MỤC LỤC
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÀN THƠ
Trang
KHỎA
LUẬT
LỜI NÓI ĐẰU................................................................................................1
Bộ MÔN: LUẬT HÀNH CHÍNH
Lí do chọn đề tài.................................................................................................1
Mục đích nghiên cứu..........................................................................................2
Phạm vi nghiên cứu............................................................................................3
Phưomg pháp nghiên cứu...................................................................................3
Kết cấu luận văn.................................................................................................3
Chương I: Khái
quát
chung
bồi thường
thiệt LUẬT
hại khi Nhà nước thu hồi
LUẬN
VĂN
TỐTvề
NGHIỆP
cử NHÂN
đất trong quy hoạch
xây dựng.........................................................................5
KHÓA
31 ( NĂM 2005 - 2009)
1.1.
Một số khái niệm về thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà
Đe tài:

1.4.
Khái quát chung về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi
Ts. Phan
Trung Hiền
Nguyễn Thị Kim Tiền
đất Hành Chính
Bộ Môn: Luật
MSSV: 5054961
Lớp: Luật Hành Chính - K31
trong quy hoạch xây dựng.............................................................................13
1.4.1. Nguyên tắc bồi thường.........................................................................13
1.4.2. Thiệt hại được bồi thường khi Nhà nước thu hồi trong quy hoạch xây
dựng................................................................................................................. 14
^3 cần
Thơ,
4 /2009
Chương II: Quy
định
về bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất
trong quy hoạch xây dựng..........................................................................17
2.1............................................................................................................Quy
định về bồi thường thiệt hại đối vói các loại đất...........................17


2.1.3. Bồi thường đối với nhóm đất phi nông nghiệp....................................28
2.1.3.1. Đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.......................................28
2.1.3.2. Đất phi nông nghiệp là đất ở.........................................................30
2.2.................................................................................Bồi thường tài sản
............................................................................................................32

3.1.1.2. Vấn đề giá đất trong bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất
trong quy hoạch xây dựng............................................................................61
3.1.1.3. Thu hồi đất bao giờ được bồi thường thiệt hại vô hình.................64
3.1.2. Bồi thường tài sản................................................................................66
3.1.2.1. Bồi thường công trình xây dựng ừong một số trường họp đặc thù khi
Nhà nước thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng.........................................66
3.1.2.2. Thực trạng về những thiệt hại chưa được pháp luật quy định để tính
bồi thường trong trường họp không thu hồi đất...........................................70
3.2.

Một số kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật về bồi thường


3.2.1. về bồi thường đất.................................................................................74
3.2.1.1. Bảo vệ đất nông nghiệp.................................................................74
3.2.1.2. Hoàn thiện pháp luật về giá đất.....................................................76
3.2.1.3. Thiệt hại vô hình phải được bồi thường........................................77
3.2.1.4. Nên thành lập Tổng công ty đền bù giải tỏa..................................79
3.2.2. về bồi thường tài sản............................................................................81
KẾT LUẬN...................................................................................................82
TÀI LIỆU THAM KHẢO


Pháp luật về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng
LỜI MỞ ĐÀU

1. Lí do chọn đề tài
Đất nước ta đang trong quá ừình hội nhập và phát triển, cùng với việc phát huy
truyền thống văn hỏa, ổn định xã hội, giữ vững an ninh quốc phòng, là quá trình phát
triển kinh tế, phát triển đất nước giàu mạnh.


