đặc san về luật đất đai năm 2003

ThS. Phạm thu Thuỷ *

M

t trong nhng quyn c bn ca
ngi s dng t khi tham gia vo
quan h phỏp lut t ai ú l quyn c
cp giy chng nhn quyn s dng t.
õy l quyn ht sc quan trng c ghi
nhn ti khon 1 iu 73 Lut t ai nm
1993 v ti Lut t ai nm 2003.
Vi tiờu : Nhng bo m cho ngi
s dng t, khon 1 iu 10 Lut t ai
nm 2003 quy nh: Nh nc cp giy
chng nhn quyn s dng t cho ngi
s dng t.
V quyn chung ca ngi s dng t,
khon 1 iu 105 Lut t ai nm 2003
quy nh: Ngi s dng t c cp
giy chng nhn quyn s dng t.
Nh vy, vic c cp giy chng
nhn quyn s dng t l quyn ca ngi
s dng t v c Nh nc bo m,
õy cng l trỏch nhim ca c quan nh
nc cú thm quyn trong vic thc thi
cụng tỏc qun lớ nh nc i vi t ai.
Cú th thy rng c cp giy chng
nhn quyn s dng t trc ht lm cho
ngi s dng t yờn tõm, ch ng khai

nhn quyn s dng t, Nh nc xỏc lp
mi quan h phỏp lớ gia Nh nc vi t
cỏch l ch s hu i din i vi t ai
v cỏc t chc cỏ nhõn c Nh nc cho
phộp s dng t, õy cng l giy t quan
* Ging viờn Khoa phỏp lut kinh t
Trng i hc lut H Ni

Tạp chí luật học


®Æc san vÒ luËt ®Êt ®ai n¨m 2003

trọng giúp Nhà nước theo dõi những biến
động trong quản lí, sử dụng đất đai.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là
loại giấy do Tổng cục quản lí ruộng đất
trước đây rồi đến Tổng cục địa chính và
hiện nay là Bộ tài nguyên và môi trường
phát hành theo mẫu thống nhất trong cả
nước. Tổ chức triển khai cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất là nội dung quan
trọng của quản lí nhà nước về đất đai. Đây
là giai đoạn cuối cùng của quá trình giao
đất, cho thuê đất và đăng kí quyền sử dụng
đất hợp pháp. Nơi nào, người nào chưa
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất thì chưa thể quản lí chặt chẽ đất đai
theo pháp luật và chưa thể phát huy hết
quyền và nghĩa vụ của mình trong sử dụng

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chủ
yếu là cấp theo chủ sử dụng đất mà chưa
cấp theo từng thửa đất nên khi cần thế
chấp giá trị quyền sử dụng đất, người sử
dụng đất chỉ được thế chấp tại một nơi
cho vay vốn. Đối với giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất có ghi nhiều thửa mà
người sử dụng đất muốn thế chấp tại
nhiều nơi thì đến lúc đó lại phải làm thủ
tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất riêng cho từng thửa nên mất rất nhiều
thời gian, gây trở ngại cho người sử dụng
đất khi thực hiện quyền của mình.
Cũng tại Điều 48, Luật có quy định
mới nhằm bảo vệ quyền lợi cho người sử
dụng đất, đáp ứng yêu cầu đòi hỏi của thực
tế sử dụng đất, bởi vì hiện nay quyền sử
dụng đất được coi là tài sản có giá trị lớn.
Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản
chung của vợ và chồng thì giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất phải ghi cả họ, tên
vợ và họ, tên chồng.
Mặt khác, song song với quy định kế
thừa khoản 3 Điều 36 Luật đất đai năm
1993 (trường hợp thửa đất có nhiều cá
nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử dụng thì
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được
cấp cho từng cá nhân, từng hộ gia đình,
từng tổ chức đồng quyền sử dụng), Luật
59

