LUẬN VĂN:

Thực thi quyền sử dụng đất ở Huyện
Hòa Vang thành phố Đà Nẵng


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt
không thể thay thế được, không có đất đai là không có bất kỳ một ngành sản xuất nào,
không có quá trình lao động nào diễn ra và không có sự tồn tại của xã hội loài người. Không
những vậy, đất đai còn có vai trò rất quan trọng đi đối với sự phát triển của xã hội, xã hội
càng phát triển thì nhu cầu sử dụng đất ngày càng lớn trong khi đất đai lại có hạn điều đó đã
làm cho quan hệ giữa người với người và với đất đai ngày càng trở nên phức tạp. Điều này
đòi hỏi Nhà nước phải có những chính sách quản lý đất đai thích hợp để việc sử dụng đất
đạt hiệu quả kinh tế xã hội cao nhất.
Thời gian qua, việc sử dụng đất đai không chỉ lãng phí mà còn phát sinh nhiều vấn đề
khác về môi trường, xã hội, chẳng hạn đó là việc sử dụng đất chưa được cân nhắc toàn diện,
thiếu quan tâm đến tính bền vững, tình trạng chuyển đất lúa có độ phì cao sang làm khu tái
định cư, khu công nghiệp mà không sử dụng những khu đất khác hoặc đất nông nghiệp khác
hiệu quả thấp, phân bổ quỹ đất không cân đối với nhu cầu sử dụng cho các mục đích khác
nhau trên cùng một khu vực, thiếu quỹ đất cho phát triển kết cấu hạ tầng, văn hoá xã hội,
nếu muốn thực hiện phải đền bù giải toả... Việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử
dụng đất là hệ thống các giải pháp kinh tế, pháp lý trong quản lý sử dụng đất, phân bổ hợp
lý quỹ đất và giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân đúng mục tiêu và phù hợp
với điều kiện của từng địa phương.
Huyện Hoà Vang có tiềm năng đất đai phong phú và đa dạng, là huyện ngoại thành
duy nhất của thành phố Đà Nẵng có điều kiện thuận lợi để phát triển mọi mặt về đời sống
kinh tế-xã hội và bảo vệ môi trường. Tiến trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá nông nghiệp,
nông thôn và đô thị hoá diễn ra rất nhanh làm thay đổi cơ cấu kinh tế, hình thành khu công
nghiệp vừa và nhỏ, khu tái định cư, công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất nảy sinh

hội. Tạo điều kiện khai thác, sử dụng quỹ đất hiện có một cách có hiệu quả, góp phần thực
hiện thắng lợi mục tiêu kinh tế - xã hội trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá nông
nghiệp nông thôn giai đoạn thời gian đến.
- Tổ chức quản lý sử dụng đất, phân bổ hợp lý quỹ đất cho các mục đích sử dụng phù
hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.
- Hình thành hệ thống các biện pháp kinh tế - xã hội, trong quản lý sử dụng đất đai.
- Khắc phục việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, công nhận quyền sử dụng đất
cho các tổ chức cá nhân, không dựa trên quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ngắn hạn, dài hạn
và quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội Quốc phòng - An ninh ở địa phương.


7. Kết cấu luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, phụ lục và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm
3 chương, 7 tiết.


Chng 1
Lý LUậN Về thực thi QUYềN Sử DụNG ĐấT Và VAI TRò
CủA Nó TRONG PHáT TRIểN KINH Tế Xã HộI

1.1. T AI V VAI TRề CA T AI TRONG PHT TRIN KINH T
- X HI
Đất là sản phẩm tồn tại tự nhiên, có tr-ớc con ng-ời và không do con ng-ời tạo ra nh-ng
lao động con ng-ời có thể cải tạo, nâng cao giá trị của đất và đất đai là đối t-ợng lao
động lâu dài của con ng-ời.
Là môi tr-ờng sống cơ bản của hầu hết các sinh vật sống trên trái đất, trong đó
có con ng-ời, điều đó khẳng định đất là tài nguyên quý giá nhất của loài ng-ời nói
chung và đặc biệt quan trọng đối với nông nghiệp và nông thôn - C.Mác đã viết:
đất là t- liệu sản xuất cơ bản, phổ biến và quý báu nhất của sản xuất nông nghiệp
[34, tr.532], đất là điều kiện không thể thiếu đ-ợc của sự tồn tại và tái sinh của hàng