Trang 1

SVTH: Nguyễn Thị Kim Tiền


Pháp luật về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng
muốn hay không người sử dụng đất trả lại đất cho Nhà nước khi có quyết định thu hồi
đất. Trên nguyên tắc người có đất bị thu hồi là người góp phần trực tiếp vào sự phát
triển kinh tế - xã hội của đất nước họ xứng đáng được hưởng tưomg xứng lợi ích của
sự phát triển đỏ đem lại. Vì vậy quan trọng là phải có chính sách bồi thường tưomg
xứng cho người bị thu hồi đất để bù đắp lại tổn thất của họ và làm sao đền bù phải
tưomg xứng với giá trị đất đai, tài sản, với những chi phí đầu tư trên đất mà người sử
dụng đất đã bỏ ra và cả những thiệt hại vô hình mà người có đất bị thu hồi phải chịu từ
việc thu hồi đất của Nhà nước. Làm thế nào để có chính sách bồi thường họp lý, tưomg
xứng để người cỏ đất bị thu hồi cùng “ được” trong cái “ được” chung của xã hội là
vấn đề mà Nhà nước và mọi người luôn quan tâm và mong muốn thực hiện.
Từ tính cấp thiết và thực tiễn đó nên tác giả đã chọn đề tài “Pháp luật về bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng” làm luận văn tốt
nghiệp của mình.
2. Mục đích nghiên cứu
Quy hoạch xây dựng, thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng là những vấn
đề vừa có tính thời sự vừa mang tính cấp bách trong quá trình phát triển kinh tế - xã
hội hiện nay và từ khi quyền sử dụng đất được nhìn nhận là quyền tài sản có khả năng
lưu thông và có giá trị trong thị trường bất động sản, thì xác định giá của quyền sử
dụng đất và cách tính bồi thường đất bị thu hồi trong giải tỏa, đền bù được đặt thành
vấn đề. Cùng với quá trình phát triển công nghiệp hóa, hiện đai hóa, diện tích đất sản
xuất nông nghiệp, đất ở, đất sản xuất kinh doanh của nhiều địa phưomg bị thu hẹp thì
việc bồi thường được các cấp ủy Đảng, chính quyền quan tâm tập trung lãnh đạo, chỉ
đạo thực hiện với quan điếm tốt nhất cho người có đất bị thu hồi nhưng trong thực tế

đất trong quy hoạch xây dựng là Hộ gia đình, cá nhân. Bồi thường tài sản cũng chỉ tập
trung nghiên cứu một số hình thức bồi thường tài sản tiêu biểu.
4. Phưoiig pháp nghiên cứu
Đe thực hiện luận văn, tác giả vận dụng những kiến thức đã có kết hợp với thu
thập, tổng hợp các tài liệu liên quan đến “pháp luật về bồi thường thiệt hại khi Nhà
nước thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng”. Bên cạnh việc thu thập, tổng hợp các tài
liệu liên quan tác giả còn sử dụng các phương pháp phân tích, so sánh, tổng hợp, phân
tích luật viết, kết hợp lý luận với thực tiễn để góp phần làm rõ đề tài.
5. Kết cấu luận văn
luật về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng.
Luận văn gồm ba phần: Lời nói đầu, phần nội dung và phần kết luận.
Phàn nội dung gồm có 3 chương:
Chương 1: khái quát chung về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất
trong quy hoạch xây dựng.
Mục đích của chương này mang đến cho người đọc những hiểu biết về bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Chương 1 gồm những nội dung cơ bản như: khái niệm, các loại thiệt hại được
Nhà nước bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, nguyên tắc bồi thường.. .mục đích, ý
nghĩa của bồi thường thiệt hại, lược sử hình thành chính sách bồi thường khi Nhà nước
thu hồi đất.
Chương 2: Pháp luật về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trong quy
hoạch xây dựng.