đất từ việc chuyển đổi, chuyển nhượng,
được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử
dụng đất, người nhận quyền sử dụng đất
khi xử lí hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng
quyền sử dụng đất để thu hồi nợ. Người
trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đất thầu
dự án có sử dụng đất...
Những quy định này khẳng định người
sử dụng đất khi được Nhà nước cho phép
sử dụng đất trên thực tế (việc Nhà nước
cho phép sử dụng đất phải được hiểu theo
60

nghĩa rộng đó là người được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận
chuyển quyền sử dụng đất, những người sử
dụng đất ổn định lâu dài... theo như quy
định của Điều 49) thì sẽ được xác lập mối
quan hệ hợp pháp với Nhà nước thông qua
việc được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất. Có giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất trong tay, quyền lợi của họ trong
suốt quá trình sử dụng đất sẽ được bảo đảm
về phương diện pháp luật.
3. Về Điều 50
Luật đất đai năm 2003 cũng quy định
cụ thể về việc cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng
đồng dân cư đang sử dụng đất.
Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân đang sử

nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là
đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;
đ. Giấy tờ về thanh lí, hóa giá nhà ở
gắn liền với đất ở theo quy định của pháp
luật;
e. Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền
thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
Như vậy, những giấy tờ này được coi là
căn cứ pháp lí để Nhà nước xét cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất. Những
giấy tờ này trước đây chủ yếu đã được quy
định tản mạn trong các văn bản như Công
văn số 647 ngày 31/5/1995, Công văn số
1427 ngày 13/10/1995, Nghị định số 22
ngày 22/4/1998, Nghị định số 17 ngày
29/3/1999 (khoản 2 Điều 3).
Hiện nay, chúng ta đã luật hóa được
những quy định này và nó mang tính chuẩn
xác hơn, đó là điều cần thiết. Tuy nhiên,
cũng có loại giấy tờ trong số những giấy tờ
trên mà chúng tôi còn băn khoăn về giá trị
pháp lí của nó và đến thời điểm hiện nay
loại giấy tờ này không còn mang tính pháp
lí nữa. Đó là loại giấy tờ do cơ quan có
thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp. Chúng ta
có thể thấy rằng ở miền Bắc từ năm 1954
đến nay đã là 50 năm, ở miền Nam từ năm
1975 đến nay cũng gần 30 năm. Nhà nước
đã thống nhất quản lí đất đai kể từ sau
Hiến pháp 1980. Từ đó đến nay đã nhiều

điểm hiện nay là hợp lí và phù hợp với
lòng dân làm cho họ cảm thấy yên tâm,
phấn khởi khi thực hiện quyền sử dụng đất
của mình.
Bởi vì, trên thực tế tình trạng sử dụng
đất từ việc nhận chuyển quyền sử dụng đất
nhưng chưa làm thủ tục là rất nhiều. Đối
với những người này hầu như họ đều có
giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất từ chủ
cũ trao lại, bởi khi mua quyền sử dụng đất
thường bao giờ người ta cũng quan tâm
61


đặc san về luật đất đai năm 2003

n vic m bo v mt phỏp lớ cho
quyn s dng t ú v mnh t ú phi
cú giy t hp l hoc giy t hp phỏp v
quyn s dng t thỡ h mi mua. Th
nhng vỡ th tc hnh chớnh rm r, tn
kộm nờn h lng lng s dng t m
khụng thc hin ngha v vi Nh nc.
Trong thi im hin nay, quy nh ny
gúp phn y nhanh tin cp giy
chng nhn quyn s dng t hon
thin cụng tỏc qun lớ t ai.
Th ba, h gia ỡnh, cỏ nhõn ang s
dng t khụng cú cỏc loi giy t quy
nh trờn nhng t c s dng n nh

