
Rủi ro đƣợc đánh giá trên cở sở các tiêu chuẩn cơ bản sau:


Trang - 9 -

- Giá trị kỳ vọng (EV – The expected value)
- Độ lệch tiêu chuẩn
- Hệ số biến thiên
- Hệ số Beta
 Giá trị kỳ vọng (EV)
Vòng đời của một phƣơng án đầu tƣ thƣờng rất dài, có khi hàng chục năm.
Trong khi đó, phƣơng án đầu tƣ lại đƣợc xác định trên cơ sở những số liệu giả định,
nên rất khó chính xác và không lƣờng trƣớc đƣợc những tình huống bất trắc sẽ xảy


 Pj[ NPVj  E ( NPV )]

 ( NPV ) 

Công thức:

2

j 1

Trong đó:

m Số sự kiện (trạng thái)
Pj xác xuất của sự kiện j (Pj=0,1)
NPVj giá trị hiện tại thuần sƣ kiện j

Độ lệch chuẩn (NPV) càng lớn, sự phân tán thông tin càng nhiều, rủi ro dự án càng
cao
 Hệ số biến đổi:
Hệ số biến đổi là tỷ số giữa độ lệch chuẩn và kỳ vọng NPV của dự án nói lên
mức độ rủi ro trên một đơn vị kỳ vọng.
Dự án có COV càng nhỏ càng tốt và ngƣợc lại
Trong các số đo rủi ro thì giá trị kỳ vọng và độ lệch tiêu chuẩn xác định mức
độ rủi ro tuyệt đối, còn hệ số tƣơng quan xác định mức độ rủi ro tƣơng đối.
Công thức:

COV 

 ( NPV )

gia về rủi ro dự án thông qua quá trình bỏ phiếu kín. Tổ dự án thƣờng sử dụng các
câu hỏi về rủi ro dự án để lấy ý kiến các chuyên gia. Sau đó các ý kiến phản hồi
đƣợc tập hợp và gửi trở lại để các chuyên gia xem xét. Có thể đạt đƣợc các ý kiến
thống nhất vế các rủi ro chính của dự án sau một vài vòng nhƣ vậy. Phƣơng pháp
này giúp giảm thiểu các sai số và tránh việc tác động quá mức của bất kỳ chuyên
gia nào đến các kết quả cuối cùng.
- Phƣơng pháp phỏng vấn: Các rủi ro có thể xác đƣợc bằng cách phỏng
vấn các nhà quản lý dự án hoặc các chuyên gia trong lĩnh vực này. Ngƣời chịu trách
nhiệm xác định rủi ro phải xác định các cá nhân thích hợp, tóm họ lại trong dự án và
cung cấp các thông tin nhƣ cơ cấu phân tích dự án, danh mục các giả thiết. Ngƣời