GVHD: Ts. Phan Trung Hiền

Trang 3

SVTH: Nguyễn Thị Kim Tiền



NƯỚC THU HỒI ĐẤT TRONG QUY HOACH XÂY DỤNG
Nước ta trong một thời gian dài chủ yếu phát triển nông nghiệp, với cơ chế quản
lý đất đai và tư duy của nền sản xuất nông nghiệp. Ngày nay với mục tiêu phát triển
kinh tế theo hướng kinh tế thị trường. Nên nhu cầu xây dựng công trình công cộng,
khu công nghiệp, phát triển du lịch là điều hiển nhiên. Khi hàng loạt các công trình
công cộng, công trình quốc gia, các khu kinh tế, khu công nghiệp được thực hiện, thì
hiển nhiên cần phải có những diện tích đất lớn để thực hiện. Thế nhưng đất thuộc sở
hữu toàn dân, với tư cách người quản lý, nhằm đảm bảo lợi ích Nhà nước, lợi ích nhân
dân. Khi đó Nhà nước sẽ ra quyết định thu hồi quyền sử dụng đất của người dân hoặc
đất được Nhà nước giao quản lý.
1.1. Một số khái niệm về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng
1.1.1. Khái niệm về thu hồi đất
Theo Đại từ điển Tiếng Việt, thu hồi là lấy lại cái đã đưa ra, đã cấp phát ra hoặc
bị người khác lấy1. Hay nói cách khác, thu hồi là việc chủ sở hữu lấy lại tài sản của
chính mình. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở
hữu, người dân chỉ có quyền sử dụng đất. Do đó, chủ thể thực hiện việc thu hồi luôn là
Nhà nước. Người bị thu hồi đất là người đang sử dụng đất.
Như vậy hiểu theo nghĩa thông thường như trên thì thu hồi đất là việc Nhà nước
lấy lại đất đang do người dân chiếm giữ, khai thác và sử dụng.
về bản chất pháp lý, thu hồi đất 2 là một biện pháp chấm dứt quan hệ pháp luật
đất đai giữa một bên là Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu với một bên là người
sử dụng đất. Trong trường họp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất để thực hiện quy
hoạch xây dựng và bồi thường cho người có đất bị thu hồi.
Dưới góc độ pháp lý, thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để
thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, ủy ban nhân dân xã,
phường, thị trấn quản lý3.

GVHD: Ts. Phan Trung Hiền


Như vậy bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.
Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một
diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
Đây có thể được xem là một bước tiến lớn về chính sách bồi thường của Luật Đất
Đai 2003. Sau khi Luật Đất Đai năm 1993 có hiệu lực, chính phủ ban hành Nghị định
số 90/CP-NĐ ngày 17/8/1994 để cụ thể hóa chính sách bồi thường. Có thể nói chính
sách bồi thường của Nghị định này vẫn còn nhiều hạn chế chưa bù đắp một cách đấy
đủ những thiệt hại gây ra từ việc thu hồi đất.

GVHD: Ts. Phan Trung Hiền

Trang 6

SVTH: Nguyễn Thị Kim Tiền


5 TS.Phan Trung Hiền, giáo trình Luật hành chính đô thị, nông thôn, khoa Luật - Trường Đại học càn thơ,
NXB
Pháp luật về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng
2/2009.
Thuật ngữ bồi thường thiệt hại được sử dụng từ Luật Đất Đai năm 1993 (sửa đổi
bổ sung năm 2001). Đến Luật Đất Đai 2003 thuật ngữ này tiếp tục được sử dụng. Tuy
nhiên, cho đến nay chưa có bất kỳ văn bản pháp luật nào định nghĩa thế nào là bồi
thường thiệt hại.
Trong thu hồi đất ta có thể hiểu: bồi thường là bù đắp những thiệt hại về vật chất
và tinh thần cho người có đất bị thu hồi do việc thu hồi gây ra; còn thiệt hại là những
tổn thất mất mát về vật chất (đất, tài sản) và tinh thần do việc thu hồi đất gây ra.
Như vậy có thể hiểu, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà
nước bù đắp những tổn thất hư hao do việc thu hồi đất gây ra.



6 Xem Nghị định số 197/2004/NĐ-CP.
Pháp luật về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng
này có nghĩa rằng khi thu hồi đất, Nhà nước chỉ có thể bù đắp thiệt hại (bồi thường) sự bù đắp này có thể nhiều hơn hoặc ít hơn giá trị tài sản bị thiệt hại nhưng ương giới
hạn chấp nhận được chứ Nhà nước không thể trả lại đầy đủ cho người dân.
Bồi thường thiệt hại được thực hiện bằng nhiều cách: bằng tiền, bằng nhà, bằng
đất.
1.1.3. Hỗ trợ
Ngoài chính sách bồi thường Nhà nước còn có các chính sách như hỗ trợ, tái định
cư. Nhằm bù đắp lại những thiệt hại cho người có đất bị thu hồi, góp phần ổn định
cuộc sống của người dân.
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất
thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm
mới. Có thể kể đến một số hình thức đáng chú ý như: hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ tái định
cư (cho người bị thu hồi đất ở); hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ đào tạo
chuyển đổi nghề và tạo việc làm, hỗ trợ khi thu hồi đất vườn, ao không được công
nhận là đất ở và đất nông nghiệp, hỗ trợ khác (cho người bị thu hồi đất nông nghiệp).
1.1.4. Tái định cư
Còn việc tái định cư được áp dụng cho các trường họp có nhà ở, đất ở, đất bị thu
hồi và phải chuyển toàn bộ đến nơi ở khác (giải tỏa trắng), có giấy tờ họp lệ hoặc
không có giấy tờ họp lệ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở nhưng đủ điều
kiện được bồi thường về đất, có yêu cầu tái định cư, được bố trí với nguyên tắc một
căn hộ/một lô nền hoặc một căn hộ chung cư ở khu tái định cư.
Theo Điều 4 nghị định số 197/2004/NĐ-CP thì:
Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Nghị định này6 mà
phải di chuyển chỗ ở thì được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức sau:
- Bồi thường bằng nhà ở.
- Bồi thường bằng giao đất ở mới.
- Bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới.