n-ớc ngoài thì tộc bị chém [48, tr.57]; Phan Huy Chú cũng đã từng cho rằng: Của báu
một n-ớc không gì quí bằng đất đai, nhân dân và của cải đều do đấy mà sinh ra .
Tuy nhiên, với những đặc tr-ng riêng có mà việc sử dụng đất đai không thể là vô hạn, do
đó, để thoả mãn ngày càng tốt hơn nhu cầu sử dụng đất không ngừng tăng lên thì việc
sử dụng đất một cách hợp lý và tiết kiệm, TTQSDĐ một cách hiệu quả là một trong những
giải pháp quan trọng để sử dụng đất đai có hiệu quả, đảm bảo phát triển bền vững là
yêu cầu cấp bách và quan trọng.
Ngay sau khi giành đ-ợc chính quyền, để thực hiện chủ tr-ơng Ng-ời cày có
ruộng Đảng và Nhà n-ớc ta đã ban hành nhiều chính sách, pháp luật về đất đai nhằm
mục đích phục vụ lợi ích của đông đảo quần chúng nhân dân lao động. Tuy nhiên
trong từng giai đoạn lịch sử, chính sách và pháp luật về đất đai có những thay đổi nhất
định. Do đó, việc không ngừng hoàn thiện chính sách và pháp luật về đất đai là vấn
đề quan trọng luôn đ-ợc Đảng và Nhà n-ớc ta quan tâm. Lịch sử quản lý nhà n-ớc đối với
đất đai đã chứng minh điều đó. Kể từ sau Cách mạng tháng Tám 1945 thành công đến
tr-ớc Đổi mới (1986), chính sách và pháp luật về ruộng đất nói riêng, đất đai nói chung
đã có những b-ớc phát triển khá đa dạng, phong phú, phản ánh khá rõ nét tình hình cách
mạng qua từng giai đoạn lịch sử. Có thể chia chính sách và pháp luật về ruộng đất trong
khoảng thời gian này thành 3 giai đoạn:
Giai đoạn 1945 - 1954 là giai đoạn từng b-ớc xoá bỏ chế độ chiếm hữu ruộng đất
của giai cấp địa chủ, thực hiện chế độ chiếm hữu ruộng đất cho nông dân, giải phóng


sức sản xuất ở nông thôn, bồi d-ỡng lực l-ợng nhân dân để đẩy mạnh cuộc kháng chiến
chống thực dân Pháp đến thắng lợi.
Giai đoạn 1954 - 1975, miền Bắc hoàn toàn giải phóng, miền Nam tiếp tục cuộc
cách mạng dân tộc dân chủ, Đảng và Nhà n-ớc xác định 3 hình thức sở hữu đất đai: sở
hữu nhà n-ớc, sở hữu tập thể và sở hữu t- nhân, trong đó vấn đề sở hữu tập thể gắn
liền với hợp tác hóa nông nghiệp đ-ợc phát huy mạnh mẽ.
Giai đoạn 1975 - 1985, đất n-ớc hoàn toàn giải phóng, cả n-ớc thống nhất xây dựng
mô hình tập đoàn sản xuất và tiếp tục thực hiện hợp tác hoá. Mỗi một giai đoạn lịch sử

Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao nhiêu công sức x-ơng máu mới tạo lập bảo
vệ đ-ợc đất đai nh- ngày nay [2, tr.164]; rằng, Chính sách đất đai của Đảng hiện nay
phục vụ mục tiêu Độc lập dân tộc gắn liền với chủ nghĩa xã hội, dân giàu n-ớc mạnh xã
hội công bằng dân chủ văn minh [2, tr.165].
Thể chế hóa quan điểm của Hiến pháp 1992, Luật Đất đai năm 2003 - Điều 5 ghi:
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà n-ớc đại diện chủ sở hữu; Điều 6 nêu rõ: Nhà
n-ớc thống nhất quản lý đất đai; Điều 7 khẳng định: Nhà n-ớc thực hiện quyền chủ sở
hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai [44].
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân - nghĩa là, quyền sở hữu toàn dân đối với đất
đai là quyền sở hữu duy nhất và tuyệt đối; rằng, chế độ sở hữu t- nhân hoặc bất kỳ
một chế độ sở hữu nào khác đều không đ-ợc thừa nhận. Tính tuyệt đối và duy nhất
của sở hữu toàn dân thể hiện ở chỗ nó bao trùm tất cả mọi đất đai của quốc gia cùng
với những quan hệ phái sinh từ đất đai, bất kỳ đất đó đang có hay không có ng-ời sử
dụng. Việc sử dụng đất của các tổ chức, cộng đồng dân c-, hộ gia đình cá nhân phải
đảm bảo đúng quy hoạch, đúng mục đích sử dụng đất, tiết kiệm, hiệu quả và bảo
vệ môi tr-ờng, đảm bảo cân bằng sinh thái. Đây là nguyên tắc pháp lý xuyên suốt trong
quá trình quản lý, sử dụng đất, phản ánh đặc tr-ng của quyền sở hữu toàn dân đối với
đất đai. Tính chất, đặc điểm của sở hữu toàn dân đối với đất đai làm nền tảng
cho chế độ sở hữu về đất đai trên hai ph-ơng diện chủ yếu sau:
- Đất đai là lãnh thổ quốc gia, là tài nguyên vô giá không thể thay thế đ-ợc của
quốc gia. Đó cũng là kết quả của quá trình chinh phục, chế ngự tự nhiên, chống giặc ngoại
xâm của dân tộc Việt Nam từ thế hệ này sang thế hệ khác. Do đó, Nhà n-ớc và mọi tổ
chức, công dân phải có trách nhiệm bảo vệ gìn giữ nguồn tài nguyên quốc gia này.


- Đất đai là t- liệu sản xuất đặc biệt, liên quan đến kết quả đầu t- lao động,
vốn, công sức cải tạo của từng ng-ời lao động cụ thể - vì vậy, nó phải hết sức cụ thể, xác
định và gắn với các lợi ích thiết thực.
Các yếu tố đòi hỏi việc xác lập chế độ sở hữu toàn dân về đất đai phải đảm
bảo cho Nhà n-ớc can thiệp vào quan hệ đất đai với t- cách là ng-ời đại diện chủ sở hữu

để phát triển kinh tế. Báo cáo chính trị của BCHTW khoá IX tại Đại hội Đại biểu toàn
quốc lần thứ X đã nêu: Phát triển thị tr-ờng bất động sản, bao gồm thị tr-ờng QSDĐ và
bất động sản gắn liền với đất,...bảo đảm QSDĐ chuyển thành hàng hoá một cách thuận
lợi làm cho đất đai thật sự trở thành nguồn vốn phát triển, thị tr-ờng bất động sản trong
n-ớc có sức mạnh cạnh tranh so với thị tr-ờng khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu t-. Thực
hiện công khai, minh bạch và tăng c-ờng tính pháp lý, kỷ luật, kỷ c-ơng trong quản lý đất
đai. Nhà n-ớc điều tiết giá đất bằng quan hệ cung cầu về đất đai và thông qua chính
sách về thuế có liên quan đến đất đai. Nhà n-ớc quản lý đất thị tr-ờng bất động sản vừa
là nhà đầu t- bất động sản lớn nhất. Hoàn thiện hệ thống pháp luật về kinh doanh bất
động sản [25, tr.81].
1.2. Vấn đề thực thi quyền sử dụng đất
1.2.1. Khái niệm quyền sở hữu đất đai
Theo từ điển bách khoa Việt Nam Quyền sở hữu là quyền chiếm giữ, sử dụng
và định đoạt với tài sản của mình [27, tr.639]. Theo định nghĩa này, quyền sở hữu
phải bao gồm cả chiếm giữ, sử dụng và định đoạt đối với tài sản. Đất đai là tài sản - tliệu sản xuất đặc biệt. Vì vậy, khi nghiên cứu các hình thái sở hữu khác nhau về đất
đai của xã hội loài ng-ời cho thấy sở hữu đất đai thể hiện trên hai mặt: sở hữu về mặt
pháp lý và sở hữu về mặt kinh tế.
Quyền sở hữu về mặt pháp lý của chủ sở hữu đối với đất đai bao gồm các quyền
cơ bản: Quyền chiếm hữu, quyền định đoạt và quyền sử dụng.
Quyền chiếm hữu đất đai: là hành vi độc chiếm đất đai ban đầu của con
ng-ời với tự nhiên để có điều kiện sản xuất nhằm tạo ra những sản phẩm đáp ứng nhu
cầu tồn tại.
Quyền định đoạt đất đai: là quyền chủ sở hữu đất đai giao toàn bộ các quyền
đối với đất đai cho chủ thể khác hoặc từ bỏ các quyền ấy. Chủ sở hữu đất đai có quyền
định đoạt số phận của đất đai bằng cách bán, đổi, tặng, cho thuê... Tự họ thực hiện
quyền định đoạt đất đai thông qua các quan hệ nói trên, với hình thức hợp đồng bằng
văn bản hoặc miệng.