trn xỏc nhn l t khụng cú tranh chp,
phự hp vi quy hoch s dng t ó
c xột duyt i vi ni ó cú quy hoch
s dng t thỡ c cp giy chng nhn
quyn s dng t v phi np tin s
dng t.
Th nm, h gia ỡnh, cỏ nhõn ang s
dng t c Nh nc giao t, cho thuờ
t t ngy 15/10/1993 n trc ngy
1/7/2004 m cha c cp giy chng
nhn quyn s dng t thỡ c cp giy
chng nhn quyn s dng t. Trng
hp cha thc hin ngha v ti chớnh thỡ
phi thc hin theo quy nh ca phỏp lut.
4. V iu 51
Lut quy nh nhng iu kin cp
giy chng nhn quyn s dng t cho t
chc, c s tụn giỏo ang s dng t v
cng quy nh rừ vic gii quyt i vi
nhng phn din tớch t m t chc ang
s dng nhng khụng iu kin c
cp giy chng nhn quyn s dng t.
5. V iu 52
V c bn vn c quy nh cho 2 c
quan qun lớ cú thm quyn chung ú l u
ban nhõn dõn tnh, thnh ph trc thuc
trung ng v u ban nhõn dõn huyn,
qun, th xó, thnh ph thuc tnh nhng
ln ny Lut t ai nm 2003 cú quy nh
c th, rừ rng hn so vi Lut sa i, b

chính. Quy định này vừa giảm gánh nặng
công việc cho ủy ban nhân dân, vừa tăng
trách nhiệm của cơ quan quản lí đất đai
cùng cấp.
Về vấn đề này trong thời gian vừa qua
cũng đã có quan điểm cho rằng nên mạnh
dạn giao cho cơ quan quản lí đất đai
chuyên ngành ở tỉnh và huyện thực hiện
việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất bởi lẽ đây là cơ quan tham mưu giúp
việc cho uỷ ban nhân dân trong việc quản
lí nhà nước về đất đai, là cơ quan trực tiếp
T¹p chÝ luËt häc

thực hiện những công việc trong hoạt động
điều tra, đo đạc, thống kê, theo dõi những
biến động đất đai, lưu giữ hồ sơ địa
chính... nên sẽ nắm vững tình hình đất đai
và như vậy sẽ là cơ quan có thẩm quyền
công nhận tính hợp pháp trong hành vi sử
dụng đất của người sử dụng bằng việc cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Làm
như vậy sẽ gắn công việc với chuyên môn,
nâng cao trách nhiệm của cơ quan này
đồng thời giảm khối lượng công việc cho
uỷ ban nhân dân các cấp mà vẫn không
mất đi tính thống nhất của quản lí nhà
nước đối với đất đai và đương nhiên là
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ
được cấp nhanh hơn, giảm bớt những thủ

những trường hợp nguồn gốc sử dụng đất
trước đó là vi phạm. Vì nếu cứ tiếp tục hợp
thức hóa không có điểm dừng thì không
đảm bảo pháp chế xã hội chủ nghĩa.
Thứ hai, để thể hiện tính khoa học của
pháp luật cũng như đáp ứng được nhu cầu
cần có sự điều chỉnh của pháp luật trong
thực tế, đã có quy định về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất thì phải có quy
định về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.
Trong thực tế, việc thu hồi đất là hoạt
động không thể thiếu của quản lí nhà nước
đối với đất đai. Bởi Nhà nước có thể thu
hồi đất khi người sử dụng đất vi phạm
pháp luật đất đai hoặc khi cần sử dụng đất
theo quy hoạch mới. Đối với những mảnh
đất đã có quyết định thu hồi đương nhiên
cũng cần thu hồi giấy chứng nhận (nếu
mảnh đất đó đã được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất) hoặc có những trường
hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất sai. Vậy thì cơ quan nào có thẩm quyền
thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất? Trên thực tế có nhiều trường hợp
người sử dụng đất không chịu trả lại đất, ví
dụ có những địa phương do tách nhập tỉnh,
tách nhập phường, tách nhập xã, cơ quan
quản lí theo dõi không chặt chẽ vì vậy đã
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

quản lí đất đai, đảm bảo sử dụng đất hợp lí
có hiệu quả đáp ứng được hài hòa lợi ích
của Nhà nước cũng như của người sử dụng
đất. Chính vì vậy, công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất là vô cùng cần
thiết và cũng cần phải nhận thức rõ rằng
đây là nhiệm vụ của Nhà nước, Nhà nước
cần phải tìm đến người dân để cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và tìm ra
những giải pháp hợp lí tích cực cho việc
thực hiện nhanh chóng công tác này./.
T¹p chÝ luËt häc