trường”. Như vậy, nếu chỉ thu hồi đất mà không bồi thường là vi phạm Hiến pháp văn bản pháp luật có giá trị pháp lý tối cao của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam. Neu thu hồi đất mà không bồi thường tương xứng và công bằng thì xâm phạm
đến quyền và lợi ích chính đáng của người dân. Khi đó, nhiều vấn đề phức tạp nảy
sinh như khiếu nại, khiếu kiện gia tăng, người dân khó khăn trong việc tạo lập cuộc
sống mới, tình hình an ninh trật tự xã hội cũng vì thế mà bị ảnh hưởng; thậm chí không
có mặt bằng để thực hiện quy hoạch xây dựng vì người dân không chịu di dời. Từ
những phân tích đó cho chúng ta thấy rằng bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi
đất có ý nghĩa sâu sắc trong đảm bảo tiến độ thực hiện giải phóng mặt bằng, thực hiện
quy hoạch xây dựng, tiết kiệm được thời gian, công sức, tài chính, góp phàn giữ vững
an ninh quốc phòng, phát triển kinh tế - xã hội, bảo vệ các giá tĩị truyền thống tốt đẹp
của dân tộc.
Điều 23 Hiến pháp 1992 đã khẳng định: “Tài sản họp pháp của tổ chức, cá nhân
đều không bị quốc hữu hóa”. Đây là sự thay đổi và là bước tiến trong nhận thức của
Nhà nước ta về quyền sở hữu tài sản của mọi tổ chức, cá nhân trên lãnh thổ Việt Nam7.
Thực hiện việc bồi thường cũng có nghĩa là Nhà nước tôn trọng và tuân thủ hiến pháp;
đồng thòi, cũng cỏ nghĩa là Nhà nước thực hiện cam kết của mình. Và qua đó, lòng tin
của người dân vào Nhà nước được củng cố và nâng cao, làm cho nhân dân và Nhà

GVHD: Ts. Phan Trung Hiền

Trang 9

SVTH: Nguyễn Thị Kim Tiền


Pháp luật về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng
nước gần nhau hom và đó là cơ sở quan trọng để xây dựng Nhà nước pháp quyền xã
hội chủ nghĩa của dân, do dân và vi dân.
1.3. Lược sử hình thành chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Vào thời kỳ nguyên thủy, con người sống chung, làm chung, ăn chung, không có

rõ ràng, còn tạo ra nhiều hiểu lầm, cách làm khác nhau nhưng những quy định đó đã
GVHD: Ts. Phan Trung Hiền