Quyền sử dụng đất đai: Do mục đích của đề tài, luận văn xin đ-ợc đi sâu



thực hiện các quyền đó. Quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất là hai phạm trù
kinh tế rất quan trọng. Hai quyền này vừa thống nhất vừa có xu h-ớng phân cực, chúng có
thể thống nhất với nhau trong một chủ thể; lại cũng có thể tách ra nhiều chủ thể khác
nhau. Kinh tế - xã hội càng phát triển thì sự phân cực và tác động qua lại giữa hai nhóm
quyền nói trên lại càng mạnh mẽ. Ngày nay, quan hệ sở hữu đất đai phát triển cơ sở kinh
tế - xã hội hiện đại. Mặt pháp lý và mặt kinh tế của quan hệ sở hữu này không còn bó
hẹp trong từng quốc gia mà đã tác động đến kinh tế toàn cầu. Mỗi động thái của nó
đều tác động đến mọi ngành, mọi lĩnh vực của đời sống kinh tế - xã hội. Tuy mỗi n-ớc
có sự khác biệt về sở hữu đất đai nh-ng việc thực hiện lợi ích kinh tế từ quyền sử dụng
đất đều có những đặc điểm chung cơ bản và xuyên suốt.
Nh- vậy, QSDĐ xét về mặt kinh tế thì không chỉ dừng lại ở việc xác nhận các
hành vi, thao tác, hoạt động... mà chủ yếu lại phải nhấn mạnh các quan hệ kinh tế liên
quan, thậm chí nó phải là tổng hợp các quan hệ kinh tế đặc tr-ng, và trong đó lại chứa
đựng trong đó rất nhiều mối quan hệ, nhiều quyền cụ thể khác nhau - chẳng hạn nh-:
quyền khai thác đất - bị qui định bởi phạm vi, giới hạn và cố định trong không gian về
diện tích, nó tồn tại vô hạn về thời gian và khả năng sinh lợi lâu dài...
So với các t- liệu sản xuất khác, đất có -u thế đặc biệt, nh- Các Mác đã viết Tbản cố định bỏ vào máy móc, không vì đ-ợc sử dụng tốt hơn lên, trái lại nó hao mòn đi, trái
lại, nếu đ-ợc xử lí một cách thích đáng thì đất đai sẽ tốt mãi lên. Ưu thế của đất là
những khoản đầu t- liên tiếp để đem lại lợi nhuận mà không làm thiệt đến những
khoảng đầu t- liên tiếp ấy [34, tr.484].
1.2.3. Quan niệm về thực thi quyền sử dụng đất
Theo từ điển tiếng Việt, thực thi có nghĩa là thực hiện và thi hành một nhiệm vụ
cụ thể nhất định, đối với một đối t-ợng cụ thể nhất định, nhằm h-ớng tới mục tiêu xác
định. Với nghĩa thực hiện, thực thi tr-ớc hết bị qui định bởi những thuộc tính tự nhiên
vốn có hay những tính qui định bản chất của chính đối t-ợng đó, vì vậy nó là khách
quan; đối t-ợng của thực hiện phải đã hoặc đang tồn tại trên thực tế. Với nghĩa là thi
hành thì nó tr-ớc hết mang tính bị động - thừa hành một mệnh lệnh hay nhiệm vụ nào
đó do chủ thể khác yêu cầu theo qui hoạch, ch-ơng trình hay kế hoạch đã vạch sẵn, hiện

