đặc san về luật đất đai năm 2003

ThS. Nguyễn Minh Tuấn *

L

ut t ai ó iu chnh hu ht cỏc quan
h phỏp lut m i tng l t ai v
quyn s dng t ó to c s phỏp lớ qun
lớ v gii quyt cỏc tranh chp liờn quan n
t ai. Tuy nhiờn, trong cỏc quy nh v qun
lớ t ai cha xỏc nh rừ trỏch nhim ca c
quan nh nc v ngi cú thm quyn trong
vic qun lớ, s dng t ai m hiu qu kinh
t - xó hi kộm. Mt khỏc, Lut t ai to
hnh lang phỏp lớ rng m cho ngi s dng
t thc hin cỏc quyn ca mỡnh mt cỏch tt
nht. Bờn cnh ú Lut t ai quy nh cỏc
giao dch v quyn s dng t cũn hn ch v
cha phự hp vi phỏp lut dõn s. Vỡ vy,
thc hin tt cỏc giao dch liờn quan n quyn
s dng t thỡ cỏc vn bn hng dn thc
hin Lut t ai v vn bn hng dn cỏc
giao dch dõn s cú liờn quan n t ai cn
phi tng thớch nhau.
1. Quyn ca Nh nc i vi t ai
v qun lớ nh nc v t ai
Theo quy nh ca Hin phỏp (iu 17),
t ai l t liu sn xut ch yu thuc s hu
ton dõn, Nh nc l ngi i din cho ch
s hu thc hin quyn s hu t ai. Mt

trong vic qun lớ, s dng t ai, trong ú cú
trỏch nhim ca c quan nh nc cao nht v
c quan nh nc c s, t ú s cỏ th hoỏ
trỏch nhim ca tng cỏn b lónh o cỏc cp
trong vic qun lớ t ai kộm hiu qu.
* Ging viờn chớnh Khoa lut dõn s
Trng i hc lut H Ni

65


®Æc san vÒ luËt ®Êt ®ai n¨m 2003

- Quyền sử dụng đất: Nhà nước với tư
cách thay mặt chủ sở hữu về đất đai, sẽ khai
thác, sử dụng đất đai. Việc thực hiện quyền sở
hữu bằng hình thức thông qua các cơ quan của
Nhà nước để khai thác, sử dụng đất đai đạt
hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất, đảm bảo an
ninh quốc phòng cho đất nước. Tuy nhiên, cần
phải xác định trách nhiệm của các cơ quan này
khi sử dụng đất đai kém hiệu quả. Nếu quy
định rõ ràng, chặt chẽ vấn đề này thì "tấc đất"
sẽ đem lại "tấc vàng" cho xã hội.
- Quyền định đoạt đất đai là quyền quyết
định những vấn đề pháp lí liên quan đến đất
đai như cho thuê, giao đất cho tổ chức, cá nhân
và các hình thức chuyển dịch khác. Việc định
đoạt này dựa trên các căn cứ được quy định cụ
thể trong Hiến pháp và các văn bản pháp luật.

dụng đất thì việc khai thác, sử dụng đất sẽ đạt
hiệu quả kinh tế - xã hội cao hơn, ví dụ, từ đất
nông nghiệp trồng lúa chuyển sang đất nuôi
trồng thuỷ sản, hải sản... Trường hợp này hiệu
quả kinh tế sẽ cao hơn nhiều lần đối với trồng
lúa. Nếu việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất
được áp dụng cho một địa phương, một vùng
dân cư, thì Nhà nước cần phải cho phép tổ
chức, cá nhân đang sản xuất kinh doanh trên
diện tích đất chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Tuy nhiên, có những trường hợp một tổ chức,
một cá nhân hoặc một hộ gia đình được giao
đất muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì
không thể cho phép họ chuyển đổi mục đích
sử dụng đất vì những lí do sau:
- Một diện tích đất nhỏ được chuyển đổi
mục đích sử dụng sẽ làm ảnh hưởng đến việc
sử dụng đất của các hộ nông dân xung quanh;
- Sẽ xảy các trường hợp mà người có thẩm
quyền trong việc cho phép chuyển đổi mục
đích sử dụng sẽ lợi dụng chức vụ, quyền hạn
để cho phép cá nhân chuyển đổi mục đích sử
dụng đất. Vì vậy, để khai thác đất đai có hiệu
quả, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần phải
hướng dẫn cụ thể những trường hợp được
chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

T¹p chÝ luËt häc



chớnh l mua bỏn quyn s dng t. Nh vy,
nu l mua bỏn quyn s dng t thỡ vic mua
bỏn phi da trờn cỏc nguyờn tc chung ca
hp ng mua bỏn nh thi im cú hiu lc
ca hp ng, thi im chuyn giao quyn s
dng t, hỡnh thc ca hp ng, cỏc cn c
hu v n phng chm dt hp ng...
Trong Lut t ai dựng khỏi nim chuyn
nhng nhng thc cht l hp ng mua bỏn
quyn s dng t. Do ú, phỏp lut dõn s
Tạp chí luật học