Trang 10

SVTH: Nguyễn Thị Kim Tiền


8 Điều 19 Hiến pháp 1980
Pháp luật về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng
đặt viên gạch đầu tiên cho việc xây dựng chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước
thu hồi đất về sau. Nhìn chung, việc bồi thường thiệt hại khi trưng thu, trưng dụng
ruộng đất trong thời kỳ này mang đậm tính chất “huy động thời chiến”. Khi cả nước
dồn sức cho cuộc kháng chiến vĩ đại thì mỗi người dân đều đặt lợi ích dân tộc lên trên,
lên trước lợi ích cá nhân. Người bị thu hồi đất cũng vậy, họ sẵn sàng chịu thiệt, chấp
nhận hy sinh như một cách đóng góp cho kháng chiến.
Giai đoạn từ năm 1980 đến nay.
Năm 1975, đất nước ta được giải phóng hoàn toàn, cả nước bước vào một kỷ
nguyên mới: kỷ nguyên của độc lập, tự do và phát triển đất nước. Giai đoạn này, nước
ta có nhiều chuyển biến quan trọng. Chính sách đất đai cũng có nhiều biến đổi. Hiến
pháp 1980 ra đời đã xác lập hình thức sở hữu đất mới, “đất đai (...) thuộc sở hữu toàn
dân”8. Như vậy, hình thức sở hữu tư nhân đối với đất đai đã bị xóa bỏ. Từ đây, đất đai
không là của riêng ai, đất đai trở thành tài sản chung của toàn dân. Chính sách bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất cũng có nhiều thay đổi. Thu hồi đất được
thực hiện đối với quyền sử dụng chứ không phải quyền sở hữu (vì đất đai thuộc sở hữu
toàn dân). Những khái niệm trưng thu, trưng dụng vẫn được sử dụng nhưng với một ý
nghĩa khác. Thu hồi đất có bồi thường cũng không áp dụng đối với tư sản mại bản và
địa chủ phong kiến vì những cơ sở kinh tế của họ đều bị quốc hữu hóa không bồi
thường.
Năm 1987, trên cơ sở Hiến pháp 1980, Luật đất đai đầu tiên của nước Việt Nam

22/1998/NĐ-CP về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục
đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thay thế Nghị định 90/CP.
Với Nghị định này, công tác bồi thường đã có những bước tiến đáng kể. Nghị định xác
định rõ phạm vi, đối tượng, nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản. Mức bồi thường
vẫn dựa vào giá trị hiện có của tài sản nhưng bên cạnh đó, còn được cộng thêm một
khoản tiền mang tính hỗ trợ để người dân giảm bớt khó khăn sau khi bị thu hồi đất.
Trong giai đoạn đầu, Nghị định đã tạo ra những thay đổi đáng khích lệ, nhưng càng về
sau, do tinh hình kinh tế - xã hội chuyển biến mau lẹ, yêu cầu về đảm bảo dung hòa lợi
ích chung của xã hội và lợi ích riêng của người bị thu hồi đất được đặt ra ngày càng
gay gắt nên Nghị định đã bộc lộ nhiều khuyết điểm, không đáp ứng được yêu cầu của
thực tiễn đặt ra.
Để bổ khuyết những thiếu sót đó, ngày 03/12/2004, Chính phủ ban hành Nghị
định số 197/2004/NĐ-CP thay thế Nghị định số 22/1998/NĐ-CP. Việc bồi thường
thiệt hại nên xác thực hom, họp lý hơn. Những nguyên tắc bồi thường cũng được quy
định một cách rõ ràng và có khả năng khái quát cao hơn. Mức bồi thường cũng ngày
một được năng cao hơn, có lợi hơn cho người bị thu hồi đất, đảm bảo họ có thể ốn
định cuộc sống sau khi bị thu hồi đất. Nghị định cũng có những quy định riêng để xử
lý bồi thường đối với tài sản trong những trường họp đặc thù, cụ thể. Tuy chưa thật sự
hoàn thiện, vẫn còn những điểm cần sửa chữa để phù họp hơn với thực tiễn nhưng
nhìn chung Nghị định số 197/2004/NĐ-CP vẫn đang phát huy hiêu lực của một văn
bản pháp quy trong đời sống.
Với mục tiêu ngày càng hoàn thiện việc thu hồi đất và bồi thường thiệt hại khi
thu hồi đất, ngày 25/5/2007, Chính phủ ban hành Nghị định số 84/2007/NĐ-CP trong
đó sửa đổi bổ sung Nghị định số 197/2007/NĐ-CP về trình tự , thủ tục thu hồi đất và
thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Theo quy định của
Nghị định mới này thì công tác thu hồi cũng như bồi thường đã được quy định một
cách rõ ràng, minh bạch, để áp dụng, góp phần làm cho công tác giải phóng mặt bằng
GVHD: Ts. Phan Trung Hiền