- Giai đoạn 1945 - 1954, là giai đoạn từng b-ớc xoá bỏ chế độ chiếm hữu ruộng
đất của giai cấp địa chủ, thực hiện chế độ chiếm hữu ruộng đất cho nông dân, giải
phóng sức sản xuất ở nông thôn, bồi d-ỡng lực l-ợng nhân dân để đẩy mạnh cuộc kháng
chiến chống thực dân Pháp đến thắng lợi. Vì vậy, nhận thức về TTQSDĐ d-ờng nh- ch-a


đ-ợc đề cập đến, mà chỉ chủ yếu quan tâm tâm nhiều đến việc thực hiện khẩu
hiệu ng-ời cày có ruộng - nghĩa là vấn đề sở hữu đ-ợc nhấn mạnh, còn vấn đề sử
dụng chủ yếu vẫn mang tính chất truyền thống
- Giai đoạn 1954 - 1975, miền Bắc hoàn toàn giải phóng, miền Nam tiếp tục cuộc
cách mạng dân tộc dân chủ, Đảng và Nhà n-ớc xác định 3 hình thức sở hữu đất đai: sở
hữu Nhà n-ớc, sở hữu tập thể và sở hữu t- nhân, trong đó vấn đề sở hữu tập thể gắn
liền với hợp tác hóa nông nghiệp đ-ợc phát huy mạnh mẽ. Nhận thức về QSDĐ ở thời kỳ này
gắn liền với quan điểm, mô hình kinh tế kế hoạch hoá tập trung - mà điển hình là mô
hình hợp tác xã, nông - lâm tr-ờng quốc doanh và các xí nghiệp công nghiệp quốc doanh;
phù hợp với nền kinh tế thời chiến... Mặc dù vậy, giai đoạn này cũng đã xới xáo lên vấn
đề sử dụng đất - chẳng hạn nh- những chủ tr-ơng xây dựng cánh đồng 5 tấn, mà điển
hình là việc chuyển đổi mô hình hợp tác xã từ bậc thấp lên bậc cao đã làm thay đổi căn
bản ph-ơng thức sử dụng đất.
- Giai đoạn 1975 - 1980, đất n-ớc hoàn toàn giải phóng, cả n-ớc thống nhất, cùng với
việc sắp xếp, tổ chức mô hình sản xuất mới ở miền Nam thì do sớm phát hiện ra những
bất cập của mô hình sản xuất hiện hành ở miền Bắc mà nhiều tìm kiếm, thử nghiệm
mới đ-ợc triển khai... Tuy vậy, một mô hình mới cho việc TTQSDĐ hiệu quả vẫn ch-a
đ-ợc xác lập.
- Giai đoạn từ 1981 đến nay - trên ph-ơng diện TTQSDĐ có thể nói đây là thời kỳ
có nhiều biến đổi lớn, có nhiều b-ớc ngoặt quan trọng. Đầu tiên phải kể đến đột phá
trong nông nghiệp khi khoán sản phẩm đến nhóm và ng-ời lao động đ-ợc triển khai năm
1981 và Nghị quyết 10 của BCT về đổi mới cơ chế quản lý kinh tế nông nghiệp, mở
đầu Luật Đất đai năm 1987 và đến Luật Đất đai năm 2003 là mốc quan trọng nhất h-ớng
đến việc hoàn thành xác lập quyền sử dụng.