cn phi quy nh c th hn na v chuyn
nhng quyn s dng t va mang tớnh c
thự va m bo cỏc nguyờn tc chung ca
hp ng mua bỏn ti sn.
- Cho, tng quyn s dng t ai.
t ai l ti sn cú giỏ tr kinh t cao. Vỡ
vy, quyn s dng t l quyn ti sn tr giỏ
c bng tin. Cho nờn, vic tng, cho quyn
s dng t khụng phi l quan h ph bin
trong giao lu dõn s. Tuy nhiờn, cng khụng
cú ngha l khụng cú quan h ny. Vỡ vy, ta
cn phi xem xột vic tng, cho quyn s dng
t l quan h dõn s phỏt sinh mt cỏch t
nguyn, t do trong khuụn kh phỏp lut quy
nh v loi hp ng tng, cho. Lut t ai
ó hn ch quyn tng, cho ca cỏ nhõn, h gia
ỡnh. Theo quy nh ti im c khon 2 iu
110 Lut t ai thỡ cỏ nhõn ch cú quyn tng,

giao dch gi to ú. Vn quan trng l
lm th no Nh nc kim soỏt c vic
tng, cho quyn s dng t. Mun kim tra,
kim soỏt c giao dch tng, cho, Nh nc
cn phi quy nh c th nhng quyn s
dng t loi no c tng, cho, iu kin
c nhn tng, cho quyn s dng t v
nhng trng hp ngi c tng, cho phi
thc hin ngha v ti chớnh i vi Nh
nc. Ngoi ra, cú th quy nh mc ngha v
ti chớnh m ngi ng kớ quyn s dng t
c tng cho khỏc vi nhng trng hp
c chuyn nhng, tha k...
Ngoi cỏc giao dch chuyn nhng, tng
cho quyn s dng t, Lut khụng quy nh
cỏc giao dch cho mn, gi gi t ai. Tuy
nhiờn, trong thc t cú nhiu trng hp cỏ
nhõn cho nhau mn t lm nh hoc
sn xut kinh doanh trong mt thi hn, vỡ
ngi cú quyn s dng t do iu kin cụng
vic m khụng trc tip qun lớ, s dng t,
nh c tha k quyn s t v ó c
c chia mt din tớch t theo sut tha k
hoc c cha m cho mt din tớch t
nhng cha cú nhu cu , cho nờn ngi c
cho, ngi c tha k gi ngi khỏc gi h
hoc cho mn. Vy nu cú tranh chp v hp
ng gi gi, hp ng cho mn t ai thỡ s
cn c vo quy nh no gii quyt. õy l
mt thc t ó v ang tn ti nhng phỏp lut

n ht thi hn. Trong thc t ngi thuờ
quyn s dng t sn xut kinh doanh nh
trng cõy lõu nm, nuụi trng thu sn hoc
lm c s sn xut, kinh doanh... Nhng trng
hp ny, thi hn ca hp ng thuờ quyn s
dng t s di thỡ mi m bo cho mt chu kỡ,
thi v sn xut, kinh doanh. Nu trong thi
hn thuờ m ngi thuờ cht thỡ ngi tha k
ca ngi ú tip tc thc hin hp ng thuờ
cho n ht hn ca hp ng thỡ mi m bo
c hiu qu kinh doanh m ngi cht li.
Tạp chí luật học


đặc san về luật đất đai năm 2003

Vỡ vy, phỏp lut cn phi iu chnh vic tha
k hp ng thuờ quyn s dng t phự
hp vi i sng thc t hin nay.
- Th chp quyn s dng t, bo lónh
bng quyn s dng t.
Thụng thng vic th chp, bo lónh bng
quyn s dng t c ỏp dng khi ngha v
cú giỏ tr ln m cỏc ti sn khỏc khụng
bo m. bo m c ngha v, ngi
nhn th chp, ngi nhn bo lónh phi gi
giy t chng nhn quyn s hu ti sn hoc
giy chng nhn quyn s dng t. Khi ngi
cú ngha v khụng thc hin c nghió v thỡ
ngi nhn th chp s x lớ ti sn th chp.

theo nguyờn tc chuyn quyn s dng t thỡ
ngi chuyn nhng phi cú giy chng nhn
quyn s dng t, nu ngi nhn th chp
cha cú giy chng nhõn quyn s dng t s
khụng thc hin c vic chuyn nhng.
Mt khỏc, xột v lớ thuyt, khi ti sn cha
thuc quyn s hu thỡ khụng cú quyn nh
ot. Vy mun nh ot c trc ht phi
xỏc lp quyn s hu i vi ti sn ú (quyn
s hu i vi quyn ti sn l quyn s dng
t). Theo quy nh ca phỏp lut nu cỏc bờn
khụng tho thun v x lớ quyn s dng t
thỡ ngi nhn th chp, ngi nhn bo lónh
s yờu cu c quan nh nc cú thm quyn
bỏn u giỏ quyn s dng t. Tuy nhiờn,
vic bỏn u giỏ ti sn l chc nng ca t
chc chuyờn bỏn u giỏ ti sn, khụng thuc
chc nng nhim v ca c quan qun lớ nh
nc. Do vy, trng hp ny khụng th yờu
cu c quan nh nc bỏn u giỏ quyn s
dng t thay cho t chc, doanh nghip
chuyờn bỏn u giỏ ti sn.
qun lớ t ai tt v to iu kin cho
ngi s dng t thc hin cỏc quyn ca
mỡnh cú hiu qu, Nh nc cn phi ban
hnh cỏc vn bn hng dn thc hin Lut
t ai v ỏp dng cỏc quy nh ca phỏp lut
dõn s v cỏc giao dch liờn quan n quyn
s dng t thng nht. Nhng vn liờn
quan n cỏc giao dch v quyn s dng t