Trang 12

bồi thường đất.
Nhóm nguyên tắc chung
Nguyên tắc bồi thường phải đảm bảo công bằng, bình đẳng giữa những người bị
thu hồi đất không phân biệt lứa tuổi, chức vụ, dân tộc, tôn giáo... nếu đủ điều kiện thì
bồi thường. Trong những trường hợp đặc biệt, hoàn cảnh quá khó khăn thì được xem
xét, hỗ ừợ, trợ cấp thêm để người có đất bị thu hồi ổn định cuộc sống sau khi bị thu
hồi đất.
Nguyên tắc bồi thường phải đảm bảo dung hòa lợi ích chung đạt được với lợi ích
của người bị thu hồi đất. Đây là nguyên tắc quan ừọng, thể hiện bản chất dân chủ của
Nhà nước trong việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. Nhà nước Việt
GVHD: Ts. Phan Trung Hiền

Trang 13

SVTH: Nguyễn Thị Kim Tiền


Pháp luật về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng
Nam là nhà nước của dân, do dân và vì dân cho nên mọi lợi ích của nhân dân cần được
xem xét trước tiên, phải luôn được tôn trọng và bảo vệ.
Nguyên tắc bồi thường thiệt hại phải đảm bảo trật tự, kỷ cưomg, xã hội, tính
nghiêm minh của pháp luật. Không bồi thường, hỗ trợ cho những trường họp sai phạm
sau khi quy hoạch xây dựng được công bố. Những ai thực hiện tốt chủ trương quy
hoạch như nhanh chóng di dời, bàn giao mặt bằng thì được biểu dương, khen thưởng.
<$> Nhóm nguyên tắc chung trong bồi thường thiệt hại về tài sản
+ Việc bồi thường tài sản để giải phóng mặt bằng xây dựng phải bảo đảm lợi ích
của Nhà nước, quyền và lợi ích họp pháp của tổ chức, cá nhân có liên quan. Đối với
nhà ở của tổ chức, cá nhân phải giải quyết chỗ ở mới ổn định, có điều kiện chỗ ở bằng
hoặc tốt hơn chỗ ở cũ, hỗ trợ tạo việc làm, ổn định cuộc sống cho người phải di
chuyển, trừ trường họp có thỏa thuận khác giữa các bên liên quan.

9 Khoản 4 điều 3 quy định ban hành kèm theo quyết đinh 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ trường
Bộ Tài NguyênPháp luật về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng và
Môi
trường về cấp
Giấy
chứng nhận
quyền sử
dụng đất.
Thiệt hại được tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là những thiệt hại hữu
hình. Thiệt hại hữu hình được hiểu ở đây là thiệt hại phải nhìn thấy đươc, thiệt hại phải
xảy ra một cách chắc chắn và có thể tính được cụ thế những giá trị vật chất mà người
cỏ đất bị thu hồi phải chịu. Trong phạm vi nghiên cứu của luận văn tác giả chỉ tập
trung hai loại thiệt khi Nhà nước thu hồi đất đó là: thiệt hại về đất và thiệt hại tài sản
(tài sản gắn liền với đất)
Điều kiện bồi thường đất xem ở Điều 8 Nghị định số 197/2004/NĐ- CP.
<$> Bồi thường thiệt hại về tài sản
Ở đây chỉ xét tài sản được bồi thường khi thu hồi đất là tài sản gắn liền với đất.
Tài sản gắn liền với đất là tài sản không thể tách rời khỏi đất đai nếu muốn giữ
nguyên giá trị của nó9. Các tài sản này bao gồm: công trình xây dựng, cây trồng trên
đất, vật nuôi dưới nước và một số tài sản đặc thù khác.
Như đã biết, người bị thiệt hại về tài sản do thu hồi đất và có đủ điều kiện để
được bồi thường thì được bồi thường thiệt hại về tài sản.
Tuy nhiên không phải mọi tài sản bị thiệt hại và mọi thiệt hại về tài sản đều được
bồi thường.
Tài sản được xem xét bồi thường phải là tài sản gắn liền với đất bị thiệt hại do
thu hồi đất. Đó là những tài sản không thể tách rời khỏi đất, nó được liên kết định vị
với đất; đất là cơ sở, là nền tảng để nó tồn tại, phát huy tác dụng, hoặc có thể phát triển
được. Tài sản gắn liền với đất bao gồm: công trình xây dựng, công trình trên đất, vật
nuôi dưới nước và một số tài sản gắn liền với đất khác.
Thiệt hại là những tốn thất hư hao tài sản mà người bị thu hồi đất phải gánh chịu.