Theo phân tích trên, nội dung và vai trò của việc TTQSDĐ đ-ợc thể hiện ở và
bị qui định bởi hoạt động của các chủ thể có liên quan, mà trong đó quan trọng nhất
và điển hình nhất thuộc về Nhà n-ớc và các chủ thể sử dụng đất.
1.2.2.1. Quản lý nhà nước đối với đất đai và quản lý đất đai (Theo Luật đất đai
2003)
a. Xét về mặt đặc điểm, các định chế của Nhà n-ớc đối với đất đai và quản lý
đât đai theo Luật Đất đai năm 2003 có điểm đáng chú ý - đó là sự tách bạch rõ ràng
giữa quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai của Nhà n-ớc với quản lý nhà n-ớc
đối với đất đai, xác định ph-ơng thức thực hiện, định rõ quyền hạn, trách nhiệm của
từng cơ quan Nhà n-ớc trong việc thực hiện các nội dung này, cụ thể là:


* Đối với việc thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai.
Luật Đất đai năm 2003 đã xác định rõ nội dụng quyền định đoạt - một biểu hiện
điển hình của quyền sở hữu đối với đất đai của Nhà n-ớc với những nội dung cụ thể sau
[40, tr.13]:
+ Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua thông qua quyết định, quy
định sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất.
+ Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn giao đất.
+ Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất.
+ Định giá đất.
Bên cạnh đó, Nhà n-ớc thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông
qua các chính sách về đất đai bao gồm:
+ Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
+ Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất.
+ Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu t- của ng-ời sử dụng
đất mang lại.
Một khía cạnh khác thể hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai của
Nhà n-ớc - đó là việc Nhà n-ớc trao QSDĐ cho tổ chức, cộng đồng dân c-, cơ sở tôn giáo,


Luật

Đất

đai

năm

2003

đã

quy

định

cụ

thể

nh-

sau [44]:
+ Quốc hội ban hành pháp luật về đất đai, quyết định quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đât đai của cả n-ớc, thực hiện quyền giám sát tối cao đối với việc quản lý và sử
dụng đất đai trong phạm vi cả n-ớc.
+ Chính phủ quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai của tỉnh, thành
phố trực thuộc Trung -ơng và quy hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh,
thống nhất quản lý nhà n-ớc về đất đai trong phạm vi cả n-ớc.

nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự nghiệp công, dơn vị
vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính phủ đ-ợc Nhà n-ớc giao
đất, cho thuê đất hoặc công nhận QSDĐ, tổ chức kinh tế nhận chuyển QSDĐ.
2. Hộ gia đình, cá nhân trong n-ớc đ-ợc nhà n-ớc giao đất, cho thuê đất hoặc
công nhận QSDĐ, nhận QSDĐ.
3. Cộng đồng dân c- gồm cộng đồng ng-ời Việt Nam sinh sống trên cùng một địa
bàn.
4. Cơ sở tôn giáo gồm: chùa, nhà thờ, thánh thất, thánh đ-ờng, tu viện, tr-ờng
đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và các cơ sở khác của tôn giáo
đ-ợc Nhà n-ớc công nhận quyền sử dụng hoặc giao đất;
5. Tổ chức n-ớc ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao,
cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của n-ớc ngoài, đại diện của tổ chức thuộc liên
hiệp Quốc, cơ quan tổ chức liên Chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên Chính
phủ đ-ợc Nhà n-ớc Việt Nam cho thuê đất;
6. Ng-ời Việt Nam định c- ở n-ớc ngoài về đầu t-, hoạt động văn hóa, khoa học
th-ờng xuyên về sống ổn định tại Việt Nam đ-ợc Nhà n-ớc Việt Nam giao đất, cho thuê


đất, tổ chức cá nhân n-ớc ngoài đầu t- vào Việt Nam theo Luật đầu t- đ-ợc Nhà n-ớc
Việt Nam cho thuê đất, đ-ợc mua nhà ở gắn liền với QSDĐ ở;
7. Tổ chức cá nhân n-ớc ngoài đầu t- vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tđ-ợc Nhà n-ớc Việt Nam cho thuê đất.
Người sử dụng đất, theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, có các quyền sau
[44, tr.120]:
1. Đ-ợc cấp giấy chứng nhận QSDĐ.
2. H-ởng thành quả lao động, kết quả đầu t- trên đất.
3. H-ởng các lợi ích do công trình của Nhà n-ớc về bảo vệ, cải tạo đất nông
nghiệp.
4. Đ-ợc Nhà n-ớc h-ớng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.
5. Đ-ợc Nhà n-ớc bảo hộ khi bị ng-ời khác xâm phạm đến QSDĐ hợp pháp của mình.
6. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm QSDĐ hợp pháp của mình

cộng đồng dân c-... lại hoàn toàn không đ-ợc thực hiện các quyền trên (không đ-ợc
chuyển đổi, chuyển nh-ợng, cho thuê, tặng cho QSDĐ; không thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng QSDĐ... ).
Thêm nữa, bản thân những ng-ời sử dụng đất đ-ợc thực hiện các quyền chuyển
đổi, chuyển nh-ợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của pháp luật cũng phải bảo đảm các điều kiện nhất
định - đó là:
- Có giấy chứng nhận QSDĐ;
- Đất không tranh chấp;
- QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất (theo khoản 1, điều 106, Luật Đất đai năm 2003).
Ng-ời sử dụng đất, đ-ợc Nhà n-ớc cấp giấy chứng nhận QSDĐ và có chính sách tạo
điều kiện cho ng-ời trực tiếp sản xuất nông - lâm - ng- nghiệp, nuôi trồng thủy sản có
để sản xuất, đồng thời có chính sách -u đãi đầu t-, đào tạo nghề, phát triển ngành
nghề, tạo việc làm cho lao động nông thôn phù hợp với quá trình chuyển đổi cơ cấu sử
dụng đất và chuyển đổi cơ cấu kinh tế nông thôn, khuyến khích ng-ời sử dụng đất,
đầu t- lao động, vật t-, tiền vốn và áp dụng thành tựu khoa học công nghệ nhằm bảo vệ,
cải tạo, làm tăng độ màu mở cho đất, khai hoang, phục hóa, lấn biển đ-a diện tích đất
trống, đồi núi trọc, đất có mặt n-ớc hoang hóa vào sử dụng và phát triển kết cấu hạ tầng
để tăng giá trị của đất.


1.2.2.3. ảnh hưởng của quá trình thực thi quyền sử dụng đất đến phát triển kinh tế
ư xã hội
ở Việt Nam, đất đai luôn là vấn đề cốt tử đối với nông dân, đất là t- liệu sản
xuất quan trọng, cho nên quan hệ đất đai của xã hội luôn xoay quanh vấn đề sử dụng
đất và lợi ích do đất đai mang lại, quan hệ đất đai là một trong những quan hệ
trong nền kinh tế thị tr-ờng nhận thức, vận dụng đúng quan hệ sở hữu đất đai, vận
động của sở hữu đất đai, loại hình và hình thức sở hữu là đòi hỏi cấp bách để chủ
động TTQSDĐ đai, việc khẳng định QSDĐ đai là loại tài sản - hàng hóa, thừa nhận