Như vậy, chương một đã khái quát chung được về chính sách bồi thường thiệt hại
khi Nhà nước thu hồi đất như khái niệm về thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Bồi
thường thiệt hại về đất và bồi thường cả tài sản gắn liền với đất. Với mục đích, ý nghĩa
của việc bồi thường thì Nhà nước rất quan tâm đến đời sống của người dân nói chung
và người dân bị thu hồi đất nói riêng. Chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước
thu hồi đất luôn hướng tới việc bồi thường tương xứng với những gì người có bị thu
hồi đất bị mất, muốn người dân được “an cư, lạc nghiệp” để ổn định xã hội và phát
triển đất nước. Bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất là nhằm bù đắp những
thiệt hại mà người dân phải chịu do thu hồi đất. Nhưng hiện nay pháp luật về bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng chỉ dừng lại ở
những quy định về bồi thường những thiệt hại hữu hình còn những thiệt hại vô hình thì
chưa được tính để bồi thường khi thu hồi đất.

GVHD: Ts. Phan Trung Hiền

Trang 16

SVTH: Nguyễn Thị Kim Tiền


Pháp luật về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng

CHƯƠNG2
PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI KHI NHÀ NƯỚC THU
HỒI ĐẤT TRONG QUY HOẠCH XÂY DỤ NG
Với định hướng tiến lên công nghiệp hoá, hiện đại hoá, một phần diện tích đất
đai phải bị thu hồi để làm đường sá, cơ sở hạ tầng, trường học, bệnh viện, khu công
nghiệp và các khu phát triển kinh tế khác. Việc đền bù và giải phóng mặt bằng cũng từ
đỏ diễn ra ở tất cả các tỉnh thành với quy mô và số lượng khác nhau.
Bồi thường quyền sử dụng đất là vấn đề nhạy cảm, liên quan tới các quyền lợi cơ

đông khi tiến hành bồi thường khi thu hồi đất và là một trong những đối tượng có thể
nói là khó khăn, phức tạp. Họ có thể có những loại giấy chứng minh nguồn gốc đất
trường họp này thì việc bồi thường căn cứ vào những loại giấy tờ họp pháp đó, đối với
những hộ gia đình cá nhân không có các loại giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất thì có
thể được bồi thường hoặc không được bồi thường. Tóm lại đối với hộ gia đình cá nhân
thì có hai trường họp là có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất và không có giấy tờ
chứng minh nguồn gốc đất.
^ Trường hợp có giấy tờ chủng minh nguồn gốc
Giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ
giữa nhà nước và người sử dụng đất trong việc bồi thường giá trị quyền sử dụng đất
cho người bị thu hồi. Khi người sử dụng đất chứng minh được đất đang sử dụng là họp
pháp có thể bằng nhiều loại giấy tờ khác nhau, người được giao đất, cho thuê đất thì có
quyết định hành chính về giao đất, cho thuê đất, nhưng nhiều người lại có giấy tờ đất
đai từ chế độ cũ, giấy tờ mua bán ừao tay làm bằng với nhau. Tuy nhiên không phải
người sử dụng đất có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất thì được bồi thường mà các
loại giấy tờ đó phải hợp pháp.
Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Đây là hai loại giấy tờ cơ bản và được xem xét đầu tiên để được bồi thường, nếu
hộ gia đình cá nhân không có hai loại giấy tờ này mà đất đang sử dụng ổn định, được
xác định không có tranh chấp thì phải kèm theo các loại giấy tờ sau:
Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của nhà
nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền
Nam Việt Nam và nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam được thực hiện theo
hướng dẫn của cơ quan Tài nguyên và Môi trường.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhả nước có thẩm
quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính.
Giấy tờ họp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền
với đất, giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất.