hộ - khoán 100 là sự đột phá đầu tiên vào cơ chế tập trung quan liêu bao cấp, đ-ợc coi
là chìa khóa vàng để mở ra thời kỳ mới của nền kinh tế việt Nam. Chỉ thị 100 cũng
chỉ giải quyết cơ chế phân phối, cái gốc trong sản xuất nông nghiệp là ng-ời nông dân
đ-ợc làm chủ lâu dài về ruộng đất, làm chủ quá trình sản xuất vẫn ch-a đ-ợc thực hiện.
Vì vậy, chính sách đất đai và cơ chế quản lý kinh tế nông nghiệp vẫn phải đ-ợc sửa
đổi, bổ sung một cách toàn diện.
Từ sau cách mạng tháng 8-1945 đến tr-ớc thời kỳ đổi mới 1988, kinh tế xã hội Việt
Nam đã trải qua b-ớc phát triển mới đồng thời có những thăng trầm đáng ghi nhớ. Quá trình
đó gắn với từng b-ớc chuyển đối cơ chế quản lý và sử dụng đất đai. Thời kỳ từ 1988
đến nay, Việt Nam thực hiện toàn bộ chính sách ruộng đất, giao đất ổn định lâu dài
cho nông dân theo tinh thần Nghị quyết 10 của Bộ chính trị. Nội dung cơ bản nhất đó
là Đổi mới về chính sách đất đai đối với các loại đất cụ thể bao gồm: Chính sách sách
về đất đai đối với nông tr-ờng quốc doanh; Đối với đất trồng trọt; Đối với đất thuộc kinh
tế cá thể kinh tế t- nhân...
Cùng với Luật Đất đai và sau đó là Hiến pháp năm 1992, kinh tế - xã hội của Việt
Nam có những b-ớc chuyển biến tích cực. Song hàng loạt vấn đề mới nảy sinh đòi hỏi
tiếp tục cần giải quyết - cụ thể là: Việc giao khoán đất đai ổn định lâu dài hộ nông
dân theo tinh thần khoán 10 đã tạo sức sản xuất mới trong nông nghiệp, nông thôn, tăng
năng suất lao động, hiệu quả sử dụng đất cao, cộng đồng trong cộng động dân c-. Tuy
vậy, dẫn đến những mâu thuẩn chia nhỏ quỹ đất ở nông thôn, với quan điểm có gần, có
xa, có tốt, có xấu mâu thuẫn với yêu cầu tập trung đất đai để sản xuất tập trung chuyên
môn hóa, phát triển sản xuất hàng hoá, áp dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật... những hộ nông
dân nghèo, khó khăn thiếu vốn, lao động, kiến thức, kinh nghiệm sản xuất và nhận đ-ợc
định suất đất đai dẫn đến lãng phí quỹ đất đai. Trong khi đó hộ khá, có vốn, có lao
động và có kinh nghiệm sản xuất thì thiếu đất và sự bất hợp lý này dẫn đến việc các
hộ tự trao đổi, chuyển nh-ợng ngầm với nhau về ruộng đất. Vì vậy, việc xác lập QSDĐ


với quan điểm mới đặt ra ngày càng lớn và cần phải đ-ợc giải quyết. Bên cạnh đó, tình
trạng bao chiếm đất đai của nông tr-ờng, lâm tr-ờng quốc doanh, Ban quản lý rừng phòng


đất. Việc Nhà n-ớc xác lập QSDĐ cho các chủ thể về các loại đất đã làm cho công tác
giao đất, cho thuê đất đạt kết quả đáng kể - cụ thể là:
Đất phi nông nghiệp đã giao, cho thuê 1.957.117ha bằng 5, 94% so với tổng diện
tích trong địa giới hành chính toàn quốc. Trong đó đất đô thị là 72.158ha (0,22%)
[35, tr.88]. Đất nông nghiệp đã giao cho thuê là 19.170.008ha, chiếm 91,55% so với diện
tích đất trong địa giới hành chính toàn quốc [35, tr.88].
Đất ch-a sử dụng có 10.027.065ha. Nhà n-ớc đã giao, cho thuê 2.713.380ha (27, 05%)
so với tổng diện tích trong địa giới hành chính toàn quốc, hiện nay còn 7.313.885ha
(72,94%) đất ch-a sử dụng ch-a giao và cho thuê [35, tr.89].
Trong những năm qua việc quy hoạch sử dụng đất đai h-ớng vào việc thực hiện
CNH, HĐH đô thị hóa và xây dựng cơ sở hạ tầng, đồng thời đẩy mạnh khai thác những
vùng đất hoang hóa để mở rộng diện tích đất đai đ-a vào sử dụng. Diễn biến chi tiết
của việc quy hoạch sử dụng các loại đất đai qua một số năm tr-ớc khi có luật đất đai 2003
đ-ợc mô tả ở bảng 1.1.
Bảng 1.1: Tình hình sử dụng đất đai trên phạm vi cả n-ớc qua các năm
1990

Chỉ tiêu

D.tíc
h
(nghì
n ha)

1995

Tỷ
trọng
(%)

Tỷ
trọng
(%)

Diện tích đất tự 33.103, 100,0 33.104, 100,0 32.924, 100,0 -179,3 - 0,55
nhiên
Iư Đất đã sử dụng
1- Đất nông nghiệp

3

2

1

18.178,

54,9

20.500,

62,2

4

21,1

1

24,2


4

-

2,5

4,66 2.180,2 + 57,6
0,22

1.271,0 1,16 1.532,8 1,13

560,6

-

-

- 54,7