ở miền núi, hải đảo, nay xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh
chấp.
Được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của tòa án nhân dân, quyết định
thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
Đất đang sử dụng mà trước đây Nhà nước đã có quyết định quản lý trong quá
trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước, nhưng trong thực tế Nhà nước chưa
quản lý, mà hộ gia đình, cá nhân đó vẫn sử dụng.
<$> Trường hợp không có giấy tờ chủng minh nguồn gốc
Một trong những căn cứ quan trọng để tiến hành bồi thường là giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất hoặc các loại giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất, đó là các loại giấy
tờ chứng minh việc sở hữu diện tích đang sử dụng là hợp pháp. Thế nhưng còn những
trường họp không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất thì việc xác định ai là sở hữu
và diện tích sử dụng đất là bao nhiêu trở nên khó khăn hơn, nhưng trên thực tế họ có
thể là chủ sở hữu diện tích đó trong một thời gian rất lâu, cho nên để xác định hộ gia
đình cá nhân trong trường họp này có thể là chủ sở hữu diện tích đó trong một thời
gian sử dụng. Mỗi giai đoạn sẽ có những đặc điểm riêng, thời gian càng lâu thì tính sở
GVHD: Ts. Phan Trung Hiền

Trang 19

SVTH: Nguyễn Thị Kim Tiền


Pháp luật về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng
hữu của người sử dụng đất đối với diện tích đang sử dụng sẽ cao hom, nên việc bồi
thường ở mỗi giai đoạn cũng khác nhau, bao gồm có ba giai đoạn:

Giai đoạn trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.
Đất sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 nhưng không có các loại Giấy tờ


SVTH: Nguyễn Thị Kim Tiền


Pháp luật về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng
Nhưng các hành vi này phù hợp với quy hoạch tại thời điểm cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất thì vẫn được bồi thường.
Đất nông nghiệp: trường họp đất đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp mà
người đang sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được
bồi thường, hỗ trợ đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng diện tích được bồi
thường, hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp ở mỗi địa phưomg và
hạn mức giao đất chung của hai vùng là: vùng các tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ưomg ở đông nam bộ và đồng bằng Sông Cửu Long và vùng các tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương khác, phần diện tích vượt hạn mức thì không được bồi thường
Trường họp không được bồi thường: người sử dụng đất có các hành vi vi phạm
nêu trên, sử dụng đất vượt hạn mức giao đất tại địa phương thì không được bồi thường,
nếu đất đang sử dụng là đất có nhà ở mà người có đất bị thu hồi không có chỗ ở khác
thì được hỗ trợ về đất hoặc được giải quyết nhà tái định cư theo quy định của ủy ban
nhân dân cấp tỉnh.
Trường họp thửa đất ở có vườn, ao sử dụng trước ngày 18 tháng 12 năm 1980,
mà đất ở được tách ra từ thửa đất không có các loại giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất
thì diện tích đất ở được xác định là không quá năm lần hạn mức diện tích giao đất ở
của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định nhưng tổng diện tích không vượt
quá diện tích mà hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng. Thửa đất còn lại sau khi đã tách
đất ở mà được xác định không có tranh chấp thì được bồi thường theo hiện trạng sử
dụng đất.
Từ ngày 15 thảng 10 năm 1993 trở về sau:
Trường họp thu hồi đất đối với đất đã sử dụng trong khoảng thời gian từ ngày 15
tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng không có các loại
Giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất và được xác nhận đất đó không có tranh chấp thì

ở mới. Người được thuê nhà hoặc mua nhà phải trả tiền mua nhà, thuê nhà, nộp tiền sử
dụng đất theo quy định.
Đất do lấn, chiếm và đất được giao, được cho thuê không đúng thẩm quyền kể từ
ngày 01 tháng 7 năm 2004 trở về sau thì người có hành vi lấn, chiếm hoặc không được
giao đất, thuê đất không đúng thẩm quyền không được bồi thường về đất khi thu hồi
đất.
Giao

đất

không

đúng

thấm

quyền

trước

ngày

01/7/2004

Đất được giao không đúng thẩm quyền tước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng
người đang sử dụng đất đã nộp tiền sử dụng đất mà chưa được cấp giấy Chứng nhận
quyền sử dụng đất. Trước ngày 01/7/2004 có hai thời điểm giao đất là thời điểm trước
ngày 15/10/1993 và thời điểm sau ngày 15/10/1993 người sử dụng đất ở hai thời điểm
này thì chính sách bồi thường sẽ khác nhau.
Trước ngày 15/10/1993